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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Frankfurt
Beschluss verkündet am 12.03.2003
Aktenzeichen: 20 W 283/01
Rechtsgebiete: WEG


Vorschriften:

WEG § 21
1) Die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung kann auf einzelne selbständige Rechnungspositionen beschränkt werden. Bei uneingeschränkter Anfechtung der Jahresabrechnung kann der Eigentümerbeschluss hinsichtlich der mängelbehafteten Abrechungsposten für ungültig erklärt werden

2) Zur Wirksamkeit von Eigentümerbeschlüssen über den Austausch von Wasseruhren und dem Aufschub von Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum.


OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN BESCHLUSS

20 W 283/01

In der Wohnungseigentumssache

hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers und der Antragsgegner gegen den Beschluss der 9. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 26.06.2001 am 12.03.2003 beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers wird zurückgewiesen.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass es im Tenor des angefochtenen Beschlusses statt

".... -der Einzelabrechnung des Antragstellers betreffend die ausgewiesene Vorauszahlung wegen unterlassener Anrechnung der 558,-- DM für Januar 1997,...."

heißen muss:

".... -der Einzelabrechnung des Antragstellers betreffend die ausgewiesene Vorauszahlung wegen unterlassener Anrechnung der 458,-- DM für Januar 1997,....".

Von den Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde haben der Antragsteller 83 % und die Antragsgegner 17 % zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 15.338,75 EUR (= 30.000,-- DM).

Gründe:

Der Antragsteller hat zunächst vor dem Amtsgericht beantragt, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 19.05.1998 zu den Tagesordnungspunkten 2, 3, 7, 8, 9, 11 und 12 für ungültig zu erklären. Durch Beschluss vom 03.05.2000 hat das Amtsgericht die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 19.05.1998 zu den Tagesordnungspunkten 2 hinsichtlich der Genehmigung der Jahresabrechnung 1997 und der Entlastung der Verwaltung, 7.2 und 8 für ungültig zu erklärt und die Anträge des Antragstellers im übrigen zurückgewiesen.

Hiergegen haben der Antragsteller, die Antragsgegner und die weitere Beteiligte jeweils sofortige Beschwerde bzw. Anschlussbeschwerde eingelegt. Durch den angefochtenen Beschluss, auf den Bezug genommen wird, hat das Landgericht sodann die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 19.05.1998 zu Tagesordnungspunkt 2.1 hinsichtlich der Genehmigung der Jahresabrechnung 1997 in einzelnen Punkten, zu Tagesordnungspunkt 2.2 zur Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirates und zu den Tagesordnungspunkten 7.2 und 8 für ungültig erklärt. Im übrigen hat es die sofortigen Beschwerden zurückgewiesen.

Die Antragsgegner haben zunächst sofortige weitere Beschwerde eingelegt, soweit das Landgericht den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 19.05.1998 zu Tagesordnungspunkt 8 für ungültig erklärt hat. Sie haben sodann die weitere Beschwerde mit Schriftsätzen vom 15.11.2001 und 02.01.2002 auf zwei Einzelbeanstandungen des Landgerichts hinsichtlich Tagesordnungspunkt 2.1, der Genehmigung der Jahresabrechnung 1997, erweitert.

Der Antragsteller hat gegen die teilweise Zurückweisung des Anfechtungsantrages zu Tagesordnungspunkt 2.1 der Eigentümerversammlung vom 19.05.1998 hinsichtlich der Genehmigung der Jahresabrechnung 1997 und die Zurückweisung des Anfechtungsantrages zu Tagesordnungspunkt 9 dieser Versammlung sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

Antragsteller und Antragsgegner sind den jeweils anderen sofortigen weiteren Beschwerden entgegen getreten.

