Judicialis Rechtsprechung

1. Zur Auslegung eines Wohnungseigentümerbeschlusses über die Bestellung eines Verwalters. Eigentümerbeschlüsse, die Dauerregelungen enthalten, sind in der Regel anhand des Beschlusswortlauts unter Berücksichtigung des sonstigen Protokollinhalts auszulegen. Maßgeblich ist der objektive Erklärungswert; auf die subjektiven Vorstellungen der Abstimmenden, die voneinander abweichen können, kommt es nicht an.

2. Zur Frage der Zulässigkeit von Feststellungsanträgen und zum Rechtsschutzinteresse eines gerichtlichen Antrags auf Ermächtigung eines Wohnungseigentümers zur Einberufung und Durchführung einer Wohnungseigentümerversammlung.

---

Gründe:

I.

Der Antragsteller (=Vorname A, Nachname B; die Red.) ist zusammen mit Frau Nachname B Eigentümer einer Wohnung in der sich aus dem Rubrum ergebenden Wohnungseigentumsanlage. Die Beteiligten zu 2. und 3. sind die übrigen Wohnungseigentümer. Die Anlage besteht aus insgesamt 258 Wohneinheiten. Nach § 12 Ziffer 8 der für sie geltenden Teilungserklärung vom 12.11.1979 (Bd. I Bl. 109 ff. d. A.) ist zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung dessen Protokollierung erforderlich.

Mit Schreiben vom 12.11.2004 (Bd. I Bl. 8 ff. d. A.) lud der Verwaltungsbeirat der Anlage, für die bis zum diesem Zeitpunkt kein Verwalter bestellt war, zu einer Eigentümerversammlung am 19.11.2004 ein. Auf der Tagesordnung stand unter anderem zu TOP 4 die Wahl eines neuen Verwalters. Diese wurde auf Stimmzettelvordrucken durchgeführt, auf denen die Wähler zwischen den Alternativen "A Fa. A-GmbH", "B Fa. Vorname A Nachname B" und "C Fa. C, Hausverwaltung" auswählen konnten. Die Auszählung ergab 127 Kreuze zugunsten der Alternative B und 8 Kreuze zugunsten der Alternative C. Auf die zu den Akten gereichten beglaubigten Ablichtungen der Stimmzettel (Bd. I, Bl. 203 ff. d. A.) wird Bezug genommen. Daraufhin wurde mit vom Antragsteller, vom Sitzungsleiter und Verwaltungsbeirat unterzeichnetem Beschluss, in denen die Firmen der Kandidaten handschriftlich eingetragen worden waren (Bd. I, Bl. 20 d. A.), festgestellt:

"Tagesordnungspunkt 4

Wahl des neuen Verwalters - zweiter Wahldurchgang - Bestellung

Bewerber: Stimmergebnisse

Fa. Anfangsbuchstabe Vorname A Nachname B GmbH A 127

Fa. C Hausverw. B 8

Somit wurde die Fa. Anfangsbuchstabe Vorname A Nachname B GmbH zum Verwalter bestellt.

...

Der Beschluss ist zustande gekommen."

Ferner wurde der Verwaltungsbeirat zu TOP 7 ermächtigt, den Verwaltervertrag im Auftrag und in Vollmacht der Gemeinschaft abzuschließen (Bd. I, Bl. 127 d. A.). Beide Beschlüsse wurden abschließend wie protokolliert in der Versammlung bekannt gegeben (Bd. I, Bl. 128 d. A.).

Am 30.11.2004 erteilte der Verwaltungsbeirat der Anlage einer Vorname A Nachname B GmbH zu UR-Nr. .../2004 des Notars Dr. D eine Verwalter-Vollmacht (Bd. I, Bl. 129 d. A.). Unter dem 07.02.2005 (Bd. I, Bl. 131 d. A.) kam es zum Abschluss eines schriftlichen Verwaltervertrages der Wohnungseigentümer mit einer Vorname A Nachname B GmbH.

Nach einer vom Landgericht eingeholten Handelsregisterauskunft (Bd. II, Bl. 124 ff. d. A., Bd. II, Bl. 110 d. A.) war eine Vorname A Nachname B GmbH zu keinem der genannten Zeitpunkte im Handelsregister eingetragen. Erstmals am 05.10.2005 wurde unter HRB ... im Handelsregister des Amtsgerichts Kassel eine Vorname A Nachname B Wohnungsverwaltungs-GmbH eingetragen, deren Geschäftsführer der Antragsteller ist.

Nachdem in der Folgezeit Zweifel an der wirksamen Bestellung einer Vorname A Nachname B GmbH aufgekommen waren, schloss der Beirat der Anlage für die Wohnungseigentümer einen auf den 07.02.2005 datierenden weiteren Verwaltungsvertrag mit dem Antragsteller (Bd. I, Bl. 151 ff. d. A.) und erteilte ihm eine auf den 30.11.2004 datierende Verwalter-Vollmacht (Bl. I, Bl. 158 d. A.). Einen mit Schreiben vom 21.09.2005 (Bd. I, Bl. 34 ff. d. A.) gestellten Antrag des Beteiligten zu 2., bis spätestens 23.09.2005 eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen, um eine "wirksame Verwalterbestellung nachzuholen", kam der Verwaltungsbeirat nicht nach.

