Judicialis Rechtsprechung

2. Zur Frage der Berücksichtigung von Mängel des Mietobjekts bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

3. Zum Umfang der Darlegungslast des Mieters bei Minderung.

4. Zur zulässigen Höhe der Kaution bei Gewerberaummiete.

2 U 194/03

Verkündet am 27.10.2004

In dem Rechtsstreit

...

hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main - 2. Zivilsenat - durch ... aufgrund der mündlichen Verhandlung

vom 25.09.2004

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main - 19. Zivilkammer - vom 20.06.2003 wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung fallen der Beklagten zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des beizutreibenden Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe:

I.

Auf die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts im Tatbestand des angefochtenen Urteils wird Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO). Sie bedürfen keiner Änderungen und Ergänzungen. Es bestehen auch keine konkreten Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der vom Landgericht festgestellten Tatsachen begründen und deswegen einer erneute Feststellung gebieten. Das Berufungsgericht hatte sie daher seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Mit Urteil vom 20.06.2003 hat das Landgericht unter teilweiser Aufhebung des Versäumnisurteils vom 24.01.2003 und Abweisung der Klage im Übrigen das Versäumnisurteil insoweit aufrechterhalten, als die Beklagte verurteilt worden ist, an die Klägerin 33.319,16 EUR nebst gestaffelter Zinsen zu zahlen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Mietvertrag der Parteien sei nicht nach § 138 BGB nichtig, da die Beklagte bereits nicht hinreichend dargelegt habe, dass der vereinbarte Mietzins wucherisch überhöht sei. Für die Zeit von März bis Oktober 2000 hat es der Beklagten ein Mietminderungsrecht in Höhe von 15% der Miete mit der Begründung zuerkannt, dass es in dieser Zeit wegen Undichtigkeit des Glasdachs im Gaststättenbereich durchgeregnet habe. Für Dezember 2000 hat es eine weitere

Minderung von 15% wegen Aufstellung eines mit Planen versehenen Gerüstes, das die Außenfassade des unter Denkmalschutz stehenden Hauses verdeckt habe, für gerechtfertigt erachtet. Weitere Minderungsansprüche wegen angeblicher Mängel der Mietsache und hierauf beruhender Gebrauchsbeeinträchtigungen hat das Landgericht verneint. Wegen der näheren Einzelheiten wie auch wegen der Begründung des Landgerichts, mit der es der Klägerin den Anspruch auf die restliche Abstandszahlung von 26.400,-- DM (= 13.498,11 EUR) und auf Bezahlung der Nebenkostenabrechnung vom 02.04.2001 über 4.345,99 EUR zuerkannt hat, wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils (Bl. 239 - 240 d.A.) Bezug genommen.

Mit ihrer Berufung erstrebt die Beklagte die volle Abweisung der Klage.

Sie ist auch weiterhin der Auffassung, der vereinbarte Mietzins sei in sittenwidriger Weise überhöht, und beruft sich insoweit auf die von ihr gerügten Mängel, die, wie sie behauptet, zu einer eingeschränkten Nutzung des Mietobjekts geführt hätten.

Jedenfalls aber, so meint sie, sei wegen der Mangelhaftigkeit der Mietsache die Miete angemessen zu reduzieren. Sie beruft sich insoweit auf einen "Sondermarktbericht Büroräume", den sie im Termin vom 15.09.200 vorgelegt hat.

Sie beanstandet ferner, die Klägerin habe bei ihrer, der Klägerin, vorgenommenen Berechnung der Mietzinsrückstände die von ihr am 20.11.2002 und 24.11.2002 geleisteten Zahlungen von insgesamt 3.500,-- EUR nicht berücksichtigt.

Des weiteren meint sie, auch der geforderte Abstand von netto 40.000,-- DM sei angesichts des Zustands des übernommenen Inventars wucherisch überhöht.

