Judicialis Rechtsprechung

2. Die Wohnungseigentümer können einen Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs. 3 WEG nur dann auf eine öffentlich-rechtliche Vorschrift stützen, wenn diese drittschützende Wirkung hat.

3. Eine Bestimmung in der Teilungserklärung, wonach die Wohnungen nur zu Wohnzwecken und/oder zur Ausübung eines freiberuflichen Dienstleistungsbetriebes oder eines Gewerbes ohne Geräuschentwicklung benutzt werden dürfen, erlaubt bei der gebührenden typisierenden Betrachtungsweise auch den Betrieb einer Media-Agentur.

Die Antragsteller und die Antragsgegner bilden die Eigentümergemeinschaft X in O1.

Die Gemeinschaftsordnung, die Bestandteil der Teilungserklärung vom 25.03.1993 (Bl. 15-30 d. A.) ist, enthält in § 5 Abs. 2 die Regelung, dass die Wohnungen nur zu Wohnzwecken und/oder zur Ausübung eines freiberuflichen Dienstleistungsbetriebes oder eines Gewerbes ohne Geräuschentwicklung benutzt werden dürfen (Bl. 19 d. A.).

Die Antragsteller betreiben zusammen in den Räumlichkeiten ihrer Sondereigentumseinheit Nr. ... eine ...-Agentur in der Form einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts. Sie sind spezialisiert auf das Design von Internetauftritten und die Erstellung von Datenbankanbindungen und e-commerce-Lösungen. Sie entwickeln insbesondere Konzeptionen im Bereich des Webdesigning sowie Homepages und Websites. Gegenüber Kunden werben sie auf ihrer Homepage mit Parkmöglichkeiten im Hof der Liegenschaft.

Zu TOP 13.1 fasste die Gemeinschaft in der Eigentümerversammlung vom 20.06.2002 u. a. mehrheitlich einen Beschluss mit dem Wortlaut (Blatt 13 d. A.):

"Die Eigentümer fordern die Unterlassung des Gewerbebetriebes in der Einheit 1 von Herrn A und Frau B.

Die Hausverwaltung wird beauftragt, in der Sache alles Erforderliche bis zur Anhängigkeit bei Gericht zu unternehmen."

Unter anderem diesen Beschluss haben die Antragsteller angefochten und ihren Antrag darauf gestützt, dass § 5 Abs. 2 der Teilungserklärung so zu verstehen sei, dass eine freiberufliche Nutzung der Einheit unbeschränkt zulässig sei und eine gewerbliche Nutzung dann, wenn keine höhere Geräuschentwicklung als bei einer Wohnnutzung oder freiberuflichen Nutzung auftrete.

Die Antragsteller haben vorgetragen, die von ihnen ausgeübte Tätigkeit sei mit der eines Grafikdesigners, eines Fotografen, eines Regisseurs oder Filmherstellers vergleichbar, weshalb es sich um eine freiberufliche Tätigkeit handele. Entsprechend würden ihre Einkünfte auch versteuert. Ihre Tätigkeit sei nicht mit Geräuschentwicklung verbunden, da im wesentlichen mit Computern gearbeitet werde und Kundenkontakte überwiegend telefonisch oder per E-Mail bzw. in Außenterminen erfolgten. Nur in Ausnahmefällen würden Kunden in den Räumen der Agentur empfangen, in 2002 sei dies nur an drei Terminen geschehen. Ihre 6 freien Mitarbeiter arbeiteten nur projektbezogen und hielten sich nur phasenweise und nicht notwendig alle zur gleichen Zeit in den Räumen auf.

Ein Unterlassungsanspruch sei mangels drittschützender Wirkung auch nicht aus der Hessischen Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum herzuleiten.

Die Antragsgegner sind der Anfechtung entgegengetreten und haben die Auffassung vertreten, der angefochtene Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung sei berechtigt, da die Antragsteller zur Unterlassung verpflichtet seien.

