Judicialis Rechtsprechung

2) Zur Frage der Zustimmungsverpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Durchführung von baulichen Veränderungen durch Ausbau von im Sondereigentum stehenden Dachgeschossräumen.

OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN BESCHLUSS

In der Wohnungseigentumssache

hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss der 9. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 15.05.2001 am 06.02.2003 beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen. Der Antragsteller hat die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet. Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 31.188,80 EUR (= 61.000,-- DM).

Gründe:

Das Amtsgericht hat durch Beschluss vom 24.08.1999 Beschlussanfechtungsanträge des Antragstellers, sowie weitere Anträge, auf Gestattung des Einbaus von Dachfenstern und einer Wand mit Tür im Treppenhaus zurückgewiesen. Hiergegen hat der Antragsteller sofortige Beschwerde eingelegt und weitere Hilfsanträge gestellt. Durch den angefochtenen Beschluss, auf den Bezug genommen wird, hat das Landgericht lediglich die Kostenentscheidung des Amtsgerichts teilweise abgeändert und die sofortige Beschwerde des Antragstellers im übrigen zurückgewiesen. Hiergegen hat der Antragsteller sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Die weiteren Beteiligten sind der sofortigen weiteren Beschwerde entgegengetreten.

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden.

Die sofortige weitere Beschwerde hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Die Entscheidung des Landgerichts beruht im Ergebnis nicht auf einer Verletzung des Rechts, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 FGG, 561 ZPO.

Hinsichtlich des Beschlussanfechtungsantrages zu 1) sind die Vorinstanzen allerdings unzutreffend davon ausgegangen, dass es sich bei den Beschlüssen der außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung vom 18.02.1999 um sogenannte Nichtbeschlüsse handele, die nicht anfechtbar seien. Zwar ist die Feststellung des Landgerichts rechtlich nicht zu beanstanden, dass aus dem Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.02.1999 hinreichend deutlich wird, dass die in der Wohnungseigentümerversammlung zur Abstimmung gestellten Beschlussanträge mangels Mehrheit nicht angenommen worden sind. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der der Senat folgt, kommt aber auch einem negativen Abstimmungsergebnis grundsätzlich Beschlussqualität zu (vgl. BGH NJW 2001, 3339, 3343 m. w. N.; vgl. nun auch BGH Rpfleger 2003, 74; BayObLG NZM 2002, 346; OLG Düsseldorf NZM 2002, 527, 613; Kammergericht NZM 2002, 613; vgl. auch Niedenführ/Schulze, WEG, 6. Aufl., § 43 Rz. 48; Palandt/Bassenge, BGB, 62. Aufl., § 23 WEG Rz. 12, jeweils m. w. N.).

Es kann dahinstehen, ob dem Antragsteller dennoch ein Rechtsschutzbedürfnis an der Anfechtung der "Negativbeschlüsse" fehlen würde (vgl. dazu Niedenführ/Schulze, a.a.0., § 43 Rz. 48 b, und BGH Rpfleger 2003, 74). Dagegen spricht allerdings, dass der Antragsteller neben der Anfechtung der "Negativbeschlüsse" bestimmte Leistungsanträge gestellt hat, die er - wie die weitere Beschwerde ausführt - gesondert von dem Beschlussanfechtungsantrag verfolgt; letzterer wird danach lediglich gestellt, um dem Einwand zu entgegnen, es bestehe ein entgegenstehender bestandskräftiger ablehnender Beschluss. Der Antragsteller begehrt nach seinem Vorbringen mit der Beschlussanfechtung also erkennbar keine über die mit den Leistungsanträgen erstrebten Maßnahmen hinausgehende bzw. anderweitige konkrete Regelung - jedenfalls wäre dies aus seinem Vorbringen nicht erkennbar -; ansonsten wäre der Beschlussanfechtungsantrag allerdings ggf. unzulässig. Die Zurückweisung der sofortigen Beschwerde durch das Landgericht ist im Hinblick auf den Beschlussanfechtungsantrag jedenfalls im Ergebnis deshalb zutreffend, weil der ablehnende Wohnungseigentümerbeschluss rechtlich nicht zu beanstanden wäre. Ein Anspruch auf die vom Antragsteller begehrten Maßnahmen besteht - wie zu zeigen sein wird - nämlich nicht; der Beschlussanfechtungsantrag wäre mithin jedenfalls unbegründet gewesen.

