Judicialis Rechtsprechung

Mit der integrierten Volltextsuche, die vom Suchmaschinenhersteller "Google" zur Verfügung gestellt wird, lassen sich alle Entscheidungen durchsuchen. Dabei können Sie Sonderzeichen und spezielle Wörter verwenden, um genauere Suchergebnisse zu erhalten:

Zurück

Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Frankfurt
Beschluss verkündet am 28.05.2009
Aktenzeichen: 20 W 115/06
Rechtsgebiete: BGB, WEG


Vorschriften:

BGB § 280
WEG § 21
WEG § 27
1. Der einzelne Wohnungseigentümer bedarf zur Durchsetzung eines ihm als Einzelgläubiger gegen den Verwalter zustehenden Schadensersatzanspruchs nicht der Ermächtigung durch die Gemeinschaft.

2. Die Pflicht des Verwalters gemäß § 27 Abs. 1 Ziff. 3 WEG beschränkt sich bei Baumängeln darauf, diese festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und deren Entscheidung über die weiteren Schritte herbeizuführen. Aus eigenem Recht ist der Verwalter nicht befugt, einen Sachverständigen zu bestellen.

3. Haben der Verwalter und die Wohnungseigentümer bzw. der geschädigte Wohnungseigentümer hinsichtlich Baumängel und ihren Ursachen den gleichen Kenntnisstand, obliegt es Letzteren, einen Beschluss der Gemeinschaft zur Feststellung der Mängelursache und deren Beseitigung rechtzeitig herbeizuführen.

4. Der mit der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beauftragte Unternehmer ist nicht Erfüllungsgehilfe des Verwalters.


Gründe:

Der Antragsteller ist seit 1982 Eigentümer der Wohnung Nr. ... der Wohnungseigentumsanlage A-Straße .../ B-Straße ... in O1. Die Antragsgegnerin ist seit dem 01.01.1996 die Verwalterin der Liegenschaft gewesen. Der Antragsteller nimmt die Antragsgegnerin auf Schadensersatz wegen schuldhafter Verletzung ihrer Verwalterpflichten in Anspruch, weil er seine zuvor vermietete Wohnung nach Kündigung von Juli 2002 bis einschließlich Februar 2004 wegen Nässeschäden nicht selbst nutzen konnte, sondern in dieser Zeit Miete und Nebenkosten für die Beibehaltung einer Mietwohnung für sich und seine Ehefrau aufwenden musste.

Das Anwesen A-Straße ...wurde Anfang der 60er Jahre als Geschäftshaus errichtet und später als Warenhaus genutzt. Anfang der 80er Jahre wurde es teilweise abgebrochen und zu einem Geschäftshaus mit Ladenflächen und 15 Eigentumswohnungen umgestaltet. Pläne, aus denen sich die Lage der Entwässerungsleitungen ergibt, existieren nicht bzw. entsprechen nicht den tatsächlichen Gegebenheiten.

Bereits seit 1985 gab es Nässeprobleme in dem Haus. Diese waren immer wieder Gegenstand von Eigentümerversammlungen, ohne dass jedoch Beschlüsse gefasst wurden. So wurde im Protokoll der Eigentümerversammlung vom 30.11.1989 (Bl. 165 d. A.) unter "Sonstiges" festgehalten, dass verschiedene Besichtigungen des Objekts mit Baufachleuten stattfanden wegen Wasserschäden im rückwärtigen Hausbereich durch Regenwasser, eine genaue Ursachenermittlung aber noch nicht möglich war, weil die Fachleute unterschiedliche Auffassungen zu den möglichen Ursachen vertraten. Die genaue Erforschung der Ursachen werde noch Zeit in Anspruch nehmen. Nach deren Feststellung werde der Versammlung ein Konzept zur Behebung der Schäden unterbreitet werden.

Die Vorverwalterin hatte die Antragsgegnerin mit Schreiben vom 27.12.1995 (Bl. 99 d. A.) bereits über einen im Dezember 1995 vorgesehenen, aber durch den Gutachter SV1 abgesagten Termin zur Klärung der Nässeschäden informiert. Nach Übernahme der Verwaltung der Eigentumsanlage am 01.01.1996 durch die Antragsgegnerin wurde in den Eigentümerversammlungen vom 15.11.1996 (Bl. 107 d. A.), 27.08.1999 (Bl. 113 d. A.) und 08.09.2000 (Bl. 118 d. A.) das Problem der Feuchtigkeit angesprochen; eine Beschlussfassung ist nicht erfolgt. In dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 18.05.2001 (Bl. 14 d. A.) ist unter TOP 6 im Rahmen eines allgemeinen Berichts zu anstehenden Instandhaltungsarbeiten u. a. avisiert, mit dem Verwaltungsbeirat und der Verwaltung solle mit einem Gutachter für dauerelastische Fugen eine Begehung am Objekt vorgenommen werden, da aufgrund der in der letzten Zeit zahlreichen aufgetretenen Feuchtigkeitsprobleme eine der Hauptursachen bei den Fugen vermutet werde. Das Verwaltungsbeiratsmitglied A werde diesbezüglich den Kontakt zu einem Gutachter herstellen. Eine Beschlussfassung ist nicht erfolgt, ebenso wenig eine Begehung mit einem entsprechenden Gutachter. Im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 15.03.2002 hat die Antragsgegnerin darauf hingewirkt, dass ein Beschluss gefasst wurde, wonach ein Sachverständiger zur Ermittlung der Schadensursachen beauftragt werden soll.

Ab April 2002 sind in der Wohnung des Antragstellers Wasserschäden eingetreten. Der Antragsteller hatte seine Wohnung zu diesem Zeitpunkt noch vermietet, hatte aber wegen Eigenbedarfs zum 30.05.2002 gekündigt und wollte die Wohnung zum 01.07.2002 selbst beziehen. Nachdem seine Mieterin ihm im April 2002 Wasserflecken an der Wohnzimmerdecke gemeldet hatte, informierte der Antragsteller die Antragsgegnerin mit Schreiben vom 22.04.2002. Am 18.05.2002 erhielt die Antragsgegnerin von dem Antragsteller die Wohnungsschlüssel und beauftragte Handwerker, die im Mai 2002 die Decke aufbrachen, um nach der Schadensursache zu suchen und ein Gussrohr austauschten. Der Antragsteller hatte zwischenzeitlich bereits Termine mit dem Maler und Parkettleger vereinbart. Nachdem die Decke wieder verschlossen war, Wandschäden beseitigt und Parkettlegearbeiten begonnen hatten, trat nach einem Gewitterregen am 10.07.2002 erneut Wasser über die Wohnzimmerdecke in die Wohnung ein. Die Antragsgegnerin veranlasste am 12.07.2002 die Entfernung des Parkettbodens und nochmalige Öffnung der Decke im Wohnzimmer und stellte Heißluftventilatoren zur Trocknung auf. Als Ursache nahm sie nach einem Schreiben vom 16.07.2002 (Bl. 20 d. A.) einen undichten Bodenablauf auf dem darüberliegenden Balkon der Wohnung des Eigentümers B an.

In der Wohnungseigentümerversammlung am 19.07.2002 wurde nach den Feststellungen des Landgerichts folgendes Vorgehen beschlossen: 1. Gutachten mit Sanierungsvorschlägen, 2. Ausschreibung auf Basis dieses Gutachtens, 3. Auftragsvergabe an den leistungsfähigsten günstigsten Anbieter, 4. Abnahme der Arbeiten mit Garantieerklärung etc., 5. Zahlung.

