Judicialis Rechtsprechung

2. Stellt die Teilungserklärung für die Verteilung der Lasten und Kosten auf die Wohnfläche ab, so tritt bei einem Teileigentum an die Stelle der Wohnfläche die Nutzfläche.

3. Ist die Wohn- und Nutzfläche Maßstab für die Verteilung der Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums, so brauchen diese zwar grundsätzlich nicht in der Teilungserklärung festgelegt werden; ist dies aber so, sind im Zweifel die dort genannten Flächenangaben verbindlich.

I.

Die betroffene Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft besteht nach der maßgeblichen Teilungserklärung vom 14.03.1969 aus 38 Wohnungen und 3 Teileigentumseinheiten, die in der Teilungserklärung wie folgt bezeichnet sind:

..., ein Raum Teileigentum Parkgeschoss ... qm; ..., ein Raum Teileigentum Parkgeschoss ... qm; ..., ein Raum Teileigentum Parkgeschoss, ... qm.

Die Antragstellerin ist Teileigentümerin der Einheiten ... und .... Als Eigentümerin der Teileigentumseinheit ... ist eine Bruchteilsgemeinschaft im Grundbuch eingetragen. Die Antragstellerin ist Miteigentümerin dieser Bruchteilseigentümergemeinschaft zu 42/404. Die Verhältnisse der Wohnungs- und Teileigentümer untereinander sind in der Teilungserklärung geregelt. § 6 Abs. 2 der Teilungserklärung lautet: "Eine Nutzungsänderung der Teileigentumsanteile ..., ... und ... (laufende Nr. ..., ... und ... des Teilungsverzeichnisses) ist zulässig. Diese Räume dürfen also sowohl zu Wohnzwecken als auch zur Ausübung eines Berufes oder Gewerbes benutzt werden. Die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder des Verwalters ist nicht erforderlich." § 8 der Teilungserklärung regelt die Nutzung, Lasten und Kosten. Gemäß § 8 d tragen die Wohnungseigentümer alle Betriebskosten, wie Wasserverbrauch, Steuern, öffentliche Abgaben und so weiter gemeinsam. Die Kosten werden im Verhältnis der Wohnflächen zueinander auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt und sind an den Verwalter zu zahlen. Gemäß § 8 e werden die Verwaltungskosten pro Wohnung umgelegt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Fotokopie der Teilungserklärung auf Bl. 22 ff. d. A. Bezug genommen.

Die Antragstellerin hat beim Amtsgericht die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 09.11.2003 zu Tagesordnungspunkt 4 - Verteilung der Wasser- und Kanalkosten für die Übergangszeit von 2001 bis 2003, Tagesordnungspunkt 5 - Genehmigung der Einzelabrechnung für 2001, Tagesordnungspunkt 6 - Genehmigung der Einzelabrechnung für 2002 und Tagesordnungspunkt 7 - Genehmigung des Einzelwirtschaftsplans für 2003, angefochten. Wegen der Einzelheiten der Beschlussfassung wird auf die Fotokopie des Versammlungsprotokolls (Bl. 65 ff. d. A.) verwiesen. Den Wohnungseigentümerbeschlüssen lagen die Gesamt- und Einzelabrechnungen (Bl. 5 ff. d. A.) zugrunde. Die Einzelabrechnung zeichnet sich dadurch aus, dass hinsichtlich der Bruchteilsgemeinschaft der Tiefgarage ... zunächst eine Einzelabrechnung für die gesamte Bruchteilsgemeinschaft angefertigt wurde. Die Beschlüsse erstreckten sich auf diese Abrechnungen. Zusätzlich erstellte die Verwalterin dann noch eine Einzelabrechnung für den/die einzelne Bruchteilseigentümer/in, die jedoch nicht Gegenstand der Beschlussfassung war.

Die Antragstellerin hat die Ansicht vertreten, dass der Beschluss über die Verteilung der Wasser- und Kanalkosten gegen den Verteilerschlüssel in der Teilungserklärung verstoße. Im Übrigen hat sie den Verteilerschlüssel in den übrigen angefochtenen Wohnungseigentümerbeschlüssen hinsichtlich des Anteils beanstandet, den sie zu tragen habe. Sie hat behauptet, zur Bruchteilsgemeinschaft ... gehöre ein Parkdeck mit einer Größe von nur ... qm und ihr Bruchteil habe eine Größe von ... qm. Die Beteiligten zu 2 a) und 2 b) haben den Vortrag der Antragstellerin unterstützt und darauf hingewiesen, dass ..., ... und ... aus einer Wohnung und 18 Stellplätzen bestehen würde mit zusammen ... qm. Die Tiefgarage habe insgesamt eine Größe von ... qm, eine Änderung der Teilungserklärung sei im Grundbuch jedoch nicht erfolgt.

