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Der dem Notar im Rahmen eines Grundstücksübertragungsvertrages von den Vertragsbeteiligten erteilte Vollzugsauftrag ohne ausdrückliche Vollmacht, alle Erklärungen abzugeben, die zum grundbuchlichen Vollzug dieses Vertrages etwa noch erforderlich sein sollten, genügt nicht zur wirksamen Abgabe von Löschungsbewilligungen und -anträgen durch den Notar namens der Beteiligten.

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Gründe:

Die Beteiligte zu 1) hat am ...2003 zu UR-Nr. .../2003 ihres Verfahrensbevollmächtigten den betroffenen Grundbesitz an den Beteiligten zu 2) unentgeltlich übertragen unter Vorbehalt eines Nießbrauchsrechts. Aus § 4 des Vertrages lässt sich die Verpflichtung zur lastenfreien Übertragung entnehmen. Laut § 6 des Vertrages wurde der Notar mit dem Vollzug der Urkunde beauftragt. Eines der übertragenen Grundstücke ist in Abt. III, lfde. Nr. ... mit einem Fremdrecht belastet, ferner ist in Abt. III, lfde Nr. ... eine Buchhypothek für die Beteiligte zu 1) eingetragen.

Mit Schreiben vom 29.04.2005 beantragte der Verfahrensbevollmächtigte gemäß § 15 GBO den Vollzug des Überlassungsvertrags nebst Nießbrauchsbestellung sowie die Löschung der Grundpfandrechte III/... und III/... im Grundbuch. Unter Verweisung auf den im Übertragungsvertrag in § 6 enthaltenen Vollzugsauftrag und die damit verbundene Bevollmächtigung bewilligte und beantragte der Verfahrensbevollmächtigte die Löschung der Grundpfandrechte III/... und III/.... Neben einer beglaubigten Abschrift des Überlassungsvertrags vom 25.11.2005 und einer Unbedenklichkeitsbescheinigung war diesem Schreiben eine unbeglaubigte Löschungsbewilligung der Gläubigerin des Rechts III/... vom 26.04.2005 beigefügt. Der formularmäßig vorgesehene Löschungsantrag der Eigentümerin war weder unterzeichnet, noch beglaubigt.

Mit Zwischenverfügung vom 04.05.2005 wies das Grundbuchamt darauf hin, dass die in § 6 der Urkunde vom 25.11.2003 enthaltene Vollzugsvollmacht für den Notar zur Löschung der Grundpfandrechte III/... und III/... nicht ausreiche und verlangte die Zustimmung der Beteiligten zu 1) als Grundstückseigentümerin in grundbuchlicher Form sowie die Löschungsbewilligung zu Recht III/... in der Form des § 29 GBO.

Dagegen hat die Beteiligte zu 1) Beschwerde eingelegt und geltend gemacht, der Notar sei gemäß § 24 Abs. 1 BNotO befugt gewesen, sowohl die Löschung der Grundpfandrechte nach § 19 GBO zu bewilligen, als auch den Löschungsantrag nach § 13 GBO zu stellen. Hinsichtlich der Eigentümerhypothek beinhalte die Löschungsbewilligung auch die Zustimmung als Eigentümerin §§ 27 GBO, 1183 BGB. Die Löschung der Rechte Abt. III/ ... und ... diene auf Grund der vertraglich vereinbarten lastenfreien Übertragung dem Vollzug des Übertragungsvertrags und sei damit Gegenstand des Vollzugsauftrags. Die Grundbuchrechtspflegerin hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die Akten dem Landgericht zur Entscheidung vorgelegt.

Mit Beschluss vom 25.05.2005 hat das Landgericht die angefochtene Zwischenverfügung dahin ausgelegt, dass hinsichtlich des (Fremd-)rechts III/... die Vorlage eines Löschungsantrags der Beteiligten zu 1) und eine Löschungsbewilligung der Grundpfandrechtsgläubigerin in der Form des § 29 GBO und hinsichtlich des (Eigentümer-) Rechts III/... ein Löschungsantrag und eine in der Form des § 29 GBO abzugebende Löschungsbewilligung der Beteiligten zu 1) verlangt werden.