Daraufhin hat der Antragsteller mit am 30.09.2005 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz beantragt, gerichtlich festzustellen, dass er aufgrund des Beschlusses in der Wohnungseigentümerversammlung vom 19.11.2004 wirksam zum Verwalter der Anlage bestellt worden sei, und dass die Protokollunterzeichner berechtigt seien, das Protokoll zu TOP 4 der Eigentümerversammlung insoweit zu korrigieren. Er sei, so hat er geltend gemacht, in besagter Eigentümerversammlung wirksam zum Verwalter bestellt worden, denn maßgeblich für das Beschlussergebnis sei der Inhalt der Stimmzettel und nicht die Beschlussfeststellung, die insoweit einen Schreibfehler aufweise.

Der Beteiligte zu 2. ist dem entgegengetreten und hat seinerseits beantragt, festzustellen, dass in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer derzeit eine wirksame Verwalterbestellung nicht bestehe, sowie ihn zu ermächtigen, eine Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen und durchzuführen, deren Gegenstand die Bestellung eines WEG-Verwalters, die Ermächtigung des Verwaltungsbeirats zum Abschluss eines Verwaltervertrages und die Bestellung bzw. Bestätigung des Verwaltungsbeirats sei. Der Antragsteller, so hat er geltend gemacht, habe in besagter Eigentümerversammlung mitgeteilt, er sei im Begriff, sein Unternehmen in die Rechtsform einer GmbH zu überführen, die das Verwalteramt, sofern ihm Vertrauen geschenkt würde, ausüben werde. Unter dem 19.11.2004 sei folglich nicht der Antragsteller, sondern dessen GmbH zur Verwalterin bestellt worden. Da diese GmbH im Zeitpunkt der Beschlussfassung jedoch nicht existiert habe und, so hat der Beteiligte zu 2. behauptet, immer noch nicht existiere, sei es zu einer wirksamen Verwalterbestellung nicht gekommen. Da sich der Verwaltungsbeirat weigere, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, um einen neuen Verwalter zu bestellen, rechtfertige sich analog § 37 Abs. 2 BGB auch der Antrag auf Ermächtigung zur Einberufung einer Versammlung.

Das Amtsgericht hat durch Beschluss vom 22.06.2006 (Bd. II, Bl. 7 ff. d. A.) festgestellt, dass der Antragsteller in der Eigentümerversammlung vom 19.11.2004 wirksam zum Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft gewählt worden ist, und den weitergehenden Antrag auf Protokollberichtigung mangels Rechtsschutzinteresses zurückgewiesen. Aus den Beschlussgründen ergibt sich, dass über die Gegenanträge des Beteiligten zu 2. nicht entschieden wurde, da das Amtsgericht diese nur für den Fall als gestellt angesehen hatte, dass der den Beschlussinhalt betreffende Feststellungsantrag des Antragstellers zurückgewiesen werde. Der Antragsteller habe, so hat das Amtsgericht zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, ein Rechtsschutzinteresse an der Feststellung des Inhalts des bestandskräftigen Beschlusses. Da in der Einladung und auf den Stimmzetteln der Antragsteller aufgeführt sei und eine Vorname A Nachname B GmbH, wie nach den Ausführungen des Beteiligten zu 2. in der Versammlung klar gewesen sei, nicht existiert habe, müsse der gefasste Beschluss vom 19.11.2004 dahingehend ausgelegt werden, dass der Antragsteller gewählt worden sei. Daran ändere auch die Beschlussfeststellung nichts, da sie durch den Inhalt der Stimmzettel widerlegt sei.

Gegen diesen Beschluss hat der Beteiligte zu 2. sofortige Beschwerde eingelegt, mit der er die Abänderung des angefochtenen Beschlusses und die Zurückweisung der Anträge des Antragstellers und die Erkennung nach den gestellten Gegenanträgen hat erreichen wollen. Er hat sein erstinstanzliches Vorbringen wiederholt und vertieft und sich insbesondere darauf berufen, dass der angefochtene Beschluss im Widerspruch zu einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 23.08.2001 (NJW 2001, 3339) stehe. Der Antragsteller hat die Zurückweisung der Beschwerde beantragt. Er hat die angefochtene Entscheidung verteidigt und geltend gemacht, selbst wenn der Antragsteller nicht zum Verwalter bestellt worden sei, doch jedenfalls die Vorname A Nachname B Wohnungsverwaltungs-GmbH Verwalterin geworden sei. Die Beteiligten zu 3. haben keine Anträge gestellt.