Die Regelung in § 5 Abs. 2 der Teilungserklärung sei so auszulegen, dass die Voraussetzung "ohne Geräuschentwicklung" sowohl für eine freiberufliche als auch eine gewerbliche Tätigkeit in den Räumen des Sondereigentums gelte. Die Tätigkeit der Antragsteller sei gewerblich, da sie auch den Handel mit einem Software-Produkt umfasse. Vergleichsmaßstab für die Zulässigkeit des Gebrauchs des Sondereigentums sei eine Wohnnutzung. Die von der Nutzung durch die Antragsteller ausgehende Belastung überschreite aber die durch eine typische Wohnnutzung verursachte bei weitem. So werde schon ab 7.30 Uhr und länger als 18.00 Uhr und auch sonntags in den Räumen der Antragsteller gearbeitet, Türen würden geschlagen und es herrsche ein ständiges Kommen und Gehen von Mitarbeitern, Kunden und Lieferanten. Täglich würden im Schnitt 3 Autos von Kunden bzw. Lieferanten der Antragsteller im Hof parken. Da sämtliche Mitarbeiter der Antragsteller auch über Schlüssel verfügten, bestehe auch ein erhebliches Sicherheitsrisiko.

Der Unterlassungsanspruch sei auch deshalb begründet, weil die Nutzung der Antragsteller gegen eine drittschützende Norm, nämlich das Zweckentfremdungsverbot, verstoße.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 13.11.2002 (Bl. 105-111) u.a. den angefochtenen Beschluss für ungültig erklärt. Die Erstbeschwerde der Antragsgegner ist erfolglos geblieben. Auf den Inhalt des landgerichtlichen Beschlusses vom 11.03.2003 (Bl. 166-172 d. A.) wird Bezug genommen.

Gegen den ihrem Verfahrensbevollmächtigten am 25.03.2003 zugestellten Beschluss des Landgerichts haben die Antragsgegner mit am 04.04.2003 bei Gericht per FAX-Schreiben eingegangenem Schriftsatz weitere Beschwerde eingelegt und die Aufhebung der landgerichtlichen Entscheidung und die Zurückweisung des Antrags auf Ungültigerklärung von TOP 13.1 der Wohnungseigentümerversammlung vom 20.06.2002 begehrt.

Sie wiederholen ihre Auffassung, dass § 5 Abs. 2 der Teilungserklärung so auszulegen sei, dass sowohl eine freiberufliche als auch eine gewerbliche Tätigkeit nur ausnahmsweise gestattet sei, wenn die dadurch verursachten Belastungen diejenigen einer Wohnnutzung nicht überstiegen. Die größere Belastung durch das ganztägige Aus- und Eingehen ständig wechselnder Mitarbeiter der Antragsteller und keineswegs nur sporadische Kundenbesuche sei dargetan.

Die Antragsteller verteidigen den angefochtene Beschluss, insbesondere die darin vorgenommene Auslegung von § 5 Abs. 2 der Teilungserklärung. Nach dem maßgeblichen objektiven Erklärungsinhalt der Regelung werde nur die Ausübung eines Gewerbes durch den Zusatz "ohne Geräuschentwicklung" eingeschränkt wegen der möglichen Emissionen bei einer gewerblichen Produktion. Aber auch bei einer Auslegung entsprechend der Auffassung der Antragsgegner sei das Unterlassungsbegehren der Antragsgegner rechtswidrig, da eine größere Belastung durch die berufliche Tätigkeit der Antragsteller gegenüber einer reinen Wohnnutzung nicht substantiiert dargetan sei.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthafte und auch sonst zulässige, insbesondere form- und fristgemäß eingelegte sofortige weitere Beschwerde ist nicht begründet, denn der angefochtene Beschluss beruht auf keiner Verletzung des Rechts (§§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO), worauf er im Verfahren der Rechtsbeschwerde allein zu überprüfen war.

Das Landgericht hat zunächst zu Recht ausgeführt, dass der unter TOP 13. 1 gefasste Beschluss als verbindliche und endgültige Untersagung der Ausübung der derzeitig in der Einheit Nr. ... ausgeübten Tätigkeit der Antragsteller als ...-Agentur auszulegen ist. Davon sind auch alle Beteiligten ausgegangen und diese Auslegung wird von den Antragsgegnern nicht beanstandet. Auch wenn der Wortlaut "Die Eigentümer fordern die Unterlassung..." eher für eine Absichtserklärung spricht, wird durch die anschließende Beauftragung der Verwaltung, alles Erforderliche bis zur Anhängigkeit bei Gericht zu unternehmen, doch ausreichend klar, dass eine verbindliche Regelung über einen konkreten Sachverhalt getroffen werden sollte, wie sie eine Beschlussfassung voraussetzt (Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 23, Rdnr. 28; Niedenführ/Schulze: WEG, 7. Aufl., § 23, Rdnr. 5).

