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Gericht: Oberlandesgericht Frankfurt
Beschluss verkündet am 13.10.2004
Aktenzeichen: 20 W 133/05
Rechtsgebiete: WEG


Vorschriften:

WEG § 25 V
WEG § 26
1. Einzelne Wohnungseigentümer, die dem zur Wahl stehenden Verwalter persönlich oder wirtschaftlich verbunden sind, dürfen bei seiner Wahl grundsätzlich mitstimmen.

2. Der Beschluss über die Bestellung eines Verwalters ist für unwirksam zu erklären, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Bestellung dieses Verwalters spricht. Bei der Bestellung eines Verwalters sind an die Beurteilung dessen, was ein wichtiger Grund ist, schärfere Maßstäbe anzulegen als bei der Abberufung. Zu berücksichtigen sind nur Tatsachen, die bis zur Bestellung eingetreten bzw. bekannt geworden sind.

3. Die allgemeine Interessenkollision, in der sich ein bereits in der Teilungserklärung bestimmter Bauträger-Verwalter bei der Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft befindet, macht ihn noch nicht ungeeignet als gewählter Verwalter. Vielmehr müssen noch weitere Umstände wie ein konkreter Interessenkonflikt und/oder Pflichtverletzungen des Verwalters hinzutreten, damit angenommen werden kann, seine Bestellung entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

4. Als Grund dafür reicht bei den schärferen Anforderungen, die an die Unwirksamkeit eines Bestellungsbeschlusses zu stellen sind, auch die Verletzung von Informationspflichten nicht aus, wenn die Wohnungseigentümer vor der Abstimmung über die Bestellung in anderer Weise umfassend informiert sind.

5. Der Bauträger-Verwalter handelt nicht pflichtwidrig deshalb, weil er nicht über die Einleitung eines gerichtlichen Beweissicherungsverfahrens gegen sich selbst abstimmen lässt, wenn die Gemeinschaft mehrheitlich eine Lösung durch außergerichtliche Einigung verfolgt und keinen entsprechenden Beschluss fasst, obwohl dies vom Verwaltungsbeirat vorgeschlagen wurde.

6. Hat die Gemeinschaft dem Verwalter für den kaufmännischen Teil seiner Tätigkeit Entlastung erteilt, kann sie sich nicht auf die verspätete Vorlage des Wirtschaftplanes zur Begründung der Ungeeignetheit des Verwalters stützen. Auch bei fehlender Entlastung reicht die verspätete Vorlage des Wirtschaftsplans dann nicht aus, wenn laut Teilungserklärung der frühere Wirtschaftsplan als Grundlage der Wohngeldvorschüsse weiter gilt.


Gründe:

Die Antragsteller zu 2) und 3) und die Antragsgegner sind Miteigentümer der Wohnungseigentumsanlage ... Straße ... in O 1, die 20 Einheiten umfasst. Der Eigentumsanteil der Antragsteller zu 2) und 3), denen die Wohnung Nr. 17 je zur Hälfte gehört, beträgt 60,17/1000. Der Antragsteller zu 1) war Eigentümer der Wohnungen Nr. 12 und 18, die nach Anhängigkeit des Verfahrens zwangsversteigert wurden und auf die Miteigentumsanteile von 60,17/1000 und 49,83/1000 entfielen. Die weitere Beteiligte, die die Anlage auch als Bauträgerin errichtet und die Wohnungen verkauft hat, die A mbH (nachfolgend: A), war bereits in der Teilungserklärung vom 17.09.1993 (Bl. 42-68 d. A.) als erste Verwalterin bestimmt worden. Die Antragsteller richten sich gegen die Wiederwahl dieser Verwalterin, deren erste Amtsperiode am 31.12.1999 endete.

Nachdem sich sowohl am Gemeinschafts- als auch am Sondereigentum Baumängel (insbesondere an den Fensterbänken) gezeigt hatten, beauftragte die A mehrere Privatgutachten. Insbesondere beauftragte sie den Sachverständigen SV 1 mit der Begutachtung getrennt für jede einzelne Wohnung und für das Gemeinschaftseigentum.

Am 25.11.1998 fand eine Wohnungseigentümerversammlung statt. Für den Inhalt des Protokolls der Versammlung wird auf Blatt 69-74 d. A. Bezug genommen. Die von der Verwalterin aufgestellte Tagesordnung sah unter TOP 9 a - d) die Abtrennung des Verfahrens zur Aufnahme und Beseitigung von Baumängeln aus der WEG-Verwaltung und die Bildung sowie Beauftragung eines Beirats vor. Auf Antrag des Antragstellers zu 1) beschloss die Wohnungseigentümerversammlung jedoch, diesen Punkt von der Tagesordnung zu nehmen, nachdem der jetzige Verfahrensbevollmächtigte der Antragsteller vorgeschlagen hatte, zur Vermeidung eines ansonsten erforderlichen gerichtlichen Beweisverfahrens die in dem Gutachten des Sachverständigen SV 1 festgestellten Mängel anzuerkennen und die A zugesagt hatte, diesen Vorschlag zu prüfen und eine Stellungnahme abzugeben.

Danach hielten die Wohnungseigentümer eine Versammlung ohne die Verwalterin ab, in der über die weitere Vorgehensweise bezüglich der Baumängel beraten wurde. In dieser Versammlung stellte sich auch ein Verwalter vor, der zur Übernahme der Verwaltung bereit gewesen wäre.

Auch für die nächste Versammlung am 28.01.1999 (Bl. 77-81 d. A.) stand zunächst die Abtrennung der Gewährleistungsverfolgung von der Verwaltertätigkeit auf der Tagesordnung. Die Wohnungseigentümer verständigten sich jedoch mit der A unter TOP 3 der Versammlung ohne ausdrückliche Beschlussfassung darauf, dass die WEG einen Sachverständigen bestellen soll, der die Mängelbeseitigungsarbeiten abnimmt. Die A erklärte, dass der Gutachter SV 1 auch die Wärmedämmungen messen und begutachten sollte, sobald es die Witterungsbedingungen zuließen. Schließlich sollte die A eine Anerkenntniserklärung über die vom Gutachter SV 1 festgestellten Mängel abgeben. Der Inhalt der Erklärung sollte von den Rechtsanwälten H und Sch abgestimmt werden. Die Versammlung stimmte der Erklärung des Geschäftsführers der A einstimmig zu, dass auf Grund der unter TOP 3 vereinbarten Verfahrensweise die Tagesordnungspunkte zur Abtrennung der Gewährleistungsverfolgung von der Verwaltertätigkeit als erledigt betrachtet werden könnten.

