Judicialis Rechtsprechung

Der Beteiligte zu 1) hat am 19.12.2006 zu UR-Nr. .../2006 des Verfahrensbevollmächtigten den betroffenen Grundbesitz an den Beteiligten zu 2) verkauft und die Auflassung erklärt. Beide Beteiligten bevollmächtigten unter Abschnitt X.1 der Urkunde die jeweiligen Angestellten des Notars, Grundpfandrechte an dem Vertragsgegenstand zu bestellen und den jeweiligen Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz zu unterwerfen (Bl. 51, 52 d. A.). Zu seiner UR-Nr. .../07 beurkundete der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten am 16.01.2007 eine Grundschuldbestellung, bei der seine Notariatsangestellte A auf Grund der Vollmacht in der Erwerbsurkunde für die Beteiligten handelte.

Mit Schreiben vom 16.01.2007 beantragte der Verfahrensbevollmächtigte gemäß § 15 GBO die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Beteiligten zu 2) sowie der Grundschuld.

Mit Zwischenverfügung vom 22.01.2007 (Bl. 65 d. A.) wies das Grundbuchamt darauf hin, dass keine wirksame Bevollmächtigung der Notariatsangestellten vorliege und verlangte die Zustimmung des Beteiligten zu 1) als Grundstückseigentümer. Die Notariatsangestellte A sei weder in der Vollmacht namentlich bezeichnet, noch ergebe sich ihre Bestimmung aus dem Inhalt der Urkunde. Die in der Urkunde erteilte Vollmacht solle sich vielmehr auf alle gegenwärtigen und sogar noch einzustellenden Büroangestellten des Notars erstrecken, was einem unbestimmten Personenkreis entspreche.

Dagegen haben die Beteiligten Beschwerde eingelegt und geltend gemacht, es sei ausreichend für die Wirksamkeit der Vollmacht, wenn sich die Person des Bevollmächtigten für denjenigen, gegenüber dem die Vollmacht gebraucht werde soll, ermitteln ließe. Eine namentliche Bezeichnung des Bevollmächtigten sei nicht erforderlich, sie könne auch durch Auslegung ermittelt werden.

Es seien Kriterien angegeben, mit deren Hilfe sich die Personen ermitteln ließen, die als Bevollmächtigte in Betracht kämen.

In einer Eigenurkunde vom 26.01.2007 (Bl. 69 d. A.) hat der Notar erklärt, Frau A sei am 16.01.2007 seine Angestellte gewesen. Der Grundbuchrechtspfleger hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die Akten dem Landgericht zur Entscheidung vorgelegt.

Mit Beschluss vom 27.03.2007 (Bl. 77-81 d. A.) hat das Landgericht die Zwischenverfügung bestätigt und die Beschwerde zurückgewiesen. Die Kammer hat ausgeführt, auch wenn keine namentliche Bezeichnung des Bevollmächtigten erforderlich sei, müsse jedenfalls die Person des Bevollmächtigten aus dem Gesamtinhalt der Urkunde eindeutig hervorgehen. Dies sei bei der den jeweiligen Notariatsangestellten erteilten Vollmacht nicht der Fall, da sie einen unbestimmten Personenkreis umfasse, weil weder feststehe, um welche Art Angestellte es sich handele, noch eine zeitliche Begrenzung vorgesehen sei. Ob eine Vollmacht ausreichend sei, bei der die durch Eigenurkunde bezeichneten Notariatsangestellten bevollmächtigt werden, wie es in der Literatur vorgeschlagen wird, könne mangels entsprechender Formulierung der Vollmacht im Vertrag vom 19.12. 2006 dahingestellt bleiben.

Mit der weiteren Beschwerde gegen den ihre Erstbeschwerde zurückweisenden Beschluss des Landgerichts verweisen die Beteiligten auf ihren bisherigen Vortrag.

Die weitere Beschwerde ist zulässig gemäß §§ 78, 80 Abs. 1 Satz 1 und Satz 3 GBO. Sie hat in der Sache aber keinen Erfolg. Im Ergebnis zu Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, dass sich die Vertretungsbefugnis für die bei der Grundschuldbestellung vom 16.01.2007 handelnde Notariatsangestellte nicht aus der in der UR-Nr. .../2006 unter X 1. protokollierten Bevollmächtigung ergibt, weshalb sie als vollmachtlose Vertreterin handelte und die Genehmigung des Eigentümers erforderlich ist zum Vollzug der Eintragung.