Zur Recht sind die Vorinstanzen auch davon ausgegangen, dass dieser Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und deshalb aufzuheben ist, weil kein Unterlassungsanspruch der Gemeinschaft nach §§ 1004 BGB, 15 Abs. 3 WEG besteht. Der Gebrauch, den die Antragsteller von ihrem Sondereigentum machen, wird vielmehr in § 5 Abs. 2 der Teilungserklärung gestattet.

Die Auslegung dieser Regelung durch die Vorinstanzen ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Auch der Senat gelangt bei seiner eigenen Auslegung, zu der er befugt ist (Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 45 Rdnr. 87; Niedenführ/Schulze, aaO., § 45, Rdnr. 41), zu keinem abweichenden Ergebnis.

Die Bestimmungen der Teilungserklärung, die durch die Grundbucheintragung zum Inhalt des Sondereigentums werden, unterliegen den allgemeinen Grundsätzen für Eintragungsbewilligungen und Grundbucheintragungen. Sie sind also nach Wortlaut und Sinn der Erklärung so auszulegen, wie sie sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergeben. Es kommt nicht auf den Willen der Erklärenden an, sondern darauf, was jeder gegenwärtige und künftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss (Niedenführ/Schulze, aaO., § 10, Rdnr. 15; Weitnauer/Lüke: WEG, 9. Aufl., § 10, Rdnr. 44 m.w.H.).

Schon daraus, dass in § 5 Abs. 2 der Teilungserklärung ausdrücklich andere Nutzungsarten als das Wohnen erlaubt werden, erschließt sich für den unbefangenen Betrachter, dass damit auch höhere Belastungen der Gemeinschaft als bei reiner Wohnnutzung in Kauf zu nehmen sind. Denn nach allgemeiner Auffassung ist bereits dann, wenn die Teilungserklärung überhaupt nur die allgemeine Zweckbestimmung als Wohnungseigentum gemäß § 1 Abs. 2 WEG ohne Regelung sonstiger Nutzungsarten enthält, ein abweichender Gebrauch nur dann unzulässig, wenn er bei typisierender Betrachtungsweise stärker stören kann (BayObLG NZM 2001, 137; OLG Köln NZM 2002, 258; Palandt/Bassenge: WEG, 63. Aufl., § 15, Rdnr. 14; Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 13 Rdnr. 46). So verstößt auch die Ausübung eines Ingenieurbüros oder einer Rechtsanwaltskanzlei mit üblichem Publikumsverkehr schon nicht gegen die allgemeine Zweckbestimmung des Sondereigentums als Wohnungseigentum (OLG Köln, aaO. -Nutzung als Patentanwaltsbüro-; OLG Zweibrücken NJW-MietR 1997, 255- Nutzung als Ingenieur-Planungsbüro-). Gegen die von den Antragsgegnern vorgenommene Auslegung von § 5 Abs. 2 der Teilungserklärung spricht deshalb, dass zur Gestattung einer anderen Nutzung des Sondereigentums als zu Wohnzwecken, die keine höhere Belastung als bei Wohnnutzung erlaubt, keine ausdrückliche Regelung in der Teilungserklärung erforderlich gewesen wäre. Darüber hinaus würde ein unbefangener Betrachter davon ausgehen, dass der maßgebliche Vergleichsmaßstab für jede andere Nutzung aus dem Wortlaut der Regelung in der Teilungserklärung hervorgeht, wenn diese andere Nutzungsarten ausdrücklich zulässt.