Die Antragsgegner haben die Ansicht vertreten, dass die Abrechnung nach der Teilungserklärung erfolgt sei. Solange diese nicht geändert sei, käme ein anderer Abrechnungsmodus nicht in Betracht.

Mit Beschluss vom 09.07.2004 (Bl. 142 ff. d. A.), auf den verwiesen wird, hat das Amtsgericht den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 11.09.2003 zu TOP 4 hinsichtlich der für die Abrechnungsperiode 2001 - 2003 beschlossenen Übergangsregelung zur Verteilung der Wasser- und Kanalkosten für ungültig erklärt, ebenso die Beschlüsse zu TOP 5 und 6 hinsichtlich der Genehmigung der Einzelabrechnungen (Positionen Wasser und Kanal, Anteil Ausgaben-Einnahmen Gesamt- und Nachzahlung). Im Übrigen hat es die Anträge der Antragstellerin zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass ein Verstoß gegen § 8 d der Teilungserklärung vorliege, so dass die angefochtenen Eigentümerbeschlüsse wie ausgeführt für ungültig zu erklären seien. Im Übrigen seien die Abrechnungen dagegen nicht zu beanstanden. Für die Kostenverteilung sei die Teilungserklärung maßgebend. Deshalb sei es unbeachtlich, ob die Einheit ... möglicherweise tatsächlich eine geringere Größe habe als in der Teilungserklärung angegeben. Die Aufteilung der Kosten nach Wohnflächen bedeute für die Tiefgarage eine Aufteilung nach der Nutzfläche. Der Wirtschaftsplan für 2003 sei nicht zu beanstanden, auch wenn dieser ebenfalls die fehlerhafte Verteilung der Wasserkosten beinhalte. Diese Abweichung führe aber nicht zu wesentlich überhöhten Vorschüssen oder zu erheblichen Nachteilen. Deshalb sei auch dieser Wohnungseigentümerbeschluss nicht für ungültig zu erklären.

Gegen diesen Beschluss haben die Beteiligten zu 2 a) und 2 b) sofortige Beschwerde eingelegt, die sie jedoch bereits vor der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht wieder zurückgenommen haben. Auch die Antragstellerin hat gegen diesen amtsgerichtlichen Beschluss sofortige Beschwerde eingelegt. Sie hat die Ansicht vertreten, dass die Beschlüsse insgesamt gemäß § 139 BGB für ungültig zu erklären seien, da ein Teil der Abrechnung für ungültig erklärt worden sei. Außerdem dürfe nur von der tatsächlichen Nutzfläche ausgegangen werden. Das seien nicht die im Grundbuch angegebenen ... qm, sondern nur ... qm. Wenn sich die Wohn- oder Nutzfläche durch einen Umbau oder Ausbau ändern würde, so habe das der Verwalter zu berücksichtigen. Außerdem könne nicht mit den einzelnen Bruchteilseigentümern abgerechnet werden.

Die Antragstellerin hat sinngemäß beantragt,

unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung die angefochtenen Beschlüsse insgesamt für ungültig zu erklären.

Die Antragsgegner - mit Ausnahme der Beteiligten zu 2 a) und 2 b) - sind der Beschwerde entgegen getreten. Sie haben behauptet, auf Anordnung der Bauaufsicht sei eine Trennwand zwischen den Tiefgaragen des Grundstücks X-Straße ... - ... und den Tiefgaragen X-Straße ... gezogen worden. Die Mauer stehe jedoch auf dem Grundstück von Haus Nr. ..., das der Stadt gehöre. Der Verwalterin sei auf keinen Fall gestattet, entgegen der Teilungserklärung abzurechnen. Die Antragstellerin habe genauso wie jeder Bruchteilseigentümer die Abrechnung für die Bruchteilsgemeinschaft erhalten und lediglich aus Kulanz sei zusätzlich eine ohne Kosten von der Verwalterin erstellte Einzelabrechnung innerhalb der Bruchteilsgemeinschaft erstellt worden. Der Antragstellerin stehe es frei, diese zusätzliche freiwillige und nicht notwendige Abrechnung in den Papierkorb zu werfen und sich selbst ihren Anteil an der Bruchteilsgemeinschaft auszurechnen. Die Antragstellerin schulde mittlerweile einen Betrag von über 10.000,-- EUR. Sie habe noch weitere vier Gerichtsverfahren anhängig gemacht.