Am 30.07.2002 fand ein Ortstermin mit der Firma C statt. Mit Schreiben vom 05.08.2002 (Bl. 121 d. A.) teilte Herr A (Verwaltungsbeirat) der Antragsgegnerin mit, dass er nach Abstimmung mit dem Antragsteller einem Auftrag an die Fa. C grundsätzlich zustimme und schlug gleichzeitig die Aufnahme von Anmerkungen zu dem bereits eingeholten Angebot in das Auftragsschreiben vor. Am 13.8.2002 beauftragte die Antragsgegnerin sodann die Fa. C. Ein für den 02.09.2002 anberaumter Ortstermin konnte wegen Verhinderung eines Eigentümers nicht stattfinden und wurde verschoben auf den 07.10.2002. Nachdem der Balkonablauf B abgedichtet war, waren dann am 14.10.2002 in der Wohnung des Antragstellers die Decke verschlossen, Maler- und Tapezierarbeiten ausgeführt und das Parkett verlegt. Am 28.10.2002 kam es erneut zu einem Wassereinbruch in der Wohnung des Antragstellers. Am 31.10.2002 erfolgte eine erneute Begehung der Wohnung des Antragstellers unter Beteiligung der Sachverständigen.

Am 05.11.2002 legte die Fa. C ihr Gutachten vor, für dessen Inhalt auf Blatt 125-144 d. A. Bezug genommen wird. Sie kam u. a. zu dem Ergebnis, dass nicht ausgeschlossen werden könne, dass nach einer Instandsetzung mit DIN-gerechtem Aufbau der Balkone und Verlegung der Balkonentwässerungsrohre nach außen weiterhin Feuchtigkeitsschäden, verursacht durch die Hausentwässerung, entstehen. Auf Seite 7 des Gutachtens (Bl. 131 d. A.) wird ausgeführt, für eine Untersuchung, die eindeutig über die Ursache der Feuchtigkeitsschäden Aufschluss geben kann, sei es notwendig, Zwischenwände und -decken im Bereich der Rohrleitungen zu öffnen. Da keine Pläne über den Verlauf der Rohrleitungen vorlägen, sei eventuell mit einem massiven Eingriff in die Architektur der einzelnen Wohnungen zu rechnen. Als weitere Vorgehensweise wurde vorgeschlagen, die Zwischendecken bereichsweise zu öffnen und eine Sichtprüfung der Rohbaudecken und der Rohrleitungen auf vorhandene Feuchtigkeitsschäden / Undichtigkeiten vorzunehmen. Vor und während der Prüfung sei eine ausgiebige künstliche Beregnung der Balkonflächen notwendig. Je nach Erkenntnis seien undichte Bereiche der Balkonabdichtungen zu lokalisieren und/oder undichte Rohrleitungen auszutauschen. Bevor die Zwischendecken geschlossen würden, habe eine erneute Prüfung durch ausgiebige künstlichen Beregnung zu erfolgen. Zu diesem Zeitpunkt waren bereits Dachdecker beauftragt, welche das Dach abdichteten und den Dachrand sanierten, wie die Verwalterin in der Beiratssitzung vom 07.12.2002 berichtete.

Der Verwaltungsbeirat beschloss in der Sitzung vom 07.12.2002, dass zunächst der Balkon der Beteiligten D saniert werden sollte, weil darin mit hoher Wahrscheinlichkeit die Ursache für den Wassereintritt in den darunter liegenden Wohnungen des Antragstellers und E liege. Der Verwalter solle unverzüglich Teilzahlungen der betroffenen Eigentümer einfordern. Zudem sollte der Verwalter ein Angebot bezüglich des Einbaus eines Regensammelrohrs für die Außenwand des Hauses (Innenhofseite) einholen. Bei den übrigen Balkonen solle keine "Totalsanierung" durchgeführt, sondern lediglich der obere Wandanschluss mit einer neuen Abschlussschiene versehen und die Fuge professionell mit Silikon ausgespritzt werden (Bl. 145, 146 d. A.).

Die Antragsgegnerin leitete diese Maßnahmen in die Wege. Weiter wurden die Vorgaben aus dem Gutachten der Fa. C diskutiert, die vorgeschlagen hatte, die Sichtprüfung der Rohrdecken und Rohrleitungen mit einer ausgiebigen künstlichen Beregnung der Balkonflächen zu begleiten. Die Antragsgegnerin hatte bereits Angebote zur Einrüstung und künstlichen Beregnung der Balkone eingeholt, bevor die Eigentümer sich am 24.03.2003 darauf verständigten, eine notwendige Einrüstung der Hinterfassade des Hauses durch die Gerüstfirma F ausführen zu lassen. Mitte Mai 2003 wurde das Gerüst gestellt, im Juni 2003 begann der Dachdecker G mit der weiteren Ursachenforschung, die nach dem Vorschlag der Antragsgegnerin vom März 2003 auch die Kontrolle der Dachentwässerung umfasste. Am 28.08.2003 sollte im Rahmen der Sanierung der Dachentwässerung eine künstliche Bewässerung stattfinden. In der Nacht vom 28. auf den 29.08.2003 kam es erneut zu einem Wassereinbruch in der Wohnung des Antragstellers. Der Dachdecker G führte weitere Arbeiten auf dem Dach aus. In einem Schreiben vom 30.09.2003 (Bl. 32 d. A.) an den Antragsteller ging die Antragsgegnerin davon aus, dass nach Abschluss der Sanierung der Balkone und der Dachentwässerung zukünftig in der Wohnung des Antragstellers nicht mehr mit Wasserschäden zu rechnen sei. Trotzdem kam es am 08.10.2003 zu einem erneuten Wassereinbruch über die Wohnzimmerdecke der Wohnung des Antragstellers. Der Dachdecker G, der weiterhin nach der Ursache suchte, entdeckte am 16.10.2003, nachdem die Decke in der Wohnung des Antragstellers weiträumig geöffnet wurde, eine Regenwasserrinne mit Abfluss in das Hausinnere. Nach einer künstlichen Bewässerung dieser Rinne stand dann fest, dass dies die Ursache für die Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung des Antragstellers war.

Nach der Verlegung der Dachentwässerung wurden sodann die Malerarbeiten in der Wohnung des Antragstellers begonnen, die wegen Schädlingsbefalls unterbrochen wurden. Der Antragsteller monierte die Malerarbeiten als unzureichend; über den Umfang der Parkettlegearbeiten bestanden Uneinigkeiten zwischen den Parteien. Letztendlich war die Instandsetzung der Wohnung des Antragstellers am 10.02.2004 beendet.

Der Antragsteller begehrt von der Antragsgegnerin die Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 21.528,20 € für die von ihm aufgewendete Miete und Nebenkostenvorauszahlungen in der Zeit vom Juli 2002 bis Februar 2004.

Er hat geltend gemacht, die Antragsgegnerin habe sowohl ihre gesetzlichen Pflichten nach § 27 Abs. 1 Ziff. 1- 3 WEG als auch ihre Verpflichtungen aus dem Verwaltervertrag verletzt, da sie es unterlassen habe, Beschlussfassungen betreffend die zur Verhinderung der Wasserschäden erforderlichen Maßnahmen in die Wege zu leiten bzw. die in der Versammlung vom 18.05.2001 übernommene "Selbstverpflichtung" auszuführen. Die Antragsgegnerin habe ungeeignete Reparaturversuche ins Blaue hinein in Auftrag gegeben, anstatt entsprechend dem Protokoll vom 18.05.2001 einen Gutachter einzuschalten. Wenn die Antragsgegnerin rechtzeitig tätig geworden wäre, hätte der Antragsteller wie geplant seine Wohnung nutzen können und ihm wäre kein Schaden entstanden.

