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2. Ein sachlicher Grund, die Aufhebung eines früheren Beschlusses zu beschließen, liegt vor, wenn dieser im Widerspruch zur Teilungserklärung steht.

3. Ein derartiger Widerspruch ist anzunehmen, wenn die Teilungserklärung eine Regelung enthält, wonach die Sondereigentümer die Kosten für den Ersatz und die Beschädigung von Fenstern in ihren Sondereigentumsräumen zu tragen haben, eine Wohnungseigentümerversammlung aber beschlossen hat, dass den Sondereigentümern Ersatz (aus der Instandhaltungsrücklage) geleistet wird für von ihnen vorfinanzierte Fenstererneuerung.

Die Antragsteller und die Antragsgegner bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft an der Wohnungseigentumsanlage ... Straße ... in O1.

In der Teilungserklärung vom 16.09.1980 ist unter Teil III Ziff. 1 a) hinsichtlich der Lastentragung vorgesehen, dass den einzelnen Wohnungseigentümern die Kostentragung für die Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums obliegt sowie einzelner Gebäudeteile, gleichgültig, ob es sich dabei um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt. Unter anderem betrifft dies ..." die Kosten des Ersatzes zerstörter oder beschädigter Fenster von Sondereigentumsräumen sowie des Innenanstrichs solcher Fenster " (Bl. 29 d. A.).

In einer Bestandsaufnahme 1997 hatte sich herausgestellt, dass Fenster der Anlage die Zustandsnote 5 erhalten hatten und ausgetauscht werden mussten. Die Gemeinschaft verfügte jedoch nicht über die erforderlichen Mittel.

In einer Wohnungseigentümerversammlung vom 14.09.1997 zu TOP 14 wurde deshalb mehrheitlich beschlossen, dass mit bestimmten Vorgaben und Genehmigung der Verwaltung Eigentümer Fenster in ihrem Sondereigentum in eigener Regie austauschen können. Mit dem betreffenden Eigentümer sollte ein Vertrag über ein zinsloses Darlehen abgeschlossen werden, dass im Fall des Verkaufs einer Wohnung sofort und ansonsten bei ausreichender Instandhaltungsrücklage zurückzuzahlen war (Bl. 183 d. A.). Diesen Beschluss vom 14.09.1997 haben die Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentümerversammlung vom 05.01.2001 durch Mehrheitsbeschluss zu TOP 4.4 wieder aufgehoben, da er in Widerspruch stehe zur Regelung der Kostentragung in der Teilungserklärung. Außerdem gebe der frühere Beschluss verkaufswilligen Wohnungseigentümern die Möglichkeit, den Wert ihrer zum Verkauf anstehenden Wohnung durch den Einbau neuer Fenster auf Kosten der Gemeinschaft zu steigern. Neue Darlehensverträge sollten nicht mehr abgeschlossen und die Rückzahlung auf Grund bereits geschlossener Darlehensverträge nur bei Verkauf der Wohnung erfolgen (Bl. 122, 123 d. A.).

Die Antragsteller haben einen Großteil der Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 05.01.2001 angefochten, u. a. den zu TOP 4.4. gefassten Aufhebungsbeschluss, der jetzt nur mehr im Streit steht.

Hierzu haben die Antragsteller erstinstanzlich geltend gemacht, mit diesem Aufhebungsbeschluss werde hinsichtlich der Fälligkeit in bestehende Darlehensverträge eingegriffen. Soweit damit bewirkt werden solle, dass Sondereigentümer künftig verpflichtet sein sollen, auf eigene Kosten Fenster zu ersetzen, handele es sich um einen nach der Rechtsprechung des BGH nichtigen Beschluss, da diese Kostenregelung der Teilungserklärung widerspreche. Nach der Teilungserklärung sei nämlich eine Kostentragung der Sondereigentümer nicht wegen allgemeinem Verschleiß und Abnutzung der Fenster, sondern nur bei sonstiger Zerstörung oder Beschädigung vorgesehen.

In formeller Hinsicht haben die Antragsteller beanstandet, dass die Verwalterin zunächst in einer beschlussunfähigen Versammlung am 29.10.2000 hatte Beschlüsse fassen lassen und die Vollmacht erhalten hatte, für den Fall der Anfechtung eine Folgeversammlung abzuhalten und die in der Versammlung vom 29.10.2000 anwesenden Wohnungseigentümer zu vertreten und ihre Stimmen entsprechend dem Beschlussergebnis abzugeben. Nachdem die Antragsteller die meisten Beschlüsse der Versammlung vom 29.10.2001 angefochten hatte, hielt die Verwalterin am 05.01.2001 nach entsprechender Einladung vom 12.12.2000 eine weitere Versammlung ab, in der die Beschlussfassungen vom 29.10.2000 inhaltsgleich wiederholt wurden. Dabei stimmt die Verwalterin für einige Wohnungseigentümer entsprechend ihrer Bevollmächtigung ab, was sich aber nicht auf das Abstimmungsergebnis auswirkte.

Außerdem haben die Antragsteller beanstandet, die Versammlung vom 05.01.2001, einem Freitag, um 18.00 Uhr sei zur Unzeit abgehalten worden, da in der allgemeinen Ferienzeit.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 07.04.2002 (Bl. 248-275 d. A.), auf dessen Inhalt Bezug genommen wird, u. a. den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 05.01.2001 zu TOP 4.4 für ungültig erklärt. Dabei ist es der Auffassung der Antragsteller gefolgt, der Beschluss vom 14.09.1997 widerspreche nicht der Teilungserklärung, da diese so auszulegen sei, dass darin nur die Kosten den einzelnen Sondereigentümern auferlegt worden seien, die durch die Fenstererneuerung im Fall unsachgemäßen Gebrauchs entstehen. Dagegen werde darin die Kostentragung im Fall der üblichen Abnutzung nicht geregelt.

Dagegen haben die Antragsgegner sofortige Beschwerde eingelegt und geltend gemacht, dass die Regelung in der Teilungserklärung keine Differenzierung nach den Schadensursachen enthalte. Da die Schadensursachen schwer zu qualifizieren seien, solle jede Beschädigung bzw. Zerstörung ohne Rücksicht auf die Ursache die Kostentragungspflicht des Sondereigentümers auslösen. Weder ergebe sich aus dem Wortlaut der Teilungserklärung, dass nur deliktisches Handeln zur Kostentragung führt, noch aus dem Beschluss vom 14.09.1997, dass damit nur die Finanzierung für den Fall des normalen Verschleißes geregelt werde.

Die Antragsteller sind der Beschwerde entgegengetreten und haben darauf verwiesen, dass sich aus der Begründung für den Beschluss vom 14.09.1997mit dem Hinweis auf die Bestandsaufnahme ergebe, dass dieser Beschluss nur allgemein abgenutzte Fenster betreffe. Durch die erforderliche Verwaltergenehmigung sei gewährleistet, dass die Gemeinschaft nicht den Ersatz schuldhaft beschädigter Fenster finanziere.

Das Landgericht hat mit Beschluss vom 30.04.2003 (Bl. 307-316 d. A.) den amtsgerichtlichen Beschluss abgeändert, soweit darin der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 05.01.2001 zu TOP 4.4 für ungültig erklärt worden ist und insoweit den Antrag der Antragsteller zurückgewiesen.

In der Begründung der Entscheidung wird ausgeführt, die Aufhebung des Beschlusses aus 1997 durch TOP 4.4. der Wohnungseigentümerversammlung vom 05.01.2001 entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, da der damals gefasste Beschluss gegen die Teilungserklärung verstoßen habe. Die Kostenregelung in Teil III Ziff. 1a) der Teilungserklärung normiere die Verpflichtung des Sondereigentümers für jeden Fall eines notwendigen Ersatzes der Fenster seiner Wohnung, ohne dass es auf den Grund für diese Notwendigkeit ankomme. Deshalb habe diese Regelung in der Teilungserklärung nach der Grundsatzentscheidung des BGH vom 20.09.2000 (z. b. ZWE 2000, 518) nicht wirksam durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer abgeändert werden können.

Auch aus formellen Gründen sei der Beschluss vom 05.01.2001 nicht für ungültig zu erklären, was im einzelnen ausgeführt wird.

Gegen den seinem Verfahrensbevollmächtigten laut Empfangsbekenntnis am 03.06.2003 zugestellte landgerichtlichen Beschluss haben die Antragsgegner mit am 17.06.2003 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz weitere Beschwerde eingelegt und ihren Antrag auf Ungültigerklärung des am 05.01.2001 zu TOP 4.4 gefassten Wohnungseigentümerbeschlusses weiterverfolgt.

Die Antragsteller verteidigen den Beschluss des Amtsgerichts und rügen die Auslegung der Teilungserklärung durch das Landgericht als rechtsfehlerhaft. Wegen der Abweichung von dem Grundsatz, dass die Kosten für die Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum auch durch die Gemeinschaft zu tragen sind, seien Klauseln, die die Kostentragung für Gemeinschaftseigentum dem Sondereigentümer aufbürdeten, eng auszulegen, insbesondere bei Unklarheit. Auch die Eigentümergemeinschaft sei davon ausgegangen, dass für abnutzungsbedingten Fensterersatz die Kostentragung der Gemeinschaft eingreife. Durch eine Auslegung im Sinn des Landgerichts würde die Erhaltung von Gebäudeteilen, die für den Bestand und die Sicherheit des Hauses erforderlich sind, in das Belieben einzelner gestellt.

Die Antragsgegner sind der weiteren Beschwerde entgegengetreten und verteidigen die Rechtsansicht des Landgerichts.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. Sie hat aber keinen Erfolg, da die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Rechts beruht, worauf sie im Rechtsbeschwerdeverfahren allein zu überprüfen ist (§§ 43 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO).

Ausgangspunkt für die Überprüfung der Wirksamkeit des am 05.01.2001 zu TOP 4.4. gefassten Beschlusses ist zunächst, dass die Wohnungseigentümer grundsätzlich über eine schon geregelte Angelegenheit erneut beschließen dürfen (sogenannter Zweitbeschluss). Eine solche Beschlussfassung steht im billigen Ermessen der Wohnungseigentümer und kann auch rückwirkende Kraft haben. Jeder Wohnungseigentümer kann aber nach § 21 Abs. 3 und Abs. 4 WEG verlangen, dass der neue Beschluss seine schutzwürdigen Belange aus dem Inhalt und den Wirkungen des ersten Beschlusses berücksichtigt. Auch der neue Beschluss muss also dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und darf den ersten Beschluss nicht ohne sachlichen Grund ändern (BGHZ 113, 197, 200; 148, 335, 350; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 23 Rdnr. 76, 77; Niedenführ/Schulze: WEG, 7. Aufl., § 21, Rdnr. 29; Weitnauer: WEG, 9. Aufl., § 23 Rdnr. 4).

Zu einem Eingriff in ihre eigenen persönlichen Belange durch die Aufhebung des Beschlusses aus 1997 haben die Antragsteller nichts vorgetragen, insbesondere nicht, dass in von ihnen auf der Grundlage der Beschlusses aus 1997 abgeschlossene Darlehensverträge beispielsweise dadurch eingegriffen würde, dass entsprechend der Beschlussfassung 2001 die Rückzahlung nur bei Verkauf des Wohnungseigentums erfolgt. Auf mögliche Eingriffe in Rechtspositionen anderer Wohnungseigentümer können die Antragsteller nicht ihre Beschlussanfechtung stützen.

Den sachlichen Grund für die Aufhebung des Beschlusses aus 1997 hat das Landgericht zu Recht in der darin enthaltenen abweichenden Regelung der Kostentragung für eine Fenstersanierung gegenüber derjenigen nach Teil III Ziff. 1 a) der Teilungserklärung gesehen. Dabei kann dahingestellt blieben, ob der Beschluss zu TOP 14 vom 14.09.1997 bereits nichtig wäre mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung. Jedenfalls entsprach es ordnungsgemäßer Verwaltung, diesen Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Beschlusslage zu bereinigen.

Bei der Feststellung des Inhalts der Teilungserklärung ist zunächst davon auszugehen, dass nach Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch die Gemeinschaftsordnung zum Inhalt des Sondereigentums geworden ist und nunmehr den allgemeinen Grundsätzen für Eintragungsbewilligungen und Grundbucheintragungen unterliegt. Es ist nur auf den Wortlaut und Sinn des im Grundbuch Eingetragenen abzustellen, und zwar so, wie es sich für einen unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung der Gemeinschaftsordnung ergibt. Damit kommt es für die Auslegung also nicht auf den Willen des Erklärenden an, sondern auf das, was jeder gegenwärtige und zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss. Also ist auch unmaßgeblich, wie die Wohnungseigentümer oder die Verwaltung in der Vergangenheit die Teilungserklärung ausgelegt haben.

Umstände außerhalb der Erklärung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 10 Rdnr. 53; Palandt/Bassenge: BGB, 65. Aufl., § 10 WEG, Rdnr. 8; Niedenführ/Schulze: WEG, 7. Aufl. § 10, Rdnr. 15, jeweils mit weiteren Hinweisen; ständige Rechtsprechung des Senats, vgl. z. B. Beschluss vom 07.03.2003 - 20 W 431/2000 -).

Der Senat geht bei der ihm als Rechtsbeschwerdegericht selbst obliegenden Auslegung der Teilungserklärung wie das Landgericht davon aus, dass in Teil III Ziff. 1 a) der Teilungserklärung abweichend von der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 WEG einzelnen Sondereigentümern die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums auferlegt werden, u. a. der Fenster, die zu dem jeweiligen Sondereigentum gehören. Dies ist nach allgemeiner Auffassung zulässig (BayObLG WuM 1993, 562 und WuM 1998, 516; Niedenführ/Schulze, aaO., § 16, Rdnr. 39; Weitnauer, aaO., § 5, Rdnr. 6), wie auch die Antragsteller zugestehen. Schon nach dem Wortlaut von Teil III Ziff. 1 a) der Teilungserklärung werden die Fenster auch nicht als Sondereigentum definiert, obwohl sie zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören, was unzulässig wäre. Den Sondereigentümern wird lediglich die Verpflichtung zur Kostentragung, nicht auch zur Instandhaltung und Instandsetzung auferlegt. Das Recht und die Pflicht, über die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster zu entscheiden, hat die Gemeinschaft wie auch sonst bei Gemeinschaftseigentum, deshalb trifft die Befürchtung der Antragsteller nicht zu, die Sanierung der Fenster sei in das Belieben der einzelnen Sondereigentümer gestellt, wenn der Beschluss aus 1997 wirksam aufgehoben worden sei. Lediglich bei der Verteilung der Sanierungskosten wirkt sich die Verpflichtung der Sondereigentümer zur Kostentragung so aus, dass sie die Sanierung der jeweils zu ihrem Sondereigentum gehörenden Fenster allein tragen müssen und keine Verteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen erfolgt.

Die maßgeblichen Gründe für eine Auslegung in diesem Sinn hat bereits die Kammer ausgeführt. Zu Recht hat das Landgericht darauf hingewiesen, dass Gegenstand der Regelung Teil III Ziff. 1 a) die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung sind, worunter auch die Kosten fallen, die in Folge allgemeiner Abnutzung bei bestimmungsgemäßen Gebrauch fallen. Den Gebäudeteilen, für die die Kostentragungspflicht der Sondereigentümer normiert wird, ist gemeinsam, dass sie ausschließlich im Einwirkungsbereich der jeweiligen Sondereigentümer liegen und diese den eintretenden Verschleiß durch ihre Nutzung maßgeblich beeinflussen. Dies gilt für die Fenster von Sondereigentumsräumen in gleicher Weise wie für die übrigen aufgezählten Gebäudeteile wie z. B. Fußbodenbeläge, Wand- und Deckenverputz.

Deshalb liegt es nahe, keine Differenzierung nach den Ursachen für die Sanierungsbedürftigkeit dieser Gebäudeteile wie auch der Fenster vorzusehen, um die mühsame und kostenaufwendige Klärung der Ursachen vor einer Sanierung zu vermeiden. Zwar fällt für die Fenster die Formulierung in Teil III Ziff. 1 a) der Teilungserklärung auf, dass die Kosten des Ersatzes bei Beschädigung oder Zerstörung der Fenster ausdrücklich erwähnt werden. Dies erklärt sich nach Auffassung des Senats aber daraus, dass klargestellt werden soll: Sowohl die Kosten einer vollständigen Erneuerung als auch nur der Sanierung durch einen neuen Innenanstrich der Fenster in Sondereigentumsräumen unterfällt der Kostentragungspflicht. Die Begriffe "Beschädigung" und "Zerstörung" beschreiben lediglich die vollständig oder nur teilweise eingetretene Schadhaftigkeit der Fenster. Einer Ergänzung im Sinn von schuldhaft durch den Sondereigentümer verursachten Schadhaftigkeit steht schon entgegen, dass dies keiner ausdrücklichen Regelung bedurft hätte im Gegensatz zu der vom Verschulden unabhängigen Kostentragung.

Hinsichtlich der von den Antragstellern zusätzlich geltend gemachten formellen Beanstandungen sind die Antragsteller den auch aus der Sicht des Senats zutreffenden Ausführung des Landgerichts, weshalb diese Beanstandungen nicht durchgreifen, im Verfahren der weiteren Beschwerde nicht mehr entgegengetreten.

Die Gerichtskosten ihrer demnach unbegründeten weiteren Beschwerde haben die Antragsteller gemäß §§ 47 Satz 1 WEG, 97 Abs. 1 ZPO (analog) zu tragen.

Zur Anordnung einer Erstattung der außergerichtlichen Kosten sah der Senat schon im Hinblick auf die differierenden Vorentscheidungen keine Veranlassung, § 47 Satz 2 WEG.

Den Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde hat der Senat in Anlehnung an die unbeanstandet gebliebene Schätzung des Landgerichts festgesetzt (§ 48 Abs. 3 WEG).

Ende der Entscheidung