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Gericht: Oberlandesgericht Frankfurt
Beschluss verkündet am 03.04.2003
Aktenzeichen: 20 W 132/01
Rechtsgebiete: WEG


Vorschriften:

WEG § 10
WEG § 16
Ein Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels setzt voraus, dass wegen außergewöhnlicher Umstände ein Festhalten an dem geltenden Verteilungsschlüssel grob unbillig wäre und deshalb gegen Treu- und Glauben verstieße.
OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN BESCHLUSS

20 W 132/01

In der Wohnungseigentumssache

hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin zu 1) gegen den Beschluss der 3. Zivilkammer des Landgerichts Marburg vom 05.03.2001 am 03.04.2003 beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Antragsgegnerin zu 1) hat die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 8.691,96 EUR (= 17.000,-- DM).

Gründe:

Durch Beschluss vom 15.09.2000 hat das Amtsgericht auf Antrag der Antragsteller den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.10.1999 betreffend den Tagesordnungspunkt 2 a für ungültig erklärt und von der Antragsgegnerin zu 1) gestellte Gegenanträge zurückgewiesen. Hiergegen hat die Antragsgegnerin zu 1) sofortige Beschwerde eingelegt, mit der sie - unter teilweiser Neuformulierung und Ergänzung - ihre Anträge und Gegenanträge aufrechterhalten hat. Durch den angefochtenen Beschluss, auf den Bezug genommen wird, hat das Landgericht in der Hauptsache die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Hiergegen hat die Antragsgegnerin zu 1) sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Die Antragsteller und die Beteiligte zu 3) sind der sofortigen weiteren Beschwerde entgegengetreten.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin zu 1) ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin zu 1) hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Der angefochtene Beschluss des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 S. 1 FGG, 546 ZPO.

Zu Recht haben die Vorinstanzen den Eigentümerbeschluss aus der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.10.1999 zu Tagesordnungspunkt 2 a für ungültig erklärt und auch den - inhaltlich geringfügig abweichenden - Hilfsantrag der Antragsgegnerin zu 1) auf Änderung des Verteilungsschlüssels zurückgewiesen. Dabei hat das Landgericht zutreffend darauf abgestellt, dass eine Änderung eines Verteilungsschlüssels von Seiten der Wohnungseigentümer grundsätzlich nur einstimmig getroffen werden kann, es sei denn, die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung lässt eine Abänderungsmöglichkeit des Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss zu (vgl. BGH NJW 1985, 2832, 2833; vgl. auch Niedenführ/Schulze, WEG, 6. Aufl., § 16 Rz. 18; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 16 Rz. 119, jeweils mit weiteren Nachweisen). Dies gilt - was das Landgericht im angefochtenen Beschluss noch offengelassen hatte - nach der insoweit geänderten Rechtsprechung des Senats (vgl. OLGZ 1987, 26; NZM 2001, 140) auch für den Fall, dass - wie hier - die Teilungserklärung (unter anderem) lediglich auf die gesetzliche Regelung des § 16 Abs. 2 WEG Bezug nimmt. Eine Öffnungsklausel im oben beschriebenen Sinne weist die Teilungserklärung vorliegend nicht auf.

