Judicialis Rechtsprechung

I.

Die Klägerin, eine Wohnbaugesellschaft, nimmt die Beklagte als Eigentümerin eines restituierten Grundstücks in Anspruch auf Erstattung von Aufwendungen nach § 3 Abs. 3 Vermögensgesetz.

Die Klägerin verwaltete vom 3.10.1990 bis zum 31.8.1993 als Verfügungsberechtigte im Sinne des Vermögensgesetzes das mit einer historischen Villa bebaute Grundstück ...str.. in O2, dessen Eigentümerin die Beklagte war. Die Beklagte hatte bereits am 20.9.1990 einen Restitutionsantrag gestellt beim Landratsamt O2, was der Klägerin bekannt war. Sie wurde als Eigentümerin aufgrund des Restitutionsbescheides des Landratsamts O2 vom 3.5.1993 (Bl. 25ff. d. A.) anerkannt.

Bei Übernahme der Verwaltung war die 308,34 m2 umfassende obere Etage der Immobilie vermietet an den Mieter Prof. Dr. A, welcher 1997 auszog. Die 153,04 m² große Erdgeschosswohnung war an den Mieter Prof. Dr. B vermietet, welcher zum 31.10.1991 auszog.

Die Klägerin ließ die Parterrewohnung zunächst leer stehen. Mit Schreiben vom 17.2.1992 (Bl. 166 d. A.) monierte das Amt für Wohnungswesen der Stadt O2 diesen Zustand, da Wohnraum dringend benötigt werde.

Die Klägerin hatte zu diesem Zeitpunkt bereits den späteren Mieter Dr. C aus O3 ins Auge gefasst, welcher mit Schreiben vom 18.12.1991 (Bl. 170ff. d. A.) mit Fristsetzung zum 31.12.1991 einen Forderungskatalog zur Renovierung und zum Umbau der Erdgeschosswohnung übersandte, auf dessen näheren Inhalt verwiesen wird.

Die Klägerin beauftragte mehrere Handwerksbetriebe mit Arbeiten an der Erdgeschosswohnung. Die Arbeiten waren im Mai 1992 abgeschlossen. Die Klägerin finanzierte die baulichen Aufwendungen durch Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau.

Der Mieter Dr. C mietete mit unbefristetem Vertrag vom 9.11.1992 die Wohnung im Erdgeschoss rückwirkend ab 1.8.1992.

Im Übergabeprotokoll vom 13.7.1993 (Bl. 28ff. d. A.) vermerkte die Klägerin Forderungen von 235.850,39 DM für notwendige Instandsetzungsmaßnahmen. Über diese Forderungen wurde bei Übergabe des Grundstücks am 31.8.1993 keine Einigung erzielt.

Die Beklagte übereignete das Grundstück 1993 an ihren Prozessbevollmächtigten, der 1997 umfangreiche Sanierungsmaßnahmen am Fußboden des neu eingerichteten Badezimmers, am Parkett, der Elektroinstallation und den Türen und Fenstern durchführte.

Mit Schreiben vom 4.9.2001 erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten, es stünden noch die Forderungen aus dem Übergabeprotokoll offen. Die Beklagte wies unter Erhebung der Einrede der Verjährung die Forderungen zurück.

Der Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides über einen Teilbetrag von 60.000,- DM ist am 22.12.2004 beim Amtsgericht Leipzig eingegangen.

Die Klägerin hat behauptet, die Immobilie habe sich 1990 in einem für DDR-Verhältnisse typischen schlechten baulichen Zustand befunden und beruft sich hierfür auf die Zeugen Z1 und Z2.

Seit Übernahme der Immobilie in Volkseigentum in den 50er Jahren seien selbst wesentliche Instandsetzungen unterblieben.

Im ersten Rechtszug hat die Klägerin vorgetragen, folgende Instandhaltungsmaßnahmen in der Erdgeschosswohnung durchgeführt zu haben:

1) Im Mai 1992 habe die Klägerin eine Havarie in der Schleusenanlage durch altersbedingte Ablagerungen und Verkrustungen sowie Bauschutt von der Spezialbaufirma für Schleuseninstandsetzungen D beseitigen lassen, was Kosten von 1.607,40 DM verursacht habe. Auf den Inhalt der Rechnung vom 4.6.1992 (Bl. 32 d. A.) wird verwiesen.

2) Sie habe eine VHF- und UHF-Antenne anstelle einer gebrochenen alten Antenne für 1.177,- DM durch die Fa. E laut Rechnung vom 22.4.1992 (Bl. 33 d. A.)installieren lassen;

3) Der altersbedingt unbrauchbar gewordene Linoleum-Fußboden sei erneuert, zwei Kunststofffenstern mit Oberlichtern ausgetauscht und alte Rundbogenfenstern ausgetauscht worden für 16.251,04 DM durch die Fa. F GmbH laut Rechnung vom 22.4.1992 (Bl. 34 d. A.);

4) Sechs alte einfachverglaste Fenster sowie acht Erkerfenster, drei Schiebefenster mit Oberlichtern und ein Toilettenfenster seien durch Kunststoff-Doppelfenster für 3.045,51 DM durch die Fa. ... ersetzt worden laut Rechnung vom 3.4.1992 (Bl. 35 d. A.);

5) die nicht mehr den Sicherheitsanforderungen entsprechende Elektrogrundinstallation sei für 17.158,31 DM erneuert worden durch die Fa. F GmbH laut Rechnung vom 8.4.1992 (Bl. 36-38 d. A.);

6) die Wasser- und Abwasserleitungen im Badezimmer und die Sanitärausstattung seien für 23.245,91 DM durch die Fa. G laut Rechnung vom 28.4.1992 installiert worden (Bl. 39 - 49 d. A.);

7) die Heizungsanlage sei für 49.088,95 DM erneuert worden durch die Fa. G laut Rechnung vom 31.3.1992 (Bl. 50-63 d. A.);

8) Fliesenarbeiten für 16.817,37 DM seien von der Fa. F GmbH laut Rechnung vom 24.4.1992 (Bl. 64, 65 d. A.) durchgeführt worden;

9) Teppichboden nebst Spanplattenunterkonstruktion sei verlegt und das verbliebene Parkett repariert und abgeschliffen worden für 14.616,28 DM durch die Fa. H laut Rechnung vom 18.5.1992 (Bl. 66 -68 d. A.);

10) Schönheitsreparaturen seien für 35.530,21 DM von der Fa. H durchgeführt worden laut Rechnung vom 18.5.1992 (Bl. 69 d. A.).

Auf den näheren Inhalt der zitierten Rechnungen wird verwiesen.

Die Klägerin macht mit der Klage einen erstrangigen Teilbetrag von 60.000,- € in der Reihenfolge der aufgeführten Rechnungen geltend.

Die Klägerin hat beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, an sie 60.000,- € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 7.1.2005 zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hat vorgetragen, die Villa habe sich ausweislich eines von ihr eingeholten Wertgutachtens vom 17.3.1993 (Bl. 159ff. d. A.) auch im Gebäudeinneren in einem sehr gut erhaltenen Zustand befunden. Bei den vorgelegten Rechnungen handle sich weitgehend um solche, die nach Auffassung der Beklagten bewusst der Bereicherung der auftragvergebenden Mitarbeiter der Klägerin und der auftragausführenden Firmen gedient hätten. Nur aus diesem Grunde sei man dort auf die Vorstellungen von Dr. C eingegangen zu einem Zeitpunkt als dieser noch nicht einmal Mieter war. Die Rechnungen seien überhöht. Es seien weder Vergleichsangebote eingeholt noch die Rechnungen geprüft oder die gewährten Skontobeträge abgezogen worden. Die Klägerin habe auch keinerlei Bauüberwachung durchgeführt und deswegen nicht ausgeführte Arbeiten gar nicht bemerkt.

Im Zusammenhang mit der Verwaltung von Restitutionsimmobilien habe es auch in anderen Fällen Unregelmäßigkeiten und Strafverfahren gegeben. Die Beklagte legt hierzu einen Zeitungsartikel der ... Zeitung vom 18.1.1994 vor (Bl. 115 d. A.).

Zu den einzelnen Rechnungen hat sie vorgetragen:

1) Die Schleusenanlage sei im Zuge der Beseitigung von Trennwänden durch Bauschutt verstopft worden wie sich aus der Rechnung ergäbe. Die Schächte seien überhaupt nicht ausgefräst worden, eine solche Maßnahme sei vielmehr erst 1998 durch den neuen Eigentümer durchgeführt worden (Bl. 124 d. A.).

2) Die in Rechnung gestellten Antennen seien bei Übergabe nicht vorhanden gewesen.

3) und 4) Die angeblich eingebauten sechs Fenster und acht Erkerfenster im Erdgeschoss seien nicht eingebaut worden. Einfachverglasung habe es von Anfang an nicht gegeben, da alle Fenster als Kastenfenster ausgeführt gewesen seien. Die eingebauten Kunststofffenster entsprächen nicht den Auflagen des Denkmalschutzes und müssten entfernt werden. Die Zwischendecke sei entfernt worden, um die Stuckdecke wieder freizulegen.

5) Die Elektroarbeiten seien weder erforderlich gewesen noch durchgeführt worden.

6) Die Sanitärinstallationen seien nur durch die Sonderwünsche des Mieters Dr. C hinsichtlich der Raumaufteilung erforderlich geworden.

7) Die Klägerin habe nicht etwa die im Übrigen intakte Zentralheizung erneuert, sondern nur die Erdgeschosswohnung von der vorhandenen Anlage abgeklemmt, was dazu geführt habe, dass nunmehr dauerhaft zwei Heizungen vorhanden seien. Der ursprünglich vorhandene Heizkessel sei erst 1998 ausgetauscht worden.

8) und 9): Das entfernte Eichenparkett sei nicht unbrauchbar, sondern erhaltenswert gewesen. Für eine 153,04 m² große Wohnungen seien 280,30 m² Teppichboden, Fußbodenfliesen und abgeschliffenes Parkett abgerechnet.

