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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Frankfurt
Beschluss verkündet am 14.09.2005
Aktenzeichen: 20 W 305/05
Rechtsgebiete: WEG


Vorschriften:

WEG § 14
WEG § 20 I
WEG § 22
Die Eröffnung eines zusätzlichen Eingangs mittels eines Wanddurchbruchs, um den gesonderten Zugang zu den Schließfächern einer Postfiliale zu gewährleisten, kann eine bauliche Veränderung im Sinn von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG darstellen, die grundsätzlich nur einstimmig beschlossen werden kann.
Gründe:

Die Beteiligten sind Mitglieder der Wohnungseigentümer-/Teileigentümergemeinschaft ... Straße ... in O1. Das Anwesen wird zu 60 % gewerblich und zu 40 % zu Wohnzwecken genutzt.

In § 3 Abs. 2 der Teilungserklärung vom 01.09.1970 (Bl. 9-21 d. A.) ist das Sondereigentum entsprechend dem § 5 Abs. 1 WEG definiert. In § 5 Abs. 4 der Teilungserklärung ist vorgesehen, dass -entsprechend der Regelung für die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung- bei Vermietung oder Verpachtung einer Wohnung oder eines Teileigentums die Zustimmung der Gemeinschaft erforderlich ist. Diese kann nur aus wichtigem Grund verweigert, aber auch von der Erfüllung von Auflagen abhängig gemacht werden.

Die Antragstellerin hat ihr im Erdgeschoss gelegenes, von der Straßenseite her zugängliches Teileigentum seit 01.07.2000 an die Deutsche Post AG vermietet, zuvor wurde in den Räumen ein ...-Markt betrieben. In dem Mietvertrag mit der Post hat sich die Antragstellerin zur Schaffung eines gesonderten Zugangs zu einer Schließfachanlage verpflichtet. Zu diesem Zweck hat sie neben dem auf der Südseite des Gebäudes, an der Durchfahrt zu dem auf der Rückseite des Gebäudes befindlichen Parkplatz gelegenen Hauseingang zu den Wohnungen und den übrigen Gewerberäumen einen Wanddurchbruch vornehmen lassen. Wegen der Einzelheiten wird auf die in der mündlichen Verhandlung des Landgerichts vorgelegten Lichtbilder (Bl. 107-110 d. A.) Bezug genommen. Wegen des noch fehlenden separaten Zugangs muss die Antragstellerin eine Mietminderung von ca. 500,00 € monatlich hinnehmen.

In dem bei den Grundakten befindlichen Aufteilungsplan war nach den Feststellungen des Amtsgerichts an einer anderen Stelle der Südwand zusätzlich zu dem jetzt vorhandenen Hauseingang eine Tür an anderer Stelle als dem Wanddurchbruch vorgesehen, die aber bei der Bauherstellung nicht ausgeführt wurde.

Die Antragstellerin hat die Antragsgegner auf Zustimmung zur Herstellung des Zugangs zur Schließfachanlage und zu der "Aktivierung" der im Rahmen des Wanddurchbruchs bereits eingebauten Tür in Anspruch genommen unter Verpflichtung der Antragstellerin zur verkehrssicheren Gestaltung der vorhandenen Plattform.

Eine Abstimmung über die baulichen Veränderungen in der Wohnungseigentümerversammlung ist nicht erfolgt, einzelne Wohnungs- bzw. Teileigentümer haben in schriftlichen Erklärungen (Bl. 42-47 d. A.) zugestimmt.

Die Antragstellerin hat ihren Antrag damit begründet, dass die Vermietung an die Post das Anwesen aufwerte und für den internen Ablauf der Postfiliale der weitere Zugang erforderlich sei. Eine weitere Tür an der Südseite sei ohnedies vorgesehen gewesen, wenn auch nicht an derselben Stelle. Gegenüber den vorherigen Vermietungen sei die Kundenfrequenz der Postfiliale wesentlich geringer. Von den ca. 130 Schließfachkunden hätten ca. 90 bis zum Mittag ihre Fächer geleert.

Die Antragsgegner traten dem Antrag mit dem Vortrag entgegen, dass Störungen durch Schließfachkunden im Durchfahrtsbereich zu erwarten seien und die Gefahr bestehe, dass der zusätzliche Zugang auch für den Schalterbetrieb genutzt werde. Die ursprünglich vorgesehene zusätzliche Tür in der Südwand habe nur als Notausgang genützt werden sollen.

Mit Beschluss vom 14.02.2003 (Blatt 65-69) hat das Amtsgericht den Antrag zurückgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass es sich bei dem Wanddurchbruch um eine bauliche Veränderung im Sinn des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG handele. Da die Antragsgegner durch die Schaffung eines weiteren Hauseingangs und den zusätzlichen Publikumsverkehr durch Postfachkunden nicht unerheblich beeinträchtigt seien, liege kein Ausnahmefall des § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG vor.