Durch den angefochtenen Beschluss (Bd. II, Bl. 134 ff. d. A.), auf dessen Einzelheiten verwiesen wird, hat das Landgericht unter teilweiser Abänderung des amtsgerichtlichen Beschlusses die Anträge des Antragstellers zurückgewiesen und auf die Gegenanträge des Beteiligten zu 2. festgestellt, dass für die betroffene Wohnungseigentümergemeinschaft derzeit ein Verwalter nicht wirksam bestellt sei und letztendlich den Beteiligten zu 2. ermächtigt, eine Versammlung der Wohnungseigentümer dieser Gemeinschaft einzuberufen und durchzuführen, deren Gegenstand die Bestellung eines Verwalters der Anlage und die Ermächtigung des Verwaltungsbeirats zum Abschluss eines Verwaltervertrages sowie die Bestellung bzw. die Bestätigung des Verwaltungsbeirats sei. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass der zulässige Feststellungsantrag des Antragstellers unbegründet sei, da er nicht Verwalter der Anlage geworden sei. Für die Frage, ob und mit welchem Inhalt ein Eigentümerbeschluss zustande gekommen sei, komme es auf die Feststellung und Verkündung des Versammlungsleiters nach Abschluss der Abstimmung an. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Beschlussfeststellung sei vorliegend eine Vorname A Nachname B GmbH und nicht der Antragsteller zum Verwalter bestellt worden. Mit diesem Inhalt sei der Beschluss in der Versammlung verkündet worden. Raum für eine Auslegung bleibe bei dieser Sachlage nicht. Der Antrag des Antragstellers hätte aber selbst für den Fall keinen Erfolg gehabt, dass man den gefassten Eigentümerbeschluss für auslegungsfähig ansehe. Denn nach der gebotenen objektiven Auslegung ließe sich auch dann nicht feststellen, dass die Wohnungseigentümer den Antragsteller zum Verwalter hätten bestellen wollen. Der Gegenantrag auf Feststellung, dass für die Gemeinschaft ein Verwalter nicht wirksam bestellt sei, sei begründet, da der in der Versammlung vom 19.11.2004 gefasste Beschluss, durch den die Vorname A Nachname B GmbH zur Verwalterin der Anlage bestellt worden sei, nichtig sei. Demgemäß sei auch der weitere Gegenantrag begründet.

Gegen diesen am 28.12.2006 zugestellten Beschluss hat der Antragsteller mit am 04.01.2007 eingegangenem Schriftsatz sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die er mit Schriftsatz vom 29.03.2007 (Bd. II, Bl. 201 ff. d. A.), auf den verwiesen wird, im Einzelnen begründet hat. Er rügt im Wesentlichen die Rechtsanwendung durch das Landgericht und vertritt die Auffassung, bei der Auslegung sei der wirkliche Wille der Wohnungseigentümer maßgeblich. Aus den vorgelegten Stimmzetteln ergebe sich, dass der Antragsteller hätte zum Verwalter gewählt werden sollen. Die Eigentümer hätten kein Interesse daran gehabt, einen Beschluss zu fassen, mit dem eine nicht existente Person zum Verwalter ihrer Anlage bestimmt werde.

Er beantragt,

den Beschluss des Landgerichts Kassel insgesamt aufzuheben und ferner festzustellen, dass der Antragsteller aufgrund des Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft A-Straße ... und B-Straße ... in O1 in der Eigentümerversammlung vom 19.11.2004 zum Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft gewählt worden sei.

Der Beteiligte zu 2. tritt der sofortigen weiteren Beschwerde entgegen und beantragt,

die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers zurückzuweisen,

festzustellen, dass für die Wohnungseigentümergemeinschaft A-Straße .../B-Straße ..., O1, derzeit ein Verwalter nicht wirksam bestellt ist und den Antragsgegner zu ermächtigen, eine Versammlung der Wohnungseigentümer dieser Gemeinschaft einzuberufen und durchzuführen, deren Gegenstand die Bestellung eines Verwalters der Anlage und die Ermächtigung des Verwaltungsbeirates zum Abschluss eines Verwaltervertrags sowie die Bestellung bzw. Bestätigung des Verwaltungsbeirats ist.

Hinsichtlich seines Vorbringens im Einzelnen wird auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 29.05.2007 (Bd. III, Bl. 253 ff. d. A.) Bezug genommen.

Die Gemeinschaft hat in der Folge am 15.06.2007 eine Wohnungseigentümerversammlung durchgeführt. Unter TOP 6 ist die Vorname A Nachname B Wohnungsverwaltungs-GmbH für die Zeit ab dem 19.11.2007 zum Wohnungseigentümerverwalter gewählt worden. Auf das Beschlussprotokoll (Bd. III, Bl. 266 d. A.) wird insoweit Bezug genommen. Der Beteiligte zu 2. hat diesen Eigentümerbeschluss mit Schriftsatz vom 29.05.2007 beim Amtsgericht Kassel im Verfahren Az.: 803 II 57/07 WEG gerichtlich angefochten.