Die Antragsgegnerin ist dem Antrag entgegengetreten mit dem Vorbringen, dass sie nicht für die Vornahme von Instandhaltungsmaßnahmen durch die Gemeinschaft hafte und ferner nicht für die eingeschalteten Handwerker als ihre Erfüllungsgehilfen. Es fehle auch an der erforderlichen Kausalität zwischen einem behaupteten Unterlassen ihrerseits und dem vorgetragenen Schaden des Antragstellers. Vielmehr sei der Schadenseintritt darauf zurückzuführen, dass die Wohnungseigentümer trotz seit Jahren bekannter Wasser- und Feuchtigkeitsschäden zu keinem Zeitpunkt durch Beschlussfassung über die Einholung eines Sachverständigengutachtens für eine nachhaltige Ursachenforschung und Mängelbeseitigung gesorgt hätten.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 18.04.2005 (Bl. 185-194 d. A.) den Antrag des Antragstellers zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, es liege bereits keine objektive Pflichtverletzung der Antragsgegnerin vor. Die Antragsgegnerin habe keine ihr gemäß § 27 Abs. 1 Ziff. 1-3 WEG obliegende Pflichten verletzt, zumindest jedoch im Hinblick auf die ergriffenen Maßnahmen nicht schuldhaft gehandelt. Gegen ihre Verpflichtung, Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung auszuführen, habe die Antragsgegnerin nicht verstoßen, da sich dem Versammlungsprotokoll vom 18.05.2001 keine Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung entnehmen lasse. Die Antragsgegnerin sei auch nicht zur eigenständigen Einholung eines Sachverständigengutachtens verpflichtet gewesen, die Beseitigung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums sei gemäß § 21 Abs. 5 Ziff. 2 Aufgabe der Wohnungseigentümer selber. Der Verwalter sei nach § 27 Abs. 1 Ziff. 2 WEG lediglich verpflichtet, die erforderlichen Maßnahmen festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und deren Entscheidung herbeizuführen. Es könne nicht der Antragsgegnerin angelastet werden, dass die Wohnungseigentümer und auch der Antragsteller sich über viele Jahre mit der Erörterung der Problemlage und der Protokollierung von Absichtserklärungen zufrieden gegeben hätten. Auch bei Annahme einer objektiven Pflichtverletzung und der Kausalität des Unterlassens für den Schadenseintritt sei ein Schadensersatzanspruch wegen überwiegendem Mitverschulden der Wohnungseigentümer einschließlich des Antragstellers ausgeschlossen.

Gegen diesen Beschluss des Amtsgerichts, zugestellt am 29.04.2005, hat der Antragsteller mit am 09.05.2005 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz seines Verfahrensbevollmächtigten sofortige Beschwerde eingelegt.

Zur Begründung hat der Antragsteller geltend gemacht, entgegen der Auffassung des Amtsgerichts scheide eine Verwalterhaftung mangels Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung nur dann aus, wenn die Wohnungseigentümerversammlung trotz ordnungsgemäß vorbereiteter Beschlussanträge ein obstruktives Beschlussverhalten an den Tag lege. Die Antragsgegnerin habe hier schon ihre Nebenpflichten aus dem Verwaltervertrag schuldhaft verletzt, weil sie eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümerversammlung nicht durch Feststellung der Schäden und der erforderlichen Maßnahmen, gegebenenfalls unter Hinzuziehung von Sonderfachleuten, ordnungsgemäß vorbereitet und herbeigeführt habe. Der Amtsrichter habe auch verkannt, dass sich die Antragsgegnerin nach dem Inhalt des von ihr erstellten Protokolls der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.05.2001 selbst zur Durchführung verschiedener Instandsetzungsarbeiten verpflichtet habe, ohne selbst einen Beschluss der Wohnungseigentümer für erforderlich zu halten. Da es sich um eine Maßnahme gehandelt habe, für die nach § 27 Abs. 1 Ziff. 3 WEG keine Beschlussfassung erforderlich gewesen sei, habe sich der einzelne Wohnungseigentümer darauf verlassen dürfen, dass der Verwalter die in Aussicht gestellte Tätigkeit auch zeitnah vornimmt, was die Antragsgegnerin aber über einen Zeitraum von mehr als einem Jahr versäumt habe. Zu berücksichtigen sei auch, dass die Antragsgegnerin schon bei der Übernahme der Verwaltung ab 01.01.1996 von der Vorverwalterin auf die bestehende Nässeproblematik hingewiesen worden sei, bis 2002 die Begehung mit einem Sachverständigen aber nicht nachgeholt habe. Die Antragsgegnerin habe es nicht ablehnen dürfen, die Fa. C nach der Erstellung des Sachverständigengutachtens vom 05.11.2002 erneut zu beauftragen und nicht durch die Beauftragung einzelner Handwerker "Flickschusterei" bei der Ursachensuche und Schadensbeseitigung betreiben dürfen.

Die Antragsgegnerin ist der Beschwerde entgegengetreten und hat den angefochtenen Beschluss verteidigt. Sie hat geltend gemacht, ihre Verpflichtung zur Schadensfeststellung und Unterrichtung der Wohnungseigentümer in der Versammlung vom 18.05.2001 erfüllt zu haben. Sie sei dagegen nicht verpflichtet gewesen, auf eigenes Kostenrisiko Ursachenfeststellung zu betreiben bzw. Beseitigungsmaßnahmen gemäß § 27 Abs. 1 Ziff. 3 WEG einzuleiten und verweist darauf, dass nach der Beschlussfassung vom 15.03.2002 sowohl unverzüglich ein Ortstermin mit der Fa. H durchgeführt als auch das Sachverständigengutachten der Fa. C eingeholt wurde. Zu einer Neubeauftragung dieser Sachverständigen sei die Antragsgegnerin ohne erneute Beschlussfassung nicht legitimiert gewesen. Die von der Sachverständigen vorgeschlagene Öffnung der Zwischenwände und -decken habe die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gewollt wegen des damit verbundenen erheblichen Zeit- und Kostenaufwands. Für eine Ungeeignetheit der eingeschalteten Firma H und des Dachdeckers G bestünden keine Anhaltspunkte. Der Antragsgegnerin könne deshalb nicht der Vorwurf gemacht werden, die wahre Schadensursache für den Wassereintritt im Wohnzimmer der Wohnung des Antragstellers, nämlich der am 16.10.2003 festgestellte undichte, verdeckte Regenwassereinlauf, sei erst zu spät festgestellt worden.

Das Landgericht hat mit Beschluss vom 03.03.2006 (Bl. 240-251 d. A.) die Beschwerde zurückgewiesen und ausgeführt, dass dem Antragsteller ein Schadensersatzanspruch gegen die Antragsgegnerin nicht zustehe mangels im Zusammenhang mit ihrer Verwaltertätigkeit schadensursächlicher Verstöße gegen ihre Pflichten gem. § 27 Abs. 1 Ziff. 2 WEG. Danach sei der Verwalter zwar verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Gemäß § 21 Abs. 1, Abs. 5 Ziff. 2 WEG sei es jedoch in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst, für die Behebung von Baumängeln zu sorgen. Bei Vorliegen von Baumängeln sei die Verpflichtung des Verwalters grundsätzlich darauf beschränkt, die Baumängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Vorliegend könne der Antragsgegnerin nicht vorgeworfen werden, sie sei nach den Schadensmeldungen des Antragstellers nicht tätig geworden, was die Kammer durch die Aufzählung der Tätigkeiten der Antragsgegnerin im Einzelnen, auf die Bezug genommen wird, ausführt.

Entgegen der Auffassung des Antragstellers sei die Antragsgegnerin nicht verpflichtet gewesen, nach Vorliegen des Gutachtens vom 05.11.2002 eine weitergehende entsprechende Ursachenforschung zu betreiben. Aus eigenem Recht sei die Antragsgegnerin zur Veranlassung dieser Untersuchung nicht berechtigt, gerade auch im Hinblick auf die laut dem Sachverständigengutachten vom 05.11.2002 weitreichenden Konsequenzen dieser Maßnahme. Die Voraussetzungen für Notmaßnahmen im Sinn des § 27 Abs. 1 Ziff. 3 WEG hätten nicht vorgelegen, zumal parallel zu der Ursachenfeststellung durch die Sachverständige bereits der Dachdecker G tätig gewesen sei, dessen Ungeeignetheit nicht ausreichend substantiiert vorgetragen sei. Selbst wenn die Antragsgegnerin zeitliche Verzögerungen der Arbeiten des Dachdeckers G zu überwachen gehabt hätte, stehe nicht fest, dass die unterlassene Überwachung kausal für den geltend gemachten Schaden geworden sei. Die Kammer verweist in diesem Zusammenhang darauf, dass der Verwaltungsbeirat unter Mitwirkung des Antragstellers am 07.12.2002 unabhängig von der Klärung der mangelhaften Dachentwässerung als Schadensursache sich für eine andere Vorgehensweise entschieden hatte, nämlich die Sanierung des Balkons D, da dort die Schadensursache vermutet wurde. Dass die Antragsgegnerin ihren Verpflichtungen aus dieser Beschlussfassung nicht nachgekommen sei, habe der Antragsteller selbst nicht behauptet und sei auch nicht ersichtlich.