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form und fristgerecht eingelegt worden. Gleiches gilt für die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner. Die Antragsgegner selber haben ihren Verfahrensbevollmächtigten durch Eigentümerbeschluss vom 28.11.2001 zur Vertretung im vorliegenden Verfahren der weiteren Beschwerde ausdrücklich bevollmächtigt; auf die Zustimmung des Verwaltungsbeirats, die durch Eigentümerbeschluss vom 19.06.2000 für den Fall der Durchführung von gerichtlichen Verfahren durch die Hausverwaltung, die Beteiligte zu 3.), geregelt worden war, kann es mithin nicht ankommen. Ebenfalls unerheblich für die Wirksamkeit der Bevollmächtigung ist, ob den Antragsgegnern der Ablauf des Verfahrens der weiteren Beschwerde im einzelnen bekannt ist. Soweit die Antragsgegner sodann die weitere Beschwerde zweifach erweitert haben, ist dies vorliegend im Rahmen der Zulässigkeit des Rechtsmittels nicht zu beanstanden. Ist nämlich die Einlegung der weiteren Beschwerde hinsichtlich eines Teils der angefochtenen Entscheidung zulässig, so kann das Beschwerdebegehren nachträglich erweitert werden. Auch bei der sofortigen weiteren Beschwerde ist die Erweiterung der Anfechtung noch nach Fristablauf möglich, sofern in der anfänglichen Beschränkung des Rechtsmittels auf einen selbstständigen Verfahrensgegenstand oder den abtrennbaren Teil eines solchen nicht zugleich ein Rechtsmittelverzicht liegt (vgl. Keidel/Kuntze/Sternal, FGG, 15. Aufl., § 21 Rz. 28, mit weiteren Nachweisen; vgl. auch BayObLG NZM 2003, 124). Von letzterem kann für den vorliegenden Fall nicht ausgegangen werden.

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Der angefochtene Beschluss des Landgerichts beruht insoweit nicht auf einer Verletzung des Rechts, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 Satz 1 FGG, 546 ZPO.

Es ist zunächst aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Landgericht die Genehmigung der Jahresabrechnung lediglich hinsichtlich einiger genau bezeichneter Einzelpunkte für ungültig erklärt hat. Es entspricht weit überwiegender Auffassung in Literatur und Rechtsprechung, dass die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung auf einzelne selbstständige Rechnungsposten beschränkt werden kann. Daraus folgt, dass der Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung bei uneingeschränkter Anfechtung nur hinsichtlich derjenigen selbstständigen Abrechnungsposten für ungültig zu erklären ist, die mit Mängeln behaftet sind (vgl. etwa BayObLG WE 1999, 153, 154; WE 1995, 89; WuM 1994, 498, 499; NJW-RR 1990, 1107, 1108; vgl. weiter Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 28 Rz. 106; Palandt/Bassenge, BGB, 62. Aufl., § 28 WEG Rz. 18; Weitnauer/Hauger, WEG, 8. Aufl., § 28 Rz. 30; Niedenführ/Schulze, WEG, 6. Aufl., § 28 Rz. 83; Bärmann/Pick, WEG, 15. Aufl., § 28 Rz. 20, jeweils mit weiteren Nachweisen). Dabei liegt es im Ermessen der Tatsacheninstanzen, ob sie bei festgestellten Fehlern der Jahresabrechnung, insbesondere wegen der Schwere oder der Vielzahl der sich auf das Endergebnis auswirkenden Abrechnungsfehler, die Billigung der Jahresabrechnung insgesamt für ungültig zu erklären oder nur eine (abgrenzbare) Teilungültigerklärung aussprechen. Eine bloße Teilungültigerklärung wäre sogar dann zwingend geboten, wenn ein die Festlegung der Gesamtkosten beeinflussender Mangel nicht vorliegt (vgl. Kammergericht ZWE 2001, 334, in ausdrücklicher Abgrenzung zu der von der weiteren Beschwerde des Antragstellers zitierten Entscheidung in NJW-RR 1996, 844).