So ist es rechtlich nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen den Antrag auf Gestattung des Einbaus zweier Velux-Dachfenster in dem Bodenraum 5 b zurückgewiesen haben. Dabei hat das Landgericht zutreffend festgestellt, dass der Einbau der Dachflächenfenster durch den Antragsteller als eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG anzusehen wäre, da dadurch in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums eingegriffen und eine auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung realer Teile des gemeinschaftlichen Eigentums vorgenommen werden würde (vgl. Senat, Beschlüsse vom 09.07.2001 und 04.12.2000, Az. 20 W 349/99 und 20 W 301/98). Hiergegen erhebt die weitere Beschwerde auch keine Einwände. Ebenfalls zu Recht ist das Landgericht in diesem Zusammenhang davon ausgegangen, dass eine Zustimmung der Antragsgegner zu der Baumaßnahme nicht gemäß §§ 22 Abs. 1 Satz 2 WEG entbehrlich wäre. Nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG in Verbindung mit § 14 WEG hat ein Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung hinzunehmen, durch die ihm kein Nachteil erwächst, der über das mit einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Unter einem Nachteil in diesem Sinne ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen (vgl. BGH NJW 1992, 978, 979; BayObLG ZMR 1997, 89, 90; WE 1994, 277, 278; WuM 1989, 262, 263; WuM 1988, 319; OLG Köln OLGR 2000, 146; Senat, Beschluss vom 09.07.2001, 20 W 349/99). Nur konkrete und objektive Beeinträchtigungen gelten als ein solcher Nachteil; entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (BGH NJW 1992, 978, 979; vgl. auch BayObLG ZMR 1997, 89, 90; OLG Köln OLGR 2000, 146; Senat, Beschluss vom 09.07.2001, 20 W 349/99). Frei von Verfahrensfehlern und damit nach den § 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, 559 ZPO bindend für das Rechtsbeschwerdegericht hat das Landgericht festgestellt, dass der Einbau der Dachflächenfenster zu einer Beeinträchtigung der Rechte der Antragsgegner führen würde. Diesen Nachteil hat das Landgericht in der nachteiligen Veränderung des optischen Eindrucks der Wohnanlage gesehen (vgl. Seite 7 des angefochtenen Beschlusses), wobei es insbesondere auf den geplanten Dachaustritt abgestellt hat. Hierin kann tatsächlich grundsätzlich ein Nachteil im Sinne der §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 WEG gesehen werden (vgl. Senat NZM 1998, 962, Beschlüsse vom 15.12.1994 und 09.07.2001, Az.: 20 W 354/94 und 20 W 349/99; BGH NJW 1992, 978, 979, NJW 1979, 817, 818; BayObLG ZMR 1997, 89, 90; WuM 1989, 262, 263; WuM 1988, 319, 320; OLG Köln OLGR 2000, 146). Ob die Veränderung des optischen Gesamteindrucks nachteilig ist, ist eine Würdigung die weitgehend auf tatrichterlichem Gebiet liegt, vgl. Senat, Beschluss vom 09.07.2001, 20 W 349/99; BayObLG WuM 1995, 59; Niedenführ/Schulze, a.a.0., § 22 Rz. 19). Dies hat das Landgericht hier ohne Verfahrensfehler festgestellt. Dabei ist entscheidend, dass die nachteilige Veränderung von außen sichtbar ist; dies ist bei einem Dachfenster der Fall. Unerheblich ist, ob die beantragten Veränderungen - worauf die weitere Beschwerde abstellt - gerade von unten her sichtbar sind bzw. ob sie für den einzelnen Wohnungseigentümer gar aus seiner Wohnung heraus wahrnehmbar sind (vgl. auch Senat, Beschluss vom 09.07.2001, 20 W 349/99; Niedenführ/Schulze, a.a.0., § 22 Rz. 18 m. w. N.). Konkrete Rechtsfehler des Landgerichts im Rahmen der tatsächlichen Feststellungen sind nicht ersichtlich; die weitere Beschwerde trägt solche Gesichtspunkte auch nicht vor. Das bloße Vorbringen, dass die gegenüberliegende Dachseite des Gebäudes Gauben mit vergleichbaren Fenstern aufweist, vermag dem ebenso wenig entgegen zu stehen, wie das bereits oben gewürdigte Vorbringen des Antragstellers, die beantragten Veränderungen seien von unten her überhaupt nicht sichtbar. Ob dieses Tatsachenvorbringen im Verfahren der weiteren Beschwerde überhaupt noch berücksichtigungsfähig wäre (vgl. dazu Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 45 Rz. 83), kann mithin dahinstehen.