Gegen diesen ihrem Verfahrensbevollmächtigten am 20.02.2003 zugestellten Beschluss hat die Antragstellerin durch bei Gericht am 06.03.203 eingegangenen Schriftsatz sofortige Beschwerde eingelegt und sich zur Begründung ihrer Beschwerde auf ihren bereits erstinstanzlich gehaltenen Vortrag bezogen.

Die Antragsgegner seien nicht beeinträchtigt. Gegenüber den Verhältnissen bei der früheren Vermietung sei die Belastung deutlich geringer. Die Vermietung an die Post habe auch im Interesse der übrigen Miteigentümer gelegen und eine Kündigung solle wegen eines Leerstandes oder belastenderer Vermietung nicht riskiert werden.

Auch die Antragsgegner haben in ihrer Beschwerdeerwiderung Bezug auf ihren erstinstanzlich gehaltenen Vortrag genommen. Im übrigen haben sie vorgetragen, dass in der Installierung eines weiteren Hauseingangs ein Strukturbruch liege und nicht zu verhindern sei, dass dieser als allgemeiner Zugang zu den Räumen der Postfiliale genutzt werde. Die seit 2002 ohne diesen Zugang laufende Abwicklung zeige, dass er nicht notwendig sei.

Das Landgericht hat mit Beschluss vom 23.07.2003 (Blatt 112-116 d. A.) nur die Kostenentscheidung des Amtsgerichts abgeändert und die sofortige Beschwerde in der Hauptsache als unbegründet zurückgewiesen.

Zu Recht habe das Amtsgericht die Anträge der Antragstellerin zurückgewiesen. Bei der Ausbildung eines zusätzlichen Eingangs zum Gebäude handele es sich um eine bauliche Maßnahme im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG mit der Folge, dass diese nicht einstimmig beschlossene Maßnahme gem. § 22 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 14 WEG von den Antragsgegnern nur dann hinzunehmen sei, wenn sie unter Zugrundelegung einer nach der Verkehrsanschauung verständigen Sicht hierdurch nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt würden. Die Beeinträchtigung der Antragsgegner hat die Kammer in der Verursachung von Störungen durch unberechtigte Kurzzeitparker in der Einfahrt zum Innenhof gesehen. Ein Anspruch der Antragstellerin auf Zustimmung bestehe auch nicht deshalb, weil eine Tür im Aufteilungsplan an anderer Stelle vorgesehen war, deren Ausführung aber unterblieben ist.

Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin, mit der sie ihren Antrag auf Ersetzung der Zustimmung der Antragsgegner weiterverfolgt und rügt, die vom Landgericht angenommene Beeinträchtigung beruhe auf Spekulationen. Gegenüber den früheren Vermietungen sei die Kundenfrequenz wesentlich geringer. Auch gehe die Zahl der Schließfachkunden zurück, da eine weitere Postfiliale eingerichtet worden sei, die die Kunden aus dem gesamten Industriegebiet in O2 abdecke. Ein Rückbau des Zugangs nach dem Ende der Nutzung als Postfiliale werde zugesichert.

Die Antragsgegner sind der weiteren Beschwerde entgegengetreten und verteidigen die Entscheidungen der Vorinstanzen. Durch die Eröffnung eines weiteren gewerblichen Zugangs in der Seitenfront werde Kundenverkehr zumindest teilweise auf bisher davon nicht betroffene Bereiche verlagert.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden, hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Der angefochtene Beschluss beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts (§§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO), worauf er allein zu überprüfen war.

Zu Recht sind die Vorinstanzen stillschweigend davon ausgegangen, dass für den Antrag der Antragstellerin ein Rechtsschutzbedürfnis vorlag, obwohl sie eine Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung nicht herbeigeführt hat. Nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG hätten alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zur Zugangseröffnung erteilen müssen. Dass eine derartige Beschlussfassung aber nicht zu erreichen gewesen wäre, ergibt sich bereits daraus, dass die Antragsgegner im vorliegenden Verfahren der beantragten Ersetzung ihrer Zustimmung entgegengetreten sind. Eine Abstimmung in der Wohnungseigentümerversammlung über die Erteilung der Zustimmung zu verlangen, hätte deshalb eine sinnlose Förmlichkeit dargestellt, weil das Ergebnis schon feststand.

Die Vorinstanzen haben auch zu Recht die begehrte Zustimmung versagt.

Dabei ist Verfahrensgegenstand vorliegend die Gestattung der "Herstellung des (weiteren) Zugangs" an der Seitenfront des Gebäudes unter Aktivierung der vorhandenen Tür. Die Tatsacheninstanzen haben diesen Antrag unbeanstandet so ausgelegt, dass die Zustimmung sowohl für den bereits vorgenommenen Wanddurchbruch unter Einbau des Fenster/Türelementes, der die eigentliche bauliche Veränderung darstellt, als auch noch zur Fertigstellung weiter erforderliche bauliche Maßnahmen begehrt wird. Dieser Auslegung schließt sich auch der Senat an, da weder vorgetragen, noch sonst ersichtlich ist, dass der Wanddurchbruch unter Einbau des Fenster/Türelements, wie er aus den vorgelegten Lichtbildern ersichtlich ist, ganz oder teilweise mit Zustimmung der Wohnungseigentümer erfolgt wäre.

Durch ihre Baumaßnahme hat die Antragstellerin in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums eingegriffen, ohne dass dies der Pflege, Erhaltung oder Bewahrung des gegenwärtigen Zustands oder seiner erstmaligen Herstellung diente, und eine auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung realer Teile des gemeinschaftlichen Eigentums vorgenommen. Darin ist eine bauliche Veränderung im Sinn des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG zu sehen (Senat, z. B. Beschlüsse vom 18.02.2002 -20 W 452-, 01.09.2003 -20 W 20/01-; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 22, Rdnr. 6; Niedenführ/Schulze: WEG, 7. Aufl., § 22, Rdnr. 5). Trotzdem unterfällt auch eine das gemeinschaftliche Eigentum umgestaltende Maßnahme dann nicht dem § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG, wenn sie zur ordnungsgemäßen Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört. Davon umfasst werden auch bauliche Veränderungen, die der Herstellung eines dem Aufteilungs- und Bauplan entsprechenden Zustandes oder der Beseitigung bei Entstehung des Wohnungseigentums vorhandener Mängel dienen (Palandt /Bassenge: WEG, 64. Aufl., § 22, Rdnr. 5-7; Niedenführ/Schulze, aaO., § 22, Rdnr. 8 a). Da im Aufteilungsplan zusätzlich zum Hauseingang an der Südseite zwar eine Tür vorgesehen war, aber unstreitig an einer anderen Stelle und diese bei der Bauausführung nicht realisiert worden ist, liegt dieser Ausnahmetatbestand hier nicht vor.

Die Vorinstanzen sind zu Recht auch davon ausgegangen, dass eine Zustimmung der Antragsgegner zu der Baumaßnahme der Antragstellerin auch nicht gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG entbehrlich ist. Nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG in Verbindung mit § 14 WEG hat ein Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung hinzunehmen, durch die ihm kein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Unter einem Nachteil in diesem Sinn ist jede nicht ganz unerhebliche, objektiv und konkret feststellbare Beeinträchtigung zu verstehen. Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (BGH NJW 1992, 978, 979; Senat, Beschluss vom 18.02.2002 -20 W 452/2000-).

Die Vorinstanzen haben keine Feststellungen dazu getroffen, ob eine derartige Beeinträchtigung bereits deshalb vorliegt, weil durch die Schaffung des zusätzlichen Seiteneingangs das optische Erscheinungsbild der Gesamtanlage nicht nur unerheblich negativ beeinträchtigt worden ist. Dies kann jedoch offen bleiben, da auch bereits die Gefahr einer intensiveren Nutzung sowohl des Sonder-, als auch des Gemeinschaftseigentums, wie sie die Vorinstanzen festgestellt haben, eine nicht hinzunehmende Beeinträchtigung im Sinn der §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 WEG darstellt (Niedenführ/Schulze, aaO., § 22, Rdnr. 22; Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 22 Rdnr. 147, 148).

Bei der Beurteilung, ob eine bauliche Veränderung eine nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung in diesem Sinne darstellt, handelt es sich weitgehend um eine Tatsachenfeststellung der Kammer als Tatsacheninstanz, die das Rechtsbeschwerdegericht gemäss §§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, 559 Abs. 2 ZPO nicht auf ihre sachliche Richtigkeit überprüfen kann, sondern nur darauf, ob das Ergebnis auf einem Rechtsfehler beruht (Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 22, Rdnr. 130). Ein derartiger Rechtsfehler ist der Kammer nicht unterlaufen. Entgegen der Begründung der weiteren Beschwerde liegt auch keine unzulässige Prognoseentscheidung vor, vielmehr spielt bei der Prüfung, ob einem Wohnungseigentümer ein unvermeidbarer Nachteil erwächst, auch eine Rolle, wie sich die bauliche Veränderung in Zukunft auswirken wird, jedenfalls insoweit als sich die Auswirkungen zwangsläufig ergeben (Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 22, Rdnr. 135). Vergleichsmaßstab ist hierbei nur der Zustand ohne die Baumaßnahme, also ohne Eröffnung eines zusätzlichen Zugangs, gegenüber den zwangsläufigen Veränderungen nach Einrichtung dieses Zugangs im Rahmen des jetzigen (genehmigten) Mietverhältnisses. Die Kundenfrequenz bei früheren Vermietungen spielt dagegen für die Beurteilung keine Rolle. Die Antragstellerin hat selbst in ihrem Schreiben vom 02.09.2001 an die ... GmbH (Bl. 30 d. A.) die Beeinträchtigungen dargelegt, die bei Eröffnung des zusätzlichen Zugangs im Bereich der Parkplatzzufahrt zu erwarten seien. Durch das Parken von Schließfachkunden im Bereich des neuen Zugangs würden Beeinträchtigungen der Parkplatzzufahrt sowohl für Privatfahrzeuge als auch täglich für Krankentransporte, die die im Haus befindlichen Arztpraxen aufsuchen, und Sicherheitsrisiken von Fußgängern verursacht, zumal zur Paketabholung große LKW eingesetzt würden. Es ist deshalb nicht nachvollziehbar, dass die Antragstellerin im vorliegenden Verfahren vortragen lässt, es lägen keine Beeinträchtigungen der Antragsgegner durch die Eröffnung eines weiteren Seiteneingangs vor.

Nur zur Klarstellung ist darauf hinzuweisen, dass die Beeinträchtigung auf Grund der objektivierten Betrachtungsweise unabhängig davon ist, ob und in welcher Weise die Antragstellerin ihr Wohnungseigentum selbst nutzen. Bei der Prüfung der Beeinträchtigung findet auch keine Güterabwägung statt und es spielt keine Rolle, ob eine bestimmte bauliche Veränderung zwingend erforderlich ist (Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 22, Rdnr. 128; Niedenführ/Schulze, aaO., § 22 Rdnr. 16, 17).

Allerdings setzt die Beurteilung der Frage, ob eine bestimmte Beeinträchtigung, wie sie das Landgericht hier in rechtlich nicht zu beanstandender Weise festgestellt hat, vermeidbar ist oder nicht, einen Vergleich und eine Abwägung der Interessen der änderungswilligen und der beeinträchtigten Wohnungseigentümer voraus (BVerfG NVwZ 2005, 801, 802 ; Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 22, Rdnr. 129). Diese Abwägung hat das Landgericht zwar nicht vorgenommen, sie kann aber auf Grund der in den Vorinstanzen festgestellten Tatsachen vom Senat nachgeholt werden. Sie ergibt, dass die Beeinträchtigungen der Antragsgegner jedenfalls nicht so unerheblich sind, dass die abweichenden Interessen der Antragstellerin den Vorrang erhalten müssten.

Ein Anspruch auf die erforderliche Zustimmung zu einer baulichen Veränderung besteht grundsätzlich nicht (BayObLG WuM 1998, 679 und NZM 1998, 1014; Niedenführ/Schulze, aaO., § 22, Rdnr. 24). Zwar kann sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nach Treu und Glauben unter Abwägung der Interessen aller Beteiligten ein Anspruch auf Duldung der baulichen Veränderung ergeben (KG NJW-RR 1994,401; BayObLG WuM 1995, 674, 676; Köln NZM 04, 385; Zweibrücken NJW-RR 2000, 893), dabei muss aber das Veränderungsinteresse das Erhaltungsinteresse ganz erheblich überwiegen (Palandt/Bassenge: WEG, 64. Aufl., § 22, Rdnr. 18). Vorliegend kann sich die Antragstellerin aber nicht auf so gewichtige Interessen wie z. B. die Informationsfreiheit oder Barrierefreiheit stützen, um eine Duldung ihrer eigenmächtig vorgenommenen Baumaßnahme verlangen zu können. Vielmehr hat sie Mieteinbußen deshalb hinzunehmen, weil sie sich mietvertraglich zu baulichen Veränderungen verpflichtet hat, ohne vorher die Zustimmung aller anderen Mitglieder der Gemeinschaft einzuholen. Diese müssen aber auch nach Treu und Gauben keine erheblichen Beeinträchtigungen nur deshalb hinnehmen, weil die Antragstellerin vollendete Tatsachen geschaffen hat, ohne die rechtlichen Grundlagen vorher zu klären, wozu schon auf Grund der in § 5 Abs. 4 der Teilungserklärung erforderlichen Einwilligung in die Vermietung Anlass bestand.

Die Kostenentscheidung hinsichtlich der Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde beruht auf § 47 Satz 1 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass die Antragstellerin die gerichtlichen Kosten ihres erfolglosen Rechtsmittels trägt.

Dagegen sah der Senat keine Veranlassung für eine ausnahmsweise Anordnung der Kostenerstattung der außergerichtlichen Kosten nach § 47 Satz 2 WEG, die über die Erfolglosigkeit des Rechtsmittels hinausgehende Umstände voraussetzen.

Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG, wobei der Senat von der unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung des Landgerichts ausgegangen ist.

Ende der Entscheidung

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