Ausgehend von diesen Grundsätzen ist die landgerichtliche Entscheidung aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Dies gilt insbesondere für den Umstand, dass das Landgericht den angefochtenen Eigentümerbeschluss nicht insgesamt für ungültig erklärt hat. Weder die von der weiteren Beschwerde des Antragstellers als fehlend gerügte Aufstellung über die Einnahmen noch der weiter beanstandete fehlerhafte Anfangs- und Endbestand des Instandhaltungskontos führt nach den obigen Ausführungen zwingend dazu, dass die gesamte Jahresabrechnung für ungültig zu erklären wäre (vgl. etwa BayObLG ZMR 1999, 185, für fehlerhaften Anfangsbestand; BayObLG NJW-RR 1990, 1107, 1108 für Fehler der Einnahmenseite). Dass das Landgericht in einem anderen Verfahren andere Jahresabrechnungen durch einen Sachverständigen hat untersuchen lassen, wie die weitere Beschwerde vorbringt, kann dahinstehen. Dies würde noch keinen Rechtsfehler zum Nachteil des Antragstellers im vorliegenden Verfahren begründen. Im vorliegenden Verfahren ist jedenfalls kein Rechtsfehler darin zu sehen, dass das Landgericht den allgemeinen Beweisantritten auf Einholung von Sachverständigengutachten nicht nachgekommen ist. Auch die weitere Beschwerde des Antragstellers legt nicht dar, zu welchen Einzelpunkten dies noch erforderlich wäre. Soweit nämlich das Landgericht weitere Einzelbeanstandungen des Antragstellers nicht hat durchgreifen lassen, so ist dies aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden; insoweit kann auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Beschluss, denen der Senat folgt, Bezug genommen werden. Die weitere Beschwerde des Antragstellers zeigt insoweit auch keine konkreten Rechtsfehler auf. Soweit sich der Antragsteller noch auf die Saldendifferenzen der im Gerichtsverfahren vorgelegten einzelnen Abrechnungen bezüglich Einnahmen und Ausgaben verweist, kann dies zu keiner anderen Beurteilung führen. Zum einen hat das Landgericht die Genehmigung der Jahresabrechnung betreffend die fehlende Einnahmenseite für ungültig erklärt, so dass es auf die entsprechend aufgezeigten Differenzen für die Entscheidung ohnehin nicht ankäme; zu beanstandeten Ausgabenpositionen hat das Landgericht im angefochtenen Beschluss im einzelnen Stellung genommen (vgl. Seite 23 des Beschlusses). Zum anderen ist vorliegend lediglich die konkret im Beschlusswege durch die Wohnungseigentümer genehmigte Jahresabrechnung verfahrensgegenständlich, so dass es diesbezüglich auf nachfolgende im Gerichtsverfahren durch die Verwaltung vorgelegte anderweitige Abrechnungen ohnehin nicht ankommen kann.

Soweit auch die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner die Entscheidung des Landgerichts betreffend die Jahresabrechnung 1997 angreift, hat sie nur in geringem Umfang Erfolg. Darüber hinaus beruht der angefochtene Beschluss des Landgerichts auch insoweit nicht auf einer Verletzung des Rechts, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 Satz 1 FGG, 546 ZPO.

Dies gilt insbesondere für die Einzelabrechnung X. wegen der Nichtberücksichtigung der Wohngeldnachzahlung von 640,21 DM im Juli 1997 (Schriftsatz der Antragsgegner vom 15.11.2001). Entgegen den Ausführungen der weiteren Beschwerde der Antragsgegner hat das Landgericht das diesbezügliche Vorbringen in den Tatsacheninstanzen zutreffend gewürdigt. Trotz der ausdrücklichen Auflage im Beschluss des Amtsgerichts vom 28.06.1999 haben die Antragsgegner die Unklarheiten betreffend diese Nachzahlung nicht in der nun vorgenommenen nachvollziehbaren Art und Weise unter Vorlage von Belegen im einzelnen erläutert und klargestellt; die Tatsachenfeststellungen des Landgerichts weisen mithin auch keine Rechtsfehler auf. Das nunmehrige tatsächliche Vorbringen im weiteren Beschwerdeverfahren ist neu, insbesondere korrespondiert es nicht umfassend mit demjenigen aus dem zitierten Schriftsatz vom 07.07.1999. Dies gilt besonders für die nun weiter vorgelegten und erläuterten Belege und die Zinsberechnung. Dieses neue Vorbringen kann im Verfahren der weiteren Beschwerde jedoch nicht mehr berücksichtigt werden, da sich das Verfahren auf eine reine Rechtskontrolle zu beschränken hat (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 83; Staudinger/Wenzel, BGB, Stand Juni 1997, § 45 WEG Rz. 44; Weitnauer/Hauger, a.a.O., § 45 Rz. 4, Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45 Rz. 40). Dabei kann dahinstehen, ob die im gerichtlichen Verfahren vorgelegte Nachberechnung bzw - erläuterung der jedenfalls insoweit nicht hinreichend geordneten und inhaltlich klaren Abrechnung noch von entscheidender Bedeutung sein könnte, da die Abrechnungen, die Gegenstand der Beschlussfassung der Eigentümer waren, - wie die Eingaben der Miteigentümerin X. in erster Instanz zeigen - von den einzelnen Wohnungseigentümern wegen dieser Mängel nicht überprüft werden konnten und demgemäss nicht in dieser Form beschlossen wurde (vgl. auch BayObLG WE 1995, 89).

