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2. Eine unzulässige sofortige weitere Beschwerde kann dadurch zulässig werden, dass auch die andere Seite sofortige weitere Beschwerde eingelegt hat und dadurch eine Überprüfung in der Hauptsache im Wege der nach wie vor zulässigen Anschlussrechtsbeschwerde möglich ist, für die es auf das Erreichen einer Mindestbeschwer nicht ankommt.

I.

Die Beteiligten sind die Mitglieder der sich aus dem Rubrum ergebenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei der Anlage handelt es sich um eine Appartementhotelanlage, die aus diversen Teileigentumseinheiten (Kaffeehaus, Laden, Restaurant, Hotelbar, Kegelbahn, Schwimmbad, Sauna und Solarium, Squashhalle, Geräteraum, Diskothek, Hotelbüro und Fitnessraum) sowie aus dem Sondereigentum an zahlreichen Wohnungen besteht. Der Antragsteller ist Eigentümer einer solchen Wohneinheit, dem Appartement .... Der Miteigentumsanteil des Antragstellers beträgt .../1000.

Der Errichtung der Anlage liegt die Teilungserklärung zugrunde, die am 25.09.1986 von dem Notar Dr. N1 in O1, Urkundenrolle Nr. .../1986, beurkundet worden ist. Nach III der Teilungserklärung sind die Bestimmungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und über die Verwaltung in der "Gemeinschaftsordnung" geregelt, die als Anlage 1 zu dieser Urkunde genommen wurde. Nach § 3 Ziffer 2 dieser Gemeinschaftsordnung tragen die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums die Eigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, soweit nicht nachfolgend etwas anderes bestimmt ist. In § 3 Ziffer 2 a ist bestimmt, dass die Kosten der Beheizung und der Warmwasserversorgung von den Eigentümern entsprechend dem Verbrauch getragen werden. Die Verbrauchsregistrierung erfolgt durch Wärme- und Warmwassermesser, die von der mit der Abrechnung beauftragten Firma montiert, justiert und abgelesen werden. Tatsächlich sind Wärmemessgeräte und Warmwasserzähler nur für die Teileigentumseinheiten, nicht jedoch für das Sondereigentum, die Wohnungen, installiert worden. Die Verteilung wurde seither zwischen den Teileigentümern nach Verbrauchsmessung und den Appartements nach Wohnfläche vorgenommen.

Die Anlage X ist darauf ausgerichtet, dass die Eigentümer der einzelnen Appartements diese an Hotel- und Feriengäste weiter vermieten. Die weit überwiegende Zahl der Eigentümer hat die touristische Vermarktung der Appartements der X GmbH & ... KG übertragen. Persönlich haftende Gesellschafterin ist die X GmbH. Die Appartementeigentümer sind Kommanditisten. Auch der Antragsteller hat der Kommanditgesellschaft angehört, ist aber im Jahre 1979 aus der Betreibergesellschaft ausgeschieden und bewirtschaftet sein Appartement in Eigenregie, wobei er es überwiegend selbst nutzt. Auch einige andere Appartementeigentümer bewirtschaften ihre Wohnung in Eigenregie. Die Betreibergesellschaft beschäftigt einen Hausmeister, der auch Leistungen für die Wohnungseigentümergemeinschaft erbringt, wofür anteilig Kosten von der Gemeinschaft übernommen werden. Ferner hält die Betreibergesellschaft in der Hotelanlage eine Rezeption vor. Diese Kosten sind früher nicht anteilig von der Wohnungseigentümergemeinschaft mitgetragen worden. Der erstmalige Ansatz für anteilige Rezeptionskosten in Höhe von 50.000,-- DM erfolgte im Wirtschaftsplan 2002, der am 04.11.2001 beschlossen wurde und unangefochten blieb. Auf das Protokoll dieser Eigentümerversammlung, Blatt 84 ff d. A., wird insoweit Bezug genommen.

Mit am 27.11.2002 beim Amtsgericht eingegangenem Antrag hat der Antragsteller mehrere Beschlüsse angefochten, die in der Wohnungseigentümerversammlung vom 02.11.2002 gefasst wurden. In dieser Versammlung wurde laut Protokoll, auf das ebenfalls verwiesen wird (Bl. 8 ff d. A.), unter Tagesordnungspunkt 07 die Wirtschaftsabrechnung 2001 mit einem Gesamtaufwand von 503.827,53 DM mehrheitlich genehmigt. In dieser Abrechnung waren anteilige Kosten für "Rezeption" enthalten. Unter Tagesordnungspunkt 17 wurde der Wirtschaftsplan für das Jahr 2003 netto ohne Mehrwertsteuer mit 248.814,-- EUR genehmigt. Dieser Wirtschaftsplan enthält die Position "Pforte/Rezeption" mit 29.000,-- EUR sowie "Strom n. Betr." mit 3.200,-- EUR. Weiter wurde in der Versammlung unter Tagesordnungspunkt 16 über Anträge des Antragstellers, der in der Versammlung nicht anwesend war, abgestimmt. Seine Anträge, sowohl die Heizkosten als auch die Kalt- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abzurechnen, wurden mit einer Gegenstimme abgelehnt.

Der Antragsteller hat die Auffassung vertreten, dass er für Kosten der Rezeption nicht anteilig aufzukommen habe, da diese ausschließlich im Interesse der Betreibergesellschaft anfielen. Er nehme die Dienste der Rezeption nicht in Anspruch. Ferner hat er die Position "Strom n. Betr." für nicht nachvollziehbar gehalten. Die Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 7 und 17 hat er deshalb unter den Gesichtspunkten, dass die Position "Pforte/Rezeption" bzw. "Appartementstrom" von ihm nicht zu tragen seien, angefochten. Ferner hat der Antragsteller die Auffassung vertreten, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nach der Heizkostenverordnung verpflichtet sei, den Einbau von Wärmemessgeräten und Warmwasserzählern vorzunehmen und verbrauchsabhängig abzurechnen. Von daher hat er die Ablehnung seines Antrages zu Tagesordnungspunkt 16 angefochten, allerdings nicht die Ablehnung zum Einbau von Kaltwasserzählern.

