Judicialis Rechtsprechung

2. Der teilende Eigentümer kann sich in allen Kaufverträgen mit den Erwerbern gleichlautende und bestimmt umrissene Vollmachten zur Änderung der Teilungserklärung erteilen lassen.

3. Grundsätzlich kann die Sammelbezeichnung der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Bestimmung als Vollstreckungsgläubigerin ausreichen; hier sind geringere Anforderungen als an die Schuldnerbezeichnung zu stellen.

20 W 248/03

In der Wohnungseigentumssache

...

hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluss der 7. Zivilkammer des Landgerichts Gießen vom 03.06.2003 am 28.07.2004 beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Antragsgegnerin hat die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Verfahrensbeteiligten des weiteren Beschwerdeverfahrens zu tragen. Ausgenommen hiervon sind die durch die Streithilfe entstandenen Kosten. Diese haben die Streithelfer selber zu tragen.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 25.564,59 €.

Gründe:

Die Beteiligten sind die Eigentümer der aus dem Rubrum ersichtlichen Wohnungseigentümergemeinschaft.

Herr A und Frau B als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts haben an dem eingangs genannten Grundstück mit Urkunde vom 11.09.1997 zu UR-Nr. .../1997 des Notars Dr. jur.C in O 1 Wohnungs- und Teileigentum begründet. Auf die Urkunde Bl. 66 - 83 d. A. wird Bezug genommen. Dort heißt es in Teil II (Bestimmungen über das Verhältnis der Wohnungs- / Teileigentümer untereinander und über die Verwaltung) unter § 3:

"Soweit nachfolgend nichts anderes bestimmt ist, bemessen sich Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums, das Verhältnis der Wohnungs- und Teileigentümer zueinander und die Verwaltung nach den gesetzlichen Bestimmungen, insbesondere nach den Bestimmungen der §§ 1 - 29 WEG, soweit im folgenden nicht etwas anderes bestimmt ist."

Unter § 4 Absatz 5 heißt es dann:

"Räumliche Veränderungen innerhalb des jeweiligen Sondereigentumsbereichs sind zulässig, soweit Gegenstände, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, nicht beseitigt oder verändert werden. Jede Veränderung der äußeren Gestaltung des Hauses bedarf der Zustimmung der Gemeinschaft."

Mit notarieller Urkunde vom 14.11.1997 (Bl. 157 - 172 d. A.) kaufte der Antragsteller zu 3 von den Eigentümern B und A, die durch den Zeugen Z 1 vertreten wurden, einen Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im ersten Obergeschoss nebst Keller, im Aufteilungsplan mit Nr. 5 bezeichnet, sowie an der Garage. Unter IX. Nr. 2 dieses Vertrages erteilte der Antragsteller zu 3 den Verkäufern u.a. die folgende Vollmacht:

"...die Teilungserklärung vom 11.09.1997 in allen ihren Teilen samt Beilagen in jeder Weise abzuändern und zu ergänzen. Im Außenverhältnis, insbesondere gegenüber dem Grundbuchamt sind die vorstehenden Vollmachten unbeschränkt, im Innenverhältnis darf von den vorstehenden Vollmachten ...nur Gebrauch gemacht werden, wenn dem Käufer dadurch keine Kosten entstehen oder durch die Änderung das Sondereigentum oder die Sondernutzungsrechte des Käufers nicht unmittelbar betroffen sind und wenn die Änderung dem Käufer zumutbar ist oder der Käufer der Änderung schriftlich zustimmt."

Mit notariellem Vertrag vom 30.01.1998 (Bl. 128 - 141 d. A.) erwarben die Antragsteller zu 1 und 2 einen Miteigentumsanteil zu je 1/2, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im ersten Obergeschoss nebst Keller, im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr. 9. In diesem Vertrag ist unter IX. Nr. 2 die gleiche Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung wie in dem Vertrag mit dem Antragsteller zu 3 erteilt, mit der Ausnahme, dass es statt des oben unterstrichenen Wortes "oder" "und" heißt.

Schließlich erwarb die Antragsgegnerin mit notariellem Vertrag vom 04.06.1998 (Bl. 13 - 28 d. A.) Miteigentumsanteile, verbunden mit dem Sondereigentum an den nicht Wohnzwecken dienenden Räumen im Erdgeschoss (Ladenflächen), im Aufteilungsplan mit den Nr. 1, 2, 3, und 4 bezeichnet nebst Keller und Garage.

Der Antragsteller zu 3 wurde am 11.05.1998, die Antragsgegnerin am 16.10.1998 und die Antragsteller zu 1 und 2 am 26.10.1998 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Die Antragsgegnerin beabsichtigte, die Ladenfront umzugestalten und dabei Gemeinschaftseigentum in den Bereich der im Erdgeschoss gelegenen Ladenflächen einzubeziehen, sowie zwei Vordereingänge wegzubauen und den Raum mit in die Ladeflächen einzubeziehen. Mit Schreiben der D - und ... GbRmbH, deren Gesellschafter die Verkäufer B und A sind, vom 16.12.1998 (Bl. 90 - 92 d. A.) wurden die Wohnungseigentümer darauf hingewiesen. Die Baugenehmigung hierfür wurde der Antragsgegnerin am 22.12.1998 erteilt.