Zu korrigieren ist aber auf Antrag der Antragsgegner (Schriftsatz vom 02.01.2002) der Tenor des angefochtenen Beschlusses, als dort der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 19.05.1998 zu Tagesordnungspunkt 2.1 hinsichtlich der Genehmigung der Jahresabrechnung 1997 im Hinblick auf die Einzelabrechnung des Antragstellers betreffend die ausgewiesene Vorauszahlung wegen unterlassener Anrechnung der 558,- DM für Januar 1997 für ungültig erklärt wurde. Wie sich aus dem Akteninhalt (Bl. 101 d. A.) und den Beschlussgründen (Seite 21) ergibt, handelt es sich bei der Zahlenangabe im Tenor des angefochtenen Beschlusses um einen offensichtlichen Schreibfehler; der Betrag muss lauten: 458,00 DM. Gegen diese Korrektur sind auch von Seiten des Antragstellers Einwendungen nicht erhoben worden; er hat mit Schriftsatz vom 07.02.2002 bestätigt, dass sich der diesbezügliche Betrag auf 458,00 DM beläuft. Sachliche Einwendungen haben die Antragsgegner gegen den landgerichtlichen Beschluss insoweit nicht mehr erhoben.

Unbegründet ist die weitere sofortige Beschwerde des Antragstellers auch, soweit er weiter den Anfechtungsantrag im Hinblick auf Tagesordnungspunkt 9 der Eigentümerversammlung vom 19.05.1998 verfolgt. Insoweit weisen die Entscheidungen der Vorinstanzen keine Rechtsfehler zu Lasten des Antragstellers auf. Zutreffend sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, dass es sich bei dem Austausch der Wasseruhren um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung handelt, die mit Mehrheit beschlossen werden kann. Dies wird von der weiteren Beschwerde auch nicht konkret in Zweifel gezogen. Soweit also die Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG zum Bereich der ordnungsgemäßen Verwaltung gehören, müssen die konkret beschlossenen und durchgeführten Maßnahmen dem Maßstab des § 21 Abs. 4 WEG genügen. Sie müssen dem Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen. Das bedeutet bei Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung, dass zwar einerseits technische Lösungen gewählt werden müssen, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden versprechen, dass aber andererseits auf die Wirtschaftlichkeit geachtet werden muss und ein überteuerter Auftrag nicht erteilt werden darf. Deshalb werden in der Regel vor Vergabe eines größeren Auftrags an einen Handwerker Alternativ- und Konkurrenzangebote einzuholen sein (vgl. BayObLG WE 1995, 287, 288; NJW-RR 1989, 1293), wobei nicht notwendig das billigste Angebot Vorrang hat. Dabei kann allerdings für den Regelfall ein Wohnungseigentümer nicht verpflichtet sein, der Vergabe von Sanierungsarbeiten auf der Grundlage mehrerer Vergleichsangebote zuzustimmen, die erst eingeholt werden sollen. Grundsätzlich kann über die Vergabe der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen erst dann entschieden werden, wenn die entsprechenden Angebote vorliegen. Durch die Einholung von Alternativ- oder Konkurrenzangeboten bei Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung soll nämlich gewährleistet werden, dass einerseits technische Lösungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden versprechen, dass aber anderseits auf die Wirtschaftlichkeit geachtet wird und keine überteuerten Aufträge erteilt werden (vgl. BayObLG NZM 1999, 767, 769). Eine allzu kleinliche Beurteilung der Frage durch das Gericht, welchem Handwerker der Auftrag zu vergeben ist, ist allerdings verfehlt, da den Wohnungseigentümern ein gewisser Beurteilungsspielraum zuzubilligen ist (vgl. BayObLG WE 1995, 287, 288; NJW-RR 1989, 1293).

Vor dem Hintergrund dieser Grundsätze vermag der Senat jedenfalls für den vorliegenden Einzelfall nicht zu erkennen, dass der beanstandete Eigentümerbeschluss ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Zwar rügt die weitere Beschwerde des Antragstellers danach im Grundsatz nicht zu Unrecht, dass die Gemeinschaft über die Vergabe der Arbeiten entschieden hat, ohne dass weitere Angebote vorlagen. Dies ist aber hier nicht zu beanstanden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat sich mehrheitlich für die Art und Weise der Durchführung der Sanierung (= Austausch der Wasserzähler) entschieden; die vom Antragsteller vorgeschlagene anderweitige Vorgehensweise wurde mehrheitlich abgelehnt. Den Wohnungseigentümern lag dabei ein konkretes Angebot für die beschlossenen Sanierungsmaßnahmen vor. Der dadurch gesteckte Kostenrahmen war mithin den Wohnungseigentümern bekannt. Dieses Angebot deckt auch die Einbaukosten für die beschlossenen Maßnahmen ab; auch diese sind Inhalt des angegebenen Kostenrahmens und mithin Gegenstand der Beschlussfassung. Soweit die Gemeinschaft dann weiter im Beschlusswege den Verwalter beauftragte, zwei weitere Angebote einzuholen, und dem günstigsten Angebot den Zuschlag zu erteilen, ist dies jedenfalls für den vorliegenden Einzelfall angesichts der Gesamtumstände, nämlich etwa des Informationsstands und der Entscheidung der Gemeinschaft über die konkret durchzuführenden Maßnahmen, der genauen Vorgaben an die Verwaltung und insbesondere auch Art und Umfang der geplanten Maßnahmen, nach dem oben beschriebenen begrenzten Prüfungsmaßstab des Gerichts nicht zu beanstanden. Ein Verstoß gegen den Verwaltervertrag liegt in diesem Zusammenhang ebenfalls nicht vor, wie bereits das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat. Das Amtsgericht hat auch zu Recht darauf hingewiesen, dass der Antragsteller dadurch nicht rechtlos gestellt ist. Falls die Verwaltung bei der Auftragsvergabe schuldhaft entgegen dem Beschlussinhalt vorgehen und der Gemeinschaft einen Schaden zufügen sollte, wie der Antragsteller befürchtet, würde sie sich ggf. schadensersatzpflichtig machen. Dies kann aber nicht dazu führen, den Eigentümerbeschluss für ungültig zu erklären.

Ebenfalls nicht zu beanstanden ist, dass die Gemeinschaft sich gegen den Antrag des Antragstellers entschieden hat, zunächst festzustellen, welche einzelnen Wasserzähler ausgetauscht werden sollen. Auch hier hat die Gemeinschaft einen Ermessensspielraum, welche Maßnahmen im Rahmen der Instandhaltung/-setzung durchzuführen sind, hier mithin, ob sie einen lediglich teilweisen oder aber kompletten Austausch der Wasserzähler für angemessen und erforderlich hält. Dieser Ermessensspielraum ist vorliegend angesichts der bereits oben dargestellten Gesamtumstände nicht überschritten. Immerhin würde für einen gesamten Austausch der Wasseruhren in einem Zuge auch sprechen, dass damit in Zukunft durch einheitliche und einfachere Wartung und Eichung ein geringerer Aufwand für die Wohnungseigentümergemeinschaft und ggf. niedrigere Kosten anfallen, als wenn für jede Wasseruhr einzeln zu überprüfen wäre, ob sie gewartet und/oder geeicht werden muss. Dabei kann die zwischen den Beteiligten streitige Frage dahinstehen, ob ein teilweiser Austausch vorliegend überhaupt möglich wäre - ein Beschluss, der zu einer Weiterbenutzung nicht geeichter Zähler führen würde, würde sicherlich den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen (vgl. BayObLG NZM 1998, 486) -, und ob der Antragsteller hierzu hinreichend konkret vorgetragen hätte. Allerdings fällt in diesem Zusammenhang auf, dass der Antragsteller nicht eine einzige Wohnung benennt, die noch geeichte oder gar neue Zähler aufweist. Von einer Überspannung der Substanziierungslast könnte angesichts dieses überaus pauschalen und offensichtlich rein spekulativen Vorbringens kaum gesprochen werden.

Letztendlich hat auch die noch verbleibende sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner im Hinblick auf Tagesordnungspunkt 8 der Eigentümerversammlung vom 19.05.1998 in der Sache keinen Erfolg. Auch insoweit weisen die Entscheidungen der Vorinstanzen keine Rechtsfehler zu Lasten der Antragsgegner auf. Zu Recht ist dieser Eigentümerbeschluss für ungültig erklärt worden, weil er den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.

Soweit die weitere Beschwerde in diesem Zusammenhang rügt, das Landgericht habe das Vorbringen der weiteren Beteiligten unrichtig gewürdigt, ist dieser Vorwurf angesichts des Vorbringens in deren Schriftsatz vom 11.08.2000, Seiten 7, 8 (Bl. 347 ff d. A.), der sich in dem angefochtenen Beschluss wiederfindet, unzutreffend. Dort ist davon die Rede, dass aus unerfindlichen Gründen weitere Feuchtigkeitsstellen aufgetreten und noch einige wenige Pfützen in der Tiefgarage vorhanden gewesen seien. Im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht am 12.03.2001 hat der Verwalter dann lediglich ausführt, dass es zur Zeit keine Feuchtigkeitsschäden gebe. Die Tatsachenfeststellungen durch das Landgericht sind mithin nicht zu beanstanden.

Der Beschluss der Gemeinschaft zu Tagesordnungspunkt 8 der Eigentümerversammlung vom 19.05.1998, trotz des Zustands der Garage zunächst zu beobachten, ob der Schadensumfang zunehme, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Jeder Wohnungseigentümer kann nämlich eine ordnungsgemäße, den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechende Verwaltung verlangen, § 21 Abs. 4 WEG. Dazu gehört insbesondere die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. Aus der Verpflichtung der Wohnungseigentümer zum Zusammenwirken bei der ordnungsgemäßen Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums kann sich die Pflicht ergeben, durch Beschlussfassung die Instandsetzung zu ermöglichen (vgl. Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 21 Rz. 50). Dabei haben die Vorinstanzen zu Recht darauf abgestellt, dass die Wohnungseigentümer jedenfalls ursprünglich Sanierungsmaßnahmen für erforderlich hielten, um die Feuchtigkeitseinwirkungen auf das Gemeinschaftseigentum zu verhindern bzw. zu beseitigen. Es entspricht angesichts dieser von den Wohnungseigentümern erkannten Sanierungsbedürftigkeit des gemeinschaftlichen Eigentums dann nicht dem Interesse der Gesamtheit der Eigentümer, der noch nicht beseitigten Ursache nicht weiter nachzugehen und sie hinzunehmen, sogar - wie sich aus dem Eigentümerbeschluss ergibt - eine Zunahme des Schadensumfangs in Kauf zu nehmen. Die Ursache der Feuchtigkeitseinwirkungen ist - wie die Antragsgegner noch in der weiteren Beschwerde einräumen - unbekannt. Zwar ist es grundsätzlich zutreffend, dass die Gemeinschaft einen Ermessensspielraum hat, ob und welche Maßnahmen sie zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum vornimmt (vgl. auch Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 21 Rz. 57). Bei der Beurteilung ist also immer auch die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft zu berücksichtigen. Daher ist in jedem Fall eine Kosten-Nutzen-Analyse vorzunehmen und darauf zu achten, dass die beabsichtigte Maßnahme die einzelnen Wohnungseigentümer in finanzieller Hinsicht nicht überfordert (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21 Rz. 60, 61). Dabei mag es im Einzelfall auch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, aus wirtschaftlichen Gründen - etwa mangels Erheblichkeit des Schadenseintritts -keine schadensbeseitigenden Maßnahmen zu ergreifen oder diese lediglich zurückzustellen. Andererseits ist es möglich, dass trotz hoher finanzieller Belastung der Wohnungseigentümer das Verschieben von Instandsetzungsmaßnahmen angesichts einer fortschreitenden Verschlechterung des Bauzustands nicht in Frage kommt (Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21 Rz. 61; BayObLG WE 1996, 476). Eine Verschiebung oder gar Ablehnung von erforderlichen Sanierungsmaßnahmen darf nämlich nicht zu einer weiteren Verschlechterung des Bauzustands der Anlage führen; ggf. sind dann nämlich im Endeffekt höhere Kosten zu tragen, wenn mit einer erforderlichen Sanierungsmaßnahme zu lange zugewartet würde. Deshalb hätte der Beschluss, nicht unmittelbar weitere Abdichtungsmaßnahmen zu unternehmen, im Ergebnis zwar grundsätzlich durchaus ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen können. Diese Entscheidung der Eigentümer hätte aber vorausgesetzt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer überhaupt umfassend darüber informiert gewesen wäre, welchen Hintergrund die Feuchtigkeitsaustritte haben und zu welchen weiteren Schäden diese ggf. führen können, um die erwähnte