Judicialis Rechtsprechung

2. Grundsätzlich gilt ein Wirtschaftsplan zunächst ausschließlich für das Wirtschaftsjahr, auf das er bezogen ist.

3. Zur Frage der Beschlussfassung über die Fortgeltung eines Wirtschaftsplans über das Wirtschaftsjahr hinaus

Antragsteller und Antragsgegner sind die Wohnungs- bzw. Teileigentümer der sich aus dem Rubrum ergebenden Wohnungseigentumsanlage. In der Teilungserklärung vom ...12.1995, Urkundenrolle Nr. .../1995 des Notars A in O1 (Bl. 83 ff d. A.), findet sich in Ziffer XII "Wirtschaftsplan" folgende Regelung:

"1. Der in vorstehender Ziffer XI der Teilungserklärung erwähnte Wirtschaftsplan wird jeweils für ein Geschäftsjahr, das vom 01. Januar bis zum 31. Dezember läuft, im voraus vom Verwalter aufgestellt und von den Wohnungs- und Teileigentümern beschlossen....."

Am 25.06.1996 wurde in einer Eigentümerversammlung unter III 1 unter anderem folgendes beschlossen:

"Die Höhe der von den Wohnungseigentümern zu zahlenden Umlagen wurde einstimmig wie folgt festgelegt:

a) für jede Wohnung monatlich 180,-- DM

b) für jede Büroeinheit monatlich 250,-- DM.

Die Eigentümergemeinschaft beschloß weiterhin einstimmig, daß die monatlichen Umlagen rückwirkend ab 01.01.1996 auf das eingerichtete Konto der Hausverwaltung (...) zu zahlen sind.

Es wurde weiterhin einstimmig beschlossen, daß Frau B die Umlagen ab Monat März 1996 und Herr C ab Monat April 1996 zu zahlen haben."

Auf das Protokoll dieser Eigentümerversammlung (Bl. 63 ff d. A.) wird insoweit ergänzend Bezug genommen.

Am 07.11.2003 beschloss die Eigentümerversammlung eine "allgemeine Wohngelderhöhung", und zwar betreffend den Antragsgegner auf einen monatlichen Vorschussbetrag von 150,-- EUR. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll vom 09.11.2003 (Bl. 23 d. A.) verwiesen.

Die Antragsteller haben vom Antragsgegner im vorliegenden Verfahren zunächst Zahlung rückständiger Wohngelder in Höhe von monatlich 130,-- EUR für den Zeitraum April 2002 bis August 2002, insgesamt 650,-- EUR, verlangt. Nach einer Zahlung durch den Antragsgegner am 18.10.2002 haben sie sodann rückständige Wohngelder in Höhe von monatlich 130,-- EUR für die Monate November 2002 bis August 2003, mithin 1.300,-- EUR, verlangt. Zur Begründung haben die Antragsteller sich im Schriftsatz vom 01.06.2004 auf eine Beschlusslage berufen, welche den Antragsgegner verpflichte, als Wohngeld 2002 monatlich 130,-- EUR zu zahlen. Darüber hinaus haben sie sich im Schriftsatz vom 13.07.2004 auf Erklärungen, Zusicherungen und auf die Erteilung einer Einzugsermächtigung gegenüber der Eigentümergemeinschaft durch den Antragsgegner berufen, woraus sich - so meinen die Antragsteller - ergäbe, dass der Antragsgegner sich verpflichtet habe, 130,-- EUR monatlich an die Antragsteller zu zahlen. Insbesondere haben sie in diesem Zusammenhang auf eine Erklärung des Antragsgegners in der Wohnungseigentümerversammlung vom 07.11.2003 Bezug genommen, nach der der Antragsgegner versprochen habe, noch außenstehende Nachzahlungen zu begleichen. Hierin haben die Antragsteller eine den Antragsgegner verpflichtende Erklärung gesehen.