Die vom Verfahrensbevollmächtigten der Antragsteller entworfene Erklärung sah u. a. Folgendes vor (Bl. 85, 86 d. A.):

"Die Verpflichtungen der A zur Mängelbeseitigung sind nicht auf die Mängelbeseitigungsvorschläge gemäß dem vorerwähnten Gutachten des Sachverständigen SV 1 beschränkt; vielmehr ist die A verpflichtet, sämtliche Mängel ohne Rücksicht auf den damit verbundenen Aufwand endgültig und vollständig zu beseitigen, deren Symptome im vorbezeichneten Gutachten des Sachverständigen SV 1 festgestellt worden sind."

Diese Anerkenntniserklärung gab die A jedoch nicht ab. Nach dem Schreiben ihres anwaltlichen Vertreters vom 14.06.1999 (Bl. 87- 89 d. A.) war sie nur bereit zur Mängelbeseitigung entsprechend dem Sachverständigengutachten SV 1 und vertrat die Auffassung, da die Mängelbeseitigung bis zum 10.07.1999 abgeschlossen werde, bedürfe es keiner Anerkenntniserklärung mehr.

Die Messung der Wärmedämmungen erfolgte nur für die Wohnung der Antragsteller zu 2) und 3).

Eine weitere Wohnungseigentümerversammlung berief die A 1999 nicht mehr ein, weil sie hierfür zunächst den Abschluss der Mängelbeseitigungsarbeiten abwarten wollte. Weil sich dieser Abschluss bis über den Jahreswechsel 1999/2000 hinaus verzögerte, kam es zu keiner weiteren Versammlung im Jahre 1999.

Ohne entsprechenden Beschluss der WEG bestellte die Verwalterin Anfang 2000 den Sachverständigen SV 1, um die Mängelbeseitigungsarbeiten abzunehmen. Ende März teilte die A dann den Miteigentümern mit, dass sie als Verwalterin eine gutachterliche Abnahme der Mangelbeseitigung habe durchführen lassen.

In dem von den Antragstellern gegen die A eingeleiteten selbständigen Beweisverfahren 3 OH 26/99 -Landgericht Darmstadt- stellte in seinem Gutachten vom 17.05.2000 (Bl. 91-126 d. A.) der Sachverständige SV 2 mehrere Mängel im Fensterbereich der Wohnungen der Antragsteller fest und schätzte den Aufwand zu ihrer Behebung auf ca. 30.000,00 DM.

Am 29.05.2000 fand dann eine erneute Versammlung statt (Bl. 129-134 d. A.). Die A - die ja zu diesem Zeitpunkt nicht mehr Verwalterin war - teilte schon nach der Einladung mit, dass zu dieser Versammlung kein Vertreter kommen könne. In dieser Versammlung erörterten die Miteigentümer das Beweissicherungsgutachten und beschlossen, hierzu zunächst die A anzuhören. Weitere Beschlüsse zur Mängelbeseitigung und deren Abnahme wurden auf die nächste Versammlung vertagt.

Nach einer weiteren Versammlung im Juni, in der wiederum alle Beschlüsse vertagt wurden, fand schließlich am 14.08.2000 eine weitere Versammlung statt. An dieser von dem Antragsteller zu 1) als Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats einberufenen Versammlung nahm die A in ihrer Eigenschaft als Bauträgerin teil, ferner deren Rechtsanwalt und die Verfahrensbevollmächtigten der Antragsteller sowie der Sachverständige SV 1. Der Anwesenheit der A wurde mit Ausnahme des Tagesordnungspunktes Verwalterwahl zugestimmt. Die A teilte mit, dass die Mängel - mit Ausnahme der Mängel an den Fensterbänken- inzwischen beseitigt seien. Diesbezüglich habe es Verzögerungen bei dem ausführenden Subunternehmer gegeben. Es seien noch Mängel am Sondereigentum vorhanden. Der Antragsteller zu 2) gab eine Darstellung des Standes der Mängelbeseitigungsarbeiten und noch vorhandener Mängel nach seinen Feststellungen, wozu der Sachverständige SV 1 Stellung nahm. In Abwesenheit der Vertreter der A beschlossen die Wohnungseigentümer dann mehrheitlich die Wiederwahl der A als Verwalterin. Für den Inhalt des Protokolls der Versammlung vom 14.08.2000 im einzelnen wird auf Bl. 23-41 d. A. Bezug genommen.

Am 31.07.2001 fand schließlich eine weitere Versammlung statt, in der es um das Verfahren bezüglich der Mangelbeseitigung ging (Protokoll Bl. 411-457 d. A.). Die Verwalterin hatte die Rechtsanwältin RA 3 gebeten, den Eigentümern die Möglichkeiten und Aussichten einer gerichtlichen Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen zu erläutern. Rechtsanwältin RA 3 erläuterte, dass im Hinblick auf die hohen Kosten für den Austausch der Fensterbänke eine Klage auf Nachbesserung an der Unverhältnismäßigkeit scheitern könnte. Die Eigentümer erhielten Gelegenheit, dies unter einander zu erörtern. Vor der Abstimmung riet der Vertreter der Verwalterin jedoch zur Klageerhebung. Die Mehrheit der Eigentümer lehnte es ab, den Klageweg zu beschreiten. Auf die Bitte, die A möge einen Minderungsbetrag von 50.000,00 DM in Erwägung ziehen, stimmte diese zu. Die Versammlung beschloss darauf hin, das Angebot der A anzunehmen, die in dem Beweissicherungsverfahren 3 OH 26/99 -Landgericht Darmstadt- festgestellten Mängel am Gemeinschaftseigentum mit einem pauschalen Minderungsbetrag von 50.000 DM abzugelten. Diesen Beschluss sowie den Beschluss über die Entlastung der Verwalterin für 2000 hob inzwischen das Amtsgericht Offenbach durch Beschluss vom 25.05.2002 auf (Bl. 713-718 d. A.).