Der Antragsteller hat beantragt,

1. die Beschlüsse der im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft auf der Eigentümerversammlung vom 02.11.2002 zu den Tagesordnungspunkten 07 (Genehmigung der Wirtschaftsabrechnung 2001), 16 (ablehnender Beschluss über den Einbau von Wärmemessgeräten und Warmwasserzählern) und 17 (Beschluss über den Wirtschaftsplan 2003, den Instandhaltungsplan 2003 und Festsetzung des Hausgeldes ab 01.01.2003) für ungültig zu erklären und

2. die Antragsgegner zu verpflichten, gemeinsam mit dem Antragsteller zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs Wärmezähler oder Heizkostenverteiler und des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattungen für die Wohnungs- und Teileigentumseinheiten der im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft anzuschaffen, zu installieren und zu verwenden und demgemäß einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten gemäß den Bestimmungen der Heizkostenverordnung zuzustimmen.

Die Antragsgegner haben beantragt,

die Anträge zurückzuweisen.

Sie haben die Auffassung vertreten, dass die Heizkostenverordnung auf die Gemeinschaft nicht anzuwenden und die Durchführung der entsprechenden Maßnahmen wirtschaftlich unzumutbar sei. Die Antragsgegner haben ferner behauptet, dass durch die Rezeption auch Dienste für die Wohnungseigentümergemeinschaft erbracht würden, so dass die anteilige Heranziehung der Wohnungseigentümer sachgerecht sei.

Mit Beschluss vom 08.04.2003 (Bl. 134 ff d. A.), auf den gleichfalls Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht die Beschlüsse in der Eigentümerversammlung vom 02.11.2002 zu den Tagesordnungspunkten 07 und 17 insoweit für ungültig erklärt, als unter Position 20 des Wirtschaftsplans 2003 das Konto "Strom n. Betr. Appt." auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt wird sowie in der Genehmigung der Wirtschaftsabrechnung 2001 die bezeichnete Rechnungsposition auf die einzelnen Wohnungseigentümer aufgeteilt wird. Im Übrigen hat das Amtsgericht die Anträge des Antragstellers zurückgewiesen.

Gegen diesen Beschluss hat der Antragsteller sofortige Beschwerde eingelegt, mit der er seine zurückgewiesenen erstinstanzlichen Anträge weiter verfolgt hat. Er hat sein früheres Vorbringen wiederholt und zudem auf die von den Antragsgegnern erst im Beschwerdeverfahren vorgelegte Gemeinschaftsordnung hingewiesen, wonach die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten vorgesehen und damit bindend sei.

Der Antragsteller hat beantragt,

unter Abänderung des amtsgerichtlichen Beschlusses vom 08.04.2003

1. a) die Beschlüsse der im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft auf der Eigentümerversammlung vom 02.11.2002 zu den Tagesordnungspunkten 07 (Genehmigung der Wirtschaftsabrechnung 2001) und 17 (Beschluss über den Wirtschaftsplan 2003, den Instandhaltungsplan 2003 und die Festsetzung des Hausgeldes ab 01.01.2003) über den amtsgerichtlichen Beschluss hinaus auch insoweit für ungültig zu erklären, soweit der Antragsteller mit den Kosten der Position "Pforte/Rezeption" bzw. "Rezeption" belastet wird;

b) den Beschluss der im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft auf der Eigentümerversammlung vom 02.11.2002 zum Tagesordnungspunkt 16 (ablehnender Beschluss über den Einbau von Wärmemessgeräten und Warmwasserzählern) für ungültig zu erklären;

2. die Antragsgegner zu verpflichten, gemeinsam mit dem Antragsteller zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs Wärmezähler oder Heizkostenverteiler und des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattungen für die Wohnungs- und Teileigentumseinheiten der im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft anzuschaffen, zu installieren und zu verwenden und demgemäß einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten gemäß den Bestimmungen der Heizkostenverordnung zuzustimmen, soweit nicht bereits für bestimmte Teileigentumseinheiten derartige Ausstattungen geschaffen wurden und somit für diese Bereiche bereits eine verbrauchsabhängige Abrechnung erfolgt.

Die Antragsgegner haben den angefochtenen Beschluss verteidigt und beantragt,

die Beschwerde zurückzuweisen.

Durch den angefochtenen Beschluss (Bl. 200 ff d. A.), auf den ebenfalls verwiesen wird, hat das Landgericht auf die sofortige Beschwerde des Antragstellers den amtsgerichtlichen Beschluss abgeändert und über die bereits vom Amtsgericht für ungültig erklärten Wohnungseigentümerbeschlüsse hinaus den in der Eigentümerversammlung vom 02.11.2002 zu Tagesordnungspunkt 16 (ablehnender Beschluss über den Einbau von Wärmemessgeräten und Warmwasserzählern) gefassten Beschluss für nichtig erklärt. Weiter hat es die Antragsgegner verpflichtet, gemeinsam mit dem Antragsteller zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs Wärmezähler oder Heizkostenverteiler und des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattungen für die Wohnungs- und Teileigentumseinheiten der im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft anzuschaffen, zu installieren und zu verwenden und demgemäß eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten gemäß den Bestimmungen der Heizkostenverordnung durchzuführen. Im Übrigen hat es den Antrag und die weitergehende Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen.

Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, dass die Beschwerde des Antragstellers im Hinblick auf den ablehnenden Beschluss der Eigentümer zu Tagesordnungspunkt 16 der Versammlung vom 02.11.2002 begründet sei. Dieser Beschluss sei nicht nur für ungültig zu erklären, da es sich um einen vereinbarungsändernden Mehrheitsbeschluss handele, der mangels Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung sogar nichtig sei. Dies sei auch im Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG deklaratorisch festzustellen. Der Verpflichtungsantrag des Antragstellers sei ebenfalls begründet. Dies folge aus § 21 Abs. 4 WEG; nach dieser Vorschrift könne jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen entspreche. Nach der Regelung in der Gemeinschaftsordnung Ziffer 2a seien die Kosten der Beheizung und Warmwasserversorgung von den Eigentümern entsprechend dem Verbrauch zu tragen. Der Antragsteller könne verlangen, dass die Eigentümergemeinschaft die hierfür erforderlichen Schritte ergreife. Angesichts der klaren Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung komme der streitigen Frage der Anwendbarkeit der Heizkostenverordnung keine maßgebliche Bedeutung zu. Die Antragsgegner hätten allenfalls die Möglichkeit, eine die Gemeinschaftsordnung ändernde einstimmige Vereinbarung herbeizuführen und - wenn sich ein solches Einvernehmen nicht erzielen lasse - die fehlende Zustimmung etwa des Antragstellers durch gerichtliche Entscheidung herbeizuführen. Ein derartiger Antrag sei jedoch in diesem Verfahren nicht gestellt, so dass auch die Frage, ob die Einführung einer verbrauchsabhängigen Kostenverteilung gemäß der Gemeinschaftsordnung unverhältnismäßig hohe Kosten verursache, keiner weiteren Aufklärung und Prüfung bedürfe. Hinsichtlich der Umlegung der Kosten der Rezeption sei - so das Landgericht weiter - die sofortige Beschwerde des Antragstellers jedoch unbegründet. Insofern würden die angefochtenen Wohnungseigentümerbeschlüsse ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Bei der vorliegenden Appartementhotelanlage stehe die Nutzung durch die jeweiligen Mieter und Gäste und nicht durch einzelne Eigentümer im Vordergrund. Die Betreibergesellschaft, die auch die Rezeption stelle und die entsprechenden Bediensteten beschäftige, verfüge über keine eigenen Hotelzimmer, sondern für diese Zwecke stünden ausschließlich die zur Vermietung frei gegebenen Eigentumswohnungen zur Verfügung. Von der Rezeption würden auch Leistungen für die Wohnungseigentümergemeinschaft erbracht werden. Den Nutzen von dieser Rezeption hätten nicht nur diejenigen Wohnungseigentümer, die die Vermietung ihrer Appartements der Betreibergesellschaft überlassen hätten. Daran würde sich nichts dadurch ändern, dass der Antragsteller sein Appartement selber nutze. Auch hinsichtlich des Umfangs der danach zu tragenden Kosten seien die Eigentümerbeschlüsse nicht zu beanstanden.