Da der angefochtene Eigentümerbeschluss nicht einstimmig erfolgt ist, war er jedenfalls für ungültig zu erklären, wobei dahinstehen kann, ob er nicht umfassend nichtig gewesen wäre (vgl. Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 16 Rz. 18 m. w. N.; vgl. auch Senat, Beschluss vom 13.12.2002, Az. 20 W 524/00). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Gesichtspunkt, dass der Antragsgegnerin zu 1) etwa ein Anspruch auf Abänderung des Verteilungsschlüssels zustehen könnte, den sie - inhaltlich geringfügig verändert - im Wege ihres Hilfsantrages geltend macht. Ein solcher Anspruch steht ihr nicht zu. Die Vorinstanzen sind zu Recht davon ausgegangen, dass ein Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels voraussetzt, dass wegen außergewöhnlicher Umstände ein Festhalten an dem geltenden Verteilungsschlüssel grob unbillig wäre und deshalb gegen Treu und Glauben verstieße. Dabei ist ein strenger Maßstab anzulegen (vgl. Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 16 Rz. 22; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 16 Rz. 119, jeweils m. w. N.; vgl. Senatsbeschluss vom 13.04.2000, Az.: 20 W 485/98 = NZM 2001, 140; OLG Köln ZMR 2002, 153 = OLGR 2002, 38; BayObLG WuM 1995, 217). Ein solcher kann allerdings grundsätzlich nicht nur dann in Betracht kommen, wenn sich die Verhältnisse nachträglich geändert haben, sondern auch dann, wenn sich eine getroffene Regelung als von Anfang an als verfehlt oder unzweckmäßig erweist (vgl. OLG Köln NZM 2002, 153 mit weiteren Nachweisen). Der Gesetzgeber des Wohnungseigentümergesetzes hat nämlich einerseits vorbehaltlich einer Abänderung durch die Wohnungseigentümer die Miteigentumsanteile als Kostenverteilungsschlüssel vorgesehen, andererseits verlangt er aber nicht, dass die Miteigentumsanteile nach dem Wert oder der Größe der einzelnen Wohnungen festgelegt werden müssen. Er nimmt daher von vornherein in Kauf, dass die Kostenbelastung sich nicht genau an der Kostenverursachung ausrichtet. Eine völlig gerechte Umlegung der gemeinschaftlichen Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer ist bei einem vertretbaren Aufwand ohnehin nicht möglich; die Wohnungseigentümer müssen sich notwendigerweise immer mit Annäherungswerten zufrieden geben. Vor diesem Hintergrund hat die Rechtsprechung also einem Wohnungseigentümer nur ganz ausnahmsweise einen Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zugebilligt, nämlich in den oben dargelegten ganz engen Grenzen (vgl. BayObLG WuM 1995, 217, 218). Im Vordergrund steht dabei der Gesichtspunkt, jeder Wohnungseigentümer solle sich darauf verlassen können, dass das einmal Vereinbarte grundsätzlich weiterhin Geltung hat und alle bindet (BayObLG WuM 1995, 217, 218).

Diese Grundsätze haben die Vorinstanzen vorliegend rechtsfehlerfrei angewendet und ausgehend davon einen dementsprechenden Anspruch der Antragsgegnerin zu 1) verneint. Dabei kann dahinstehen, ob der Senat an einer anderweitigen Entscheidung nicht ohnehin bereits durch seine Entscheidung vom 23.10.2000 (Az.: 20 W 157/99) bzw. diejenige des Amtsgerichts Marburg vom 06.03.1989 (6 UR 5/88 WEG) gehindert wäre. In ersterer hatte der Senat im Hinblick auf die gleiche Wohnungseigentümergemeinschaft in den Gründen (Seite 4) bereits ausgeführt, dass eine Neufestsetzung des Verteilerschlüssels wegen grober Unbilligkeit nicht in Betracht komme. In letzterer Entscheidung hatte das Amtsgericht (unter anderem) einen Antrag der Antragsgegnerin zu 1) auf Änderung des Verteilungsschlüssels zurückgewiesen. Mit Ausnahme der Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 3 WEG gehören Wohnungseigentumssachen nämlich zu den sogenannten echten Streitsachen der freiwilligen Gerichtsbarkeit. Entscheidungen in diesen Verfahren sind in gleicher Weise der materiellen Rechtskraft im Sinne des § 322 Abs. 1 ZPO fähig, wie Urteile im Zivilprozess. Sie sind gemäß § 45 Abs. 2 S. 2 WEG für die Beteiligten bindend. Dies bedeutet, dass über den Verfahrensgegenstand zwischen denselben Beteiligten und deren Rechtsnachfolgern (§ 10 Abs. 3 WEG) keine weitere Entscheidung mehr getroffen werden kann (vgl. Senat OLGZ 1980, 76; BayObLG WuM 1994, 637, 638). In Rechtskraft erwachsen außer dem Entscheidungssatz die ihn tragenden rechtlichen Erwägungen (vgl. BayObLG WuM 1994, 637, 638). Läge also bereits eine rechtskräftige Entscheidung zum Regelungsgehalt der Gemeinschaftsordnung im Sinne des § 45 Abs. 2 WEG vor, so kann eine Abänderung nur unter den Voraussetzungen des § 45 Abs. 4 WEG verlangt werden, wonach eine wesentliche Änderung der tatsächlichen Verhältnisse erforderlich wäre (vgl. BayObLG WuM 1994, 637, 638). Entsprechendes wäre vorliegend nicht erkennbar; sollte etwa das Amtsgericht bei seiner früheren Entscheidung die tatsächlichen Verhältnisse nicht vollständig berücksichtigt oder rechtlich falsch beurteilt haben, hätte dies durch Einlegung von Rechtsmitteln im damaligen Verfahren geltend gemacht werden müssen (vgl. auch BayObLG WuM 1994, 637, 638).