Die Antragsteller zu 1 und 2 teilten mit anwaltlichem Schreiben vom 08.01.1999 (Bl. 281, 282 d. A.) der D - und ... GbRmbH mit, dass die geplante Veränderung der Zugänge nicht ihren Vorstellungen entsprechen würde und die Verlegung des Hauptzugangs in den Hintereingang eine erhebliche Verschlechterung bedeuten würde.

Im November 1999 begann die Antragsgegnerin mit den Baumaßnahmen, die mittlerweile abgeschlossen sind. Den Umfang der Baumaßnahmen dokumentiert der Plan Bl. 509 d. A. Die gelb bezeichneten Mauern der Vorderseite des Hauses sind abgerissen, das rot Gekennzeichnete betrifft den Neubau. Die im hinteren Bereich des Hauses rot dargestellten Aufzüge sowie die gelb gekennzeichneten dünnen Mauern betreffen keine Umbaumaßnahmen der Antragsgegnerin.

Eine schriftliche Zustimmung der Wohnungseigentümer zu den Baumaßnahmen oder ein entsprechender Wohnungseigentümerbeschluss liegt nicht vor. Erst nach Einleitung des gegenständlichen Verfahrens mit notarieller Urkunde vom 02.08.01 (Bl. 329 - 342 d. A.) änderten die Verkäufer B und A aufgrund ihrer in den jeweiligen Kaufverträgen enthaltenen Vollmachten die Teilungserklärung entsprechend des vorgenommen Umbaus.

Vor dem 16.12.1998 fanden zwischen dem Zeugen Z 1 und dem Antragsteller zu 3 Gespräche darüber statt, ob der Antragsteller zu 3 der Baumaßnahme zustimme. Der Zeuge Z 1 machte ihm das Angebot, gegen Zustimmung zur Baumaßnahme auf Verzugszinsen bezüglich verspäteter Kaufpreiszahlung zu verzichten. Der Antragsteller zu 3 hat dazu behauptet, er habe das Angebot des Zeugen Z 1 nicht angenommen.

Die Antragsteller zu 1 und zu 2 haben erstinstanzlich beantragt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, den von ihr und ihren Mietern bzw. Pächtern derzeit allein genutzten Bereich des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentümergemeinschaft ... , O 1 , zu räumen und an die genannte Wohnungseigentümergemeinschaft herauszugeben, und die Antragsgegnerin zu verpflichten, die von ihr veranlassten und durchgeführten baulichen Veränderungen an der Außenmauer des Gebäudes ..., O 1, zu beseitigen und dabei durch entsprechende bauliche Maßnahmen sicherzustellen, dass die Antragsteller zu 1 und 2 sowie Besucher der Antragsteller das Anwesen ..., O 1, sowie die dortige Wohnung der Antragsteller zu 1 und 2 durch einen Vordereingang des Gebäudes zum Ludwigsplatz hin betreten und verlassen zu können, hilfsweise zu diesen Anträgen die Antragsgegnerin zu verpflichten, den ursprünglichen Eingang ... durch entsprechenden Rückbau freizugeben, weiter hilfsweise festzustellen, dass die Antragsgegnerin verpflichtet ist, den Antragstellern sämtliche Schäden zu ersetzen, die ihnen durch die von der Antragsgegnerin veranlassten und durchgeführten baulichen Veränderungen am Gebäude ... , O 1, entstanden sind und künftig entstehen. Der Antragsteller zu 3 hat dieselben Anträge wie die Antragsteller zu 1 und 2 gestellt, allerdings mit der Maßgabe, dass sich der Hilfsantrag Ziffer 3 auf den ursprünglichen Eingang ... bezieht.

Die Antragsgegnerin hat beantragt, die Anträge zurückzuweisen. Sie hat behauptet, die Antragsteller seien zum Zeitpunkt des Abschlusses ihrer jeweiligen Kaufverträge über die beabsichtigte Durchführung der Baumaßnahmen informiert gewesen. In Kenntnis dessen hätten sie die Kaufverträge mit den entsprechenden Vollmachten zur Änderung der Teilungserklärung abgeschlossen. Der Antragsteller zu 3 habe in dem Gespräch vor dem 16.12.1998 seine Bereitschaft zur Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung gegen Verzicht auf die Verzugszinsen erklärt. Dies ergebe sich auch aus dem Schreiben vom 16.12.1998 an den Antragsteller zu 3 (Bl. 247 d. A.).

Das Amtsgericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Zeugenvernehmungen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 13.11.2001 (Bl. 380 - 400 d. A.) sowie auf die schriftliche Aussage der Zeugin Dr. Z 2 vom 09.01.2002 (Bl. 458 d. A.) Bezug genommen.