Nach § 13 Nr. 1 der Teilungserklärung hat der Verwalter für jedes Kalenderjahr im voraus einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Die Zahlung des Hausgeldes hat nach § 13 Nr. 5 der Teilungserklärung unabhängig von der Vorlage eines aktuellen Wirtschaftsplanes jeweils in der zuletzt beschlossenen Höhe zu erfolgen bis zur erneuten Beschlussfassung.

Die Verwalterin stellte die Wirtschaftspläne der Jahre 1996-1998 erst während des laufenden Wirtschaftsjahres auf, sodass darüber erst gegen Ende des jeweiligen Jahres beschlossen wurde. Den Wirtschaftsplan für das Jahr 1999 erhielten die Wohnungseigentümer im Januar 1999 und beschlossen darüber am 28.1.1999. Der Wirtschaftsplan für das Jahr 2000 wurde den Wohnungseigentümern am 28.12.1999 zugeleitet. Der Beschluss erfolgte erst in der Versammlung am 14.08.2000, in der auch die Verwalterin wiedergewählt wurde. In der Versammlung vom 11.09.1007 wurde die Verwalterin gebeten, den Wirtschaftsplan spätestens im Januar (richtig Dezember) eines jeden Jahres zu erstellen.

Die Antragsteller haben den Beschluss vom 14.08.2000 über die Wiederwahl der weiteren Beteiligten auf fünf Jahre angefochten. Sie sind der Ansicht gewesen, bei der Abstimmung über die Wiederwahl der A habe aus Gründen der wirtschaftlichen und persönlichen Abhängigkeit für einige der Wohnungseigentümer, die für die Wiederwahl stimmten, ein Stimmverbot bestanden, zumindest habe eine rechtsmissbräuchliche Stimmausübung vorgelegen. So ist der Wohnungseigentümer WE 1 im Bereich der Gartenpflege regelmäßiger Auftragnehmer der A. Der Wohnungseigentümer W 2 ist Geschäftsführer und Gesellschafter mit einem Anteil von 10% der C ... GmbH, die an der Errichtung der streitgegenständlichen Anlage beteiligt war. Senior-Chef dieses Unternehmens war der Wohnungseigentümer WE 3. Ebenfalls Geschäftsführer dieses Unternehmens ist der Wohnungseigentümer WE 4. Dieser Wohnungseigentümer ist auch Geschäftsführer bei der X GmbH, in deren Aufsichtsrat auch der Geschäftsführer der A, G sitzt. Der Wohnungseigentümer WE 5 ist Mitarbeiter bei dem Unternehmen ... N, das ebenfalls an der Errichtung der streitgegenständlichen Anlage beteiligt war. Prokuristin dieses Unternehmens ist die Wohnungseigentümerin WE 6. Der Wohnungseigentümer WE 7 war bis November 2000 Aufsichtsratsvorsitzender der Y, die enge personelle und politische Beziehungen zur A hat. Der Wohnungseigentümer WE 8 ist Angestellter bei der A. Seine Lebensgefährtin, 8 a, ist ebenfalls Wohnungseigentümerin. Der Sohn der Wohnungseigentümer WE 9 ist ebenfalls Angestellter der A. Der Wohnungseigentümer WE 10 schließlich ist Angestellter und Prokurist der A.

Die Antragsteller haben geltend gemacht, dass die Wiederwahl der A, sollte sie doch wirksam zustande gekommen sein, jedenfalls gegen das Gebot der ordnungsgemäßen Verwaltung verstoße. Die Verwalterin habe bei der Verfolgung der Gewährleistungsansprüche ihre Interessen als Bauträgerin vor die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft gestellt. So sei ihr vorzuwerfen, dass sie zur Klärung der Baumängel nur private Sachverständige für sich als Bauträgerin beauftragt und keine Feststellung in einem gerichtlichen Beweissicherungsverfahren veranlasst habe. Entgegen dem Willen der Wohnungseigentümer sei mit der Abnahme der Mängelbeseitigungsmaßnahmen kein durch die Gemeinschaft bestellter Sachverständiger beauftragt worden. Die dazu erforderliche Beschlussfassung habe die A dadurch unterlaufen, dass in 1999 keine ordentliche Wohnungseigentümerversammlung einberufen wurde. Wie sich aus den von den Antragstellern eingeleiteten Beweissicherungsverfahren ergebe, seien entgegen der Behauptung der A die von dem Sachverständigen SV 1 festgestellten Mängel nicht bzw. nicht ordnungsgemäß beseitigt worden und weitere Mängel vorhanden.

Als Verstoß gegen die Verwalterpflichten sei es außerdem zu werten, dass die Verwalterin Wirtschaftspläne zu spät erstellt habe und im Jahre 1999 keine weitere "ordentliche" Wohnungseigentümerversammlung einberufen habe. Sie habe deswegen die Wohnungseigentümer nicht hinreichend über den Stand der Mängelbeseitigung informiert.

Die Antragsteller haben erstinstanzlich sinngemäß beantragt,

den in der Eigentümerversammlung vom 14.08.2000 zu TOP 7 gefassten Beschluss über die Wahl eines Verwalters für ungültig zu erklären.

Die Antragsgegner haben beantragt,

den Antrag der Antragsteller zurückzuweisen.

Soweit die Antragsgegner Stellung genommen haben, haben sie bestritten, dass ihre Verbindung mit der A Auswirkungen auf ihr Stimmverhalten gehabt hat. Ausschlaggebend für die Wiederwahl der A sei gewesen, dass deren Fortbestand und Solvenz gesichert sei, da sie zu 100% zu der Stadt O 1 gehöre. Durch die A sei deswegen insbesondere die sichere Verwaltung des Hausgeldes sichergestellt.

Damit ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung bei der Wiederbestellung angenommen werden könne, genüge nicht der generelle Interessenkonflikt einer Verwaltung, die die Anlage als Bauträger errichtete. Dass die A konkret ihre Interessen als Bauträger zu Lasten der Gemeinschaft wahrgenommen und dies auch für die Zukunft zu befürchten wäre, sei nicht dargetan. Da keine Beschlüsse zur Mängelbeseitigung gefasst wurden, sei der Verwalterin nicht vorzuwerfen, dass sie nicht von sich aus einen Prozess angestrengt habe. Ihrer Verpflichtung, die Instandsetzung zur Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer zu stellen, sei die Verwalterin durch die vorgeschlagene Trennung der Baumängelverfolgung von der sonstigen Verwaltertätigkeit nachgekommen.