Auf eine Verfügung des Amtsgerichts vom 07.06.2004 (Bl. 70 d. A.) haben die Antragsgegner den Antrag teilweise zurückgenommen und für die Monate November 2002 bis August 2003 lediglich einen monatlichen Betrag von 127,82 EUR (= 250,-- DM) entsprechend dem Wohnungseigentümerbeschluss vom 25.06.1996 verlangt. Darüber hinaus haben sie den Zahlungsantrag erhöht und auch für die Monate September 2003 bis Dezember 2003 Zahlung von jeweils 127,82 EUR Wohngeld verlangt und für die Monate Januar 2004 bis Juli 2004 monatlich jeweils 150,-- EUR, wobei sie sich auf einen Wirtschaftsplan aus der Eigentümerversammlung vom 07.11.2003 berufen haben.

Durch Beschluss vom 30.08.2004 (Bl. 88 ff d. A.), auf den verwiesen wird, hat das Amtsgericht ohne Durchführung einer mündlichen Verhandlung den Antragsgegner verpflichtet, an die Antragsteller in Wohnungseigentümergemeinschaft 2.839,48 EUR zu zahlen, nebst 5% Zinsen jährlich über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 127,82 EUR seit 06.11.2002, 06.12.2002, 08.01.2003, 07.02.2003, 07.03.2003, 08.04.2003, 08.05.2003, 07.06.2003, 08.07.2003, 07.08.2003, 06.09.2003, 08.10.2003, 07.11.2003 und 06.12.2003 und aus jeweils weiteren 150,-- EUR seit 08.01.2004, 07.02.2004, 06.03.2004, 07.04.2004, 08.05.2004, 08.06.2004 und 07.07.2004. Zur Begründung hat das Amtsgericht im Wesentlichen ausgeführt, dass der Antragsgegner die Vorauszahlungen für Januar bis Juli 2004 aufgrund des Beschlusses der Wohnungseigentümer vom 09.11.2003 (gemeint wohl: 07.11.2003) verlangen könne. Dem sei der Antragsgegner auch nicht entgegen getreten. Die rückständigen Wohngelder für die Jahre 2002 und 2003 könnten die Antragsteller aufgrund des Beschlusses der Wohnungseigentümer vom 25.06.1996 verlangen, der fortgelte.

Gegen diesen am 13.09.2004 zugestellten Beschluss hat der Antragsgegner durch am 05.10.2004 beim Landgericht eingegangenen Schriftsatz sofortige Beschwerde eingelegt und Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen Versäumung der Frist zur Einlegung der sofortigen Beschwerde beantragt. Die Antragsteller sind der sofortigen Beschwerde und dem Wiedereinsetzungsantrag entgegen getreten.

Durch den angefochtenen Beschluss (Bl. 120 ff d. A.), auf den gleichfalls verwiesen wird, hat das Landgericht ebenfalls ohne Durchführung einer mündlichen Verhandlung dem Antragsgegner wegen Versäumung der Frist zur Einlegung der sofortigen Beschwerde Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewährt und die sofortige Beschwerde des Antragsgegners gleichzeitig zurückgewiesen. Zur Begründung hat es auf die Gründe des amtsgerichtlichen Beschlusses verwiesen und weiter darauf hingewiesen, dass die Durchführung einer mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht nicht erforderlich gewesen sei.

Gegen diesen Beschluss hat der Antragsgegner mit Schriftsatz vom 17.02.2005, auf den letztendlich verwiesen wird (Bl. 131 ff d. A.), sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

Er beantragt,

den Beschluss des Landgerichts Fulda vom 14.01.2005, Az. 3 T 298/04, aufzuheben und den Antrag der Beschwerdegegner zurückzuweisen.

Die Antragsteller haben im Verfahren der weiteren Beschwerde keine Erklärung abgegeben.

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie hat auch teilweise - zumindest vorerst - in der Sache Erfolg.

Soweit das Landgericht die sofortige Beschwerde gegen die Verpflichtung des Antragsgegners zur Zahlung von 1.789,48 EUR nebst Zinsen für die rückständigen Wohngelder für die Jahre 2002 und 2003 durch das Amtsgericht zurückgewiesen hat, beruht die Entscheidung auf einer Verletzung des Rechts, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 Satz 1 FGG, 546 ZPO.