Gegen diesen am 26.04.2004 zugestellten Beschluss haben die Antragsgegner mit am 06.05.2004 beim Landgericht eingegangenem Schriftsatz sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Sie haben diese sofortige weitere Beschwerde mit Schriftsätzen vom 11.06.2004 (Bl. 252 ff d. A.) und 20.07.2004 (Bl. 270 ff d. A.) und 01.10.2004 (Bl. 273 ff d. A.), auf deren Einzelheiten verwiesen wird, begründet. Im Wesentlichen rügen sie die Rechtsanwendung durch das Landgericht. Sie sind der Auffassung, dass es keiner Änderung der Gemeinschaftsordnung für die bislang angewendete Kostenverteilung bedürfe, weil diese seit der Errichtung der Anlage schon in geänderter Weise Anwendung gefunden habe. Angesichts der vorliegenden Umstände bedürfe es also weder einer die Gemeinschaftsordnung abändernden einstimmigen Vereinbarung aller Wohnungseigentümer noch der Herbeiführung der fehlenden Zustimmung des Antragstellers und/oder weiterer Wohnungseigentümer per gerichtlicher Entscheidung.

Die Antragsgegner beantragen,

den Beschluss des Landgerichts Fulda vom 02. April 2004 insoweit aufzuheben, als der in der Eigentümerversammlung vom 02.11.2002 zu TOP 16 gefasste ablehnende Beschluss über den Einbau von Wärmemessgeräten und Warmwasserzählern für nichtig erklärt worden sei.

Auch der Antragsteller hat gegen den ihm am 23.04.2004 zugestellten Beschluss mit am 05.06.2004 beim Oberlandesgericht eingegangenem Schriftsatz sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Er hat diese mit Schriftsatz vom 10.06.2004 (Bl. 264 ff d. A.), auf den ebenfalls verwiesen wird, im Einzelnen begründet. Er rügt, dass das Landgericht übersehen habe, dass die Personalkosten für die Vorhaltung der Rezeption keine Kosten des Gemeinschaftseigentums seien. Die Teilungserklärung sehe eine Rezeption als gemeinschaftliche Einrichtung nicht vor. Es gebe weder eine Vereinbarung noch einen bestandskräftigen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft darüber, eine Rezeption einzurichten und vorzuhalten. Dafür existiere auch keine gesetzliche Grundlage. Im Übrigen sei es auch rechtsfehlerhaft, dass das Landgericht den maßgeblichen Sachverhalt nicht genügend aufgeklärt habe, soweit es seiner Entscheidung zugrunde gelegt habe, dass die Rezeption den Schließ- und Sicherheitsdienst für das Gebäude sowie Leistungen für die Brandsicherheit erbringe. Dem sei der Antragsteller bereits in den Tatsacheninstanzen entgegengetreten. Hinsichtlich des Umfangs der Kosten habe sich das Landgericht ohne nähere Sachprüfung den Angaben der Verwaltung angeschlossen. Nachvollziehbare Verteilungskriterien würden nicht bestehen.

Er beantragt,

unter Abänderung des Beschlusses des Landgerichts Fulda vom 02.04.2004 zum Aktenzeichen 5 T 154/03 die Beschlüsse der im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft auf der Eigentümerversammlung vom 02.11.2002 zu den Tagesordnungspunkten 07 (Genehmigung der Wirtschaftsabrechnung 2001) und 17 (Beschluss über den Wirtschaftsplan 2003, den Instandhaltungsplan 2003 und Festsetzung des Hausgeldes ab 01.01.2003) über den landgerichtlichen Beschluss hinaus auch insoweit für ungültig zu erklären, als dort der Antragsteller mit den Kosten der Position "Pforte/Rezeption" bzw. "Rezeption" belastet werde.

Die Antragsgegner treten der sofortigen weiteren Beschwerde des Antragstellers entgegen und beantragen,

den in der Beschwerdeschrift vom 10.06.2004 gestellten Antrag abzuweisen.

II.

1. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie hat jedoch in der Hauptsache - mit Ausnahme dessen, dass der angefochtene Wohnungseigentümerbeschluss nicht nichtig, sondern für ungültig zu erklären ist, wie es sich aus dem Tenor ergibt - keinen Erfolg.

Der angefochtene Beschluss beruht insoweit nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin er durch den Senat als Rechtsbeschwerdegericht lediglich zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO.

