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Unterscheidet der Vermieter in einem Mieterhöhungsverlangen zwischen der Erhöhung der Grundmiete und des Anteils für Schönheitsreparaturen, muss auf Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete einschließlich des Anteils für die Schönheitsreparaturen auch dann geklagt werden, wenn letzterer unverändert bleibt.

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OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN

BESCHLUSS

In dem Rechtsstreit ...

hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main auf die Vorlage der 01. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden vom 15.07.1999 am 21.03.2001 folgenden Rechtsentscheid erlassen:

Tenor:

1. Der Wirksamkeit eines gemäß § 2 MHG auf Zustimmung zu einem bestimmten Mietgesamtbetrag gerichteten Erhöhungsverlangens steht nicht entgegen, dass der Vermieter dabei zwischen der Erhöhung der Grundmiete und der Erhöhung des Anteils für Schönheitsreparaturen unterscheidet.

2. Der Vermieter muss in diesem Fall auf Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete einschließlich des Anteils für Schönheitsreparaturen auch dann klagen, wenn er den Anteil für Schönheitsreparaturen unverändert lässt.

Gründe:

Es geht um eine Bundesmietwohnung. Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der mit Schreiben vom 15.08.1997 geltend gemachten Mieterhöhung.

Im Mietvertrag vom 06.06/13.06.1991 hatten die Parteien ursprünglich eine Nettomiete von 1.537,09 DM vereinbart. Grundlage war damals die Berechnung in dem Schreiben der Klägerin vom 31.05.1991, wonach sich die Miete aus Grundmiete (7,25 DM/qm/Monat), einem Ansatz für die von der Vermieterin durchzuführenden Schönheitsreparaturen (0,90 DM/qm/Monat) und der Betriebskostenvorauszahlung zusammensetzt. Mit einer mit Schreiben vom 30.04.1994 erfolgten Mieterhöhung auf 1.821,04 DM, durch die die Grundmiete auf 8,70 DM/qm/Monat und der Ansatz für die Schönheitsreparaturen auf 1,08 DM/qm/Monat erhöht worden ist, hatten sich die Beklagten seinerzeit einverstanden erklärt. Nunmehr hat die Klägerin mit Schreiben vom 15.08.1997 eine Erhöhung der Grundmiete von 8,70 DM auf 9,90 DM und eine Erhöhung des Anteils für Schönheitsreparaturen von 1,08. DM auf 1,20 DM verlangt. Die Klägerin hat dabei unter Bezugnahme auf den auszugsweise dem Schreiben beigefügten aktuellen Mietspiegel ausgeführt, dass für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung und Lage die derzeit ortsübliche Miete zwischen 9,90 DM/qm/Monat und 13,50 DM/qm/Monat liege. Eine spezielle Begründung für die Erhöhung des Kostenanteils für die Schönheitsreparaturen enthält das Schreiben nicht. Die Beklagten haben der Mieterhöhung nicht zugestimmt.

Mit ihrer Klage hat die Klägerin beantragt, die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Grundmiete für die näher beschriebene Wohnung von bisher 1.619,94 DM (08,70 DM/qm/Monat) auf 1.843,38 DM (= 9,90 DM/qm/Monat) ab dem 01.11.1997 zuzustimmen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Mit der Berufung haben die Beklagten wiederum geltend gemacht, die Mieterhöhung sei formell unwirksam.

Das Landgericht hat in seiner Vorlage das Mieterhöhungsverlangen vom 15.08.1997 für formell wirksam gehalten. Es hat ausgeführt, es bestünden keine grundsätzlichen Bedenken, einen angemessenen Zuschlag zu der im Mietspiegel ausgewiesenen Miete zu verlangen, da davon auszugehen sei, dass der Mietspiegel bei der Ermittlung der ortsübli- chen Entgelte voraussetze, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen habe. Aus dem Mieterhöhungsverlangen lasse sich unschwer nachvollziehen, wie hoch der verlangte Mietzins einschließlich der Schönheitsreparaturen sein solle. Der insgesamt verlangte Mietzins liege auch in jedem Fall unter dem Mittelwert des Mietspiegels.

