Judicialis Rechtsprechung

2. Eine stillschweigende Bestimmung im Sinn des § 16 Abs. 2 GBO ist auf Grund des rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhangs anzunehmen zwischen dem Antrag auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung und einer zur Finanzierung des Erwerbs bewilligten Grundschuld.

3. Die Verfügungsbefugnis eines Bewilligenden muss bis zum Vollzug der Eintragung vorliegen, was vom Grundbuchamt ungeachtet des formellen Konsensprinzips zu überprüfen ist.

4. Die Anordnung nach § 21 Abs. 2 Nr. 1 InsO, dass die Verfügungen des Schuldners nur mit Zustimmung des vorläufigen Insolvenzverwalters wirksam sind, hat die Wirkung eines allgemeinen Verfügungsverbotes.

5. Die Schutzwirkung des § 878 BGB setzt voraus, dass alle materiell-rechtlichen Wirksamkeitsvoraussetzungen, insbesondere die Genehmigungen Dritter, vor Eintritt der Verfügungsbeschränkung bereits vorliegen.

Der Verfahrensbevollmächtigte beurkundete am ....2002 zu seiner UR.-Nr. a/2002 einen Kaufvertrag nebst Auflassung, durch den die Antragstellerin zu 2) den streitgegenständlichen Grundbesitz von der Fa. A mbH (im weiteren: Fa. A), vertreten durch den Konkursverwalter B, für 51.500,00 € erwarb (Bl. 34 ff. d. A.).

Die Fa. A war seit 1996 als Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundbesitzes eingetragen. 1998 waren in Abt. II der Grundbücher Blatt 1558 und 1580 unter lfde. Nr. ... ein allgemeines Veräußerungsverbot nach § 106 KO und unter lfde. Nr. ... der Konkursvermerk auf Grund des Verfahrens 42 N 75/98 AG Hanau eingetragen worden, sowie am 22.06.2001 unter lfde. Nr. ... der Zwangsversteigerungsvermerk in den Verfahren 42 K 111/01 bzw. 42 K 115/01 AG Hanau. Auf Grund der Urkunde UR-Nr. a/2002 vom 30.09.2002 erfolgte am 06.03.2003 die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Antragstellerin zu 2). Mit am 06.06.2003 bei Gericht eingegangenem Antrag vom 05.06.2003 wurde u. a. die Eigentumsumschreibung auf die Antragstellerin zu 2) beantragt (Bl. 65 ff. d. A.). Die Eintragung der Antragstellerin zu 2) als Eigentümerin des betroffenen Grundbesitzes erfolgte am 03.07.2003. Gleichzeitig wurden die in Abt. II lfde. Nr. ...-... eingetragenen Beschränkungen sowie die für die Antragstellerin zu 2) eingetragene Auflassungsvormerkung gelöscht.

Am 09.05.2003 beurkundete der Verfahrensbevollmächtigte zu UR-Nr. b/2003 einen weiteren Kaufvertrag über den streitgegenständlichen Grundbesitz, durch den die Antragsteller zu 1) diesen von der Antragstellerin zu 2) für 139.500,00 € erwarben (Bl. 114-128 d. A.). Diese Urkunde sowie eine zu UR-Nr. c/2003 am 22.05.2003 beurkundete Grundschuldbestellung reichte der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsteller unter dem 05.06.2003 beim Grundbuchamt ein und beantragte gemäß § 15 GBO die Eintragung der Grundschuld sowie einer Auflassungsvormerkung (Bl. 104 ff. d. A.). Insoweit erging am 07.07.2003 eine Zwischenverfügung (Bl. 129 d. A.), mit der die Wahrung der Anträge von dem Nachweis der Vertretungsberechtigung des Geschäftsführers der Fa. A und der Berichtigung des Geburtsdatums der Erwerberin und der Bezeichnung des Stellplatzes abhängig gemacht wurde. Diese Beanstandungen erledigte der Verfahrensbevollmächtigte mit am 31.07.2003 eingereichter Berichtigungsurkunde und Vorlage eines beglaubigten Handelsregisterauszugs.