Durch den angefochtenen Beschluss (Bl. 236 ff. d. A.), auf den ebenfalls verwiesen wird, hat das Landgericht die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass die Wohnungseigentümer zu Recht keinen Beschluss gefasst hätten, der über den Anteil der Bruchteilseigentümergemeinschaft hinaus noch den Anteil der einzelnen Bruchteilseigentümer bestimme. Insoweit fehle der Wohnungseigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz. In der Teilungserklärung sei zwar nur geregelt, dass die Wohnungseigentümer die Kosten im Verhältnis der Wohnflächen zueinander zu tragen hätten. Eine Kostenregelung hinsichtlich des Teileigentums sei nicht getroffen worden. Die Teilungserklärung sei jedoch dahingehend auszulegen, dass bei dem Teileigentum dann die Nutzfläche maßgebend sei. Da in der Teilungserklärung bei den einzelnen Flächeneinheiten Flächenangaben vermerkt seien, seien die Kosten auch nach diesen Angaben zu verteilen. Wenn sich die Flächenangaben in der Teilungserklärung mit den tatsächlichen Größen der Wohnungen nicht decken würden, käme möglicherweise ein Anspruch auf Änderung des Verteilerschlüssels in Betracht, der im vorliegenden Beschlussanfechtungsverfahren jedoch nicht berücksichtigt werden könne. Da die Teilungserklärung keine Öffnungsklausel enthalte, könnten die Wohnungseigentümer diesen nur im Wege einer Vereinbarung ändern.

Gegen diesen Beschluss hat die Antragstellerin mit Schriftsatz vom 28.04.2005 sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die sie mit weiterem Schriftsatz vom 04.10.2005 (Bl. 270 ff. d. A.), auf den verwiesen wird, im Einzelnen begründet hat. Sie vertritt die Auffassung, dass es sich bei den Angaben von Größen im Aufteilungsplan nicht um eine Vereinbarung handele. Diese könnten mithin den Abrechnungen und den Wirtschaftsplänen nicht zugrunde gelegt werden. Maßgebend seien vielmehr die tatsächlich vorhandenen Nutzflächen, wenn überhaupt eine Umlage der Betriebskosten möglich sei. Überdies enthalte das Parkgeschoss Gemeinschaftsflächen, die nicht angerechnet werden könnten. Letztendlich ergebe sich, wenn der Abrechnung für ... ... qm zugrunde gelegt würden, eine Gesamtfläche von ... qm.

Sie beantragt,

die Beschlüsse des Amtsgerichts vom 09.07.2004 und des Landgerichts vom 13.04.2005 aufzuheben und die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 11.09.2003 zu den TOP 5, 6 und 7 in vollem Umfang für ungültig zu erklären.

Die Antragsgegner - mit Ausnahme der Beteiligten zu 2 a) und 2 b) - beantragen,

die sofortige weitere Beschwerde zurückzuweisen.

Sie verteidigen den angefochtenen Beschluss. Auf die Ausführungen im Schriftsatz vom 11.11.2005 (Bl. 274 ff. d. A.) wird Bezug genommen.

Die Beteiligten zu 2 a) und 2 b) haben ausweislich ihrer Schriftsätze vom 16.12.2005 (Bl. 276 ff. d. A.) und 10.01.2006 (Bl. 287 ff. d. A.), jeweils nebst Anlagen, Stellung genommen.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

Der angefochtene Beschluss beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin der Senat ihn lediglich zu überprüfen hat, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO.

So ist es zunächst aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Landgericht die Antragstellerin als Bruchteilseigentümerin der Teileigentumseinheit P ... für antragsbefugt erachtet hat. Tatsächlich ist ein an einem Wohnungseigentum bzw. Teileigentum in Bruchteilsgemeinschaft Beteiligter gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG in Verbindung mit § 1011 BGB berechtigt, einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung alleine anzufechten (vgl. Kammergericht OLGZ 1994, 154; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 43 Rz. 88 m. w. N.).

Soweit die Beteiligten zu 2 a) und 2 b) auch im Verfahren der weiteren Beschwerde noch die Rechtsauffassung vertreten, es bestünde im Hinblick auf das Teileigentum ... keine Bruchteilseigentümergemeinschaft, verkennen sie die dingliche Rechtslage. Nach der insoweit maßgeblichen Grundbucheintragung, nämlich im Teileigentumsgrundbuch des Amtsgerichts Frankfurt am Main von Frankfurt Bezirk ..., Blatt ..., die Gegenstand der Akte ist, ist - entsprechend der Teilungserklärung vom 14.03.1969 - ein .../1000 Miteigentumsanteil an den betroffenen Grundstücken verbunden mit dem Teileigentum an einem Raum im Parkgeschoss (Aufteilungsplan Nr. ...) im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs eingetragen. Als Eigentümer dieses Miteigentumsanteils verbunden mit dem bezeichneten Teileigentum sind mehrere Personen zu unterschiedlichen Anteilen, darunter auch die Beteiligten zu 2 a) und 2 b) und die Antragstellerin in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen. Steht ein Recht mehreren gemeinschaftlich zu, so handelt es sich, wenn sich aus dem Gesetz nichts anderes ergibt, um eine sog. Bruchteilsgemeinschaft, vgl. §§ 741 ff, 1008 BGB. Eine derartige Rechtsinhaberschaft durch eine Bruchteilsgemeinschaft ist auch am Sondereigentum (Wohnungs- oder Teileigentum) möglich; es besteht dann am Wohnungs-/Teileigentum eine Untergemeinschaft, für die im Innenverhältnis das jeweilige Gemeinschaftsrecht und nicht das WEG gilt (vgl. BGH NZM 2000, 1063; Palandt/Bassenge, BGB, 65. Aufl., Überbl v § 1 WEG Rz. 3; Bärmann/Pick, WEG, 17. Aufl., § 1 Rz. 4; Weitnauer/Briesemeister, WEG, 9. Aufl., § 3 Rz. 121, je m. w. N.). Die jeweiligen Bruchteile der Gemeinschaft ergeben sich (auch hier) aus der Grundbucheintragung in Abt. I des Grundbuchs. Die Beteiligten zu 2 a) und 2 b) missverstehen den Inhalt des Grundbuchs, wenn sie aus der dortigen Formulierung im Bestandsverzeichnis, wonach das Miteigentum durch die Einräumung zu den anderen Eigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt sei, entnehmen wollen, an den Stellplätzen der Teileigentumseinheit ... seien Sondereigentumsrechte begründet worden, die den Miteigentumsanteil beschränkten. Diese Eintragung beruht auf § 7 Abs. 1 Satz 2 WEG und meint, dass das Miteigentum, nämlich der ausdrücklich bezeichnete .../1000 Miteigentumsanteil, durch die Einräumung der zu den anderen (Mit-) Eigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte, die in anderen Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbüchern eingetragen sind, beschränkt ist. Mit Sondereigentum an sich in der Teileigentumseinheit ... befindlichen Stellplätzen hat dies, anders als die Beteiligten zu 2 a) und 2 b) meinen, nichts zu tun. Ohnehin wäre zweifelhaft, ob die Begründung von weiteren Sondereigentumsrechten an Stellplätzen innerhalb der Teileigentumseinheit ... rechtlich überhaupt möglich wäre, wenn diese - wie die Beteiligten zu 2 a) und 2 b) selber vorbringen - nicht gesondert abgegrenzt sind, vgl. § 3 Abs. 2 WEG. Auf Formulierungen im Kaufvertrag der Beteiligten zu 2 a) und 2 b) kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. Im Übrigen ergäbe sich aus der Fotokopie des Kaufvertrages, den die Beteiligten zu 2 a) und 2 b) mit Schriftsatz vom 20.07.2004 lediglich auszugsweise zu den Akten gereicht haben (Bl. 167, 168 d. A.), auch gar nichts anderes. Die dort unter "c)" und zu "a) bis c)" aufgeführten Bezeichnungen (wohl des Kaufgegenstandes) entsprechen genau dem Grundbuchstand. Der vorgelegte Auszug aus dem Kaufvertrag enthält unter "a) bis c)" (am Ende) zusätzlich lediglich die Erklärung des/der Verkäufer dahingehend, dass mit dem Teileigentum an dem Raum im Parkgeschoss (...) das Recht zur Nutzung der zwei nebeneinander liegenden Parkplätze Nrn. ... und ... gehöre. Von "Sondereigentum" an diesen Parkplätzen ist dort nicht die Rede.

Die Rechtsausführungen des Landgerichts dahingehend, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen der Beschlussfassungen über Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplan zu Recht lediglich eine Regelung über den jeweiligen Anteil der Bruchteilseigentümergemeinschaft an den zu verteilenden Lasten und Kosten getroffen hätten, sind aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Insofern kann auf die Ausführungen im landgerichtlichen Beschluss, Seite 6, denen der Senat folgt, verwiesen werden. Hiergegen erhebt die weitere Beschwerde auch gar keine Einwendungen.

Soweit die Beteiligten zu 2 a) und 2 b) auch dies in Zweifel ziehen, ist zunächst auf die obigen Ausführungen zu verweisen. Wie bereits oben ausgeführt, besteht am betroffenen Teileigentum P 3 eine Untergemeinschaft, für die im Innenverhältnis das jeweilige Gemeinschaftsrecht und nicht das WEG gilt. Das bedeutet aber überdies, dass das Stimmrecht nur gemeinschaftlich ausgeübt werden kann, vgl. § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG, § 2 Abs. 1 und § 7 der Teilungserklärung. Ein eigenes alleiniges Stimmrecht steht den Beteiligten zu 2 a) und 2 b) in der Wohnungseigentümerversammlung also nicht zu.