Mit Beschluss vom 17.04.2002 hat das Amtsgericht die Antragsgegnerin verpflichtet, den von ihr und ihren Mietern bzw. Pächtern im Erdgeschoss des Hauses ... in O 1 allein genutzten Bereich des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentümergemeinschaft ... (Teil der früheren Passage und den ursprünglichen Vordereingangsbereich) des Hauses ... zu räumen und an die genannte Wohnungseigentümergemeinschaft herauszugeben. Es hat ferner die Antragsgegnerin verpflichtet, die von ihr veranlassten und durchgeführten baulichen Veränderungen an der Vorderseite des Gebäudes ... in O 1 zu beseitigen und dabei den baulichen Zustand der Vorderseite des Gebäudes gemäß der Teilungserklärung vom 11.09.1997, wie er sich aus dem Plan Bl. 509 d. A. ergibt, wiederherzustellen und hierbei durch entsprechenden Rückbau auch die beiden ursprünglichen Vordereingänge ... wiederherzustellen. Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Verfahrensbeteiligten hat das Amtsgericht der Antragsgegnerin auferlegt. Wegen der Gründe des Beschlusses wird auf Bl. 494 - 508 d. A. Bezug genommen.

Gegen diesen Beschluss hat die Antragsgegnerin sofortige Beschwerde eingelegt. Sie hat zur Begründung vorgetragen, ein Anspruch der Antragsteller zur Herausgabe der streitgegenständlichen Flächen an die Wohnungseigentümergemeinschaft sei nicht gegeben, da dahingehende zustimmende Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht vorliegen würden. Vielmehr seien über 90 % der Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen für den Erhalt des derzeitigen baulichen Zustandes. Ferner sei durch die Regelung in der Teilungserklärung vom 11.09.1997 das Einstimmigkeitserfordernis des § 22 WEG abbedungen. Hinsichtlich der angeblichen Kenntnis des Antragstellers zu 3 von den beabsichtigten Baumaßnahmen bereits vor Abschluss seines Wohnungskaufvertrages hat die Antragsgegnerin vorgetragen, Herr E, der Bevollmächtigte der Antragsgegnerin, habe Wochen vor dem Kaufvertragsabschluss Arbeiten in der Gewerbeeinheit Nr. 1 ausgeführt und im Rahmen einer Unterredung mit dem Antragsteller zu 3 habe Herr E dem Antragsteller zu 3 die beabsichtigten Baumaßnahmen mitgeteilt. Der Zeuge Z 1 hätte bereits bei Übernahme der Hausverwaltung am 01.10.1997 von dem Ehemann der Zeugin B Kenntnis von den geplanten Umbaumaßnahmen erhalten. Weiter hat die Antragsgegnerin vorgetragen, die Baumaßnahmen seien für alle Wohnungseigentümer zumutbar. Die Herstellung des ursprünglichen Zustandes sei nicht mehr möglich, da die ausgebauten Teile entsorgt worden seien. Wegen der Einzelheiten des Beschwerdevorbringens wird auf den Schriftsatz vom 10.07.2002, Bl. 527- 543 d. A. Bezug genommen.

Mit Schriftsatz vom 17.07.2002 (Bl. 547 - 550 d. A.) hat die Antragsgegnerin der D - und ... GbR, vertreten durch die Gesellschafter A und B, den Streit verkündet. Die GbR ist mit Schriftsatz vom 16.09.02 dem Verfahren auf Seiten der Antragsgegnerin beigetreten.

Die Antragsgegnerin hat beantragt, den am 17.04.2002 verkündeten Beschluss des Amtsgerichts Gießen aufzuheben, die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Verfahrensbeteiligten den Antragstellern zu 1, 2 und 3 aufzuerlegen.

Die Antragsteller haben beantragt, die Beschwerde zurückzuweisen. Auch die weitere Beteiligte zu 8 hat beantragt, den Beschluss des Amtsgerichts Gießen vom 17.04.2002 aufrecht zu erhalten und die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin zurückzuweisen.

Durch den angefochtenen Beschluss hat das Landgericht die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Auf die Beschlussgründe (Bl. 625 ff d. A.) wird gleichfalls verwiesen. Hiergegen hat die Antragsgegnerin sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die sie mit Schriftsatz vom 01.12.2003 (Bl. 708 ff d. A.) begründet hat. Die Antragsteller und die weitere Beteiligte zu 8 sind der sofortigen weiteren Beschwerde entgegen getreten. Die Streithelferin, die D und ... GbR, vertreten durch die Gesellschafter A und B, die noch Wohnungseigentümerin ist, hat ebenfalls Stellung genommen.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden.

Die sofortige weitere Beschwerde hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Der angefochtene Beschluss des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 Satz 1 FGG, 546 ZPO, auf den er durch den Senat als Rechtsbeschwerdegericht lediglich hin zu überprüfen ist.

Es ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen die Antragsgegnerin dazu verpflichtet haben, den von ihr und ihren Mietern bzw. Pächtern im Erdgeschoss des Hauses ... in O 1 allein genutzten und näher bezeichneten Bereich des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentümergemeinschaft zu räumen und an die genannte Wohnungseigentümergemeinschaft herauszugeben, sowie die von ihr veranlassten und durchgeführten baulichen Veränderungen an der Vorderseite des Gebäudes zu beseitigen und dabei den baulichen Zustand der Vorderseite des Gebäudes wiederherzustellen.