Für nicht zulässig hat das Landgericht aber gehalten, dass nur auf Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete geklagt worden ist, ohne Erklärung, was mit dem erhöhten Anteil der Schönheitsreparaturen sein solle. Die erhöhte Miete müsse insgesamt betragsmäßig ausgewiesen sein. Der Klage müsse sich eindeutig entnehmen lassen, welcher Mietzins gemäß § 2 MHG verlangt werde. Mietzins im Sinne von § 2 MHG sei die sogenannte Grundmiete, ohne Entgelt für Betriebskosten (§ 4 MHG), Erhöhungen wegen baulicher Änderungen (§ 3 MHG) und Kapitalkosten (§ 5 MHG). Die nach § 2 MHG verlangte Miete müsse daher alle übrigen Kostenfaktoren enthalten und könne nicht weiter aufgespalten werden. Dies sei mit der Systematik des MHG nicht vereinbar. Die Definition der Miete gemäß § 2 MHG obliege nicht der Definition der Parteien, weswegen die Parteien auch nicht den Mietzins dahingehend vereinbaren könnten, dass der Kostenanteil für Schönheitsreparaturen keine Berücksichtigung finde. Die Klägerin sei deshalb gehalten gewesen, eine Zustimmungsklage auf den insgesamt begehrten Nettomietzins (einschließlich des Anteils für Schönheitsreparaturen) zu erheben.

Das Landgericht hat darauf hingewiesen, dass die Klägerin über eine Vielzahl von Wohnungen verfüge, die aufgrund entsprechender Mietverträge vermietet seien. Das Erhöhungsverlangen werde in der Regel wie hier begründet. Bei einer anderen Kammer des Landgerichts sei eine Klage auf Mieterhöhung erhoben worden, in der ebenfalls nur die Erhöhung der Grundmiete (ohne Anteil für Schönheitsreparaturen) geltend gemacht worden sei. Dies habe die Kammer als zulässig angesehen (3 S 138/98). Das Landgericht hat deshalb die grundsätzliche Bedeutung dieser Rechtsfragen bejaht und folgende Fragen vorgelegt: 1. Ist es zulässig, ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 2 MHG derart aufzuspalten, dass a) eine Erhöhung der geschuldeten Nettomiete unter Bezugnahme auf den Mietspiegel und zusätzlich b) eine Erhöhung des Anteils für Schönheitsreparaturen, der gesondert ausgewiesen ist, ohne Begründung verlangt wird?

2. Bei Bejahung der Frage nach Ziffer 1 Ist es zulässig, dann lediglich die Erhöhung der Grundmiete (ohne Anteil für Schönheitsreparaturen) im Klageverfahren geltend zu machen?

Die Vorlage ist zulässig (§ 541 ZPO). Die Fragen ergeben sich aus dem Mietverhältnis über Wohnraum. Die zu untersuchenden Gegenstände sind einmal die rechtlichen Anforderungen an das Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung und zum anderen der notwendige Inhalt des Klageantrags der Erhöhungsklage.

Der Wortlaut der ersten Vorlagefrage könnte zu der Annahme veranlassen, dem Landgericht gehe es darum, eine Entscheidung darüber zu bekommen, ob die Aufspaltung in Nettomiete und Anteil für Schönheitsreparaturen im Mieterhöhungsverlangen eine unzulässige Änderung in der Mietstruktur darstellt. Ein Rechtsentscheid über eine solche Fragestellung könnte aber nicht ergehen, da die Frage nach der Änderung der Mietstruktur eine tatsächliche Frage ist und Tatsachen einem Rechtsentscheid nicht zugänglich sind (vgl. KG, ZMR 1997, 641 ff). Der Begründung der Vorlage und der prozessualen Vorgeschichte ist indessen zu entnehmen, dass die Frage darauf nicht abzielt. Die vorlegende Kammer hat sich nicht mit der Frage einer Änderung der Mietstruktur befasst. Sie hat nur ausgeführt, dass sie eine Aufspaltung der Miete bis hinunter zu einem Ansatz für Schönheitsreparaturen mit § 2 MHG nicht für vereinbar hält. Nur insoweit hat sich die Kammer im Vorlagebeschluss von der zitierten Entscheidung der anderen Berufungskammer abgegrenzt. Diese wiederum hat unter Heranziehung der in dem Parallelverfahren erst in der Berufungsinstanz eingereichten Unterlagen ausdrücklich festgestellt, dass die Aufspaltung der bisherigen Mietzinsstruktur entsprochen hat. In dem hier vorliegenden Verfahren ist es nie streitig gewesen, dass schon zu Zeiten des Abschlusses des Mietvertrags mit einer Aufspaltung zwischen Grundmiete und einem Ansatz für Schönheitsreparaturen gearbeitet wurde.