Im Hinblick darauf hat der Senat durch Verfügung vom 05.12.2007 (Bd. III, Bl. 286 ff. d. A.) mitgeteilt, dass er nach vorläufiger Einschätzung in Erwägung ziehe, das Verfahren in entsprechender Anwendung des § 148 ZPO bis zur rechtskräftigen Entscheidung dieses Verfahrens auszusetzen. Darauf hat der Antragsteller mit Schriftsätzen vom 17.12.2007 und 28.02.2008 reagiert, der Beteiligte zu 2. mit Schriftsatz vom 10.01.2008.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG a. F. statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden.

Sie hat jedoch in der Sache lediglich in geringem Umfang Erfolg.

1. Soweit das Landgericht in Abänderung der amtsgerichtlichen Entscheidung den Feststellungsantrag des Antragstellers zurückgewiesen hat, beruht sie nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin sie durch den Senat als Rechtsbeschwerdegericht lediglich zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, a. F., 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO.

Insoweit kann derzeit nicht festgestellt werden, dass die Hauptsache erledigt ist. Allerdings hat - wie bereits in der Verfügung vom 05.12.2007 ausgeführt - auch der Senat im Rechtsbeschwerdeverfahren die Frage einer Erledigung der Hauptsache von Amts wegen zu prüfen (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 44 Rz. 98; Palandt/Bassenge, BGB, 66. Aufl., § 43 WEG Rz. 21; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., Vor §§ 43 ff Rz. 215). Erledigung der Hauptsache tritt dann ein, wenn der Verfahrensgegenstand durch ein Ereignis, welches eine Änderung der Sach- und Rechtslage herbeiführt, fortgefallen ist. Es ist allgemeine Meinung, dass sich etwa mit Ablauf der Amtszeit Beschlussanfechtungsverfahren betreffend die Bestellung eines Verwalters grundsätzlich in der Hauptsache erledigen (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 44 Rz. 97; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 26 Rz. 20; Riecke/Abramenko, WEG, § 26 Rz. 15, je m. w. N.), es sei denn, die Entscheidung kann noch Auswirkungen auf andere Ansprüche haben (vgl. die Nachweise bei OLG Köln ZMR 2006, 471). Hier ist zum Einen kein Beschlussanfechtungsverfahren betroffen. Zum Anderen kann nicht festgestellt werden, dass der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.06.2007 unter TOP 6 bereits bestandskräftig geworden ist. Es ist überdies jedenfalls nicht gänzlich ausgeschlossen, dass im Rahmen jenes Anfechtungsverfahrens der Gegenstand der hiesigen Feststellung eine Rolle spielen könnte, was der Senat allerdings im vorliegenden Verfahren nicht zu beurteilen hat. Der hier maßgebliche Beschluss der Eigentümerversammlung vom 19.11.2004 verhält sich auch zum Bestellungszeitraum nicht (vgl. zu den Folgen: Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 26 Rz. 48).

Es kann dahinstehen, ob mit dem Landgericht der Feststellungsantrag des Antragstellers überhaupt als zulässig anzusehen ist, was das Landgericht auch im Hinblick auf § 23 Abs. 4 WEG a. F. angenommen hat. Nach weit verbreiteter Meinung gilt bzw. galt die darin geregelte Monatsfrist allerdings für einen Antrag auf Feststellung der Gültigkeit und des Inhalts eines Beschlusses, wenn der Versammlungsleiter dessen Ergebnis entgegen der wahren Sach- oder Rechtslage - also falsch - festgestellt und verkündet hat, da er wegen der inhaltsfixierenden Wirkung der Beschlussfeststellung des Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung mit einem Antrag auf Beschlussanfechtung verbunden werden muss (vgl. Staudinger/Bub, BGB, Stand Juli 2005, § 23 WEG Rz. 297 unter Hinweis auf BGH NJW 2002, 3704).

Der Feststellungsantrag des Antragstellers ist nämlich jedenfalls unbegründet.

Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht darauf abgestellt, dass es für die Frage, ob und mit welchem Inhalt ein Beschluss zustande gekommen ist, allein auf die Feststellung und Verkündung des Versammlungsleiters nach Abschluss der Abstimmung ankommt, weil die Wohnungseigentümer im Interesse der Rechtssicherheit auf das festgestellte und verkündete Beschlussergebnis vertrauen müssen (BGH NJW 2001, 3339). Nach den tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts, an die der Senat gemäß den §§ 43 Abs. 1 WEG a. F., 27 Abs. 1 FGG, 559 Abs. 2 ZPO gebunden ist, ist der Beschluss der Wohnungseigentümer in der Versammlung vom 19.11.2004 (unter TOP 8) mit dem oben dargestellten Inhalt vom Versammlungsleiter bekannt gegeben, mithin im obigen Sinne verkündet worden. Dies wird von der weiteren Beschwerde auch nicht in Abrede gestellt. Insoweit konnte sich das Landgericht auf den eindeutigen und in der Tat einer anderweitigen Auslegung nicht zugänglichen Wortlaut der Beschlussfeststellung stützen, nach der eine Fa. Anfangsbuchstabe Vorname A Nachname B GmbH und gerade nicht der Antragsteller zum Verwalter bestellt worden ist.

Ebenfalls rechtsfehlerfrei ist überdies die (Hilfs-)Erwägung des Landgerichts, dass eine Auslegung des Eigentümerbeschlusses jedenfalls nichts anderes ergäbe. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH NJW 1998, 3713), der sich der Senat angeschlossen hat, sind Eigentümerbeschlüsse, die - wie hier - Dauerregelungen enthalten, anhand des Beschlusswortlauts unter Berücksichtigung des sonstigen Protokollinhalts auszulegen. Maßgeblich ist der objektive Erklärungswert; auf die subjektiven Vorstellungen der Abstimmenden, die voneinander abweichen können, kommt es nicht an. Insoweit ist der Senat auch als Rechtsbeschwerdegericht nicht auf die begrenzte Nachprüfung der Auslegung durch den Tatrichter angewiesen, sondern kann den Beschluss selbst auslegen (vgl. Senat NJW-RR 2008, 320 und OLGR 2006, 327; BayObLG ZMR 2005, 301; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 87; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 23 Rz. 4 und § 45 Rz. 42; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 WEG Rz. 15; Staudinger/Bub, a.a.O., § 23 WEG Rz. 176 ff., 182). Maßgeblich ist daher in erster Linie der Wortlaut der Beschlüsse in der Niederschrift und dessen sich hieraus für einen unbefangenen Beobachter erschließende nächstliegende Bedeutung. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses, sogenannte Begleitumstände, können nur dann zur Auslegung herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann und ohne weiteres erkennbar sind, etwa weil sie in der Niederschrift ihren Niederschlag gefunden haben, da die Wohnungseigentümer, die an der Abstimmung nicht mitgewirkt haben und die Sondernachfolger, denen gegenüber diese Beschlüsse Wirkung entfalten, die subjektiven Vorstellungen der abstimmenden Wohnungseigentümer nicht kennen und demnach auf das objektiv Erklärte angewiesen sind und hierauf auch vertrauen können müssen (vgl. hierzu im Einzelnen Staudinger/Bub, a.a.O., § 23 WEG Rz. 179).

Vor diesem Hintergrund kann dem maßgeblichen Protokoll der Eigentümerversammlung lediglich die Bestellung einer Anfangsbuchstabe Vorname A Nachname B GmbH zur Verwalterin entnommen werden. Ob der im Anschluss an die Beschlussfassung unterzeichnete Verwaltervertrag und die Vollmacht bei der Auslegung Berücksichtigung finden könnten, was die weitere Beschwerde in Abrede stellt, kann dahinstehen, weil sich auch ohne Berücksichtigung dieser Umstände am Auslegungsergebnis nichts ändert. Auch ohne diese Umstände liegt es - worauf das Landgericht zutreffend hingewiesen hat - fern, dass allen Unterzeichnern des Protokolls, darunter auch dem Antragsteller, der an verschiedenen Stellen eingefügte Firmenzusatz "GmbH" entgangen sein sollte, zumal dieser dann auch noch mit diesem Inhalt in der Versammlung verkündet worden ist. Die von der weiteren Beschwerde lediglich vorgebrachten Gesichtspunkte sind mit dem angefochtenen landgerichtlichen Beschluss jedenfalls unerheblich. Soweit die weitere Beschwerde auf die ausgefüllten Stimmzettel hinweist, kann dahinstehen, ob diese bei der Auslegung berücksichtigt werden können, da sie offensichtlich nicht für jedermann ohne weiteres zugänglich sind bzw. waren. Jedenfalls hat das Landgericht zu Recht darauf abgestellt, dass diese aus einer Zeit vor der Eigentümerversammlung stammten und ebenso wie die Einladung zur Versammlung - sollten sich daraus Bezeichnungen oder Namen der Bewerber ergeben - vor dem unstreitigen Hintergrund, dass in den Erörterungen der Versammlung die Gründung einer GmbH durch den Antragsteller jedenfalls Erwähnung gefunden hat, keine maßgebliche Bedeutung beigemessen werden können. Zwar wird auch dieser Gesichtspunkt aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung nicht deutlich; es ist aber entgegen der Meinung der weiteren Beschwerde jedenfalls nicht "pure Spekulation", dass die Kandidatenfrage in der Versammlung noch erörtert und Vorschläge aus der Zeit vor Versammlungsbeginn noch modifiziert worden sein können, wie es das Landgericht ausgeführt hat. Dafür spricht ja auch der jedenfalls aus einem öffentlichen Register für jedermann ersichtliche Gesichtspunkt, dass tatsächlich einige Zeit später eine Vorname A Nachname B Wohnungsverwaltungs-GmbH im Handelsregister eingetragen worden ist. Damit lässt sich nicht ausschließen, dass die einzelnen Wohnungseigentümer mit dem Ausfüllen des Stimmzettels nicht nur im Hinblick auf die Bestellungszeit (hinsichtlich der zwar nicht aus dem Protokoll, aber aus den Stimmzetteln unterschiedliche Auffassungen deutlich werden), sondern auch ansonsten jeweils unterschiedliche Zwecke verfolgt haben; wie dargelegt kann es aber auf den jeweiligen inneren Willen der einzelnen Wohnungseigentümer jedenfalls nicht ankommen. Insofern liegt der Fall hier gänzlich anders, als in der vom Amtsgericht zitierten Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts in ZMR 2005, 301.

Darüber hinaus ist noch eine weitere Erwägung zu berücksichtigen. Wie die Vorinstanzen zutreffend festgestellt haben, enthält die Teilungserklärung in § 12 Abs. 8 die Bestimmung, dass in Ergänzung des § 23 WEG bestimmt wird, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung die Protokollierung des Beschlusses erforderlich ist, wobei das Protokoll vom Verwalter und zwei Wohnungseigentümern zu unterzeichnen ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGHZ 136, 187), der sich der Senat angeschlossen hat (vgl. OLGR Frankfurt 2006, 421), ist die Wahrung dieser Form - anders als die Wahrung der gesetzlichen Form - ebenfalls Gültigkeitsvoraussetzung für die gefassten Beschlüsse. Die Klausel trägt auch aus dem Grunde zur Rechtssicherheit bei, weil sie zwar nicht die Gültigkeit ordnungsgemäß protokollierter Beschlüsse gewährleistet, wohl aber die sich bei nicht ordnungsgemäß protokollierten Beschlüssen aus dem Wegfall der Beweiserleichterungen des Protokolls ergebenden Beweisprobleme bei der Feststellung, ob und mit welchem Inhalt ein Beschluss wirksam zustande gekommen ist, einer formalisierten Lösung zuführt. Dies dient dem Interesse der Wohnungseigentümer an einer durch das Protokoll ausgewiesenen Beschlusslage (vgl. BGHZ 136, 187). Ein derartiges unterzeichnetes Protokoll liegt hier offensichtlich vor. Es enthält aber gerade nicht den Inhalt, den der Feststellungsantrag ihm im Wege der Auslegung unterlegen will. Ausgehend davon gibt es keinen gültigen Beschluss im Sinne des gestellten Feststellungsantrages, also mit dem Inhalt, dass entgegen der Protokollierung des Beschlussergebnisses der Antragsteller zum Verwalter bestellt worden ist.

2. Der Sache nach weitestgehend unbegründet ist die sofortige weitere Beschwerde auch, als sie sich gegen die auf den ersten Gegenantrag des Beteiligten zu 2. vom Landgericht ausgesprochene Feststellung richtet, dass für die Wohnungseigentümergemeinschaft derzeit ein Verwalter nicht wirksam bestellt sei. Insoweit hatte der Senat lediglich zur Klarstellung den Tenor neu zu fassen.

Hier ist zunächst festzustellen, dass Grundlage der Entscheidung des Gerichts der weiteren Beschwerde die in der Entscheidung des Beschwerdegerichts festgestellten Tatsachen sind, das ist also der Sachverhalt, wie er sich bei Erlass der Beschwerdeentscheidung darstellt. Neue Tatsachen können, soweit sie sich auf die Sache selbst beziehen, in der Rechtsbeschwerdeinstanz grundsätzlich weder von den Beteiligten noch durch das Gericht eingeführt werden; sie können deshalb im Rechtsbeschwerdeverfahren grundsätzlich keine Berücksichtigung finden (vgl. im Einzelnen Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 85; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 45 Rz. 46; Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 45 WEG Rz. 40; Keidel/Kuntze/Meyer-Holz, FGG, 15. Aufl., § 27 Rz. 45, je m. w. N.). Dies gilt sowohl für Tatsachen, die bei Erlass der Beschwerdeentscheidung bereits entstanden, aber nicht vorgebracht wurden, wie für erst nachträglich eingetretene (Keidel/Kuntze/Meyer-Holz, a.a.O., § 27 Rz. 45 m.w.N.). Eine Ausnahme bilden lediglich die oben und in der Verfügung des Senats vom 05.12.2007, Seite 1, Abs. 2, aufgeführten Gesichtspunkte, die etwa die Erledigung der Hauptsache begründen können.