Der Beseitigungsanspruch ergibt sich aus §§ 1004 Abs. 1 BGB, 14 Nr. 1, 15 Abs. 3, 22 WEG. Danach kann jeder Wohnungseigentümer Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung von dem Wohnungseigentümer verlangen, der sie vorgenommen hat. Dieser Handlungsstörer ist grundsätzlich verpflichtet, den früheren Zustand auf eigene Kosten wieder herzustellen (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 22 Rz. 264 m.w.N.). Den Anspruch auf Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum kann mithin jeder Wohnungseigentümer allein gegen den Störer geltend machen (BGH NJW 1992, 978; BayObLGZ 1975, 177; vgl. auch Staudinger/Kreuzer, BGB, Stand Juni 1997, § 13 WEG Rz. 52 m. w. N.; Staudinger/Bub, a.a.O., § 22 Rz. 227).

Dass vorliegend von einer unzulässigen baulichen Veränderung durch die Antragsgegnerin auszugehen ist, haben die Vorinstanzen zutreffend festgestellt. Dass die umfangreichen baulichen Maßnahmen, die - wovon auch die weitere Beschwerde ausgeht - von der Antragsgegnerin vorgenommen wurden, eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums darstellen, die über eine ordnungsgemäße Instandhaltung bzw. Instandsetzung hinausgeht, §§ 22 Abs. 1 Satz 1, 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG, liegt auf der Hand und wird von der weiteren Beschwerde auch nicht in Zweifel gezogen. Auf die zutreffenden Ausführungen des landgerichtlichen Beschlusses, Seite 9, kann insoweit Bezug genommen werden.

Derartige Maßnahmen bedürfen gemäß § 22 Abs. 1 WEG grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Ein Mehrheitsbeschluss würde hierfür nicht ausreichen (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 22 Rz. 113). Die von der Antragsgegnerin aufgezeigten Mehrheitsverhältnisse innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft spielen also keine Rolle. Hierauf haben die Vorinstanzen bereits zu Recht hingewiesen. Gleiches gilt für das Vorliegen der öffentlich-rechtlichen Baugenehmigung; auch diese ist wohnungseigentumsrechtlich unerheblich.

Eine Zustimmung aller Wohnungseigentümer im Hinblick auf die vorgenommenen baulichen Veränderungen liegt hier jedenfalls nicht vor. Soweit das Landgericht (Seite 10 des angefochtenen Beschlusses) in diesem Zusammenhang unter Bezugnahme auf die amtsgerichtliche Beweiswürdigung vom Fehlen entsprechender Zustimmungen ausgegangen ist, beruht dies auf den Tatsachenfeststellungen der Vorinstanzen, an die der Senat gebunden ist, wenn sie nicht verfahrenswidrig zustande gekommen sind, §§ 45 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, 559 Abs. 2 ZPO (vgl. auch Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 87). Dies wird von der weiteren Beschwerde - und auch schon der Erstbeschwerde - nicht gerügt; ein diesbezüglicher Rechtsfehler zu Lasten der Antragsgegnerin ist auch nicht ersichtlich.

Zwar ist die Vorschrift des § 22 WEG abdingbar (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 22 Rz. 282; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 22 WEG Rz. 23, jeweils mit weiteren Nachweisen). Die Auslegung des Landgerichts, dass die hier maßgebliche Teilungserklärung keine vom Gesetz abweichende Regelung trifft, weist keine Rechtsfehler auf. Die von der Antragsgegnerin in der Erstbeschwerdeschrift zitierten Regelungen der Teilungserklärung lassen - zumal vor dem Hintergrund der weiteren vom Landgericht zitierten Regelungen - nicht den Schluss darauf zu, dass von dem gesetzlichen Einstimmigkeitsbedürfnis abgewichen werden sollte. Hierfür hätte es einer eindeutigen Regelung in der Teilungserklärung bedurft, an der es vorliegend fehlt. Diese Rechtswürdigung durch das Landgericht greift die weitere Beschwerde denn auch nicht konkret an.

Die Zustimmung aller Wohnungseigentümer zu der Baumaßnahme der Antragsgegnerin ist auch nicht gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG entbehrlich. Auch dies haben die Vorinstanzen zutreffend festgestellt. Nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG in Verbindung mit § 14 WEG hat ein Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung hinzunehmen, durch die ihm kein Nachteil erwächst, der über das mit einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Unter einem Nachteil in diesem Sinne ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen (vgl. BGH NJW 1992, 978; BayObLG ZMR 1997, 89; WE 1994, 277; WuM 1989, 262; WuM 1988, 319; OLG Köln OLGR 2000, 146). Nur konkrete und objektive Beeinträchtigungen gelten als ein solcher Nachteil; entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicher Weise beeinträchtigt fühlen kann (BGH NJW 1992, 978; vgl. auch BayObLG ZMR 1997, 89; OLG Köln OLGR 2000, 146).

Vorliegend haben die Vorinstanzen frei von Verfahrensfehlern und damit nach den §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, 559 Abs. 2 ZPO bindend für das Rechtsbeschwerdegericht festgestellt, dass die Antragsgegnerin nicht nur die Fassade der Wohnungseigentumsanlage gänzlich umgestaltet, sondern auch die Eingänge verlegt und sogar Gemeinschaftseigentum ihrem Sondereigentum einverleibt hat. Dass die Vorinstanzen hierin im oben beschriebenen Sinne konkrete und objektive Beeinträchtigungen gesehen haben, vermag der Senat aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Die Geltendmachung des Beseitigungsanspruchs durch die Antragsteller wäre allenfalls dann ausgeschlossen, wenn mit Wirkung gegenüber den Antragstellern - den Miteigentümern der Antragsgegnerin - eine Änderung der maßgeblichen Teilungserklärung entsprechend den baulichen Veränderungen der Antragsgegnerin möglich wäre (vgl. BayObLG NJW-RR 1995, 209; vgl. auch Senat, Beschluss vom 13.06.2002, 20 W 453/99). Dass dies hier nicht der Fall ist, haben die Vorinstanzen übereinstimmend und rechtsfehlerfrei festgestellt. Nur auf diese Änderungsbefugnis könnte sich die Antragsgegnerin zur Rechtfertigung der baulichen Maßnahmen gegenüber den Antragstellern als ihren Miteigentümern berufen. Dieses Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander steht vorliegend ausschließlich in Rede. Die weitere Beschwerde geht also fehl, soweit sie darauf abstellt, die Antragsteller hätten sich bei Überschreiten der Vollmacht an ihre Verkäufer zu wenden. Auch auf die von der weiteren Beschwerde vermisste Anfechtung der Vollmacht durch die Antragsteller kommt es nicht an.

Soweit die weitere Beschwerde aber zunächst einwendet (vgl. Seite 2 des Schriftsatzes vom 01.12.2003), die Antragsgegnerin sei aufgrund einer Vollmacht der ursprünglichen Alleineigentümer zu den baulichen Veränderungen bevollmächtigt gewesen, vermag dies dem Rechtsmittel nicht zum Erfolg zu verhelfen. Bis zur Teilung gemäß § 8 WEG ist der teilende Eigentümer Alleineigentümer und kann das Grundstück grundsätzlich baulich ausgestalten, wie er es will. Auch nach der Teilung ändert sich hieran nichts, solange der teilende Eigentümer die alleinige Herrschaftsmacht über jedes Sondereigentum und das damit verbundene gemeinschaftliche Eigentum hat. Die Rechtslage ist nicht anders, als wenn ein Eigentümer ein ihm gehörendes Grundstück nach seinen Vorstellungen bebaut und dann Eigentum daran überträgt. Der ursprüngliche Eigentümer verliert aber seine Gestaltungsbefugnis bereits ab dem Zeitpunkt, zu dem die Erwerber zu einer faktischen Eigentümergemeinschaft verbunden sind, solange er uneingeschränkt Eigentümer ist, kann er auch die Teilungserklärung ändern (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 38; vgl. auch BayObLG NJW- RR 1995, 209; MittBayNot 1993, 292). Ist er insoweit nicht mehr berechtigt, kann er auch nicht mehr bevollmächtigen (vgl. Senat, Beschluss vom 13.06.2002, 20 W 453/99). Hierfür genügt jedenfalls, dass die Beteiligten durch die Eintragung einer Vormerkung ein dem Wohnungseigentum rechtlich nahekommendes Anwartschaftsrecht erworben und die Wohnungen in Besitz genommen haben. Mit diesem Stichtag ist die Befugnis zur Bestimmung der äußeren Gestaltung des Gebäudes nach den Grundsätzen des § 22 Abs. 1 WEG der Eigentümergemeinschaft zugefallen (vgl. Senat, Beschluss vom 24.04.2002, 20 W 354/2000).

Im Zeitpunkt der hier verfahrensgegenständlichen baulichen Maßnahmen war aber vorliegend nicht erst eine faktische Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden; vielmehr bestand bereits durch Eintragung weiterer Eigentümer eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese lag sogar bereits im Zeitpunkt vor, als die Antragsgegnerin am 04.06.1998 ihren Kaufvertrag mit den ursprünglichen Alleineigentümern abschloss.

Danach kann sich die Antragsgegnerin gegenüber den Miteigentümern auf eine Vollmacht der ursprünglichen Alleineigentümer nicht berufen. Aus den genannten Gründen ergibt sich weiter, dass die ursprünglichen Alleineigentümer jedenfalls im Grundsatz gegenüber den Miteigentümern nicht mehr berechtigt waren, die ursprüngliche Teilungserklärung zu ändern.

Ein Änderungsvorbehalt in der Teilungserklärung (vgl. Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 10 WEG Rz. 79; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 38; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 4. Aufl., Rz. 47; vgl. auch BayObLG NZM 2000, 668) liegt nämlich hinsichtlich der hier verfahrensgegenständlichen Veränderungen offensichtlich nicht vor. Darauf stützt sich die weitere Beschwerde auch nicht (vgl. schon den amtsgerichtlichen Schriftsatz der Antragsgegnerin vom 10.07.2001); nach den Feststellungen des Landgerichts zum Inhalt der Teilungserklärung kann davon auch nicht ausgegangen werden.

Ausgehend davon sind die Vorinstanzen deshalb durchaus zutreffend auf die Vollmachten eingegangen, die sich die ursprünglichen Alleineigentümer in den Kaufverträgen haben geben lassen. Der (teilende) Eigentümer kann sich in allen Kaufverträgen mit den Erwerbern gleichlautende und bestimmt umrissene Vollmachten zur Änderung der Teilungserklärung erteilen lassen (vgl. dazu KG NJW-RR 1995, 1228; BayObLG NJW-RR 1995, 209; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 38; Müller, a.a.O., Rz. 45; Staudinger/Rapp, a.a.O., § 8 Rz. 22). Wie bei einem Änderungsvorbehalt muss auch bei einer Vollmacht das Ausmaß der vorbehaltenen Änderung nachvollziehbar vorgegeben sein (zum Änderungsvorbehalt: Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 10 Rz. 79, mit weiteren Nachweisen aus der Rspr.; zur Vollmacht: Staudinger/Rapp, a.a.O., § 8 Rz. 22; Brych/Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 3. Aufl., Rz. 67; vgl. auch KG NJW-RR 1995, 1228); sie sind jedenfalls inhaltlich und zeitlich nicht unbeschränkt möglich (Müller, a.a.O., Rz. 45). Vorliegend sind offensichtlich in den Kaufverträgen mit den Erwerbern - soweit sie Aktenbestandteil sind (vgl. etwa die Anlagen zum Protokoll des Amtsgerichts vom 17.05.2001) - unterschiedliche und nicht etwa gleichlautende Vollmachten verwendet worden.

Dass das Ausmaß der vorbehaltenen Änderung nachvollziehbar vorgegeben wäre, ist - wie das Landgericht im Rahmen der Prüfung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen zutreffend ausgeführt hat - in der vorliegenden Vollmacht betreffend den Antragsteller zu 3 bereits überaus zweifelhaft. Abgesehen von der Überprüfung der in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen Regelungen (vgl. §§ 9, 10 Nr. 4 AGBG, 307, 308 Nr. 4 BGB) unterliegt jedenfalls im Verfahren nach den §§ 43 ff WEG neben der Frage nach der Bestimmtheit der Vollmacht die Teilungserklärung in vollem Umfang auch der Inhaltskontrolle nach § 242 BGB (vgl. Senat, Beschluss vom 13.06.2002, 20 W 453/99). Die Vollmacht erscheint weder zeitlich noch im Umfang hinreichend konkret beschränkt; nach dieser Regelung wäre - isoliert betrachtet - nahezu jegliche Änderung der Teilungserklärung zeitlich unbeschränkt zulässig. Das Landgericht hat die Folge plastisch und zutreffend dargestellt. Es liegt auf der Hand, dass mangels hinreichend konkreter einschränkender Kriterien einer Änderungsbefugnis - außer durch die Kostentragung - die Interessen der Wohnungseigentümer nicht in gebührenden Maße berücksichtigt würden und die Rechtsstellung der Wohnungseigentümer in unangemessener Weise ausgehöhlt würden. In der - anders formulierten - Vollmacht betreffend den Antragsteller zu 1 und 2 sind zwar zusätzlich einzelne Punkte gesondert aufgeführt, die sich aber nicht konkret auf die vorliegenden Maßnahmen beziehen.

Letztendlich kann dies aber sogar offen bleiben. Wollte man die dem Antragsteller zu 3 betreffende Vollmacht dahingehend auslegen, dass auch hier wie in den Kaufverträgen betreffend die Antragsteller zu 1 und 2 die Zumutbarkeit für die Erwerber Voraussetzung für eine wirksame Änderung der Teilungserklärung wäre (ggf. auch in Anwendung der §§ 315 ff BGB), würde sich im Ergebnis nichts ändern. Die umfassenden baulichen Maßnahmen durch die Antragsgegnerin sind den Antragstellern insgesamt tatsächlich unzumutbar. Dies hat das Landgericht - insoweit übereinstimmend mit dem Amtsgericht - rechtsfehlerfrei festgestellt. Die diesbezügliche Begründung des Landgerichts, dass sich dies bereits daraus ergibt, dass die Antragsgegnerin ihrem Sondereigentum Gemeinschaftseigentum zugeschlagen hat und insbesondere zusätzlich durch die Beseitigung der Vordereingänge den Antragstellern die Möglichkeit genommen hat, das Haus von der Straßenseite aus zu betreten, weist Rechtsfehler nicht auf. Solche vermag auch die weitere Beschwerde nicht aufzuzeigen. Dass aus der - subjektiven - Sicht der Antragsgegnerin der Wegfall der vorderseitigen Eingänge nicht als gravierend anzusehen ist, ist unerheblich. Der Umstand, dass durch die baulichen Maßnahmen eine komplette Veräußerung der einzelnen Eigentumseinheiten und deren Vermietung ermöglicht worden sei und das äußere Erscheinungsbild des Objekts hätte gewahrt werden können, macht die Veränderungen - unterstellt dies träfe zu - angesichts der oben dargestellten Einschränkungen gegenüber den nicht zustimmenden Miteigentümern noch nicht zumutbar. Auch die Ausführungen in der Stellungnahme der Streithelfer der Antragsgegner im Verfahren der weiteren Beschwerde rechtfertigen keine andere Würdigung. Einer weiteren Sachaufklärung bedarf es insoweit nicht.

Widersprechen mithin die baulichen Veränderungen durch die Antragsgegnerin den Maßgaben der Teilungserklärung, so kann diese - wie ausgeführt - von den Miteigentümern entsprechend auf Beseitigung in Anspruch genommen werden. Dass die Antragsgegnerin sich in diesem Zusammenhang nicht darauf berufen kann, dass sie zumindest ursprünglich auf die Durchführbarkeit der Veränderungen vertraut hat, hat bereits das Amtsgericht mit zutreffenden Gründen ausgeführt.

Dass die Vorinstanzen nicht von einer Duldungsverpflichtung der Antragsteller aus dem Gesichtspunkt heraus ausgegangen sind, dass diese im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen von den geplanten und durchgeführten Baumaßnahmen unterrichtet worden wären, beruht ebenfalls auf den Tatsachenfeststellungen der Vorinstanzen, an die der Senat - wie oben ausgeführt - gebunden ist, wenn sie nicht verfahrenswidrig zustande gekommen sind. Dies ist hier nicht ersichtlich und wird von der weiteren Beschwerde auch nicht gerügt. Ob dieses Vorbringen überhaupt ausgereicht hätte, um eine Duldungsverpflichtung der Antragsteller zu begründen, kann ebenso dahinstehen wie der Umstand, dass dazu etwa im Hinblick auf die weitere Beteiligte zu 8, die sich ebenfalls gegen die baulichen Änderungen wendet, gar nichts vorgetragen wäre.

Lediglich ergänzend bemerkt der Senat noch, dass sich an dieser Sach- und Rechtslage aufgrund des Eigentümerbeschlusses vom 20.03.2001 nichts geändert hat. Die Ablehnung eines Beseitigungsantrages durch die Wohnungseigentümergemeinschaft macht die Veränderung noch nicht zulässig (vgl. BGH NJW 2001, 1212; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 22 WEG Rz. 15).

Dass das Beseitigungsverlangen der Antragsteller nicht rechtsmissbräuchlich ist, hat das Landgericht ebenfalls rechtsfehlerfrei festgestellt. Auf die diesbezüglichen Ausführungen im angefochtenen Beschluss kann zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen werden. Dabei hat das Landgericht vorliegend beanstandungsfrei festgestellt, dass die evt. hohen Kosten einer Beseitigung der Geltendmachung eines solchen Anspruchs vorliegend nicht entgegen stehen würden (vgl. dazu im Einzelnen Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 22 Rz. 275). Soweit die weitere Beschwerde einwendet, eine Beeinträchtigung könne durch eine Geldzahlung ausgeglichen werden bzw. es käme die erneute Schaffung der Eingangssituation an der Straßenfront in Betracht, vermag dies ohnehin nicht auszureichen, um einen Rechtsmissbrauch zu begründen (vgl. auch dazu Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 22 Rz. 275; OLG Düsseldorf WE 1996, 391). Darüber hinaus ist aber darauf hinzuweisen, dass dieser Einwand schon damit nicht korrespondieren würde, dass die Antragsgegnerin im Termin vom Amtsgericht am 06.08.2001 hatte mitteilen lassen, dass auch aus finanziellen Gründen ein Vergleich nicht in Betracht käme (vgl. auch die Ausführungen in der Erstbeschwerde vom 10.07.2002). Auch zur Möglichkeit, die Eingangssituation an der Straßenfront erneut zu schaffen, ist nicht hinreichend konkret vorgetragen, unabhängig von der Frage, ob dieser Gesichtspunkt im Verfahren der weiteren Beschwerde überhaupt noch berücksichtigungsfähig wäre.

Dass die Wiederherstellung des teilungsplanmäßigen Zustandes nicht möglich wäre, kann nicht angenommen werden. Dazu fehlt es an hinreichenden Anhaltspunkten. Der bloße Umstand, dass ausgebaute Teile entsorgt wurden, ist insoweit unzureichend. Die weitere Beschwerde stützt sich denn hierauf nicht mehr konkret.

Wie bereits oben ausgeführt, ist es zutreffend, dass die Antragsteller rechtlich in der Lage sind, das verfahrensgegenständliche Beseitigungsverlangen gegenüber der Antragsgegnerin selbstständig geltend zu machen. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die weitere Beteiligte zu 8 aufgrund ihrer Beteiligung aufgrund §§ 43 Abs. 1, Abs. 4 WEG durch das Beschwerdegericht unter Beitritt auf Antragstellerseite im Erstbeschwerdeverfahren beantragt hat, das Rechtsmittel zurückzuweisen. Dass sie das Landgericht vor diesem Hintergrund noch nicht als Antragstellerin angesehen hat, weist keinen Rechtsfehler zu Lasten der weiteren Beteiligten zu 8 auf; ohnehin hat diese ein Rechtsmittel gegen den landgerichtlichen Beschluss nicht eingelegt. Damit kann die Frage offen bleiben, ob ein Beitritt auf Antragstellerseite im Beschwerdeverfahren ohne weiteres noch möglich gewesen wäre (vgl. zu den Voraussetzungen: Palandt/Bassenge, a.a.O., § 43 WEG Rz. 23; Staudinger/Wenzel, a.a.O., Vorbem zu §§ 43 ff WEG Rz. 50; BGH NJW 1976, 239; BayObLG NJW-RR 1995, 652).

Zutreffend haben die Vorinstanzen auch dem Räumungs- und Herausgabeantrag stattgegeben. Die Antragsgegnerin ist verpflichtet, das von ihr in Alleinbesitz genommene Gemeinschaftseigentum zu räumen und an die Wohnungseigentümergemeinschaft herauszugeben. Entgegen der Rechtsauffassung der weiteren Beschwerde kann der einzelne Wohnungseigentümer gegen andere Wohnungseigentümer sein Eigentum geltend machen, wenn dieser den Besitz der Sache erlangt hat. Dies gilt nicht nur hinsichtlich der Gegenstände des Sondereigentums, also der Sondereigentumsräume, sondern auch im Hinblick auf die im Miteigentum stehenden gemeinschaftlichen Sachen (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 13 Rz. 185; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 13 Rz. 11, 13; Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 13 WEG Rz. 52); eines ermächtigenden Beschlusses durch die Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf es insoweit nicht (vgl. Weitnauer/Lüke, a.a.O., § 13 Rz. 13). Gegenüber anderen Miteigentümern kann dann jedenfalls der Mitbesitz verlangt werden. Die Herausgabe ist also in der Weise vorzunehmen, dass die Mitbesitzeinräumung zu gewähren ist (vgl. hierzu im Einzelnen: Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 13 Rz. 185, § 1 Rz. 152). Dies ergibt sich vorliegend auch aus dem Gesamtzusammenhang der ausgesprochenen Verpflichtungen, nämlich der Beseitigung der baulichen Maßnahmen, der Räumung und Herausgabe an die Wohnungseigentümergemeinschaft; daraus wird auch hinreichend deutlich, dass die Antragsgegnerin vom Mitgebrauch an dem Gemeinschaftseigentum nicht ausgeschlossen werden soll.

Es bestehen auch keine rechtlichen Bedenken dagegen, dass das Amtsgericht und dem folgend das Landgericht die Herausgabe an die "genannte Wohnungseigentümergemeinschaft" beschlossen haben. Dazu ist darauf hinzuweisen, dass grundsätzlich die Sammelbezeichnung der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Bestimmung als Vollstreckungsgläubigerin ausreichen kann; hier sind geringere Anforderungen als an die Schuldnerbezeichnung zu stellen (vgl. hierzu im Einzelnen: Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 137 ff; Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 45 WEG Rz. 68; Niedenführ/Schulze, WEG, 6. Aufl., § 45 Rz. 74, je m. w. N.). Abgesehen davon, dass Vollstreckungsgläubiger hier aber ohnehin die Antragsteller wären, weil sie nach dem Vollstreckungstitel die Leistung fordern dürfen (vgl. Stein/Jonas/Münzberg, ZPO, 22. Aufl., Vor § 704 Rz. 35 m. w. N.), kommt es hierauf schon deshalb nicht an, da sich jedenfalls im Zusammenhang mit dem angefochtenen landgerichtlichen Beschluss die Zusammensetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft im relevanten Zeitpunkt eindeutig ergibt. Dort ist in den Gründen aufgeführt, dass die Beteiligten die Wohnungseigentümergemeinschaft der Liegenschaft sind; die Beteiligten sind im Rubrum des landgerichtlichen Beschlusses im Einzelnen hinreichend bestimmt aufgeführt. Einer Ergänzung des Tenors bedarf es mithin nicht.

Soweit sich mit Schriftsatz vom 15.12.2003 ein weiterer Eigentümer zu den Akten gemeldet hat - wobei allerdings lediglich auf einen Kaufvertrag Bezug genommen worden ist -, bedurfte es dessen Beteiligung im Verfahren der weiteren Beschwerde nicht. Die Veräußerung des Wohnungseigentums nach Rechtshängigkeit hat auf die formelle Beteiligtenstellung des Veräußerer keinen Einfluss; der Erwerber ist deshalb auch nicht von Amts wegen zu beteiligen (vgl. hierzu im Einzelnen: Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 43 Rz. 117). Der Erwerber kann sich allenfalls als unselbstständiger Streitgehilfe am Verfahren beteiligen; eine solche Erklärung ist jedoch nicht abgegeben, sondern lediglich angekündigt worden.

Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde hat die Antragsgegnerin zu tragen, § 47 Satz 1 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass die Antragsgegnerin die Kosten ihres ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen hat.

Aus den Gründen der angefochtenen Entscheidungen hat es auch der Senat als angemessen erachtet, der Antragsgegnerin die außergerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde aufzuerlegen, § 47 Satz 2 WEG.

Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG; insoweit hat der Senat die unbeanstandet gebliebene Wertfestsetzung durch das Landgericht zugrundegelegt.

Ende der Entscheidung