Am 08.07.2003 wurde in Abt. II lfde. Nr. ... des Grundbuchs vermerkt, dass die vorläufige Verwaltung der Vermögens der Berechtigten - also der Antragstellerin zu 2) - gemäß § 21 Abs. 2 Nr. 2 InsO auf Grund des gegen diese eingeleiteten Insolvenzverfahrens 810 IN 949/02 G des Amtsgerichts Frankfurt am Main angeordnet sei. In diesem Insolvenzverfahren war mit Beschluss vom 11.06.2003 (Bl. 310-312 des Parallelverfahrens 20 W 312/04.) neben der Bestellung des vorläufigen Insolvenzverwalters gemäß § 21 Abs. 2 Nr. 2 InsO angeordnet worden, dass Verfügungen der Antragstellerin zu 2) nur mit Zustimmung des vorläufigen Insolvenzverwalters wirksam sind.

Unter Übersendung von Grundbuchauszügen und unter Hinweis auf die Eintragung des Vermerks über die vorläufige Verwaltung des Vermögens der Antragstellerin zu 2) gem. § 21 Abs. 2 Nr. 2 InsO machte der Grundbuchrechtspfleger in einer Zwischenverfügung vom 04.08.2003 (Bl. 137 d. A.) die beantragten Eintragungen von dem Nachweis der Zustimmung des beim Amtsgericht Frankfurt bestellten vorläufigen Insolvenzverwalters in der Form des § 29 GBO abhängig.

Unter dem 30.10.2003, bei Gericht eingegangen am 31.10.2003, beantragte der Verfahrensbevollmächtigte gemäß § 15 GBO die Eigentumsumschreibung auf die Antragsteller zu 1) unter Übernahme der auf Grund des Antrags vom 05.06.2003 einzutragenden Grundschuld und legte die steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigungen und die Verwalterzustimmung vor. Ferner beantragte er die Löschung der auf Grund seines Antrags vom 05.06.2003 zur Eintragung kommenden Auflassungsvormerkung und des Insolvenzvermerks, wobei er sich auf Löschungsbewilligungen stützte, die anderen Grundbesitz der Antragstellerin zu 2) betrafen. Hierauf wies der Grundbuchrechtspfleger mit Zwischenverfügung vom 03.11.2003 (Bl. 174 d. A.) hin und bat um Klarstellung, ob vor Eigentumsumschreibung die bisher nicht eingetragene Auflassungsvormerkung eingetragen und gelöscht werden solle. Mit Schreiben vom 10.11.2003 (Bl. 176 d. A.) teilte der Verfahrensbevollmächtigte mit, auf die Eintragung bzw. dann die Löschung der Auflassungsvormerkung werde verzichtet und der diesbezügliche Antrag zurückgenommen. Weiter beantragte er Fristverlängerung für die Vorlage der Löschungsbewilligung des Insolvenzverwalters.

Mit Beschluss vom 23.02.2004 (Bl. 180 d. A.) wies der Grundbuchrechtspfleger die Anträge vom 05.06.2003 und 30.10.2003 - soweit nicht zurückgenommen- auf Eintragung der Grundschuld, der Eigentumsumschreibung und der Löschung des Insolvenzvermerks zurück, da die Beanstandungen in verschiedenen Zwischenverfügungen nicht erledigt seien. Die Vorlage einer entsprechenden Erklärung des Insolvenzverwalters sei unverzichtbar.

Am 25.03.2004 wurde über das Vermögen der Antragstellerin zu 2) das Insolvenzverfahren eröffnet (Bl. 196 d. A.) und ein entsprechender Vermerk am 02.04.2004 in Blatt 1558 und am 06.05.2004 in Blatt 1580 unter Abt. II lfde. Nr. ... im Grundbuch eingetragen.

Der gegen den Beschluss vom 23.02.2004 eingelegten Beschwerde vom 08.04.2004 hat der Grundbuchrechtspfleger nicht abgeholfen und die Akten dem Landgericht dem Landgericht zur Entscheidung vorgelegt (Bl. 184 R).

Mit Schreiben vom 21.04. 2004 hat sich der Beteiligte zu 3) zu den Akten gemeldet und erklärt, er nehme die vor Insolvenzeröffnung erteilten Bewilligungen zurück, auch die Vollzugsvollmacht des Verfahrensbevollmächtigten sei beendet, dieser solle lediglich den Kaufvertrag UR-Nr. 615/2002 vollziehen. Mit Schreiben vom 03.05.2004 (Bl. 190 d. A.) wurde die Beschwerde vom 08.04.2004 zurückgenommen, mit Schreiben vom 04.06.2004 aber erneut eingelegt.

