Judicialis Rechtsprechung

Wird einem Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung das Sondernutzungsrecht an in gemeinschaftlichem Eigentum stehenden Flächen eingeräumt, hat die grundsätzlich zur Folge, dass der Sondernutzungsberechtigte die betreffenden Flächen allein, also unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer benutzen darf. Das Recht des Sondernutzungsberechtigten unterliegt jedoch immanenten Schranken, die sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungs- bzw. Teileigentümer ergeben und die für das Gemeinschaftseigentum aus anderen Gründen, insbesondere auf Grund des Rechts zum Mitgebrauch bestehen.

Daraus kann sich im konkreten Einzelfall ergeben, dass ein Miteigentümer zwar zu unterlassen hat, die dem anderen zugeordneten Sondenutzungsflächen in bestimmter Weise mitzubenutzen, andererseits aber eine teilweise Mitbenutzung insoweit verlangen kann, als er sonst keinen ausreichenden Zugang zu einem gewerblich genutzten Sondereigentum hätte.

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OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN BESCHLUSS

20 W 154/2003

Entscheidung vom 2. Juli 2003

In der Wohnungseigentumssache

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hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main auf die sofortigen weiteren Beschwerden der Beteiligten zu 1) und 2) gegen den Beschluss der 19. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 03.02.2003

am 02.07.2003 beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers und die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners werden zurückgewiesen. Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde haben die Beteiligten je zur Hälfte zu tragen. Außergerichtliche Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde werden nicht erstattet. Der Beschwerdewert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 5.000,00 EUR festgesetzt.

Gründe:

Die Beteiligten zu 1) und 2) bilden die Eigentümergemeinschaft ...straße 53 in .... am Rhein. Die Beteiligte zu 3) begründete als ursprüngliche Alleineigentümerin durch die Teilungserklärung vom 03.08.1999 (Bl. 7- 18) mit einem Nachtrag vom 31.08.1999 (Bl. 19- 21) Wohnungs- und Teileigentum an dem Grundstück. Durch Kaufvertrag vom 03.08.1999 erwarb der Antragsteller die Teil- und Wohnungseigentumseinheit Nr. 1, zu der eine Tankstelle mit Waschanlage gehört. Dem Miteigentumsanteil des Antragstellers sind laut Teilungserklärung das alleinige Sondernutzungsrecht an den im Freiflächenplan (Bl. 21 d. A.) rot umrandeten und schraffierten Grundstücksflächen zugeordnet. Der Antragsgegner erwarb im Frühjahr 2000 die Einheit Nr. 2, zu der laut Teilungserklärung auch ein Kfz ­ Werkstattraum gehört und der das alleinige Sondernutzungsrecht an den im Freiflächenplan grün eingezeichneten Flächen umfasst.

Die Beteiligten zu 1) und 2) streiten um die Mitbenutzung der dem Sondernutzungsrecht des Antragstellers unterfallenden Freiflächen durch den Antragsgegner. Sie haben der Beteiligten zu 3) als Verkäuferin der Miteigentumsanteile den Streit verkündet. Diese hat mit Schriftsatz vom 07.09.2001 vor dem Amtsgericht ihren Beitritt erklärt und sich am landgerichtlichen Verfahren beteiligt, ohne ihm beizutreten.

Auf Antrag des Beteiligten zu 1) hat das Amtsgericht mit Beschluss vom 12.11.2001 (Bl. 114- 123 d. A.) den Antragsgegner verpflichtet, das Abstellen von eigenen und Kundenfahrzeugen auf den Sondernutzungsflächen des Antragstellers zu unterlassen sowie diese Flächen für An- und Abfahrt zu benutzen. Den Gegenantrag des Beteiligten zu 2) hat es zurückgewiesen. Dieser war auf die Gestattung der Nutzung der dem Antragsteller zugewiesenen Sondernutzungsflächen im Bereich zwischen Straße und Werkstatt durch den Antragsgegner zur variablen Zu- und Abfahrt gerichtet bei Vermeidung jeglicher Störung des Geschäftsbetriebs des Antragstellers.

Das Landgericht hat nach Inaugenscheinnahme der Örtlichkeit und Vornahme von Fahrproben auf die Beschwerde des Antragsgegners den amtsgerichtlichen Beschluss abgeändert und dem Gegenantrag insoweit stattgegeben, dass dem Antragsgegner gestattet worden ist, dass Kunden, Besucher oder in seiner Werkstatt bearbeitete oder zu bearbeitende Fahrzeuge auf einer bestimmten Fläche zwischen Straße und Werkstatthalle, die auch dem Antragsteller zugewiesene Sondernutzungsflächen umfasst, zum Zweck der Zu- und Abfahrt bei Meidung jeglicher Störung des Geschäftsbetriebs des Antragstellers fahren.

