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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Frankfurt
Beschluss verkündet am 06.09.2007
Aktenzeichen: 20 W 174/07
Rechtsgebiete: BGB, GBO


Vorschriften:

BGB § 1094
GBO § 19
GBO § 53
Ein dingliches Vorkaufsrecht mit der Bestimmung, dass der Kauf nur zum Schätzpreis erfolgt, ist inhaltlich unzulässig im Sinn von § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO.
Gründe:

Der Antragsteller erstrebt die Ergänzung des in Abt. II, lfde. Nr. 5 zu Lasten des betroffenen Grundstücks für ihn und seine Rechtsnachfolger eingetragenen Vorkaufsrechts dahingehend, dass das Vorkaufsrecht nach dem Schätzwert auszuüben ist.

Die Eltern des Antragstellers, Herr A und Frau A, geborene B, errichteten am 25.08.1951 ein gemeinschaftliches, privatschriftliches Testament, in dem sie sich gegenseitig zu Erben und ihre 5 Kinder, darunter den Antragsteller, zu Nacherben einsetzten und Teilungsanordnungen trafen (Bl. 24-26 R der beigezogenen Testamentsakten IV 40/51).

So wurde unter anderem bestimmt, dass die Tochter C das Wohnhaus A-straße Nr. 1 zu Eigentum erhält. Weiter heißt es in dem Testament:

"Sollte C das ihr zugesprochene Haus zu verkaufen beabsichtigen, muss sie dasselbe erst ihrem Bruder D zum Kauf anbieten und zum Schätzungswert überlassen, bei der Überschreibung ist das Vorkaufsrecht für Sohn D in dem Grundbuch einzutragen."

Nach dem Tod von Frau A am ... .1954 erteilte das Amtsgericht Schlüchtern am 08.03.1955 zu Az. VI 24/55 einen Erbschein, wonach sie von ihrem Ehemann als alleinigen Vorerben und 4 Kindern sowie einem Enkel als Nacherben zu gleichen Teilen beerbt wurde. Am 29.09.1960 schlossen der Vorerbe, der Antragsteller und seine Schwester C zu UR-Nr. .../1960 des Notars Dr. E, O1, einen Grundstücksübertragungsvertrag, wonach C das hier betroffene Grundstück zu Alleineigentum erhielt. Die Eintragung eines Vorkaufsrechts zu Gunsten des Antragstellers war nicht Gegenstand dieses Vertrages. Die Eintragung von C als neue Eigentümerin erfolgte am 03.02.1964. Am 03.06.1967 verstarb der Vorerbe und wurde laut Erbschein des Amtsgerichts Schlüchtern vom 22.09.1967 -Az. VI 138/67- beerbt von seinen 4 Kindern und einem Enkel zu je einem Fünftel. Diese schlossen am 10.01.1969 zu UR-Nr. .../1969 der Notarin Dr. F, O1, einen Erbauseinandersetzungsvertrag (Bl. 50-55 d. A.). In diesem Vertrag bewilligte C in Erfüllung der Anordnung im Testament vom 25.08.1951 die Eintragung eines Vorkaufsrechts für den Antragsteller und seine Rechtsnachfolger für jeden Verkauf des ihr bereits übertragenen Grundstücks A-straße 1. Die Eintragung des Vorkaufsrechts im Grundbuch unterblieb zunächst und erfolgte erst am 30.11.1999. Der von den zwischenzeitig eingetragenen neuen Eigentümern gestellte Antrag auf Löschung des Vorkaufsrechts war Gegenstand des Beschwerdeverfahrens 3 T 112/00 vor dem Landgericht Hanau und blieb erfolglos. Auf den Inhalt des Beschlusses vom 23.05.2001 (Bl. 109-119 d. A.) wird Bezug genommen.

Seinen Antrag auf Ergänzung der Eintragung des Vorkaufsrechts zu Gunsten des Antragstellers hat dieser mit der im Testament vom 25.08.1951 getroffenen Anordnung begründet, dass der betroffene Grundbesitz zum Schätzpreis zu überlassen sei.

Das Grundbuchamt hat den Antrag mit Beschluss vom 31.01.2007 (Bl. 129 d. A.) zurückgewiesen, da nicht das Testament vom 25.08.1951 die Eintragungsgrundlage darstelle, sondern die Bewilligung in dem Auseinandersetzungsvertrag vom 10.01.1969.

Mit der dagegen gerichteten Beschwerde hat der Antragsteller die Auffassung vertreten, da die Eintragung des Vorkaufsrechts im Testament ausdrücklich vorgesehen sei, habe sie auch entsprechend der testamentarischen Anordnung und deshalb vollständig mit der Ergänzung "zum Schätzwert" zu erfolgen.

Nach Nichtabhilfe durch das Amtsgericht hat das Landgericht mit Beschluss vom 08.03.2007 (Bl. 140-142) die Beschwerde zurückgewiesen.

In der Begründung hat die Kammer auf die Begründung des Amtsgerichts verwiesen und zusätzlich ausgeführt, dass die Eintragung eines dinglichen Vorkaufsrechts in der Form des sog. preislimitierten Vorkaufsrechts unzulässig sei. Dem habe die Notarin bei der Vereinbarung des Vorkaufsrechts Rechnung getragen.