Das Grundbuchamt hat die Wirksamkeit einer Vollmacht selbständig zu prüfen, auch wenn der Urkundsnotar die Vollmacht für ausreichend angesehen hat (Demharter: GBO, 25. Aufl., § 19, Rdnr. 74 m. w. H.; Schöner/Stöber: Grundbuchrecht, 13. Aufl., Rdnr. 3579).

Bei der in dem Kaufvertrag unter X 1. enthaltenen Belastungsvollmacht handelt es sich allerdings entgegen der Annahme des Landgerichts um eine mündliche Vollmacht an die Notarangestellten (vom Notar als Boten übermittelt), die in einer besonderen Mitteilung (der notariellen Urkunde) dem jeweiligen Vertragsgegner, auch dem Grundbuchamt, kundgetan wird. Da der Notarangestellten nach dem Willen der Vollmachtgeber gerade keine Vollmachtsurkunde im Sinn des § 172 BGB ausgestellt werden soll, gilt für die sog. Angestelltenvollmacht nicht § 172 BGB, sondern § 171 BGB ( OLG Köln MittRhNotK 1983, 209; Bauer/von Oefele: GBO, 2. Aufl., AT VII 176, 177; Meikel/Böttcher: Grundbuchrecht, 9. Aufl., Einleitung, I 96: Schöner/Stöber, aaO., Rdnr. 3586; Hügel: GBO, 2007, Einleitung, Rdnr. 112 ).

Aber auch die Vollmachtsmitteilung gemäß § 171 Abs. 1 BGB muss aus sich heraus den Inhalt der erteilten Vollmacht erkennen lassen. Dazu gehört, dass der Vertreter und der Umfang seiner Vollmacht in der Mitteilung so bestimmt bezeichnet sind, dass seine Vertretungsmacht aus ihr ohne Hinzutritt sonstiger Umstände zu entnehmen ist. Die genaue Bezeichnung des Bevollmächtigten, in der Regel mit Name und Wohnort, ist dafür unerlässlich (RG JW 1929, 576; Bamberger/Roth: BGB, 2. Aufl., § 171, Rdnr. 7; Schramm in Münchener Kommentar zum BGB, 5. Aufl., 2006, § 171, Rdnr. 7; Soergel/Leptien: BGB, 13. Aufl., § 171, Rdnr. 3, Staudinger/Schilken: BGB, 2004, § 171, Rdnr. 6). Im vorliegenden Fall ergibt sich eine eindeutige Identifizierung der Person des Vertreters aber nicht allein aus dem Inhalt der Mitteilung, jedenfalls nicht für den Vertragsgegner und das Grundbuchamt, die außer dem Notar die Adressaten dieser Mitteilung sind. Dies zeigt sich bereits in dem Versuch des Verfahrensbevollmächtigten, durch die notarielle Eigenurkunde die unzureichende Bezeichnung des Vertreters in der Kaufvertragsurkunde zu präzisieren. Dieser Versuch muss aber scheitern, weil sich, wie bereits ausgeführt, die Person des Vertreters eindeutig bereits aus der Vollmachtsmitteilung selbst ergeben muss.

Aus diesem Grund wäre auch eine Gestaltung der Angestelltenvollmacht, in der keine namentliche Bezeichnung der Angestellten enthalten ist, sondern der Notar zur Benennung durch Eigenurkunde ermächtigt wird, zum Nachweis der Vertretungsbefugnis nicht ausreichend. Darauf kommt es hier aber nicht an, da schon eine derartige Ermächtigung des Notars vorliegend nicht in der Vollmachtsmitteilung enthalten ist.

Die Entscheidung über die Gerichtskosten beruht auf § 131 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 KostO.

Über eine Erstattung außergerichtlicher Kosten war mangels eines weiteren Beteiligten mit einem abweichenden Verfahrensziel nicht zu entscheiden.

Bei der Festsetzung des Geschäftswertes für die Beschwerdeverfahren ist der Senat von den geschätzten Kosten ausgegangen, die die Antragsteller voraussichtlich für die Erfüllung der Zwischenverfügung aufwenden müssen (§§ 131 Abs. 2, 30 Abs. 2 Satz 1 KostO), wobei 1.000,00 € der Mindestwert nach der Tabelle zu § 32 KostO darstellt.

Die Befugnis zur Abänderung des durch das Landgericht festgesetzten Beschwerdewertes beruht auf § 31 Abs. 1 Satz 2 KostO.

Ende der Entscheidung