Dabei kann zunächst dahinstehen, ob ein Verfahrensfehler insoweit bereits darin zu sehen wäre, dass das Landgericht entgegen § 44 Abs. 1 WEG - ebenso wie das Amtsgericht - zumindest zum Zwecke der Sachverhaltsaufklärung nicht mündlich verhandelt hat (vgl. hierzu zuletzt Senat, Beschluss vom 22.01.2004, 20 W 7/03).

Es ist zur Überzeugung des Senats jedenfalls rechtsfehlerhaft, dass die Vorinstanzen die Zahlungsverpflichtung des Antragsgegners hinsichtlich der rückständigen Wohngelder für die Jahre 2002 und 2003 lediglich auf den Wohnungseigentümerbeschluss vom 25.06.1996 gestützt haben.

Erst durch den Beschluss der Wohnungseigentümer über den Wirtschaftsplan werden im Rahmen der in § 16 Abs. 2 WEG vorgesehenen allgemeinen Beitragspflicht die Verbindlichkeiten jedes einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber dem anderen begründet (vgl. BayObLG WuM 2003, 293; OLG Köln WuM 1995, 733; BGH NJW 1994, 1866; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 16 Rz. 54 m. w. N.). Grundsätzlich gilt dabei ein Wirtschaftsplan zunächst ausschließlich für das Wirtschaftsjahr, auf das er bezogen ist. Dies ergibt sich zum einen aus der gesetzlichen Regelung, § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG. Vorliegend entspricht dies zum anderen sogar der ausdrücklichen Regelung in der Teilungserklärung, in der unter Ziffer XII. geregelt ist, dass der Wirtschaftsplan jeweils für ein Geschäftsjahr, das mit dem Kalenderjahr identisch ist, im Voraus vom Verwalter aufgestellt und von den Wohnungs- und Teileigentümern beschlossen wird. Demzufolge können auf den Wirtschaftsplan für ein bestimmtes Wirtschaftsjahr Zahlungsansprüche nur für dieses Jahr gegründet werden. Vorschusszahlungen für das folgende Wirtschaftsjahr oder gar für weitere folgende Wirtschaftsjahre setzen neue Pläne und deren Genehmigung durch die Gemeinschaft für diese Jahre voraus (vgl. etwa OLG Köln WuM 1995, 733; BayObLG WuM 2003, 293; OLG Düsseldorf WuM 2003, 590).

Zwar dürfte es zumindest in der Regel zulässig sein, die Fortgeltung eines Wirtschaftsplanes bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan durch Eigentümerbeschluss festzulegen (vgl. BayObLG WuM 2003, 293; vgl. weiter Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 13 m. w. N.). Es könnte aber vorliegend immerhin zweifelhaft erscheinen, ob für die von den Vorinstanzen darin gesehene offensichtliche "Dauerregelung", die dazu führen würde, dass sogar noch Wohngeldzahlungen aus dem Jahr 2003 auf einen Beschluss aus dem Jahr 1996 gestützt werden könnten, durch bestandskräftigen Eigentümerbeschluss überhaupt getroffen werden könnte oder aber einer Vereinbarung bedürfte, insbesondere nach der oben zitierten dieser Praxis entgegenstehenden Regelung in der Teilungserklärung (vgl. etwa auch BayObLG WuM 2003, 293). Wollte man aber überhaupt eine derartige Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer annehmen, kann dahinstehen, ob es für eine derartige Beschlussregelung durch die Wohnungseigentümer eines ausdrücklichen Beschlusses bedürfte (so BayObLG NZM 2004, 711) oder ob sich ein derart erklärter Wille auch aus anderweitigen hierfür sprechenden Anhaltspunkten ergeben kann (vgl. hierzu OLG Hamburg WuM 2003, 105; zum Streitstand: Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 13; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 28 Rz. 48 m. w. N.). Von beidem kann nämlich vorliegend nicht ausgegangen werden.