Hinsichtlich der verspäteten Vorlage der Wirtschaftspläne sei durch die Weitergeltung laut Teilungserklärung kein Schaden entstanden.

Die A hat in ihrer Stellungnahme darüber hinaus vorgetragen, sie selbst habe als Bauträgerin ein Interesse an der Feststeilung und Beseitigung von Mängeln, da sie ihrerseits entsprechende Gewährleistungsansprüche gegen die Subuntemehmerin habe. Dass ihr daran gelegen sei, zeige sich auch daran, dass sie eine Verlängerung der Gewährleistungsfrist bis zum 31.12.2001 erreicht habe. Die Ablehnung des Anerkenntnisses sei nach anwaltlicher Beratung erfolgt, da es sich auf Mängel über die durch den Sachverständigen SV 1 festgestellten hinaus bezogen habe. Auch sei der Sachverständige zu dem Ergebnis gekommen, dass keine nennenswerte Verbesserung der Wärmedämmung zu erreichen sei. Schließlich hat die weitere Beteiligte darauf verwiesen, dass sie selbst in der Versammlung vom 31.07.2001 vorgeschlagen habe, die A zu verklagen, was die Mehrheit der Wohnungseigentümer aber ablehnte.

Mit Beschluss vom 22.01.2002 (Bl. 573-585 d. A.) hat das Amtsgericht den Antrag der Antragsteller zurückgewiesen. Seine Entscheidung hat das Amtsgericht damit begründet, dass zum einen an die Anfechtung der Wahl eines Verwalters höhere Anforderungen zu stellen seien als an die Abberufung aus wichtigem Grund, weil sich die Mehrheit der Wohnungseigentümer eben für den Verwalter ausgesprochen habe.

Die Durchsetzung von Mangelbeseitigungsansprüchen sei zudem nicht Aufgabe allein des Verwalters, der Verwalter könne vielmehr nur auf Grund von Beschlüssen der Eigentümer handeln. Solche Beschlüsse habe die Eigentümerversammlung aber nicht gefasst. Unabhängig von der Frage, ob tatsächlich noch Mängel bestehen, habe die Verwalterin deshalb nicht gegen die Interessen der Eigentümer gehandelt.

Die Wiederwahl der Verwalterin widerspreche auch nicht deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die Verwalterin einige Wirtschaftspläne nicht vor Beginn des Wirtschaftsjahres zur Abstimmung gestellt hatte. Denn nach der Gemeinschaftsordnung gelten Wirtschaftspläne des vorangegangenen Wirtschaftsjahres solange fort, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen ist.

Dass einige der Miteigentümer Verbindungen zu der Verwalterin haben, wirke sich auf die Wirksamkeit des Beschlusses nicht aus, da nicht einmal ein Eigentümer, der selbst zur Wahl stehe, von der Stimmabgabe ausgeschlossen sei. Es würden im Übrigen auch sonst nicht enge Freunde oder Verwandte des zur Wahl stehenden Verwalters von der Stimmabgabe ausgeschlossen.

Schließlich sei zu berücksichtigen gewesen, dass die WEG zum Zeitpunkt der Wiederwahl der Verwalterin bereits fast acht Monate ohne einen Verwalter hatte auskommen müssen und kein anderer Verwalter sich zur Wahl gestellt habe.

Bei der Festsetzung des Geschäftswertes hat das Amtsgericht den Jahreswert der Vergütung der Verwalterin zu Grunde gelegt.

Gegen diesen ihrem Verfahrensbevollmächtigten am 27.02.2002 zugestellten Beschluss haben die Antragsteller mit am 13.03.2002 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz sofortige Beschwerde eingelegt.

Zur Begründung der Beschwerde haben die Antragsteller ihren erstinstanzlichen Vortrag wiederholt und vertieft. Sie sind außerdem der Ansicht, es hätte gerade zu den Aufgaben der Verwalterin gehört, die Mangelbeseitigungsansprüche der WEG zu sichern und durchzusetzen. Wenn die WEG von sich aus keine entsprechenden Beschlüsse, insbesondere zur Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens, gefasst habe, dann hätte die A doch darauf hinwirken müssen, insbesondere nach Ablehnung des Anerkenntnisses durch die Bauträgerin. Die weitere Beteiligte habe aber im Gegenteil Beschlussfassungen im Interesse der Bauträgerin verhindert und zugelassen, dass diese eine umfassende Beweissicherung der Baumängel hintertrieben habe. Inzwischen habe aber das Vorliegen weiterer Mängel entgegen der Behauptung der erfolgten Mängelbeseitigung vor der Wiederwahl zugestanden werden müssen, ebenso dass die Fensterbänke nicht wie angeboten ausgeführt worden seien.

Die Antragsteller sind der Ansicht gewesen, dass im vorliegenden Verfahren geklärt werden müsse, ob Mängel vorliegen, da nur so ein Verstoß der Verwalterin gegen ihre Pflichten festgestellt werden könne.

Die Antragsteller haben im Erstbeschwerdeverfahren beantragt,

den Beschluss des Amtsgerichts Offenbach vom 22.01.2002 abzuändern und den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 14.08.2000 zu TOP 7 aufzuheben.

Die Antragsgegner haben beantragt,

die Beschwerde zurückzuweisen.

Die weitere Beteiligte hat geltend gemacht, die erforderliche Beschwer sei nicht erreicht und die Beschwerde bereits unzulässig. Zu dem geltend gemachten Stimmrechtsausschluss hat sie darauf verwiesen, das Stimmrecht des Eigentümer-Verwalters bei Beschlussfassungen über Kündigung und Abwahl sei anerkannt. Die Anwürfe gegen sie seien unerheblich, da alle Vorwürfe den Wohnungseigentümern bei Abstimmung über die Wiederwahl bekannt gewesen seien.

Die Antragsgegner haben, soweit sie der Beschwerde entgegengetreten sind, darauf verwiesen, die Antragsteller unterstellten zu Unrecht, dass die Wohnungseigentümer mehrheitlich für einen Bauprozess gegen die A als Bauträger gestimmt hätten. Die Mehrheit bewerte aber die Bedeutung der Baumängel grundsätzlich anders als die Antragsteller.