10) Die Rechnung sei überzogen, weil dem ausführenden Betrieb H keine Vorgaben gemacht worden seien, sondern der pauschale Auftrag zur "malermäßigen Instandsetzung" ein Freibrief zur Renovierung im eigenen Ermessen des Malers gewesen sei.

Die Beklagte rechnet auf mit einer Gegenforderung wegen der Veränderung des Grundrisses, der Entfernung des Parketts und des Zumauerns des ehemaligen Küchenfensters an dem denkmalgeschützten Haus. Sie beziffert die Rückbaukosten auf 20.441,40 € anhand des von Gutachtens des Sachverständigen 1 (Bl. 220ff. d. A.).

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes im ersten Rechtszug wird auf die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts Bezug genommen.

Das Landgericht Frankfurt am Main hat durch Urteil vom 11.11.2005 (Bl. 445ff. d. A.) die Klage abgewiesen.

Es hat ausgeführt, nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG seien nur Kosten erstattungsfähig, die zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers- insbesondere nach § 177 BauGB - oder aufgrund von Instandsetzungsmaßnahmen, die zur Erhöhung der Miete berechtigten, entstanden seien. Die Klägerin stütze ihre Ansprüche darauf, dass die Wohnung zur Vermietung hergerichtet worden sei. Erstattungsfähig sei aber nur Aufwand zum Erhalt der Vermietungsfähigkeit. Die sehr pauschale und nach 13 Jahren kaum mehr zu beweisende Behauptung, das Anwesen habe sich in desolatem Zustand befunden, sei als Begründung unzureichend, zumal das Wohnungsamt der Stadt O2 auch an der nicht modernisierten Wohnung Interesse gezeigt, jedoch von der Klägerin abgewiesen worden sei. Die Arbeiten seien auch nicht zur Erhaltung der Gebäudesubstanz durchgeführt worden, sondern um einem umworbenen Spezialisten aus dem Westen den von dort gewohnten Wohnkomfort zu bieten.

§ 3 Abs. 3 VermG könne nicht so extensiv ausgelegt werden, dass hierunter auch die auf dem damaligen Markt in den neuen Bundesländern unübliche großzügige Herrichtung einer einzelnen Altbauwohnung ohne Kosten-Nutzen-Analyse und mit völlig unzureichender Kostenkontrolle nach den an westlichen Standards orientierten Wünschen eines Mietinteressenten falle, ohne dass zugleich das Gebäude einer Grundsanierung unterzogen werde.

Auf die weiteren Ausführungen in den Entscheidungsgründen wird verwiesen.

Gegen dieses Urteil, welches der Klägerin am 16.11.2005 (Bl. 453 d. A.) zugestellt wurde, hat diese am 16.12.2005 (Bl. 494 d. A.) Berufung eingelegt, die am 16.2.2006 begründet worden ist (Bl. 513 d. A.).

Die Berufung rügt sowohl eine Rechtsverletzung als auch eine unzutreffende Feststellung der Tatsachen.

Mit der Berufung verfolgt die Klägerin wie im ersten Rechtszug den geltend gemachten Anspruch auf Aufwendungsersatz in Höhe eines Teilbetrages von 60.000,- € weiter und wiederholt ihren Vortrag aus dem ersten Rechtszug.

Das Landgericht habe zum einen die Anforderungen an die Substantiierung des Sachvortrags überspannt. Es habe seiner Entscheidung parteiisch den Standpunkt der Beklagten zugrundegelegt und wesentlichen Vortrag der Klägerin missachtet, insbesondere auch die angebotenen Beweise nicht erhoben.

Erstmals wird mit der Berufungsbegründung vorgetragen, die Heizungsanlage im Erdgeschoss sei unzureichend gewesen.

Die Klägerin beantragt,

das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 11.11.2005, Az.: 2 -12 O 235/05, abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 60.000,- € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 7.1.2005 zu zahlen;

hilfsweise das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 11.11.2005 aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Frankfurt am Main zurückzuverweisen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das Urteil des Landgerichts und vertieft ihren Vortrag aus dem ersten Rechtszug. Die von der Klägerin durchgeführten Maßnahmen seien unwirtschaftlich und würden sich nicht einmal nach Jahrzehnten rechnen.

Hinsichtlich der vorgetragenen unzureichenden Heizleistung verlangt sie Aufklärung über die näheren Umstände.

Hinsichtlich des näheren Inhalts des Vorbringens der Parteien im zweiten Rechtszug wird auf den Inhalt der Berufungsbegründung vom 16.2.2006 (Bl. 533ff. d. A.) und der Berufungserwiderung vom 26.4.2006 (Bl. 564ff. d. A.) verwiesen.

II.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden; §§ 517, 519, 520 ZPO.

In der Sache kann der Berufung kein Erfolg beschert sein.

Das Landgericht hat zu Recht und mit zutreffender Begründung die Klage abgewiesen.