Der Senat folgt vielmehr der Auslegung der Vorinstanzen, dass für die Zulässigkeit der nicht auf das Wohnen beschränkten Nutzung es nicht maßgeblich auf die Einordnung als freiberufliche oder gewerbliche Nutzung im steuerrechtlichen oder gewerberechtlichen Sinn ankommt, sondern auf die dabei drohenden Beeinträchtigungen und Störungen der übrigen Wohnungseigentümer. Deshalb war auch keine Beweiserhebung zu der behaupteten Versteuerung als freiberuflicher Tätigkeit erforderlich. Soll der Regelung in § 5 Abs. 2 der Teilungserklärung überhaupt eine Bedeutung zu kommen, dann diejenige, dass klargestellt wird, dass über die ohnehin zulässige, nicht mehr als Wohnnutzung störende Ausübung einer freiberuflichen Tätigkeit auch eine weitergehender freiberufliche oder gewerbliche Tätigkeit in den Räumen des Sondereigentums zulässig ist, wie bereits das Landgericht zu Recht ausgeführt hat. Die Auslegung der in § 5 Abs. 2 der Teilungserklärung enthaltenen Einschränkung anderer Nutzungsarten auf solche "ohne Geräuschentwicklung" ist nicht nur deshalb schwierig, weil auch die klassischen freiberuflichen Tätigkeiten nicht ohne Geräuschentwicklung betrieben werden können, sondern schließlich die Wohnnutzung selbst mit Geräuschentwicklung verbunden ist. Zur Vermeidung der Unwirksamkeit der Regelung hat die Kammer deshalb eine einschränkende Auslegung dahin vorgenommen, dass zwar eine gewerbliche Nutzung zulässig sein soll, aber nur wenn dadurch verursachte Beeinträchtigungen nicht größer sind als bei einer freiberuflichen Nutzung. Diese Auslegung ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Aber auch wenn man sich dem nicht anschließen würde, käme man für die Entscheidung des vorliegenden Falls zu keinem anderen Ergebnis. Es entspricht der allgemeinen Auffassung (vgl. z. B. BayObLG NZM 2004, 949, 950) und auch der Rechtsprechung des Senats (NZM 2004, 950, 951), dass für die Zulässigkeit einer bestimmten Nutzungsart auf eine typisierende und nicht auf die konkrete Ausübung der jeweiligen Geschäftstätigkeit abzustellen ist. Abgesehen von dem im Verhältnis zu dem Vortrag der Antragsteller unsubstantiierten Vortrag der Antragsgegner zu den Belästigungen durch den Geschäftsbetrieb der Antragsteller, war in den Tatsacheninstanzen auch deshalb dazu keine Beweiserhebung erforderlich, weil nicht auf die konkrete Ausführung der Geschäftstätigkeit abzustellen ist. Bei dieser gebotenen typisierten Betrachtungsweise kann aber nicht festgestellt werden, dass die Nutzung der im Sondereigentum stehenden Räume als ...-Agentur eine größere Beeinträchtigung der Antragsgegner darstellt als die - unabhängig von der Regelung in § 5 Abs. 2 der Teilungserklärung- auch bei der Zweckbestimmung als Wohnungseigentum schon zulässigen Nutzung für eine freiberufliche Steuerberater-, bzw. Arztpraxis, ein Architekturbüro oder eine Rechtsanwaltskanzlei mit üblichem Publikumsverkehr. Denn wesentlich geprägt wird der Betrieb einer ...-Agentur durch die geräusch- und auch sonst emissionsarme Computerarbeit ohne größeren Material- und Personaleinsatz und die weitgehende Abwicklung der Kundenkontakte per Telefon oder e-mail.

Von dieser Norm abweichende Unzuträglichkeiten im Einzelfall kann die Gemeinschaft dadurch begegnen, dass sie entsprechende Regelungen in der Hausordnung trifft, wie z. B. zum Abschließen der Eingangstür zu bestimmten Zeiten oder zur Nutzung des Hofraumes durch Dritte.

Soweit die Antragsgegner ihren Unterlassungsanspruch auf einen Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot gestützt haben, haben die Vorinstanzen zu Recht dies zu Recht daran scheitern lassen, dass diesem Verbot nicht die Bedeutung zukommt, die rechtlichen Interessen konkreter einzelner Bürger in bestimmter Hinsicht zu schützen. Dies wäre aber erforderlich, um einen Anspruch nach § 15 Abs. 3 WEG wegen Verletzung einer öffentlichrechtlichen Norm zu begründen (BayObLG NJW-RR 1996, 463; Staudinger/Seiler: BGB, 2002, § 903, Rdnr. 30). Im übrigen ist die Erste Hessische Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum durch Verordnung vom 13.05.2004 (GVBl. I, Seite 198) aufgehoben worden.

Die Gerichtskosten ihrer demnach erfolglosen weiteren Beschwerde haben die Antragsgegner gemäß §§ 47 Satz 1 WEG i. V. m. 97 Abs. 1 ZPO analog zu tragen.

Es bestand für den Senat keine Veranlassung, von dem in der freiwilligen Gerichtsbarkeit geltenden Grundsatz abzuweichen, dass die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst tragen, § 47 Satz 2 WEG, zumal das Unterliegen der Antragsgegner für eine Anordnung nicht ausreicht.

Die Festsetzung des Geschäftswertes für das Verfahren der weiteren Beschwerde beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG und erfolgt entsprechend der unbeanstandet gebliebenen Festsetzung des Landgerichts.

Ende der Entscheidung