Gegen den landgerichtlichen Beschluss haben Antragsteller und Antragsgegner sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Sie sind dem Rechtsmittel der Gegenseite jeweils entgegengetreten.

Der Antragsteller begehrt die Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Entscheidung. Er wiederholt seinen bisherigen Vortrag, dass dem Antragsgegner kein Anspruch auf Mitbenutzung der dem alleinigen Sondernutzungsrecht des Antragstellers unterliegenden Freiflächen zustehe. Entsprechende Zusagen seien nicht gemacht worden. Durch Zusagen seitens der Beteiligten zu 3) bzw. eine Fehlberatung des Urkundsnotars ­ beides bestreitet der Antragsteller - sei keine entsprechende Verpflichtung des Antragstellers begründet worden. Duldungspflichten des Antragstellers seien durch das dem Eigentum gleiche Recht auf Sondernutzung ausgeschlossen. Der Antragsteller werde auch durch die vom Landgericht gestattete Nutzung in Form der sogenannten Winkellösung beeinträchtigt.

Der Antragsgegner verfolgt seinen Gegenantrag weiter und wiederholt seinen Vortrag und die Beweisantritte zu angeblichen Zusagen des Antragstellers hinsichtlich uneingeschränkter Zu- und Abfahrt über das Tankstellengelände zur Werkstatt. Auf diese Zusagen habe sich die Verkäuferin verlassen und sie an den Antragsgegner weitergegeben. Er behauptet, auch die vom Landgericht vorgesehene "Winkellösung" bedeute eine einschneidende Einschränkung des Reparaturbetriebes, die eine wirtschaftliche Rentabilität ausschließe.