Es kann dahinstehen, ob das Landgericht trotz des umfangreichen Vortrags der Beklagten hierzu der Klägerin durch einen richterlichen Hinweis nach § 139 Abs. 2 ZPO hätte Gelegenheit geben müssen, ihren Vortrag zu vertiefen, da die Klägerin auch im zweiten Rechtszug keine entscheidungserheblichen neuen Gesichtspunkte vorbringt.

Die von der Klägerin geltend gemachten Ansprüche sind in wesentlichen Bereichen nicht nach § 3 Abs. 3 VermG erstattungsfähig. Soweit sie erstattungsfähig sein könnten, sind sie nicht hinreichend dargelegt und überdies verwirkt nach § 242 BGB.

Die Klägerin stützt ihre Klage auf zahlreiche Rechnungen über Maßnahmen, die sie während der Zeit ihrer Verwaltung durchgeführt hat oder durchgeführt haben will. Auch im zweiten Rechtszug bleibt indes unklar, wodurch die Anspruchsgrundlage § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG ausgefüllt werden soll. Die Klägerin, welche die Mieten vereinnahmte, will im Wesentlichen den zur Erzielung der Mieten erforderlichen Instandhaltungsaufwand auf die Beklagte abwälzen. Hierfür gibt es keine Anspruchsgrundlage. § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG soll dem Verfügungsberechtigten einen Erstattungsanspruch geben für im Interesse des Berechtigten durchgeführte, nachhaltige Maßnahmen, welche durch die während der Verwaltungszeit eingenommenen Mieten nicht amortisiert werden konnten. Daneben kann der Verfügungsberechtigte Kosten für die Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers ersetzt verlangen. Beide Konstellationen hat die Klägerin nicht nachvollziehbar dargelegt.

Ein Ausgleichsanspruch nach § 7 Abs. 1 VermG besteht im vorliegenden Fall nach Darlegung der Klägerin nicht, da es nicht um bis zum 2.Oktober 1990 durchgeführte Maßnahmen für eine Bebauung, Modernisierung oder Instandsetzung des Vermögenswerts handelt.

Die Voraussetzungen von § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG, auf den die Klägerin sich beruft, liegen auch unter Berücksichtigung des vom Bundesgerichtshof großzügig ausgelegten Anwendungsbereichs dieser Norm nicht vor.

Ein Erstattungsanspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG setzt voraus, dass die getroffenen Maßnahmen nicht unter das Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 2 VermG fallen. Eine Anordnung der Gemeinde nach § 177 BauGB - wie in dem vom Bundesgerichtshof in der vorgelegten Entscheidung II ZR 4/01 entschiedenen Fall - gab es unstreitig nicht, so dass die Voraussetzungen von nach § 3 Abs. 3 Satz 3 a) VermG nicht vorliegen.

§ 3 Abs. 3 Satz 4 VermG ist eine Anspruchsgrundlage für Erstattung von Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne von § 3 Abs. 3 b) VermG, die zu einer Erhöhung der jährlichen Miete führten, soweit diese durch die Mieterhöhung nicht ausgeglichen waren. Diese Voraussetzungen liegen jedoch nicht vor. Die Klägerin verkennt, dass gewöhnliche Instandhaltungsmaßnahmen von ihr zwar durchgeführt werden durften, aber nicht erstattungspflichtig sind, weil sie durch die vereinnahmten Mieten, die entgegen § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG von der Klägerin nicht dargelegt werden, abgegolten sind.

Eine Rechtspflicht des Eigentümers, welche die Klägerin zum Handeln hätte zwingend können, ist hinsichtlich des ganz überwiegenden Teils der berechneten Arbeiten ebenfalls nicht vorgetragen. Die durchgeführten Maßnahmen zur Renovierung und Umgestaltung entsprangen vielmehr überwiegend den Vorstellungen des Mietinteressenten Dr. C. Dahingestellt bleiben kann, ob die Klägerin die kostspieligen Maßnahmen durchgeführt hatte, um eine höhere Miete erlangen zu können oder ob der von der Beklagten vorgetragene Korruptionsverdacht berechtigt ist. Es stand der Klägerin als Verwalterin nicht zu, die anspruchsvollen Interessen eines Außenstehenden zu verfolgen, der noch nicht einmal schuldrechtliche Ansprüche auf das Grundstück erheben konnte, sondern lediglich an einer Anmietung aufwändig renovierter und umgestalteter Räume interessiert war. Angesichts der damals in O2 herrschenden Knappheit an Wohnraum bestand kein Anlass, sich auf einen potentiellen Mieter mit derartigen Ansprüchen zu konzentrieren. Die Klägerin war gehalten, das Grundstück so zu bewirtschaften, dass zum einen der in O2 in dieser Zeit knappe Wohnraum nicht durch Leerstand verringert wurde, zum anderen aber die Interessen der Eigentümerin gewahrt wurden, an deren Stelle sie die zur Bewirtschaftung notwendigen Geschäfte führte. An diese Vorgaben hat sich die Klägerin nicht gehalten.

§ 3 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 VermG sind gesetzlich geregelte Spezialfälle der Notgeschäftsführung für einen fremden Eigentümer (vgl. Säcker, Vermögensgesetz, Rnr. 171 zu § 3). Der Verfügungsberechtigte als Notgeschäftsführer hat nach § 3 Abs. 3 VermG das fremde Geschäft so zu führen wie es das Interesse des Berechtigten mit Rücksicht auf dessen wirklichen oder mutmaßlichen Willen erfordert. Seine Ansprüche hinsichtlich durchgeführter Instandhaltungsmaßnahmen, die nicht unbedingt zur Gebäudeerhaltung, Gefahrenabwehr oder Erfüllung der Vermieterpflichten erforderlich waren, sind vom Gesetzgeber ausdrücklich auf die Fälle beschränkt, in denen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung hätte verlangt werden können, die vereinnahmten Mieten jedoch zur Amortisation nicht ausreichten. Eine Mieterhöhung ist nicht möglich bei normalen, regelmäßig durchzuführenden Instandhaltungsmaßnahmen, so dass nach dieser Vorschrift ein Großteil der geltend gemachten Kosten von vorneherein nicht erstattungsfähig ist, insbesondere nicht die Fußbodenerneuerung und die Schönheitsreparaturen, aber auch die Reparatur vorhandener Anlagen wie Antenne und Abwasserschleuse, da Mangelbeseitigung nicht zur Mieterhöhung berechtigt.

Voraussetzung eines Anspruchs nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG ist überdies, dass die Durchführung der Maßnahmen zwar nicht kurzfristig rentabel war, sich aber auf Dauer zugunsten des Eigentümers positiv auswirkt. Hierzu bringt die Klägerin noch nicht einmal ansatzweise Tatsachen vor.

Die Klägerin hätte die Notwendigkeit der Durchführung jeder einzelnen Maßnahme im mutmaßlichen Interesse der Beklagten darlegen müssen. Die völlig pauschale Darlegung, das Objekt habe sich in einem für DDR-Verhältnisse typischen schlechten Bauzustand befunden ist bereits deshalb unzureichend, weil der gesamte Wohnungsmarkt in O2 zu dieser Zeit noch vom niedrigeren Wohnstandard der ehemaligen DDR geprägt war.

Die kostenträchtige Umgestaltung der Erdgeschosswohnung war nicht erkennbar zur Vermietung erforderlich. Aus dem Schreiben des Amtes für Wohnungswirtschaft der Stadt O2 ergibt sich, dass Wohnraumknappheit herrschte, so dass auch eine nicht renovierte und ungünstig geschnittene Altbauwohnung zu vermieten gewesen wäre. Dies gilt ganz besonders für eine mit Bad und Zentralheizung versehene attraktive Villenetage. In vielen Wohnungen O2s war zum damaligen Zeitpunkt noch eine Ofen-Heizung installiert und auch die sanitären Anlagen waren überwiegend einfach, so dass das vom Vormieter installierte Bad kein ernsthaftes Miethindernis gewesen sein dürfte.

Es handelt sich bei § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG um eine Ausnahmeregelung zu dem Grundsatz, dass gewöhnliche Instandhaltungsmaßnahmen von dem Verfügungsberechtigten, welcher die Mieten vereinnahmte, zu tragen waren. Im Falle von Maßnahmen, die der Verfügungsberechtigte nicht nach § 3 Abs. 3 VermG zu unterlassen hat, ist ein Erstattungsanspruch auch daran zu messen, dass die durchgeführten Arbeiten nicht erkennbar dem mutmaßlichen Willen des Berechtigten widersprechen darf, weil der Instandhaltungsaufwand außer Verhältnis zum Grundstückswert steht, den Vorgaben des Denkmalschutzes widerspricht oder weil der Berechtigte eigenmächtig eine Grundrissveränderung durchführt, die allein auf den Wünschen eines Mietinteressenten beruht. Im vorliegenden Fall führte die Klägerin Maßnahmen durch, die den Rahmen ihrer Notgeschäftsführerkompetenz deutlich überschritten, da ein sechsstelliger Betrag für Arbeiten ausgegeben wurde, welche überwiegend keinen nachhaltigen Niederschlag im Wert der Immobilie fanden.

Aus Sicht des Senats handelte es sich nicht um eine Luxussanierung, da allenfalls bei der Erneuerung der Heizung, der Elektroanlage und der Antenne überhaupt von einer Sanierung gesprochen werden konnte. Im Übrigen handelte es sich um eine kleinere Reparatur an der Schleuse, Schönheitsreparaturen und Umbaumaßnahmen. Kleinere Mängelbeseitigungen und Schönheitsreparaturen sind auch nach dem Vermögensgesetz von demjenigen zu tragen, der die Mieten vereinnahmt. Dies war die Klägerin, welche eine Auskehr der Einnahmen an die Beklagte nicht vorgetragen hat. Dass gerade die Schönheitsreparaturen besonders teuer wurden, beruht auf den unzureichenden Vorgaben der Klägerin bei Auftragserteilung sowie der in Teilbereichen offenkundig überhöhten Abrechnung der Massen und kann nicht auf die Beklagte abgewälzt werden.

Zu dem Umbau war die Klägerin nicht befugt. Der Umbau der Erdgeschosswohnung zum Zweck der Veränderung der früheren Nutzungsstruktur, nämlich der Verlegung von Bad und Küche, war ein von § 3 Abs. 3 VermG nicht gedeckter Eingriff in die Befugnisse der Beklagten. Sämtliche Maßnahmen, die mit der Veränderung der Nutzungsstruktur in Zusammenhang stehen, insbesondere die Badinstallation, der Fußbodenbelag und Teile der Elektroinstallation, sind nicht erstattungsfähig, da sie gegen das Unterlassungsgebot verstießen. Die Klägerin konnte nichts dazu vortragen, warum trotz des bekannten Restitutionsantrags die Grundrissänderung ohne Einholung einer Zustimmung der Beklagten durchgeführt wurde, außer dass dies dem Interesse des Mietinteressenten Dr. C entsprach, der ebenso wenig wie die Klägerin berechtigt war, über die Immobilie zu verfügen. Das an eine andere Stelle verlegte, nur standardmäßig ausgerüstete neue Bad mit zugemauertem Fenster entspricht nicht erkennbar dem damaligen mutmaßlichen Willen der Beklagten. Eine den Grundriss ändernde Maßnahme ist bei einer Notgeschäftsführung allenfalls dann erlaubt, wenn überhaupt kein Bad, keine in der Wohnung liegende Toilette oder keine Küche vorhanden war.

Die sachliche und wirtschaftliche Rechtfertigung der Arbeiten wird von der Klägerin nur floskelhaft mit Wertungen begründet, ohne auf Tatsachen zurückzugreifen. Zu recht hat das Landgericht bemängelt, dass der wirtschaftliche Sinn der durchgeführten Maßnahmen, die bei einer vereinbarten Nettomiete von 1.269,- DM erst nach mehr als 15 Jahren Mietzeit - ohne Berücksichtigung von laufendem Unterhalt der Immobilie - abgedeckt gewesen wären, sich aus dem Vortrag der Klägerin nicht erschließt, zumal eine grundlegende Sanierung des Altbaus wie Dachdämmung, Kellertrockenlegung oder Erneuerung der Wasser- und Abwasserleitungen unstreitig gerade nicht durchgeführt wurde. Eine erkennbare Wertsteigerung konnte durch die überwiegend gestalterischen Maßnahmen nicht erreicht werden, so dass eine Amortisation der Gesamtmaßnahmen nicht eintreten konnte, zumal Schönheitsreparaturen und Teppichboden nur kurzlebige Verbesserungen darstellen. Die Kosten einer solchen Bewirtschaftung ohne Kosten-Nutzenrelation können unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt auf den Eigentümer abgewälzt werden.

Eine zur Erstattung verpflichtende Geschäftsführung hätte auch vorliegen können, wenn sich aus dem Zustand des Gebäudes unmittelbare Gefahren ergaben, die im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht oder der Pflicht des Vermieters gegenüber einem vorhandenen Mieter beseitigt werden müssen. Hierzu trägt die Klägerin auch im zweiten Rechtszug nur unzureichend vor und verweist auf einen für DDR-Verhältnisse typischen vernachlässigten baulichen Zustand und einen massiven Reparaturstau. Abgesehen davon, dass es sich bei dieser Schilderung nur um eine Bewertung ohne jeden konkreten Tatsachenvortrag handelt, die einer Beweisaufnahme nicht zugänglich ist, verkennt die Klägerin offenkundig, dass es ihr als Nichteigentümerin nicht zustand, nach Gutdünken Maßnahmen zu ergreifen, für die kein erkennbarer Anlass bestand. Insofern kommt es auf die vorweggenommene Beweiswürdigung des Landgerichts, dass die Zeugen sich nach 13 Jahren schwerlich an den Sachverhalt erinnern würden, nicht an, da es an einem schlüssigen Vorbringen fehlt.

Konkrete Vermieterpflichten im Hinblick auf die Erdgeschosswohnung bestanden nämlich nicht, da ein Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Maßnahmen nicht bestand. Eine von der Erdgeschosswohnung ausgehende Gefahr für künftige Mieter ist nicht hinreichend vorgetragen, auch nicht bei der Elektroanlage.

Warum die Elektroanlage in der Erdgeschosswohnung so veraltet gewesen sein sollte, dass sie ersatzbedürftig war, nicht jedoch die des Obergeschosses, wird nicht näher ausgeführt, insbesondere das Alter der vorhandenen Anlage nicht mitgeteilt. Konkrete Defekte werden ebenfalls nicht vorgetragen, nur "Störanfälligkeit" und "Gefahr von Kabelbränden". Aus der Tatsache, dass lediglich die Anlage in der leer stehenden Erdgeschosswohnung geändert wurde, ergibt sich, dass die Klägerin einen gravierenden Handlungsbedarf selbst nicht sah, sondern lediglich zur Vorbereitung eines Neubezugs Instandhaltungsmaßnahmen und im Rahmen des Umbaus notwendig gewordene Anpassungsmaßnahmen durchführte. Dass die bestehende Anlage für moderne Wohnzwecke unzureichend dimensioniert war und dies durch die Neuanlage geändert wurde, so dass eine Mieterhöhung möglich gewesen wäre, ist gleichfalls nicht nachvollziehbar vorgetragen.