Auch dass die Antragsgegnerin erst nach dem Eigentümerbeschluss vom 24.03.2003 zur Auftragserteilung an die Gerüstfirma F die zur Aufstellung des Gerüstes auf dem Nachbargrundstück notwendige Zustimmung der Stadt eingeholt hat, begründe keine Pflichtverletzung der Antragsgegnerin. Sie sei nicht im Vorhinein verpflichtet gewesen, die Zustimmung einzuholen, da eine konkrete Planung erst nach Auftragsvergabe nach den Vorstellungen der beauftragten Gerüstbaufirma möglich gewesen sei.

Auch nach dem erneuten Wassereinbruch am 08.10.2003, nachdem längst die Sanierung der Dachentwässerung begonnen hatte, sei der Antragsgegnerin keine Untätigkeit vorzuwerfen, da die Decke in der Wohnung des Antragstellers erneut weiträumig geöffnet und in der Folge durch den Dachdecker G dann die schadensursächliche Regenwasserrinne entdeckt worden sei.

Dass die Antragsgegnerin in dem Jahr nach der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.05.2001 untätig geblieben sei, führe ebenfalls nicht zu einer Schadensersatzverpflichtung. Aus dem Protokoll der Eigentümer-Versammlung vom 18.05.2001 sei eine entsprechende Beschlussfassung nicht ersichtlich. Lediglich im Rahmen eines allgemeinen Berichts zu anstehenden Instandhaltungsarbeiten sei avisiert, dass der Verwaltungsbeirat und die Verwaltung mit einem Gutachter für dauerelastische Fugen eine Begehung am Objekt vornehmen werde, da auf Grund der in letzter Zeit zahlreichen aufgetretenen Feuchtigkeitsprobleme eine der Hauptursachen bei den Fugen vermutet werde. Inwieweit die Antragsgegnerin dadurch unabhängig von dem Verwaltungsbeirat zu einem Handeln verpflichtet gewesen sei, könne vorliegend schon deswegen dahinstehen, weil sich als Ursache für die Wasserschäden in der Wohnung des Antragstellers gerade nicht die undichte Verfugung der Balkone herausgestellt habe.

Die Antragsgegnerin habe auch nicht gegen die grundsätzliche Verpflichtung gemäß § 27 Abs. 1 Ziff. 3 WEG verstoßen, wonach der Verwalter verpflichtet ist, in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen. Dass der die Feuchtigkeitseintritte in den Wohnungen verursachende Zustand bereits seit vielen Jahren bestanden habe und in Eigentümerversammlungen immer wieder erörtert worden sei ohne Beschlussfassung zu einer umfassenden und voraussichtlich kostspieligen Ursachenforschung und Sanierung, belege, dass Wohnungseigentümer das Problem eher vor sich "hergeschoben" hätten. Dass die Maßnahme plötzlich so dringend und unaufschiebbar geworden sei, dass die Einberufung einer erneuten Eigentümerversammlung nicht mehr möglich gewesen wäre, sei nicht ersichtlich.

Auf die verzögerte Instandsetzung der Wohnung des Antragstellers, nämlich Durchführung der Maler und Parkettlegearbeiten, könne der geltend gemachte Schadensersatzanspruch nicht gestützt werden. Die Instandsetzungsverpflichtung der Antragsgegnerin nach § 27 Abs. 1 Ziff. 2 WEG beschränke sich auf das Gemeinschaftseigentum. Die Instandsetzung von Gebäudeteilen, die im Sondereigentum stehen, sei Sache des jeweiligen Wohnungseigentümers.

Es könne schließlich nicht festgestellt werden, dass ein weiteres Tätigwerden vor der Schadensmeldung vom April 2002 mit Sicherheit den Schaden verhindert hätte. Alleine das gedankliche Verschieben der von der Antragsgegnerin vorgenommenen Aktivitäten auf einen Zeitraum vor April 2002 zwinge nicht zu der Annahme, dass dann die Schadensursache bereits im Jahr 2001 festgestellt worden wäre. Da unstreitig im Jahr 2001 in der Wohnung des Antragstellers noch keine Feuchtigkeitsschäden an der Wohnzimmerdecke aufgetreten waren, hätte damit keine Veranlassung bestanden, die Wohnzimmerdecke der Wohnung des Antragstellers weiträumig zu öffnen. Damit bleibe zumindest zweifelhaft, ob die in das Hausinnere geleitete Regenwasserrinne auch ohne die Öffnung dieser Decke entdeckt worden wäre, zumal unstreitig keine verlässlichen Pläne der verlegten Rohrleitungen und Rohre existieren. Es könne daher gerade nicht mit der erforderlichen Sicherheit festgestellt werden, dass der Schaden bei Vornahme der unterbliebenen Handlung nicht eingetreten wäre.

Gegen den Beschluss des Landgerichts, der am 14.03.2006 zugestellt worden ist, hat der Antragsteller mit am 24.03.2006 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz weitere Beschwerde eingelegt, mit der er seinen Zahlungsantrag weiterverfolgt.

Zur Begründung macht der Antragsteller geltend, es sei rechtsfehlerhaft, dass das Landgericht nicht von einer schuldhaften Pflichtverletzung der Antragsgegnerin ausgegangen sei.

Die Antragsgegnerin habe sich schon bis zu ihrer Selbstverpflichtung in der Versammlung vom 18.05.2001 nicht mit der notwendigen Sorgfalt um die Beseitigung der Feuchtigkeitsprobleme gekümmert, zu Gunsten der Antragsgegnerin setze der Antragsteller aber erst mit diesem Zeitpunkt das ihr vorzuwerfende Verhalten an. Auch wenn formal in der Wohnungseigentümerversammlung keine Beschlussfassung erfolgt sei, sei die Antragsgegnerin verpflichtet gewesen, eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung über die zu treffenden Maßnahmen herbeizuführen. Es sei rechtsfehlerhaft, dass das Landgericht der Erklärung der Antragsgegnerin im Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.05.2001 keinerlei Bedeutung zugemessen habe.

Dass das Landgericht keine Kausalität der Unterlassung einer zeitnahen Begehung mit einem Gutachter für dauerelastische Fugen für den geltend gemachten Schaden angenommen habe, beruhe auf einer unzureichenden Sachaufklärung oder einem Missverständnis des Landgerichts. Das Landgericht habe übersehen, dass es sich bei der Wohnung des Antragstellers um eine Wohnung mit zwei Zimmern handele, wobei die Wasserschäden, die zur Unbewohnbarkeit geführt hätten, im Wohnzimmer aufgetreten seien. Für diese Schäden sei die Begutachtung der Fugen erforderlich gewesen. Der Dachdecker G sei lediglich bei der Suche nach der Ursache für eine wesentlich später zusätzlich aufgetretene undichte Stelle im Bereich des Schlafzimmers erfolgreich gewesen. Falls insoweit Unklarheit bestanden habe, hätte das Landgericht im Rahmen der Amtsermittlung aufklären müssen.

Das Landgericht habe die Anforderungen, die an eine ordnungsgemäße Verwaltung zu stellen seien, deutlich zu gering angesetzt. So hätte die Antragsgegnerin nicht nur auf an sie gerichtete Anforderungen, sondern in eigener Initiative tätig werden müssen, z. B. auch indem Beschlussfassungen in einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung oder im Umlaufverfahren herbeigeführt worden wären. Auch die Termine mit der Sachverständigen und den Handwerkern hätten gestrafft werden und deren Tätigkeit beaufsichtigt werden müssen. Es sei sachfremd gewesen, einen einzelnen Handwerker wie den Dachdecker G mit diesem Projekt zu betrauen. Auch habe die Antragsgegnerin nicht festlegen dürfen, dass nach dem Sachverständigengutachten vom 05.11.2002 keine weitere Begutachtung erfolgen solle. Hierüber habe die Antragsgegnerin die Wohnungseigentümer beschließen lassen müssen unter Vorlage eines alternativen Konzepts zur Ursachenermittlung.

Die Auffassung des Landgerichts, die aufgetretenen Verzögerungen seien für den Schaden nur kausal, wenn er bei Vornahme der unterbliebenen Handlung mit Sicherheit nicht eingetreten wäre, könne so nicht hingenommen werden. Es liege auf der Hand, dass dann wenn nicht monatelange ein Leerlauf vorhanden gewesen wäre, die Arbeiten insgesamt hätten früher abgeschlossen werden können. Es komme nicht darauf an, dass die Ursache für den Feuchtigkeitseintritt erst Oktober 2003 gefunden wurde. Ein Verwalter habe unverzüglich das Erforderliche zu unternehmen, um die Schadensursache bei Feuchtigkeitsschäden festzustellen. Wenn der Verwalter diese Pflicht schuldhaft, auch fahrlässig verletze, hafte er für den Schaden des betroffenen Wohnungseigentümers auch dann, wenn die Schadensursache ungeklärt bleibt oder sich nachträglich herausstellen sollte, dass sie ausschließlich im Sondereigentum liegt.

Die Antragsgegnerin ist der weiteren Beschwerde entgegengetreten.

Sie verteidigt den angefochtenen Beschluss und macht geltend, die Auslegung des Protokolls der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.05.2001 durch das Landgericht, dass es sich um einen allgemeinen Bericht der Verwaltung ohne Verpflichtungsinhalt für die Antragsgegnerin handele, sei rechtsfehlerfrei. Die Antragsgegnerin sei auch nicht verpflichtet gewesen, nach dem 18.05.2001 auf eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer hinzuwirken, nachdem sich die Wohnungseigentümer jahrelang gescheut hätten, die zur Ursachenfeststellung erforderlichen massiven Eingriffe in die Gebäudesubstanz in Angriff zu nehmen. Da die Wohnungseigentümer und die Antragsgegnerin bis zum Oktober 2003 den gleichen Kenntnisstand bezüglich der Feuchtigkeitsschäden gehabt hätten, hätte es den Wohnungseigentümern oblegen, eine Beschlussfassung der Gemeinschaft herbeizuführen. Der Vortrag des Antragstellers in der weiteren Beschwerde, der Dachdecker G habe am 16.10.2003 lediglich die Ursache für den wesentlich später aufgetretenen Schaden im Schlafzimmer festgestellt, während der Schaden im Wohnzimmer, der zur Unbewohnbarkeit geführt habe, auf die schadhafte Verfugung der Balkone zurückzuführen sei, sei als neuer Vortrag im Rechtsbeschwerdeverfahren unbeachtlich. Auch wenn diese Behauptung zutreffend wäre, fehle es an der Kausalität der behaupteten Pflichtverletzung insoweit, als die Antragsgegnerin nach der Auffassung des Antragstellers keine Eigeninitiative entfaltet habe, da die Antragsgegnerin ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung nicht habe tätig werden dürfen. Dies gelte auch für eine Weiterbeschäftigung der Sachverständigen Fa. C. Deren Vorschläge habe die Gemeinschaft wegen der massiven Eingriffe in die Architektur nicht umsetzen wollen, sondern gehofft, dass die Prüfungen und Arbeiten des bereits tätigen Dachdeckerunternehmens zum Erfolg führen würden. Etwaige Verzögerungen bei der Ursachenfindung seien nicht außergewöhnlich und jedenfalls nicht für den Schaden des Antragstellers kausal.

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers ist gemäß den §§ 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG a. F. statthaft und auch ansonsten zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. Sie ist aber nicht begründet. Der angefochtene Beschluss beruht nicht auf einem Rechtsfehler, worauf sich die Überprüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren beschränkt.

Das Landgericht hat zutreffend stillschweigend die Aktivlegitimation des Antragstellers für die Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs gegen die Antragsgegnerin unterstellt. Da der geltend gemachte Schaden nur das Vermögen des Antragstellers betrifft, bedurfte es keiner Ermächtigung zur Geltendmachung durch die Gemeinschaft (BGHZ 115, 253; Oberlandesgericht Düsseldorf ZWE 2007, 92).

Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht aber die Zurückweisung des Zahlungsantrags durch das Amtsgericht bestätigt, da die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch gemäß § 280 BGB i. V. m. dem Verwaltervertrag bzw. § 27 Abs. 1 Nr. 1-3 WEG nicht vorliegen.

Die Haftung des Verwalters knüpft an eine Verletzung gesetzlicher oder vertraglicher Pflichten oder an die Verwirklichung des Tatbestandes der unerlaubten Handlung an und setzt voraus, dass es infolge dieser Pflichtverletzungen zu einer Schädigung des Wohnungseigentümers gekommen ist. Sowohl für die vertragliche als auch die Deliktshaftung des Verwalters ist ein schuldhaftes Verhalten seinerseits erforderlich, wobei Fahrlässigkeit im Sinn der Außerachtlassung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt genügt. Außerdem muss zwischen dem Schadenseintritt und dem schuldhaft pflichtwidrigen Verhalten Kausalität bestehen, wobei für die Verwalterhaftung wie auch sonst im Zivilrecht die Adäquanztheorie gilt (Gottschalg: Die Haftung von Verwalter und Beirat in der Wohnungseigentümergemeinschaft, 3. Aufl., 2009, Rdnr. 80-87). Im Fall der Pflichtverletzung des Verwalters durch eine Unterlassung ist diese für den Schaden nur dann kausal, wenn pflichtgemäßes Handeln den Schaden der Wohnungseigentümer sicher oder mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit verhindert hätte ( Palandt/Heinrichs: BGB, 68. Aufl., Vorbem. vor § 249, Rdnr. 84; Haas: Haftung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft, S. 103, 104). Für die Schadensersatzpflicht des Verwalters kommt es auf die Feststellung einer konkreten Pflichtverletzung an und nicht auf die hypothetische Erwägung, der Verwalter wäre auch dann bis zum Schadensereignis untätig geblieben, wenn er bereits vorher von dem Baumangel gewusst hätte (Oberlandesgericht Düsseldorf NZM 1998, 721; Gottschalg, aaO., Rdnr. 89). Diese besonderen Kausalitätserfordernisse im Fall der Pflichtverletzung durch Unterlassen werden in der Entscheidung des Oberlandesgerichts München (Beschl. v. 15.05.2006 -34 Wx 156/05 -OLG Report 2006, 654-), auf die sich der Antragsteller in der weiteren Beschwerde beruft, nach Auffassung des Senats nicht berücksichtigt, weshalb sie auch von Gottschalg (aaO, Rdnr. 168 ) und Jennißen (Der WEG-Verwalter, Handbuch für Verwalter und Beirat, 2007, Rdnr. 209, Seite 93) als bedenklich bezeichnet wird.

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze gilt Folgendes:

Wie die Vorinstanzen bereits ohne Rechtsfehler ausgeführt haben, beschränkt sich die Verpflichtung des Verwalters gemäß § 27 Abs. 1 Ziff. 2 WEG entgegen dem Gesetzeswortlaut (auch in der Neufassung des Gesetzes) darauf, die erforderlichen Maßnahmen festzustellen, die Wohnungseigentümer hierüber zu unterrichten und deren Entscheidung herbei zuführen, während es in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst ist, gemäß § 21 Abs. 5 Ziff. 2 WEG für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen (BayObLG NZM 2004, 390; Oberlandesgericht Düsseldorf ZWE 2007, 92, 94; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten: WEG, 8. Aufl., § 27, Rdnr. 15; Bärmann : WEG, 10. Aufl., § 27, Rdnr. 36).