Das Landgericht hat mit Beschluss vom 19.02.2003 (Bl. 848-864 d. A.) die Beschwerde der Antragsteller zurückgewiesen. Zur Begründung hat die Kammer ausgeführt, der angefochtene Bestellungsbeschluss sei wirksam zustande gekommen, da es sich bei der Bestellung der weiteren Beteiligten um die Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Interessen handele und nicht um den Abschluss eines Rechtsgeschäfts im Sinn von § 25 Abs. 5 WEG. Auch liege keine rechtsmissbräuchliche Stimmrechtsausübung vor, weil sich die Miteigentümer mit wirtschaftlichen und persönliche Verbindungen zur A durch die Wiederwahl keinen unangemessenen Vorteil verschafft hätten.

Unter Berücksichtigung des bei Anfechtung des Bestellungsbeschlusses anzuwendenden strengeren Maßstabs liege auch kein wichtiger Grund vor, der gegen die Wiederwahl der weiteren Beteiligten spreche. Abgesehen von der allgemeinen Problematik im Hinblick auf die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen, wenn der Bauträger Verwalter ist, habe die weitere Beteiligte nicht gegen die sie als Verwalterin treffende Organisations- und Hinweispflichten verstoßen. Insbesondere sei es nicht die Aufgabe der weiteren Beteiligten gewesen, für die Verfolgung der Gewährleistungsansprüche auf eine bestimmte Verfahrensweise wie die Einleitung eines gerichtlichen Beweissicherungsverfahrens durch die Gemeinschaft zu drängen, nachdem diese sich immer auf andere Vorgehensweisen, wie das Anerkenntnis durch die A verständigt hätten. Dass dieses Anerkenntnis nicht erfolgte, sei der weiteren Beteiligten nicht anzulasten. Ihren Informationspflichten sei die weitere Beteiligte durch die Zur Verfügung Stellung des Sachverständigengutachtens SV 1 nachgekommen. Da die Abnahme der Mangelbeseitigungsarbeiten durch den von der A bestellten Sachverständigen nicht für die Wohnungseigentümer wirke, sei diesen dadurch jedenfalls kein Schaden entstanden. Dies gelte auch für die unterbliebene Einberufung einer weiteren Wohnungseigentümerversammlung in 1999 zur Regelung der zukünftigen Verwaltung nach Ende der Bestellung der weiteren Beteiligten zum 31.12.1999, da der Verwaltungsbeirat für die Übergangszeit tätig geworden sei. Ebenfalls unschädlich sei die verspätete Erstellung der Wirtschaftspläne geblieben auf Grund der Weitergeltung des alten Wirtschaftsplanes. Zu berücksichtigen sei schließlich auch, dass in 2000 kein Mitbewerber für die Verwaltung zur Verfügung gestanden habe.

Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Antragsteller, mit der sie die Aufhebung der amts- und landgerichtlichen Entscheidungen und die Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses vom 14.08.2000, hilfsweise die Zurückverweisung an das Landgericht beantragt haben. Zur Begründung tragen die Antragsteller vor, das Landgericht habe wesentlichen Tatsachenvortrag unberücksichtigt gelassen, nämlich dass von der weiteren Beteiligten zu vertretende Baumängel vorlägen. Ferner sei nicht berücksichtigt worden, dass der Sachverständige SV 1 nicht mit der Untersuchung der Mängel der Fensterisolierung und Wärmedämmung beauftragt war und deshalb ein Anerkenntnis nur der von ihm festgestellten Mängel diese weiteren Mängel nicht erfasst habe, weshalb insoweit Verjährung gedroht habe. Bei der Ablehnung der Verpflichtung der A zur Abgabe des Anerkenntnisses habe das Landgericht die Auslegung des versprochenen Anerkenntnisses versäumt. Schließlich habe das Landgericht unberücksichtigt gelassen, dass die unzutreffende Behauptung der weiteren Beteiligten im amtsgerichtlichen Verfahren nicht korrigiert worden sei, die Isolierung der Fensterbänke sei nicht Inhalt des Leistungsverzeichnisses der Fa. L gewesen. Hinsichtlich der Argumentation, dass mangels Wirksamkeit der Abnahme durch den Sachverständigen SV 1 für die Wohnungseigentümer kein Schaden entstanden sei, werde verkannt, dass ein Schaden in der verzögerten Baumängelbeseitigung und Abnahme liege. Das Vorbringen, dass einzelnen Wohnungseigentümern durch die verspätete Erstellung der Wirtschaftspläne ein Schaden entstanden sei, habe das Landgericht nicht berücksichtigt. Auch hätte es in seiner Entscheidung nicht davon ausgehen dürfen, dass in 2000 außer der weiteren Beteiligten kein Verwalter zu finden gewesen wäre. Auf entsprechenden Hinweis wäre vorgetragen worden, dass die Fa. M auch noch am 14.08.2000 als Verwalterin zur Verfügung gestanden hätte. Unter Berücksichtigung dieser Punkte wäre das Landgericht nicht zu dem Ergebnis gekommen, dass die Wiederwahl ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen habe.

Im weiteren wiederholen und vertiefen die Antragsteller ihren Vortrag, weshalb die weitere Beteiligte als Verwalterin ungeeignet sei und ihre Wiederwahl deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche und stützen sich dabei insbesondere auch auf das Verhalten der weiteren Beteiligten in der Wohnungseigentümerversammlung vom 31.07.2001, in der sie zwar zur Klageerhebung gegen die A geraten, gleichzeitig aber dafür gesorgt habe, dass dieser Rat nicht angenommen wurde.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Das Rechtsschutzbedürfnis des Antragstellers zu 1) ergibt sich trotz seines zwischenzeitigen Ausscheidens als Wohnungseigentümer bereits daraus, dass seine Erstbeschwerde zurückgewiesen worden ist.

Die Beschwerde hat jedoch in der Sache keinen Erfolg, denn der angefochtene Beschluss beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 Satz 1 FGG, 546 ZPO. Nur insoweit hat eine Überprüfung durch das Rechtsbeschwerdegericht zu erfolgen.

Zu Recht ist die Kammer davon ausgegangen, dass der Beschluss über die Wiederbestellung der weiteren Beteiligten als Verwalterin vom 14.08.2000 wirksam zustande gekommen ist.

Zwar waren bei der Versammlung vom 14.08.2000 für die A als Bauträger ihre damaligen Geschäftsführer und ihr Anwalt sowie der Sachverständige SV 1 anwesend, was einen Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit ( Niedenführ/Schulze: WEG, 7. Aufl., § 23, Rdnr. 1) darstellt, unabhängig davon, dass sie bei der Abstimmung über die Verwalterwahl die Versammlung verlassen haben. Nachdem ihrer Anwesenheit aber einstimmig zugestimmt wurde, hat dieser Verstoß keinen Einfluss auf die Wirksamkeit des angefochtenen Beschlusses.

Zutreffend ist die Kammer auch von der Stimmberechtigung der Wohnungseigentümer ausgegangen, die für die Wiederwahl gestimmt haben. Auch wenn sich aus den Gründen, die die Antragsteller im einzelnen vorgetragen haben, hinsichtlich der betroffenen Wohnungseigentümer eine Interessenkollision tatsächlich ergeben hätte, hätte dies nicht zu einem generellen Stimmverbot geführt (Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 25 Rdnr. 137). Die Voraussetzungen des § 25 Abs. 5 WEG liegen nicht vor, da die Verwalterbestellung weder den Abschluss eines Rechtsgeschäfts mit den betroffenen Wohnungseigentümern, noch die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen sie zum Gegenstand hatte. Um den Fall, dass ein Eigentümer zum Verwalter bestellt werden soll und sein Stimmrecht in Frage steht, geht es hier nicht, auch nicht um die Majorisierung durch einen Mehrheitseigentümer. Die zur Darlegung der persönlichen und wirtschaftlichen Verbundenheit von den Antragsteller vorgetragenen Tatsachen reichen auch nicht aus, eine so starke wirtschaftliche Verflechtung anzunehmen, dass man die betroffenen Wohnungseigentümer von ihren Interessen her als Einheit mit der weiteren Beteiligten betrachten könnte (vgl. Senat OLGZ 1983, 175; BayObLG WE 1992, 27; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285). Jedenfalls durch die Mängel am Gemeinschaftseigentum sind die betroffenen Wohnungseigentümer in vergleichbarem Umfang beeinträchtigt wie die Antragsteller, so dass sie bei einem die Realisierung von Gewährleistungsansprüchen gefährdenden Stimmverhalten gegen ihre eigenen Interessen in gleicher Weise verstoßen würden wie gegen die Interessen der Gemeinschaft. Zu Recht hat deshalb die Kammer ein missbräuchliches Stimmverhalten mangels Verschaffung eines unangemessenen Vorteils verneint.

Die Ungültigerklärung eines Beschlusses über die Verwalterbestellung kann außer bei Vorliegen allgemeiner Anfechtungsgründe wie z. B. bei rechtsmissbräuchlicher Ausübung von Stimmrechten nur dann erfolgen, wenn die Bestellung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, weil in der Person des Gewählten ein wichtiger Grund gegen seine Bestellung vorliegt. Ein solcher Grund ist entsprechend den für die Abberufung des Verwalters geltenden Grundsätzen nach allgemeiner Meinung dann gegeben, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört bzw. von vornherein nicht zu erwarten ist. Dies wird dann der Fall sein, wenn Umstände vorliegen, die den Gewählten als unfähig oder ungeeignet für das Amt erscheinen lassen. Dabei können als derartige Umstände nur Tatsachen berücksichtigt werden, die im Zeitpunkt der Beschlussfassung bereits vorgelegen haben bzw. bekannt waren (BayObLG NZM 2001, 104, 105; Niedenführ/Schulze: WEG, 7. Aufl., § 26 Rdnr. 16; Elzer ZMR 2001, 418, 424). Weil sich im Gegensatz zur Abberufung eines Verwalters, wo sich die Mehrheit gegen den Verwalter entschieden hat, im hier gegebenen Fall der Bestellung die Mehrheit der Wohnungseigentümer für den Verwalter entschieden hat, sind bei der Anfechtung des Bestellungsbeschlusses höhere Anforderungen an das Vorliegen des wichtigen Grundes als bei der Abberufung zu stellen. Die Gerichte sollen nicht ohne zwingende Notwendigkeit in die Mehrheitsentscheidung der Eigentümer eingreifen (BGH NJW 2002, 3240, 3243; BayObLG WE 90, 68, dass. NZM 2000, 510, 511 und NZM 2001, 754, 756; OLG Köln NZM 1999, 128; Senat, Beschluss vom 07.04.2003 -20 W 209/2001-; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 26 Rdnr. 166; Niedenführ/Schulze: WEG, 7. Aufl., § 26 Rdnr. 16; Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., § 26 WEG, Rdnr. 160). Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist die Kammer zu Recht davon ausgegangen, dass die von den Antragstellern erhobenen Vorwürfe gegen die Verwalterin weder einzeln, noch in ihrer Gesamtheit die Ungültigerklärung der Wiederwahl rechtfertigen. Hierbei handelt es sich um eine Rechtsfrage, die der Überprüfung in der Rechtsbeschwerde unterliegt. Entgegen der Auffassung der Antragsteller sind der Kammer bei ihrer Entscheidung, ob ein gegen die Wiederbestellung sprechender wichtiger Grund vorliegt, keine Rechtsfehler unterlaufen.

Zutreffend und insoweit unbeanstandet ist der Ausgangspunkt der Kammer, dass die allgemeine Interessenkollision nicht ausreicht, die daraus resultiert, dass der Bauträger zum Verwalter bestellt wird. Bereits in der Teilungserklärung war die A zur Verwalterin bestimmt worden und dies war auch jedem Erwerber bekannt.

Der Gesetzgeber hat dem teilenden Eigentümer die Möglichkeit gegeben, den ersten Verwalter bereits in der Teilungserklärung zu bestimmen und die Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes zu beschränken. Nach der Rechtsprechung des BGH (aaO., Seite 3244) hält dies grundsätzlich einer Inhaltskontrolle nach § 242 BGB und - bei unterstellter Anwendbarkeit- auch einer Überprüfung nach den §§ 9 ff AGBG stand.