Auch ansonsten ist der landgerichtliche Beschluss nicht zu beanstanden. Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass der Wortlaut der Teilungserklärung in § 8 d lediglich regelt, dass die Kosten im Verhältnis der Wohnflächen zueinander auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt werden. Damit ist jedenfalls der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel nach § 16 Abs. 2 WEG, der auf die Miteigentumsanteile abstellt, wirksam abbedungen, § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG. Allerdings lässt der Wortlaut der Teilungserklärung unberücksichtigt, dass die Gemeinschaft - wie dargelegt - nicht nur aus Wohnungseigentumsrechten besteht, sondern auch aus Teileigentumsrechten, bei denen das Sondereigentum aus nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen besteht, vgl. § 1 Abs. 3 WEG, § 2 der Teilungserklärung. Nach dem strengen Wortlaut der Teilungserklärung hätten sich damit die Teileigentümer gar nicht an den gemeinschaftlichen Kosten zu beteiligen, weil ihr Sondereigentum - jedenfalls zum überwiegenden Anteil - keine Wohnflächen ausweist und nur von einer Verteilung der Kosten auf die "Wohnungseigentümer" die Rede ist. Davon ist in den Tatsacheninstanzen bislang selbst die Antragstellerin nicht ausgegangen, zieht dies aber nun im Rahmen der weiteren Beschwerde offensichtlich in Erwägung ("wenn überhaupt eine Umlage der Betriebskosten möglich ist"). Die bezeichnete Bestimmung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ist aber jedenfalls einer Auslegung zugänglich. Dabei ist zunächst darauf hinzuweisen, dass die Auslegung von Vereinbarungen in der Teilungserklärung den allgemeinen Grundsätzen für Eintragungsbewilligungen und Grundbucheintragungen unterliegt. Es ist nur auf den Wortlaut und Sinn des im Grundbuch Eingetragenen abzustellen, und zwar so, wie es sich für den unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung der Teilungserklärung ergibt. Damit kommt es bei der Auslegung also nicht auf den Willen des Erklärenden an, sondern auf das, was jeder gegenwärtige und zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 53; Staudinger/Kreuzer, BGB, Stand Juli 2005, § 10 WEG Rz. 116 ff.; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 WEG Rz. 8; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 10 Rz. 15, je m. w. N.). Diese Auslegung hat das Rechtsbeschwerdegericht selbständig - ohne Bindung an die Auffassung der Vorinstanzen - vorzunehmen (Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 87; Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 45 WEG Rz. 40; Niedenführ/Schulze, a.a.O, § 45 Rz. 41, jeweils m. w. N.). Nach dem insoweit ebenfalls anwendbaren § 133 BGB ist bei dieser Auslegung "nicht am buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften". Im Ergebnis ohne Rechtsfehler ist das Landgericht zu dem Ergebnis gelangt, dass eine völlige Freistellung der Bruchteilsgemeinschaft, die Eigentümerin der Teileigentumsrechtseinheit P 3 ist und deren Mitglieder (unter anderem) die Antragstellerin und die Beteiligten zu 2 a) und 2 b) sind, von einer Kostenbeteiligung nicht dem Sinn der Regelung in der Gemeinschaftsordnung entspräche. Dies wäre schon angesichts der Erheblichkeit der Miteigentumsanteile der fraglichen Teileigentumseinheit an der Gemeinschaft wenig naheliegend. Hinzu kommt aber hier, dass § 6 Abs. 2 der Teilungserklärung hinsichtlich der Teileigentumsanteile ..., ... und ... eine Nutzungsänderung für zulässig erachtet und ausdrücklich erlaubt hat, wozu sogar auch eine Nutzung zu Wohnzwecken zählen soll. Nach den insoweit unbeanstandeten Feststellungen des Landgerichts ist davon auch Gebrauch gemacht worden. Insofern ist es - jedenfalls nach den maßgeblichen Vereinbarungen der Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung - unrichtig, wenn die Antragstellerin in der Begründung der weiteren Beschwerde vorbringt, die Teileigentumseinheit P 3 könne lediglich zum Abstellen von Kraftfahrzeugen genutzt werden. Wenn aber die Teileigentumseinheit auch zu Gewerbezecken oder gar zu Wohnzwecken genutzt werden kann, dann liegt die Vorstellung, dass diese Räumlichkeiten mithin gänzlich von allen Kosten befreit wären, und lediglich die Wohnungseigentümer im Sinne der Teilungserklärung alle Kosten zu tragen hätten, auch zur Überzeugung des Senats gänzlich fern. Gründe, die hierfür sprechen könnten, bringt auch die weitere Beschwerde nicht vor.

Zutreffend hat das Landgericht daraus dann den Schluss gezogen, dass bei einer entsprechenden Kostenverteilungsregelung in der Teilungserklärung, die auf die Wohnfläche abstellt, bei einem Teileigentum an die Stelle der Wohnfläche die Nutzfläche zu treten hat (vgl. insofern auch BayObLG NZM 2001, 141; Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 WEG Rz. 30; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 16 Rz. 8; Erman/Grziwotz, BGB, 11. Aufl., § 16 WEG Rz. 6). Eine andere Auslegung als diejenige, die Teileigentumsanteile ansonsten gar nicht mit Kosten zu beteiligen - was, wie ausgeführt, ausscheidet - käme ansonsten auch nicht in Betracht und wird von der weiteren Beschwerde nicht aufgezeigt.