Die form- und fristgerecht eingelegten (§ 45 Abs. 1 WEG, §§ 21, 22 Abs. 1, 29 FGG) sofortigen weiteren Beschwerden der Beteiligten zu 1) und 2) sind zulässig, in der Sache aber erfolglos, denn die landgerichtliche Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts ( §§ 45 WEG, 27 FGG, 546 ZPO). Gegenstand der weiteren Beschwerde des Antragsteller ist die Gestattung der Mitbenutzung von Teilen der Freifläche, an denen dem Antragsteller ein Sondernutzungsrecht zusteht, im Umfang der vom Landgericht vorgesehenen "Winkellösung" zur Zu- und Abfahrt zu der im Sondereigentum des Antragsgegners stehenden Werkstatthalle. Nach den Feststellungen des Landgerichts, das die Grundakten zu Band 103 Blatt 3771 des Grundbuchs von Stockstadt beigezogen hatte, sind die jeweiligen Sondernutzungsrechte entsprechend dem Lageplan, der als Anlage zu dem Nachtrag zur Teilungserklärung beigefügt ist (Bl. 21 d. A.), Grundbuchinhalt geworden. Durch ein Sondernutzungsrecht kann das jedem Miteigentümer nach § 13 Abs. 2 WEG zustehende Recht auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums oder Teilen davon dahin eingeschränkt werden, dass einem Miteigentümer in einer besonderen Art und Weise das Recht zum ausschließlichen Gebrauch unter Ausschluss des Mitbenutzungsrechts der anderen Miteigentümer eingeräumt wird. Auch wenn der Inhaber eines Sondernutzungsrechts grundsätzlich befugt ist, die anderen Miteigentümer vom Mitgebrauch auszuschließen, entspricht es jedoch ganz einhelliger Auffassung in Literatur und Rechtsprechung, dass Sondernutzungsrechte immanenten Schranken unterliegen, die für das Gemeinschaftseigentum aus anderen Gründen, insbesondere auf Grund des Rechts zum Mitgebrauch, bestehen. Die für jedes Eigentum geltenden, letztlich auf der Sozialbindung nach Art. 14 Abs. 2GG beruhenden Schranken gelten innerhalb des in besonderer Weise von gegenseitigen Rücksichtnahme- und Treuepflichten geprägten Gemeinschaftsverhältnisses der Wohnungseigentümergemeinschaft noch verstärkt (OLG Stuttgart WuM 2001/ 293; BayObLG DWE 1995, 28; KG ZMR 1990, 151; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 8. Auf., § 15 Rdnr. 17; Müller: Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 3. Aufl., Rdnr. 80, 81; Niedenführ/Schulze: WEG, 6. Aufl., § 15 Rdnr. 8; Staudinger/Kreuzer: WEG, 12. Aufl., § 15 Rdnr. 77). Weil diese Schranken auf dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer beruhen, sind sie unabhängig von einer Verlautbarung im Grundbuch (OLG Stuttgart aaO., Seite 294), aber auch von individuellen Zusagen, deren Abgabe der Antragsteller bestreitet. Es ist deshalb aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Landgericht grundsätzlich von einer Einschränkung des Sondernutzungsrechtes des Antragstellers ausgegangen ist, auch der vom Landgericht tenorierte Umfang der Duldungspflicht des Antragstellers begegnet keinen Bedenken. Die Inaugenscheinnahme der Örtlichkeit durch den Kammervorsitzenden und die vorgenommenen Fahrversuche belegen als Tatsachenfeststellung für den Senat bindend, dass es allein unter Nutzung der dem Antragsgegner zugewiesenen Sondernutzungsfläche nicht möglich ist, in die Werkstatthalle zu gelangen und der Antragsgegner in dem festgestellten Umfang auf die Mitbenutzung der Sondernutzungsfläche des Antragstellers angewiesen ist, um sein Sondereigentum bestimmungsgemäß und wirtschaftlich zu nutzen. Unabhängig von dem tatsächlichen Zustand der Werkstatthalle und den vom Antragsteller vorgetragenen Nutzungsabsichten der Beteiligten zu 3) im Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen ist in der auch den Antragsteller bindenden Teilungserklärung bei der Beschreibung des Miteigentumsanteils Nr. 2 u. a. von " 1 KFZ-Werkstatt-Raum" die Rede. Aus der Zweckbestimmung in der Bezeichnung der Räume laut Teilungserklärung können sich schon Gebote einer bestimmten Nutzungsart des Sondereigentums im Sinn von § 15 Abs. 1 WEG ergeben (Palandt/Bassenge: WEG, 62. Aufl., § 15 Rdnr. 12; Niedenführ/Schulze, aaO., § 15 Rdnr. 5). Es war daher von vornherein für den Antragsteller ersichtlich, dass die vereinbarungsgemäße Nutzung der Werkstatthalle für einen Kfz-Reparatur-Betrieb vorgesehen war, also auch die Nutzung der Freifläche vor der Halle bis zur Straße für eine Zu- und Abfahrt sowohl von Fahrzeugen des Miteigentümers, als auch von Besuchern und Kunden erforderlich würde. Für einen langjährigen Tankstellenpächter wie den Antragsteller dürfte auch von vornherein erkennbar gewesen sein, dass die rechtwinklige Zufahrt entsprechend der dem Miteigentumsanteil Nr. 2 zugeordneten Sondernutzung unzureichend war. Andererseits fehlt ein konkreter Vortrag des Antragstellers und es sind auch sonst keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, worin auch bei der in der angefochtenen Entscheidung tenorierten Winkellösung seine nicht hinnehmbare Beeinträchtigung bestünde. Durch Zu- und Abfahrten in diesem Bereich wird der engere Tankstellenbereich insbesondere die Benutzung der Zapfsäulen und der Servicestation nur gering tangiert, wie durch die erstinstanzlich und die mit dem Schriftsatz vom 30.06.2003 vom Antragsteller selbst vorgelegten Lichtbildern belegt wird. Die vom Landgericht vorgenommene Abwägung der Rechte und Interessen ist daher im Hinblick auf die Rechte des Antragstellers nicht zu beanstanden.