Wenn es auch nach diesen Ausführungen in diesem Zusammenhang nicht mehr entscheidend darauf ankommt, weisen doch die weiteren Feststellungen des Landgerichts ebenfalls keine Rechtsfehler auf, dass nämlich der Antragsteller mit dieser Maßnahme zusätzlichen Wohnraum schaffen will, was ebenfalls eine über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinausgehende Beeinträchtigung der Antragsgegner darstellen könnte (vgl. Senat, Beschluss vom 04.12.2000, Az.: 20 W 301/98). Dem steht auch der weitere Beschluss des Senats vom 01.08.1995, 20 W 497/94, nicht entgegen, mit dem der Antrag der Antragsgegner, den Antragsteller zu verpflichten, es zu unterlassen, die mit Nr. 5 b bezeichneten Räume als Wohnung zu nutzen, rechtskräftig zurückgewiesen wurde. Der Antragsteller bezweckt, wie er selber vorträgt, mit seinen baulichen Maßnahmen die einheitliche Nutzung des Dachgeschosses als einheitliche Wohnung, was - wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat - den Regelungen in der Teilungserklärung widerspricht. Der zitierte Beschluss des Senats vom 01.08.1995 bezieht sich jedoch lediglich auf die Räume, die mit Nr. 5 b bezeichnet sind, beispielsweise jedoch nicht auf den Bodenraum Nr. 5 a. Aus diesen Gründen besteht auch kein Anspruch des Antragstellers auf Zustimmung zu den begehrten baulichen Veränderungen nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB. Wie ausgeführt, begehrt der Antragsteller eine über die Nutzung der Räumlichkeiten Nr. 5 b als Wohnung hinausgehende Nutzung der Dachgeschossräumlichkeiten, so dass er sich auf die Entscheidung des Senats vom 01.08.1995 nicht berufen kann. Entgegen der Rechtsauffassung der weiteren Beschwerde läuft jener Beschluss des Senats damit in seiner Wirkung auch nicht ins Leere. Aus wohnungseigentumsrechtlicher Sicht wäre eine Nutzung der mit Nr. 5 b bezeichneten Räumlichkeiten als Wohnung nach diesem Beschluss wegen Verwirkung eines entsprechenden Unterlassungsanspruchs der Antragsgegner zulässig. Das Landgericht hat zutreffend ausgeführt, dass der Umstand, dass diese wohnungseigentumsrechtlich zulässige Nutzung bauordnungsrechtlich nicht zulässig ist, nicht dazu führen kann, dass die Antragsgegner in ihrer Rechtsposition noch weiter weichen müssten; dem schließt sich der Senat an. Grundsätzlich gilt für den Fall, dass Wohnungseigentümer entgegen der Zweckbestimmung in der Teilungserklärung die Nutzung des Teileigentums zu Wohnzwecken dulden müssen, weil sie diese Nutzung jahrelang widerspruchslos hingenommen haben, sie nicht auch eine aus öffentlichrechtlichen Gründen zu dieser Art der Nutzung erforderliche bauliche Änderung hinnehmen müssen, jedenfalls dann nicht, wenn ihnen dadurch ein Nachteil entsteht, der über denjenigen hinausgeht, welcher mit der Nutzung des Teileigentums zu Wohnzwecken als solcher verbunden ist (vgl. BayObLG WE 1989, 65, 66; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 22 Rz. 129; Staudinger/Bub, BGB, Stand Juni 1997, § 22 WEG Rz. 82); dies hat das Landgericht hier ohne Rechtsfehler bejaht. Entgegen der Rechtsauffassung der weiteren Beschwerde ergibt sich auch aus der zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21.12.2000 (NJW 2001, 1212) nichts anderes. Die Entscheidung bezieht sich auf den Wegfall der Abgeschlossenheit zweier Wohnungen durch Erstellung eines Wanddurchbruchs und Einbau einer Verbindungstür, mithin die räumliche Verbindung zweier Wohnungen. Ebenso wie bei der Vereinigung mehrerer, in einer Hand befindlicher Wohnungseigentumsrechte, vermag dies grundsätzlich noch keine nicht ganz unerhebliche, konkrete und objektive Beeinträchtigung darzustellen. Vorliegend ist die Sachlage aber eine andere. Insofern hat das Landgericht zutreffend auf eine konkret mögliche intensivere Nutzung der Räumlichkeiten im Dachgeschoss hingewiesen, die auch nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs in diesem Zusammenhang grundsätzlich zu berücksichtigen ist (vgl. Ziffer III. 3. der Entscheidung). Für diese mögliche intensivere Nutzung der Räumlichkeiten genügt schon die konkrete Möglichkeit zusätzlicher Störungen (vgl. hierzu im einzelnen: Staudinger/Bub, a.a.O., § 22 WEG Rz. 80). Vorliegend folgt, wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, diese konkrete Möglichkeit bereits grundsätzlich daraus, dass die Räumlichkeiten im Dachgeschoss in ihrer Gesamtheit durch Schaffung zusätzlichen Wohnraums intensiver genutzt werden können, sie mithin insgesamt Wohnzwecken dienen und bereits dadurch - etwa auch durch eine mögliche höhere Belegung der Räumlichkeiten - eine intensivere Nutzung ermöglichen (vgl. hierzu etwa auch Senat, Beschluss vom 13.06.2002, 20 W 453/99; BayObLG WuM 1993, 706; OLG Düsseldorf NZM 2000, 866, 867, jeweils auch zur Nutzung von Hobbyräumen zu Wohnzwecken, die die weitere Beschwerde als weniger beeinträchtigend ansieht).

Ohne Rechtsfehler haben die Vorinstanzen den Antrag zu 3) zurückgewiesen. Auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Beschluss, denen der Senat folgt, kann zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen werden. Zu Recht hat das Landgericht darauf verwiesen, dass mit der beabsichtigten Maßnahme ein Teil der Dachgeschossfläche vom gemeinschaftlichen Eigentum abgetrennt und der freie Zugang zu diesem Teil des Gemeinschaftseigentums vereitelt würde. Im übrigen ist auch in diesem Zusammenhang auf die obigen Ausführungen zu verweisen, wonach die einheitliche Nutzung des Dachgeschosses als einheitliche Wohnung durch den Antragsteller, die durch die angestrebte bauliche Maßnahmen bezweckt wird, den Regelungen in der Teilungserklärung widerspricht.

Auch die Zurückweisung des Hilfsantrags zu 5) durch das Landgericht weist keinen Rechtsfehler auf. Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass ein Wohnungseigentümer gegen die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft einen Anspruch auf Änderung von Vereinbarungen dann haben kann, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an einer Vereinbarung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 42; Niedenführ/Schulze, a.a.0., § 10 Rz. 21; Palandt/Bassenge, a.a.0., § 10 WEG Rz. 20; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 10 Rn. 52, 53; Bärmann/Pick, WEG, 15. Aufl., § 10 Rz. 18; Münchener Kommentar/Röll, BGB, 3. Aufl., § 10 Rn. 61; jeweils m. w. N.). Im Interesse der Rechtssicherheit und Beständigkeit in der Gemeinschaft ist hieran ein außerordentlich strenger Maßstab anzulegen (vgl. Bärmann/Pick, a.a.O., § 10 Rz. 18; Palandt/Bassenge, a.a.0., § 10 WEG Rz. 20, je m. w. N.). Das Landgericht hat in diesem Zusammenhang zutreffend darauf abgestellt, dass eine Verpflichtung der Antragsgegner zur Abgabe der gewünschten Willenserklärungen nach den Grundsätzen von Treu und Glauben auch in Ansehung des zitierten Senatsbeschlusses vom 01.08.1995 aus den oben genannten Gründen und auch deshalb nicht in Betracht kommt, weil der weitere Bodenraum Nr. 5 a zur Herstellung einer zusammenhängenden Wohnung erforderlich wäre. Der Einwand der weiteren Beschwerde, dass die Antragsgegner zu dulden hätten, was der Antragsteller nicht zu unterlassen habe, geht deshalb fehl; sein Begehren geht über den zitierten Senatsbeschluss vom 01.08.1995 hinaus. Entgegen der Rechtsauffassung der weiteren Beschwerde ist diese Argumentation des Landgerichts nicht übertrieben formal, sondern beruht auf der Vereinbarung im Rahmen der Teilungserklärung, deren Änderung - wie oben ausgeführt - von anderen Miteigentümern nur in sehr engen Grenzen verlangt werden kann. Ein solcher Ausnahmefall liegt hier jedoch nicht vor.

Eine teilweise Verurteilung der Antragsgegner auf den Hilfsantrag zu 5) hat das Landgericht aus zutreffenden Gründen, auf die der Senat Bezug nimmt, abgelehnt; insoweit erhebt die weitere Beschwerde auch keine konkreten Einwendungen.

Letztendlich hat das Landgericht zu Recht auch den Hilfsantrag zu 6) auf Verurteilung zur Gestattung einer baulichen Änderung durch Einbau von Verbindungstüren abgelehnt. Auch in diesem Zusammenhang hat das Landgericht zutreffend auf die intensivere mögliche Nutzung der Nichtwohnräume Bezug genommen. Insofern kann auf die obigen Ausführungen zur in diesem Zusammenhang erforderlichen Betrachtungsweise verwiesen werden. Insbesondere hat das Landgericht auch hier - entgegen der Rechtsauffassung der weiteren Beschwerde - bei seiner rechtlichen Würdigung die bereits oben zitierten Ausführungen des Bundesgerichtshofs in NJW 2001, 1212, 1213, durchaus berücksichtigt (Seite 11 des angefochtenen Beschlusses); auch hier vermag der Senat Rechtsfehler nicht zu erkennen.

Nach alledem erweist sich also - seine Zulässigkeit wie bereits anfänglich festgestellt unterstellt - aus den genannten Gründen auch der Beschlussanfechtungsantrag zu 1.) als unbegründet.

Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde hat der Antragsteller zu tragen, § 47 Satz 1 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass der Antragsteller die Kosten seines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen hat.

Entgegen der Rechtsauffassung und dem Antrag der Antragsgegner bestand jedoch keine Veranlassung, dem Antragsteller die außergerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens bzw. des Verfahrens der weiteren Beschwerde aufzuerlegen. Die Voraussetzungen des § 47 Satz 2 WEG für eine ausnahmsweise Anordnung der Erstattungspflichtigkeit liegen zur Überzeugung des Senats hier nicht vor. Der bloße Umstand, dass der Antragsteller in allen Instanzen unterlegen ist, vermag hierfür nicht auszureichen. Insoweit war die Sach- und Rechtslage durchaus nicht in einer Art und Weise eindeutig, dass dem Antragsteller die Aussichtslosigkeit seiner Rechtsverfolgung bzw. seiner Rechtsmittel von vorneherein hätte bekannt sein müssen und mithin die weitere Rechtsverfolgung als mutwillig angesehen werden könnte.

Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG; insoweit hat der Senat die Wertfestsetzung durch das Landgericht zugrundegelegt und den vom Landgericht in Ansatz gebrachten und nicht beanstandeten Betrag von 1.000,-- DM für den bereits in zweiter Instanz nicht weiter verfolgten Antrag zu 4) abgezogen.

Ende der Entscheidung