Der Senat folgt weiter der Auslegung durch das Landgericht, dass die Flächenangaben in § 1 der Teilungserklärung für die Abrechnung im Sinne des § 8 d maßgeblich sind. Dies ergibt sich schon daraus, dass die Flächen nicht lediglich im Aufteilungsplan enthalten sind, sondern ausdrücklich nochmals in die Teilungserklärung bei der Aufteilung in Miteigentumsanteile mit aufgenommen wurden (vgl. etwa auch BayObLG WuM 1996, 294 unter II. 2. b) (1)). In Teil III der Teilungserklärung, der das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander regelt, wird mehrfach auf dieses Teilungsverzeichnis Bezug genommen (vgl. III. § 6). Diese Regelung in der Teilungserklärung kann mithin bei der Auslegung des § 8 nicht einfach unberücksichtigt bleiben. Soweit die weitere Beschwerde auf Eintragungen im Aufteilungsplan und deren rechtliche Bedeutung hinweist, ist dies im vorliegenden Sachzusammenhang unerheblich, da die Flächenangaben sich unmittelbar aus der Teilungserklärung ergeben. Ist also - wie hier - die Wohn- und Nutzfläche Maßstab für die Verteilung der Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums, so brauchen diese zwar grundsätzlich nicht in der Teilungserklärung festgelegt werden; ist dies aber so, sind im Zweifel die genannten Flächenangaben verbindlich (vgl. Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 16 Rz. 8; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 16 WEG Rz. 8; Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 WEG Rz. 30 unter Hinweis auf BayObLG WE 1998, 394).

Ergebnis ist, dass es nicht auf etwa tatsächlich vorhandene Wohn-/Nutzflächen, über deren Größe bzw. Berechnung die Beteiligten sich nicht einig werden - so gibt etwa die Antragstellerin in mehreren Schriftsätzen unterschiedliche Größen an -, oder die denkbaren unterschiedlichen Möglichkeiten, diese zu ermitteln, ankommt, sondern auf die in der Teilungserklärung angegebenen Flächen. Hieran ist der Verwalter grundsätzlich gebunden und kann der Abrechnung nicht von sich aus anderweitige Maßstäbe zugrunde legen. Ohnehin geht es im vorliegenden Verfahren um Beschlüsse der Wohnungseigentümer und nicht um ein bestimmtes Verhalten der Verwalterin. Die von den Beteiligten zu 2 a) und 2 b) im Schriftsatz vom 11.06.2004 zitierten Entscheidungen beziehen sich jedenfalls nicht auf Fälle, bei denen eine derartige Regelung in der Teilungserklärung wie hier vorliegt.

In diesem Zusammenhang sind auch die im angefochtenen Beschluss auf Seite 7, letzter Absatz, angegebenen Flächenangaben nach dem Inhalt der Teilungserklärung zutreffend. Insofern verkennt die weitere Beschwerde - ebenso wie im Übrigen die Antragsgegner in ihrem Schriftsatz vom 11.11.2005 - dass § 1 der Teilungserklärung nicht lediglich die Aufteilung in 38 Wohnungen und das Teileigentum ... aufführt, sondern darüber hinaus noch die Teileigentumseinheiten ... und ... enthält, die die von der weiteren Beschwerde vermissten ... qm beinhalten.

Zutreffend ist allerdings der Einwand der Beteiligten zu 2 a) und 2 b), dass sich danach - auch überaus gravierende - Ungerechtigkeiten ergeben können, wenn etwa das Gebäude anders als geplant erstellt wird oder aber die Zweckbestimmung der Räumlichkeiten sich geändert hat. Danach kann sich die in der Teilungserklärung getroffene Regelung von Anfang an als verfehlt oder aber zumindest unzweckmäßig erweisen. Unter Vorliegen dieser Voraussetzung ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass ein Miteigentümer ausnahmsweise verpflichtet ist, einer Änderung der Teilungserklärung zuzustimmen, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der Teilungserklärung als grob unbillig und damit gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. Für die Bejahung dieser Voraussetzungen ist allerdings ein strenger Maßstab anzulegen, weil Versuchen entgegen getreten werden muss, die die Wohnungseigentümer bindenden Regelungen der Teilungserklärung vorschnell unter Billigkeitsgesichtspunkten beiseite zu schieben (vgl. im Einzelnen: Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 WEG Rz. 266 ff., 270 ff.; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 42, § 16 Rz. 119; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 16 Rz. 22; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 WEG Rz. 20, je m. w. N.). Ein Abänderungsanspruch kann etwa auch bestehen, wenn Räume zu Sondereigentum erklärt werden, die zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören (vgl. dazu Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 184; § 16 WEG Rz. 203 a. E.; vgl. auch BGH NJW 2004, 1798 unter Hinweis auf BGHZ 109, 179; vgl. zu weiteren Fallgestaltungen Riecke/Happ, WEG, § 16 Rz. 23), wovon die Antragstellerin wohl hinsichtlich Teilen der Teileigentumseinheit P 3 ausgehen will.

Insofern haben allerdings bereits die Vorinstanzen rechtsfehlerfrei darauf hingewiesen, dass ein solcher Anspruch im Beschlussanfechtungsverfahren nicht einredeweise geltend gemacht werden kann (vgl. dazu BGHZ 130, 304; OLG Celle NZM 1998, 577; BayObLG ZMR 2002, 65; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 42, § 16 Rz. 119; Riecke/Elzer, WEG, § 10 Rz. 204; vgl. auch Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 WEG Rz. 274, je m. w. N.), weil die in der Teilungserklärung mit Vereinbarungscharakter getroffene Regelung grundsätzlich gilt, solange sie nicht durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer - oder eben durch eine sie ersetzende gerichtliche Entscheidung - abgeändert worden ist. Ein Eigentümerbeschluss kann immer nur daran gemessen werden, was in der Gemeinschaft zum Zeitpunkt der Beschlussfassung gilt (vgl. BGHZ 130, 304; Kammergericht WuM 1992, 560; Briesemeister, FGPrax 1998, 131, je m. w. N.). Dies entspricht auch der Rechtsprechung des Senats (vgl. zuletzt Beschluss vom 24.08.2006, Az.: 20 W 214/06).

Soweit die Beteiligten zu 2 a) und 2 b) die Frage im vorliegenden Beschlussanfechtungsverfahren geregelt wissen wollen, weil - wie sie im Schriftsatz vom 20.07.2004, Seite 4, ausgeführt haben - die Durchsetzung dieses Änderungsanspruchs lange Zeit in Anspruch nehmen und erhebliche Kosten verursachen würde, vermögen sie damit nicht durchzudringen. Noch vor dem Amtsgericht (Schriftsatz vom 29.04.2004) und dem Landgericht (Schriftsatz vom 20.07.2004, Seite 4, unter III.) haben sie sogar eine Änderung der Teilungserklärung wegen einer angeblichen Öffnungsklausel ausdrücklich als nicht einmal erforderlich erachtet. Zum einen würde das erstgenannte Begehren der Beteiligten zu 2 a) und 2 b) - ohne dass es allerdings hierauf entscheidend ankäme - im Ergebnis lediglich dazu führen, dass das hiesige Beschlussanfechtungsverfahren mit dem entsprechenden Aufwand zu führen wäre, ohne dass die innerhalb der Gemeinschaft - wie die Beteiligten zu 2 a) und 2 b) vor dem Amtsgericht behauptet haben - bereits fast 30 Jahre dauernde Rechtsunsicherheit und der darauf beruhende Streit damit insgesamt entschieden wäre. Die Entscheidung über den hiesigen Verfahrensgegenstand, nämlich die Anfechtung bestimmter Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne, würde noch keine Rechtskraftwirkung betreffend späterer Abrechnungen oder auch sonstiger Entscheidungen der Wohnungseigentümer entfalten. Weitere und teuere Rechtsstreitigkeiten wären damit nicht ausgeschlossen. Zum anderen - und dies ist rechtlich maßgebend - darf diese Frage im vorliegenden Verfahren aus den genannten Rechtsgründen vom Gericht nicht überprüft werden; an die getroffenen Vereinbarungen der Wohnungseigentümer ist nämlich auch das Gericht im vorliegenden Anfechtungsverfahren gebunden, § 43 Abs. 2 WEG. Eine andere Frage ist es, ob ein oder mehrere Wohnungseigentümer einen - ggf. gerichtlich durchsetzbaren - Anspruch auf Abänderung von Vereinbarungen der Wohnungseigentümer haben; hier mögen denn auch die von den Beteiligten zu 2 a) und 2 b) den Vorinstanzen vorgehaltenen Gerechtigkeitsüberlegungen eine maßgebliche Rolle spielen.

Bestätigt wird dies entgegen der Rechtsauffassung der Beteiligten zu 2 a) und 2 b) gerade durch die unter anderem in ihrem Schriftsatz vom 04.04.2005 zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 07.10.2004 (= BGHZ 160, 354 ff.). In jenem Verfahren ging es nämlich gerade um einen geltend gemachten Anspruch auf Änderung des - dort auf dem Gesetz beruhenden - Verteilungsschlüssels, welche wirksam nur durch Vereinbarung möglich ist (vgl. Ziffer III. 1. b) des Beschlusses). Auf die Geltendmachung eines solchen Anspruchs, der - wie dargelegt - im vorliegenden Beschlussanfechtungsverfahren unerheblich ist, haben die Vorinstanzen die Beteiligten zu 2 a) und 2 b) rechtsfehlerfrei verwiesen. Der Bundesgerichtshof hat in jener Entscheidung ausgeführt, dass sich ein solcher Abänderungsanspruch im Einzelfall auch aus einer ergänzenden Auslegung der Gemeinschaftsordnung ergeben kann. Für das vorliegende Verfahren lässt sich hieraus mithin nichts entnehmen.