Dies gilt auch, soweit der Antragsgegner mit seiner weiteren Beschwerde über die ihm zugesprochene Mitbenutzung in Form der "Winkellösung" hinaus die Gestattung einer variablen Zu- und Abfahrt im Bereich zwischen Strasse und Werkstatt begehrt. Die dafür vorgetragene Begründung, auch die ihm in der angefochtenen Entscheidung zugestandene Form der Mitbenutzung führe zu einer einschneidenden Einschränkung des Reparaturbetriebes, die eine wirtschaftliche Rentabilität ausschließe, ist so wenig substantiiert, dass sie auch unter Berücksichtigung des Amtsermittlungsprinzips nicht Grundlage eigener Aufklärung durch das Gericht sein kann. In echten Streitverfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit, zu denen Wohnungseigentumssachen gehören, ist die Ermittlungspflicht des Gerichts durch die Darlegungs- und Förderungslast der Beteiligten begrenzt (Palandt/Bassenge, aaO., § 43 Rdnr. 16; Niedenführ/Schulze, aaO., vor §§ 43 ff. Rdnr. 145). Darüber hinaus wäre im Rechtsbeschwerdeverfahren neuer Sachvortrag grundsätzlich unbeachtlich. Schließlich ist auch abstrakt nicht nachvollziehbar, dass jemand die Beauftragung einer Kraftfahrzeugwerkstatt entscheidend von der Art und Weise der Zufahrt und nicht von der Qualität der Arbeit und dem Preis- Leistungsverhältnis abhängig machen sollte. Wie oben im Rahmen der weiteren Beschwerde des Antragstellers bereits ausgeführt, gelten für die Beteiligten zu 1) und 2) besondere Rücksichtnahme- und Treuepflichten aus dem Wohnungs- bzw. Teileigentumsverhältnis. Diese wirken sich auch insoweit aus, als auch der Antragsgegner bei der ihm zugestandenen Mitbenutzung darauf verwiesen werden kann, sich zunächst auf der Grundlage eigener Rechtspositionen um eine wirtschaftliche Lösung seines Zugangsproblems zu bemühen, bevor er eine Mitbenutzung des dem Antragsteller zustehenden Sondernutzungsrechtes über den unbedingt erforderlichen Umfang hinaus verlangt. Dies bedeutet, dass er sich schon bei Verpachtung des von ihm erworbenen Grundstücks Flurstück Nr. 58/2, das sich laut Flurkarte (Bl. 195 d. A.) direkt an die nördliche Grundstücksgrenze der Liegenschaft und damit den streitgegenständlichen Zufahrtsbereich anschließt, eine eigene Nutzung hätte vorbehalten können und müssen, bzw. diese jetzt noch vorrangig verfolgen muss. Zu Recht ist das Landgericht auch nicht dem Vortrag und den Beweisangeboten des Antragsgegners zu den von ihm behaupteten Zusagen einer uneingeschränkten Mitbenutzung des Tankstellengeländes nachgegangen, denn diese spielen für das hier zu beurteilende Rechtsverhältnis der Beteiligten zu 1) und 2) keine Rolle. Dass der Antragsteller ihm gegenüber derartige Zusagen gemacht habe, hat der Antragsgegner selbst nicht behauptet. Wenn der Antragsteller gegenüber der Beteiligten zu 3) Zusagen gemacht haben sollte, was er bestreitet, so haben diese jedenfalls keinen Niederschlag in der Teilungserklärung gefunden, die die Grundlage der Rechtsbeziehungen der Beteiligten zu 1) und 2) ist . Wenn ein uneingeschränktes Mitbenutzungsrecht des Teileigentümers Nr. 2 an allen Freiflächen gewollt gewesen wäre, hätte dies einfach dadurch erreicht werden können, dass keine Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum begründet wurden. Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung, auf die die Behauptung des Antragsgegners offenbar zielt, die Sondernutzungsrechte seien nur "pro forma" begründet worden, hat dies nichts zu tun, denn dabei geht es um die Abgrenzung des dinglichen Herrschaftsbereichs des Sondereigentümers über Räume gegenüber dem Gemeinschaftseigentum (Niedenführ/Schulze, aaO., § 58 Rdnr. 3). Auf die behaupteten Zusagen der Beteiligten zu 3) kann der Antragsgegner allenfalls ihr gegenüber Schadensersatzansprüche stützen, im Verhältnis zum Antragsteller sind sie nicht rechtserheblich.

Da über die weiteren Beschwerden bereits in der Hauptsache entschieden werden konnte, ist der beantragte Erlass einer einstweiligen Anordnung für die Dauer das Verfahrens nicht mehr erforderlich.

Die Gerichtskosten ihrer erfolglosen weiteren Beschwerden haben die Beteiligten zu 1) und 2) gemäß §§ 47 Satz 1 WEG, 97 Abs. 1, 92 Abs. 1 ZPO (analog) zu tragen, wobei der Senat den Umfang ihres Unterliegens in etwa gleich hoch bewertet hat. Für die ausnahmsweise Anordnung der Erstattung der außergerichtlicher Kosten im Verfahren der weiteren Beschwerde nach § 47 Satz 2 WEG sah der Senat keine Veranlassung. Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und orientiert sich an der unbeanstandet gebliebenen Festsetzung des Landgerichts. Dabei wurde berücksichtigt, dass Gegenstand der weiteren Beschwerden nur mehr der ursprüngliche Gegenantrag des Antragsgegners war.

Ende der Entscheidung