Judicialis Rechtsprechung

I.

Die Klägerin, eine als Gesellschaft bürgerlichen Rechts strukturierte Grundstückseigentümergemeinschaft, nimmt die Beklagte in Anspruch auf Zahlung von Miete und Nutzungsentschädigung.

Die Klägerin schloss am 19.10.1999 einen Mietvertrag mit der AA Hotel- und Gaststättenservice GmbH in Gründung. Die in B GmbH umfirmierte Aa GmbH wurde am 24.9.2003 aus dem Handelsregister wegen Sitzverlegung gelöscht, nachdem ihre Gesellschaftsanteile, jedoch nicht die Firmenbezeichnung AA, zuvor verkauft wurden.

In den Räumen betrieb der Zeuge Z1 unter der Firma AA den Gastronomieservicebetrieb als Einzelkaufmann in den von der GmbH angemieteten Räumen weiter. Er meldete den Betrieb zum 16.1.2004 ab.

Die Beklagte übernahm den Warenbestand des Gastronomieservicebetriebs und betrieb in den angemieteten Räumen ab dem 1.1.2004 einen Betrieb mit gleichgelagertem Geschäftsgegenstand unter der Firma AA Hotel- und Gastroservice. Sie zahlte die Miete bis einschließlich März 2005 direkt an die Klägerin.

Am 4.10.2005 erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

Am 9.12.2005 schloss die Beklagte als Inhaberin der Fa. Aa mit der Klägerin eine Vereinbarung, wonach das sogenannte "große" Mietverhältnis am 12.12.2005 endete und der Mietvertrag für den Imbiss bestehen bleibt (Bl. 21 d. A.).

Die Beklagte gab die Mietsache am 16.2.2006 an die Klägerin zurück.

Im ersten Rechtszug hat die Klägerin vorgetragen, die Beklagte sei Mieterin als Nachfolgerin der Aa GmbH.

Sie hat Miete von monatlich 4.480,-€ für die Zeit von April 2004 bis zum 12.12.2005 und für den nachfolgenden Zeitraum bis zum 16.2.2006 Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB beansprucht, insgesamt 47.040,-€ abzüglich gezahlter 10.500,-€.

Daneben hat sie einen Verzugsschaden in Höhe der aus der Klageforderung entstehenden hälftigen Rechtsanwaltsgebühren verlangt, die sie mit 586,30 € zuzüglich Auslagenpauschale von 20 € gemäß § 13 VV-Nr. 7002 RVG und 16 % Mehrwertsteuer, insgesamt 703,31 € berechnet.

Die Klägerin hat beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 36.540,- € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27.4.2006 sowie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 703,31 € zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hat vorgetragen, sie sei nicht Mieterin, Mieter sei vielmehr der Zeuge Z1.

Der frühere Geschäftsführer der GmbH, der Zeuge Z1, habe nach dem Verkauf der GmbH-Anteile in den Räumen im Einvernehmen mit der Klägerin in den Mieträumen ein Gewerbe unter der Bezeichnung Aa Gastronomieservice betrieben und die Miete gezahlt. Die einvernehmlich ins Auge gefasste Umschreibung des Mietvertrages auf den Zeugen Z1 sei unterblieben.

Mit Wirkung vom 1.1.2004 habe der Zeuge Z1 die Firma Aa Gastronomieservice an die Beklagte verkauft und die Räume an die Beklagte untervermietet.

Die Kostenrechnung vom 21.2.2006 hat die Beklagte als unverständlich gerügt, da sie teilweise auf einen zukünftigen Leistungszeitraum Bezug nimmt, nämlich bis zum 31.3.2006.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes im ersten Rechtszug wird auf die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts im Tatbestand der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Das Landgericht Frankfurt am Main hat durch Urteil vom 29.6.2006 (Bl. 64ff. d. A.) die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 36.540,- € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27.4.2006 sowie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 703,31 € zu zahlen.

Es hat ausgeführt, die Beklagte sei Mietvertragspartei. Nach der geübten Praxis bestehe der erkennbare Wille, das Vertragsverhältnis zu den bisherigen Bedingungen fortbestehen zu lassen. Die Beklagte habe auch den Nachtrag zum Mietvertrag vom 28.2.2002 gezielt den Irrtum aufrechterhalten, dass lediglich der Geschäftsführer gewechselt habe. Untervermietung sei nicht gestattet gewesen nach § 10 des Mietvertrages. Die Beklagte müsse entsprechend dem von ihr aufrechterhaltenen Rechtsschein die Regelungen des Mietvertrages gegen sich gelten lassen, auch das Aufrechnungsverbot.