Die Heizungsanlage wurde nicht ausgetauscht, sondern nach dem unstreitigen Vorbringen der Beklagten lediglich unter Beibehaltung des vorhandenen Zentralheizungsbrenners eine gesonderte Therme für die Erdgeschosswohnung eingebaut. Der wirtschaftliche Sinn dieser Maßnahme ist zwischen den Parteien umstritten. Im zweiten Rechtszug wird dies erstmals mit einer unzureichenden bisherigen Heizleistung begründet. Dies rügt die Beklagte als erklärungsbedürftig, was als Bestreiten mangels Substantiierung gewertet werden muss. Die Klägerin hat sich hierzu nicht mehr geäußert, so dass nicht feststellbar ist, ob die Heizkörper oder die Therme oder die Fenster für die nicht näher spezifizierte unzureichende Heizleistung verantwortlich waren.

Der Austausch der Fenster entsprach im Gegensatz zu dem vom Oberlandesgericht Naumburg mit Urteil vom 9.6.1999 entschiedenen Fall nicht dem mutmaßlichen Willen der Berechtigten. Die Beklagte hat unwidersprochen vorgetragen, dass die eingebauten Kunststofffenster nicht den Vorgaben des Denkmalschutzes entsprachen, die bei der Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes zwingend zu beachten waren. Wenn früher einfachverglaste Doppelfenster vorhanden waren, war der Einbau von nicht den Vorgaben des Denkmalschutzes entsprechenden isolierverglasten einfachen Kunststofffenstern nicht unbedingt eine Verbesserung.

Der Austausch des Badfensters beruht ohnehin auf der nicht gestatteten Nutzungsänderung. Die übrigen Fenster seien wegen Undichtigkeiten überarbeitet worden. Hierunter sind im Zweifel nicht erstattungsfähige gewöhnliche Instandhaltungsmaßnahmen zu verstehen.

Ebenfalls nicht erstattungsfähig sind die Maßnahmen zur Beseitigung der Havarie der Schleusenanlage. Die Schleusenanlage betraf zwar auch den Mieter der oberen Etage. Insofern traf den Vermieter eine Instandsetzungspflicht. Die Beseitigung von altersbedingten Verstopfungen ist aber eine gewöhnliche, nicht erstattungsfähige Instandsetzungsmaßnahme, die durch die eingenommenen Mieten abgegolten wird. Eine grundlegende Erneuerung des Abflusssystems fand auch nach dem Vorbringen der Klägerin gerade nicht statt, es wurden nur die alten Leitungen frei gefräst. Eine solche Maßnahme des laufenden Gebäudeunterhalts, die bereits angesichts des geringen Rechnungsbetrages als Kleinreparatur erkennbar ist, ist durch die eingenommenen Mieten abgegolten. Das Vermögensgesetz bietet für solche Maßnahmen ebenso wie für Schönheitsreparaturen keine Anspruchsgrundlage, da der zur Erzielung der vereinnahmten Mieten erforderliche Aufwand nur im Falle von die Mieten übersteigenden Aufwendungen erstattungsfähig sein kann. Hierzu hat die Klägerin, der diese Rechtslage als professioneller Verwalterin von Restitutionsvermögen bestens bekannt ist, nichts vorgetragen.

Hinsichtlich der Antenne lässt die Klägerin die von der Beklagten bestrittene Ausführung der abgerechneten Arbeiten letztlich auch im Schriftsatz vom 9.9.2005 offen. Unklar ist, ob es sich bei dem vorgebrachten Austausch der Anlage um eine mietwertsteigernde Verbesserung handeln sollte oder eine bloße Reparaturmaßnahme. Die Beklagte hat vorgebracht, dass die angeblich montierte Antenne bei den Sanierungsarbeiten 1997 nicht vorhanden war und dies mit dem von ihr eingeholten Gutachten belegt. Die Beklagte hat gleichzeitig gerügt, dass die Mitarbeiter der Klägerin die Ausführung der beauftragten Maßnahmen nicht kontrolliert hätten. Hier hätte es einer konkreten Darstellung der Erkenntnisse der Klägerin zu diesem Komplex bedurft, nicht nur eines auf Ausforschung eines nicht vorgetragenen Sachverhalts gerichteten Beweisangebots. Aus der Tatsache, dass der Zeugen Z1 den Auftrag erteilt haben mag, folgt nicht zwingend die "ordnungsgemäße Durchführung". Ob der Einbau jemals kontrolliert wurde und ob die Antenne, deren Bezahlung verlangt wird, vorhanden war, später abhanden kam oder die Klägerin bestreiten will, dass sie 1997 nicht auf dem Dach war, bleibt im Dunkeln.