Dem Landgericht geht es ersichtlich auch nicht darum, eine Entscheidung darüber zu erhalten, ob das Mieterhöhungsverlangen in dem Schreiben vom 15.08.1997 hinsichtlich der Erhöhung des Ansatzes für Schönheitsreparaturen wirksam war. Es kann deswegen dahinstehen, ob das Landgericht diese Frage überhaupt zum Gegenstand eines Rechtsentscheids hätte machen können, obwohl es in diesem Verfahren nicht um die Erhöhung des Schönheitsreparaturanteils geht. Die erste Vorlagefrage ist vielmehr dahingehend zu verstehen, dass das Landgericht geklärt wissen will, ob es der formellen Wirksamkeit des Verlangens auf Zustimmung zu einem auf einen bestimmten Gesamtbetrag gerichteten Mieterhöhungsverlangen insgesamt entgegensteht, dass der Vermieter zwischen der Erhöhung der Grundmiete und der Erhöhung des Anteils der Schönheitsreparaturen unterschieden hat, ohne die Erhöhung des Anteils für die Schönheitsreparaturen gesondert zu begründen.

Die zweite Vorlagefrage hat einen verfahrensrechtlichen Einschlag, sie ist aber keine einem Rechtsentscheid grundsätzlich nicht zugängliche verfahrensrechtliche Frage (vgl. Baumbach/ Lauterbach/ Albers/ Hartmann, Zivilprozeßordnung, 59. Aufl. 2001, § 541 ZPO Rn 5), denn sie wurzelt im materiellen Mietrecht. § 2 MHG gibt dem Vermieter unter gewissen materiellen und formellen Voraussetzungen einen Anspruch gegen den Mieter auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung. Die Zustimmung des Mieters ist eine formfreie, einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung, dem Wesen nach die Annahme (§ 151 BGB) einer angetragenen Vertragsänderung (§ 305 BGB). Verweigert der Mieter die Zustimmung kann der Vermieter darauf klagen (§ 2 III MHG; Palandt-Weidenkaff, Bürgerliches Gesetzbuch, 60. Aufl. 2001, § 2 MHG Rn 7 und 8; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl. 1999, § 2 MHRG Rn 65). Die Klage auf Zustimmung des Mieters ist eine Leistungsklage gerichtet auf Abgabe einer Willenserklärung, so dass sich die Vollstreckung nach § 894 ZPO richtet (Emmerich/Sonnenschein, a. a. O., § 2 MHRG Rn 81). Es geht hier also um das Problem, welchen Umfang die Willenserklärung des Mieters haben muss, zu der er verurteilt werden soll, um eine Mieterhöhung entsprechend den Vorschriften des MHG herbeizuführen.

Beide Fragen sind entscheidungserheblich. Wird die erste Frage verneint, ist die Klage abzuweisen. Wird sie bejaht, kommt es auf die zweite Vorlagefrage an. Eine Verneinung der zweiten Vorlagefrage führt zum nämlichen Ergebnis, da die Klägerin bislang auf der Richtigkeit ihres eingeschränkten Klageantrags beharrt hat; andernfalls bleibt es bei der amtsgerichtlichen Verurteilung.

Die Fragen haben auch grundsätzliche Bedeutung, da davon auszugehen ist, dass die bisher aufgetretenen und durch einen Rechtsentscheid noch nicht entschiedenen Divergenzen auch künftig auftreten werden.

Der Senat beantwortet die Vorlagefragen wie aus der Entscheidungsformel ersichtlich. Dies entspricht nicht wörtlich der Fragestellung, lässt die Vorlagefragen aber im Kern unverändert (vgl. BGH NJW 1997, 3437 ff).

Das Landgericht hält Aufspaltungen über die in §§ 3 ­ 5 MHG vorgesehenen Differenzierungen hinaus für nicht vereinbar mit § 2 MHG. Dem vermag sich der Senat in dieser Allgemeinheit nicht anzuschließen. Richtig ist, dass unter Grundmiete üblicherweise die Nettomiete verstanden wird. Dabei zahlt der Mieter für alle in Anlage 3 zu § 27 II Berechnungsverordnung aufgezählten Betriebskosten Vorauszahlungen, über die dann nach Ablauf der Abrechnungsperiode abgerechnet werden muss (Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 4 MHG Rn 7). Dies bedeutet aber nicht, dass eine weitere Differenzierung innerhalb der Nettomiete und eine andere Wortwahl unzulässig wäre, wie sich schon daraus ergibt, dass sich das Erhöhungsverlangen des Vermieters nach dem Mietzinsbegriff der Ausgangsmiete richten muss.