Schließlich erklärt die Beklagte die Aufrechnung mit einem Anspruch auf Rückzahlung eines Teilbetrags von 25.000,-- DM der von ihr vereinbarungsgemäß geleisteten Kaution von 45.000,-- DM, die sie ebenfalls - und zwar um den Betrag von 25.000,-- DM - als überhöht ansieht, ferner mit einem Anspruch auf Erstattung der auf den vereinbarten Abstand von 46.400,-- DM gezahlten 20.000,-- DM sowie mit einem Anspruch auf Ersatz der Kosten der Beseitigung des Wasserschadens, die sie unter Bezugnahme auf ein Gutachten des von ihr eingeschalteten Sachverständigen A auf 4.663,-- DM (= 2.384,15 EUR) beziffert.

Die Beklagte beantragt,

das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vortrags verteidigt sie das angefochtene Urteil, dessen Ausführungen sie unterstützend beitritt. Bezüglich der angeblichen Nichtberücksichtigung der Mietzahlungen von insgesamt 3.500,-- EUR trägt sie vor, diese Zahlungen seien entsprechend dem von der Beklagten angegebenen Verwendungszweck auf die - hier nicht streitgegenständliche - Miete für November 2002 angerechnet worden.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg, da das Landgericht der Klage zu Recht in dem erkannten Umfang stattgegeben hat.

1. Davon, dass der vereinbarte Mietzins wucherisch überhöht gewesen und es deswegen gerechtfertigt sei, ihn auf das angemessene Maß herabzusetzen (vgl. zu dieser Rechtsfolge BGHZ 89, 316, 321 ff.; v. Martius in Bub/Treier, 3. Aufl., II 690), kann nicht ausgegangen werden.

Voraussetzung für das Vorliegen eines wucherähnlichen Geschäfts, das nach § 138 BGB seine Nichtigkeit zur Folge hat, ist zunächst, dass Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis zueinander stehen. Bei gewerblichen Miet- und Pachtverträgen ist dies jedenfalls dann der Fall, wenn die vereinbarte Miete/Pacht um knapp 100% höher ist als der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung, der regelmäßig anhand des Miet-/Pachtzinses zu ermitteln ist, der für vergleichbare Objekte erzielt wird (BGH NZM 2004, 741).

Dies wäre zwar dann der Fall, wenn der objektive Marktwert der Gaststätte - von der Beklagten als "angemessene Pacht" bezeichnet - entsprechend dem Vortrag der Beklagten höchstens bei 3.500,-- DM lag, da die vereinbarte Miete sich auf 7.500,-- DM belief. Die für die Sittenwidrigkeit der Mietpreisüberhöhung darlegungs- und beweispflichtige Beklagte hat indessen, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, keine hinreichenden Tatsachen vorgetragen, die den Betrag von 3.500,-- DM als nachvollziehbar erscheinen lassen.

Mit ihrer pauschalen Behauptung, dass 3.500,-- DM ein angemessener Mietzins gewesen sei, hat sie ihrer Darlegungslast nicht genügt.

Daran ändert sich auch nichts dadurch, dass sie in der letzten mündlichen Verhandlung einen "Sondermarktbericht Büroräume" vorgelegt hat, den sie als Mietspiegel ansieht und aus dem sich eine wucherische Mietpreisüberhöhung bezüglich des streitgegenständlichen Objekts ergeben soll. Abgesehen davon, dass es an jeglichem Vortrag dazu fehlt, unter welche Rubrik sie das Mietobjekt einordnen will, ist dieser "Mietspiegel" zur Ermittlung des objektiven Marktwerts der Nutzungsüberlassung von vornherein ungeeignet. Denn Gaststätten bilden einen eigenen Teilmarkt, der von dem Markt für Büroflächen zu unterscheiden ist. Daraus folgt, dass die ortsübliche Miete für Büroflächen nicht aussagekräftig für die ortsübliche Miete für Gaststätten ist (vgl. BGH a.a.O.).

Die Beklagte kann die Überschreitung der Wesentlichkeitsgrenze von knapp 100% auch nicht damit begründen, dass die Gaststätte aufgrund ihres "desolaten Zustands", das heißt wegen der von ihr behaupteten Mängel, in ihrem Gebrauchswert erheblich beeinträchtigt worden sei.

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete können Mängel des Mietobjekts nur dann berücksichtigt werden, wenn es sich um unbehebbare Mängel handelt. Demgegenüber haben behebbare Mängel außer Betracht zu bleiben.