Mit seiner weiteren Beschwerde gegen diesen Beschluss rügt der Antragsteller, dass das Landgericht rechtsfehlerhaft nicht den Erblasserwillen berücksichtigt habe. Die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Schätzpreis habe auf Grund des entsprechenden Vermächtnisses bzw. der Auflage im Testament im Grundbuch eingetragen werden müssen. Die Vereinbarung des Vorkaufsrechts ohne Preislimitierung im Rahmen des Auseinandersetzungsvertrags sei durch die Notarin auch nicht absichtlich erfolgt, sondern versehentlich. Das Landgericht habe nicht berücksichtigt, dass durch die im Testament vorgesehene Preislimitierung eine Schädigung des Antragstellers dadurch, dass er zu einem überhöhten Kaufpreis in den Kaufvertrag eintreten müsse, so wie es ihm jetzt drohe, habe vermieden werden sollen.

Die gemäß § 80 Abs. 1 Satz 1 und 2 GBO formgerecht eingelegte und auch sonst zulässige weitere Beschwerde ist nicht begründet, da die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Rechts beruht (§§ 78 GBO, 546 ZPO).

Die von dem Antragsteller beantragte Ergänzung des eingetragenen Vorkaufsrechts scheitert bereits daran, dass der Antragsteller damit die Eintragung einer inhaltlich unzulässigen Eintragung im Sinn von § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO begehrt, weil das Grundbuch dann ein Recht mit einem rechtlich nicht zulässigen Inhalt verlautbaren würde.

Das dingliche Vorkaufsrecht gehört zu dem geschlossenen Kreis der dinglichen Belastungen und sein Inhalt ist in den §§ 1094 ff. BGB gesetzlich festgelegt. Abweichungen vom gesetzlichen Inhalt sind nur zulässig, soweit das Gesetz sie in den §§ 1094 ff., insbesondere nach § 1098 Abs. 1 BGB unter Verweisung auf die Vorschriften des schuldrechtlichen Vorkaufrechts zulässt. Es gilt also keine Vertragsfreiheit (Senat NJW-RR 1997, 1447 m. w. H.; Palandt/Bassenge: BGB, 66. Aufl., Überblick vor § 1094, Rdnr. 1), insbesondere sind erweiternde abweichende Vereinbarungen unzulässig. Während für das schuldrechtliche Vorkaufsrecht die Bestimmung des § 464 Abs. 2 BGB, wonach der Kauf zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Vorkaufsverpflichteten zu denselben Bedingungen zu Stande kommt, die der Verpflichtete mit dem Drittkäufer vereinbart hat, bei der Vereinbarung des Vorkaufsrechts abbedungen werden kann, gilt das nicht für das dingliche Vorkaufsrecht. Hier ist die Festlegung des Kaufpreises abweichend von dem mit dem Dritten Vereinbarten -sogenanntes preislimitiertes Vorkaufsrecht- unzulässig (RGZ 104, 122; BGH WM 1966, 891; BGH NJW 2001, 2883; BayObLG MittBayNot 1995, 460; Palandt/Bassenge, aaO., 1098, Rdnr. 2; Staudinger/Mader: BGB, 2002, Einl. zu §§ 1094 ff., Rdnr. 11; Westermann in Münchener Kommentar zum BGB, 4. Aufl., 2004, § 1094, Rdnr. 6; Meikel/Morvilius: Grundbuchrecht, 9. Aufl., Einleitung C 334).

Deshalb ist in dem Auseinandersetzungsvertrag vom 10.01.1969 auch keineswegs "versehentlich", wie der anwaltlich vertretene Antragsteller meint, die Aufnahme des Passus "zum Schätzpreis" unterblieben, da ein dingliches Vorkaufsrecht mit dieser Einschränkung nicht eintragungsfähig war und ist.

Nicht das Landgericht, sondern der Antragsteller verkennt auch die Bedeutung der zum Vorkaufsrecht getroffenen Anordnungen in dem Testament vom 25.08.1951. Auch wenn diese Anordnung im Sinn eines Vermächtnisses des Vorkaufsrechts (oder eines Ankaufsrechts wegen der vorgesehenen Preislimitierung, s. dazu die bereits zitierte Entscheidung des BGH aus 2001) für den Antragsteller auszulegen wäre, würde damit nur ein schuldrechtlicher Anspruch gegen die Miterbin C bzw. ihre Rechtsnachfolger begründet, § 2174 BGB. Für die Entstehung eines dinglichen Vorkaufsrechts ist aber die Einigung und Eintragung nach § 873 BGB erforderlich, wobei als Eintragungsgrundlage für das Grundbuchamt die Eintragungsbewilligung nach § 19 GBO maßgeblich ist. Eine Eintragungsbewilligung mit dem vom Antragsteller begehrten Inhalt liegt aber nicht vor. Zwar ist die vorliegende Eintragungsbewilligung in dem Auseinandersetzungsvertrag vom 10.01.1069 als verfahrensrechtliche Erklärung grundsätzlich der Auslegung zugänglich (Demharter: GBO, 25. Aufl., § 19, Rdnr. 28). Eine Auslegung mit dem vom Antragsteller gewünschten Inhalt der Preislimitierung scheitert jedoch daran, dass dann ein Vorkaufsrecht mit einem unzulässigen Inhalt bewilligt worden wäre, wie eingangs ausgeführt.

Die Entscheidung über die Gerichtskosten beruht auf § 131 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 KostO.

Einer Entscheidung über die außergerichtlichen Kosten bedurfte es nicht, da nicht mehrere Beteiligte mit einander widersprechenden Rechtspositionen vorhanden waren.

Die Festsetzung des Geschäftswertes erfolgte gemäß § 30 Abs. 2 KostO entsprechend der Wertfestsetzung durch das Landgericht.

Ende der Entscheidung

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