Ausgangsmietzins i. S. v. § 2 MHG ist stets der Betrag, auf den sich die Parteien als Gegenleistung i. S. § 535 S. 2 BGB geeinigt haben (Emmerich/ Sonnenschein, a.a.O., § 2 MHG Rn 6). Nach § 535 Satz 2 BGB hat der Mieter den vereinbarten Mietzins zu entrichten. Für den Begriff des Mietzinses ist es unerheblich, ob der Mieter die Zahlung in einem Festbetrag (sog. Inklusivmiete) oder getrennt nach Grundmiete und Nebenkosten zu leisten hat. Mietzins im Sinne des § 535 Satz 2 BGB ist daher nicht nur die Grundmiete; dazu gehören auch alle sonstigen finanziellen oder geldwerten Leistungen des Mieters. Welchen Mietzins der Mieter zu entrichten hat, ergibt sich aus den zwischen den Vertragsparteien getroffenen Vereinbarungen. Der Mietzins wird in der Regel als Geldleistung vereinbart. Das ist jedoch nicht zwingend; möglich ist auch die Vereinbarung einer anderen geldwerten Leistung (v. Brunn in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, Kapitel III.A Rn 1 und 6 m. w. N.). Das MHG schließt solche in der Vertragsfreiheit der Parteien liegenden Vereinbarungen nicht aus. Die Vereinbarungen können allerdings bei Mieterhöhungen zu Problemen führen (vgl. v. Brunn: in Bub/Treier, a.a.O., Kapitel III.A Rn 6).

Hier haben es die Vertragsparteien bei der Vereinbarung der Ausgangsmiete bei der gesetzlichen, vertraglich aber häufig abbedungenen Regelung belassen, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat (§ 536 BGB). Die finanzielle Belastung durch diese Instandhaltungskosten ist aber zumindest teilweise auf den Mieter abgewälzt worden. Dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden (vgl. § 28 Abs. 4 II.BV). Die weithin übliche Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist grundsätzlich zulässig. Die vom Mieter übernommene Verpflichtung stellt sich rechtlich und wirtschaftlich als Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung dar, das der Vermieter andernfalls über einen entsprechend höher kalkulierten Mietzins hereinholen müsste (Kramer in: Bub/Treier, a. a. O., Kapitel III.A Rn 1066 m.w.N.). Dann aber bestehen auch keine Bedenken, dass der für Schönheitsreparaturen kalkulierte Anteil in der Gesamtmiete gesondert aufgeführt wird. Dies erhöht vielmehr die Transparenz der Mietzinsgestaltung, worauf in der zitierten Parallelentscheidung des Landgerichts Wiesbaden ebenfalls hingewiesen worden ist. Insbesondere stehen die Voraussetzungen, die nach § 2 MHG für eine Mieterhöhung erfüllt sein müssen, der Aufgliederung nicht entgegen.

Zweck des § 2 MHRG ist es, dem Vermieter einen angemessenen marktorientierten Ertrag zu garantieren, gleichzeitig aber den Mieter vor überhöhten Mietzinsforderungen des Vermieters zu schützen, die nur aufgrund einer Mangellage am Markt durchsetzbar wären (Emmerich/ Sonnenschein, a. a. O., § 2 MHRG Rn 1 m. w. N.). Nach § 2 I S 1 Nr. 1 MHG kann der Vermieter von dem Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung nur verlangen, wenn der Mietzins, von Erhöhungen nach den §§ 3 bis 5 MHG abgesehen, seit einem Jahr unverändert ist. Neben diesem Zeitmoment und der Einhaltung der Kappungsgrenze (§ 2 I S. 1 Nr. 3 MHG) muss ein Erhöhungsverlangen nach § 2 I 1 MHG unzweideutig erkennen lassen, dass und in welchem Umfang eine Mieterhöhung gefordert wird. Dazu ist es erforderlich, dass die erhöhte Miete betragsmäßig ausgewiesen, der künftige Gesamtmietzins des einheitlichen Mietverhältnisses also angegeben ist (Schmidt-Futterer/ Börsinghaus, a. a. O., § 2 MHG Rn 520; KG NZM 1998, 107 ff, 108, m. w. N.). Die vom Mieter geschuldete Zustimmung bezieht sich nämlich auf den Endbetrag, also den künftigen Mietzins und nicht allein auf den Erhöhungsbetrag (KG NZM 1998, 68; Schmidt-Futterer/ Börsinghaus, a. a. O., § 2 MHG Rn 520; Blank/ Börsinghaus, Miete, (2000), § 2 MHG Rn 123).