Wie in jener Senatsverfügung aufgeführt, bestehen zwar durchaus Bedenken daran, ob für den nicht auszuschließenden Fall, dass der Eigentümerbeschluss vom 15.06.2007 nach rechtskräftigem Abschluss des gerichtlichen Anfechtungsverfahrens bestandskräftig werden sollte, an der vorliegend ausgesprochenen Feststellung noch ein rechtlich geschütztes Interesse des Beteiligten zu 2. bestehen kann. Eine rechtskräftige Entscheidung im gerichtlichen Anfechtungsverfahren Amtsgericht Kassel, Az. 803 II 57/07 WEG, lässt sich im Zeitpunkt dieser Entscheidung jedoch nicht feststellen. Für den nunmehrigen Zeitpunkt vermag der Senat damit nicht auszuschließen, dass ein Rechtsschutzinteresse des Antragsgegners - des Beteiligten zu 2. - an der begehrten Feststellung noch bestehen kann, unabhängig von der Frage, ob angesichts der umfassenden Streitigkeiten innerhalb der Gemeinschaft das streitige Rechtsverhältnis noch in anderem Zusammenhang von Bedeutung sein könnte. Es ist immerhin nicht auszuschließen, dass diese Frage in jenem Anfechtungsverfahren eine Rolle spielen könnte, wobei es nicht darauf ankommt, ob den diesbezüglichen Ausführungen des Beteiligten zu 2. im Schriftsatz vom 10.01.2008 gefolgt werden könnte, was der Senat - wie bereits oben in anderem Zusammenhang ausgeführt - hier nicht zu beurteilen hat.

Nach den obigen Ausführungen kann mithin der Senat für den Inhalt der insoweit getroffenen Feststellung ("derzeit") lediglich auf den Zeitpunkt der Entscheidung des Landgerichts abstellen. Für den nunmehrigen Zeitpunkt wäre - mangels rechtskräftiger Entscheidung in dem die nachfolgende Verwalterbestellung durch Beschluss vom 15.06.2007 betreffenden Anfechtungsverfahren - eine diesbezügliche Feststellung nicht möglich (vgl. § 23 Abs. 4 WEG a. F.). Der Senat hat insoweit mithin lediglich zur Klarstellung den Tenor angepasst. Dies rechtfertigt sich überdies aus der Überlegung heraus, dass Gegenstand des vorliegenden Verfahrens insgesamt lediglich die Verwalterbestellung in der Versammlung vom 19.11.2004 war und nicht, ob, wann und inwieweit die Gemeinschaft ansonsten einen Verwalter ordnungsgemäß bestellt hat. Dieses Feststellungsbegehren ist auch zulässig, da es inhaltlich über die bloße Zurückweisung des Feststellungsantrags des Antragstellers hinausgeht.

Ausgehend hiervon ist die landgerichtliche Entscheidung aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Auch der Senat geht davon aus, dass der Eigentümerbeschluss vom 19.11.2004 zu TOP 4 mit dem oben unter I. dargestellten Inhalt nichtig ist. Insoweit kann auf die zutreffenden Ausführungen im landgerichtlichen Beschluss, Seiten 8/9, denen der Senat folgt, Bezug genommen werden. Die Bestellung einer nicht existenten Person zur Verwalterin richtet sich auf einen tatsächlich unmöglichen Inhalt; insofern ist der Beschluss nichtig. Ebenfalls rechtsfehlerfrei sind die Erwägungen, aus denen heraus das Landgericht eine Umdeutung des Eigentümerbeschlusses abgelehnt hat. Dies gilt etwa für die Erwägungen, mit denen das Landgericht die Bestellung einer GmbH - welcher auch immer - unter einer (zeitlich gänzlich unbestimmten) aufschiebenden Bedingung abgelehnt hat, unabhängig von der Frage, wer bis zur Entstehung etwa der Vorname A Nachname B Wohnungsverwaltungs-GmbH annähernd ein Jahr später, die nach Aktenlage wohl allenfalls in Betracht käme, als Verwalter hätte fungieren sollen. Auch Anhaltspunkte dafür, dass die Gemeinschaft einen Beschluss mit diesbezüglichen - vom Landgericht erwogenen - Inhalten hätte treffen wollen, fehlen. Nicht einmal die weitere Beschwerde behauptet, die Wohnungseigentümer hätten etwa eine GmbH in Gründung zur Verwalterin bestellen wollen. Nach ihren Ausführungen war im Zeitpunkt des Eigentümerbeschlusses eine GmbH auch noch nicht gegründet gewesen; ausweislich des vom Landgericht eingeholten Handelsregisterauszugs stammt der Gesellschaftsvertrag jedenfalls der Vorname A Nachname B Wohnungsverwaltungs-GmbH erst vom 07.07.2005.

Die Angriffe der weiteren Beschwerde gegen die Wertung des Landgerichts greifen nicht durch. Sicherlich ist es zutreffend, dass die Eigentümer kein Interesse daran gehabt haben können, einen Beschluss zu fassen, mit dem eine nicht existente Person zum Verwalter ihrer Wohnungseigentumsanlage bestimmt wird. Darum geht es jedoch nicht. Es ist nach dem obigen Darstellungen nicht auszuschließen, dass die Wohnungseigentümer in Unkenntnis der tatsächlichen Sach- und Rechtslage genau dies getan haben, nämlich eine GmbH zu bestellen, die tatsächlich bzw. rechtlich noch nicht existierte. Davon zu trennen wäre die Frage, ob und inwieweit sich im Wege der Auslegung - gegebenenfalls auch der ergänzenden Auslegung - ein anderer Beschlussinhalt feststellen ließe, etwa dahingehend, dass die Gemeinschaft für den Fall, dass die GmbH noch nicht existiert, den Antragsteller zum Verwalter bestellt hätte. Eine derartige Auslegung scheidet jedoch aus den oben dargelegten Gesichtspunkten aus; hierfür bestehen auch keine hinreichenden Anhaltspunkte.

3. Begründet ist die sofortige weitere Beschwerde allerdings, soweit der Beteiligte zu 2. durch das Landgericht ermächtigt worden ist, eine Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen und durchzuführen. Hieran besteht nach Durchführung der Versammlung vom 15.06.2007, in der durch Beschluss der Wohnungseigentümer ein neuer Verwalter bestellt worden ist, kein Rechtsschutzinteresse mehr; der Antrag ist nunmehr unzulässig. Der Senat hat bereits in der Verfügung vom 05.12.2007 darauf hingewiesen, dass für den Fall, dass der Eigentümerbeschluss vom 15.06.2007 bestandskräftig würde, wirksam ein neuer Verwalter bestellt wäre. Für diesen Fall kann unzweifelhaft eine Ermächtigung keinen mehr Bestand haben, die dem entgegen einen Wohnungseigentümer ermächtigt, trotz dann wirksamer neuer Verwalterbestellung eine Eigentümerversammlung zur (nochmaligen) Bestellung eines Verwalters einzuberufen. Hieran hält der Senat fest. Dafür vermag auch der Beteiligte zu 2. keine vernünftigen Gründe mehr vorzubringen. Insbesondere sind solche dem Schriftsatz vom 10.01.2008 nicht zu entnehmen. Die Erwägungen, die darauf abzielen, dass bei einer Einberufung und Versammlungsleitung durch den Beteiligten zu 2. ggf. ein anderer Verwalter bestellt worden wäre, sind hierfür unzureichend. Nichts anderes gilt jedoch auch für den Fall, dass der bezeichnete Wohnungseigentümerbeschluss vom 15.06.2007 - was der Senat nicht ausschließen kann - rechtskräftig für ungültig erklärt werden sollte. Mit der Durchführung einer Wohnungseigentümerversammlung, deren Gegenstand die Wahl eines neuen Verwalters war, ist die Ermächtigung des Wohnungseigentümers zur Einberufung einer zu diesem Zweck erforderlichen Wohnungseigentümerversammlung verbraucht. Jedenfalls besteht hieran kein Rechtsschutzbedürfnis mehr. Die ausgesprochene Ermächtigung beruhte auf der Erwägung (vgl. Seite 9 des angefochtenen Beschlusses), dass ein Verwalter nicht existierte, der eine Einberufung hätte vornehmen können. Davon kann nun nicht mehr ausgegangen werden. Falls zu irgendeinem Zeitpunkt die - neue - Verwalterbestellung gerichtlich für ungültig erklärt werden sollte, und danach wiederum - dann unzweifelhaft - kein Verwalter für die Gemeinschaft vorhanden sein sollte, würde die vom Landgericht ausgesprochene Ermächtigung nicht wieder aufleben. In diesem Fall mit wiederum gänzlich anderer Sach- und Rechtslage wird ggf. der Verwaltungsbeirat - wie auch am 12.11.2004 - eine neue Versammlung einzuberufen haben; dann fehlt dem Antrag aber das Rechtsschutzinteresse (vgl. auch Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 24 Rz. 24). Es wäre auch davon auszugehen, dass unterschiedliche Einberufungskompetenzen für diesen Fall ansonsten auch wieder zu Rechtsunsicherheiten und weiteren Streitigkeiten innerhalb der Gemeinschaft führen würden. Aus diesen Überlegungen heraus hat der Senat von einer Aussetzung des hiesigen Verfahrens, das er ausweislich seiner Verfügung vom 05.12.2007 im Hinblick auf das Anfechtungsverfahren Amtsgericht Kassel, Az. 803 II 57/07 WEG, in Erwägung gezogen hatte, abgesehen.

4. Es entspricht billigem Ermessen, dass der Antragsteller die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen hat, da er mit seinem Rechtsmittel weitgehend unterlegen ist, § 47 Satz 1 WEG a. F.. Dabei wirkt sich das lediglich geringfügige Unterliegen des Beteiligten zu 2., das überdies auf nach Rechtsmitteleinlegung eingetretenen tatsächlichen Umstanden beruht, nicht maßgeblich aus. Aus dieser Überlegung heraus hat der Senat auch von einer Abänderung der vorinstanzlichen Kostenentscheidung Abstand genommen.

Es entspricht schon im Hinblick auf die unterschiedlichen Entscheidungen der Vorinstanzen nicht billigem Ermessen, vorliegend ausnahmsweise die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten anzuordnen, § 47 Satz 2 WEG a.F..

Die Wertfestsetzung folgt der unbeanstandet gebliebenen Festsetzung durch das Landgericht, § 48 Abs. 3 WEG a. F..

Ende der Entscheidung