Die in diesem Sinn zu verstehende Zwischenverfügung hat das Landgericht bestätigt und die Beschwerde zurückgewiesen. Die Kammer hat ausgeführt, da dem Verfahrensbevollmächtigten nur ein Vollzugsauftrag erteilt worden sei, sei er nicht berechtigt gewesen, für die Beteiligte zu 1) Eintragungsanträge i. S. v. § 13 GBO zu stellen und Eintragungsbewilligungen i. S. v. § 19 GBO abzugeben. Zur Abgabe derartiger Erklärungen sei der Notar nur berechtigt gewesen, wenn er von den Beteiligten dazu bevollmächtigt worden wäre, der Vollzugsauftrag sei aber keine Bevollmächtigung zur Abgabe von Grundbucherklärungen in fremdem Namen. Auch nach § 15 GBO sei der Notar nur zur Antragstellung gegenüber dem Grundbuchamt ermächtigt, wenn er die für die Eintragung erforderliche Erklärung des Beteiligten beurkundet habe, hier fehle es aber gerade an der Beurkundung von Eintragungsbewilligung und Eintragungsantrag bezüglich der Grundpfandrechtslöschungen.

Mit der weiteren Beschwerde gegen den ihre Erstbeschwerde zurückweisenden Beschluss des Landgerichts macht die Beteiligte zu 1) unter Verweis auf ihren bisherigen Vortrag geltend, die Kammer habe den Begriff des Urkundenvollzugs zu Unrecht auf die Amtspflicht des Notars zur Vorlage beim Grundbuchamt nach § 53 BeurkG beschränkt.

In § 6 der Urkunde sei ihm aber ein Auftrag nach § 24 BNotO erteilt worden und es sei davon auszugehen, dass ein Notar nicht ohne Vollmacht handeln wird. Zu den dem Notar gemäß § 24 Abs. 1 BNotO obliegenden Amtspflichten gehöre auch die Abgabe von Bewilligungen und Stellung von Anträgen. Zusätzlich zu dem Vollzugsauftrag müsse keine Bevollmächtigung erteilt werden, da der Notar als Amtsperson und nicht als Bevollmächtigter der Beteiligten handele.

Die weitere Beschwerde ist zulässig gemäß §§ 78, 80 Abs. 1 Satz 1 und Satz 3 GBO. Sie ist aber nicht begründet, da die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Rechts beruht (§§ 78 GBO, 546 ZPO). Zu Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, dass für die beantragten Grundpfandrechtslöschungen noch die jeweiligen Anträge der Beteiligten zu 1) sowie hinsichtlich der Eigentümerhypothek noch die Löschungsbewilligung der Beteiligten zu 1), jeweils in der Form des § 29 GBO, und hinsichtlich des Fremdrechts die öffentliche Beglaubigung der von der Gläubigerin bereits erteilten Löschungsbewilligung fehlen.

Für die Löschung von Grundpfandrechten, wie sie vorliegend im Streit steht, bietet die Spezialnorm des § 27 GBO zwei verfahrensrechtliche Alternativen. Zum einen kann die Eintragungsgrundlage in der Löschungsbewilligung des (eingetragenen) Gläubigers liegen, dazu muss aber die Zustimmung des im Zeitpunkt der Löschung eingetragenen Grundstückseigentümers treten. Dass die rechtsändernde Löschung eines Grundpfandrechts nicht ohne Mitwirkung des Eigentümers möglich ist, ergibt sich schon wegen der Notwendigkeit seiner sachlichrechtlichen Zustimmung gemäß den §§ 1183, 1192 Abs. 1 BGB. Darüber hinaus gehend fordert der § 27 Satz 1 GBO die Mitwirkung des Eigentümers auch für die auf eine Bewilligung des Gläubigers gestützte berichtigende Löschung. Diese Regelung trägt dem Umstand Rechnung, dass eine solche Löschung, wenn sie nicht der Rechtslage entspricht, auch die Anwartschaft auf den Erwerb eines Eigentümergrundpfandrechts gefährdet (Demharter: GBO, 25. Aufl., § 27, Rdnr. 2; Bauer/von Oefele: GBO, 2. Aufl., § 27, Rdnr. 4 ).

Bei der hier zu entscheidenden Fallgestaltung bedeutet dies:

Für das Fremdrecht in Abt. III/... liegt die Löschungsbewilligung der Gläubigerin vom 26.04.2005 vor, es fehlt aber die öffentliche Beglaubigung dieser Löschungsbewilligung nach § 29 GBO. Ferner ist der Löschungsantrag nach § 13 GBO erforderlich, den sowohl die Gläubigerin als auch die Beteiligte zu 1) stellen können und die Zustimmung der Beteiligten zu 1) nach § 27 GBO in der Form des § 29 GBO. Falls diese Zustimmung durch die Stellung des Löschungsantrags nach § 13 GBO zum Ausdruck gebracht würde, bedürfte dieser als gemischter Antrag nach § 30 GBO der gleichen Form (Demharter, aaO., § 27, Rdnr. 13).

Für das Eigentümerrecht Abt. III/... fehlt sowohl eine Löschungsbewilligung, als auch der Antrag der Beteiligten zu 1) in der Form des § 29 GBO.

In der Urkunde vom 25.11.2003 sind diese Erklärungen noch nicht enthalten.

Die in dem Schreiben des Verfahrensbevollmächtigten vom 29.04.2005 insoweit nachgeholten Anträge und Bewilligungen sind nicht wirksam, da der Verfahrensbevollmächtigte nicht entsprechend rechtsgeschäftlich bevollmächtigt bzw. dem Grundbuchamt eine derartige Vollmacht in der Form des § 29 GBO nicht nachgewiesen worden ist. Wie die Kammer bereits dargelegt hat, ist in § 6 des Übergabevertrags nur ein Vollzugsauftrag, aber keine Bevollmächtigung enthalten. Auch im Rahmen der selbständigen Betreuungstätigkeiten nach § 24 Abs. 1 Satz 1 BNotO bedarf der Notar einer ausdrücklichen Vollmacht zur Abgabe von Erklärungen im Namen der Beteiligten. Erst die Vollmacht gibt dem Notar die bürgerlich-rechtlichen Mittel, um seinen öffentlich-rechtlichen Auftrag im Rahmen der Betreuung der Beteiligten auf dem Gebiet der vorsorgenden Rechtspflege erfüllen zu können (Reithmann in Schippel/Bracker: BNotO, 8. Aufl., § 24, Rdnr. 35). Diese Vollmacht hätte der Verfahrensbevollmächtigte in dem Überlassungsvertrag bereits mit beurkunden können, er hat es aber nicht getan, sondern nur einen Vollzugsauftrag protokolliert. Zu Unrecht stützt sich die weitere Beschwerde in diesem Zusammenhang auf den Beschluss des Senats vom 10.02.2003 -20 W 45/03-. Wie der Sachverhaltsdarstellung in dieser Entscheidung zu entnehmen ist, war der Notar in diesem Fall mit dem Vollzug der Urkunde beauftragt und bevollmächtigt, "alle Erklärungen abzugeben, die zum Vollzug dieser Urkunde etwa noch erforderlich sind. Er wird ermächtigt, Bewilligungen und Anträge jeder Art zu stellen, zu ändern, zu ergänzen oder zurückzunehmen...". Auch der Beschluss des OLG München vom 14.03.2006 -32 Wx 29/06- RNotZ 2006, 347, auf den in der weiteren Beschwerde hingewiesen wurde, betraf einen Fall, in dem dem Notar eine rechtsgeschäftliche Vollmacht zur Abgabe aller dem Grundbuchvollzug des Vertrags förderlicher Erklärungen erteilt war, wie sowohl aus dem Leitsatz als auch der Sachverhaltsdarstellung ersichtlich ist. An dieser rechtsgeschäftlichen Bevollmächtigung des Notars bzw. ihres Nachweises in der Form des § 29 GBO fehlt es im hier zu entscheidenden Fall.

Die Berufung auf § 15 GBO führt zu keinem anderen Ergebnis, wie das Landgericht bereits zutreffend ausgeführt hat. Nach dieser Vorschrift kann der Notar im Namen eines Antragsberechtigten nur dann die Eintragung beantragen, wenn er die zu einer Eintragung erforderliche Erklärung beurkundet oder beglaubigt hat. Wie bereits ausgeführt, hat der Verfahrensbevollmächtigte im Rahmen des Überlassungsvertrags keine Löschungsbewilligungen, Anträge oder Zustimmungserklärungen der Beteiligten zu 1) oder der Gläubigerin des Rechtes Abt. III/... beurkundet, sondern nur die Auflassungserklärung und die Nießbrauchsbestellung. Nur insoweit gilt der Verfahrensbevollmächtigte als zur Stellung eines Eintragungsantrags nach § 15 GBO ermächtigt, andere zur Eintragung erforderlichen Erklärungen kann er allein auf der Grundlage des § 15 GBO nicht abgeben, sein Antrag vermag eine fehlende Eintragungsgrundlage nicht zu ersetzen (Demharter, aaO., § 15, Rdnr. 15; Herrmann in Kuntze/Ertl: Grundbuchrecht, 6. Aufl., § 15, Rdnr. 26; Schöner/Stöber: Grundbuchrecht, 13. Aufl., Rdnr. 184;).

Zu Unrecht stützt die weitere Beschwerde sich auch auf die Vertretungsbefugnis nach § 24 Abs. 1 Satz 2 BNotO zur Begründung dafür, dass ein Vollzugsauftrag ohne Bevollmächtigung dafür ausreiche, dass der Notar bei Vereinbarung einer lastenfreien Übertragung Löschungen bewilligen und Löschungsanträge stellen könne. Die Vertretung vor Gerichten und Behörden gehört nur als Hilfstätigkeit zu den nach § 24 Abs. 1 Satz 1 BNotO übernommenen Aufgaben zum Amt des Notars, wie aus der Formulierung "in diesem Umfang" in § 24 Abs. 1 Satz 2 BNotO zu entnehmen ist. Außerhalb des Geltungsbereichs des § 15 GBO kann der Notar für die Beteiligten nur auf Grund rechtsgeschäftlicher Vollmacht handeln. Wenn dem Notar im Rahmen der notariellen Rechtsbetreuung keine ausdrückliche Vollmacht zur Abgabe von Willenserklärungen erteilt ist, besteht auch keine Vertretungsbefugnis nach § 24 Abs. 1 Satz 2 BNotO. Diese Norm enthält nach allgemeiner Auffassung nur eine Zuständigkeitsregelung, begründet aber keine gesetzliche Verfahrensvollmacht, auch die Vertretungsmacht selbst muss sich aus einer anderen Vorschrift ergeben (Bauer/v. Oefele: GBO, 2. Aufl., § 15, Rdnr. 35; Eylmann/Vaasen: BNotO, 2. Aufl., § 24, Rdnr. 50; Reithmann, aaO., Rdnr. 100, 101).

Wie auch der Senat bereits mehrfach entschieden hat, kann der Notar in der Form der notariellen Eigenurkunde eine fehlende Bewilligung oder Zustimmung erklären oder einen fehlenden Antrag ersetzen (Senat, Beschl. v. 11.01.2001 -20 W 255/2000- MittBayNot 2001, 255; Beschl. v. 10.02.2003 -20 W 45/03- ; Beschl. v. 15.06.2004 -20 W 179/2003-).

Das Schreiben des Verfahrensbevollmächtigen vom 29.04.2005 erfüllt aber nicht die Voraussetzungen einer notariellen Eigenurkunde. Abgesehen davon, dass es nicht gesiegelt, sondern nur unterzeichnet ist, muss der Errichtung der Eigenurkunde eine Beurkundung dieses Notars vorausgegangen sein, in der dem Notar von dem Beteiligten, dessen Erklärung in Rede steht, ausdrücklich Vollmacht erteilt wurde, seine Erklärung nachträglich zu berichtigen, zu ergänzen oder grundbuchrechtlichen Erfordernissen inhaltlich anzupassen (Meikel/Brambing: Grundbuchrecht, 9. Aufl., § 29, Rdnr. 147, 152 a; Munzig in Kuntze/Ertl: Grundbuchrecht, 6. Aufl., § 19, Rdnr. 203). In jedem der vom Senat entschiedenen Fälle war in der vorausgegangenen Beurkundung eine derartige ausdrückliche Bevollmächtigung erfolgt, während im hier zu entscheidenden Fall nur ein Vollzugauftrag erteilt wurde, aber keine Vollmacht zur Abgabe von Willenserklärungen namens der Beteiligten. Deshalb musste der weiteren Beschwerde der Erfolg versagt bleiben.

Die Entscheidung über die Gerichtskosten beruht auf § 131 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 KostO.

Über eine Erstattung außergerichtlicher Kosten war mangels eines weiteren Beteiligten mit einem abweichenden Verfahrensziel nicht zu entscheiden.

Bei der Festsetzung des Geschäftswertes für das Verfahren der weiteren Beschwerde ist der Senat von den geschätzten Kosten ausgegangen, die die Beteiligte zu 1) voraussichtlich für die Erfüllung der Zwischenverfügung aufwenden muss (§§ 131 Abs. 2, 30 Abs. 2 Satz 1 KostO), wobei 1.000,00 € der Mindestwert nach der Tabelle zu § 32 KostO darstellt.

Ende der Entscheidung