Letztendlich kann diese Frage vorliegend dahinstehen. Der Antragsgegnerin zu 1) steht nämlich der geltend gemachte Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nicht zu. Die oben dargestellten ganz engen Voraussetzungen eines solchen Anspruches liegen nicht vor. Dabei kann offen bleiben, ob eine grobe Unbilligkeit im Sinne eines Missverhältnisses bereits oder erst dann vorliegt, wenn der Betroffene Wohnungseigentümer das dreifache oder mehr als das dreifache dessen zu zahlen hat, was bei einer "sachgerechten" Kostenverteilung zu zahlen wäre, wovon der Landgericht im angefochtenen Urteil unter Bezugnahme auf das BayObLG (WuM 1995, 217, 218) ausgegangen ist. Der erkennende Senat hat im Einzelfall sogar eine Mehrbelastung von 59% hierfür nicht ausreichen lassen (vgl. NZM 2001, 140; vgl. auch OLG Köln ZMR 2002, 153). Bei der vom Landgericht mit 17% ausgerechneten Mehrbelastung wären diese Grenzen bei weitem nicht erfüllt. Die diesbezügliche Berechnung des Landgerichts, die auf den eigenen Angaben der Antragsgegnerin zu 1) in der Beschwerdebegründung vom 12.12.2000, Seite 4, beruht, wird von der weiteren Beschwerde nicht konkret widerlegt. Dabei ist das Landgericht zutreffend davon ausgegangen, dass für die Frage, ob eine unzumutbare Härte im beschriebenen Sinne vorliegt, auf den Anspruchsteller - mithin auf die Antragsgegnerin zu 1) - abzustellen ist. Zwar führt die weitere Beschwerde zu Recht aus, dass grundsätzlich eine Gesamtabwägung vorzunehmen ist, um dieses Tatbestandsmerkmal auszufüllen. Dass gegebenenfalls andere Wohnungseigentümer nach der - im einzelnen umstrittenen - Berechnungsmethode der Antragsgegnerin zu 1) ebenfalls "ungerechtfertigt" zu viel zahlen müssen, begründet für diese als Anspruchstellerin noch keine unzumutbare Härte, abgesehen davon, dass die anderen Wohnungseigentümer den Antrag der Antragsgegnerin im vorliegenden Verfahren gerade nicht unterstützen. Gleiches gilt für die dementsprechende Ersparnis der Antragsteller, unabhängig von der Frage, aus welchen Überlegungen heraus sich die Prozentzahl von 42%, die die Antragsteller als nicht nachvollziehbar rügen, ergeben soll. Für eventuelle Sanierungsmaßnahmen gilt nichts anderes, soweit diese ebenfalls der Regelung des § 16 Abs. 2 WEG in Verbindung mit der Teilungserklärung unterfallen. Auch die sonstigen von der Antragsgegnerin zu 1) vorgetragenen Umstände des Einzelfalls würden nicht dazu führen können, dass die angegriffene Kostenverteilungsregelung als grob unbillig im oben beschriebenen Sinne anzusehen wäre, abgesehen davon, dass diese Würdigung primär auf tatrichterlichem Gebiet läge, so dass dem Tatrichter bei der Ausfüllung dieses unbestimmten Rechtsbegriffs ein nur einer Rechtskontrolle unterliegender Beurteilungsspielraum zuzubilligen wäre (vgl. OLG Köln ZMR 2002, 153). Damit kann letztendlich im Ergebnis auch dahinstehen, ob die Angaben der Antragsgegnerin zu 1) in tatsächlicher Hinsicht zutreffend sind, worüber die Beteiligten im vorliegenden Verfahren im einzelnen streiten.

Ebenfalls zu Recht hat das Landgericht die im Beschwerdeverfahren neuformulierten weiteren Gegenanträge der Antragsgegnerin zu 1) zurückgewiesen. Hierzu verhält sich die sofortige weitere Beschwerde nicht, da diese jedoch eine Begründung nicht voraussetzt und eine ausdrückliche Beschränkung der sofortigen weiteren Beschwerde nicht erklärt worden ist, muss der Senat davon ausgehen, dass die landgerichtliche Entscheidung auch insoweit angefochten ist. Dabei kann dahinstehen, ob der Antragsgegnerin zu 1) ein Rechtschutzbedürfnis im Hinblick auf die angegriffenen "Negativbeschlüsse" fehlen würde (vgl. zur Beschlussanfechtung: Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 43 Rz. 48 b, und BGH Rpfl 2003, 74). Jedenfalls sind die Ausführungen des Landgerichts, wonach die nicht rechtzeitig angefochtenen Wohnungseigentümerbeschlüsse nicht nichtig seien, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Wie ausgeführt zeigt die weitere Beschwerde diesbezügliche Rechtsfehler auch nicht auf. Insofern kann der Senat zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen auf die Ausführungen im angefochtenen Beschluss verweisen. Lediglich ergänzend bemerkt der Senat, dass ein Verstoß gegen die Heizkostenverordnung die Jahresabrechnung noch nicht ohne weiteres nichtig machen würde (vgl. Niedenführ/Schulze, a.a.O., Anmerkungen zur Heizkostenverordnung, Rz. 28 unter Hinweis auf BayObLG ZMR 1985, 208, 209, WE 1989, 62, vgl. auch OLG Hamm FGPrax 1995, 98, 100). Darüber hinaus haben die Wohnungseigentümer, soweit die im einzelnen streitige Wohnfläche betroffen ist, keine Regelung getroffen, die gegen eine gemäß § 3 S. 1 Heizkostenverordnung verstoßende Vorschrift der Heizkostenverordnung verstoßen würde. Gleiches gilt für die gerügte Berechnung des Warmwassers. Darüber hinaus hat der Senat bezüglich der Jahresabrechnung 1996, der durch den angegriffenen Wohnungseigentümerbeschluss Tagesordnungspunkt 2 b Ziffer 3 unter anderem betroffen worden wäre, durch Beschluss vom 23.10.2000 (Az.: 20 W 157/99) einen Anfechtungsantrag der Antragsgegnerin zu 1) zurückgewiesen. Auf die diesbezüglichen Ausführungen wird verwiesen.

Es entsprach billigem Ermessen, dass die Antragsgegnerin zu 1) die Gerichtskosten ihres ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen hat, § 47 S. 1 WEG.

Anhaltspunkte, die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten anzuordnen, hat der Senat nicht gesehen, § 47 S. 2 WEG.

Den Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde hat der Senat ausgehend von der nicht beanstandeten Wertfestsetzung durch das Landgericht in Ansatz gebracht, § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung


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