Wie aus der Erörterung der generellen Feuchtigkeitsproblematik der Liegenschaft in den Protokollen der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.11.1996 (Bl. 107 d. A.), 27.08.1999 (Bl. 113 d. A.) und 08.09.2000 (Bl. 118 d. A.) hervorgeht, hat die Antragsgegnerin hierüber informiert bzw. war den Wohnungseigentümern die Problematik ohnedies aus der Vergangenheit bekannt. Hinsichtlich der Wohnung des Antragstellers enthält lediglich TOP 8 der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.08.1999 den Hinweis, in dieser sowie der Wohnung K seien seit kurzer Zeit Wasserspuren zu erkennen. Im Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung von 2000, das auch von dem Antragsteller unterzeichnet ist, wird zu TOP 7 -Sonstiges- unter der Überschrift "Info über Wasserschäden" dessen Wohnung dagegen nicht erwähnt. Hinsichtlich der Wohnungen K, L und E ist vermerkt, dass seit geraumer Zeit kein erneuter Wassereinbruch festzustellen sei, so dass derzeit nicht abschließend erklärt werden könne, dass die Maßnahmen abgeschlossen seien. Bei dem Schaden innerhalb der Wohnung B scheine nunmehr die Lösung gefunden zu sein, so dass die abschließenden Sanierungsmaßnahmen eingeleitet werden könnten.

Auch in der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.05.2001 sind Feuchtigkeitsschäden das Thema des unter TOP 6 erstatteten Berichts der Antragsgegnerin, der diesmal Feuchtigkeitsschäden in den Wohnungen M, N, B und P betrifft. Über den Bericht hinaus werden unter TOP 6 die Einrüstung im Bereich der Wohnung M zur Durchführung von Reparaturarbeiten an dem darüber liegenden Balkon, Untersuchungen an der Fassade sowie Reparaturarbeiten bei den Wohnungen N und P angekündigt. Weiter sollte die Antragsgegnerin und der Verwaltungsbeirat mit einem Gutachter für dauerelastische Fugen eine Begehung am Objekt vornehmen, da in den Fugen eine der Hauptursachen für die Feuchtigkeitsprobleme vermutet werde, Herr A werde diesbezüglich den Kontakt zu einem Gutachter herstellen. Zu dieser Begehung ist es unstreitig nicht gekommen, wobei die Gründe dafür zwischen Antragsteller und Antragsgegnerin streitig sind. Daraus, dass der Antragsteller der Antragsgegnerin lediglich diese unterlassene Begehung als Pflichtverletzung vorwirft, ist zu schließen, dass die übrigen angekündigten Maßnahmen von der Antragsgegnerin durchgeführt wurden, jedenfalls trägt der Antragsteller dazu nicht im Einzelnen vor. Diesen Ausführungen, insbesondere der Begründung für die Begehung, ist wie bereits den früheren Erörterungen zu entnehmen, dass als Ursache der Feuchtigkeitsschäden Mängel der Balkone und insbesondere ihrer Abdichtung vermutet wurden. Zur tatsächlichen Klärung dieser Schadensursache war die Antragsgegnerin ohne sachverständige Beratung nicht in der Lage -jedenfalls trägt der Antragsteller nicht konkret vor, dass die Antragsgegnerin im maßgeblichen Zeitraum über Mitarbeiter mit entsprechenden Kenntnissen verfügte- und zur Einschaltung eines Sachverständigen ohne Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer nicht befugt (Oberlandesgericht Hamm WE 1997. 354, 355; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten: WEG, 8. Aufl., § 27, Rdnr. 16; Palandt/Bassenge: WEG, 68. Aufl., § 27, Rdnr. 6).

Amts- und Landgericht haben mit zutreffenden Erwägungen, auf die Bezug genommen wird, dem Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.05.2001 zu TOP 6 (Bl. 14 d. A.) keine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer entnommen, die eine Einschaltung eines Sachverständigen zur Ursachenfeststellung zum Gegenstand hatte. Dem als Anlage 1 zur Antragsschrift vorgelegten Protokollauszug ist weder eine Abstimmung über eine Beschlussvorlage zu entnehmen, noch die Erfüllung der vom BGH (ZWE 2001, 530) aufgestellten Anforderungen an die Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter.

Es kann dahingestellt bleiben, ob in der Ankündigung der Begehung mit einem Fugensachverständigen eine wirksame Ermächtigung der Antragsgegnerin zu dieser Maßnahme gesehen werden könnte, wie der Antragsteller meint. Die Unterlassung dieser Begehung war jedenfalls nicht kausal für den das Vermögen des Antragstellers betreffenden Schaden.

Nach den Tatsachenfeststellungen der Vorinstanzen, die für den Senat grundsätzlich bindend sind, war Ursache für den Wassereintritt über die Decke im Wohnzimmer des Antragstellers die von dem Dachdecker G am 16.10.2003 entdeckte, am unteren Rand des Schrägdachs in Richtung ...hof verlaufende Regenwasserrinne mit Ablauf ins Hausinnere. Diese Tatsachenfeststellungen sind auch verfahrensfehlerfrei gewonnen, insbesondere beruhen sie nicht auf mangelnder Sachaufklärung durch das Landgericht, wie der Antragsteller mit der weiteren Beschwerde rügt. Das Landgericht hatte keine Veranlassung zur Aufklärung, da der Antragsteller erstmals in der weiteren Beschwerde vorträgt, die von den Dachdecker G entdeckte Regenwasserrinne sei lediglich die Ursache für einen Wassereinbruch am 09.10.2003 im Schlafzimmer der Wohnung des Antragstellers gewesen. Es trifft nicht zu, dass dies bereits erstinstanzlich vorgetragen worden wäre. Ausweislich Blatt 10 der Antragsschrift vom 09.06.2004 erfolgte am 08.10.2003 nach regenreicher Nacht ein erneuter Wassereinbruch über die Wohnzimmerdecke der Wohnung des Antragstellers und nur in diesem Zusammenhang wird zu den Feststellungen des Dachdeckers G bezüglich der Regenwasserrinne mit Abfluss ins Hausinnere vorgetragen. Auf Blatt 6 des Schriftsatzes vom 14.10.2004 (Bl. 172 d. A.) wird dann vorgetragen, es sei am 09.10.2003 zum nächsten Wassereinbruch in der Wohnung des Antragstellers, diesmal in beiden Räumen, nämlich im Wohn- und Schlafzimmer gekommen. Anlässlich einer Ortsbegehung vom 16.10.2003 habe der Dachdecker G erklärt, er habe ein weiteres undichtes Dachentwässerungsrohr gefunden und dieses sollte an die Außenseite des Gebäudes verlegt werden. Dass dieses Rohr nur die Ursache für den Wassereintritt im Schlafzimmer gewesen sei, wird mit keinem Wort behauptet. Dieser neue Vortrag des Antragstellers im Rechtsbeschwerdeverfahren steht auch im Widerspruch zu dem Inhalt des Schreibens des Antragstellervertreters vom 12.01.2004 (Bl. 45 d. A.), in dem im Rahmen des Streits über den Umfang der Renovierung des Sondereigentums behauptet wird, der Parkettboden sei im Bereich der Schlafzimmertüre aufgequollen und gewölbt. Das Schlafzimmer sei deshalb von dem Wasserschaden betroffen, weil Wasser aus einem Loch in der Decke über der Terrasse gelaufen und in die Wohnung eingedrungen sei.

Für das Rechtsbeschwerdeverfahren ist deshalb wie in beiden Tatsacheninstanzen festgestellt davon auszugehen, dass das von dem Dachdecker G am 16.10.2003 entdeckte undichte Dachentwässerungsrohr die Ursache für das über die Wohnzimmerdecke in die Wohnung des Antragstellers eintretende Wasser war. Deshalb kommt es auf etwaige Pflichtverletzungen der Antragsgegnerin im Zusammenhang mit der Sanierung der Balkonabdichtung und insbesondere auch der unterlassenen Begehung zusammen mit einem Fugensachverständigen nicht an, da zwischen diesem Unterlassen und dem Schadenseintritt in Form des Wassereinbruchs in der Wohnung des Antragsteller keine adäquate Kausalität besteht. Auch wenn Mitarbeiter der Antragsgegnerin diese Begehung wahrgenommen hätten, wäre durch den Fugensachverständigen nicht das undichte Dachentwässerungsrohr aufgefunden worden.

Es kann auch dahingestellt bleiben, ob die Antragsgegnerin ihre Pflichten gemäß § 27 Abs. 1 Ziff. 2 WEG dadurch verletzt haben könnte, dass sie erst am 19.07.2002 eine Beschlussfassung über die Ursachenklärung herbeigeführt hat. In der Entscheidung des Landgerichts wird auf Seite 4 oben der Gegenstand der Beschlussfassung im Einzelnen wiedergegeben, ohne dass dem die Beteiligten entgegengetreten wären, basierend offenbar auf den Angaben des Verwaltungsbeiratsmitglieds in seinem Schreiben vom 05.08.2002 (Anlage B 8 zur Antragserwiderung der Antragsgegnerin vom 19.07.2004, Bl. 121 d. A.). Ein Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung über diese Beschlussfassung befindet sich nicht bei den Akten, deshalb kann auch nicht festgestellt werden, welche Bauteile überhaupt begutachtet werden sollten. Nach dem Gutachten der Fa. C vom 05.11.2002 (Bl. 125 ff d. A.) beschränkte sich der ihr am 13.08.2002 erteilte Auftrag, der offenbar die Beschlussfassung vom 19.07.2002 zu Grunde lag, auf die Ermittlung des Ist-Zustands der Balkone, die Erstellung eines Gutachtens sowie eines Instandsetzungskonzepts mit Grobkostenschätzung. Auch wenn die Antragsgegnerin eine Sachverständigenbeauftragung zu diesem Thema früher einer Beschlussfassung zugeführt hätte, wäre es nicht zu einer früheren Feststellung der Ursache des Wasserschadens in der Wohnung des Antragstellers gekommen. Zwar kam die Sachverständige in dem Gutachten vom 05.11.2002 zu dem Ergebnis, dass die Balkone Abdichtungsmängel aufweisen, dass aber nicht ausgeschlossen werden könne, dass auch bei einem DIN-gerechten Aufbau der Balkone und Verlegung der Balkonentwässerungsrohre weiterhin Feuchtigkeitsschäden, verursacht durch die Hausentwässerung, entstehen. Deshalb wurde es von der Sachverständigen für eine eindeutige Ursachenklärung für erforderlich erachtet, Zwischenwände und -decken im Bereich der Rohrleitung zu öffnen, wobei, da keine Pläne über den Verlauf der Rohrleitungen vorliegen, evtl. mit einem massiven Eingriff in die Architektur der einzelnen Wohnungen zu rechnen sei. Zur Einleitung derartig massiver Maßnahmen war die Antragsgegnerin ohne Ermächtigung durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer nicht verpflichtet und auch nicht befugt, wie im Vorhergehenden bezüglich der Beauftragung eines Sachverständigen bereits ausgeführt. Wie die Antragsgegnerin unwidersprochen vorgetragen hat, entsprach die weitere Umsetzung des Sachverständigengutachtens vom 05.11.2002 auch nicht dem Willen der Wohnungseigentümer. Dies ergibt sich aus den -unter Beteiligung des Antragstellers- gefassten Beschlüssen des Verwaltungsbeirats vom 07.12.2002 (Bl. 145 d. A.), dass zum einen vorrangig der Balkon D saniert werden sollte, weil darin mit hoher Wahrscheinlichkeit die Ursache für den Wassereintritt in den darunter liegenden Wohnungen des Antragstellers und des Wohnungseigentümers E gesehen wurde, und zum anderen bei den übrigen Balkonen lediglich eine neue Abschlussschiene angebracht und mit Silikon ausgespritzt werden sollte. Der Antragsteller hat keine Gründe dafür vorgetragen, weshalb sich die Wohnungseigentümer bei einem früheren Vorliegen des Sachverständigengutachtens der Fa. C zu einem anderen Vorgehen entschlossen hätten. Er hat selbst als Verwaltungsbeiratsmitglied an der Beschlussfassung vom 07.12.2002 mitgewirkt, die völlig auf der auch in der Vergangenheit verfolgten Linie des möglichst geringen Sanierungsaufwandes liegt, obwohl zu diesem Zeitpunkt bereits drei Wassereinbrüche -April, Juli und Oktober 2002- in seiner Wohnung stattgefunden hatten. Auf Grund des Sachverständigengutachtens vom 05.11.2002 war es den Wohnungseigentümern und insbesondere dem Antragsteller als Verwaltungsbeiratsmitglied in gleicher Weise wie der Antragsgegnerin bekannt, dass die Ursache der Feuchtigkeitsschäden nicht abschließend geklärt war und eine Balkonsanierung, selbst in dem von der Sachverständigen vorgeschlagenen Umfang, keine endgültige Problemlösung darstellte. Wenn sich die Wohnungseigentümer bzw. der Antragsteller mit der von dem Verwaltungsbeirat in der Beschlussfassung vom 07.12.2002 vorgesehenen Maßnahme nicht begnügen wollten, war es ihre Sache, einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung zur abschließenden Ursachenklärung herbeizuführen (Oberlandesgericht Hamm WE 1997, 354, 356= NJW-RR 1997, 908; KG NJW-RR 1991, 273, 274; Gottschalg, aaO., Rdnr. 170). Gegen den Willen der Wohnungseigentümer musste und durfte die Antragsgegnerin dies nicht veranlassen.

Das Landgericht hat ausführlich dargelegt, in welcher Weise die Antragsgegnerin auf die Wassereinbrüche in der Wohnung des Antragstellers reagiert hat, zur Vermeidung von Wiederholungen kann auf die Einzelheiten Bezug genommen werden. Nach Schadensmeldung vom 22.04.2002 und Schlüsselübergabe am 18.05.2002 veranlasste die Antragsgegnerin im Mai 2002 Handwerker mit der Suche der Schadensursache, die nach dem Aufbruch der Decke zum Austausch eines Gussrohres führte. Beim zweiten Wassereinbruch am 10.07.2002 war schon mit den Parkettlegearbeiten begonnen worden. Die Antragsgegnerin veranlasste am 12.07.2002 neben der Entfernung des aufgequollenen Parketts und der Trocknung erneut die Öffnung der Decke, wobei sie nach einem Schreiben vom 16.07.2002 einen undichten Bodenablauf in dem darüberliegenden Balkon der Wohnung der Eigentümer B vermutete. Am 19.07.2002 kam es dann zur Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung zur Sachverständigenbeauftragung, der nach einem Ortstermin vom 30.07.2002 und Stellungnahme des Verwaltungsbeirats die Beauftragung der Fa. C am 13.08.2002 folgte. Diese führte am 31.10.2002 eine Begehung der Wohnung des Antragstellers durch, da es am 28.10.2002 erneut zu einem Wassereinbruch in seiner Wohnung gekommen war, obwohl der für schadensursächlich angesehene Balkonablauf der Wohnung B abgedichtet worden war. Demnach hat die Antragsgegnerin sowohl jeweils auf die einzelnen Schadensereignisse durch zeitnahe Einschaltung von Handwerkern reagiert, als auch die Begutachtung durch die Sachverständigen parallel geführt. Der Antragsteller hat keine Einzelheiten vorgetragen, warum zeitliche Verzögerungen, die bei derartigen ungeplanten und jeweils anlassbedingten Maßnahmen insbesondere bei der problematischen Bausubstanz der Liegenschaft nichts Ungewöhnliches darstellen, der Antragsgegnerin als schuldhafte Pflichtverletzung anzulasten wären. Dies gilt auch insoweit als die von der Antragsgegnerin angenommenen Ursachen wie das Gussrohr und der Wassereinlauf auf dem Balkon B letztendlich nicht, zumindest nicht die einzige Ursache für die Wassereinbrüche in der Wohnung des Antragsteller waren, denn nach dem Gutachten der Fa. C, das erst im November 2002 vorlag, waren zur Ursachenklärung weitreichende Eingriffe in die Bausubstanz erforderlich, die die Antragsgegnerin nicht von sich aus vornehmen durfte.

Nachdem diese von der Sachverständigen zur Ursachenklärung vorgeschlagenen Maßnahmen von den Wohnungseigentümern nicht beschlossen worden waren, beschränkten sich die Pflichten der Antragsgegnerin gemäß § 27 Abs. 1 Ziff. 1 und 2 WEG auf die Ausführung des Beiratsbeschlusses vom 07.12.2002, also die Sanierung der Balkone in den dort beschlossenen Umfang. In diesem Zusammenhang hat der Antragsteller der Antragsgegnerin Verzögerung bei der Gerüsterstellung durch eine nicht im Voraus eingeholte Genehmigung der Stadt moniert. Die Einholung der Genehmigung erst nach der Beschlussfassung über die Beauftragung der Fa. F mit der Gerüsterstellung am 24.03.2003 hat das Landgericht ohne Rechtsfehler nicht als Pflichtverletzung der Antragsgegnerin gewertet, da die Genehmigung eine konkrete Planung voraussetze, die erst nach Auftragsvergabe an die Gerüstbaufirma möglich gewesen sei. Darüber hinaus spielt auch in diesem Zusammenhang eine Rolle, dass eine frühere Balkonsanierung, für die die Gerüsterstellung erforderlich war, nicht zur (früheren) Entdeckung der defekten Regenwasserrinne als der wahren Schadensursache geführt hätte, Verzögerungen bei der Gerüsterstellung demnach nicht adäquat kausal für den Eintritt des Schadens des Antragstellers waren. Der Wasserschaden vom 08.10.2003 in der Wohnung des Antragstellers trat ein, nachdem laut dem Schreiben der Antragsgegnerin vom 30.09.2003 (Bl. 32 d. A,) bereits die Dachentwässerungs- und die Balkonsanierungsarbeiten abgeschlossen waren.

Der Antragsgegnerin kann schließlich nicht angelastet werden, dass der Dachdecker G die eigentliche Schadensursache nicht früher gefunden hat.

Es ist nicht im Einzelnen vorgetragen bzw. aufgeklärt worden, in welcher Funktion Herr G eigentlich tätig geworden ist, d. h. ob er von den Wohnungseigentümern zusätzlich zu der Fa. H im Rahmen der Sanierung der Dachentwässerung eingeschaltet worden war oder ob ihn die Antragsgegnerin in eigenem Namen beauftragt hatte, um im Rahmen ihrer Verpflichtung gemäß § 27 Abs. 1 Ziff. 2 WEG weiter die Ursache der Wasserschäden zu ermitteln. Im ersteren Fall war Herr G nicht Erfüllungsgehilfe der Antragsgegnerin, da ein mit der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beauftragtes Sanierungsunternehmen regelmäßig nicht Erfüllungsgehilfe des Verwalters im Sinn von § 278 BGB ist, weil der Verwalter nicht die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums schuldet, sondern lediglich für die Instandsetzung zu sorgen hat (BayObLG WuM 1992, 389; Palandt/Bassenge: WEG, 68. Aufl., § 27, Rdnr. 6; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten: WEG, 8. Aufl., § 27, Rdnr. 96). Dass im Rahmen dieser Beauftragung durch die Wohnungseigentümer die Antragsgegnerin ein Auswahlverschulden treffe, hat der Antragsteller nicht dargetan, wie das Landgericht ohne Rechtsfehler ausgeführt hat. Daran ändert auch die allgemeine Erwägung des Antragstellers in der weiteren Beschwerde nichts, mangels einer ausreichenden Anzahl von Mitarbeitern sei Herr G überfordert gewesen, hier zeitnah Ursachen zu erforschen und Reparaturmaßnahmen vorzunehmen. Im Hinblick auf die Beauftragung der Fa. H hätte der Antragsteller den Auftragsinhalt dieser Firma im Verhältnis zur Beauftragung von Herrn G im Einzelnen darlegen müssen, um ein Auswahlverschulden der Antragsgegnerin darzutun und zwar bereits in den Tatsacheninstanzen. Auf ein Verschulden der Antragsgegnerin bei der Überwachung der Tätigkeit des Herrn G kommt es im Rahmen der Sanierung der Dachentwässerung mangels Kausalität für den entstandenen Schaden nicht an, wie das Landgericht rechtlich zutreffend bereits ausgeführt hat.

Dass Herr G von der Antragsgegnerin in eigenem Namen beauftragt worden wäre, um die Ursache der Wassereinbrüche in der Wohnung des Antragstellers herauszufinden, hat der Antragsteller so nicht vorgetragen. Allenfalls dann, wenn die Antragsgegnerin Herrn G zur Erfüllung eigener Aufklärungspflichten eingeschaltet hätte, würde sie für ihn als Erfüllungsgehilfen im Sinn von § 278 BGB einstehen müssen. Dies kann aber dahingestellt leiben, da die Antragsgegnerin ohne besondere Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung ohnedies nicht verpflichtet war zu Aufklärungsmaßnahmen, die den Einsatz von Sonderfachleuten erforderten.

Auf die Verletzung von § 27 Abs. 1 Ziff. 1 WEG kann der Antragsteller seinen Schadensersatzanspruch nicht stützen, da wie im Vorhergehenden bereits ausgeführt, am 18.05.2001 keine Beschlussfassung erfolgt ist und die Wohnungseigentümer von der Ausführung des Beschlusses vom 19.07.2002 nach Vorliegen des Sachverständigengutachten vom 05.11.2002 in Teilbereichen entsprechend den Beschlüssen des Verwaltungsbeirats vom 07.12.2002 Abstand genommen haben.

Das Landgericht hat mit zutreffender Begründung, auf die Bezug genommen wird, auch eine Verletzung der Verpflichtung zu Notmaßnahmen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG abgelehnt.

Soweit der Antragsteller die Antragsgegnerin auf Schadensersatz wegen Versäumnissen bei der Renovierung seines Sondereigentums in Anspruch nimmt, scheitert dieses Begehren, wie das Landgericht bereits zu Recht ausgeführt hat, daran, dass sich die Pflicht des § 27 Abs. 1 Ziff. 2 WEG nur auf das gemeinschaftliche Eigentum bezieht, während sich der Aufopferungsanspruch des Sondereigentümers für die Inanspruchnahme seines Sondereigentums durch die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nach § 14 Ziff. 4 WEG richtet und insoweit nicht der Verwalter, sondern die übrigen Wohnungseigentümer Anspruchsgegner sind.

Nachdem der geltend gemachte Schadensersatzanspruch des Antragstellers schon dem Grunde nach nicht gegeben ist, kommt es nicht darauf an, dass er auch der Höhe nach nicht in vollem Umfang begründet wäre, da der Antragsteller auch bei Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung Kosten für Heizung, Strom und Wasser hätte aufbringen müssen und auch auf seine Ehefrau, die ebenfalls Vertragspartei des Mietvertrages war, Anteile an Miete und Nebenkosten entfielen.

Da der Antragsteller mit seinem Rechtsmittel unterlegen ist, entspricht es billigem Ermessen, dass er die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde trägt, § 47 Satz 1 WEG a. F. .

Dagegen bestand keine Veranlassung hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten von dem in Wohnungseigentumsverfahren geltenden Grundsatz abzuweichen, wonach jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat, § 47 Satz 2 WEG a. F. .

Die Festsetzung des Geschäftswertes des Verfahrens der weiteren Beschwerde folgt aus § 48 WEG a. F. .

Ende der Entscheidung

Zurück