Der Mieterhöhungsanspruch ist auch gem. § 2 II 1 MHG zu begründen. Der Begründungszwang soll die Möglichkeit zu einer außergerichtlichen Einigung bei einem Mieterhöhungsverlangen fördern und so überflüssige Zustimmungsklagen vermeiden helfen. Die Begründung hat im schriftlichen Mieterhöhungsverlangen selbst zu erfolgen. Sie kann nicht nachgeholt werden. Der Vermieter kann nur erneut eine Mieterhöhung verlangen (Blank/ Börsinghaus, a. a. O., § 2 MHG Rn 128, 129). Die Begründungspflicht dient der Nachprüfbarkeit für den Mieter. Der Vermieter muss also im Erhöhungsverlangen Tatsachen liefern, die der Mieter benötigt, um zumindest ansatzweise die Berechtigung des Zustimmungsverlangens zu prüfen. Überspannte Anforderungen an die Begründungspflicht dürfen nicht gestellt werden. Durch die Begründung des Erhöhungsverlangens soll nicht der Beweis geführt werden, dass die ortsübliche Miete verlangt wird. (Schmid-Wetekamp, Miete und Mietprozeß, 2. Aufl. 2000, § 2 MHG Rn 135). Ausreichend ist, wenn der Mieter auf Grund der mitgeteilten Daten entscheiden kann, ob er zustimmt (Palandt-Weidenkaff, a. a. O., § 2 MHG Rn 20).

Beim Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist die Ausgangsmiete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichen. Die ortsübliche Vergleichsmiete muss also in ihrer Struktur der Ausgangsmiete entsprechen. § 2 MHG gibt dem Vermieter kein Recht zur Änderung der Mietstruktur (OLG Stuttgart, WuM 1983, 285 ff). Eine solche ist - wie erwähnt - vom Landgericht auch nicht angenommen worden. Praktischen Schwierigkeiten bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann durch der Vergleichbarkeit dienende Zuund Abschläge begegnet werden (Schulz in: Bub/ Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, Kapitel III A Rn 314; Emmerich/ Sonnenschein, a. a. O., § 2 MHRG Rn 6 - 8; KG WuM 1997, 608; OLG Koblenz, NJW 1985, 333).

Dass hier das Mieterhöhungsverlangen keine besondere Begründung für die Anhebung des Schönheitsreparaturkostenanteils enthielt, machte es nicht formell unwirksam. Der Zustimmungsanspruch des Vermieters nach § 2 MHG bezieht sich in den Grenzen des § 2 MHG auf die Anhebung der Ausgangsmiete und nicht auf die Anhebung einzelner mietpreisbildender Faktoren auf ein ortsübliches Niveau. Es genügt deswegen, dass der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen insgesamt auf die (höhere) ortsübliche Vergleichsmiete verwiesen hat. Der Senat fügt hier klarstellend hinzu, dass mit dieser Bemerkung keine Beurteilung verknüpft ist, ob sich die hier verlangte Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete hält. Dies ist Tatfrage und nicht Gegenstand des Rechtsentscheids.

Der Zustimmungsanspruch des Vermieters bezieht sich auf die verlangte Mieterhöhung, also auf die Zustimmung zu dem erhöhten Mietzins und nicht auf die Zahlung des Erhöhungsbetrags. Die erhöhte Miete muss also betragsmäßig ausgewiesen sein (Schmitt- Futterer/ Börstinghaus, a. a. O., § 2 MHG Rn 268 und 520 m.w.N.). Dies muss sich auch aus dem Klageantrag der nach § 2 III MHG zu erhebenden Zustimmungsklage ergeben, was bedeutet, dass darin der "neue" Mietzins anzugeben ist (Kossmann, Der Anspruch des Vermieters auf Erhöhung des Mietzinses nach § 2 MHG, ZAP, Fach 4, S. 486; vgl. auch Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 5. Aufl. 2000, § 157 Rn 13). Die Rechtsansicht der Klägerin, die meint, den Klagantrag unter Außerachtlassung des Anteils für Schönheitsreparaturen auf die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete beschränken zu können, ist demnach unzutreffend. Es kommt hier noch hinzu, dass dieses Vorgehen später als Einstieg in eine Mietstrukturänderung missverstanden werden könnte, denn die Klägerin hatte den Beklagten in dem Mieterhöhungsschreiben gleichzeitig, aber unabhängig von ihrem Erhöhungsverlangen auch die Änderung der Mietstruktur in der Weise angeboten, dass die Beklagten die Schönheitsreparaturen künftig gegen Wegfall des entsprechenden Kostenansatzes für Schönheitsreparaturen diese selbst übernehmen könnten.

Ende der Entscheidung