Die Teilungserklärung enthält vorliegend auch keine Öffnungsklausel betreffend die Kostenverteilung, wie die Beteiligten zu 2 a) und 2 b) immer wieder behaupten, unabhängig von der Frage, wodurch die Wohnungseigentümer ansonsten von einer solchen Öffnungsklausel vereinbarungsändernd Gebrauch gemacht haben sollten. In § 6 Abs. 2 der Teilungserklärung ist lediglich und ausschließlich geregelt, dass eine Nutzungsänderung der Teileigentumsanteile ..., ... und ... auch ohne Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder aber des Verwalters möglich sei. Es handelt sich dabei allenfalls um einen tatbestandlich beschriebenen Gestaltungsvorbehalt (vgl. dazu Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 10 WEG Rz. 62). Daraus kann nicht entnommen werden, dass jeder Teileigentümer (der Anteile ..., ... oder ...) berechtigt wäre, durch eine Umnutzung seiner Eigentumsanteile gleichzeitig eine Änderung der Teilungserklärung hinsichtlich der Kostenverteilung herbeizuführen. Auch der Bundesgerichtshof hat dies überdies in der zitierten Entscheidung für eine noch weitergehende Regelung in der Teilungserklärung so gesehen (vgl. BGHZ 160, 354 ff. unter II. 1. b)).

Soweit die Beteiligten zu 2 a) und 2 b), die die hier verfahrensgegenständlichen Wohnungseigentümerbeschlüsse gar nicht selber angefochten haben, in den Tatsacheninstanzen - insbesondere in ihrer (Erst-)Beschwerdeschrift - eine umfassende Prüfung der angefochtenen Wohnungseigentümerbeschlüsse, insbesondere der Abrechnungen, unabhängig von konkreten Beanstandungen als fehlend gerügt haben, ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen über die getätigten Ermittlungen hinaus keine weiteren Ermittlungen angestellt haben. Auch in einem Beschlussanfechtungsverfahren ist die Partei nicht der Last enthoben darzulegen, inwiefern und aus welchen Gründen der Beschluss beanstandet wird. Das Gericht ist deshalb im Wohnungseigentumsverfahren als echtem Streitverfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit auch nicht verpflichtet, ohne konkrete Einwendungen zu überprüfen, aus welchen (weiteren) Gründen die Jahresabrechnung fehlerhaft sein könnte. Dass die Tatsacheninstanzen gegen die insoweit begrenzte Amtsermittlungspflicht verstoßen haben könnten, vermag der Senat nicht festzustellen.

Rechtsfehlerfrei hat das Amtsgericht - und dem folgend das Landgericht - der weit überwiegenden Auffassung in Literatur und Rechtsprechung entsprechend, die Eigentümerbeschlüsse betreffend die Jahresabrechnungen trotz uneingeschränkter Anfechtung nur hinsichtlich derjenigen selbständigen Abrechnungsposten für ungültig zu erklärt, die mit Mängeln behaftet sind (vgl. dazu Senat ZMR 2003, 769 und OLGRep 2006, 617, jeweils mit vielfältigen weiteren Nachweisen). Der Senat hat in diesem Zusammenhang auch unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Kammergerichts (vgl. ZWE 2001, 334) ausgesprochen, dass es dabei im Ermessen der Tatsacheninstanzen liegt, ob sie bei festgestellten Fehlern der Jahresabrechnung, insbesondere wegen der Schwere oder der Vielzahl der sich auf das Endergebnis auswirkenden Abrechnungsfehler, die Billigung der Jahresabrechnung insgesamt für ungültig erklären oder nur eine (abgrenzbare) Teilungültigerklärung aussprechen. Der von der Antragstellerin (lediglich) im Erstbeschwerdeverfahren erhobene Einwand, in Anwendung des § 139 BGB müssten die Wohnungseigentümerbeschlüsse insgesamt für ungültig erklärt werden, verfängt deshalb nicht.

Es entspricht billigem Ermessen, dass die Antragstellerin die Gerichtskosten ihres ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen hat, § 47 Satz 1 WEG.

Gründe, ausnahmsweise die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten anzuordnen, § 47 Satz 2 WEG, hat der Senat nicht gesehen.

Die Wertfestsetzung hat der Senat an der unbeanstandet gebliebenen Festsetzung durch das Landgericht orientiert, § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung