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Soll die Ausübung eines Erbbaurechtes mit dinglicher Wirkung auf einen vertikal abgeteilten Anbau an ein Gebäude beschränkt werden, das als wesentlicher Bestandteil im Eigentum des Erbbaugrundstückseigentümers steht, muss der Anbau ein selbständiges Gebäude sein. Bei einer gemeinsamen Ver bzw. Entsorgung eines Bürogebäudes mit Heizung, Wasser und Strom und teilweise gemeinsamem Zugang liegt keine selbständige funktionale Einheit vor.

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OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN BESCHLUSS

20 W 266/02

Breidenbach Band 44, Blatt 1589 AG Biedenkopf

In der Grundbuchsache

hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main auf die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) gegen den Beschluss der 3. Zivilkammer des Landgerichts Marburg vom 17.05.2002 am 23.01.2003 beschlossen:

Tenor:

Die weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Beschwerdewert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 3.000,00 EUR festgesetzt.

Gründe:

Am 16.11.1999 schlossen die Beteiligten zu UR-Nr. 331/1999 ihres Verfahrensbevollmächtigten einen Erbbaurechtsvertrag (Bl. 262-274 d. A.). Unter § 2 des Vertrages heißt es:

Die Gemeinde Breidenbach, nachfolgend als "Grundstückseigentümer" bezeichnet, bestellt hiermit der Sparkasse X., nachfolgend als "Erbbauberechtigte" bezeichnet, an den in Ziffer I bezeichneten Grundstücken (Gemarkung Breidenbach, Flur 9 Flurst. 7 und 8) zwecks Errichtung eines Erweiterungsanbaus, einschließlich Vordach und Dachüberständen, an das bestehende Verwaltungsgebäude der Gemeinde Breidenbach in Breidenbach ein Gesamterbbaurecht im Sinne der Erbbaurechtsverordnung, wobei sich die Ausübung des Gesamterbbaurechtes an den Erbbaugrundstücken beschränkt (begrenzt) auf den Umfang des Erweiterungsanbaus einschließlich Vordach ...und Dachüberstände... sowie dem Zugang zu diesem Erweiterungsanbau."

Wegen der Einzelheiten wurde Bezug genommen auf den in Kopie der Urkunde beigefügten Katasterplan, in dem der Erweiterungsanbau nebst Vordach und Zugang rot schraffiert eingezeichnet ist (Bl. 273 d. A.).

Auf Antrag der Beteiligten zu 1) waren die zuvor selbständigen Grundstücke Flur 9 Flurstücke 5, 7 und 8 vereinigt und am 23.11.1998 als neue laufende Nr. 157 im Bestandsverzeichnis des betroffenen Grundbuchblattes eingetragen worden.

Mit Beschluss vom 01.02.2000 (Bl. 277 d. A.) hat das Grundbuchamt die von den Beteiligten beantragte Eintragung des Erbbaurechts und der im Zusammenhang damit bestellten wechselseitigen Vorkaufsrechte zurückgewiesen, weil der Erweiterungsbau sich auf einen realen Teil des Grundstücks beziehe und ein solcher realer Grundstücksteil nicht mit einem Erbbaurecht belastet werden könne.

Ihre dagegen eingelegte Beschwerde haben die Beteiligten damit begründet, dass nicht die Belastung der Erbbaugrundstücke, sondern lediglich die tatsächliche Ausübung beschränkt sei. Diese Beschränkung auf den vertikal abgetrennten, in sich aber selbständigen Erweiterungsanbau sei zulässig.

Das Landgericht hat die Beschwerde zurückgewiesen, da die Ausübung des Erbbaurechtes nicht in zulässiger Weise auf den Erweiterungsanbau beschränkt werden könne. Bei Anbauten sei eine vertikale Aufteilung nur zulässig, wenn sich das Erbbaurecht auf ein selbständiges und damit sonderrechtsfähiges Gebäude beziehe, wobei sich die Abgrenzung neben der körperlich-bautechnischen auch nach der funktionalen Beschaffenheit richte. Nach diesen Grundsätzen sei der Erweiterungsanbau nicht selbständig, da er nach den von der Kammer eingeholten Gutachten des Sachverständigen Manfred Küllmer über keine eigene Versorgung hinsichtlich Heizung-, Strom- und Wasser, im Erdgeschoss nicht über einen eigenen Zugang zu den Büro- und Personalräumen verfüge und aufgrund der Zugänge von dem bereits bestehenden Gebäude her keine vollständige vertikale Trennung bestehe.

Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten, mit der gerügt wird, das Landgericht habe § 1 ErbbauVO unzutreffend ausgelegt, weil es den Begriffen "Bauwerk" und "Gebäude" eine Bedeutung beigemessen habe, die ihnen weder nach dem Gesetzeswortlaut, noch dem Gesetzeszweck zukomme. Der in Frage stehende Erweiterungsanbau erfülle die inhaltlichen Voraussetzungen eines Bauwerkes im Sinn des § 1 Abs. 1 ErbbauVO als auch eines Gebäudes im Sinn von § 1 Abs. 3 Erbbau-VO, da es dafür auf die Selbständigkeit von dem Altbau nicht ankomme. Als Lagerraum sei der Anbau jedenfalls auch ohne eigene Ver- und Entsorgungseinrichtungen zulässig. Davon unabhängig sei die komplette vertikale Trennung mit geringem Arbeits- und Kostenaufwand herstellbar.

Die gemäß §§ 78, 80 Abs. 1 Satz 1 und 3 GBO zulässige weitere Beschwerde ist unbegründet, denn der angefochtene Beschluss beruht nicht auf einer Rechtsverletzung (§ 78 GBO i.V.m. § 546 ZPO).

Das Landgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass das Erbbaurecht in der beantragten Form nicht eintragungsfähig ist und hat auch zu Recht den Zurückweisungsbeschluss des Grundbuchamtes bestätigt. Bei fehlender Eintragungsfähigkeit, weil ein an sich eintragungsfähiges Recht mit einem unzulässigen Inhalt eingetragen werden soll, ist der Eintragungsantrag sofort zurückzuweisen. Der Erlass einer Zwischenverfügung kommt nicht in Betracht, wenn der Eintragung ein nicht behebbares Hindernis entgegensteht (Demharter: GBO, 24. Aufl., § 18, Rdnr. 5, 6).

Zwar soll nach der Urkunde vom 16.11.1999 nicht nur ein realer Grundstücksteil mit dem Erbbaurecht belastet werden, was einer Eintragung entgegenstehen würde, weil die Belastung eines realen Grundstückteils die Abschreibung dieses Teiles nach § 7 Abs. 1 GBO voraussetzt (Palandt/Bassenge: ErbbRVO, 62. Aufl., § 1, Rdnr. 1). Dieser Annahme des Grundbuchamtes sind die Beteiligten zu Recht mit Hinweis auf die Formulierung der Eintragungsbewilligung in § 20 der Urkunde entgegengetreten, wobei sie allerdings auch nicht die Vereinigung der früher selbständigen Grundstücke Flur 9 Flurstücke 5, 7 und 8 berücksichtigen, die bereits am 23.11.1998 im Grundbuch eingetragen wurde und aus dem im März 1999 von dem Verfahrensbevollmächtigten eingeholten Grundbuchauszug ersichtlich gewesen sein dürfte. Diese Vereinigung hat dazu geführt, dass nur mehr ein einheitliches Grundstück im Rechtssinn besteht (Demharter: GBO, 24. Aufl., § 5, Rdnr. 23 und § 2, Rdnr. 15), was rechtliche Auswirkungen für den Inhalt des Erbbaurechts hat, auf die im Folgenden noch eingegangen wird.

