Judicialis Rechtsprechung

Eine Rückübertragungsvormerkung erlischt, wenn der gesicherte bedingte Anspruch nicht mehr entstehen kann. Ist eine Übertragung auf bestimmte Einzelrechtsnachfolger dem Grundstückseigentümer ohne Zustimmung des Vormerkungsberechtigten gestattet, erlischt ein Rückübertragungsanspruch und die zu seiner Sicherung eingetragene Vormerkung jedenfalls mit Eintragung des Einzelrechtsnachfolgers als Eigentümer. Für die Sicherung eines Auflassungsanspruchs gegen den Einzelrechtsnachfolger nach dessen Eigentumserwerb bedarf es der Bewilligung und Eintragung einer neuen Vormerkung.

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Gründe:

Die Antragstellerin zu 1) ist seit 05.03.2007 als Eigentümerin des betroffenen Grundbesitzes im Grundbuch eingetragen. In Abteilung II lfde. Nr. 3 ist zu Gunsten der Antragsteller zu 3) und 4), ihrer Eltern, eine Vormerkung für einen bedingten Rückauflassungsanspruch eingetragen. Grundlage dieser Eintragung ist eine Bewilligung in einem Übergabevertrag, der am 21.02.2007 zu UR-Nr. .../2007 durch den Verfahrensbevollmächtigten protokolliert wurde.

In diesem Übergabevertrag heißt es unter § 6 (Bl. 39 d. A.):

" Die Übernehmerin räumt ihren Eltern, den Erschienenen zu 1) und 2), als Gesamtberechtigten gemäß § 428 BGB das Recht ein, die unentgeltliche Eigentumsübertragung bzw. Rückübertragung der in § 1 genannten Grundstücke zu verlangen, wenn eine der nachfolgenden Voraussetzungen eintreten sollte.

a) die Übernehmerin verfügt ohne Zustimmung ihrer Eltern oder des überlebenden Elternteils über die Grundstücke. Verfügungen zugunsten von Personen, die mit der Übernehmerin in gerader Linie verwandt sind, begründen jedoch nicht diesen Eigentumsübertragungsanspruch.

b) Zwangsvollstreckungsmaßnahmen irgendwelcher Art werden in die Grundstücke eingeleitet.

c) die Übernehmerin oder ihr Sohn A versterben vor den Erschienenen zu 1) oder 2) oder dem Längstlebenden von ihnen.

Die Antragstellerin zu 1) übertrug am 17.10.2007 zu UR-Nr. .../2007 des Verfahrensbevollmächtigten die betroffenen Grundstücke im Weg vorweggenommener Erbfolge auf den Antragsteller zu 2), ihren Sohn. Unter § 7 dieses Vertrages, an dessen Protokollierung auch die Antragsteller zu 3) und 4) teilnahmen, wurde ebenfalls ein bedingter Eigentumsübertragungsanspruch vereinbart.

Dort ist als Voraussetzung für den Anspruch auf Eigentumsübertragung aufgeführt (Bl. 69 d. A.):

"a.)...Herr A verfügt ohne Zustimmung der Erschienenen zu 3) ((=Antragsteller zu 3) und 4)) oder des überlebenden Teils der Erschienenen zu 3) über die Grundstücke oder eines der Grundstücke.

b.) Zwangsvollstreckungsmaßnahmen irgendwelcher Art werden in eines der Grundstücke eingeleitet.

c.) der Übernehmer Herr A verstirbt vor den Erschienenen zu 3) oder dem Längstlebenden von ihnen."

Hinsichtlich der grundbuchlichen Absicherung des Anspruchs heißt es (Bl. 70 d. A.):

"Die Vertragsparteien erklären, dass die derzeit in Abteilung II lfd. Nr. 3 für die Erschienenen zu 3) bereits eingetragene bedingte Auflassungsvormerkung ab Eigentumsumschreibung gemäß dem heutigen Vertrag den in der heutigen Urkunde vereinbarten bedingten Eigentumsübertragungsanspruch der Erschienenen zu 3) gegen Herrn A sichern soll. Die Vertragsparteien bewilligen und beantragen, diese Inhaltsänderung des bisher durch die Auflassungsvormerkung gesicherten Anspruchs in das Grundbuch einzutragen."

Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 23.10.2007 (Bl. 72 d. A.) die Vorlage einer neuen Bewilligung für die Eintragung einer bedingten Auflassungsvormerkung verlangt, da keine Inhaltsänderung eingetragen werden könne. Die bereits eingetragene bedingte Auflassungsvormerkung betreffe einen anderen Anspruch als denjenigen nach § 7 des zum Vollzug vorgelegten Vertrags vom 17.10.2007.