Kosten-Nutzen-Analyse überhaupt sachgerecht vornehmen zu können; grundsätzlich hätte es also der Feststellung des Schadensumfangs, der Schadensursache und der evt. Sanierungsbedürftigkeit bedurft. Dieser für die Ausübung des Ermessensspielraums erforderliche Kenntnisstand der Wohnungseigentümer lag hier der Beschlussfassung erkennbar nicht zugrunde; die aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung ersichtliche allgemeine schriftliche Stellungnahme wäre hierfür nicht hinreichend. Die offensichtlich in der Ladung zur Eigentümerversammlung (vgl. Anlage B 9 zum Schriftsatz vom 11.08.2000) vorgeschlagene Beauftragung eines Sachverständigen wurde nicht vorgenommen. Unabhängig davon entspricht aber jedenfalls der Beschluss der Wohnungseigentümer, zu beobachten, ob der Schadensumfang zunehme, d. h. also zunächst weitere Schäden am Gemeinschaftseigentum bewusst in Kauf zu nehmen und gar nichts zu veranlassen, keinesfalls den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, so dass bereits deshalb der gesamte Eigentümerbeschluss zu TOP 8, der sinnvollerweise nur insgesamt Gültigkeit entfalten könnte, für unwirksam zu erklären war. Es wäre nicht einmal klar, in welchem Umfang die Gemeinschaft eine weitere Zunahme des Schadensumfangs hinnehmen will. Die Gemeinschaft hätte zumindest der Schadensursache nachgehen müssen, worauf die Vorinstanzen im Rahmen ihrer Begründung jeweils auch zu Recht hingewiesen haben. Diese rechtlichen Erwägungen weisen keine Rechtsfehler auf, ebenso wie diejenigen, dass ggf. zu klären ist, ob die vorher tätige Firma ihre Arbeit ordnungsgemäß ausgeführt hat. Da der Beschluss der Wohnungseigentümer bereits aus den genannten Gründen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprach, kam es für die vorliegende Entscheidung auf den konkreten Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums nicht an. Einer Sachaufklärung - die zu einer Zurückverweisung an die Tatsacheninstanzen hätte führen müssen - bedurfte es nicht, ohnehin hatte der Senat auf die weitere Beschwerde der Antragsgegner als Rechtsbeschwerdegericht lediglich die Richtigkeit der Ungültigerklärung durch die Vorinstanzen zu überprüfen; ein irgendwie gearteter Verpflichtungsantrag war vom Antragsteller in der Tatsacheninstanzen auch gar nicht gestellt worden (vgl. auch die Verfügung des Senats vom 23.01.2003). Durch die Aufhebung des Eigentümerbeschlusses ist nach den vorangegangenen Ausführungen ohnehin noch nicht zwingend festgestellt, dass und vor allem welche bestimmten Abdichtungsmaßnahmen ergriffen werden müssen, nach den obigen Ausführungen fehlt es an der erforderlichen Grundlage, ob und welche Maßnahmen erforderlich wären. Ob es - wie offensichtlich in der Ladung zur Eigentümerversammlung vorgeschlagen (vgl. Anlage B 9 zum Schriftsatz vom 11.08.2000) - für diese von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu treffende Entscheidung der Beauftragung eines Sachverständigen bedarf, was insbesondere bei Feuchtigkeitseinwirkungen ebenfalls einen erheblichen Kostenaufwand bedeuten kann, kann hier dahinstehen, zumal nicht erkennbar wäre, dass bereits dies unverhältnismäßig hohe Kosten verursachen würde.

Da der Senat in der Hauptsache entschieden hat, hat sich der Antrag des Antragstellers vom 16.01.2003 auf Erlass einer einstweiligen Anordnung - der allerdings aus den in der Verfügung des Senats vom 23.01.2003 genannten Gründen ohnehin keine Erfolgsaussichten gehabt hätte - erledigt, weil dieses ohnehin lediglich bis zur Rechtskraft der Hauptsacheentscheidung hätte Wirkung entfalten können.

Es entsprach billigem Ermessen, die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde nach der Höhe des jeweiligen Obsiegens und Unterliegens zu verteilen, § 47 Satz 1 WEG.

Anhaltspunkte dafür, die Erstattung außergerichtlicher Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde anzuordnen, § 47 Satz 2 WEG, hat der Senat nicht gesehen.

Den Geschäftswert hat der Senat anhand § 48 Abs. 3 WEG festgesetzt. Dabei ist der Senat von der unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung durch das Landgericht ausgegangen und hat die noch anhängigen Verfahrensgegenstände entsprechend wertmäßig in Ansatz gebracht.

Ende der Entscheidung


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