Nach der Formulierung in §§ 2 und 20 der Bestellungsurkunde ist diese vielmehr dahin auszulegen, dass das Erbbaurecht rechtlich das gesamte Grundstück belastet, wie es durch die Vereinigung entstanden ist, die tatsächliche Ausübung mit dinglicher Wirkung aber beschränkt wird auf den Umfang des Erweiterungsanbaus einschließlich Vordach und Dachüberstände sowie den Zugang zu diesem Erweiterungsanbau. Grundsätzlich ist eine dingliche Ausübungsbeschränkung auf einen eindeutig beschriebenen Teil des Erbbaugrundstücks zulässig, auch wenn sich auf dem Grundstück bereits mehrere Gebäude befinden. Der Erbbauberechtigte wird dann nur Eigentümer der auf der ihm zugewiesenen Ausübungsfläche errichteten Bauwerke, die übrigen verbleiben im Eigentum des Grundstückeigentümers ( Pfälz. OLG Zweibrücken FGPrax 1996, 131 m.w.H.; OLG Hamm FGPrax 1998,126). Insbesondere in der Entscheidung des OLG Hamm wird hervorgehoben, dass es sich dabei um völlig getrennte Gebäude handeln muss, um das Eigentum des Erbbauberechtigten von dem übrigen zu unterscheiden. Darin liegt aber der entscheidende Unterschied zu der hier gegebenen Fallgestaltung, wie schon das Landgericht zutreffend hervorgehoben hat. Vorliegend soll sich die Ausübungsbefugnis des Erbbauberechtigten auf einen Erweiterungsbau zu dem bestehenden Verwaltungsgebäude der Beteiligten zu 1) beschränken. Also ist hier § 1 Abs. 3 ErbbauVO zu berücksichtigen, wonach die Beschränkung des Erbbaurechtes auf einen Teil eines Gebäudes, insbesondere ein Stockwerk, unzulässig ist. Diese Norm ist eine besondere Ausprägung des in §§ 93 ff. , 912 ff. BGB enthaltenen Grundsatzes, dass an einer einheitlichen Sache möglichst einheitliche Rechtsverhältnisse bestehen sollen, während unselbständige Teile grundsätzlich sonderrechtsunfähig sind (Münchener Komm.- von Oefele: ErbbauVO, 3. Aufl., § 1 Rdnr. 14). Von der Anwendbarkeit dieser Norm ist das Landgericht zu Recht ausgegangen, wobei allerdings klarzustellen ist, dass -entgegen der Formulierung auch in der notariellen Urkunde- es nicht um die Eintragung eines Gesamterbbaurechts, d. h. der Belastung mehrerer Grundstücke mit einem einheitlichen Erbbaurecht geht. Denn Belastungsgegenstand ist, wie bereits ausgeführt, nach der Vereinigung nur noch ein Grundstück im Rechtssinn. Aus diesem Grund spielt für die hier zu treffende Entscheidung auch der Streit über die Auslegung des § 1 Abs. 3 ErbbauVO im Fall der vertikalen Abgrenzung eines Gebäudeteils und damit zusammenhängend über die Zulässigkeit von Nachbarerbbaurechten (vgl. zur Definition und zum Streitstand z. B. Räfle in RGR-Komm.: ErbbVO, 12. Aufl., § 1 Rdnr. 51, 52; Erman/Hagen: ErbbauV, 12. Aufl., § 1 Rdnr. 19) keine Rolle. Bei diesem Streit geht es darum, dass aus dem Wortlaut und dem Zweck der Norm, nämlich unklare Rechtsbeziehungen zu vermeiden und deshalb ein einheitliches Gebäude einem einheitlichen Erbbaurechtsverhältnis zu unterstellen, das Verbot der Beschränkung des Erbbaurechts sowohl bei vertikaler als auch horizontaler Aufteilung eines einheitlichen Gebäudes begründet wird. Eine verbreitete Auffassung leitet jedoch daraus, dass der Gesetzgeber in erster Linie Stockwerkseigentum vermeiden wollte, und aus einem praktischen Bedürfnis für eine grenzüberschreitende Bebauung, die Zulässigkeit sowohl von Nachbarerbbaurechten als auch die Belastbarkeit vertikal abgetrennter Gebäudeteile mit einem Erbbaurecht ab. Aber auch die Vertreter der Auffassung, die ein Erbbaurecht für einen vertikal abgegrenzten Gebäudeteil für zulässig erachten, setzen voraus, dass eine Grundstücksgrenze entsprechend der vertikalen Trennung verläuft (Schraepler NJW 1972, 1981, 1983; Rothoeft NJW 1974, 665, 669), bzw. erachten § 1 Abs. 3 ErbbauVO jedenfalls für anwendbar im Verhältnis zwischen Erbbauberechtigten und Grundstückseigentümer (Krämer DNotZ 1974, 647, 655; Schraepler NJW 1974, 2076, 2080). Allein um dieses Verhältnis geht es aber im vorliegenden Fall, da die Sonderrechtsfähigkeit des Erweiterungsanbaus im Verhältnis zu dem im Eigentum der Beteiligten zu 1) stehenden Verwaltungsgebäudes zu beurteilen ist. Denn nach § 12 Abs. 1 Satz 1 und 2 ErbbauVO gelten die auf Grund des Erbbaurechtes errichteten Bauwerke als wesentliche Bestandteile des Erbbaurechtes, während nach § 94 Satz 1 BGB das Verwaltungsgebäude der Beteiligten zu 1) als wesentlicher Bestandteil des Erbbaugrundstücks Eigentum der Beteiligten zu 1) bleibt. Dass das dem Erbbaurecht zugeordnete Bauwerk zwingend dessen rechtliches Schicksal als grundstücksgleiches Recht teilt, hat entscheidende Bedeutung bei der Belastung, Veräußerung und Versteigerung des Erbbaurechtes. Um für diese Fälle unübersichtliche Rechtsverhältnisse soweit als möglich zu vermeiden, verlangt die noch herrschende Meinung (vgl. Münchener Komm.- von Oefele: ErbbauVO, 3. Aufl., § 1 Rdnr. 17 und Fußnote 66), der das Landgericht gefolgt ist und der sich auch der Senat anschließt, im Fall einer vertikalen Teilung, dass sich das Erbbaurecht auf ein nach Gliederung und baulicher Anordnung entsprechend der Verkehrsanschauung selbständiges Gebäude beziehen muss.

Da es bei der Beurteilung dieser Selbständigkeit um Fragen tatrichterlicher Würdigung geht, hat der Senat als Rechtsbeschwerdegericht nur darüber zu befinden, ob das Landgericht bei seiner Beurteilung wesentliche Tatumstände übersehen hat oder seine Feststellungen in Widerspruch zu Denkgesetzen oder Erfahrungssätzen stehen. Das ist jedoch nicht der Fall. Die Angriffe der weiteren Beschwerde führen zu keiner anderen Beurteilung.

Wie im Vorhergehenden bereits erläutert, ist die Selbständigkeit des Gebäudes, auf das sich das Erbbaurecht beziehen soll, deshalb erforderlich, weil mit dinglicher Wirkung ein von dem Grundstückseigentum verschiedenes Recht daran begründet werden soll. Die Auslegung von § 1 Abs.3 ErbbauVO hat im Rahmen der Grundsätze des Sachenrechts zu erfolgen und kann sich nicht auf allgemeine Definitionen von "Bauwerk" und "Gebäude" beschränken.

Zu den Kriterien für die Beurteilung der Selbständigkeit hat das Landgericht zu Recht die BGH-Rechtsprechung zum Überbau nach § 912 Abs. 1 BGB, der ein einheitliches Gebäude voraussetzt, im Umkehrschluss herangezogen. Danach sind alle Umstände des Einzelfalles zu würdigen und es kommt neben der körperlichen bautechnischen Beschaffenheit auf die funktionale Einheit an, für die eine einheitliche Ver- und Entsorgung ein wesentliches Indiz darstellt (BGH-Urt. v. 02.06.1989- NJW-RR 1989, 1039; NJW 1988, 458). Die maßgeblichen Umstände des hier in Frage stehenden Erweiterungsanbaus sind aber gerade die fehlende eigenständige Versorgung des Anbaus mit Heizung, Strom und Wasser und die Zugänge vom Hauptgebäude zum Anbau im Erdgeschoss. Wie in der Entscheidung des BGH vom 02.06.1989 , aaO., Seite 1040 schon ausgeführt wird, kommt es nicht darauf an, ob eine Trennung ohne weiteres technisch möglich wäre, sondern die nach Planung und Ausführung (derzeit) vorhandene einheitliche Versorgung ist entscheidend. Nicht ein möglicher gedachter Sachverhalt -wie etwa die in der Begründung der weiteren Beschwerde erwähnte Möglichkeit der Nutzung als Lagerraum -kann der Beurteilung zu Grunde gelegt werden, sondern die jetzt vorliegenden Gegebenheiten des Einzelfalles. Danach ist der Anbau als Erweiterung der von der Beteiligten zu 2) im Hauptgebäude auf der Grundlage eines Mietvertrages schon betriebenen Sparkassenfiliale konzipiert, bedarf also der Versorgung mit Strom, Heizung und Wasser.

Die Kostenentscheidung beruht hinsichtlich der Gerichtskosten auf § 131 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 KostO.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten war nicht anzuordnen, da die Beteiligten zu 1) und 2) keine entgegengesetzten Verfahrensziele verfolgen.

Die Festsetzung des Beschwerdewertes für das Verfahren der weiteren Beschwerde beruht auf §§ 131 Abs. 2, 30 Abs. 2 KostO.

Ende der Entscheidung