Der Wohnungseigentümerbeschluss vom 25.06.1996 hat ausweislich des vorgelegten Protokolls ausdrücklich lediglich die zu zahlenden Umlagen rückwirkend ab dem 01.01.1996, für einzelne Eigentümer erst ab 01.03.1996 oder 01.04.1996 festgelegt. Eine Geltungsdauer ist im Beschluss nicht festgehalten, mithin auch keine Geltung über das in der Teilungserklärung ausdrücklich geregelte Wirtschaftsjahr hinaus. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH NJW 1998, 3713), der sich der Senat angeschlossen hat, sind Eigentümerbeschlüsse, die - wie die Vorinstanzen meinen - Dauerregelungen enthalten, anhand des Beschlusswortlauts unter Berücksichtigung des sonstigen Protokollinhalts auszulegen; auf die subjektiven Vorstellungen der Abstimmenden kommt es nicht an. Insoweit ist der Senat als Rechtsbeschwerdegericht nicht auf die begrenzte Nachprüfung der Auslegung durch den Tatrichter angewiesen, sondern kann den Beschluss selber auslegen (vgl. Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45 Rz. 42; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 87; Palandt/Bassenge, BGB, 64. Aufl., § 10 WEG Rz. 15, jeweils mit weiteren Nachweisen).

Soweit die Antragsteller ausweislich ihres Schriftsatzes vom 01.06.2004, Seite 3 (Bl. 61 d. A.), dem Beschluss entnehmen wollen, dass die Wiedergabe der jährlichen Gesamtkosten jeweils als Wirtschaftsplan für das folgende Jahr gelten solle, kann dies der Beschlussprotokollierung, die lediglich monatliche Festbeträge aufführt, in keiner Weise entnommen werden. Unabhängig von der Frage einer entsprechenden generellen Regelungskompetenz durch Wohnungseigentümerbeschluss ist hiervon auch das Amtsgericht nicht ausgegangen, sondern hat seiner Entscheidung lediglich die im Eigentümerbeschluss ausdrücklich geregelten Festbeträge zugrunde gelegt.

Dass der bezeichnete Wohnungseigentümerbeschluss eine zeitliche Begrenzung der zu zahlenden "Umlagen" auf das Kalenderjahr 1996 nicht ausdrücklich enthält, besagt noch nichts über einen Fortgeltungswillen der Wohnungseigentümer über das Wirtschaftsjahr hinaus, denn die zeitliche Begrenzung ergibt sich bereits unmittelbar aus der Regelung in der Teilungserklärung bzw. dem Gesetz.

Es finden sich aber auch ansonsten keine tragfähigen Anhaltspunkte für eine dahingehende Beschlussauslegung, dass von den Wohnungseigentümern eine - wie die Vorinstanzen meinen, zeitlich zunächst offensichtlich unbegrenzte - fortlaufende Fälligkeit der monatlichen Wohngeldvorschüsse in Höhe von 250,-- DM (= 127,82 EUR) geregelt wurde.