Diese Gestaltungsmöglichkeit gilt auch dann, wenn der teilende Eigentümer der Bauträger ist und sich selbst zum ersten Verwalter bestimmt (Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 26 Rdnr. 61; Müller ZWE 2002,391). Daraus muss gefolgert werden, dass die allgemeine Interessenkollision des Bauträger-Verwalters bei der Verfolgung insbesondere der Nacherfüllungsansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum vom Gesetzgeber hingenommen und dem ausdrücklich anerkannten Interesse der Eigentümergemeinschaft an einer kontinuierlichen Verwaltung untergeordnet worden ist und dies gerade in der für die Gewährleistung bedeutenden Anfangsphase der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Deshalb müssen zu der sich aus der Bestellung des Bauträger-Verwalters zwangsläufig ergebenden allgemeinen Gefahr von Interessenkollision noch weitere Umstände hinzutreten, um ihre Wiederbestellung als nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend anzusehen (OLG Köln WuM 1997, 696; OLG Hamm 08.04.2004 -15 W 17/04-), wie etwa einzelne Pflichtverstöße oder ein konkreter Interessenkonflikt. Darüber hinaus war die weitere Beteiligte bemüht, schon diesem allgemeinen Interessenkonflikt durch die Herausnahme des Verfahrens der Baumängelbeseitigung aus der WEG- Verwaltung und die Bildung eines Beirats zu begegnen, was auf der Tagesordnung der Wohnungseigentümerversammlungen vom 25.11.1998 und 28.01.1999 stand, von der Gemeinschaft aber nicht beschlossen wurde.

Das Landgericht hat ohne Rechtsfehler derartige besonderen Umstände, die gegen die Wiederwahl als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung sprechen würden, nicht für gegeben erachtet.

Ausgangspunkt ist, dass die Verfolgung der Gewährleistungsansprüche gegen die A grundsätzlich den Wohnungseigentümern oblag, nicht der Verwalterin, diese hatte lediglich Informations-, Hinweis-, und Organisationspflichten. Der Umfang dieser Pflichten lässt sich nicht abstrakt festlegen, sondern war abhängig von dem Ausmaß, in dem die Wohnungseigentümer dieser Informationen, Hinweise und der Organisation bedurften.

Hinsichtlich der Informationspflichten trifft der Vorwurf der Antragsteller zu, dass durch die Einholung des Gutachtens des Sachverständigen SV 1 keine umfassende Aufklärung der Baumängel erfolgt ist und es sich um ein reines Parteigutachten im Verhältnis Bauträger zum Werkunternehmer handelte. Außerdem war die Aussage der A in dem zu TOP IV am 14.08.2000 erstatteten Mängelbericht unzutreffend, dass die Mängel im wesentlichen beseitigt seien, nachdem sich aus dem seit Mai 2000 vorliegenden Gutachten des Sachverständigen SV 2 das Vorliegen weiterer Mängel bzw. die unzureichende Mangelbeseitigung ergab. Dies ändert aber nichts daran, dass die Gemeinschaft vor der Abstimmung über die Wiederwahl durch die Darstellung des Antragstellers zu 2) zum Stand der Mängelbeseitigung und den Vorschlägen des Sachverständigen SV 2 zur Mängelbeseitigung informiert worden ist (Blatt 5 des Protokolls vom 28.08.2000, Bl. 27 d. A.). Außerdem war in der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.05.2000 bereits das Ergebnis des Sachverständigengutachtens SV 2 vom Mai 2000 vorgestellt worden (Bl. 4 des Protokolls vom 29.05.2000, Bl. 132,133 d. A.). Die Antragsteller können sich deshalb nicht auf einen Verstoß der weiteren Beteiligten gegen ihre Informationspflichten berufen, da sie selbst als Antragsteller des von ihnen eingeleiteten Beweissicherungsverfahrens umfassend informiert waren und diese Informationen auf zwei Wohnungseigentümerversammlungen auch an die Gemeinschaft weitergegeben haben.

Die Antragsteller sehen einen Verstoß gegen die Hinweis- und Organisationspflichten darin, dass die weitere Beteiligte nach übereinstimmendem Vortrag weder die Bestellung eines Abnahmegutachters durch die Wohnungseigentümerversammlung, noch die Einleitung eines gerichtlichen Beweissicherungsverfahrens zur Abstimmung gestellt hat. Der Notwendigkeit der Bestellung eines Abnahmegutachters waren sich die Wohnungseigentümer aber ohne entsprechenden Hinweis der weiteren Beteiligten bewusst, denn diese Beauftragung war bereits TOP V der Versammlung vom 29.05.2000 (Bl. 5 des Protokolls vom 29.05.2000, Bl. 133 d. A.), wurde aber auf die Versammlung vom 20.06.2000 vertagt, aber auch dort nicht beschlossen. Sowohl die Beauftragung des Abnahmegutachters als auch die "Klage auf Mängelbeseitigung" standen auf der Tagesordnung der durch den Antragsteller zu 1) als Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats am 13.07.2000 gemäß § 24 Abs. 3 WEG einberufenen Wohnungseigentümerversammlung vom 14.08.2000 (Bl. 135, 136 d. A.). Somit hätte eine entsprechende Beschlussfassung am 14.08.2000 erfolgen können unabhängig von den Hinweisen der weiteren Beteiligten, wenn sie denn dem Willen der Mehrheit der Wohnungseigentümer entsprochen hätte. Diese verfolgte aber das Konzept der außergerichtlichen Einigung, wie sowohl aus der Übereinkunft über die Einholung eines Anerkenntnisses der A als auch der Zahlung eines Minderungsbetrages in der Versammlung vom 31.07.2000 ersichtlich ist. Wie das Landgericht bereits zutreffend ausgeführt hat, stand den Wohnungseigentümern insoweit ein Ermessensspielraum zu, da nicht festgestellt werden kann, dass die Einleitung eines gerichtlichen Beweissicherungsverfahrens die einzige ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende Alternative gewesen wäre. Immerhin entstehen erhebliche Kosten für die Gemeinschaft und das prozessuale Risiko trägt die Gemeinschaft auch dann, wenn der Schwerpunkt der Mängel das Sondereigentum betrifft. Auf Grund dieses Ermessensspielraums war die weitere Beteiligte nicht verpflichtet, auf eine Beschlussfassung zur gerichtlichen Beweissicherung hinzuwirken. Dazu ist es nicht gekommen, weil die Mehrheit sie nicht wollte, und nicht, weil die weitere Beteiligte keine entsprechende Beschlussfassung zur Abstimmung gestellt hat.

Eine andere Beurteilung folgt auch nicht daraus, dass von der A kein Anerkenntnis abgegeben wurde. Dieses Anerkenntnis konnte nur das Verhältnis der A als Bauträgerin zu den Erwerbern betreffen, nicht das Verhältnis der weiteren Beteiligten zu den Wohnungseigentümern, dementsprechend ist in der Wohnungseigentümerversammlung auch ein Anerkenntnis durch Verkäufer A zugesagt worden und zwar für die festgestellten Mängel gemäß Gutachten des Herrn SV 1. Das mit anwaltlichem Schreiben vom 10.05.1999 (Bl. 82- 86 d. A.) verlangte Anerkenntnis entspricht nicht der Zusage, denn danach sollte über diese gutachterliche festgestellten Mängel hinaus die Verpflichtung zur Beseitigung weiterer Mängel und unabhängig von den Mängelbeseitigungsvorschlägen des Sachverständigen SV 1 anerkannt werden. Das Landgericht ist deshalb ohne Rechtsfehler zu dem Ergebnis gelangt, dass die Abgabe eines weitergefassten Anerkenntnisses nicht verlangt werden konnte. Die Rüge der Antragsteller, das Landgericht habe versäumt, das versprochene Anerkenntnis auszulegen, ist unberechtigt, da die Zusage eindeutig auf den Inhalt des Sachverständigengutachtens SV 1 beschränkt war und deshalb nicht im Sinn der Antragsteller als Zusage eines sonstige Mängel und/oder sonstige Beseitigungsmaßnahmen umfassendes Anerkenntnis ausgelegt werden kann.

Dass dieses Anerkenntnis nicht abgegeben worden ist, begründete auch nicht die Notwendigkeit der Einberufung einer weiteren Wohnungseigentümerversammlung in 1999. Da sich nach übereinstimmendem Vortrag die Mangelbeseitigungsarbeiten bis 2000 hinzogen, konnte vor Abschluss dieser Arbeiten nicht beurteilt werden, ob die Abgabe eines Anerkenntnisses -in dem zugesagten eingeschränkten Umfang- noch erforderlich war. Unter dem Gesichtspunkt der Regelung der Verwaltung nach Ende der Bestellungszeit der weiteren Beteiligten zum 31.12.1999 hätte die Einberufung einer weiteren Versammlung in 1999 zwar ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen. Zum damaligen Zeitpunkt haben aber offenbar weder die Wohnungseigentümer, noch der Verwaltungsbeirat ein entsprechendes Bedürfnis gesehen, da die Einberufung eines Versammlung entsprechend § 15 Nr. 3 der Teilungserklärung nicht verlangt worden ist. Deshalb liegt jedenfalls kein Pflichtverstoß der weiteren Beteiligten vor, der eine Zusammenarbeit der Wohnungseigentümer mit ihr als unzumutbar erscheinen lassen würde, wie bereits die Kammer zutreffend ausgeführt hat.

Entsprechendes gilt auch für die über Jahre entgegen § 13 Nr. 1 der Teilungserklärung nicht für das jeweilige Kalenderjahr im voraus erstellten Wirtschaftspläne. Derartige Pflichtverstöße können zwar je nach Fallgestaltung eine außerordentliche Abberufung rechtfertigen (BGH aaO., Seite 3243) bzw. eine Bestellung als nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend erscheinen lassen. Da die Wohnungseigentümer der weiteren Beteiligten aber jeweils für ihre kaufmännische Tätigkeit zu TOP 6 der Wohnungseigentümerversammlung vom 25.11.1998 (Bl. 70 d. A.) für 1997 und zu TOP 2 der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.05.2000 (Bl. 130, 131 d. A.) für 1998 Entlastung erteilt haben, können sie sich auf dieses Fehlverhalten der weiteren Beteiligten zur Begründung der Anfechtung ihrer Wiederbestellung nicht mehr stützen (Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 26 Rdnr. 168). Es kann deshalb dahingestellt bleiben, worin der Schaden der Antragsteller zu 2 ) und 3) liegen soll, dass sie ihren Mietern auf Grund der verspäteten Vorlage der Abrechnung 1996 und des Wirtschaftsplanes 1997 eine besonders hohe Nachzahlung hätten berechnen müssen. Der Wirtschaftsplan für 1999 ist am 28.01.1999 zu TOP 2 beschlossen worden (Bl. 78 d. A.). Berücksichtigt werden kann für die vorliegende Entscheidung lediglich die Verspätung des Wirtschaftsplanes 2000, der am 14.08.2000 beschlossen worden ist, da der Entlastungsbeschluss vom 31.07.2001 (Bl. 412 d. A.) nicht bestandskräftig geworden ist. Insoweit haben die Antragsteller aber weder einen eigenen Schaden, noch Schäden sonstiger Wohnungseigentümer vorgetragen. Diese sind auch wegen der Weitergeltung des Wirtschaftsplans 1999 laut Teilungserklärung nicht ersichtlich, weshalb der Pflichtverstoß der weiteren Beteiligten offensichtlich folgenlos geblieben ist und deshalb nicht ausreichend ist für die Annahme, die Bestellung der weiteren Beteiligten widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung.

Da, wie bereits ausgeführt, gegen die Bestellung eines Verwalters keine erst danach entstandenen Tatsachen als gegen die Ordnungsmäßigkeit der Verwaltung sprechende Gründe nachgeschoben werden können, kam es für die vorliegende Entscheidung nicht auf das Verhalten der weiteren Beteiligten nach dem 14.08.2000 an, insbesondere nicht auf das Verhalten in der Wohnungseigentümerversammlung vom 31.07.2001. Für die Entscheidung unerheblich ist deshalb auch das Ergebnis des Beweissicherungsverfahrens 13 OH 29/01 -Landgericht Darmstadt-, zu dem die Antragsteller mit Schriftsatz vom 23.12.2003 vorgetragen haben, abgesehen davon, dass neuer Tatsachenvortrag im Verfahren der weiteren Beschwerde grundsätzlich nicht berücksichtigt werden kann. Es wurde deshalb davon abgesehen, den Antragsgegnern und der weiteren Beteiligten diesen Schriftsatz samt Anlagen zu übersenden.

Die Entscheidung über die Gerichtskosten beruht auf § 47 Satz 1 WEG i.V. m. § 97 Abs. 1 ZPO (analog).

Der Senat hat keine Veranlassung gesehen, eine Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen (§ 47 Satz 2 WEG).

Die Festsetzung des Geschäftswertes der weiteren Beschwerde ist nach § 48 WEG in Anlehnung an die unbeanstandet gebliebene Festsetzung des Landgerichts erfolgt.

Ende der Entscheidung

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