Das Landgericht hat nach Nichtabhilfe des Grundbuchrechtspflegers die Beschwerde der Antragsteller mit Beschluss vom 15.02.2008 (Bl. 89-92 d. A.) zurückgewiesen. Die Kammer führt zur Begründung aus, die angefochtene Zwischenverfügung sei nicht zu beanstanden, da die beantragte Eintragung der Auflassungsvormerkung mit dem gewünschten Inhalt nur auf dem Weg der Löschung der eingetragenen und Eintragung einer neuen Auflassungsvormerkung erreicht werden könne. Es gehe nicht nur um die Sicherung eines bestehen bleibenden und sich nur inhaltlich ändernden Rückübertragungsanspruchs. Der Antragsteller zu 2) habe nicht nur die Verpflichtung der Antragstellerin zu 1) übernommen, sondern selbst eine neue Verpflichtung begründet. Zwar treffe es zu, dass nach der Rechtsprechung des BGH (NJW 2000, 805) selbst eine erloschene Auflassungsvormerkung durch eine erneute Bewilligung ohne Grundbuchberichtigung und inhaltsgleiche Neueintragung wieder zur Sicherung eines neuen deckungsgleichen Anspruchs verwendet werden könne, wenn Eintragung und Bewilligung den gleichen sicherungsfähigen, auf dingliche Rechtsänderung gerichteten Anspruch betreffen. An der dafür erforderlichen Identität fehle es vorliegend jedoch, da sich der ursprünglich gesicherte Anspruch gegen die Antragstellerin zu 1) gerichtet habe, während sich der jetzt zu sichernde Anspruch gegen den Antragsteller zu 2) richte.

Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Antragsteller, mit der sie an ihrer Auffassung festhalten, es sei keine Löschung und Neueintragung erforderlich, sondern die Eintragung einer Inhaltsänderung der bereits eingetragenen Auflassungsvormerkung sei ausreichend. Dies stehe auf Grund der Entscheidung des BGH vom 17.12.2007 (NJW 2008, 578) fest, wonach es ausreiche, dass sich der Gegenstand des Anspruchs und der Anspruchsgläubiger aus dem Grundbuch entnehmen lassen, während die Angabe des Schuldgrundes und des Schuldners des gesicherten Anspruchs nicht erforderlich sei.

Die weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 78, 80 Abs. 1 Satz 1 und Satz 3 GBO), aber nicht begründet, da die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Rechtsverletzung beruht (§§ 78 GBO, 546 ZPO). Zu Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, dass die angefochtene Zwischenverfügung nicht zu beanstanden ist.

Es bedarf der Löschungsbewilligung hinsichtlich der derzeit noch eingetragenen Vormerkung für den bedingten Anspruch der Antragsteller zu 3) und 4) auf Rückauflassung der betroffenen Grundstücke gegen die Antragstellerin zu 1) und der Neubewilligung der Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des bedingten Anspruchs der Antragsteller zu 3) und 4) auf Auflassung gegen den Antragsteller zu 2).

Nach § 6 des Vertrages vom 21.02.2007 begründet die Übertragung des betroffenen Grundbesitzes an Personen, die mit der Antragstellerin zu 1) in gerader Linie verwandt sind -wie der Antragsteller zu 2) als ihr Sohn- keinen Rückübertragungsanspruch der Antragsteller zu 3) und 4). Mit der Eintragung des Antragstellers zu 2) als Eigentümer des betroffenen Grundbesitzes erlischt deshalb der bedingte Anspruch der Antragsteller zu 3) und 4) gegen die Antragstellerin zu 1) infolge Unmöglichkeit und deshalb auf Grund der Abhängigkeit der Vormerkung vom Bestand des ihr zu Grunde liegenden Anspruchs (Akzessorietät) auch die eingetragene Vormerkung.

Nach dem Urteil des BGH vom 26.11.1999 (BGHZ 143, 175=Rechtspfleger 2000, 153= NJW 2000, 805-807) kann zwar eine erloschene Auflassungsvormerkung durch erneute Bewilligung ohne Grundbuchberichtigung und inhaltsgleiche Neueintragung wieder zur Sicherung eines neuen deckungsgleichen Anspruchs verwendet werden. Deckungsgleich ist der Anspruch aber nur, wenn Schuldner, Gläubiger und Ziel des Anspruchs identisch sind (BGHZ 143, 175, 181; Schöner/Stöber: Grundbuchrecht, 13. Aufl., Rdnr. 1488). Wie das Landgericht bereits zutreffend ausgeführt hat, ist Schuldnerin des durch die derzeit eingetragene Vormerkung gesicherten Anspruchs die Antragstellerin zu 1), während sich der Auflassungsanspruch der Antragsteller zu 3) und 4) gemäß § 7 des Vertrages vom 27.10. 2007 gegen den Antragsteller zu 2) richtet und nach Eigentumsumschreibung auf den Antragsteller zu 2) auch nur richten kann, da Schuldner des Anspruchs bei Eintragung der Vormerkung derjenige sein muss, dessen dingliches Recht von der künftigen Änderung betroffen wird (Palandt/Bassenge: BGB, 67. Aufl., § 883, Rdnr. 13). Deshalb können sich die Antragsteller auch nicht mit Erfolg auf das oben zitierte Urteil des BGH vom 26.11.1999 berufen. Abgesehen davon, dass diese Entscheidung in der Literatur scharfe Ablehnung erfahren hat (vgl. Anm. von Streuer Rpfleger 2000,155; Anm. von Demharter MittBayNot 2000, 106; Staudinger/Gursky: BGB, 2002, § 883, Rdnr. 333), waren dort die Parteien des nach Eintragung der Auflassungsvormerkung aufgehobenen und zu anderen Konditionen neu abgeschlossenen Grundstückskaufvertrags und damit auch Gläubiger und Schuldner des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs auf Eigentumsübertragung identisch.

Auch das Urteil des BGH vom 07.12.2007 -V ZR 21/07- (NJW 2008, 578 =Rechtspfleger 2008, 187), auf das sich die Antragsteller berufen, kann zu keiner anderen Beurteilung führen. Darin führt der BGH seine oben zitierte Entscheidung vom 26.11.1999 fort, ohne inhaltlich auf die daran geäußerte Kritik einzugehen, und erstreckt eine zur Sicherung eines durch Rücktritt bedingten Rückauflassungsanspruchs eingetragene Vormerkung in ihrer Wirkung auf weitere Rücktrittsgründe ohne erneute Eintragung. Ob dieser Entscheidung im Hinblick auf den für die einzelnen Rücktrittsgründe unterschiedlichen Rang der durch die Vormerkung gesicherten Ansprüche zu folgen wäre (vgl. Anm. von Zimmer ZfIR 2008, 91, 95), kann dahingestellt bleiben. Denn dieser Entscheidung liegt ebenfalls ein anderer Sachverhalt zu Grunde als im vorliegend vom Senat zu entscheidenden Fall, der nicht die Vereinbarung anderer Rücktrittsgründe, sondern die Vereinbarung mit einem anderen Schuldner betrifft. Auch die Entscheidung des BGH vom 07.12.2007 betraf einen deckungsgleichen Anspruch, bei dem Gläubiger und Schuldner sowohl der Vereinbarung, die der Eintragung der Vormerkung ursprünglich zu Grunde lag, als auch der Vereinbarung, durch die weitere Rücktrittsgründe vereinbart worden sind, identisch waren. An dieser Identität fehlt es vorliegend jedoch, wie bereits ausgeführt.

Entgegen der Auffassung der Antragsteller kommt es durchaus darauf an, wer Schuldner des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs ist. So ist beispielsweise eine Vormerkung zu Lasten des jeweiligen Rechtsinhabers nicht wirksam, weil die Rechtsordnung einen schuldrechtlichen Vertrag zu Lasten Dritter nicht zulässt. Wegen des Grundsatzes der Schuldneridentität kann der gegenwärtige Grundstückseigentümer nicht vertraglich Verpflichtungen für Einzelrechtsnachfolger im Eigentum begründen (Palandt/Bassenge: BGB, 67. Aufl., § 883, Rdnr. 14; Wacke in Münchener Kommentar zum BGB, 4. Aufl., § 883, Rdnr. 18; Staudinger/Gursky: BGB, 2002, § 883, Rdnr. 60; Schöner/Stöber: Grundbuchrecht, 13. Aufl., Rdnr. 1493). Auch wenn der erste Übergabevertrag vorgesehen hätte, dass sich der durch die Vormerkung zu sichernde Anspruch auch gegen die Rechtsnachfolger der Antragstellerin richten soll, wäre dies im Sinn von Gesamtrechtsnachfolger auszulegen, da eine Erstreckung auf Einzelrechtsnachfolger im Eigentum nicht möglich ist (BGH DNotZ 1997, 721, 724; Staudinger/Gursky, aaO.). Dasselbe Ergebnis würde aber erreicht, könnte dieselbe Vormerkung zunächst den Anspruch gegen einen Schuldner und nach Erlöschen dieses Anspruchs im Wege der vom BGH so bezeichneten "Aufladung" den Anspruch gegen einen anderen Schuldner sichern.

Die Gerichtskosten ihrer erfolglosen weiteren Beschwerde haben die Antragsteller nach § 131 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 KostO zu tragen. Einer Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten bedurfte es nicht, da die Antragsteller nur ein einheitliches Verfahrensziel verfolgt haben.

Die Festsetzung des Geschäftwertes des Verfahrens der weiteren Beschwerde ist nach §§ 131 Abs. 2, 30 Abs. 1 KostO in Anlehnung an die unbeanstandet geblieben Festsetzung durch das Landgericht erfolgt. In den Fällen, in denen wie vorliegend Beschwerdeverfahren gegen Zwischenverfügungen mit dem Ziel der Eigentumsumschreibung betrieben werden, kann der Wert des betroffenen Grundbesitzes als Beziehungswert herangezogen werden (BayObLGZ 1993, 137, 142; BayObLG Jur Büro 1995, 259; Senat, Beschl. v. 28.04.2006 -20 W 16/05-).

Ende der Entscheidung