Denn der Mieter ist bei Vorliegen eines solchen Mangels durch die Mängelgewährleistungsregeln (§§ 536 ff. BGB) ausreichend geschützt. So mindert sich die vertraglich vereinbarte Miete automatisch, wenn die Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt ist. Es besteht daher kein Anlass, diesen Spezialregelungen den Vorrang zu versagen und Mängel bereits bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete mitzubewerten (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 8. Aufl., § 558 BGB, Rn. 88; Schultz in Bub/Treier, III 527).

Bei den von der Beklagten geltend gemachten Mängeln handelt es sich aber sämtlich um behebbare.

2. Der Beklagten steht auch kein über die Feststellungen des Landgerichts hinausgehendes Minderungsrecht zu.

Soweit das Landgericht wegen der von ihr geltend gemachten weiteren Mängel eine Minderung verneint hat, fehlt es bereits an einem substantiierten Berufungsangriff. In ihrer Berufungsbegründung beruft sie sich unter Bezugnahme auf ein Schreiben des Privatgutachters A vom 03.03.2000 lediglich auf die Undichtigkeit des Dachs, große Wasserflecken (in der Decke) und fehlende Wärmeisolierung (der Decke). Was die weiteren Mängel betrifft, bezieht sie sich lediglich auf den Inhalt des Gutachtens des Sachverständigen A vom 07.03.2000. Diese pauschale Bezugnahme vermag jedoch einen substantiierten Tatsachenvortrag nicht zu ersetzen.

Aber auch die in der Berufungsbegründung genannten Mängel rechtfertigen keine Minderung, da die Beklagte hierzu unzureichend vorgetragen hat.

Zwar braucht der Mieter, der sich auf einen Mangel der Mietsache beruft und daraus eine Minderung des Mietzinses herleitet, nur konkrete Sachmängel darzulegen, welche die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung und damit einen bestimmten Minderungsbetrag braucht er nicht vorzutragen; diesen hat das Gericht gegebenenfalls unter Hinzuziehung eines Sachverständigen zu klären (BGH WuM 97, 488; BGH WM 91, 1006 unter 2 c; Wolf/Eckert/Ball, 8. Aufl., Rn. 273). Erforderlich ist allerdings die Darlegung von Anknüpfungstatsachen, anhand derer die Gebrauchsbeeinträchtigung und die Minderungsquote zu beurteilen ist (Wolf/Eckert/Ball, a.a.O.; Eckert EWiR 97, 969). Hieran fehlt es indessen im Streitfall. Denn die Beklagte hat weder das Ausmaß der Wasserschäden konkret beschrieben, noch dargetan, welche Räumlichkeiten des Mietobjekts hierdurch betroffen waren.

3. Die Beklagte beanstandet ferner zu Unrecht, dass die Klägerin ihre im November 2002 geleisteten Zahlungen von insgesamt 3.500,-- EUR bei der Berechnung der Klageforderung nicht berücksichtigt habe. Diese Zahlungen betrafen ausweislich des in dem von der Beklagten selbst vorgelegten Kontoauszug (Bl. 278 d.A.) angegebenen Verwendungszwecks die Miete für November 2002, auf welche die Klägerin die 3.500,-- EUR denn auch verrechnet hat. Streitgegenständlich sind hier jedoch die Mietzinsrückstände bis einschließlich Oktober 2002.

4. Ebenfalls ohne Erfolg greift die Beklagte das Urteil insoweit an, als das Landgericht der Klägerin einen Anspruch auf Zahlung der restlichen Abstandssumme von 26.400,-- DM (= 13.498,11 EUR) zuerkannt hat. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass der in § 23 Satz 1 des Mietvertrags vereinbarte Abstand von brutto 46.400,-- DM in sittenwidriger Weise überhöht sei, hat sie nicht vorgetragen. Sie behauptet nur pauschal, dass die übernommenen Gegenstände nichts wert gewesen seien, und beruft sich auf das Gutachten des Sachverständigen A vom 07.03.2000, der allerdings nur zu dem Ergebnis gelangt ist, es solle gemeinsam überprüft werden, "ob in diesem Punkt "Wucher" vorliegt, was eher eine juristische Frage ist". Allein die Bezugnahme auf dieses Gutachten, das sich zudem nur mit der Thekenausstattung befasst und auch sonst wenig aussagekräftig ist, reicht zur schlüssige Darlegung von Tatsachen, aus denen sich auf eine wucherähnliche Abstandsvereinbarung schließen ließe, nicht aus.

5. Ihre Verurteilung zur Bezahlung der Nebenkostenabrechnung vom 02.04.2001 (4.345,99 EUR) hat die Beklagte nicht substantiiert angegriffen.

6. Aufrechnung der Beklagten

Es handelt sich sämtlich um Hilfsaufrechnungen, da die Beklagte auch den Grund des zuerkannten Zahlungsanspruchs angreift.

a) Die Aufrechnung der Beklagten mit einem Anspruch auf Rückzahlung der auf den Abstand bereits geleisteten 20.000,-- DM (= 10.225,84 EUR) - insoweit kommt § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alternative BGB als Anspruchsgrundlage in Betracht - greift nicht durch, da nach den vorstehenden Ausführungen von der Sittenwidrigkeit und damit Nichtigkeit der Abstandsvereinbarung (§ 138 BGB) nicht ausgegangen werden kann.

b) Ebenso wenig kann die Beklagte mit einem Anspruch auf Rückzahlung des von ihr auf die vereinbarte Kaution von 45.000,-- DM bereits geleisteten Teilbetrags von 25.000,-- DM (= 12.782,30 EUR) aufrechnen, da auch insoweit ein Rückforderungsanspruch nicht bestteht. Die Beklagte beruft sich darauf, dass die Kautionsvereinbarung jedenfalls insoweit wegen sittenwidriger Überhöhung des Kautionsbetrags nichtig sei, als er 20.000,-- DM übersteige. Dem kann indessen nicht gefolgt werden.

Die Höhe der Sicherheit ist bei Gewerberaummietverhältnissen - anders als bei der Wohnraummiete (§ 550 b BGB a.F./§ 551 Abs. 1 BGB n.F.) - nicht begrenzt (v. Martius in Bub/Treier, III 756 a.E.; Wolf/Eckert/Ball, Rn. 761). Allerdings sind Klauseln, durch die sich der Vermieter weit überhöhte, sein Sicherungsinteresse übersteigende Sicherheiten ausbedingt, unangemessen und damit unwirksam (§ 9 AGBG a.F./§ 307 BGB n.F.).

Hier haben die Parteien eine Kaution in Höhe von sechs Monatsmieten vereinbart. Eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten oder gar eine sittenwidrige Überhöhung kann darin noch nicht gesehen werden, da die Kaution die dem besonderen Schutzbedürfnis des Mieters von Wohnraum dienende Grenze von drei Monatsmieten um nicht mehr als das Doppelte übersteigt.

c) Schließlich greift auch die Aufrechnung der Beklagten mit einem Schadensersatzanspruch in Höhe der Kosten zur Beseitigung des Wasserschadens, den sie unter Bezugnahme auf die Kostenermittlung im Gutachten des Sachverständigen A vom 06.03.2000 mit 4.663,-- DM (= 2.384,15 EUR) beziffert, nicht durch. Als Rechtsgrundlage für einen solchen Schadensersatzanspruch kommt § 536 a BGB in Betracht. Anspruchsbegründende Voraussetzung ist unter anderem, dass die Klägerin mit der Beseitigung der Schäden in Verzug geraten ist. Die Beklagte hat jedoch nicht dargetan, die Klägerin durch Mahnung (§ 284 Abs. 1 BGB) in Verzug gesetzt zu haben. Aus demselben Grund scheidet auch ein Aufwendungsersatzanspruch nach § 536 a Abs. 2 BGB aus.

Die Beklagte hat die Kosten ihrer Berufung zu tragen, da das Rechtsmittel keinen Erfolg hat (§ 97 Abs. 1 ZPO).

Der Ausspruch der vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1 ZPO.

Die Revision war mangels Vorliegens der Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen.

Ende der Entscheidung