Die Kaution könne erst nach Renovierung in endgültiger Abrechnung gefordert werden.

Hinsichtlich der von dem Zeugen Z1 zurückgelassenen Gegenstände, an denen die Klägerin Vermieterpfandrecht geltend mache, sei unklar, wem diese zustünden.

Auf die weitergehenden Ausführungen des Landgerichts wird verwiesen.

II.

Gegen dieses Urteil, welches der Beklagten am 7.7.2006 zugestellt wurde (Bl. 72 d. A.), hat diese am 7.8.2006 (Bl. 73 d. A.) Berufung eingelegt, die am 7.9.2006 begründet worden ist (Bl. 79 d. A.).

Mit der Berufung greift die Beklagte die Argumentation des Landgerichts an, sie habe einen Rechtsschein aufrechterhalten und müsse die Regelungen des Mietvertrages gegen sich gelten lassen. Die Beklagte habe nicht die Aa GmbH, sondern die mit Zustimmung der Klägerin in den Räumen betriebene Einzelkaufmannfirma Aa Gastronomieservice des Zeugen Z1 übernommen. Die Klägerin sei über den Verkauf der Einzelkaufmannsfirma und die Untervermietung informiert gewesen. Sie habe stillschweigend ihre Zustimmung erklärt, da sie nie erklärt habe, mit einer Untervermietung nicht einverstanden zu sein. Die Klägerin könne sich nach dem Grundsatz des venire contra factum proprium nicht auf § 10 des Mietvertrages berufen.

Eine Beweisaufnahme sei zwingend geboten, weil der Zeuge Z1 bei der Übergabe nicht mit dem Zusatz "i. A." unterzeichnet habe.

Sie beruft sich auf die Kaution.

Auf den Hinweis des Berufungsgerichts auf § 25 HGB hat sie vorgetragen, entgegen ihres früheren Vortrags nicht die gesamte Firma, sondern lediglich den Warenbestand gekauft zu haben.

Die Beklagte beantragt,

das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 29.6.2006-Az.: 2/20 O 98/06- abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das Urteil des Landgerichts und vertieft ihren Vortrag aus dem ersten Rechtszug.

Hinsichtlich der Einzelheiten des Vortrags im zweiten Rechtszug wird auf den Inhalt der Berufungsbegründung vom 6.9.2006 (Bl. 79ff. d. A.), der Berufungserwiderung vom 11.10.2006 (Bl.101ff. d. A.) und der Schriftsätze vom 21.9.2006 (Bl. 97f.d. A.) und 9.11.2006 (Bl. 108ff. d. A.) nebst Anlagen sowie den nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 24.11.2006 nebst Anlagen (Bl. 147ff. d. A.) verwiesen.

III.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden; §§ 517, 519, 520 ZPO.

In der Sache kann der Berufung kein Erfolg beschert sein.

Das Landgericht hat zu Recht und mit zutreffender Begründung der Klage stattgegeben.

Die Beklagte ist auch nach ihrem eigenen Vortrag als Mieterin anzusehen und haftet für die ausstehende Miete. Die Feststellungen des Landgerichts Frankfurt am Main in dem Eilverfahren 2-10 O 424/05 stehen dem nicht entgegen, soweit dort festgestellt wird, dass ein Verfügungsanspruch für eine Nichtmieterin nicht bestand, da die dortige Verfügungsklägerin und hiesige Beklagte dies so vorgetragen und für das Landgericht trotz des entgegenstehenden Vortrags der dortigen Verfügungsbeklagten und hiesigen Klägerin angesichts der Unschlüssigkeit des Antrags kein Anlass zur näheren Prüfung des Sachverhalts bestand.

Die Beklagte haftet nach den Grundsätzen der Firmenfortführung gemäß § 25 HGB für die Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag. Hierauf hat das Berufungsgericht bereits in der Terminsladung hingewiesen.

Die Beklagte hat daraufhin vorgetragen, sie habe lediglich den Warenbestand erworben. Nach ihrem eigenen Vorbringen im Eilverfahren 2-10 O 424/06 hat sie jedoch die Firma, d. h. den kaufmännischen Namen Aa als wesentlichen charakteristischen Bestandteil, fortgeführt. Dies ist das maßgebliche Haftungskriterium. Aus der beigezogenen Akte2-10 O 424/05 ergibt sich, dass die Beklagte nach eigenem dortigem Vortrag Inhaberin der Einzelfirma AA Hotel- und Gastroservice war. Sie hat dies unter dem 26.10.2005 an Eides Statt versichert.

Sie trägt vor, das Handelsgeschäft des Zeugen Z1 einschließlich der prägenden Firmenbezeichnung Aa und des Warenlagers erworben und ausweislich der von ihr vorgelegten Gewerbean- und abmeldung einen Betrieb mit identischem Tätigkeitsbereich an der angemieteten Betriebsstätte weitergeführt zu haben. Nach § 25 HGB haftet sie demnach für alle vom früheren Inhaber begründeten Verbindlichkeiten einschließlich der Verpflichtungen aus dem Mietvertrag, sofern die Klägerin als Vermieterin mit einer Vertragsübernahme einverstanden war (vgl. BGH 2. Zivilsenat, Urteil vom 28.11.2005, Aktenzeichen: II ZR 355/03, veröffentlicht in DB 2006, 444-445; OLG Celle, 3. Zivilsenat, Urteil vom 15.06.2005, Aktenzeichen: 3 U 284/04, veröffentlicht in Juris).

Im vorliegenden Fall ging die Klägerin ungeachtet ihrer nachlässigen Handhabung, die beispielsweise bei den verspätet vorgelegten Nebenkostenabrechnungen, die an "Z1 Aa" oder "Aa-Z1" mit der Anrede "Sehr geehrter Herr Aa" gerichtet wurden, zutage tritt, stets davon aus, dass die Beklagte Mietvertragspartei geworden ist, so dass ein eindeutig erklärtes Einverständnis vorliegt. Sie nahm die Mietzahlungen von der Beklagten entgegen, überließ ihr die Räume, schloss am 9.12.2005 eine Nachtragsvereinbarungen mit ihr, bezeichnete die Beklagte im Eilverfahren 2-10 O 424/05 als ihre Mieterin und kündigte ihr gegenüber. Selbst wenn ein Mietvertrag zwischen den Parteien nicht durch ausdrücklichen Vertragsschluss zustande gekommen ist, ist von einer stillschweigenden Vertragsübernahme auszugehen.

Ohne dass es hierauf entscheidend ankommt, ist im Übrigen anzumerken, dass die Beklagte selbst auch offenkundig von ihrer Stellung als Mieterin ausgegangen ist, da sie die Miete direkt bezahlt hat und in der Aufhebungsvereinbarung vom 9.12.2005 ausdrücklich als Mieterin aufgetreten ist. Wenn die Beklagte nicht Mieterin war, hätte sie die Vereinbarung vom 9.12.2005 nicht unterschreiben dürfen. Aus dem Wortlaut der Vereinbarung vom 9.12.2005, in dem mehrfach die Beklagte selbst angesprochen wird, ergibt sich eindeutig ihr Wille, im eigenen Namen zu handeln.

Sämtliche objektiven Umstände sprechen auch gegen die rechtliche Konstruktion der Beklagten. Die Untervermietung war zum einen ohne ausdrückliche Zustimmung der Klägerin nicht gestattet nach dem Mietvertrag, zum andern auch aus Mietersicht wirtschaftlich ohne Sinn, da der Zeuge Z1 in der Haftung geblieben wäre ohne durch höheren Untermietzins zu profitieren.

Ein schriftlicher Untermietvertrag, der schon aus steuerlichen Gründen bei einem kaufmännischen Betrieb zu erwarten wäre, konnte nicht vorgelegt werden. Konkrete Tatsachen, welche auf den mündlichen Abschluss eines solchen Vertrages deuten könnten, werden nicht vorgetragen. Ebenso kann die Beklagte nichts Konkretes dazu vortragen, unter welchen Umständen die Gesellschafter der Klägerin C und C die Untervermietung zur Kenntnis genommen haben sollen. Es wird lediglich eine - unzutreffende - rechtliche Schlussfolgerung, nämlich der vermeintliche Abschluss eines Untermietvertrags, ohne ausfüllende Tatsachen gezogen, die einer Beweisaufnahme nicht zugänglich wäre.

Dass die Klägerin bei den außergerichtlichen Verhandlungen auf Klarstellung der damals schon bestrittenen Mietereigenschaft drängte, ist kein Indiz dafür, dass die Beklagte nicht Mieterin war, sondern belegt lediglich, dass die Klägerin diesen Streitpunkt ausräumen wollte. Insofern hat das Landgericht zu Recht davon Abstand genommen, den Sachverhalt durch eine Anhörung des Zeugen Z1 auszuforschen.

Die zurückgelassenen Gegenstände stehen dem Zeugen Z1, nicht der Beklagten zu. Die Beklagte hätte im Übrigen auch als Eigentümerin keinen Anspruch auf Verwertung der Pfandgegenstände, sie könnte diese lediglich nach Befriedigung der Klägerin herausverlangen.

Die Beklagte kann nach eigenem Vortrag nicht mit einem Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der - aufgrund der Nebenkostenabrechnungen im Übrigen nicht erkennbar abrechnungsreifen - Kautionsleistung aufrechnen, da diese Sicherheitsleistung von der früheren Aa GmbH oder dem Zeugen Z1 erbracht wurde und der verbleibende Auskehranspruch im Zweifel dem leistenden Vormieter noch zusteht. Auch im Innenverhältnis zu dem Zeugen Z1, der nach dem nicht nachgelassenen neuen Vortrag hierfür eine Bürgschaft geleistet hat, steht die Kautionsleistung nicht automatisch der Beklagten zu. Der Vermieter darf eine vom Vormieter zugunsten des Nachmieters "stehengelassene" Mietkaution zwar als ihm belassene Sicherheit verwerten. Der Rückzahlungsanspruch wegen einer nicht verbrauchten Sicherheit geht bei einem Mieterwechsel jedoch ohne ausdrückliche oder stillschweigende Vereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter nicht mit auf den Nachmieter über, sondern steht mangels Abtretung der leistenden Person, dem Vormieter, selbst zu, so wie auch der Anspruch auf Rückgabe einer Bürgschaftsurkunde dem Bürgen und nicht dem Mieter zusteht. Es fehlt insoweit an einer Gegenseitigkeit der aufzurechnenden Forderungen im Sinne von § 387 BGB.

Die berechneten Gebühren der Rechtsanwälte RA1 sind als Verzugsschaden gemäß §§ 284 Abs. 2, 288 Abs. 1 Satz 1 BGB geschuldet.

Es ist unerheblich, dass die Gebührenrechnung falsch datiert ist. Die nur völlig pauschal kritisierte Berechnung der geschuldeten Rechtsanwaltsgebühren durch den Klägervertreter ist korrekt.

Die einfache Gebühr nach § 13 RVG aus einem Streitwert von 36.540,- € beträgt 902,- €. Die Vertretungsgebühr nach Ziffer 2300 des Vergütungsverzeichnisses beträgt 0,5 bis 2,5. Der Klägervertreter hat den zulässigen Mittelwert von 1,3 abgerechnet, der bei einer Tätigkeit von mittlerem Umfang und Schwierigkeit berechtigt ist.

1,3 der einfachen Gebühr betragen 1.172,60 €. Nach Abzug des hälftigen auf die Verfahrensgebühr nach 3100 anzurechnenden Anteils verbleiben 586,30 €, die zu erstatten sind. Hinzukommen die Pauschale von 20,- € und die Mehrwertsteuer.

Der zuerkannte Zinsanspruch ist ebenfalls aus dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes wegen Verzuges gemäß §§ 284 Abs. 2, 288 Abs. 1 Satz 1 BGB gerechtfertigt.

Der nicht nachgelassene Schriftsatz vom 24.11.2006 gibt keinen Anlass, nochmals in die mündliche Verhandlung einzutreten, da sämtliche der neu vorgetragenen Tatsachen, zu denen die Klägerin kein rechtliches Gehör hatte, vor der mündlichen Verhandlung hätten vorgetragen werden können und müssen.

Nach allem war die Berufung mit der Kostenfolge aus § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht nach §§ 708 Ziffer 10, 711 ZPO.

Die Revision ist nicht nach § 543 ZPO zuzulassen, da der Rechtsstreit keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtssprechung keine Entscheidung des Revisionsgerichts in dieser Sache fordern.

Der Streitwert für den zweiten Rechtzug beträgt 37.243,31 €.

Ende der Entscheidung