Im Hinblick auf die Zeit, welche die Klägerin zur Geltendmachung ihrer vermeintlichen Ansprüche verstreichen ließ, und die vorgenannten Umstände, die eine zumindest nachlässige Führung der Geschäfte nahe legten, verfallen die geltend gemachten, aus den vorgenannten Gründen ohnehin nicht hinreichend dargelegten Forderungen der Verwirkung nach § 242 BGB. Die Klägerin ist der Auffassung, dass es trotz der verstrichenen Zeit von mehr als zehn Jahren keine Umstände vorlägen, welche einen Vertrauensschutz der Beklagten rechtfertigen könnten.

Dies ist unzutreffend. Sofern Forderungen existierten, wurden diese mehr als 10 Jahre vor Stellung des Mahnbescheides begründet. Die Beklagte, welche die sachliche Berechtigung der Forderungen von Anfang an bezweifelt hatte, durfte auf die Zusage der Klägerin vertrauen, die Rechnungen nochmals einer sachlichen Prüfung zu unterziehen, was offenkundig unterblieben ist. Es ist kein äußerer Anlass erkennbar, welcher die Klägerin bewogen haben könnte, so lange mit der Durchsetzung ihrer vermeintlichen Forderung zu warten. Die Klägerin war professionell mit der treuhänderischen Verwaltung fremder Grundstücke betraut und durfte dafür Mieten einnehmen. Soweit sie Ausgaben erstattet verlangt, ist sie zur ordnungsgemäßen Rechnungslegung und Auskunft verpflichtet. Hierzu gehörte auch die zugesagte Prüfung der Rechnungen im Hinblick auf von Anfang an erhobene Bedenken der Beklagten, die ohne erkennbaren Grund unterblieben ist. Die Beklagte durfte darauf vertrauen, dass die Klägerin die Forderungen geprüft und davon Abstand genommen habe, diese durchzusetzen, nachdem sie acht Jahre nicht auf die Angelegenheit zurückkam.

Es entspricht weder den Grundsätzen von Treu und Glauben noch kaufmännischen Gepflogenheiten, zunächst eine Überprüfung der Rechnungen aufgrund der Beanstandungen der Beklagten zuzusagen, um sodann nach acht Jahren erstmals auf die offenbar nicht geprüften Rechnungen zurückzukommen. Hierauf hat der Senat in der mündlichen Verhandlung hingewiesen.

Die Beklagte, welche sich außergerichtlich auf die verstrichene Zeit durch Erhebung der Einrede der Verjährung berufen hatte, hat vorgebracht, die Klägerin habe mit der Durchsetzung der Forderung bis zu einer Verjährung der im Raum stehenden strafrechtlichen Vorwürfe gegen die mit der Angelegenheit befassten Mitarbeiter der Klägerin gewartet. Ob dies zutrifft kann dahinstehen, ein sachlicher Grund für das lange Zögern der Klägerin, einer nach kaufmännischen Grundsätzen arbeitenden und mit der Materie bestens vertrauten Wohnungsbaugesellschaft, ist jedoch nicht ersichtlich. Die mit der Ausführung befassten Handwerksbetriebe sind nach der unwidersprochenen Darstellung der Beklagten zum großen Teil nicht mehr existent und Gewährleistungsansprüche für die Arbeiten, welche die Beklagte bezahlen soll, erloschen. Die Arbeiten, insbesondere der Fußboden in dem neu angelegten Bad sind nach dem Vortrag der Beklagten mangelbehaftet. Die über 70jährige Beklagte, welche das bereits 1993 veräußerte Grundstück noch nicht einmal besichtigt hatte, hätte erhebliche Schwierigkeiten gehabt, zum Sachverhalt sachlich vorzutragen und Beweise anzubieten, wenn ihr Prozessbevollmächtigter nicht der Käufer gewesen wäre. Zeugen und Unterlagen sind in jedem Fall nach der verstrichenen Zeit schwer zu beschaffen. Es ist ausgesprochen unbillig, nach so langer Zeit die Erstattung von angeblich für die Beklagten getätigten Aufwendungen zu verlangen, die von Anfang an bezweifelt wurden. Dies musste der Klägerin auch bewusst sein.

Bereits im ersten Rechtszug haben Beklagte und Landgericht Bedenken wegen des unpräzisen Vortrags der Klägerin geäußert. Der Senat sieht anhand der verstrichenen Zeit und der geschilderten besonderen Umstände des Einzelfalls unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung nach § 242 BGB deshalb keinen Bedarf, den Sachverhalt durch weitere Hinweise und Auflagen aufzuklären, um zu ermitteln, ob der eine oder andere Punkt entgegen der Bedenken des Senats von der Klägerin noch so vertieft werden könnte, dass letztlich wenigstens ein Teilanspruch denkbar wäre. Die Klägerin ist mit ihren Forderungen insgesamt ausgeschlossen.

Die Kosten der zweiten Instanz sind nach §§ 97, 92 Abs. 2 ZPO der Klägerin aufzuerlegen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Ziffer 10, 711 ZPO.

Die Revision ist nicht nach § 543 ZPO zuzulassen, da der Rechtsstreit keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung keine Entscheidung des Revisionsgerichts in dieser Sache fordern.

Der Streitwert für den zweiten Rechtzug beträgt 60.000,- €.

Ende der Entscheidung