Der vom Amtsgericht vorgebrachte Umstand, dass es grundsätzlich dem Interesse von Wohnungseigentümern entspreche, dass die Weiterzahlung der Vorschüsse gewährleistet ist, auch wenn das Wirtschaftsjahr, für das ein Wirtschaftsplan beschlossen ist, bereits verstrichen ist, rechtfertigt dies nämlich grundsätzlich nicht (vgl. OLG Düsseldorf WuM 2003, 590). Im Übrigen kann offen bleiben, ob hierfür grundsätzlich etwa eine längere entsprechende Handhabung in der Eigentümergemeinschaft ausreichend wäre (so OLG Köln WuM 1995, 733; OLG Hamburg WuM 2003, 105; vgl. auch Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 48). Es kann gar nicht davon ausgegangen werden, dass die Eigentümer einverständlich die Zahlungsweise entsprechend dem Eigentümerbeschluss vom 25.06.1996 in der vom Amtsgericht angenommenen Weise durchgehend gehandhabt hätten. Dem widerspricht schon, dass die Antragsteller in ihrem Antrag ursprünglich andere Beträge, nämlich 130,-- EUR statt der festgelegten 250,-- DM (= 127,82 EUR), geltend gemacht hatten. Damit korrespondiert das weitere Vorbringen der Antragsteller, wonach sich die Zahlungen des Antragsgegners und auch die Erteilung der Einzugsermächtigung nicht auf den im Beschluss vom 25.06.1996 geregelten Betrag, sondern auf einen anderen Betrag (= 130,-- EUR) bezogen. Auf den Eigentümerbeschluss vom 25.06.1996 hatten die Antragsteller zunächst in keiner Weise abgestellt. Bei Einführung in das Gerichtsverfahren haben sie ihm - wie oben dargestellt - im Schriftsatz vom 01.06.2004 einen gänzlich anderen Regelungsgehalt zugrunde gelegt. Erst nach der Verfügung des Amtsgerichts vom 07.06.2004, in der dieses auf den Wohnungseigentümerbeschluss abgestellt hatte, haben die Antragsteller ihren Antrag entsprechend angepasst. Nach alledem besteht kein hinreichender Anhalt, dass die Beteiligten bereits im Jahr 1996 eine Fortgeltung des damals beschlossenen Wirtschaftsplanes auf unbestimmte Zeit geregelt haben.

Es kann dann ebenso offen bleiben, ob nicht durch eine dem Wirtschaftsplan von 1996 nachfolgende Abrechnung dieses Wirtschaftsjahres der Grund für die Fortgeltung des Wirtschaftsplans - wollte man eine solche denn annehmen - ohnehin entfallen wäre (so OLG Köln WuM 1995, 733).

Der Zahlungsantrag der Antragsteller ist im bezeichneten Umfang allerdings noch nicht ohne weiteres zurückweisungsreif, weil er nicht allein auf die Beschlussfassung vom 25.06.1996 (Wirtschaftsplan des Jahres 1996) gestützt werden kann. Hierzu bedarf es vielmehr weiterer tatsächlicher Feststellungen, die nicht getroffen sind und die der Senat als Rechtsbeschwerdegericht nicht treffen kann, so dass es einer Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und einer Zurückverweisung an das Landgericht bedarf.

Zum einen haben sich die Antragsteller in den Tatsacheninstanzen auf bestätigende bzw. zusichernde Erklärungen des Antragsgegners seine monatliche Zahlungsverpflichtung oder einen bestimmten Gesamtbetrag betreffend - insbesondere in der Wohnungseigentümerversammlung vom 07.11.2003 - berufen. Die Vorinstanzen sind hierauf nicht eingegangen, da sie eine Zahlungsverpflichtung ohne weiteres aufgrund des Wohnungseigentümerbeschlusses vom 25.06.1996 angenommen haben. Dass den entsprechenden Erklärungen im Zusammenhang mit den sonstigen vorgelegten Unterlagen und im Hinblick auf die vorangegangenen Erörterungen - etwa in der Versammlung vom 01.10.2003 - die Wirkung eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses beigemessen werden könnte, das grundsätzlich nicht der Form des § 781 BGB bedürfte (vgl. dazu Palandt/Sprau, a.a.O., § 781 Rz. 3 ff), ist - wenn auch nicht unbedingt naheliegend -, so doch nicht gänzlich ausgeschlossen. Entsprechende tatsächliche Feststellungen fehlen allerdings.

Darüber hinaus haben die Antragsteller bereits mit Schriftsatz vom 02.09.2004 gegenüber dem Amtsgericht mitgeteilt, dass die Wohngelder für die Jahre 2002 und 2003, die als Vorschussforderungen Gegenstand des hiesigen Verfahrens sind, inzwischen abgerechnet worden sind und entsprechende Nachzahlungsforderungen gegen den Antragsgegner bestehen, die die hier verfahrensgegenständlichen Beträge übersteigen. Dieser Schriftsatz ist vom Amtsgericht nicht mehr berücksichtigt worden, nachdem er erst nach Erlass des amtsgerichtlichen Beschlusses bei Gericht eingegangen war. Er ist mithin ausweislich des Akteninhalts dem Antragsgegner auch gar nicht mehr übermittelt und auch vom Landgericht in keiner Weise berücksichtigt worden. Zwar steht die Genehmigung einer Jahresabrechnung einer weiteren Geltendmachung der Vorschüsse noch nicht ohne weiteres entgegen, es sei denn, die Vorschusssumme wird unterschritten (vgl. im Einzelnen: Palandt/Bassenge, a.a.O., § 28 WEG Rz. 6; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 45 ff; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 112, 125a). Gegebenenfalls kann aber der Anspruch auf Zahlung von Wohngeld einheitlich auf den in der Einzelabrechnung zur genehmigten Jahresabrechnung ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag auch dann gestützt werden, wenn dieser nicht lediglich die Abrechnungsspitze, sondern betragsmäßig auch oder nur den Rückstand nicht geleisteter Wohngeldzahlungen nach dem Wirtschaftsplan umfasst (vgl. BayObLG NZM 2004, 711; OLG Hamm ZMR 2004, 54; vgl. auch Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 125a). Auf diesen rechtlichen Umstand hat das Landgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus konsequent - nicht hingewiesen, zumal es ohnehin keine mündliche Verhandlung durchgeführt hat. Unter Zugrundelegung der Rechtsansicht der Vorinstanzen - insbesondere nach der Entscheidung des Amtsgerichts - bestand für die Antragsteller auch keine Veranlassung, die hier geltend gemachten Zahlungen gegebenenfalls auf genehmigte Abrechnungen bzw. diesbezügliche tatsächliche Umstände zu stützen. Das Landgericht hat demgemäß auch eine Tatsachenermittlung (§§ 43 Abs. 1 WEG, 12 FGG) nicht vorgenommen, ob die Voraussetzungen eines solchen auf Beschlussfassungen über die Jahresabrechnungen zu stützenden Zahlungsanspruchs in der hier geltend gemachten Höhe vorliegen, so dass sich auch insoweit lediglich die Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und die Zurückverweisung an das Landgericht rechtfertigt.

Ohne weiteres unbegründet ist die sofortige weitere Beschwerde jedoch, soweit das Amtsgericht den Antragsgegner zur Zahlung von Wohngeldern für das Jahr 2004 verpflichtet hat. Insoweit hat das Landgericht im Ergebnis zutreffend die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Selbst wenn aufgrund der nicht durchgeführten mündlichen Verhandlung ein Verfahrensfehler anzunehmen wäre, würde die Entscheidung des Landgerichts hierauf nicht beruhen. Selbst die weitere Beschwerde führt aus, dass dem Anspruch zur Vorauszahlung von Umlagen für das Jahr 2004 nicht entgegen getreten werde. Zur Begründung dieses Anspruchs kann insoweit auf den amtsgerichtlichen Beschluss Bezug genommen werden. Dennoch hat der Antragsgegner unbeschränkt (Erst-) Beschwerde eingelegt, das Landgericht hat sie auch in diesem Umfang zutreffend zurückgewiesen. Ausweislich des formulierten Antrages im Schriftsatz vom 17.02.2005 verlangt der Antragsgegner auch im weiteren Beschwerdeverfahren eine gänzliche Aufhebung des landgerichtlichen Beschlusses und Zurückweisung des Antrags der Beschwerdegegner; er hat mithin die sofortige weitere Beschwerde nicht lediglich beschränkt eingelegt.

Das Landgericht wird bei seiner erneuten Entscheidung auch über die gesamten Kosten des sofortigen weiteren Beschwerdeverfahrens zu befinden haben, § 47 WEG.

Den Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde hat der Senat an der unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung durch das Landgericht orientiert, § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung