Judicialis Rechtsprechung

I.

Von einer Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen und Ergänzungen gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO wird gemäß § 540 Abs. 2 ZPO in Verbindung mit § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen, weil die Revision nicht zugelassen wurde und ein Rechtsmittel gegen das Urteil deshalb bei einer Beschwer der unterlegenen Beklagten von nicht mehr als 20.000 Euro unzweifelhaft nicht zulässig ist (§ 26 Nr. 8 Satz 1 EGZPO, § 544 ZPO).

II.

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Das Landgericht hat der Klage im Ergebnis zu Recht stattgegeben.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 13.340,00 EUR gemäß §§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 818 Abs. 2 BGB.

1. Unstreitig hat die Klägerin an die Beklagte 13.340,00 EUR gezahlt. Hierbei handelte es sich um eine Leistung zur Erfüllung des zwischen den Parteien am 2. August 2004 geschlossenen Vertrags.

2. Dieser Vertrag ist unwirksam, so dass die Leistung der Klägerin ohne Rechtsgrund erfolgt ist.

a) Entgegen der Auffassung des Landgerichts folgt dies allerdings nicht daraus, dass die Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Vergütung in dem von der Beklagten verwendeten Formularvertrag mit der Regelung des § 652 Abs. 1 BGB unvereinbar wäre, nach der der Lohnanspruch des Maklers nur im Erfolgsfall entsteht (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der Inhalt des Formularvertrags kann nämlich nicht allein an den gesetzlichen Vorschriften über den Maklervertrag gemessen werden, weil sich die Beklagte über eine bloße Maklertätigkeit hinaus auch zur Erbringung von Dienstleistungen verpflichtet hat, mögen diese im vorliegenden Einzelfall auch nicht von erheblichem Gewicht gewesen sein. Insoweit sind die gesetzlichen Vorschriften über den Dienstvertrag als Prüfungsmaßstab heranzuziehen. Für den Dienstvertrag ist eine erfolgsunabhängige Vergütung aber gerade typisch (§ 611 Abs. 1 BGB).

b) Der Vertrag vom 2. August 2004 ist allerdings gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Er verstößt gegen die guten Sitten, weil sich die Beklagte eine Gegenleistung hat versprechen lassen, die in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der von ihr geschuldeten Leistung steht.

Für die Beurteilung des Wertes der von der Beklagten vertraglich übernommenen Leistung kommt es nicht entscheidend darauf an, ob der Vertrag vom 2. August 2004 insgesamt als Maklervertrag im Sinne von § 652 BGB zu qualifizieren ist - wovon das Landgericht auszugehen scheint - oder ob er als Maklerdienstvertrag anzusehen ist (vgl. BGH, NJW 1985, 2477, 2478) oder ob es sich bei ihm um einen aus einem Dienstvertrag und einem Maklervertrag zusammengesetzten Vertrag handelt (vgl. BGH, NJW 1983, 985). In jedem Fall sollte die Leistung der Beklagten nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien in erster Linie darin bestehen, einen Kaufvertrag über das Hausgrundstück der Klägerin zu vermitteln, wobei es sich um die typische Leistung eines Immobilienmaklers handelt. Dies kommt bereits in der "vertraulichen Informationsanfrage" der Klägerin vom 20. Juli 2004 zum Ausdruck, in der sie der Beklagten mitteilte, sie biete ein freistehendes Haus zum Verkauf an. Dementsprechend hat die Beklagte das zu veräußernde Objekt in ihrer hauseigenen Zeitschrift als Immobilie inseriert und darauf hingewiesen, dass es hauptsächlich "um Grund und Boden und natürlich das Haus" gehe. Soweit sich die Beklagte in dem Vertrag vom 2. August 2004 über die reine Vermittlungstätigkeit hinaus zu Dienstleistungen verpflichtet hat, die typischerweise im Zusammenhang mit Unternehmensveräußerungen zu erbringen sind, kam dem von vornherein kein besonderes Gewicht zu. Denn die gewerbliche Tätigkeit der Klägerin als Betreiberin einer Frühstückspension war ihrer Art nach ausgesprochen schlicht und ihrem Umfang nach derart unbedeutend, dass sie vom Finanzamt als reine Liebhaberei eingestuft worden war. Damit stand bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses fest, dass in Bezug auf das mitzuveräußernde Unternehmen keine besonderen Beratungsleistungen zu erbringen sein würden und dass insbesondere eine Prüfung der "Kompetenz" der Kaufinteressenten oder eine "Koordination" der beiderseitigen anwaltlichen, steuerlichen und sonstigen Berater nicht ernsthaft erforderlich werden würde.

Die Beklagte hat sich für ihre im Wesentlichen in der Tätigkeit eines Immobilienmaklers bestehende Leistung nicht nur eine erfolgsunabhängige Vergütung in Höhe von 13.340,00 EUR, sondern zusätzlich eine erfolgsabhängige Provision in Höhe von 12 % des Verkaufspreises zuzüglich Umsatzsteuer versprechen lassen. Selbst wenn man das für die übernommenen Dienstleistungspflichten vereinbarte Honorar noch für angemessen hielte, wäre jedenfalls die vereinbarte Erfolgsprovision sittenwidrig überhöht. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat bei gegenseitigen Verträgen ein die Sittenwidrigkeit begründendes auffälliges Missverhältnis in der Regel bejaht, wenn der Preis knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (vgl. für Kaufverträge BGH, NJW-RR 1991, 589; NJW 1992, 899, 900; DtZ 1997, 66; NJW-RR 1990, 1065) oder der marktübliche Preis (vgl. BGH, NJW 1990, 1595). Kommt ein Kaufvertrag über ein Grundstück durch Vermittlung des Maklers zu Stande, steht ihm gegen seinen Auftraggeber üblicherweise eine Provision zwischen 3 % und 5% des Kaufpreises zu (BGH, NJW 2000, 2669). Mit dieser Provision sind sämtliche Tätigkeiten des Maklers abgegolten. Demgegenüber sollte die Beklagte eine Provision von 12 % des Kaufpreises erhalten, obwohl sie für ihre Vermittlungstätigkeiten bereits ein erfolgsunabhängiges Honorar zu beanspruchen hatte. Damit übersteigt die zwischen den Parteien vereinbarte Provision den marktüblichen Preis um ein Mehrfaches. Dieses auffällige Missverhältnis legt den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung der Beklagten nahe (vgl. BGH, NJW 2000, 2669, 2670; NJW 2002, 3165, 3166). Besondere Umstände, die diese tatsächliche Vermutung erschüttern könnten, sind im vorliegenden Fall nicht ersichtlich. Insbesondere war die Klägerin, obwohl Kleinstgewerbetreibende, in Geschäften der hier in Rede stehenden Art nach ihrem unbestrittenen Vorbringen gänzlich unerfahren.

Die Unwirksamkeit der Provisionsvereinbarung hat gemäß § 139 BGB die Unwirksamkeit des gesamten Vertrags zur Folge. Aus dem Vorbringen der Parteien ergibt sich nicht, dass die Beklagte den Vertrag vom 2. August 2004 auch dann abgeschlossen hätte, wenn die Klägerin zur Zahlung einer Erfolgsprovision von 12 % des Verkaufspreises nicht bereit gewesen wäre. Bei einer sittenwidrigen Überhöhung des Entgelts ist eine Aufrechterhaltung des Vertrags mit angemessener Gegenleistung nicht möglich (Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Aufl., § 138 Rdn. 19 m. w. Nachw.).

3. Die Beklagte hat der Klägerin somit gemäß § 818 Abs. 2 BGB einen dem Wert ihrer Leistung entsprechenden Betrag in Höhe von 13.340,00 EUR zu ersetzen.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Abwendungsbefugnis ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO in Verbindung mit §§ 542 Abs. 1, 543, 544 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs als Revisionsgericht.

Es war nicht geboten, der Beklagten einen Schriftsatznachlass einzuräumen, um ihr nochmals Gelegenheit zu geben, zur rechtlichen Problematik der Sittenwidrigkeit ergänzend Stellung zu nehmen. Dass es für die Entscheidung des Rechtsstreits auf die Frage der Sittenwidrigkeit des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrags ankommen konnte, lag auf der Hand, da die Klägerin ihren Klageanspruch von Anfang an gerade auf diesen Gesichtspunkt gestützt hatte. Dementsprechend haben die Parteien diese Frage bereits in den im ersten Rechtszug gewechselten Schriftsätzen ausführlich diskutiert. In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat konnte sich der Prozessbevollmächtigte der Beklagten zu dieser Thematik nochmals äußern. Damit ist dem Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs Genüge getan.

Streitwert des Berufungsverfahrens: 13.340,00 EUR.

Ende der Entscheidung