Judicialis Rechtsprechung

2. Ob die Vertragsparteien dadurch, dass sie den Bauträgervertrag im Nachhinein aufheben, ohne Zustimmung des Maklers dessen Recht aufheben können, hängt gemäß § 328 II BGB davon ab, ob sich die Vertragsschließenden, also Käufer und Verkäufer, in dem Vertrag, der die Maklerklausel enthalten hat, die Befugnis vorbehalten haben, das Recht des Dritten aufzuheben oder zu ändern.

Die Berufung der Beklagten war gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil die Sache keine Aussicht auf Erfolg bietet, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert.

Die Beklagten haben am 6. 4. 2001 ohne Beteiligung der Klägerin mit der A-AG einen notariellen Kaufvertrag mit Bauverpflichtung über ein Grundstück in O1 geschlossen. XVI des Vertrages enthält eine Maklerklausel. Darin heißt es, daß die Klägerin an dem Zustandekommen dieses Vertrages mitgewirkt hat. Desweiteren ist in den Absätzen 2 und 3 bestimmt:

"Die Maklercourtage ist von dem Käufer zu tragen. Sie beträgt inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer 5,8 % des Kaufpreises mithin DM 35.322,- und ist mit Abschluß dieses Vertrages fällig.

Der Käufer übernimmt in Höhe dieses Provisionssumme zusätzlich eine rechtlich selbständige Zahlungsverpflichtung aus diesem Vertrag, aus der ihn der Makler auch unmittelbar in Anspruch nehmen kann."

Mit notariellem Vertrag vom 4. 7. 2002 haben die Vertragsparteien diesen Bauträgervertrag in allen Punkten (so § 1 Abs. 2) aufgehoben (Bl. 51, 52 d. A.).

Die Klägerin hat die Beklagte auf Zahlung von Maklerprovision in Anspruch genommen und sich dabei auf die Maklerklausel des Vertrags vom 26. 4. 2001 berufen. Sie hat vorgetragen, den Beklagten die Kaufgelegenheit mit der A-AG nachgewiesen und den Kaufvertrag vermittelt zu haben. Daß es zu einem Aufhebungsvertrag gekommen sei, beruhe auf dem Zahlungsverzug der Beklagten und ihrer Kaufreue.

Die Beklagten haben geltend gemacht, der Klägerin weder einen Auftrag zum Nachweis noch zur Vermittlung des beurkundeter Vertrages erteilt zu haben. Das Bauprojekt sei durch die Presse und eine großes Hinweisschild im Baugelände öffentlich bekannt gewesen. In dem auf der Baustelle vorhandenen Container hätten sie Anfang März Frau C angetroffen. Auf deren Veranlassung sei es zu Finanzierungsgesprächen mit der D-Bank und zu einem Finanzierungsantrag gekommen. Mündlich sei ihnen von einem Mitarbeiter der D-Bank mitgeteilt worden, daß der Kredit genehmigt sei. Frau C, die über die mündliche Zusage informiert worden sei, habe daraufhin den Beurkundungstermin vereinbart. Nachdem die D-Bank keine Zahlungen geleistet und eine schriftliche Kreditzusage nicht erteilt habe, hätten sie die Verkäuferin im April 2002 um eine Rückabwicklung des Vertrages gebeten. Bei Abschluß des Vertrages vom 4. 7. 2002 seien sie sich mit der Verkäuferin darüber einig gewesen, daß die Vertragsaufhebung auch die Maklerklausel umfasse. Bei der Klägerin handele es sich um eine 100%ige Tochter der D-Bank, ihr sei bekannt gewesen, daß der Bauträgervertrag nur bei vollständiger Finanzierung des Erwerbs durch die D-Bank möglich gewesen sei.

Mit Urteil vom 15. 5. 2003, das den Beklagten am 3.6.2003 zugestellt worden ist, hat das Landgericht die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 18.059,85€ nebst Zinsen zu zahlen. Hiergegen haben die Beklagten am 25.6.2003 Berufung mit dem Ziel, die Klageabweisung zu erreichen, eingelegt und sie am 31.7.2003 begründet.

Sie vertiefen ihren erstinstanzlichen Vortrag. Sie bestreiten, daß die Klägerin überhaupt mit der Vermarktung des Bauvorhabens beauftragt gewesen sei. Sie hätten den Eindruck gewonnen, daß das Bauvorhaben von der D-Bank vermittelt werde. Die Verkäuferin habe nach Aufhebung des Kaufvertrags ihnen gegenüber ausdrücklich bestätigt, daß damit auch die Maklerklausel aufgehoben und erledigt sei.

Die Klägerin verteidigt das landgerichtliche Urteil und behauptet jetzt, das Bauschild an der Baustelle habe lediglich auf sie und nicht auf die Verkäuferin hingewiesen. Die Beklagten hätten darauf telefonisch Verbindung zu ihr aufgenommen. Ihre Mitarbeiterin, Frau C, habe sowohl bei dem ersten Telefon als auch bei der Übergabe des Exposés auf die vom Käufer zu zahlende Maklercourtage hingewiesen.

Die zulässige Berufung ist unbegründet.

Es ist inzwischen in der Rechtsprechung und Literatur anerkannt (BGH NJW 1998, 1552; Dehner, NJW 2000, 1995; Maklerrecht RZ 425; Schwerdtner, Maklerrecht 4.A. RZ 818; Staudinger-Jagmann BGB Neubearbeitung 2001 § 652 RZ 195), daß es sich dann, wenn -wie hier - in einem notariellen Vertrag, an dem nur Verkäufer und Käufer beteiligt waren, dem Makler ein eigenen Anspruch eingeräumt wird, um einen echten Vertrag zugunsten Dritter handelt. Typisch ist dabei, daß die Hauptvertragsparteien, wie es hier im zweiten Absatz der Maklerklausel zum Ausdruck gekommen ist, der Auffassung sind, dem Makler stehe aufgrund eines Maklervertrages ein Provisionsanspruch gegen den Käufer zu, daß sie aber auch für den Fall, daß ein Maklervertrag nicht zustande gekommen ist, dem Makler einen eigenständigen Anspruch zukommen lassen wollen. Ein solcher Vertrag schneidet dem Versprechenden etwaige Einwände gegen das Zustandekommen eines Maklervertrages ab (BGH a.a.O.). Im vorliegenden Fall, in dem die Beklagten in Absatz 3 der Maklerklausel ausdrücklich eine "rechtlich selbständige Zahlungsverpflichtung" gegenüber der Klägerin übernommen haben, sind die Beklagten darüber hinaus sogar mit dem Einwand ausgeschlossen, die Klägerin habe keine Maklerleistung erbracht. Die gewählte Formulierung läßt nämlich erkennen, daß die Zahlungsverpflichtung der Beklagten schon allein durch das Schuldversprechen selbst begründet sein sollte (vgl. BGH NJW 2000, 3781, 3782).

Ob die Vertragsparteien dadurch, daß sie den Bauträgervertrag im nachhinein aufgehoben haben, ohne Zustimmung der Klägerin deren Recht aufheben konnten, wie es nach der Behauptung der Beklagten geschehen ist, hängt gemäß § 328 Abs. 2 BGO davon ab, ob sich die Vertragsschließenden, also Käufer und Verkäufer, in dem Kaufvertrag, der die Maklerklausel enthalten hat, die Befugnis vorbehalten haben, das Recht des Dritten aufzuheben oder zu ändern (Staudinger-Jagmann a.a.O. § 328 RZ 69; BGH NJW 1986, 1165). Im Zweifel ist das nicht der Fall, weil damit in eine bestehende Rechtsposition eines Dritten eingegriffen würde (Jagmann a.a.O.). Im vorliegenden Fall ergibt die Auslegung der Maklerklausel im Kaufvertrag, daß der Klägerin mit Abschluß des Kaufvertrags ein später von den Kaufvertragsparteien ohne ihre Zustimmung nicht mehr entziehbarer Anspruch auf Zahlung von 35.322,- DM erwachsen sollte.

Die Vertragsparteien bezweckten mit Absatz 2 der Maklerklausel zum einen, klarzustellen, daß der unstreitig am Zustandekommen des Kaufvertrags beteiligten Klägerin überhaupt - unabhängig davon, ob mit einem von ihnen ein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen war oder nicht - ein Provisionsanspruch zustehen und daß die Beklagten die Maklerprovision entrichten sollte. Mit Absatz 3 der Maklerklausel wollten sie der Klägerin zudem einen selbständigen, nicht nur vom Bestehen eines Maklervertrages, sondern auch einen vom Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen für einen Maklerlohn losgelösten Anspruch einräumen. Zweck der Maklerklausel war es mithin, der Klägerin eine bessere Rechtsstellung einzuräumen, als sie bei Abschluß eines Maklervertrages mit den Beklagten hätte erlangen können. Mit diesem Zweck wäre es schlechterdings nicht zu vereinbaren, wenn sie sich gleichzeitig das Recht hätten vorbehalten wollen, der Klägerin die ihr eingeräumte Rechtsposition durch einen späteren Aufhebungsvertrag wieder zu entziehen. Denn dies hätte zu einer Verschlechterung der Rechtsstellung der Klägerin und nicht zu einer Verbesserung geführt, weil ein Anspruch aus § 652 BGB lediglich vom wirksamen Zustandekommen des Hauptvertrags abhängt und durch dessen spätere Aufhebung nicht mehr berührt wird (im Ergebnis ebenso OLG Hamburg NJW-RR 1999, 351f). Der entgegenstehenden Ansicht des OLG Düsseldorf (OLGR 1995, 233) und OLG Hamm (VersR 1998, 850), die darauf abstellen, daß keiner der Kaufvertragsparteien nach einer Aufhebung des Kaufvertrags ein Interesse ah einer Provisionszahlung haben könne, vermag der Senat für den vorliegenden Fall nicht zu folgen. Den dortigen Entscheidungen lag ein anderer Sachverhalt zugrunde. Anders als in der Entscheidung des OLG Hamm wurde der Klägerin hier durch die Maklerklausel kein zusätzlicher Schuldner neben einem Dritten verschafft. Als mögliche Provisionsschuldner kamen hier nur die Verkäuferin und die Beklagten in Betracht. Anhaltspunkte dafür, daß die D-Bank der Klägerin eine Provision für die Vermittlung des Kaufvertrags versprochen haben könnte, bestehen nicht.

Die Beklagten vermögen sich auch nicht darauf zu berufen, daß es nur deshalb zu einem Aufhebungsvertrag gekommen ist, weil die D-Bank sich nicht rechtzeitig zur Finanzierung des Objektes bereit erklärt hat. Die Wirksamkeit des notariellen Kaufvertrag stand nicht unter der Bedingung, daß die Finanzierung gesichert ist. Es war auch nicht vereinbart, daß die Beklagten nur dann Provision zahlen sollten, wenn auch ein Kreditvertrag mit der D-Bank zustande kam. Ob die Klägerin mit der D-Bank gesellschaftlich verbunden ist, ist unerheblich, da Grundlage der Maklerklausel der mit der A-AG geschlossene Bauträgervertrag war. Mit der Verkäuferin aber war die Klägerin unstreitig nicht verbunden.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.

Ende der Entscheidung