Judicialis Rechtsprechung

2. Eine derartige bei Anhängigmachung eines Antrags der Gemeinschaft im WEG-Verfahren bestehende Ermächtigung gilt auch nach Abberufung des Verwalters weiter, es sei denn, sie wird durch einen Beschluss der Gemeinschaft widerrufen oder der neue Verwalter tritt in das Verfahren ein.

3. Im Zahlungsverfahren kann sich der Wohngeldschuldner nicht mehr auf die Unrichtigkeit der Jahresabrechnung berufen, wenn Bestandskraft der Genehmigungsbeschlüsse eingetreten ist.

Die Beteiligten streiten um rückständiges Wohngeld nebst Zinsen und Kosten aus den Jahren 1998 bis 2002 auf Grund beschlossener Jahresabrechnungen bzw. Wirtschaftplänen.

Nach § 10 Abs. 4 der Teilungserklärung der Gemeinschaft vom 29.02.1972, die dem Senat auszugsweise in dem Parallelverfahren 20 W 473/04 vorlag, ist das sich aus dem Wirtschaftsplan ergebende Wohngeld jeweils bis zum 3. des Monats in voraus zu entrichten, mit 4 % über dem jeweiligen Diskontsatz der ...bank zu verzinsen und der Wohnungseigentümer darf weder ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, noch aufrechnen. Nach § 13 Abs. 2 Nr. 2 der Teilungserklärung ist der Verwalter ermächtigt, das Wohngeld und die sonstigen Zahlungen im Namen und für Rechnung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einzuziehen und diese gegenüber einem säumigen Wohnungseigentümer geltend zu machen.

Zu TOP 7 der Erbbauberechtigtenversammlung vom 31.03.1993 wurde beschlossen, dass der jeweilige Verwalter im eigenen Namen insbesondere Wohngeldbeitreibungen gerichtlich geltend machen und entsprechende Klagen unter Hinzuziehung von Rechtsanwälten führen kann. Weiter wurde zu TOP 6 der selben Versammlung beschlossen, dass der jeweilige Wirtschaftsplan solange Fortbestand hat, bis ein neuer Wirtschaftsplan für die Gemeinschaft beschlossen wurde. Nach dem Verwaltervertrag vom 23.11.1998 war die Antragstellerin ermächtigt, die Erbbauberechtigtengemeinschaft in Angelegenheiten der laufenden Verwaltung gerichtlich im eigenen Namen zu vertreten, ohne dass es hierzu eines Mehrheitsbeschlusses bedurfte. In der Versammlung vom 15.12.1999 erfolgte die Beschlussfassung über den Wirtschaftplan 2000 mit der Maßgabe, dass dieser solange gilt, bis er durch einen neuen beschlossenen Wirtschaftsplan ersetzt wird. Ein Beschluss der Erbbauberechtigtenversammlung vom August 2000 über die Genehmigung des Wirtschaftsplans 2001 wurde auf Anfechtung hin wieder aufgehoben.

Die Antragstellerin wurde durch Beschluss der Erbbauberechtigtenversammlung vom 14.11.2001 als gewählte Verwalterin abberufen. Diesen Abberufungsbeschluss setzte das Amtsgericht in dem Anfechtungsverfahren 41 II 256/01 durch einstweilige Anordnung vom 04.12.2001 außer Vollzug. Die Beschwerde gegen diese Entscheidung verwarf die Kammer mit Beschluss vom 22.01.2002 als unzulässig. Die einstweilige Anordnung änderte das Amtsgericht mit Beschluss vom 03.12.2002 ab und setzte die Abberufung der Antragstellerin wieder in Vollzug. Ferner wurde ab 01.01.2003 die Firma A und B GmbH als Verwalterin bis zur rechtskräftigen Entscheidung eingesetzt. Am 22.11.2003 erging der Beschluss des Amtsgerichts im Hauptsacheverfahren, durch den festgestellt wurde, dass die Verwalterbestellung der Antragstellerin zum 31.12.2002 endete. In einer einstweiligen Anordnung wurde verfügt, das die Fa. A & B die Gemeinschaft bis zur rechtskräftigen Entscheidung oder bis zu einer anderen einstweiligen Anordnung weiter verwaltet.

Die Antragstellerin hat am 14.08.2002 einen Mahnbescheid gegen den Antragsgegner über insgesamt 11.355,18 € erwirkt, der dem Antragsgegner am 20.08.2002 zugestellt wurde. Nach Widerspruch des Antragsgegners wurde die Akte an das Amtsgericht Offenbach am Main - Wohnungseigentumsgericht- abgegeben, wo sie am 07.10.2002 einging. In Abänderung der ursprünglichen Antragsbegründungschrift vom 06.11.2002 wurde unter teilweiser Rücknahme wegen der zwischenzeitlich erfolgten Jahresabrechnungen für 1999 und 2000 und unter Erweiterung des Antrags wegen zwischenzeitlich fällig gewordenen Wohngelds für August bis Dezember 2002 eine Hauptforderung von 9.843,95 € zuzüglich Zinsen und Kosten geltend gemacht. Wegen der Zusammensetzung im einzelnen wird auf die Darstellung in dem amtsgerichtlichen Beschluss vom 20.09.2003 (Bl. 91-94 d. A.) Bezug genommen.

Zur Begründung ihrer Antragsbefugnis als Verfahrensstandschafterin der Wohnungserbbauberechtigten hat sich die Antragstellerin auf den Verwaltervertrag vom 23.11.1998, den § 13 Abs. 2 Nr. 2 der Teilungserklärung sowie auf den am 31.03.1993 zu TOP 7 gefassten Beschluss gestützt.

Der Antragsgegner ist dem Zahlungsbegehren entgegengetreten, da sich der Kaufvertrag in der Rückabwicklung befinde. Auch habe er Zweifel an der Richtigkeit der geltend gemachten Forderung, die er nicht nachvollziehen könne. Nach einem auf Aufforderung der Amtsrichterin vorgelegten Grundbuchauszug ist der Antragsgegner seit 05.11.1997 als Eigentümer der streitgegenständlichen Einheit im Grundbuch eingetragen.

Dem Antragsgegner ist durch Beschluss des Amtsgerichts vom 20.09.2003 (Bl. 91-94 d. A.) bis auf eine geringfügige Zinsforderung die antragsgemäße Zahlung von rückständigem Wohngeld nebst Zinsen und Kosten aufgegeben worden.

Die Kammer hat mit Beschluss vom 02.06.2004 (Bl. 111-113 d. A.) die Beschwerde des Antragsgegners gegen den amtsgerichtlichen Beschluss zurückgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, die nur pauschale Beanstandung der von der Antragstellerin im einzelnen dargelegten Forderungen gäbe keine Veranlassung zu weiterer Überprüfung. Auf Grund der unveränderten Eintragung des Antragsgegners als Eigentümer im Grundbuch seit 1997 greife auch der Einwand, dass eine Rückabwicklung des Kaufvertrags erfolgen solle, nicht durch.

Gegen den ihm am 19.06.2004 zugestellten landgerichtlichen Beschluss hat der Antragsgegner mit am 01.07.2004 bei Gericht eingegangenem Fax-Schreiben seines Verfahrensbevollmächtigten sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Zur Begründung wird lediglich ausgeführt, die Antragstellerin sei seit dem Beschluss des Amtsgerichts vom 03.12.2002 nicht mehr Verwalterin. Die Vollmacht, für die Erbbauberechtigten Ansprüche gegen Wohngeldschuldner durchzusetzen, sei spätestens zu diesem Zeitpunkt beendet gewesen, schon vorher hätten die Erbbauberechtigten die Vollmacht der Antragstellerin widerrufen.

Die Antragstellerin tritt der weiteren Beschwerde entgegen mit dem Vortrag, die Kündigung des Verwaltervertrages und die Abberufung der Antragstellerin seien in Folge der Außervollzugsetzung durch die einstweilige Anordnung vom 04.12.2001 nicht wirksam geworden, insbesondere sei die Antragstellerin keine Notverwalterin gewesen. Dementsprechend sei sie im Zeitpunkt der Beantragung des Mahnbescheids berechtigt gewesen, Ansprüche der Gemeinschaft im eigenen Namen geltend zu machen. Auch sei anerkannt, dass die Befugnis eines Verwalters zur Fortführung eines vor seiner Abberufung als Verfahrensstandschafter begonnenen Verfahrens nur im Fall des ausdrücklichen Widerrufs seiner Befugnis ende bzw. wenn der neue Verwalter das Verfahren übernehme.

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners ist gemäß § 45 Abs.1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

Der angefochtene Beschluss des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin er alleine zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO.

Zu Recht sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, dass die Antragstellerin antragsbefugt war bei Verfahrenseinleitung und sich daran auch durch ihre zwischenzeitliche Abberufung nichts geändert hat.

Sowohl bei Eingang des Mahnbescheidsantrags am 17.07.2002 als auch im Zeitpunkt des Eingangs der Akten bei dem Prozessgericht am 07.10.2002 war die Antragstellerin als Verfahrensstandschafterin der Erbbauberechtigtengemeinschaft antragsbefugt. Zwar enthält die Teilungserklärung in § 13 Abs. 2 Nr. 2 nur die Ermächtigung zur Einziehung und Geltendmachung von Wohngeld im Namen und für Rechnung der Gemeinschaft, ohne dass darin die gerichtliche Geltendmachung in Form der Verfahrensstandschaft, also in eigenem Namen des Verwalters, enthalten wäre. Hierzu ist die Ermächtigung aber durch den Beschluss der Erbbauberechtigtenversammlung vom 31.03.1993 zu TOP 7 erfolgt. Die Ermächtigung zur Prozessführung in eigenem Namen kann dem Verwalter außer in der Gemeinschaftsordnung oder dem Verwaltervertrag auch durch einen Mehrheitsbeschluss erteilt werden (Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 27 Rdnr. 142, 143; Niedenführ/Schulze: WEG, 7. Aufl., vor §§ 43 ff., Rdnr. 77; Palandt/Bassenge: BGB, 65. Aufl., § 27 WEG, Rdnr. 16).

Die Abberufung der Antragstellerin durch den Beschluss der Erbbauberechtigtenversammlung vom 14.11.2001 ließ die Ermächtigung der Antragstellerin nicht entfallen, da der Vollzug der Abberufung durch die einstweilige Anordnung vom 04.12.2001 außer Vollzug gesetzt worden ist.

Zu Recht ist das Landgericht auch davon ausgegangen, dass die Antragstellerin nicht als gerichtlich bestellte Verwalterin, sondern weiterhin als gewählte Verwalterin tätig werden konnte, weil die Abberufung und die Kündigung des Verwaltervertrages zunächst in Folge der Außervollzugsetzung nicht wirksam geworden sind. Die Anfechtung des Abberufungs- bzw. Bestellungsbeschlusses führte noch nicht dazu, dass ein Verwalter im Sinn des § 26 Abs. 3 WEG fehlte, was Voraussetzung für eine Notverwalterbestellung gewesen wäre (Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 26 Rdnr. 236) . Davon abgesehen hat auch der gerichtlich bestellte Notverwalter nach allgemeiner Auffassung in jeder Hinsicht die gleiche Rechtsstellung, also auch die gleichen Aufgaben, Befugnisse und Pflichten wie ein von den Wohnungseigentümern selbst bestellter Verwalter (Niedenführ/Schulze, aaO., § 43, Rdnr. 54; Staudinger/Bub: WEG (2005), § 26, Rdnr. 503), er kann wirksam alle Geschäfte vornehmen, nicht nur die unaufschiebbaren. Vertretungsermächtigungen, die in der Teilungserklärung und/oder einem Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung nicht nur einem bestimmten Verwalter, sondern wie vorliegend generell dem jeweiligen Verwalter erteilt sind, gelten deshalb auch für den gerichtlich bestellten Verwalter.

Weiter zu Recht ist das Landgericht auch davon ausgegangen, dass die im maßgeblichen Zeitpunkt der Verfahrenseinleitung gegebene Antragsbefugnis der Antragstellerin durch die zwischenzeitliche Änderung der einstweiligen Anordnung bzw. die Feststellung des Endes der Verwalterbestellung zum 31.12.2002 durch die amtsgerichtliche Hauptsacheentscheidung nicht entfallen ist. Sowohl die Invollzugsetzung der Abberufung ab 01.01.2003 durch die einstweilige Anordnung vom 03.12.2002 als auch die Feststellung des Endes der Verwalterbestellung zum 31.12.2002 ändern nichts daran, dass die Antragsbefugnis im allein maßgeblichen Zeitpunkt der Verfahrenseinleitung im Juli 2002 und bei Eingang der Akten beim Prozessgericht noch vorlag.

Für die Antragsbefugnis, wie die Verfahrensführungsbefugnis auf der Aktivseite heißt und die der Prozessführungsbefugnis des Zivilprozesses entspricht, gilt wie für alle Prozessvoraussetzungen, dass eine einmal gegebene Prozessvoraussetzung nach prozessualen Grundsätzen bestehen bleibt. Nach nahezu einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Literatur ist ein Verwalter deshalb auch nach seiner Abberufung befugt, ein zuvor als Verfahrensstandschafter eingeleitetes Verfahren fortzusetzen. Etwas anderes soll nur dann gelten, wenn die Wohnungseigentümer ausdrücklich die Befugnis des früheren Verwalters widerrufen oder der neue Verwalter das Verfahren übernimmt (KG WuM 1991, 628; BayObLG ZMR 1993, 584 und ZMR 1999, 54; OLG Düsseldorf ZMR 2000, 397 und WuM 2002, 283; Senat Beschluss vom 07.12.2005 -20 W 60/05-; OLG Köln NJW-RR 2004, 1668; Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 27 Rdnr. 180; Niedenführ/Schulze, aaO., vor §§ 43 ff., Rdnr. 109; Reichert ZWE 2004, 211, 214; anderer Ansicht: Weitnauer: WEG, 9.Auflage, nach § 43, Rdnr. 16).

Im vorliegenden Fall ist kein neuer Verwalter in das Verfahren eingetreten und auch kein wirksamer Widerruf der Prozessführungsbefugnis der Antragstellerin erfolgt, denn dieser hätte wie die Ermächtigung der Antragstellerin einen Beschluss der Erbbauberechtigtenversammlung über den Widerruf dieser Ermächtigung erfordert (Staudinger/Bub, aaO., § 27 Rdnr. 314). Dass ein derartiger Beschluss ergangen wäre, ist aber weder von den Tatsacheninstanzen festgestellt, noch vom Antragsgegner vorgetragen worden, so dass für das Rechtsbeschwerdeverfahren davon ausgegangen werden muss, dass kein Widerruf erfolgt ist.

Die Einwendungen des Antragsgegners gegen den geltend gemachten Wohngeldanspruch sind nicht berechtigt. Die weitere Beschwerde wird auch nur noch auf die fehlende Antragsbefugnis der Antragstellerin gestützt.

Da der Antragsgegner während der gesamten Zeit, für die rückständiges Wohngeld verlangt wird, als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war, kann er sich auf die nur beabsichtigte, aber nicht vollzogene Rückabwicklung seines Kaufvertrages nicht berufen.

Im Rahmen des hier zu entscheidenden Zahlungsverfahrens findet auch keine "Inzidentkontrolle" der in diesem Zusammenhang maßgeblichen Beschlüsse der Erbbauberechtigtenversammlung mehr statt. Die Unrichtigkeit der Genehmigungen der Jahresabrechnungen bzw. der Wirtschaftspläne hätte der Antragsgegner in Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG geltend machen müssen. Im Zahlungsverfahren wäre lediglich die Nichtigkeit der Genehmigungsbeschlüsse noch zu berücksichtigen, für deren Vorliegen aber keinerlei Anhaltspunkt vorgetragen wird. Nach Eintritt der Bestandskraft des Beschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung sind Einwendungen gegen die sachliche Richtigkeit der Jahresabrechnung ausgeschlossen (BGH NJW 1994, 2950, 2953; Niedenführ/Schulze, aaO., § 28 , Rdnr. 67). Es kann dahingestellt bleiben, ob dies auch für den Erfüllungseinwand gelten würde, denn der Vortrag des Antragsgegners, es sei anzuzweifeln, ob die Hausverwaltung die Gelder richtig verbucht hat, ist auch unter Berücksichtigung des im WEG-Verfahren nur eingeschränkt geltenden Amtsermittlungsprinzips zu pauschal, als dass daran weitere Ermittlungen geknüpft werden könnten.

Ansprüche aus einer mangelhaften Verwaltung können nur gegenüber der Verwaltung geltend gemacht werden, Wohngeldansprüche stehen jedoch materiell-rechtlich der Gemeinschaft zu und nicht dem Verwalter, auch wenn er sie als Verfahrensstandschafter geltend macht.

Die Gerichtskosten seines erfolglosen Rechtsmittels hat der Antragsgegner gemäß §§ 47 Satz 1 WEG, 97 Abs. 1 ZPO (analog) zu tragen.

Die Anordnung der Erstattung der außergerichtlicher Kosten im vorliegenden Verfahren entspricht der Billigkeit, da es sich um ein Beitreibungsverfahren handelt und es deshalb unbillig wäre, die gesamte Gemeinschaft mit Kosten zu belasten, die allein auf Grund des Zahlungsverzugs des Antragsgegners entstanden sind, § 47 Satz 2 WEG (Niedenführ/Schulze, aaO., § 47, Rdnr. 9; Palandt/Bassenge, aaO., § 47, Rdnr. 4 ).

Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG (Hauptforderung).

Ende der Entscheidung