Dabei geht der Senat zunächst allerdings entgegen der ausdrücklichen Antragsformulierung der anwaltlich vertretenen Antragsgegner im Schriftsatz vom 06.05.2004 unter Berücksichtigung der Antragsbegründung im Wege der Antragsauslegung (vgl. dazu Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., Vor §§ 43 ff Rz. 42; Staudinger/Wenzel, BGB, Stand Juli 2005, Vorbem zu §§ 43 ff WEG Rz. 23 ff; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 44 Rz. 34, jeweils m. w. N.) davon aus, dass mit der sofortigen weiteren Beschwerde nicht lediglich die deklaratorische Erklärung der Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses zu Tagesordnungspunkt 16 der Eigentümerversammlung vom 02.11.2002 im angefochtenen landgerichtlichen Beschluss angegriffen wird, sondern auch die in diesem Zusammenhang durch das Gericht ausgesprochene Verpflichtung der Antragsgegner. Eine Aufrechterhaltung des Negativbeschlusses der Wohnungseigentümer vom 02.11.2002 könnte gegenüber der nachfolgenden gerichtlichen Verpflichtung keine Sperrwirkung entfalten. Es wäre dann schon zweifelhaft, welches Rechtsschutzbedürfnis die Antragsgegner an der diesbezüglichen eingeschränkten Abänderung des landgerichtlichen Beschlusses - angesichts der dann entgegen stehenden rechtskräftigen Verpflichtung der Antragsgegner - haben könnten. Aus der Antragsbegründung kann denn auch entnommen werden, dass die Antragsgegner die Verpflichtung zur Schaffung der Voraussetzungen einer verbrauchsabhängigen Kostenverteilung angreifen wollen.

Der rechtliche Ausgangspunkt des Landgerichts, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 02.11.2002 zu Tagesordnungspunkt 16, mit dem der Antrag des Antragstellers auf verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten abgelehnt wurde, als sogenannte Negativentscheidung Beschlussqualität habe und der Anfechtung gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG unterliege, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Dies wird von der weiteren Beschwerde der Antragsgegner auch nicht in Abrede gestellt.

Rechtsfehlerhaft hat das Landgericht allerdings den bezeichneten Eigentümerbeschluss mit der Begründung als nichtig angesehen, dass es der Eigentümerversammlung insoweit an der Beschlusskompetenz fehle, weil es sich um einen vereinbarungsändernden Mehrheitsbeschluss handele. Das Landgericht hat nämlich selber zu Recht an anderer Stelle des angefochtenen Beschlusses (Seite 10 unten, 11 oben) ausgeführt, dass der Antragsteller eine Verwaltung verlangen könne, die den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer entspreche und hier auch ein Rechtsschutzinteresse daran bestehe, dieses Begehren gerichtlich durchzusetzen, weil die Eigentümerversammlung das entsprechende Ansinnen des Antragstellers bereits abgelehnt habe. Es ist in der Tat so, dass ein Wohnungseigentümer grundsätzlich gemäß § 21 Abs. 4 WEG eine Verwaltung verlangen kann, die den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer entspricht. Bevor ein Wohnungseigentümer dann aber die übrigen Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG gerichtlich in Anspruch nimmt, muss er grundsätzlich erst versuchen, einen entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer herbeizuführen (vgl. dazu Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 21 Rz. 34; Staudinger/Wenzel, a.a.O., Vorbem zu §§ 43 ff WEG Rz. 61; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21 Rz. 88, jeweils m. w. N.). Ausgehend hiervon kann der Wohnungseigentümerversammlung zur Beschlussfassung über einen derartigen - erforderlichen - Antrag eines Wohnungseigentümers auch nicht die Beschlusskompetenz fehlen, auch wenn die Gemeinschaft - wie hier - ablehnt, eine vereinbarungsgemäße Regelung zu treffen. Der ablehnende Beschluss kann allenfalls wegen Verstoßes gegen Regelungen der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung oder sonstiger Vereinbarungen der Wohnungseigentümer anfechtbar sein. Im Ergebnis ist ja auch durch den angefochtenen Beschluss keine von der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung abweichende Regelung erstmalig getroffen worden, sondern lediglich ein Antrag abgelehnt worden, die Voraussetzungen für eine vereinbarungsgemäße Verwaltung zu schaffen. Damit ist auch - wovon das Landgericht wohl ausgeht - keine von der Gemeinschaftsordnung abweichende Änderung des Verteilungsschlüssels beschlossen worden, was tatsächlich einer Vereinbarung bedürfte (vgl. dazu etwa Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 21 Rz. 18; Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 WEG Rz. 266; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 16 Rz. 119; Riecke/Schmid, WEG, § 3 HeizkostenV Rz. 12).

Der angefochtene Wohnungseigentümerbeschluss zu Tagesordnungspunkt 16 der Versammlung vom 02.11.2002 ist angesichts dessen also nicht als nichtig anzusehen. Damit ist ein Erfolg der sofortigen weiteren Beschwerde der Antragsgegner in der Hauptsache jedoch nicht verbunden. Der bezeichnete Eigentümerbeschluss ist nämlich auf die rechtzeitige Anfechtung des Antragstellers im vorliegenden Verfahren für ungültig zu erklären, was der Senat im Tenor klargestellt hat.

In der Sache zu Recht hat das Landgericht nämlich im Rahmen des Verpflichtungsantrages des Antragstellers ausgeführt, dass diesem ein Anspruch auf Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nach den Vereinbarungen der in der Teilungserklärung enthaltenen Gemeinschaftsordnung zusteht. Grundsätzlich ist bei der Auslegung der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung nur auf den Wortlaut und Sinn des im Grundbuch Eingetragenen abzustellen, und zwar so, wie sie sich für den unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung ergibt. Damit kommt es bei der Auslegung nicht auf den Willen des Erklärenden an, sondern auf das, was jeder gegenwärtige und zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. etwa Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 53; Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 10 WEG Rz. 116; Palandt/Bassenge, BGB, 65. Aufl., § 10 WEG Rz. 8; Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 10 Rz. 44; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 10 Rz. 15, jeweils m. w. N.). Ebenfalls unerheblich ist in diesem Zusammenhang, was der beurkundende Notar bei Abfassung der Teilungserklärung beabsichtigte (vgl. Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 10 WEG Rz. 116; Riecke/Elzer, a.a.O., § 3 Rz. 38). Diese Auslegung hat das Rechtsbeschwerdegericht selbstständig ohne Bindung an die Auffassung der Vorinstanzen vorzunehmen (vgl. auch hierzu Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 87; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45 Rz. 41, jeweils m. w. N.).

Vorliegend ist in der Teilungserklärung der notariellen Urkunde vom 25.09.1986 unter Ziffer III das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander in der bezeichneten Gemeinschaftsordnung geregelt worden, die der Urkunde anliegt. Es wird unter ausdrücklicher Bezugnahme auf Ziffer II der Urkunde die Geltung dieser Gemeinschaftsordnung für die Wohnungseigentümer geregelt und die ziffernmäßig genau bezeichneten Teileigentümer davon ausgenommen. Damit ist die Gemeinschaftsordnung zum Gegenstand des Sondereigentums geworden, wie es in der Gemeinschaftsordnung vor § 1 dann ausdrücklich nochmals ausgeführt ist. Die umfänglichen Ausführungen der Antragsgegner dazu, dass diese Gemeinschaftsordnung über die vorliegende Wohnungseigentümergemeinschaft gar nicht hätte einschlägig sein sollen, ist nach den obigen Grundsätzen unbeachtlich, da die angesprochenen Gesichtspunkte aus der Urkunde nicht ersichtlich werden. Im Gegenteil zeigt die beschriebene konkrete Bezugnahme auf die Teileigentümer der Ziffer III der Teilungserklärung, dass sie gerade für die konkreten Verhältnisse dieser Wohnungseigentümergemeinschaft Anwendung finden sollte. Dass in § 3 Ziffer 2c von "Bungalows" die Rede ist und für diese eine Kostenregelung getroffen worden ist, würde hierfür keineswegs ausreichen. Auf den Inhalt von Kaufverträgen, behördlichen Unterlagen mit Ausnahme der Abgeschlossenheitsbescheinigung, sonstigen Urkunden, deren Inhalt in die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nicht ausdrücklich mit einbezogen werden, oder die Entstehungsgeschichte der Anlage kommt es in diesem Zusammenhang nicht an, weil ein Sondernachfolger sich über den Rechtsinhalt anhand des Grundbuches orientieren können muss (vgl. dazu im Einzelnen Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 10 WEG Rz. 116, mit vielfältigen weiteren Nachweisen). Die unter Ziffer IV der Teilungserklärung enthaltene Eintragungsbewilligung, auf den der Eintragungsvermerk im Grundbuch allgemein Bezug nimmt, beinhaltet auch diese Gemeinschaftsordnung, auch wenn darin lediglich von Ziffer II der Urkunde die Rede ist. Ohnehin ergäbe die Regelung in der notariellen Urkunde unter den Ziffern II. bis IV. ansonsten keinen Sinn. Jedenfalls nimmt der Eintragungsvermerk im Grundbuch hinsichtlich Gegenstandes und Inhaltes des Sondereigentums auf die Bewilligung vom 25.09.1986 Bezug; auf die diesbezügliche Regelung ("Inhalt des Sondereigentums") wird in der bezeichneten Gemeinschaftsordnung ausdrücklich hingewiesen (vgl. dort vor § 1).

Diese Gemeinschaftsordnung ist mithin hier für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander maßgebend. Dort findet sich, wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, unter § 3 Ziffer 2 a die Regelung, dass die Kosten der Beheizung und der Warmwasserversorgung von den Eigentümern entsprechend dem Verbrauch getragen werden und die Verbrauchsregistrierung durch Wärme- und Warmwassermesser erfolgt. Da die Regelung nach Ziffer III der notariellen Urkunde für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gilt, bedarf es auch keiner ausdrücklichen Erwähnung dahingehend, dass sie für alle Wohnungen Anwendung zu finden hat, wie die weitere Beschwerde offensichtlich meint. Auf eine entsprechende Vorgehensweise hat dann auch der Antragsteller grundsätzlich einen Anspruch, § 21 Abs. 4 WEG, weil sie Gegenstand einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer ist, §§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 4 WEG.

Es ist nochmals festzuhalten, dass es nach den oben beschriebenen Grundsätzen für die Auslegung dieser Klausel auf die sich nicht aus der Urkunde ergebenden Umstände nicht ankommt, also auch nicht darauf, was mit der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung bezweckt worden war, was Gegenstand anderer Vertragsverhältnisse war oder ob und inwieweit überhaupt einzelne oder Erst- oder Zweiterwerber von der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung überhaupt Kenntnis genommen haben. Diese Gesichtspunkte wären auch für eine vom beschriebenen Inhalt der Gemeinschaftsordnung abweichende ergänzende Auslegung nicht hinreichend.

Durch eine langjährige anderweitige Handhabung der Eigentümer ist noch keine Änderung der Teilungserklärung erfolgt. Die langjährig geübte Praxis ersetzt unabhängig von ihrer Dauer allenfalls dann eine förmliche Abänderungsvereinbarung, wenn feststeht, dass sämtliche Wohnungseigentümer sie in dem Bewusstsein vornehmen, die Regelung in der Gemeinschaftsordnung zu ändern und durch eine neue zu ersetzen (vgl. auch Senat, Beschluss vom 08.02.2005, 20 W 231/01, OLGR 2005, 783 m. w. N.). Es fehlt an hinreichenden Anhaltspunkten, dass diese engen Voraussetzungen vorliegend erfüllt sein könnten. Dagegen spricht bereits die nicht unerhebliche Größe der Eigentümergemeinschaft mit den vielfältigen unterschiedlichen Miteigentumseinheiten. Überdies würde dieser Abänderungsvereinbarung auch bereits entgegenstehen, dass die Antragsgegner in den Tatsacheninstanzen noch im Schriftsatz vom 03.02.2004, Seite 2, ausgeführt hatten, dass etwa die Käufer keine Kenntnis von der "unkorrekten" Teilungserklärung erhalten hätten. Ohnehin wäre die Frage, ob die Teilungserklärung durch allseitige Vereinbarung geändert wurde, was das Landgericht abgelehnt hat (vgl. Seite 10 des angefochtenen Beschlusses), eine Tatfrage, die durch das Rechtsbeschwerdegericht lediglich sehr eingeschränkt, nämlich auf Rechtsfehler hin, zu überprüfen wäre (vgl. auch Senat, Beschluss vom 06.05.2004, 20 W 33/02, mit weiteren Nachweisen). Solche wären nicht ersichtlich und auch von der Rechtsbeschwerde nicht konkret aufgezeigt. Aus diesen Gründen fehlt es vorliegend auch an tragfähigen Anhaltspunkten dafür, einen Vertrauensschutz der Wohnungseigentümer durch eine langjährige Anwendung anzunehmen (vgl. dazu Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 WEG Rz. 266). Lediglich am Rande ist allerdings zu vermerken, dass selbst die Antragsgegner in anderem Zusammenhang, nämlich im Hinblick auf die Rezeptionskosten, eine konkludente Vereinbarung durch eine langjährige Übung als "abwegig" bezeichnet haben (vgl. den Schriftsatz vom 20.07.2004, Seite 2).

Eine diese die Gemeinschaftsordnung abändernde Vereinbarung ergibt sich auch nicht aus anderen Umständen. Hinreichend konkrete und tragfähige Gesichtspunkte sind dazu in den Tatsacheninstanzen nicht vorgetragen worden. Noch im weiteren Beschwerdeverfahren vor dem Senat haben die Antragsgegner im Schriftsatz vom 11.06.2004, Seite 3, ausgeführt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft vom Beginn ihres Bestehens im Jahr 1986 an keinen Beschluss über die Kosten der Beheizung und Warmwasserversorgung gefasst hätte und die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Regelung nie umgesetzt worden sei. Erstmalig im Schriftsatz vom 01.10.2004, Seite 5, haben die Antragsgegner dann ausführen lassen, dass es im Jahr 1989 zu einem Beschluss dahingehend gekommen sei, dass der Einbau von Wärmemessgeräten abgelehnt worden sei. Abgesehen davon, dass dieses Vorbringen widersprüchlich erscheint, würde es sich bei der letztgenannten Behauptung um ein im Rechtsbeschwerdeverfahren neues Sachvorbringen handeln, das vom Senat als Rechtsbeschwerdegericht nicht mehr zu berücksichtigen wäre (vgl. Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45 Rz. 40; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 85, jeweils m. w. N.). Überdies wäre das Vorbringen auch unzureichend. Wollte man diesem Beschluss - wie offensichtlich die Antragsgegner - eine vereinbarungsändernde Wirkung beimessen, so wäre er nämlich jedenfalls nichtig (vgl. die obigen Nachweise; vgl. zusätzlich Riecke/Schmid, a.a.O., § 3 HeizkostenV Rz. 12). Unabhängig von der Frage, ob in einem Beschluss, an dem sämtliche Wohnungseigentümer teilgenommen haben, überhaupt eine Vereinbarung in diesem Sinne gesehen werden könnte, wäre dies hier gar nicht vorgetragen. Die Antragsgegner haben dazu lediglich ausgeführt, dass es sich um einen einstimmigen Beschluss gehandelt habe. Die zitierte Regelung in der Gemeinschaftsordnung in § 3 Ziffer 2a enthält hinsichtlich der Festlegung der verbrauchsabhängigen Abrechnung keine Öffnungsklausel. Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht auch festgestellt, dass es angesichts dieser Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung auf die zwischen den Beteiligten umstrittene Frage, ob die Heizkostenverordnung (ansonsten) für die verfahrensgegenständliche Liegenschaft anwendbar wäre, nicht mehr ankommt.

Ebenfalls zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass die Einwendungen der Antragsgegner dahingehend, dass durch die Einführung der verbrauchsabhängigen Kostenverteilung nach der Gemeinschaftsordnung vorliegend unverhältnismäßig hohe Kosten entstehen würden, worüber die Beteiligten in den Tatsacheninstanzen gestritten haben und worauf sich auch die weitere Beschwerde nun wieder beruft, im vorliegenden Verfahren nicht zu prüfen sind. Einer diesbezüglichen Aufklärung des streitigen Sachverhaltes bedarf es mithin nicht. Die Antragsgegner könnten gestützt auf diesen Einwand allenfalls einen Anspruch auf Änderung der Vereinbarungen der Gemeinschaftsordnung herleiten, wobei das Landgericht allerdings bereits zu Recht darauf hingewiesen hat, dass ein solcher Fall auf Ausnahmefälle beschränkt und an enge Voraussetzungen geknüpft ist. Gleiches gilt für den weiteren Einwand der Antragsgegner, dass die Eigentumsanlage anders als in der Teilungserklärung vorgesehen bzw. nicht vollständig errichtet worden sei, also der den Vereinbarungen zugrunde liegenden Verhältnissen nicht mehr entspreche (vgl. dazu etwa Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 WEG Rz. 270; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 16 Rz. 119, jeweils m. w. N.; für die Kosten nach der Heizkostenverordnung vgl. auch Niedenführ/Schulze, a.a.O., HeizkostenV Rz. 16; BayObLG WuM 1993, 298). Es kann dahinstehen, ob ein solcher Anspruch in einem Verfahren, insbesondere einem - wie hier auch - Beschlussanfechtungsverfahren, überhaupt einredeweise geltend gemacht werden könnte (vgl. dazu BGHZ 130, 304, 312; OLG Celle NZM 1998, 577; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 42; Riecke/Elzer, a.a.O., § 10 Rz. 204; vgl. auch Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 WEG Rz. 274, je m. w. N.). Dies erscheint allerdings bereits deshalb zweifelhaft, weil die in der Gemeinschaftsordnung mit Vereinbarungscharakter getroffene Regelung grundsätzlich gilt, solange sie nicht durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer - oder eben durch eine sie ersetzende gerichtliche Entscheidung - abgeändert worden ist; ein Eigentümerbeschluss kann immer nur daran gemessen werden, was in der Gemeinschaft zum Zeitpunkt der Beschlussfassung gilt (vgl. BGHZ 130, 304, 312; KG WuM 1992, 560; Briesemeister FGPrax 1998, 131, je m. w. N.). Jedenfalls hat aber das Landgericht zu Recht darauf hingewiesen, dass die Antragsgegner einen derartigen konkreten Anspruch auf Abänderung der Gemeinschaftsordnung im vorliegenden Verfahren gerade nicht geltend gemacht haben. Die weitere Beschwerde rügt insoweit auch keine Rechtsfehler des landgerichtlichen Beschlusses. Im Gegenteil haben die anwaltlich vertretenen Antragsgegner noch im Schriftsatz vom 11.06.2004, Seiten 3 und 5, ausdrücklich ausgeführt, dass es keiner Änderung der Gemeinschaftsordnung bedürfe. Daraus wird hinreichend deutlich, dass die Antragsgegner einen derartigen Anspruch hier (nach wie vor) nicht geltend machen, abgesehen davon, dass auch gar nicht klar wäre, von wem und gegen wen dieser Anspruch zu richten wäre, was die Antragsgegner denn auch selber an der letztgenannten Zitatstelle offen lassen. Offensichtlich ist insoweit noch gar keine Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft erfolgt. Ein abstrakt bestehender Änderungsanspruch würde überdies noch nichts darüber aussagen, wie denn nun eine Änderung der Gemeinschaftsordnung inhaltlich aussehen sollte. Ggf. ist dies also in einem gesonderten Verfahren geltend zu machen.

Ausgehend von diesen Erwägungen hat das Landgericht dann auch rechtlich zutreffend dem Verpflichtungsantrag des Antragstellers stattgegeben. Dieser rechtfertigt sich - wie oben bereits dargelegt - aus § 21 Abs. 4 WEG. Aus den oben aufgeführten Gründen kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass seine Geltendmachung etwa gegen Treu und Glauben verstoßen würde. Konkrete Einwendungen hiergegen werden - mit Ausnahme der bereits im Rahmen der Beschlussanfechtung erhobenen Einwände, die auch hier nicht greifen - von der weiteren Beschwerde nicht erhoben.

2. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers ist als solche gemäß § 45 Abs. 1 WEG an sich unzulässig, da sich nicht feststellen lässt, dass der Wert des Gegenstandes der weiteren Beschwerde in Höhe von 750,-- EUR überschritten wird. Im Beschlussanfechtungsverfahren bestimmt sich der Wert des Beschwerdegegenstandes nämlich ausschließlich nach dem vermögenswerten Interesse des Beschwerdeführers (hier: des Antragstellers) an der Änderung der angefochtenen Entscheidung. Bei der Anfechtung der Genehmigung der Jahresabrechnung kommt es für den Beschwerdewert damit darauf an, was der Beschwerdeführer bei der nach seiner Auffassung richtigen Abrechnung erspart (vgl. dazu Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 45 WEG Rz. 12 m. w. N.). Gleiches gilt für den Wirtschaftsplan. Da vorliegend im Verfahren der weiteren Beschwerde lediglich noch die Positionen "Rezeption" bzw. "Pforte/Rezeption" verfahrensgegenständlich sind, wird der Wert des Gegenstandes der weiteren Beschwerde von 750,-- EUR jedenfalls nach Aktenlage nicht erreicht.

Letztendlich kann diese Frage aber im Ergebnis dahinstehen. Grundsätzlich wird die unzulässige sofortige weitere Beschwerde dadurch zulässig, dass auch die andere Seite sofortige weitere Beschwerde eingelegt hat und dadurch eine Überprüfung in der Hauptsache im Wege der nach wie vor zulässigen Anschlussrechtsbeschwerde möglich ist, für die es auf das Erreichen einer Mindestbeschwer nicht ankommt (vgl. dazu etwa BGH NJW 1995, 2036; Riecke/Abramenko, a.a.O., § 45 Rz. 13; Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 45 WEG Rz. 24, 25, 36). So liegt der Fall hier.

Insoweit ist die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers als Anschlussbeschwerde auch in der Sache begründet. Rechtsfehlerhaft hat das Landgericht die noch verfahrensgegenständlichen Anfechtungsanträge des Antragstellers zurückgewiesen.

Es ist schon nicht ersichtlich, dass vorliegend die Kosten der Rezeption als solche nach § 16 Abs. 2 WEG von den Wohnungseigentümern zu tragen wären und diese Position mithin in die Jahresabrechnung bzw. den Wirtschaftsplan mit aufzunehmen wäre. Zu § 16 Abs. 2 WEG gehören zwar die Kosten des Betriebs sonstiger im Gemeinschaftseigentum stehender Einrichtungen (Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 Rz. 158), wozu die Beteiligten hier unterschiedlich vortragen. Da § 16 WEG aber nur das Gemeinschaftseigentum betrifft, gehören zu den Lasten und Kosten, die gemäß Abs. 2 dieser Vorschrift von den Wohnungseigentümern gemeinsam zu tragen sind, jedenfalls nicht diejenigen, die ein einzelnes Sondereigentum bzw. den Gebrauch des Sondereigentums betreffen, es sei denn, die Wohnungseigentümergemeinschaft ist hier aufgrund besonderer gesetzlicher oder vertraglicher Regelung verpflichtet (Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 Rz. 183). Eine dementsprechende Regelung findet sich nicht in der Gemeinschaftsordnung. Das von der weiteren Beschwerde angeführte Argument der steuerlichen Förderung der Anlage ändert daran nichts; auf die obigen Ausführungen zu den Auslegungsgrundsätzen wird Bezug genommen.

Die Antragsgegner können sich hierfür auch nicht auf die zitierte Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 17.11.1987 berufen. Danach sind Gemeinschaftseinrichtungen nicht nur solche, die allen Wohnungseigentümern zu dienen bestimmt und geeignet sind, sondern - bezogen auf den von diesem Gericht entschiedenen Fall - auch solche Einrichtungen, die sowohl den Belangen und Interessen der Wohnungseigentümer als auch denen des Hotelkomplexes dienen. Dies beruhte jedoch auf den Eigenarten der dortigen Fallgestaltung. In einem anderen Fall hat das gleiche Gericht (vgl. BayObLG NZM 2001, 1142) demgegenüber festgestellt, dass in einer Jahresabrechnung oder einem Wirtschaftsplan Kosten einer Rezeption dann nicht eingestellt werden dürfen, wenn diese nur die Betriebsgesellschaft, nicht aber die Wohnanlage als solche betreffen; die Umlegung ist danach nicht zulässig, wenn nicht sämtliche Wohnungseigentümer auch Mitglieder der Betriebsgesellschaft sind. Letzteres wäre vorliegend nicht der Fall. Es mag zwar sein, dass auch hier - wie in der erstzitierten Entscheidung - Wohnungen und Hotel als funktionale Einheit konzipiert waren. Die in dieser Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts in diesem Zusammenhang allerdings in Bezug genommenen Regelungen in der dortigen Gemeinschaftsordnung existieren hier nicht. Auch eine konkrete Beschlussregelung der Wohnungseigentümer, die die Umlegung dieser Kosten im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander rechtfertigen könnte, ist nicht ersichtlich. Zwar haben die Antragsgegner auf einen Beschluss aus dem Jahr 2001 Bezug genommen. Zu Recht hat der Antragsteller jedoch darauf hingewiesen, dass es sich hierbei lediglich um die Regelung im Wirtschaftsplan 2002 gemäß dem vorgelegten Protokoll der Eigentümerversammlung vom 04.11.2001 handeln könne. Dem sind die Antragsgegner nicht entgegen getreten. Eine derartige Aufnahme der Position in den Wirtschaftsplan, mag sie auch bestandskräftig sein, hat jedoch kein Präjudiz dafür, dass eine entsprechende Umlegung in der Jahresabrechnung 2001 bzw. den nachfolgenden Wirtschaftsplan für das Jahr 2003 zulässig ist.

Letztendlich können diese Fragen hier dahinstehen. Die Aufnahme der Kostenpositionen in Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan ist bereits deshalb unzulässig, weil die Darstellung dieser Kosten nach Grund und Höhe danach nicht nachvollziehbar ist. Dies rügt die weitere Beschwerde zu Recht. Einnahmen und Ausgaben dürfen im Prinzip nicht in globalen Beträgen angegeben werden. Eine Aufschlüsselung ist jedenfalls insoweit erforderlich, als es einem berechtigten Informationsbedürfnis entspricht (vgl. Senat, Beschluss vom 08.02.2005, 20 W 231/01). Kostenpositionen dürfen nur nach dieser Maßgabe zusammengefasst werden; ihre Berechtigung muss sich überprüfen lassen, auch wenn hier grundsätzlich kein kleinlicher Maßstab anzulegen ist (vgl. Staudinger/Bub, a.a.0., § 28 WEG Rz. 124, 380; Bärmann/Pick/Merle, a.a.0., § 28 Rz. 16, 73; Köhler/Bassenge, Anwaltshandbuch Wohnungseigentumsrecht, Teil 7 Rz. 115).

Vorliegend hat der Antragsteller bereits in den Tatsacheninstanzen mehrfach gerügt, dass die Höhe der insoweit in Ansatz gebrachten Pauschalbeträge nach Abrechnung und Wirtschaftsplan nicht nachvollziehbar sei. Dies ist in der Tat der nicht Fall. Nachdem die Antragsgegner zunächst in der Antragserwiderung vorgetragen hatten, es handele sich um Anteile für die Zurverfügungstellung der vermieteten Fläche, Reinigung der Fläche, Beleuchtung, Möblierung und Instandhaltung, Zurverfügungstellung einer Telefonanlage und Dienstleistungen des Personals, scheint die Äußerung der Verwalterin im Termin vom 07.11.2003 vor dem Landgericht, auf die der angefochtene Beschluss Bezug nimmt, dafür zu sprechen, dass lediglich Personalkosten umfasst sind. Gleiches gilt für die sich aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 04.11.2001 - allerdings im Hinblick auf den hier nicht verfahrensgegenständlichen Wirtschaftsplan 2002 - ersichtlichen Erörterungen dieser Kosten. Würde es sich insoweit um unterschiedliche Kostenpositionen (anteilige Personal- und Sachkosten) handeln, wäre jedenfalls eine Aufschlüsselung erforderlich. Darüber hinaus ist in keiner Weise ersichtlich, welche Anteile von welchen Kosten den Wohnungseigentümern in Ansatz gebracht werden. Die Feststellungen des Landgerichts, dass von Kosten der Rezeption von ca. 250.000,-- DM jährlich ca. 50.000,-- DM der Wohnungseigentümergemeinschaft in Rechnung gestellt worden seien (tatsächlich sind dies 55.020,-- DM netto und 63.823,20 DM brutto), sind nicht hinreichend, um entsprechende konkrete Ausgaben für die Wohnungseigentümer transparent zu machen. Gleiches gilt für den Wirtschaftsplan 2003, wo ein gänzlich anderer Betrag in Ansatz gebracht wird, der sich in gleicher Weise nicht nachvollziehen lässt. Der bloße Umstand, dass auf den einzelnen Wohnungseigentümer lediglich verhältnismäßig geringfügige Beträge entfallen, worauf das Landgericht abgestellt hat, kann in diesem Zusammenhang nicht dazu führen, nicht hinreichend aufgeschlüsselte Jahresabrechnungen bzw. Wirtschaftspläne zu rechtfertigen.

Auch im Hinblick auf die Darstellung der Höhe der umgelegten Kosten in Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan bedurfte es einer weiteren Sachaufklärung nicht. Die Jahresabrechnung ist in einer so übersichtlichen Form vorzulegen, dass ein durchschnittlicher Wohnungseigentümer ohne große Mühe eine Übersicht über die tatsächlich angefallenen Ausgaben der Gemeinschaft und ihre Aufbringung gewinnen kann; eine bloße Errechenbarkeit - ggf. unter Beiziehung weiterer Unterlagen - reicht nicht (vgl. Senat ZWE 2006, 194; OLGZ 1984, 333; Sauren, WEG, 4. Aufl., § 28 Rz. 17). Ist also an Hand der vorgelegten Abrechnung ein Nachvollzug der rechnerischen Schlüssigkeit nicht möglich, weil die Aufstellung bereits aus sich heraus nicht nachvollziehbar und verständlich ist, ist der eine solche Abrechnung genehmigende Beschluss für ungültig zu erklären (vgl. etwa . Senat ZWE 2006, 194 m. w. N.). Eine entsprechende Aufklärung könnte auch im gerichtlichen Verfahren nicht nachgeholt werden, weil es im Beschlussanfechtungsverfahren nur auf die der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zugrunde liegende Abrechnung ankommt und nicht auf nachfolgende - im gerichtlichen Verfahren vorgenommene - Erläuterungen bzw. Korrekturen durch die Verwaltung (vgl. Köhler/Bassenge, a.a.O., Teil 7 Rz. 12; Senat ZWE 2006, 194).

Dass die Verteilung dieser Kosten im Wirtschaftsplan nicht dem vom Landgericht auf Seite 8 des angefochtenen Beschlusses ausdrücklich in Bezug genommenen Verteilungsschlüssel aus § 3 Ziffer 2 der Gemeinschaftsordnung (Verteilung nach Miteigentumsanteilen) zu entsprechen scheint, kann vor diesem Hintergrund ebenfalls offen bleiben.

3. Die Entscheidung über die Gerichtskosten des Verfahrens ergibt sich aus § 47 Satz 1 WEG. Nachdem der Antragsteller mit seinen Anfechtungsanträgen Erfolg hatte, entspricht es billigem Ermessen, dass die Antragsgegner die daraus resultierenden Gerichtskosten zu tragen haben. Die sich aus dem Tenor dieses Beschlusses ergebende Abänderung des angefochtenen Beschlusses - Ungültigerklärung statt Feststellung der Nichtigkeit des Wohnungseigentümerbeschlusses vom 02.11.2002, Tagesordnungspunkt 16 - rechtfertigt keine Kostenquotelung für das Verfahren der weiteren Bechwerde.

Gründe, ausnahmsweise die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten anzuordnen, § 47 Satz 2 WEG, hat der Senat schon im Hinblick auf die unterschiedlichen Gerichtsentscheidungen nicht gesehen.

Die Wertfestsetzung hat der Senat an der unbeanstandet gebliebenen Festsetzung durch das Landgericht orientiert, § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung