Judicialis Rechtsprechung

Mit der integrierten Volltextsuche, die vom Suchmaschinenhersteller "Google" zur Verfügung gestellt wird, lassen sich alle Entscheidungen durchsuchen. Dabei können Sie Sonderzeichen und spezielle Wörter verwenden, um genauere Suchergebnisse zu erhalten:

Zurück

Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Frankfurt
Beschluss verkündet am 08.02.2005
Aktenzeichen: 20 W 231/01
Rechtsgebiete: WEG


Vorschriften:

WEG § 16
WEG § 24
WEG § 28
WEG § 43
WEG § 48
1. Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer die Niederschrift einer vorangegangenen Wohnungseigentümerversammlung genehmigen, widerspricht grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung.

2. Zu den allgemeinen Anforderungen an den Aufbau, die Darstellung und den Bestandteilen einer Jahresabrechnung; zur Berücksichtigung einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Wohnung im Rahmen der Jahresabrechnung und die diesbezügliche Verteilung von Kosten, Lasten und Nutzungen

3. Die Einführung einer der Heizkostenverordnung entsprechenden verbrauchsabhängigen Kostenverteilung ist eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung, die mehrheitlich beschlossen werden kann. Zur Auslegung eines entsprechenden Wohnungseigentümerbeschlusses

4. Auf die fehlende Prüfung durch den Verwaltungsbeirat kann die Anfechtung der Jahresabrechnung oder des Wirtschaftsplans nicht gestützt werden.

5. Zu den Bestandteilen eines ordnungsgemäßen Wirtschaftsplans

6. Die Auskunftsverpflichtung des Hausverwalters ist grundsätzlich eine unteilbare Leistung; es besteht deshalb nicht ohne weiteres ein individueller Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Auskunft.


Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1) und 2) sind die Wohnungseigentümer der sich aus dem Rubrum ergebenden Wohnungseigentumsanlage, die bis zum Jahr 2002 von der Beteiligten zu 3.) verwaltet worden ist. Zwischen den Beteiligten sind seit längerem eine Vielzahl wohnungseigentumsrechtlicher Verfahren desselben und ähnlichen Rubrums anhängig. Im vorliegenden Verfahren haben die Antragsteller die Unwirksamkeitserklärung der in der Eigentümerversammlung vom 12.07.1999 zu den Tagesordnungspunkten (TOP) 1., 2.2, 2.3 und 6. bis 8. gefassten Beschlüsse begehrt. Außerdem nehmen sie die Beteiligte zu 3) als Antragsgegnerin auf Auskunftserteilung über verschiedene Fragen in Anspruch. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

In der Eigentümerversammlung vom 12.07.1999 beschlossen die Wohnungseigentümer der Anlage unter anderem das Folgende:

"zu TOP 1

...

Das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung vom 27.8.1999 wird unter Verzicht der Verlesung genehmigt...

zu TOP 2.2

...

Die vom Verwalter vorgelegte Jahresabrechnung 1998, bestehend aus Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen, wird nach Erläuterung einzelner Positionen, bestätigt und die ausgewiesenen Salden anerkannt.

Das Guthaben der Hausmeisterwohnung (verstorbene Mieterin Frau A) aus der Nebenkostenabrechnung 1997 in Höhe von 220,53 DM wurde der Instandhaltungsrücklage in 1998 zugeführt.

Das Guthaben der Hausmeisterwohnung (Frau A) aus der Nebenkostenabrechnung 1998 in Höhe von DM 18,33 für die Zeit vom 1.1. bis 30.4.1998 soll der Instandhaltungsrücklage in 1999 zugeführt werden. Die Nachzahlung der Hausmeisterwohnung für die Zeit des Leerstandes vom 1.5. bis 30.9.1998 soll der Instandhaltungsrücklage in 1999 entnommen werden...

zu TOP 2.3

...

Auf Antrag von Herrn X wird dem Verwalter für seine gesamte Tätigkeit im abgelaufenen Wirtschaftsjahr Entlastung erteilt...

zu TOP 6

...

Der vom Verwalter vorgelegte Wirtschaftsplan für das Wirtschaftsjahr 1999 wird mit einem Gesamtvolumen von 415.933,70 DM in Abänderung der Positionen Versicherungen und Instandhaltungsrücklage genehmigt, mit der Maßgabe, dass dieser Wirtschaftsplan auch für das nächste Wirtschaftsjahr 2000 gelten soll, bis die Wohnungseigentümergemeinschaft für das Jahr 2000 einen neuen Wirtschaftsplan beschließt...

zu TOP 7

...

Ab 1.1.2000 sollen die Heiz- und Warmwasserkosten zu 30 % nach Nutzfläche und zu 70% nach Verbrauch verteilt werden...

zu TOP 8

...

Herr X wird in seiner Funktion als Verwaltungsbeiratsmitglied wiedergewählt...

Herr B wird in seiner Funktion als Verwaltungsbeiratsmitglied wiedergewählt...

Herr C wird in seiner Funktion als Verwaltungsbeiratsmitglied wiedergewählt..."

Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 12.07.1999, Blatt 7/I ff der Gerichtsakten, Bezug genommen.

Mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 09.08.1999, eingegangen bei Gericht am 11.08.1999, haben die Antragsteller die vorgenannten Beschlüsse der Eigentümerversammlung angefochten. Zur Begründung haben sie unter anderem wie folgt ausgeführt:

zu TOP 1

Die Genehmigung des Protokolls zu TOP 1 erwecke den unrichtigen Eindruck, ein Anspruch auf Protokollberichtigung für 1998 sei fortan ausgeschlossen. Dies müsse schon deshalb nicht hingenommen werden, weil das Protokoll unrichtig sei, was sie anhand verschiedener Beispielsfälle (Blatt 24/I ff der Gerichtsakten) näher belegt haben.

zu TOP 2.2

Die Genehmigung der Jahresabrechnung 1998 habe nicht erfolgen dürfen, weil diese vielfache Fehler aufweise, insbesondere sei der Umlageschlüssel unrichtig und die Flächenberechnung falsch. Auch sei nicht hinreichend Gelegenheit zur Einsicht in die Unterlagen gewährt worden.

zu TOP 2.3

Die Verwaltung habe mangelhaft gearbeitet, so dass ihr keine Entlastung erteilt werden könne.

zu TOP 6

Der Wirtschaftsplan sei nicht nachvollziehbar, im übrigen stünden ihm dieselben Einwände wie der Jahresabrechnung entgegen.

zu TOP 7

Die Veränderung des Umlageschlüssels von einer hälftig verbrauchs- und hälftig flächenbezogenen Abrechnung zu einer Verteilung 70 % zu 30 % werde nicht angegriffen, zumal sie sogar von den Antragstellern angeregt worden sei (vgl. Blatt 4/II der Gerichtsakten). In der Beschlussfassung sei jedoch eine Veränderung des für die Umlage maßgeblichen Flächenmaßstabes zu sehen, die nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche.

Nachdem die Wohnungseigentümer den Umlageschlüssel durch Beschluss in der Eigentümerversammlung vom 08.08.2000 erneut geändert haben, haben die Beteiligten diesen Punkt einvernehmlich für erledigt erklärt.

zu TOP 8

Die Verwaltungsbeiratsmitglieder hätten ihre Pflichten verletzt, so dass es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, sie wiederzuwählen.

Zugleich mit der Anfechtung der Beschlussfassung haben die Antragsteller verschiedene Auskunftsansprüche gegen die Verwalterin gerichtlich geltend gemacht und darüber hinaus begehrt, ihr zu untersagen, sich für die Erledigung von Verwaltungsaufgaben der Dienste des gemeinschaftlich vergüteten Hausmeisters zu bedienen sowie die Fragen der Antragsteller und die darauf erteilten Antworten bei Eigentümerversammlungen ebenso zu protokollieren wie die der übrigen Eigentümer. Wegen der Einzelheiten wird auf die Antragsschrift, Blatt 1/I ff der Gerichtsakten, sowie die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat durch Beschluss vom 22.02.2001(Blatt 169/II ff der Gerichtsakten), auf dessen Begründung verwiesen wird, alle Anträge mit Ausnahme des erledigten zurückgewiesen und den Antragstellern die gesamten Kosten des Verfahrens auferlegt.

Mit ihrer sofortigen Beschwerde haben die Antragsteller ihre erstinstanzlich gestellten Anträge mit Ausnahme der Anfechtung von TOP 7 weiter verfolgt.

Durch den angefochtenen Beschluss (Blatt 242/II ff der Gerichtsakten), auf dessen Begründung ebenfalls verwiesen wird, hat das Landgericht auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller den Beschluss des Amtsgerichts Kassel vom 22.02.2001 abgeändert, die Beschlüsse der Eigentümer in der Wohnungseigentumsversammlung vom 12.07.1999 zu TOP 2.2. 2.3 und TOP 6 insoweit für unwirksam erklärt, als Jahresabrechnung 1998 und Wirtschaftsplan 1999 samt Einzelabrechnungen/-wirtschaftsplänen hinsichtlich der Umlage der Kalt- und Schmutzwasserkosten sowie hinsichtlich der Umlage der Kabel-/Breitbandkosten bestätigt und anerkannt und der Verwalterin insoweit Entlastung erteilt wurde, und im übrigen die Anträge der Antragsteller sowie deren weitergehende sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Die Gerichtskosten erster und zweiter Instanz hat das Landgericht den Antragstellern zu 70 % und den Antragsgegnern zu 30% auferlegt und angeordnet, dass außergerichtliche Kosten in beiden Instanzen nicht erstattet werden. Den Beschwerdewert hat es auf 172.992,86 DM festgesetzt.

Hiergegen haben die Antragsteller sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die sie mit Schriftsätzen vom 11.06.2001 (Blatt 311 ff der Gerichtsakten), 24.07.2001 (Blatt 354 ff der Gerichtsakten), 25.07.2001 (Blatt 358 ff der Gerichtsakten), 05.09.2001 (Blatt 380 ff der Gerichtsakten), 13.09.2001 (Blatt 386 ff der Gerichtsakten), 26.09.2001 (Blatt 385 der Gerichtsakten), 26.10.2001 (Blatt 395 ff der Gerichtsakten), 30.11.2001 (Blatt 429 ff der Gerichtsakten), 04.03.2003 (Blatt 433 ff der Gerichtsakten), 10.04.2003 (Blatt 440 ff der Gerichtsakten), 30.04.2003 (Blatt 445 ff der Gerichtsakten), 04.06.2003 (Blatt 451 der Gerichtsakten), 21.07.2003 (Blatt 452 ff der Gerichtsakten), 13.02.2004 (Blatt 459 ff der Gerichtsakten), 23.06.2004 (Blatt 465 ff der Gerichtsakten), 30.06.2004 (Blatt 484 der Gerichtsakten) und 09.09.2004 (Blatt 490 ff der Gerichtsakten) im Einzelnen begründet haben.

Sie beantragen,

1. den Beschluss des Landgerichts Kassel 3 T 145/01 vom 15.05.2001 aufzuheben,

2. die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 12.07.1999 zu den Tagesordnungspunkten 1, 2.2, 2.3, 6 und 8 für unwirksam zu erklären,

3. der Firma D ... GmbH, vertreten durch die Geschäftsführerin E, ...straße ..., O 1, aufzugeben, die von den Antragstellern zu TOP 16 des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 12.07.1999 gestellten Fragen zu beantworten:

a) Die Fassadensanierung in unserer Wohnanlage wurde zu einem Festpreis vergeben, d. h. alle ausgeschriebenen Positionen waren damit abgedeckt und hätten demgemäss ausgeführt oder vergütet werden müssen. Die Positionen 3 und 4 (Bereich Gerüst), Rückschnitt, Umsetzung und Neueinpflanzung, sowie die Positionen 27 und 32 (Bereich Maurerarbeiten), Fliesenarbeiten auf den Loggien und Demontage bzw. Wiederanbringung der Blitzschutzanlage, sind gar nicht oder durch eine andere Firma (mit zusätzlichem Kostenaufwand) ausgeführt worden, ohne dass eine Vergütung durch die Firma Y erfolgte. Wir bitten um Aufklärung der Sachverhalte.

b) Bei dem Mauerdurchbruch Z haben wir mehrfach um Aufklärung dieser Angelegenheit gebeten und genau so oft ist eine Klärung zugesagt worden. (siehe dazu das sogenannte "Protokoll" vom 24.06.1997 von Herrn X, Seite 3 und 4).

Der Mauerdurchbruch ist nach der Bauzeichnung nur an zwei Stellen möglich: 1. vom Bad ins Wohnzimmer, 2. vom Bad über den Abstellraum zur Diele. Im Fall 1. wäre beim Entfernen der WC-Anlage die Abgeschlossenheit der Wohnung nicht mehr gegeben, was möglicherweise rechtliche Folgen nach sich ziehen würde. Im Fall 2. müsste die Badewanne einschließlich Heizkörper und Messeinrichtung entfernt werden. Dies ist jedoch ein unzulässiger Eingriff in die Heizungsanlage und gewährleistet nicht mehr eine gleichmäßige Abrechnung der Heizkosten und ist daher nach der Heizkostenverordnung unzulässig. Gleichzeitig wäre in diesem Fall ein einstimmiger Beschluss erforderlich gewesen, was ebenfalls nicht erfolgte. Wir bitten noch einmal um nachdrückliche Aufklärung des Sachverhalts.

c) Frau E möge erklären, ob im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die Müllgebührenerhöhung 1998 Widerspruch eingelegt worden ist, wie es viele Experten empfohlen haben (z. B. eine namhafte Rechtsanwaltskanzlei aus O 1 in der ..., Verband der ... O 1, ...-Berichte usw.). Wenn nein, warum nicht, da die Verwaltung doch gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG verpflichtet ist, Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, bzw. nach der Teilungserklärung § 15 Abs. IV verpflichtet ist, eine Versammlung einzuberufen, wenn sie glaubt die Verantwortung allein nicht übernehmen zu können. Wir bitten um Aufklärung des Sachverhalts.

4. der Firma D ... GmbH, vertreten durch die Geschäftsführerin E, ...straße ..., O 1, aufzugeben, die nachfolgenden Fragen zu beantworten:

a) Weshalb fehlt seit Mitte Oktober 1997 das Zusatzschild zur Einfahrt des Grundstücks ...straße ... -..., O 1 mit der Aufschrift "Außerhalb der gekennzeichneten Stellplätze" ?

b) Weshalb sind die beiden Schilder "Halteverbot" (nicht: eingeschränktes Halteverbot), Zeichen 283 StVO (jedoch blau auf weißem Grund), die sich auf der Sperrfläche gegenüber dem Haus ...straße ..., O 1, befanden, gegen 2 andere Schilder mit der Aufschrift "Feuerwehrzufahrt, Halteverbot nach StVO" ausgetauscht worden ?

5. der Firma D ... GmbH, vertreten durch die Geschäftsführerin E, ...straße ..., O 1, zu untersagen, den Hausmeister der Wohnungseigentumsanlage ...straße ... -... und ...weg ..., O 1, unentgeltlich für die der Verwaltung obliegenden Aufgaben, wie z. B. Zustellung von Einladungen zur Eigentümerversammlung, einzusetzen. Gleichzeitig wird sie verpflichtet, die bislang vom Hausmeister für die Verwaltung erbrachten Leistungen nach Art und Umfang aufzulisten und diese Tätigkeiten der Eigentümergemeinschaft zu vergüten.

6. die Firma D ... GmbH, vertreten durch die Geschäftsführerin E, ...straße ..., O 1, zu verpflichten, Auskunft darüber zu erteilen, ob der Hausmeister der Wohnungseigentumsanlage ...straße ... ... und ...weg ..., O 1, auf Kosten der Eigentümergemeinschaft unentgeltliche Leistungen für den Mehrheitseigentümer, die F ... GmbH, ... Str. ..., O 2, erbringt oder erbracht hat. Für diesen Fall wird sie verpflichtet, die für die F ... GmbH erbrachten Leistungen nach Art und Umfang aufzulisten und sie der Eigentümergemeinschaft zu vergüten.

7. die Firma D ... GmbH, vertreten durch die Geschäftsführerin E, ...straße ..., O 1, zu verpflichten, bei zukünftigen Eigentümerversammlungen bei der Behandlung des Tagesordnungspunktes "Wohnungseigentümer fragen - Verwalter antwortet" die Fragen der Antragsteller im Protokoll der Eigentümerversammlung ebenso zu protokollieren, wie die Fragen der übrigen Eigentümer, wobei die Antworten ebenfalls ins Protokoll aufzunehmen sind.

Die Antragsgegner beantragen,

die weitere sofortige Beschwerde der Antragsteller und Beschwerdeführer vom 31.05.2001, begründet durch Schriftsatz vom 11.06.2001, zurückzuweisen.

Zu ihrem Vorbringen im Einzelnen wird auf den Inhalt der Schriftsätze vom 04.07.2001 (Blatt 347 ff der Gerichtsakten), 09.08.2001 (Blatt 374 ff der Gerichtsakten), 18.09.2001 (Blatt 384 der Gerichtsakten), 06.11.2001 (Blatt 423 ff der Gerichtsakten), 28.03.2003 (Blatt 439 der Gerichtsakten) und 11.08.2004 (Blatt 488 ff der Gerichtsakten) verwiesen.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden.

Die sofortige weitere Beschwerde hat jedoch in der Sache nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. Lediglich insoweit beruht die Entscheidung des Landgerichts auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin der angefochtene Beschluss lediglich zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 FGG, 546 ZPO.

1.) Begründet ist die sofortige weitere Beschwerde, soweit die Vorinstanzen den Anfechtungsantrag betreffend den Wohnungseigentümerbeschluss vom 12.07.1999 zu TOP 1 (= Sachantrag Ziffer 2. der sofortigen weiteren Beschwerde) zurückgewiesen haben.

Dabei kann offen bleiben, ob der Wohnungseigentümergemeinschaft insoweit überhaupt eine Beschlusskompetenz zugestanden hätte (ablehnend etwa Palandt/Bassenge, BGB, 64. Aufl., § 24 WEG Rz. 25; BayObLG WuM 2002, 690) und der Eigentümerbeschluss bei deren Fehlen bereits aus diesem Grund aufzuheben wäre.

Die Frage nämlich, ob die Vorgänge in einer Eigentümerversammlung ordnungsgemäß protokolliert worden sind, bezieht sich auf das Vorhandensein einer Tatsache, nämlich darauf, ob die Geschehnisse in der Eigentümerversammlung in der Niederschrift richtig wiedergegeben sind. Die Beantwortung einer solchen Frage unterliegt naturgemäß nicht der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer. Es liegt deshalb die Annahme nahe, dass mit dem Eigentümerbeschluss die Richtigkeit der Niederschrift bestätigt und so ihre Beweiskraft verstärkt werden sollte. Auch mit diesem Inhalt ist der Eigentümerbeschluss fehlerhaft. Die Niederschrift über die Versammlung der Wohnungseigentümer (§ 24 Abs. 6 WEG) ist eine Privaturkunde im Sinne von § 416 ZPO, der hinsichtlich der Richtigkeit ihres Inhalts keine gesetzliche Beweiskraft zukommt (BayObLG WuM 1988, 98 unter Hinweis auf BayObLGZ 1982, 445; 1984, 213). Eine Beweiskraft hinsichtlich der Richtigkeit ihres Inhalts kann der Privaturkunde auch durch einen Eigentümerbeschluss nicht verliehen werden. Auf Grund des angefochtenen Eigentümerbeschlusses kann aber der Eindruck entstehen, die Unrichtigkeit des Protokolls dürfe auch von denjenigen nicht mehr geltend gemacht werden, die bei der Beschlussfassung nicht mitgewirkt haben, oder die bei der Beschlussfassung überstimmt worden sind. Da sich an der Beweiskraft der Privaturkunde auf Grund des Eigentümerbeschlusses in Wahrheit nichts geändert hat, ist der angefochtene Eigentümerbeschluss geeignet, zu Missverständnissen zu führen. Ein solcher Eigentümerbeschluss widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. In manchen Gremien ist es zwar üblich, dass die Niederschrift über eine Sitzung am Beginn der nächsten Sitzung mit der Frage zur Diskussion gestellt wird, ob sie genehmigt wird. Dies wird nicht selten als (meist: erster) Tagesordnungspunkt der (zweiten) Sitzung angekündigt und in der Niederschrift über die zweite Sitzung wird das Ergebnis festgehalten. Nur einem Eigentümerbeschluss im Sinne der §§ 23 ff WEG kommt die Bindungswirkung nach § 23 Abs. 4 WEG zu und das überdies nicht nur für alle Wohnungseigentümer, sondern auch für deren Rechtsnachfolger (§ 10 Abs. 3 WEG). Weil, wie oben dargelegt, über die Richtigkeit der Niederschrift nicht mit dieser Bindungswirkung entschieden werden kann, ist für einen Eigentümerbeschluss in diesem Sinn kein Raum. Gegebenenfalls bleibt es den Wohnungseigentümern und dem Versammlungsleiter unbenommen, in einer Eigentümerversammlung eine Äußerung der Wohnungseigentümer herbeizuführen, ob gegen die Niederschrift über die vorhergehende Sitzung Einwendungen erhoben werden, und das Ergebnis gegebenenfalls in der Niederschrift über die (neue) Eigentümerversammlung festzuhalten. Wegen der oben beschriebenen Gefahr einer zu weitgehenden Interpretation darf dies aber nicht als Eigentümerbeschluss im Sinne der §§ 23 ff WEG ergehen (vgl. im Einzelnen BayObLG WuM 1988, 98; WuM 2002, 690; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 21 Rz. 76; § 24 Rz. 128; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 4. Aufl., Rz. 866).

Aus diesen Überlegungen heraus muss - was das Landgericht offen gelassen hat - ein entsprechender Wohnungseigentumsbeschluss auch anfechtbar sein; insbesondere handelt es sich nicht lediglich um einen Geschäftsordnungsbeschluss. Das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis an der Anfechtung ergibt sich aus den obigen Ausführungen (Müller, a.a.O., Rz. 866, mit weiteren Nachweisen aus der Rechtsprechung). Die bei Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 24 Rz. 20, aufgeführten Rechtsprechungsnachweise beziehen sich auf anderweitige Sachverhaltskonstellationen.

2.) Hinsichtlich des Wohnungseigentümerbeschlusses vom 12.07.1999 zu TOP 2.2 (= Sachantrag Ziffer 2. der sofortigen weiteren Beschwerde) ist die sofortige weitere Beschwerde ebenfalls teilweise begründet. Über den bereits vom Landgericht für ungültig erklärten Teil des Wohnungseigentümerbeschlusses hinaus ist dieser noch in weiterem Umfang für ungültig zu erklären.

Hier - wie auch zu TOP 6 (Wirtschaftsplan) und insbesondere zu TOP 2.3 (Entlastung der Verwaltung) - kommt es in verfahrensrechtlicher Hinsicht zunächst nicht darauf an, ob die Beteiligte zu 3) in den Tatsacheninstanzen wegen einer Interessenkollision als Zustellungsbevollmächtigte der Beteiligten zu 2) gemäß §§ 27 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 WEG nicht in Betracht gekommen wäre und mithin Bedenken gegen die ordnungsgemäße formelle Beteiligung der Beteiligten zu 2) bestehen könnten (vgl. dazu im Einzelnen Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., Vor §§ 43 ff Rz. 120 ff; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 27 Rz. 129 ff). Zum einen waren die Beteiligten zu 2) bereits in den Tatsacheninstanzen anwaltlich vertreten; die Zustellungen erfolgten an diesen Rechtsanwalt als Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 2). Selbst wenn die Anwaltsbestellung durch die ehemalige Verwalterin - die Beteiligte zu 3) - erfolgt sein sollte und eine Interessenkollision anzunehmen wäre, stellt sich die Frage, ob dies die Wirksamkeit der Bestellung berührt (vgl. Senat, Beschluss vom 07.04.2003, 20 W 209/2001 = ZMR 2003, 594; Niedenführ/Schulze, a.a.O., Vor §§ 43 ff Rz. 123; KG ZMR 2004, 142). Wenn man davon ausgehen wollte, käme es vorliegend deshalb nicht darauf an, weil die Beteiligten zu 2) jedenfalls im Verfahren der weiteren Beschwerde unabhängig von der Beteiligten zu 3) anwaltlich vertreten waren. Zwar würde in dem Umstand, dass ein Beteiligter zu Unrecht nicht formell beteiligt wurde, grundsätzlich ein wesentlicher Verfahrensfehler liegen, der zur Aufhebung der Entscheidung und Zurückverweisung führt (vgl. §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 547 Nr. 4 ZPO; vgl. auch Niedenführ/Schulze, a.a.O., Vor §§ 43 ff Rz. 111). Eine unterlassene Beteiligung könnte aber noch im Rechtsbeschwerdeverfahren nachgeholt werden, wenn nur rechtliches Gehör gewährt werden soll und eine weitere Sachaufklärung weder notwendig noch zu erwarten ist (BGH NJW 1998, 755; vgl. auch Niedenführ/Schulze, a.a.O., Vor §§ 43 ff Rz. 112; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 43 Rz. 125, jeweils mit weiteren Nachweisen). Von einem solchen Fall wäre hier jedenfalls auszugehen; eine Zurückverweisung der Sache zur weiteren Sachaufklärung ist zur Überzeugung des Senats nicht erforderlich.

Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der Umstand, dass in der Ladung zur Eigentümerversammlung am 12.07.1999 zu TOP 2.2 statt von Genehmigung der "Jahresabrechnung" von der Genehmigung der "Rechnungslegung" die Rede ist, vorliegend noch keinen die Ungültigerklärung rechtfertigenden Ladungsfehler begründet, weil - auch angesichts der an die Wohnungseigentümer übersandten Unterlagen - ohne weiteres erkennbar war, dass die Beschlussfassung die Jahresabrechnung betreffen sollte. Es ist nicht ersichtlich, dass eine konkrete Rechnungslegung der Verwalterin gemäß § 28 Abs. 4 WEG anstand, so dass auch eine Verwechslungsgefahr von vorneherein ausscheidet.

Die Ungültigerklärung des angefochtenen Eigentümerbeschlusses wird auch nicht durch die behauptete eingeschränkte Einsichtsmöglichkeit der Antragsteller in die Unterlagen gerechtfertigt. Abgesehen davon, dass die Jahresabrechnung insgesamt in der Versammlung auslag, haben sich die Beteiligten im vorliegenden Verfahren umfassend mit allen vorliegenden Unterlagen und Einwendungen auseinander setzen können; in die nicht zur Jahresabrechnung gehörenden Einzelbelege hätten die Antragsteller Einsicht nehmen können. Die Antragsteller haben denn auch umfassend und umfangreich Einwendungen gegen Einzelbestandteile der Abrechnung erhoben. Eine nunmehrige Aufhebung des gesamten Eigentümerbeschlusses aus diesem Grund scheidet aus.

Zutreffend ist das Landgericht weiter davon ausgegangen, dass die Jahresabrechnung grundsätzlich eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten soll. Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein (vgl. im Einzelnen Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 66; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 28 WEG Rz. 9; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 39, Weitnauer/Gottschalg, a.a.O., § 28 Rz. 20, jeweils mit vielfältigen Nachweisen aus der Rechtsprechung). Dabei ist die Jahresabrechnung keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung; sie ist vielmehr eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung. Danach hat der Verwalter alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Wirtschaftsjahr in die Abrechnung einzustellen, auch wenn diese möglicherweise zu Unrecht getätigt worden sind. Dies gilt - mit gewissen Ausnahmen etwa bei der Heizkostenabrechnung - unabhängig davon, ob der Rechtsgrund für eine Zahlung in der betreffenden Rechnungsperiode gelegt wurde oder ob tatsächliche Auswirkungen auch spätere Jahre betreffen können (vgl. im Einzelnen Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 68; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 28 WEG Rz. 11; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 42 ff, jeweils mit vielfältigen Nachweisen aus der Rechtsprechung).

Diesen Anforderungen wird die vorgelegte Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1998 nur mit einigen - in der Folge zu erörternden - Einschränkungen gerecht. Sie erscheint dem Senat mit dem Landgericht wenn auch mit gewissem noch vertretbarem Aufwand als übersichtlich, nachvollziehbar und verständlich. Sie besteht - neben dem Wirtschaftsplan für das folgende Wirtschaftsjahr - aus Einzel- und Gesamtabrechnung. Soweit der Jahresabrechnung als Anlage eine solche in bilanzierter Form beigefügt worden ist, führt diese zusätzliche Unterlage noch nicht dazu, die Gesamtjahresabrechnung, soweit sie ansonsten den obigen Anforderungen entspricht, für ungültig zu erklären. Auf die diesbezüglichen Einwendungen kommt es mithin auch nicht an.

Der Senat folgt sodann der durch das Landgericht vorgenommenen Auslegung des § 18 Abs. 2 der vorliegenden Teilungserklärung, soweit daraus für die Jahresabrechnung der maßgebliche Verteilungsschlüssel entnommen werden kann.

In diesem Zusammenhang ist zunächst darauf hinzuweisen, dass nach Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch die Vereinbarung zum Inhalt des Sondereigentums geworden ist und nunmehr den allgemeinen Grundsätzen für Eintragungsbewilligungen und Grundbucheintragungen unterliegt. Es ist nur auf den Wortlaut und Sinn des im Grundbuch Eingetragenen abzustellen, und zwar so, wie es sich für den unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung der Teilungserklärung ergibt. Damit kommt es bei der Auslegung also nicht auf den Willen des Erklärenden an, sondern auf das, was jeder gegenwärtige und zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 53; Staudinger/Kreuzer, BGB Stand Juni 1997, § 10 WEG Rz. 72 ff; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 WEG Rz. 8; Weitnauer/Lüke, a.a.O., § 10 Rz. 44; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 10 Rz. 15, jeweils mit weiteren Nachweisen). Diese Auslegung hat das Rechtsbeschwerdegericht selbstständig - ohne Bindung an die Auffassung der Vorinstanzen - vorzunehmen (Bärmann/Pick/Merle, a.a.0., § 45 Rz. 87; Staudinger/Wenzel, a.a.0., § 45 WEG Rz. 40; Niedenführ/Schulze, a.a.0., § 45 Rz. 41, jeweils mit weiteren Nachweisen).

Die vom Landgericht in diesem Zusammenhang vorgenommene Auslegung weist vor diesem Hintergrund keine Rechtsfehler auf. Dies gilt zunächst für die zutreffende Begründung, mit der das Landgericht davon ausgegangen ist, dass § 18 Abs. 2 der Teilungserklärung auch den Schlüssel für die Umlage der Einnahmen und Ausgaben in der Jahresabrechnung enthält. Auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Beschluss, gegen die die weitere Beschwerde durchgreifende Einwendungen auch nicht erhebt, kann zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen werden.

Der Senat folgt auch der weiteren Auslegung durch das Landgericht, wonach der Begriff der "Kosten der Verwaltung" lediglich die Kosten der Verwalterin, mithin die Verwaltergebühren, meint. Zwar ist es richtig, dass das WEG den Begriff "Kosten der Verwaltung" in einem weiteren Sinn versteht, worauf die Antragsteller abstellen. Es ist aber darauf hinzuweisen - hierauf hat zu Recht auch das Landgericht im Ergebnis abgestellt -, dass es für das Abweichen von der gesetzlichen Regelung für die Kostenverteilung in der Teilungserklärung einer eindeutigen, zweifelsfreien Regelung bedarf (ständige Rechtsprechung des Senats, vgl. zuletzt etwa Beschluss vom 18.11.2003, 20 W 13/02), zumal in § 4 der vorliegend gültigen Teilungserklärung die grundsätzliche Anwendbarkeit der gesetzlichen Vorschriften geregelt ist (vgl. auch BGH NJW 2003, 3476). Dies lässt sich hier - über die Kosten für die Verwalterin hinaus - nicht mit der erforderlichen Sicherheit feststellen, so dass die Auslegung, die der gesetzlichen Regelung am weitgehendsten entspricht, zu bevorzugen ist. Die bestehende Unklarheit der vorliegenden Regelung zeigt sich immerhin auch darin, dass das Amtsgericht Kassel im die Jahresabrechnung 1999 betreffenden Parallelverfahren (Az. 801 II 57/2000) eine von den Antragstellern und dem Landgericht abweichende Auslegung der Teilungserklärung vorgenommen hat. Gegen das Verständnis, den Begriff "Kosten der Verwaltung" in § 18 Abs. 2 der Teilungserklärung mit den Antragstellern in dem beschriebenen weiteren Sinn zu fassen, spricht bereits der Umstand - dies hat das Landgericht zutreffend festgehalten -, dass die Teilungserklärung für lediglich beispielhaft aufgeführte andere Kostenpositionen, die unter den Begriff "Kosten der Verwaltung" in einem weiteren Sinn verstanden werden könnten, ausdrücklich andere Regelungen trifft (etwa in § 18 Abs.2 Nr. 1 der Teilungserklärung). Die anderweitige Auslegung würde auch angesichts der nicht abschließenden Aufzählung in § 18 Abs. 2 Nr. 1 der Teilungserklärung zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit führen, welche Positionen nach welchem Verteilungsschlüssel zu verteilen wären. Letztendlich weist der Senat darauf hin - wenn es hierauf auch für die Auslegung nicht entscheidend ankommt -, dass die Regelung, wonach lediglich die Verwaltergebühren nach Wohn- bzw. Geschäftseinheiten umgelegt werden, eine häufige Gestaltung in Teilungserklärungen darstellt, weil die Höhe der Verwaltergebühren sich in der Regel an der Anzahl der Wohneinheiten orientiert, und die entsprechende Umlage der ohnehin pro Wohneinheit anfallenden Verwaltergebühren in der Jahresabrechnung als verteilungsgerecht angesehen wird.

Die Folge davon ist, dass die Verteilung der Hausmeisterkosten und der Bankgebühren in den Einzelabrechnungen nach Miteigentumsanteilen nicht zu beanstanden ist.

Soweit die Antragsteller sodann gerügt hatten, die Jahresabrechnung enthalte keine Angaben betreffend die Hausgeldabrechnung über die von der Firma G angemietete Wohnung im Erdgeschoss links, haben die Antragsgegner unter Vorlage von Unterlagen vorgetragen, eine entsprechende Abrechnung sei erst im Kalenderjahr 1999 erstellt worden und habe deshalb bei der Jahresabrechnung für das Jahr 1998 nicht berücksichtigt werden können. Danach soll das Guthaben der Wohnungseigentümer mit einer Mietzahlung für 1999 verrechnet werden. Nach den obigen Ausführungen wären dann im Rahmen der Jahresabrechnung für das Jahr 1998 tatsächlich weder diesbezügliche Einnahmen noch Ausgaben aufzunehmen. Dem sind die Antragsteller nicht konkret entgegen getreten, so dass insoweit Fehler der Abrechnung nicht feststellbar sind. Ansonsten sind die Einnahmen und Ausgaben betreffend diese Wohnung in der Anlage zur Jahresabrechnung ausgewiesen (vgl. Bl. 79/II der Gerichtsakten).

Auch die Beanstandung der Antragsteller, es fehle die Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben für die Müllabfuhr, Regenwasserableitung und Straßenreinigung, greift nicht durch. Zwar wäre es wegen des dem Gebot der Klarheit dienenden Saldierungsverbots (vgl. dazu Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 380) zweifelhaft, lediglich eine Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben in der Jahresabrechnung auszuweisen. Es handelt sich bei den beanstandeten Positionen jedoch um Kosten-, d. h. Ausgabenpositionen. Dass Müllabfuhr, Regenwasserableitung und Straßenreinigung der Wohnungseigentümergemeinschaft auch Einnahmen erbracht hätten, haben die Antragsteller nicht konkret behauptet und wäre auch wenig nahe liegend. Hier hätten die Antragsteller ggf. nach Belegeinsicht konkretere Beanstandungen erheben müssen; die Tatsacheninstanzen hatten also auch unter Berücksichtigung des §§ 43 Abs. 1 WEG, 12 FGG dem diesbezüglichen Sachvortrag nicht weiter nachzugehen.

Einnahmen und Ausgaben dürfen im Prinzip auch nicht in globalen Beträgen angegeben werden. Eine Aufschlüsselung ist aber nur insoweit erforderlich, als es einem berechtigten Informationsbedürfnis entspricht; daher genügt zur Straffung der Abrechnung eine Aufgliederung nach Kostenarten, die schlagwortartig gekennzeichnet sind. Eine Bezugnahme auf bestimmte Belege oder gar eine Aufgliederung nach Buchungsdatum, Gegenstand, Belegnummer und Betrag ist in der Gesamtjahresabrechnung nicht erforderlich (vgl. Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 380 unter Hinweis auf Kammergericht NJW-RR 1996, 526). Eine nähere Aufgliederung dieser und anderer Positionen können die Antragsteller mithin nicht verlangen, auch nicht, wenn dies bei vorangegangenen Jahresabrechnungen in dieser Weise gehandhabt worden wäre.

Begründet ist die sofortige weitere Beschwerde jedoch, soweit in der Jahresabrechnung die Positionen "BK-Anteil HM Wohnung" und "Einnahmen HM-Wohnung" (Gesamtjahresabrechnung) bzw. "BK HM-Wohnung" und "Einn. HM-Wohnung" (Einzeljahresabrechnung) betroffen sind. Insoweit ist die Jahresabrechnung fehlerhaft.

Gemäß § 2 Abs. III Nr. 3 der Teilungserklärung steht die Wohnung im Erdgeschoss rechts im gemeinschaftlichen Eigentum. Eine gesonderte Regelung zur Verteilung der Nutzungen sowie der Lasten und Kosten dieser Wohnung, mithin des diesbezüglichen Gemeinschaftseigentums, findet sich in der Teilungserklärung nicht. Bei Einnahmen aus der Vermietung von gemeinschaftlichem Eigentum handelt es sich grundsätzlich um Erträgnisse, d. h. um "Nutzungen" des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 1 WEG (vgl. Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 WEG Rz. 67; § 28 WEG Rz. 94; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 16 Rz. 8; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 16 WEG Rz. 11; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 16 Rz. 29). Insoweit hat jeder Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 1 Satz 1 WEG gegen die anderen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Beteiligung, der sich zunächst auf Beschlussfassung über die Abrechnung richtet. Der Beteiligungsanspruch beschränkt sich sodann auf einen Anteil am Reinertrag nach Abzug der Lasten und Kosten (vgl. im Einzelnen Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 WEG Rz. 76 ff). Die Verteilung erfolgt durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer über die Gesamt- und Einzelabrechnung, in die die "Früchte" als Rechnungsposten einzustellen sind (Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 Rz. 90; Köhler, Anwaltshandbuch Wohnungseigentumsrecht, Teil 7 Rz. 123). Dabei ist - wie bereits erwähnt - die Aufführung einer bloßen Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben grundsätzlich unzulässig (vgl. OLG Düsseldorf WE 1991, 331 für die Differenz aus der Hausmeisterwohnung). Einer gesonderten Einzelabrechnung nur für diese im Gemeinschaftseigentum stehende Wohnung - wie es die Antragsteller offensichtlich begehren - bedarf es dagegen nicht. Der Umfang der Beteiligung des einzelnen Wohnungseigentümers richtet sich nach dem vereinbarten Verteilungsschlüssel (Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 WEG Rz. 83).

An diesen Maßgaben hat sich die Jahresabrechnung nicht orientiert. Zwar sind die (wohl) Nettomieteinnahmen in Höhe von 5.527,00 DM in der Gesamtjahresabrechnung (allerdings im Zusammenhang mit den Betriebskosten) aufgeführt und in der Einzeljahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen als Einnahmen verteilt worden. Für die Aufführung von 1.513,25 DM in der Einzeljahresabrechnung für "BK HM-Wohnung" - gemeint sind wohl Betriebskosten für die Hausmeisterwohnung - und die diesbezügliche Nutzungsverteilung zwischen den Wohnungseigentümern und von 2.416,56 DM in der Gesamtjahresabrechnung (die Erläuterung der Differenz kann immerhin der Anlage entnommen werden, Bl. 80/II der Gerichtsakten) lässt sich eine rechtliche Grundlage nicht finden. Nach dieser Anlage zur Jahresabrechnung 1998 ist dieser Anteil von 1.513,25 DM aus den Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 1998 errechnet worden, wobei für diese Wohnung ein Anteil von 10,5/1.000stel in Ansatz gebracht wurde. Diese Vorgehensweise findet weder eine Grundlage in der Teilungserklärung, noch entspricht sie einer konkreten Beschlusslage der Gemeinschaft oder dem Gesetz. Unabhängig von ihrer rechnerischen Schlüssigkeit handelt es sich bei dieser Position nämlich nicht um tatsächliche Einnahmen bzw. Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft für die betreffende Wohnung im Wirtschaftsjahr 1998. Jedenfalls fehlt es dazu an jeglichem Vorbringen der Antragsgegner. Dass dieser Betrag von 1.513,25 DM an Einnahmen für Betriebskosten - etwa über eine abgerechnete Nebenkostenvereinbarung mit dem Mieter oder laufende Zahlungen - im Wirtschaftsjahr 1998 erwirtschaftet worden wäre, ist von den Antragsgegnern nicht dargelegt worden. Dies kann auch gar nicht der Fall sein, da der Betrag von 1.513,25 DM ersichtlich erst aus den gleichzeitig abgerechneten (Gesamt-) "Betriebskosten" gemäß der Jahresabrechnung 1998 hergeleitet wurde und mithin erst in diesem Zeitpunkt feststand. Wie bereits oben dargestellt, sind aber nur alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Wirtschaftsjahr in die Abrechnung einzustellen, und zwar unabhängig davon, ob der Rechtsgrund für eine Zahlung in der betreffenden Rechnungsperiode gelegt wurde oder ob tatsächliche Auswirkungen auch spätere Jahre betreffen. Es können also nicht ohne weiteres irgendwelche fiktiven Beträge in Ansatz gebracht werden, sondern es müssen im Wirtschaftsjahr eingenommene Mieteinnahmen (Nettomieten und evt. Nebenkostenvorauszahlungen) als Einnahmen aufgeführt werden. Eventuelle Salden aus - in der Regel erst nach dem Wirtschaftsjahr erstellten - Nebenkostenabrechnungen für die Mietwohnung sind in der Regel dann (wohnungseigentumsrechtlich) abzurechnen, wenn sie anfallen.

Grundlage dafür, wie und welche diesbezüglichen Einnahmen bzw. Ausgaben anfallen, ist dabei natürlich die vertragliche Vereinbarung mit dem Mieter; dazu hat die Beteiligte zu 3) im Termin vor dem Amtsgericht am 15.05.2001 (Bl. 241/II der Gerichtsakten) Ausführungen gemacht. Davon hängt dann auch ab, inwieweit die Kosten für die vermietete Wohnung in der Jahresabrechnung Berücksichtigung finden können. Inwieweit und in welchem Umfang Betriebskosten bei der vorliegenden Konstellation überhaupt auf den Mieter umgelegt werden können, mag sich rechnerisch als problematisch darstellen, weil jedenfalls die gesamten Kosten der Anlage bereits wohnungseigentumsrechtlich für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu verteilen sind, vgl. § 16 Abs. 2 WEG. Für diese (wohnungseigentumsrechtliche) Verteilung - und nur darum geht es hier - bedarf es entgegen der Auffassung der Antragsteller nicht zwingend einer Vereinbarung, "wieviel Prozent der Gesamtausgaben auf dieses Gemeinschaftseigentum entfällt". Dies betrifft die Frage, inwieweit - zunächst von den Wohnungseigentümern untereinander zu tragende - Kosten auf einen Dritten umgelegt werden können. Im Rahmen der Jahresabrechnung kommt es in diesem Zusammenhang aber lediglich auf die diesbezüglichen tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des Gemeinschaftseigentums an.

In ähnlicher Weise ist denn nach dem Vorbringen der Antragsgegner offensichtlich auch mit der anderen Wohnung im Erdgeschoss links, die an die Firma G vermietet worden ist, bei der Abrechnung vorgegangen worden, wobei sich allerdings hier die Abrechnung der mietrechtlichen Nebenkosten der im Sondereigentum stehenden Wohnung einfacher darstellt.

Die langjährige anderweitige Abrechnungspraxis, wie sie die Antragsgegner für sich vorbringen, führt zu keinem anderen Ergebnis. Wie bereits oben ausgeführt, hat jeder Wohnungseigentümer gegen die anderen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsgemäße Beteiligung an den Nutzungen. Der Senat hat bereits im Beschluss vom 06.05.2004, 20 W 33/02, ausgeführt, dass die Wohnungseigentümer durch eine abweichende Praxis der Abrechnung in den Vorjahren grundsätzlich noch keine wirksame Umstellung bzw. Neubegründung eines Verteilerschlüssels vornehmen. Dem liegt zugrunde, dass nach ständiger Rechtsprechung eine die Gemeinschaftsordnung ändernde Vereinbarung nicht allein daraus abgeleitet werden darf, dass über Jahre hinweg oder sogar seit Bestehen der Wohnungseigentümergemeinschaft Jahresabrechnungen genehmigt wurden, in denen die Kosten abweichend von der Gemeinschaftsordnung verteilt waren (vgl. Senat, Beschluss vom 06.05.2004, 20 W 33/02; OLG Hamburg OLG-Report 2004, 165 unter Hinweis auf BayObLG NJW 1986, 385, DWE 1994, 26, und OLG Zweibrücken FGPrax 1999, 140). Die langjährig geübte Praxis ersetzt unabhängig von ihrer Dauer allenfalls dann eine förmliche Abänderungsvereinbarung, wenn feststeht, dass sämtliche Wohnungseigentümer sie in dem Bewusstsein vornehmen, den Kostenverteilungsschlüssel der Gemeinschaftsordnung zu ändern und durch einen neuen zu ersetzen (vgl. Senat, Beschluss vom 06.05.2004, 20 W 33/02; OLG Hamburg OLG-Report 2004, 165; BayObLG NZM 2001, 754 unter Hinweis auf BayObLG NJW 1986, 385, DWE 1994, 26, und OLG Zweibrücken FGPrax 1999, 140; vgl. auch Bärmann/Pick/Merle, a.a.0., § 16 Rz. 119). Insbesondere reicht der Umstand nicht aus, dass die Wohnungseigentümer einen Eigentümerbeschluss hinnehmen, indem sie ihn nicht anfechten, um eine für das Zustandekommen einer Vereinbarung erforderliche Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer annehmen zu können (vgl. Senat, Beschluss vom 06.05.2004, 20 W 33/02; BayObLG ZMR 2001, 996 unter Hinweis auf BayObLG DWE 1994, 26; OLG Zweibrücken FGPrax 1999, 140).

Für den vorliegenden Fall, wo es nicht nur um Lasten und Kosten, sondern auch um die Verteilung von Nutzungen geht, für die eine explizite Regelung in der Teilungserklärung nicht vorliegt (vgl. aber deren § 4), kann nichts anderes gelten. Es fehlt auch vorliegend an Anhaltspunkten, dass die geschilderten engen Voraussetzungen vorliegend erfüllt sein könnten; dagegen spricht bereits die Größe der vorliegenden Wohnungseigentümergemeinschaft und auch der Umstand, dass es in der Vergangenheit offensichtlich bereits mehrfach zu Anfechtungsverfahren betreffend die Jahresabrechnungen und auch zu entsprechenden Beschlussvorlagen (vgl. etwa den Wohnungseigentümerbeschluss vom 27.08.1998, Bl. 113/I der Gerichtsakten) kam, es mithin - offensichtlich erfolglose - Versuche gegeben hat, eine anderweitige Verteilung herbeizuführen. Aus diesen Gründen fehlt es vorliegend auch an tragfähigen Anhaltspunkten dafür, einen Vertrauensschutz der Wohnungseigentümer hinsichtlich einzelner Abrechnungspositionen einer noch gar nicht bestandskräftigen Jahresabrechnung annehmen zu können.

Dass das Amtsgericht Kassel in einem eine andere Jahresabrechnung betreffenden gerichtlichen Anfechtungsverfahren diese Abrechnungspraxis gebilligt haben soll, wie die Antragsgegner vortragen, ist jedenfalls in diesem Zusammenhang unerheblich. Dies würde noch keine Rechtskraftwirkung für zukünftige Abrechnungen begründen, unabhängig von der Frage, ob diese Entscheidung überhaupt rechtskräftig geworden ist. Allenfalls mag diese Frage in dem Zusammenhang eine Rolle spielen, ob der Verwalterin bei Erstellung einer fehlerhaften Abrechnung ein Verschulden zur Last gelegt werden könnte. Darauf kommt es hier jedoch nicht an, ebenso wenig wie bei der Entlastung des Verwalters (vgl. Senat Beschluss vom 29.09.2003, 20 W 115/01 = NZM 2003, 980).

Es kann deshalb offen bleiben, ob es darüber hinaus zutreffend ist, dass die Einnahmen aus der Hausmeisterwohnung, die offensichtlich gar nicht an den Hausmeister vermietet ist, in der Gesamtjahresabrechnung bei den Hausmeisterkosten ausgewiesen worden sind.

Ausgehend von diesen Überlegungen ist denn auch der zweite Teil des Wohnungseigentümerbeschlusses vom 12.07.1999, TOP 2.2, mit dem Einnahmen und Kosten dieser Wohnung mit der Instandhaltungsrücklage verrechnet worden sind, für ungültig zu erklären. Insoweit sind diese Positionen im Rahmen der Jahresabrechnung zu berücksichtigen, ohne dass es darauf ankäme, ob es wegen der Zweckbindung grundsätzlich immer unzulässig wäre, derartige Beträge im Rahmen der Instandhaltungsrücklage zu berücksichtigen.

Anders als das Landgericht erachtet der Senat auch die Heizkostenabrechnung hinsichtlich der Abrechnung der Warmwasserkosten des Wirtschaftsjahres 1998 für fehlerhaft, ansonsten aber für nicht zu beanstanden.

Zutreffend hat das Landgericht in diesem Zusammenhang auf den Wohnungseigentümerbeschluss vom 27.03.1981 (Bl. 107/I ff der Gerichtsakten) abgestellt. Dabei ist aus Rechtsgründen zunächst von Bedeutung, dass die Vereinbarung der Wohnungseigentümer in § 18 Abs. 2 Nr. 4 der Teilungserklärung mit der Heizkostenverordnung nicht in Einklang zu bringen ist, weil sie eine Verteilung der Kosten für Heizung und Warmwasser ausschließlich nach Wohnfläche gemäß § 1 Nrn. 1 bis 73 der Teilungserklärung regelt. Nach § 3 Satz 2 der Heizkostenverordnung finden bei - wie hier - im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Verordnung bereits bestehenden Gemeinschaften grundsätzlich die Regelungen des WEG über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder die bestehenden Vereinbarungen Anwendung. Die Einführung einer der Heizkostenverordnung entsprechenden verbrauchsabhängigen Kostenverteilung ist danach eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG, die abweichend von dem für die Änderung eines Verteilungsschlüssels sonst geltenden Einstimmigkeitsprinzip mit Stimmenmehrheit beschlossen werden kann (vgl. Niedenführ/Schulze, a.a.O., III HeizkostenV Rz. 22 unter Hinweis auf Kammergericht NJW-RR 1988, 1167; Weitnauer/Gottschalg, a.a.O., § 16 Rz. 23; Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 WEG Rz. 239; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 16 WEG Rz. 24, 25, je mit weiteren Nachweisen). Aus dem von den Antragstellern in Bezug genommenen Beschluss des Senats in OLGZ 1987, 26 ergibt sich insoweit nichts anderes. Ggf. hat sogar jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch gemäß § 21 Abs. 4 WEG auf eine solche Beschlussregelung. Anders wäre die Sachlage allenfalls zu beurteilen, wenn bereits die Teilungserklärung eine der Heizkostenverordnung entsprechende Regelung enthielte (Niedenführ/Schulze, a.a.O., III HeizkostenV Rz. 25; Weitnauer/Gottschalg, a.a.O., § 16 Rz. 23; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 16 WEG Rz. 25, je mit weiteren Nachweisen); dies ist hier aber - wie bereits ausgeführt - nicht der Fall. Es ist also aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Landgericht davon ausgegangen ist, dass die Wohnungseigentümer eine der Heizkostenverordnung entsprechende Verteilung der Kosten mehrheitlich beschließen konnten. Andererseits bedeutet dies aber auch, dass sofern keine wirksame, mit der Heizkostenverordnung in Einklang stehende Regelung über den Verteilungsschlüssel vorhanden ist, eine solche Regelung durch die Wohnungseigentümer erst geschaffen werden muss, damit auf der Grundlage der Heizkostenverordnung die Heizkostenverteilung vorgenommen werden kann (BayObLG NJW-RR 1986, 1076; WE 1989, 62; Niedenführ/Schulze, a.a.O., III HeizkostenV Rz. 28).

Der mehrheitlich zustande gekommene Wohnungseigentümerbeschluss vom 27.03.1981, TOP 7a, enthält in Ziffer 2. hinsichtlich der Heizkosten eine ohne weiteres wirksame Regelung. Sie steht mit der Heizkostenverordnung, insbesondere deren § 7, in Einklang. Da - wie ausgeführt - die Teilungserklärung keine der Heizkostenverordnung entsprechende Regelung enthält, war diese Regelung auch mehrheitlich zulässig.

Jedenfalls im Ergebnis folgt der Senat auch der Auffassung des Landgerichts, dass die angefochtene Jahresabrechnung hinsichtlich der Heizungskosten mit dieser Beschlusslage in Einklang steht. Der von den Antragstellern noch angeführte Beschluss vom 17.07.1997 (Bl. 35/II der Gerichtsakten) hat keine inhaltliche Änderung herbeigeführt. Die im Verfahren der weiteren Beschwerde noch mitgeteilten Beschlüsse aus dem Jahr 2004 beziehen sich nicht auf die hier verfahrensgegenständliche Abrechnung 1998. Dass sich die Beschlüsse vom 25.05.2004 auch auf bereits vorgelegte und genehmigte Jahresabrechnungen beziehen soll - unabhängig von einer rechtlichen Wirksamkeit und technischen Durchführbarkeit -, kann ihrem Inhalt nicht entnommen werden und wird von den Antragstellern auch nicht vorgebracht.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH NJW 1998, 3713), der sich der Senat angeschlossen hat, sind allerdings Eigentümerbeschlüsse, die Regelungen enthalten, die auch für einen Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers gelten sollen (Dauerregelungen), anhand des Beschlusswortlauts unter Berücksichtigung des sonstigen Protokollinhalts auszulegen; auf die subjektiven Vorstellungen der Abstimmenden kommt es - anders als das Landgericht offensichtlich meint - nicht an. Auch insoweit ist der Senat als Rechtsbeschwerdegericht nicht auf die begrenzte Nachprüfung der Auslegung durch den Tatrichter angewiesen, sondern kann den Beschluss selber auslegen (vgl. Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45 Rz. 42; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 87; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 WEG Rz. 15, jeweils mit weiteren Nachweisen).

Ziffer 1. des Wohnungseigentümerbeschlusses vom 27.03.1981, TOP 7a, enthält danach die Regelung, dass die Verteilung der Kosten der Heiz- und Warmwasserversorgung entsprechend § 9 der Heizkostenverordnung umgestellt werden. Ziffer 2. dieses Wohnungseigentümerbeschlusses regelt dann weiter den Verteilungsschlüssel für die Heizkosten. Nach § 7 Satz 2 der Heizkostenverordnung können die nicht anhand des Verbrauchs verteilten Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum verteilt werden; es können auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden. Zwar ist in dem Wohnungseigentümerbeschluss in diesem Zusammenhang wörtlich von "qm-Wohnfläche" die Rede, was immerhin für eine Umlegung der Kosten nach reiner Wohnfläche sprechen könnte. Andererseits ist in dem Zusammenhang mit der Festlegung des Verteilungsschlüssels auch dieses Kostenanteils ausdrücklich nur von der "Raumbeheizung" die Rede, was den Schluss darauf zulässt, dass damit tatsächlich die Fläche der beheizten Räume gemeint ist. Die Regelung bzw. die Wortwahl in § 18 Abs. 2 Nr. 4 der Teilungserklärung kann in diesem Zusammenhang nicht zur Auslegung des Beschlussinhalts herangezogen werden, weil diese lediglich auf die Wohnflächen der im Sondereigentum liegenden Wohnungen ("Wohnflächen gem. § 1 Ziffer 1 bis 73") abstellt und die im Gemeinschaftseigentum liegende sog. Hausmeisterwohnung außer acht lässt. Bei einer Verteilung der Heizkosten nach der Heizkostenverordnung ist diese aber mit einzubeziehen. Ausgehend davon kann zur Überzeugung des Senats unter Zugrundelegung des Wohnungseigentümerbeschlusses vom 27.03.1981 bei der Verteilung der Heizkosten weder auf die in der Teilungserklärung aufgeführte "Wohnfläche" des Sondereigentums noch auf eine "Wohnfläche" des Sondereigentums zuzüglich der etwaigen "Wohnfläche" der Hausmeisterwohnung abgestellt werden, sondern nach dem Gesamtzusammenhang lediglich - wie auch das Landgericht im Ergebnis zutreffend angenommen hat - die beheizten bzw. "beheizbaren" (vgl. zu dieser Begrifflichkeit: Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 WEG Rz. 228 mit weiteren Nachweisen) Wohnflächen dieser Räume, so dass mithin die Balkone nicht einzubeziehen sind. Erhebliche und durchgreifende Einwendungen gegen die auf dieser Grundlage berechnete Flächengröße sind nicht erhoben worden.

Es ist weiter unerheblich, dass in der angefochtenen Jahresabrechnung für das Kalenderjahr 1998 nicht ein Anteil von 18 % für die Warmwasserkosten in Ansatz gebracht und damit von den zu verteilenden Heizkosten abgezogen worden ist, sondern der Warmwasserenergieanteil nach der Formel des § 9 der Heizkostenverordnung in Abzug gebracht worden ist. Zwar erwähnt Ziffer 2. des Wohnungseigentümerbeschlusses vom 27.03.1981, TOP 7a, die Regelung in § 9 Abs. 2 Satz 3 der Heizkostenverordnung, nach der ein Anteil von 18 % für die Warmwasserversorgung abgezogen werden kann. Andererseits legt Ziffer 1. des Wohnungseigentümerbeschlusses ausdrücklich die Abrechnung nach § 9 der Heizkostenverordnung fest. Die oben in Bezug genommene Vorschrift des § 9 Abs. 2 Satz 3 der Heizkostenverordnung kommt jedoch nur zur Anwendung, wenn aus technischen Gründen der Warmwasserverbrauch nicht gemessen werden kann (vgl. Niedenführ/Schulze, a.a.O., III HeizkostenV Rz. 30). Dies war im Zeitpunkt der Beschlussfassung wegen fehlender (Warm-)Wasserzähler der Fall, so dass Ziffer 2. insoweit lediglich als Verweis auf die gesetzliche Regelung verstanden werden kann und nach Einbau der Zähleinrichtungen nun die Ziffer 1. des Beschlusses, mithin die Regelung des § 9 der Heizkostenverordnung zu gelten hat. Ohnehin wäre auch unklar, was die Antragsteller mit diesem in der weiteren Beschwerde erhobenen Einwand bezwecken, nachdem sie selber einräumt haben, dass diese gesetzlich vorgesehene Aufteilung eine höhere Verteilungsgerechtigkeit aufweist.

Soweit die Antragsteller ebenfalls erstmals im weiteren Beschwerdeverfahren vorgebracht haben, die Abrechnungsperiode der Jahresabrechnung entspreche nicht der Regelung in Ziffer 1. des Wohnungseigentümerbeschlusses vom 27.03.1981, TOP 7a, ist schon - unabhängig davon, ob dieser Einwand im Verfahren der weiteren Beschwerde als reiner Rechtsbeschwerdeinstanz aus verfahrensrechtlichen Erwägungen überhaupt noch berücksichtigt werden könnte, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG - zweifelhaft, ob hierfür ein Rechtsschutzbedürfnis bestehen könnte. Einen wirtschaftlichen Hintergrund lässt das offensichtlich ausschließlich auf dem Bestreben beruhende Vorbringen der Antragsteller, die Jahresabrechnung zu Fall zu bringen, jedenfalls nicht erkennen. Nachdem aber auf dieser Basis abgelesen und abgerechnet worden ist, kann die Jahresabrechnung schon deshalb nicht aufgehoben werden, weil eine nachträgliche anderweitige Erfassung gar nicht mehr möglich wäre (vgl. auch BayObLG NZM 2003, 900). Aus dem gleichen Grund vermag auch das lediglich allgemeine Vorbringen der Antragsteller im Verfahren der weiteren Beschwerde zu Rechnungsabgrenzungen bei Wasser und Strom nicht zu einer Ungültigerklärung der Abrechnungen führen.

Hinsichtlich der Verteilung der Heizungskosten kommt es auch nicht darauf an, ob der Wohnungseigentümerbeschluss vom 27.03.1981, TOP 7a, bzw. der ihn bestätigende Wohnungseigentümerbeschluss vom 17.07.1997 insgesamt wirksam sind, was die Antragsteller in Zweifel ziehen. Selbst wenn Ziffer 3 des erstgenannten Beschlusses betreffend die Verteilung der Warmwasserkosten wegen Verstoßes gegen § 8 der Heizkostenverordnung nichtig wäre (vgl. zum Streitstand in Hinblick auf einen gegen die Heizkostenverordnung verstoßenden Wohnungseigentümerbeschluss: OLG Hamm FGPrax 1995, 98 einerseits und BayObLG WuM 2004, 737 andererseits, jeweils mit weiteren Nachweisen), würde dies an der Gültigkeit der Regelungen über die Verteilung der Heizkosten nichts ändern. Es kann hier ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass die Wohnungseigentümer im Jahr 1981 jedenfalls die Regelung über die Verteilung der Heizkosten auch ohne eine wirksame Verteilung der Warmwasserkosten getroffen hätten, schon weil im damaligen Zeitpunkt - wie ausgeführt - die technische Möglichkeit für eine verbrauchsabhängige Verteilung der Warmwasserkosten noch gar nicht bestanden hatte. Aus letzterer Überlegung heraus ließe sich deshalb wohl auch eine Nichtigkeit der Ziffer 3. dieses Wohnungseigentümerbeschlusses wegen eines Verstoßes gegen die Heizkostenverordnung kaum herleiten, weil die technische Möglichkeiten für eine diesbezügliche Verteilung nach der Heizkostenverordnung noch gar nicht gegeben war, was aber - wie ausgeführt - offen bleiben kann.

Unerheblich ist in diesem Zusammenhang auch der erstmals im Verfahren der weiteren Beschwerde erhobene Einwand, die Angaben zum Wasserverbrauch in der Heizkostenabrechnung würden anderweitigen diesbezüglichen Angaben widersprechen. Unabhängig von den bereits oben erwähnten verfahrensrechtlichen Erwägungen zur Zulässigkeit dieses Einwands im Verfahren der weiteren Beschwerde entsprechen die Angaben zum Wasserverbrauch in der Heizkostenabrechnung denjenigen in der Jahresabrechnung (31.749,48 DM für 6.633 m³), die die tatsächlichen Ausgaben auszuweisen hat, und in der in Bezug genommenen Anlage Bl. 72/II der Gerichtsakten (6.633 m³). Dass das Landgericht die Jahresabrechnung hinsichtlich der Umlage der Kalt- und Schmutzwasserkosten für unwirksam erklärt hat, führt vorliegend noch nicht zwingend dazu, dass die Heizkostenabrechnung ebenfalls für unwirksam zu erklären ist, nur weil diese für die Berechnung der Gesamtheizungskosten von Bedeutung sind.

Für die Verteilung der Warmwasserkosten in der Jahresabrechnung 1998 sieht der Senat jedoch - anders als das Landgericht - keine rechtliche Grundlage; insoweit ist also die Genehmigung der Jahresabrechnung für ungültig zu erklären. Sie beruht weder auf der Regelung der Teilungserklärung (§ 18 Abs. 2 Nr. 4), noch auf dem mit Wohnungseigentümerbeschluss vom 27.03.1981, TOP 7a, Ziffer 2., festgelegten Verteilungsschlüssel. Es kann hier offen bleiben, ob letzterer trotz der oben ausgeführten Auslegungsgrundsätze dahingehend verstanden werden könnte, dass damit jedenfalls eine der Heizkostenverordnung entsprechende Verteilung der Warmwasserkosten geregelt werden sollte, wie es das Landgericht angenommen hat. Selbst wenn - wovon das Landgericht ausweislich Seite 15 des angefochtenen Beschlusses ausgegangen ist -, mit dem Wohnungseigentümerbeschluss vom 27.03.1981, TOP 7a, eine Anpassung an die Heizkostenverordnung auch bei den Warmwasserkosten gewollt gewesen wäre, würde die in der angefochtenen Jahresabrechnung vorgenommene Verteilung der Warmwasserkosten auf der Basis der beheizten bzw. "beheizbaren" Flächen gegen die Heizkostenverordnung und damit einen entsprechenden Wohnungseigentümerbeschluss verstoßen. Dass der Wohnungseigentümerbeschluss dahingehend ausgelegt werden könnte, dass die Warmwasserkosten unter Verstoß gegen die Heizkostenverordnung wie die Heizungskosten hätten verteilt werden sollen, vermag der Senat nicht anzunehmen. Dafür gäbe es keinerlei Anhaltspunkte. § 8 der Heizkostenverordnung sieht nämlich eine derartige Verteilung des nicht verbrauchsabhängigen Kostenanteils anders als bei den Heizkosten nicht vor. Hintergrund der unterschiedlichen Behandlung in der Heizkostenverordnung ist die Vermutung, dass auf großen Flächen auch viele Nutzer von Warmwasser leben (vgl. Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 8. Aufl., § 8 HeizKostV Rz. 9). Da dieser Gesichtspunkt jedoch nur die Verteilung der zutreffend in Ansatz gebrachten Warmwasserkosten betrifft, sind insoweit nur die Einzelabrechnungen betroffen und mithin für ungültig zu erklären. Auf die Gesamtjahresabrechnung bzw. die Berechnung der Heizkosten hat dies keinen Einfluss.

Die Verteilung der Hausverwaltergebühren entspricht § 18 Abs. 2 Nr. 2 der Teilungserklärung. Die Bezeichnung "DM-Anteile" mag missverständlich sein, es lässt sich aber erkennen, dass damit eine Verteilung nach Wohneinheiten gemeint war. Danach haben die Antragsteller unter Berücksichtigung des "Zahlendrehers" den abgerechneten Betrag zu tragen. Ob die Verwalterin vertragswidrig anderen Wohnungseigentümern zu geringe Gebühren berechnet hat und die ausgewiesenen Ausgaben also zu gering angesetzt sind, kann dahinstehen. Selbst wenn dies der Fall wäre, wären die Antragsteller dadurch im Rahmen der Jahresabrechnung nicht nachteilig betroffen, da die Anfechtung der Jahresabrechnung nicht zu einer Verringerung der Belastung der Antragsteller führen könnte. Ohnehin kommt es nach den obigen Ausführungen im Rahmen der Abrechnung auf die Höhe der tatsächlichen Ausgaben an.

Die landgerichtliche Entscheidung ist auch im Hinblick auf die Position "Kleinrep./Sonstiges" in der Jahresabrechnung aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Zwar ist es zutreffend, dass eine Beschränkung der Ausgaben auf Globalbeträge in der Jahresabrechnung grundsätzlich unzulässig ist; eine Ausnahme ist aber bei Kleinbeträgen zu machen (Palandt/Bassenge, a.a.O., § 28 WEG Rz. 9; Weitnauer/Gottschalg, a.a.O., § 28 Rz. 27; vgl. auch BayObLG NJW-RR 2004, 1602). Bei dieser Zusammenfassung von Einzelpositionen ist kein kleinlicher Maßstab anzulegen (vgl. Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 380 mit weiteren Nachweisen). Diesen Anforderungen wurde hier genügt. Insbesondere bei - wie hier - großen Eigentümergemeinschaften ist eine Aufschlüsselung aller Positionen bis in alle Einzelheiten nicht möglich, da dann die Gesamtabrechnung gänzlich unübersichtlich und für viele Wohnungseigentümer nicht mehr nachvollziehbar werden würde. Soweit die Antragsteller in diesem Zusammenhang rügen, dieser Posten enthalte Positionen, die nicht auf alle Eigentümer hätten umgelegt werden dürfen, könnte dieser Einwand ohnehin allenfalls die Einzelabrechnungen betreffen (vgl. Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 49), da die Ausgaben von der Verwaltung offensichtlich getätigt wurden; jedenfalls ist dies nicht konkret in Abrede gestellt worden. Ob es diesbezüglich einer gesonderten Ausweisung in der Gesamtjahresabrechnung bedurft hätte (vgl. dazu Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 381), kann aber dahinstehen. Insoweit hätte es den Antragstellern ggf. nach Belegeinsicht obgelegen, konkret vorzutragen, bei welchen konkreten Positionen aus welchen rechtlichen Überlegungen heraus eine Umlage lediglich auf welche Wohnungseigentümer zulässig gewesen wäre. Hieran fehlt es; die Antragsteller haben in den Tatsacheninstanzen weitgehend bloße Vermutungen geäußert, denen die Tatsacheninstanzen auch unter Berücksichtigung des §§ 43 Abs. 1 WEG, 12 FGG nicht nachzugehen hatten. Zum Teil - etwa zum "Hundeabwehrmittel" - haben die Antragsgegner Erläuterungen vorgenommen, denen die Antragsteller nicht mehr konkret entgegen getreten sind.

Rechtsfolge ist, wovon im Ergebnis auch bereits das Landgericht zu Recht ausgegangen ist, dass die Genehmigung der Jahresabrechnung - Einzel- oder Gesamtabrechnung - lediglich hinsichtlich der genau bezeichneten Einzelpunkte für ungültig zu erklären ist. Es entspricht weit überwiegender Auffassung in Literatur und Rechtsprechung, dass die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung auf einzelne selbstständige Rechnungsposten beschränkt werden kann. Daraus folgt, dass der Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung bei uneingeschränkter Anfechtung nur hinsichtlich derjenigen selbstständigen Abrechnungsposten für ungültig zu erklären ist, die mit Mängeln behaftet sind (vgl. etwa Senat ZMR 2003, 769; BayObLG WE 1999, 153; WE 1995, 89; WuM 1994, 498; NJW-RR 1990, 1107; vgl. weiter Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 115; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 28 WEG Rz. 18; Weitnauer/Gottschalg, a.a.O., § 28 Rz. 30a; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 83a; Bärmann/Pick, WEG, 15. Aufl., § 28 Rz. 20, jeweils mit weiteren Nachweisen). Der Rest wird bestandskräftig (Palandt/Bassenge, a.a.O., § 28 WEG Rz. 18). Voraussetzung dafür ist, dass sich der Fehler auf einzelne Positionen beschränkt. Dies ist hier der Fall. An der teilweisen Bestandkraft besteht vorliegend auch ein offensichtliches Interesse der Gemeinschaft, um wenigstens diesen Teil weiterem Streit zu entziehen. Nur wenn die Jahresabrechnung so viele Mängel und Lücken enthält, dass die ordnungsgemäßen Teile für sich alleine keine hinreichende Aussagekraft mehr haben, ist der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung insgesamt für ungültig zu erklären (BayObLG ZMR 2003, 761; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 85; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 28 WEG Rz. 18). Davon kann hier nicht ausgegangen werden. Ggf. besteht ein Anspruch auf Ergänzung der Jahresabrechnung (vgl. etwa Senat ZMR 2003, 769).

Dass sich eventuelle Veränderungen lediglich in ganz geringen Beträgen auswirken würden, vermag der Senat nicht festzustellen. Es kann deshalb offen bleiben, ob dieser Umstand bei der Anwendung falscher Verteilungsmaßstäbe dazu führen könnte, von einer Ungültigerklärung des Beschlusses abzusehen. Ohnehin könnte dieser Überlegung angesichts des Umstands, dass bereits das Landgericht den Beschluss zur Jahresabrechnung teilweise für ungültig erklärt hat, keine maßgebliche Bedeutung mehr beigemessen werden.

3.) Auch in Bezug auf den Wohnungseigentümerbeschluss vom 12.07.1999 zu TOP 2.3 (= Sachantrag Ziffer 2. der sofortigen weiteren Beschwerde) ist die sofortige weitere Beschwerde begründet. Über den bereits vom Landgericht für ungültig erklärten Teil hinaus ist der Wohnungseigentümerbeschluss insgesamt für ungültig zu erklären.

Angesichts der oben festgestellten mehreren Unrichtigkeiten der Jahresabrechnung und - wie noch zu zeigen sein wird - des Wirtschaftsplans kommt eine Teilungültigerklärung des angefochtenen Eigentümerbeschlusses über die Entlastung der ehemaligen Verwalterin, der Beteiligten zu 3), in Anwendung des § 139 BGB nicht mehr in Betracht (vgl. BayObLG WE 1988, 76; WuM 1994, 568; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 122, Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 561, mit weiteren Nachweisen). Daran ändert sich auch nichts dadurch, dass die Beteiligte zu 3) inzwischen aus der Verwaltung ausgeschieden ist (vgl. auch BayObLG WuM 1994, 568).

4.) Der Wohnungseigentümerbeschluss vom 12.07.1999 zu TOP 6 ist ebenfalls insgesamt für ungültig zu erklären; auch insoweit (= Sachantrag Ziffer 2. der sofortigen weiteren Beschwerde) ist die sofortige weitere Beschwerde begründet.

Zwar hat das Landgericht zu Recht ausgeführt, dass die falsche Bezeichnung des Wirtschaftsplans im Hinblick auf das Wirtschaftsjahr unerheblich ist. Gleiches gilt für die zwischen den Beteiligten umstrittene Frage, ob der Verwaltungsbeirat den Wirtschaftsplan geprüft hat. Auf eine fehlende Prüfung durch den Verwaltungsbeirat kann die Anfechtung des Wirtschaftsplans nicht gestützt werden (vgl. Kammergericht ZMR 2004, 144; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 89 zur Jahresabrechnung; vgl. weiter BayObLG WuM 2004, 112; ZMR 2004, 358; NZM 2004, 235).

Der genehmigte Wirtschaftsplan wird aber den gesetzlichen Anforderungen nicht gerecht. Gemäß § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG hat der Wirtschaftsplan die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung und die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zur Instandhaltungsrücklage zu enthalten. Es handelt sich dabei um den gesetzlichen Mindestinhalt des Wirtschaftsplans (vgl. Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 15). Neben der Einnahme- und Ausgabenseite (vgl. dazu im Einzelnen Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 16 ff) bedarf es also der Feststellung, in welchem Umfang der einzelne Wohnungseigentümer zu Vorschussleistungen auf die Lasten und Kosten herangezogen wird, § 28 Abs. 1 Nr. 2 WEG, und der Höhe der Beiträge des einzelnen Wohnungseigentümers zu der gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG zu bildenden Instandhaltungsrücklage, § 28 Abs. 1 Nr. 3 WEG. Aus dem Beschluss der Wohnungseigentümer über den Wirtschaftsplan muss sich unmittelbar die Höhe der Vorschüsse des einzelnen Eigentümers ergeben. Grundsätzlich sind dabei die jeweiligen Beträge ausdrücklich festzulegen. Allenfalls im Einzelfall kann es ausnahmsweise genügen, wenn sie sich durch die Angabe geeigneter Verteilungsschlüssel im Gesamtwirtschaftsplan anhand der bekannten Umrechnungsfaktoren mittels einfacher Rechenvorgänge leicht ermitteln lassen (vgl. im Einzelnen Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 27; Weitnauer/Gottschalg, a.a.O., § 28 Rz. 5; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 26, jeweils mit weiteren Nachweisen).

Nach der ausdrücklichen Erklärung der Geschäftsführerin der Beteiligten zu 3) im Termin vor dem Amtsgericht am 21.12.2000 (Bl. 160/II der Gerichtsakten) existieren Einzelwirtschaftspläne für das betreffende Wirtschaftsjahr nicht. Solche nicht existierenden Einzelwirtschaftspläne können mithin durch den Eigentümerbeschluss zu TOP 6 der Versammlung vom 12.07.1999 auch durch die Wohnungseigentümer nicht genehmigt worden sein; dies ergibt sich auch nicht aus dem Protokoll der Versammlung. Soweit das Landgericht also - von den Antragsgegnern unangefochten und mithin bestandskräftig - auch Einzelwirtschaftspläne teilweise für ungültig erklärt hat, dürfte dies mangels eines diesbezüglichen Wohnungseigentümerbeschlusses ins Leere gehen. Die Höhe der Vorschüsse des einzelnen Eigentümers ist damit also nicht ausdrücklich betragsmäßig festgelegt. Aus dem vorgelegten Gesamtwirtschaftsplan (Bl. 232/I ff der Gerichtsakten) ergeben sich Verteilungsschlüssel nicht; die Vorschüsse lassen sich mithin jedenfalls auch nicht mittels einfacher Rechenvorgänge leicht ermitteln.

Es ist in Rechtsprechung und Literatur im Einzelnen umstritten, ob beim Wirtschaftsplan - anders als bei der Jahresabrechnung - das Fehlen von Einzelberechnungen grundsätzlich zur Ungültigkeit eines allein auf den Gesamtwirtschaftsplan beschränkten Beschlusses zu führen hat, da beim Wirtschaftsplan erst durch einen Eigentümerbeschluss über die jeden einzelnen Wohnungseigentümer treffende Zahlungspflicht die Wohngeldschuld fällig wird, während bei der Jahresabrechnung der Beschluss allein über die Jahresgesamtabrechnung für sich Wirksamkeit haben kann, da er das Gesamtergebnis jedem weiteren Streit entzieht und damit eine Grundlage für die Einzelabrechnungen bildet (vgl. im Einzelnen Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 27; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 26; BayObLG WuM 1991, 443; Kammergericht WuM 1991, 224).

Diese Frage kann hier jedoch offen bleiben, weil auch der Gesamtwirtschaftsplan bereits nach der rechtskräftigen Entscheidung des Landgerichts an Mängeln leidet. Er ist bereits aus diesem Grund insgesamt für ungültig zu erklären, weil er damit derart erhebliche Mängel und Lücken enthält, dass die ordnungsgemäßen Teile für sich alleine keine hinreichende Aussagekraft mehr haben.

5.) Hinsichtlich des TOP 8 der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.07.1999 (= Sachantrag Ziffer 2. der sofortigen weiteren Beschwerde) ist der angefochtene Beschluss des Landgerichts aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Zu Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, dass die Hauptsache erledigt ist. Zur Begründung verweist der Senat auf die Ausführungen im Beschluss vom 22.06.2004, 20 W 230/01, Seiten 6 ff, der ebenfalls diese Gemeinschaft betrifft; dort hat der Senat zu einer dem hiesigen Wohnungseigentümerbeschluss zeitlich nachfolgenden Bestellung von Verwaltungsratsmitgliedern diesbezügliche Ausführungen gemacht, die hier entsprechend gelten. Das Vorbringen im vorliegenden Verfahren rechtfertigt keine anderweitige Beurteilung.

6.) Ebenfalls im Ergebnis rechtsfehlerfrei haben die Vorinstanzen die Anträge zu Ziffer 3. der sofortigen weiteren Beschwerde zurückgewiesen. Dabei kann offen bleiben, ob und inwieweit der inzwischen eingetretene Verwalterwechsel zu einer Erledigung der Hauptsache des Verfahrens gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG - um ein solches handelt es sich insoweit - geführt hat (vgl. dazu die Beschlüsse des Senats vom 12.06.2003, 20 W 438/00 und 20 W 558/00 - ebenfalls diese Gemeinschaft betreffend). Grundsätzlich bleibt aber der Verwalter auch nach Beendigung seiner Tätigkeit zur Auskunftserteilung verpflichtet für Vorgänge, die sich während seiner Verwaltertätigkeit ereignet haben (vgl. Weitnauer/Gottschalg, a.a.O., § 28 Rz. 37). Letzteres scheint hinsichtlich der Sachverhalte gemäß Ziffer 3. der weiteren Beschwerde allerdings nur teilweise der Fall zu sein, wie sich aus den Anlagen zum Schriftsatz der Antragsgegner vom 09.11.1999 ergibt. Ebenfalls offen bleiben kann, inwieweit sich die begehrte Auskunft auf Zeiträume bezieht, hinsichtlich derer der Verwaltung bereits Entlastung erteilt worden ist.

Zu Recht hat das Landgericht ausgeführt, dass die Antragsteller insoweit nicht befugt sind, entsprechende Ansprüche geltend zu machen. Nach der Rechtsprechung des Senats zu den Informationspflichten des Verwalters (vgl. Senat, Beschluss vom 27.03.2003, 20 W 308/00) ist dieser aufgrund des Verwaltervertrages gemäß den §§ 675, 666 BGB a. F. verpflichtet, auf Verlangen jederzeit Auskunft über den Stand seiner Verwaltungshandlungen zu erteilen. Ihn treffen mithin drei Informationspflichten, nämlich die Auskunfts-, Benachrichtigungs- und Rechenschaftspflicht (vgl. Sauren, WEG, 4. Aufl., § 28 Rz. 76; Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 581; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 88; Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, B Rz. 537 (richtig: 573), jeweils mit weiteren Nachweisen). Weiter ist davon auszugehen, dass der Auskunftsanspruch gegen den Verwalter - wie auch der Anspruch auf Rechnungslegung (Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 Rz. 463; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 117, jeweils mit weiteren Nachweisen) - den Wohnungseigentümern nur gemeinsam zusteht. Wie ausgeführt, ist Rechtsgrundlage hierfür nicht der den einzelnen Wohnungseigentümer persönlich zustehende Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung, § 21 Abs. 4 WEG, sondern der Verwaltervertrag als Geschäftsbesorgungsvertrag in Verbindung mit der gesetzlichen Regelung der § 21 Abs. 1 und 4 WEG. Die Auskunftserteilung ist aber grundsätzlich eine unteilbare Leistung (vgl. Senat, Beschluss vom 20.08.2002, 20 W 530/00; vgl. weiter OLG Hamm OLGZ 1988, 37; OLG Gelle OLGZ 1983, 177; Kammergericht NJW-RR 1987, 462; BayObLG WE 1991, 253; WE 1995, 191; Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 582 ff, jeweils mit weiteren Nachweisen). Ein individueller Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Auskunft kann grundsätzlich nur dann bestehen, wenn und soweit die Wohnungseigentümer von ihren Auskunftsrechten nicht durch Mehrheitsbeschluss Gebrauch gemacht haben (vgl. Senat, Beschluss vom 20.08.2002, 20 W 530/00; BayObLG WE 1991, 253; OLG Gelle OLGZ 1983, 177; Kammergericht NJW-RR 1987, 462; OLG Hamm OLGZ 1988, 37).

Die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts (Seiten 19 ff des angefochtenen Beschlusses), dass diese Voraussetzungen hier nicht vorliegen, sind für den Senat bindend. Er hat sie lediglich eingeschränkt, nämlich auf Rechtsfehler hin, zu überprüfen. Derartige Rechtsfehler sind für den Senat auch unter Berücksichtigung der wortreichen Darlegungen in der weiteren Beschwerde nicht ersichtlich. Die dortigen Ausführungen, soweit sie im Rechtsbeschwerdeverfahren überhaupt noch berücksichtigt werden können, lassen den Schluss auf das Vorliegen eines Individualanspruchs nicht zu.

Hinzu kommt, dass die Anträge auch ansonsten weitgehend unbegründet wären.

Hinsichtlich des Sachantrags zu Ziffer 3.a) der sofortigen weiteren Beschwerde ergibt sich bereits aus der Formulierung und auch den umfassenden Begründungen, dass die Antragsteller die maßgeblichen Informationen betreffend die Fassadensanierung besitzen. Eine darüber hinausgehende konkrete Frage nach weitergehenden Tatsachen lässt sich auch dem umfangreichen Sachvorbringen der Antragsteller nicht entnehmen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Auskunft eine reine Wissenserklärung ist (vgl. Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 261 Rz. 20).

Auch hinsichtlich des Sachantrags zu Ziffer 3.b) der sofortigen weiteren Beschwerde ist unklar, worauf die begehrte Auskunft/Information konkret abzielt. Nachdem bereits diesbezügliche Prozesse geführt und der fragliche Mauerdurchbruch nach Angaben der Beteiligten zu 3) wieder verschlossen worden ist und dazu auch konkrete Angaben im vorliegenden Verfahren gemacht worden sind (vgl. etwa im Schriftsatz vom 12.07.2000), hätte es einer konkreten Bezeichnung der verlangten Information bedurft. Der bloße Hinweis auf "Aufklärung" genügt nicht, weil dem Aufklärungspflichtigen nicht angesonnen werden kann, Vorgänge, die sich über mehrere Jahre hingezogen haben, nochmals zu recherchieren und wiederholend in Form einer Gesamtdarstellung zu referieren.

Der Sachantrag zu Ziffer 3.c) der sofortigen weiteren Beschwerde ist erfüllt, nachdem die Beteiligte zu 3) jedenfalls im Schriftsatz vom 08.11.1999 erklärt hatte, dass ein Widerspruch erhoben worden sei. Damit ist die begehrte Auskunft erteilt; ob die Auskunft richtig erteilt worden ist, ist für die Erfüllung der Verpflichtung zunächst unerheblich. Eine Richtigkeitsüberprüfung findet im Auskunftsverfahren nicht statt. Ob diese Auskunft von der Beteiligten zu 3) bereits zuvor erteilt worden war, ist dann ebenfalls ohne rechtliche Bedeutung.

7.) Die Sachanträge zu Ziffer 4.a) und 4.b) der sofortigen weiteren Beschwerde sind bereits nicht schlüssig begründet, nachdem die Antragsteller schon in der Antragsschrift bzw. Antragsbegründungsschrift , Seiten 21 ff, ausgeführt hatten, dass und welche Auskünfte die Beteiligte zu 3) in diesem Zusammenhang erteilt hatte. Dass die Antragsteller diese Auskünfte für unrichtig halten, begründet keine weiteren Auskunftsansprüche.

8.) Der Sachantrag zu Ziffer 5) der sofortigen weiteren Beschwerde ist in seinem ersten Teil bereits deshalb unbegründet, weil die Beteiligte zu 3) nicht mehr Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage ist und sich der diesbezügliche - in die Zukunft gerichtete - Unterlassungsanspruch erledigt hat. In seinem zweiten Teil - gleiches gilt für den Sachantrag zu 6) der sofortigen weiteren Beschwerde - ist er aus den oben aufgeführten Gründen unbegründet, abgesehen davon, dass die Beteiligte zu 3) dazu im Schriftsatz vom 05.11.1999 tatsächliche Angaben gemacht hat, die lediglich von den Antragstellern in ihrer Richtigkeit angezweifelt werden.

9.) Der Sachantrag zu 7) der sofortigen weiteren Beschwerde ist mit Ausscheiden der Beteiligten zu 3) aus der Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage ebenfalls bereits erledigt und kann bereits aus diesem Grund keinen Erfolg haben.

III.

Es entspricht billigem Ermessen, dass die Beteiligten die Gerichtskosten des Verfahrens nach dem Anteil des jeweiligen Obsiegens und Unterliegens zu tragen haben, § 47 Satz 1 WEG. Vorsorglich bemerkt der Senat, dass er die Entscheidungen über den Anteil der Kosten, die in den Vorinstanzen auf die Anfechtung des TOP 7 der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.07.1999 entfallen sind, nicht mehr zu überprüfen hat, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 2 FGG (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 47 Rz. 64).

Der Senat hat angesichts der von mehreren Gerichtsinstanzen unterschiedlich beurteilten Rechtsfragen keine Veranlassung gesehen, die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten anzuordnen, § 47 Satz 2 WEG. Der Senat hat dies zwar wegen der möglicherweise schon als mutwillig zu bezeichnenden weiteren Rechtsverfolgung der Antragsteller hinsichtlich der Sachanträge 3. bis 7. für das Verfahren der weiteren Beschwerde erwogen, angesichts der jedoch lediglich geringfügigen wertmäßigen Bedeutung dieser Anträge aber hiervon abgesehen.

Die Festsetzung des Geschäftswerts, über den die Beteiligten ebenfalls umfassend streiten, ergibt sich aus § 48 Abs. 3 WEG. Danach richtet sich - anders als der Beschwerdewert - der Geschäftswert grundsätzlich nach dem Interesse aller Beteiligten an der Entscheidung. Dies dient unter anderem dem Zweck, die Wohnungseigentümer dazu anzuhalten, die über ihre subjektiven Interessen hinausgehende Wirkung des Verfahrens auf die anderen Beteiligten zu bedenken und von der leichtfertigen Stellung eines Antrags auf gerichtliche Entscheidung abzusehen (Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 48 WEG Rz. 15).

Zum Sachantrag Ziffer 2. der sofortigen weiteren Beschwerde gilt zunächst, dass sich der Geschäftswert bei der Anfechtung von Beschlüssen über die Jahresabrechnung (hier: TOP 2.2 der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.07.1999) deshalb nach allgemeiner Auffassung nach einem Bruchteil von 20 - 25 % des Gesamtvolumens bestimmt, wodurch im Regelfall auch dem verfassungsrechtlich garantierten Grundsatz des gleichen Zugangs zu den Gerichten Rechnung getragen wird. Wenn im Einzelfall das Eigeninteresse des anfechtenden Wohnungseigentümers deutlich unter 25 % des Gesamtvolumens liegt, so kann eine weitere Herabsetzung geboten sein (vgl. Senat, Beschluss vom 13.12.2002, 20 W 490/00; BayObLG WuM 1992, 714; WE 1999, 197; OLG Hamm NZM 2001, 549; vgl. auch Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 48 Rz. 22 mit weiteren Nachweisen; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 48 Rz. 40; Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 48 WEG Rz. 20). Werden dagegen einzelne Positionen der Jahresabrechnung beanstandet, so richtet sich der Geschäftswert nach diesen Beträgen und 25 % des Restvolumens (vgl. Senat, Beschluss vom 13.12.2002, 20 W 490/00; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O, § 48 Rz. 23; vgl. auch Palandt/Bassenge, a.a.O., § 48 WEG Rz. 14; Weitnauer/Mansel, a.a.O., § 48 Rz. 4). Da die Antragsteller vorliegend zwar zu TOP 2.2 der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.07.1999 auch Einzelbeanstandungen erhoben haben, die sich allerdings auf einen großen Teil der Jahresabrechnung beziehen, und darüber hinaus die Jahresabrechnung mit vielfältigen umfassenden Rügen angegriffen haben, hält der Senat mit den Vorinstanzen den Bruchteil von 20 % des Gesamtvolumens jedenfalls für angemessen; eine weitere Hinzuzählung von Beträgen oder Einzelpositionen oder gar eine zu erwägende generelle Erhöhung des Geschäftswerts auf 25 % des Gesamtvolumens, den der Senat üblicherweise annimmt, erscheint dem Senat hier angesichts der Höhe des Gesamtvolumens nicht angemessen. Ausgehend von Gesamtausgaben von 403.530,61 DM errechnet sich mithin ein diesbezüglicher Geschäftswert von 80.706,12 DM (= 41.264,38 €), wie ihn auch die Vorinstanzen angenommen haben.

Da das Verfahren der weiteren Beschwerde sich nicht mehr auf alle Positionen bezog, da die Genehmigung der Jahresabrechnung bereits durch das Landgericht teilweise für ungültig erklärt worden war, ist hierfür noch ein Abschlag vorzunehmen. Dabei hat der Senat die vom Landgericht für ungültig erklärten Teilpositionen anteilig in Abzug gebracht. Nach Abzug dieser 12.952,41 DM (= 6.622,46 €) errechnet sich ein Geschäftswert von 67.753,71 DM (= 34.641,92 €) für das Verfahren der weiteren Beschwerde.

Diese Ausführungen gelten entsprechend für die Anfechtung der Genehmigung des Wirtschaftsplans (TOP 6 der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.07.1999). Hier nimmt der Senat aus den genannten - in diesem Zusammenhang sinngemäß geltenden - Gründen ebenfalls 20 % des Gesamtvolumens als Geschäftswert an (vgl. dazu auch Senat, Beschluss vom 13.12.2002, 20 W 490/00 (= dort 25 %); OLG Hamm NZM 2001, 549; BayObLG NZM 2001, 713; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 48 WEG Rz. 14), mithin für den vorliegenden Fall 83.186,74 DM (= 20 % von 415.933,70 DM). Auch dies entspricht der Festsetzung durch die Vorinstanzen. Daraus errechnen sich 42.532,70 €. Eine wertmäßige Differenzierung zur Berechnung des Geschäftswerts für die Jahresabrechnung erscheint dem Senat nicht angebracht.

Für das Verfahren der weiteren Beschwerde errechnet sich nach den obigen Grundsätzen noch ein diesbezüglicher Teilgeschäftswert von 69.356,74 DM (= 35.461,54 €).

Nach der überwiegenden Auffassung, der sich auch der Senat angeschlossen hat (vgl. Beschluss vom 09.12.2002, 20 W 189/2002; Beschluss vom 13.12.2002, 20 W 490/00), richtet sich der Geschäftswert für die Anfechtung von Beschlüssen über die Entlastung des Verwalters (hier: TOP 2.3 der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.07.1999) in erster Linie danach, ob und in welchem Umfang Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter in Betracht kommen (BayObLG WE 1999, 197; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 48 Rz. 38; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 48 Rz. 21). Dies entspricht am ehesten der Bedeutung des Entlastungsbeschlusses als negativem Schuldanerkenntnis gemäß § 397 Abs. 2 BGB dahingehend, dass den Wohnungseigentümern keine Ansprüche gegen den Verwalter wegen solcher Vorgänge zustehen, die bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren. Da das Verfahren nicht hinreichend konkret ergeben hat, dass und ggf. in welcher Höhe derartige Ansprüche in Betracht kämen, muss der Geschäftswert insoweit geschätzt werden, wobei der Senat in entsprechender Anwendung von § 30 Abs. 2 KostO a. F. den Regelwert von 5.000,00 DM angesetzt hat. Ein Wert in Höhe von 10 % des Abrechnungsvolumens (so auch Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 48 WEG Rz. 22 unter Berufung auf AG Hildesheim ZMR 1986, 23), erscheint dagegen zu pauschal und bei großen Gemeinschaften wie vorliegend überhöht. Andererseits werden Beträge von 1.000,00 DM bzw. 500,00 EUR (so BayObLG WE 1999, 197; vgl. dazu auch Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 48 Rz. 38) der Bedeutung der Entlastung für die Beteiligten und den Verwalter, wie oben ausgeführt, nicht gerecht. Auch dies entspricht im Ergebnis der Festsetzung durch die Vorinstanzen.

Für die Entlastung des Beirats (hier: TOP 8 der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.07.1999) muss allerdings deren wirtschaftlich erheblich geringere Bedeutung im Verhältnis zur Entlastung der Verwaltung berücksichtigt werden (vgl. Senat, Beschluss vom 13.12.2002, 20 W 490/00; OLG Hamm NZM 2001, 549). Der Senat hält hierfür den hälftigen Betrag der Verwalterentlastung für angemessen (so auch vgl. Senat, Beschluss vom 13.12.2002, 20 W 490/00; vgl. auch OLG Hamm NZM 2001, 549), mithin - insoweit abweichend zu den Vorinstanzen - 2.500,- DM.

Für eine Abänderung der sonstigen Teilgeschäftswerte sieht der Senat keine Veranlassung.

Der Senat vermag in diesem Zusammenhang auch nicht davon auszugehen, dass die nach dem vom Senat festgesetzten Wert zu berechnenden Kosten des Verfahrens zu dem Interesse der Antragsteller an der Ungültigkeitserklärung der Genehmigungen der Jahresabrechnung und des Wirtschaftplans sowie der Verwalter- und Beiratsentlastung nicht in einem angemessenen Verhältnis stünden, § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG. Zwar ist es danach mit dem Rechtsstaatsprinzip als nicht vereinbar anzusehen, den Geschäftswert bei der Beschlussanfechtung in großen Wohnungseigentumsanlagen abweichend von dem erheblich niedrigeren persönlichen Interesse des einzelnen Antragstellers ausschließlich nach dem Gesamtinteresse aller Miteigentümer zu bemessen. In diesem Zusammenhang ist eine Abwägung der besonderen Umstände im konkreten Einzelfall erforderlich (vgl. Senat, Beschluss vom 09.12.2002, 20 W 189/2002, OLG Karlsruhe WuM 1996, 180; BayObLG NZM 2001, 713). Angesichts dieser erforderlichen Gesamtabwägung kann zur Überzeugung des Senats der ermittelte Geschäftswert nicht durch einen schematischen Berechnungsmodus herabgesetzt werden, etwa durch Begrenzung auf das Fünffache des persönlichen wirtschaftlichen Interesses der Antragsteller (so ausdrücklich BayObLG NZM 2001, 713; vgl. auch OLG Karlsruhe WuM 1996, 180; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 48 Rz. 28; Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 48 WEG Rz. 16, je mit weiteren Nachweisen; anders jedoch OLG Hamm NZM 2001, 549). Zum einen ist vorliegend das Einzelinteresse der Antragsteller gar nicht konkret abschätzbar, nachdem sie neben einer Vielzahl von Einzelbeanstandungen auch Einwendungen gegen die Nachvollziehbarkeit, Gestaltung und den Aufbau von Abrechnung und Wirtschaftsplan erheben. Selbst wenn der oben angesetzte Geschäftswert im Hinblick auf die beiden Antragsteller für die Jahresabrechnung 1998 und den Wirtschaftsplan 1999 bei dieser Berechnung - isoliert betrachtet - zunächst noch erscheinen mag, würde hier eine Herabsetzung aus obigem Grund nicht gerechtfertigt erscheinen. Denn das Eigeninteresse der Antragsteller hinsichtlich Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan steht hier unter hinreichender Berücksichtigung der Interessen sämtlicher übrigen Wohnungseigentümer, die von einer erfolgreichen Beschlussfassung betroffen sind, sowie der Interessen des Fiskus und der beteiligten Rechtsanwälte (vgl. hierzu auch Senat, Beschluss vom 07.03.2003, 20 W 15/02; BayObLG WE 1997, 393; Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 48 WEG Rz. 17, je mit weiteren Nachweisen) durchaus noch in einem angemessenen Verhältnis zu den oben errechneten Geschäftswerten. Die Werte sind absolut betrachtet auch nicht derart hoch, dass zu befürchten wäre, dadurch könne der Zugang zu den Gerichten erschwert werden. Hinsichtlich Entlastung von Verwaltung und Beirat vermag der Senat hier ebenfalls kein Ungleichgewicht zwischen den Eigeninteressen der Antragsteller und den oben errechneten Werten festzustellen.

Die Verfahrenskosten auf der Grundlage dieses Geschäftswertes erfordern bei Abwägung der Interessen der Antragsteller gegenüber den Interessen der übrigen Beteiligten an einer wirksamen Jahresabrechung/Wirtschaftsplan bzw. Verwalter- und Beiratsentlastung keine weitere Ermäßigung wegen der aus dem Rechtsstaatsprinzip folgenden Justizgewährungspflicht. Die Kosten stehen zur Überzeugung des Senats angesichts der Mehrzahl der angefochtenen Regelungen und deren wirtschaftlicher Bedeutung durchaus noch in einem angemessenen Verhältnis zum Interesse der Antragsteller, soweit ein solches überhaupt feststellbar ist.

Daraus ergebenen sich mithin für das Verfahren der weiteren Beschwerde folgende Teilgeschäftswerte:

1.) Sachantrag 2. der sofortigen weiteren Beschwerde:

TOP 1: Protokoll: 1.000,- DM,

TOP 2.2: Jahresabrechnung: 67.753,71 DM,

TOP 2.3: Entlastung der Verwaltung: 5.000,- DM,

TOP 6: Wirtschaftplan: 69.356,74 DM,

TOP 8: Entlastung des Beirats: 2.500,- DM,

2.) Sachantrag 3. der sofortigen weiteren Beschwerde: 1.000,- DM,

3.) Sachantrag 4. der sofortigen weiteren Beschwerde: 100,- DM,

4.) Sachantrag 5. der sofortigen weiteren Beschwerde: 500,- DM,

5.) Sachantrag 6. der sofortigen weiteren Beschwerde: 500,- DM,

6.) Sachantrag 7. der sofortigen weiteren Beschwerde: 500,- DM.

Daraus errechnet sich dann der angenommene Gesamtgeschäftswert in Höhe von 148.210,45 DM (= 75.778,80 €).

Für das amtsgerichtliche Verfahren errechnen sich unter Zugrundelegung der Teilgeschäftswerte für

TOP 2.2: Jahresabrechnung: 80.706,12 DM,

TOP 6: Wirtschaftplan: 83.186,74 DM,

TOP 7: 5.000,- DM,

insgesamt 179.992,86 DM (= 92.028,89 €).

Für das landgerichtliche Erstbeschwerdeverfahren errechnen sich unter Zugrundelegung der Teilgeschäftswerte für

TOP 2.2: Jahresabrechnung: 80.706,12 DM,

TOP 6: Wirtschaftplan: 83.186,74 DM,

insgesamt 174.992,86 DM (= 89.472,43 €).

Ende der Entscheidung

Zurück