Zur Begründung haben die Antragsteller darauf verwiesen, dass im Anwendungsbereich des § 878 BGB die nachfolgende Verfügungsbeschränkung durch Insolvenzeröffnung nach materiellem Recht keinen Einfluss auf den Rechtserwerb mehr habe, ohne dass es auf den guten Glauben ankäme. Dies gelte auch dann, wenn der Insolvenzvermerk unter Verstoß gegen den Prioritätsgrundsatz der §§ 17, 45 GBO früher eingetragen sein sollte.

Das Landgericht hat mit Beschluss vom 18.06.2004 (Bl. 238-242 d. A.) die Beschwerde zurückgewiesen. Die Anwendung des § 878 BGB zugunsten der Antragsteller scheitere daran, dass der vor Eintritt der Verfügungsbeschränkung am 11.06.2003 durch die Anordnung der vorläufigen Verwaltung nach § 21 InsO gestellte Antrag auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung zurückgenommen und der Antrag auf Eigentumsumschreibung am 30.10.2003 und damit erst nach Eintritt der Verfügungsbeschränkung gestellt worden sei. Außerdem gehe es zu Lasten der Antragsteller, dass vor Eintragung des Sperrvermerks nicht alle notwendigen Voraussetzungen der Umschreibung geschaffen worden seien, da die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes FA1 und die Zustimmungserklärung des Verwalters erst am 31.10.2003 beim Grundbuchamt eingegangen seien.

Gegen den landgerichtlichen Beschluss richtet sich die weitere Beschwerde der Antragsteller, mit der sie die Verletzung der §§ 18 und 45 GBO rügen und darauf verweisen, dass die Rücknahme des rechtzeitig vor Eintritt der Verfügungsbeschränkung gestellten Antrags auf Eintragung der Auflassungsvormerkung nur unter der Voraussetzung erfolgt sei, dass auch tatsächlich die Eigentumsumschreibung vorgenommen werde und danach die Sicherung durch eine Auflassungsvormerkung überflüssig würde. Auch der Antrag auf Eintragung der Grundschuld sei rechtzeitig gestellt und deshalb zu vollziehen. Überprüfungen in materieller Hinsicht seien dem Grundbuchamt wie auch dem Notar wegen des formellen Konsensprinzips untersagt.

Der Beteiligte zu 3) ist der weiteren Beschwerde entgegengetreten und hat vorgetragen, der Vertrag zwischen den Antragstellern sei nichtig, da ein sogenanntes "kick-back-Modell" vorliege, bei dem von vornherein ein höherer Kaufpreis beurkundet werde, als tatsächlich bezahlt wird, um den Grundpfandgläubiger zu einer höheren Beleihung zu bewegen. Mangels eines Anspruchs auf Auflassung der Antragsteller zu 1) könne auch keine Auflassungsvormerkung mehr für sie eingetragen werden. Außerdem verweist der Beteiligte zu 3) darauf, dass er gemäß Schreiben vom 06.02.2004 (Bl. 264 d. A.) die Nichterfüllung des zwischen den Antragstellern geschlossenen Vertrages gewählt habe.

Die gemäß § 78 GBO statthafte und gemäß §§ 80 Abs.1 Satz 2 und 3 GBO, 29 Abs. 1 Satz 3 FGG formgültig eingelegte weitere Beschwerde ist zulässig. Die weitere Beschwerde ist aber nicht begründet, denn der angefochtene Beschluss beruht auf keiner Rechtsverletzung (§§ 78 GBO, 546 ZPO).

Mit der weiteren Beschwerde wie auch der Erstbeschwerde sind keine konkreten Anträge gestellt worden. Da durch den amtsgerichtlichen Beschluss aber lediglich die Anträge vom 05.06.2003 (beim Grundbuchamt eingegangen am 06.06.2003) auf Eintragung eines Grundpfandrechts sowie auf Wahrung einer Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Antragsteller zu 1) und der Antrag vom 30.10.2003 (beim Grundbuchamt eingegangen am 03.11.2003) auf Wahrung der Eigentumsumschreibung und Löschung der Auflassungsvormerkung zurückgewiesen wurden, bildeten auch nur diese Anträge bzw. ihre Zurückweisung den Verfahrensgegenstand der Erstbeschwerde und der weiteren Beschwerde. Es ist vorliegend deshalb nicht über den unter dem 05.06.2003 beantragten Vollzug der UR-Nr. a/02 vom ... 2002, also die Eigentumsumschreibung auf die Antragstellerin zu 2) zu entscheiden, sondern über die Eigentumsumschreibung auf die Antragsteller zu 1) und die Eintragung der Grundschuldbestellung vom ... 05.2003 zu UR-Nr. c/03 des Verfahrensbevollmächtigten. Den Antrag auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Antragsteller zu 1) hat der Notar in seinem Schreiben vom 10.01.2003 (Bl. 176 d. A.) zurückgenommen. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Rücknahme bedingt hätte erfolgen können, denn eine Bedingung ist in der Rücknahmeerklärung nicht enthalten. Nur die Löschung der Auflassungsvormerkung, wenn sie eingetragen worden wäre, ist Zug um Zug gegen die Eintragung der Eigentumsumschreibung bewilligt worden. Soweit in der Begründung der Beschwerde vom 04.06.2004 eine erneute Antragstellung liegen sollte, ist diese jedenfalls nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens am 25.03.2004 erfolgt, kann also nicht die Wirkung des § 878 BGB für sich beanspruchen.

Die Eigentumsumschreibung auf die Antragsteller zu 1) setzt die Einigungsberechtigung als Ausfluss der sachlichrechtlichen Verfügungsbefugnis der Antragstellerin zu 2) als verlierendem Teil voraus, die grundsätzlich noch im Zeitpunkt der Eintragung vorliegen muss (Demharter, aaO., § 20, Rdnr. 40 und § 19 Rdnr. 56 ff.), was das Grundbuchamt zu überprüfen hat. Zwar stand dieser Verfügungsbefugnis der Antragstellerin zu 2) nicht entgegen, dass sie bei Erklärung der Auflassung auf die Antragsteller zu 1) nicht als Eigentümerin des betroffenen Grundbesitzes im Grundbuch eingetragen war, sondern erst am 03.07.2003 als Eigentümerin des betroffenen Grundbesitzes eingetragen worden ist, weil in der in der UR-Nr. a/2002 enthaltenen Auflassungserklärung die Einwilligungserklärung der eingetragenen Eigentümerin Fa. A zur Weiterveräußerung auch ohne vorherigen Eintragung der Antragstellerin zu 2) lag (BayObLG NJW-RR 1991, 465; Palandt/Heinrichs: BGB, 64. Aufl., § 185, Rdnr. 8).

Die Antragstellerin zu 2) hat ihre Verfügungsbefugnis aber durch die Anordnung der vorläufigen Vermögensverwaltung nach § 21 Abs. 2 Nr. 1 und die Anordnung des Zustimmungsvorbehalts nach § 21 Abs. 2 Nr. 2 InsO durch Beschluss und mit Wirkung vom 11.06.2003 verloren, unabhängig von dem Zeitpunkt der Eintragung der Verfügungsbeschränkung im Grundbuch. Auf Grund des eindeutigen Wortlautes von § 24 InsO, der sowohl für das allgemeine Verfügungsverbot als auch für den Zustimmungsvorbehalt nach § 21 Abs. 2 Nr. 2 InsO auf die §§ 81, 82 InsO verweist, ist der Auffassung in der insolvenzrechtlichen Literatur zu folgen, die den Zustimmungsvorbehalt in seiner Wirkung dem allgemeinen Verfügungsverbot gleichstellt, also davon ausgeht, dass auch eine ohne Zustimmung des vorläufigen Insolvenzverwalters vorgenommene Verfügung absolut unwirksam ist (Kirchhof in Heidelberger Kommentar zur InsO, 3.Aufl., § 24, Rdnr. 3 m. w. H.; Haarmeyer in Münchener Kommentar zur InsO, § 21, Rdnr. 55; Jaeger/Gerhardt: Insolvenzordnung, 2004, § 21 Rdnr. 28; Bachmann Rpfleger 2001, 105, 106). Der Bewilligung der Eigentumsumschreibung auf die Antragsteller zu 1) hat der Beteiligte zu 3) aber die Zustimmung in Ausübung seines Wahlrechts nach § 103 InsO verweigert. Hierzu war er berechtigt, da eine vollständige Erfüllung seitens der Antragstellerin zu 2) mangels Eigentumsumschreibung auf die Antragsteller zu 1) bis heute nicht eingetreten ist.

Entgegen der Auffassung der weiteren Beschwerde kommt den Antragstellern zu 1) als Käufern auch nicht der Schutz des § 91 Abs. 2 InsO i. V. m. § 878 BGB zu Gute, denn der Verlust der Verfügungsbefugnis der Antragstellerin zu 2) ist bereits durch die Anordnung des Einwilligungsvorbehaltes am 11.06.2003 eingetreten, was am 08.07.2003 im Grundbuch eingetragen wurde, der Antrag auf Eigentumsumschreibung auf die Antragsteller zu 1) vom 30.10.2003 ist dagegen erst am 03.11.2003 beim Grundbuchamt eingegangen. Zwar ist die Eröffnung des Insolvenzverfahrens erst am 25.03.2004 und damit nach Antragstellung erfolgt. Nach überwiegender Auffassung in der insolvenzrechtlichen Literatur wird aber die Wirkung des Zustimmungsvorbehaltes wie auch der allgemeinen Verfügungsverbote derjenigen der Eröffnung des Insolvenzverfahrens gleichgestellt (Kirchhof, aaO; Häsemeyer: Insolvenzrecht, 3. Aufl., 2003, Seite 153 Anm. 7.3; weitere Hinweise bei Eickmann: Festschrift für Uhlenbruck, Seite 149, 150, Fußnote 6). Für die Anwendung des § 878 BGB bedeutet dies vorliegend, dass außer dem Eintritt der Bindungswirkung auch der Antrag auf Eigentumsumschreibung auf die Antragsteller zu 1) beim Grundbuchamt vor der Anordnung des Einwilligungsvorbehaltes erfolgt sein müsste.

In diesem Zusammenhang hat das Landgericht weiter zu Recht darauf hingewiesen, dass auch die zur Wirksamkeit der Veräußerung an die Antragsteller zu 1) nach § 12 Abs. 3 WEG erforderliche Verwalterzustimmung erst am 05.08.2003 erteilt und am 03.11.2003 beim Grundbuchamt eingereicht worden ist. Der Schutz des § 878 BGB greift nach herrschender Meinung aber nur ein, wenn sämtliche materiell-rechtlichen Wirksamkeitsvoraussetzungen vor Eintritt der Verfügungsbeschränkung vorliegen (Palandt/Bassenge: BGB, 64. Aufl., § 878, Rdnr. 15; Staudinger/Gursky: BGB, Stand 2000, § 878, Rdnr. 38 m. w. H.), da § 878 BGB die Erwerber nur vor nachteiligen Konsequenzen des Eintragungszwanges schützen soll.

Zeitlich vor der Anordnung des Zustimmungsvorbehaltes am 11.06.2003 und der Eintragung der Anordnung der vorläufigen Verwaltung nach § 21 Abs. 2 Nr. 2 InsO am 08.07.2003 erfolgten zwar unter dem 05.06.2003 die Beantragung der Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Antragsteller zu 1) und der Eintragung der von der Antragstellerin zu 2) bewilligten Grundschuld.

Den Antrag bezüglich der Auflassungsvormerkung haben die Antragsteller zurückgenommen und wie bereits ausgeführt erst nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens erneut gestellt.

Das Grundbuchamt hat zu Recht auch die Eintragung der Grundschuld nicht vorgenommen.

In dem Verhältnis des Antrags auf Eintragung der Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Antragsteller zu 1) und der Eintragung der Grundschuld zur Finanzierung des Erwerbs der Antragsteller zu 1) ist wegen des rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhangs eine stillschweigende Bestimmung nach § 16 Abs. 2 GBO dahingehend anzunehmen, dass eine Eintragung nicht ohne die andere erfolgen soll (BayObLG MittBayNot 1992, 391; Demharter, aaO., § 16, Rdnr. 11; Schöner/Stöber: Grundbuchrecht, 12. Aufl., Rdnr. 92, Seite 40; Meikel/Böttcher: Grundbuchrecht, § 16, Rdnr. 15). Nachdem wie oben ausgeführt, es ohne die verweigerte Zustimmung des Insolvenzverwalters weder zur Eintragung einer Auflassungsvormerkung, noch zur Umschreibung des Eigentums auf die Antragsteller zu 1) kommen kann und mit dem Antrag auf Eintragung der Grundschuld eine verfahrensrechtliche Einheit besteht, haben die Vorinstanzen zu Recht auch die isolierte Eintragung der Grundschuld abgelehnt.

Die Anordnung einer Erstattung außergerichtlicher Kosten des Verfahrens gemäß § 13 a Abs.1 Satz 2 FGG war nicht veranlasst, da die Entstehung von Rechtsanwaltskosten auf Seiten des Beteiligten zu 3) nicht ersichtlich ist.

Die Festsetzung des Beschwerdewertes für das Verfahren der weiteren Beschwerde beruht auf §§ 131 Abs. 2, 30 Abs. 2 KostO, wobei die unbeanstandet gebliebene Festsetzung des Landgerichts zu Grunde gelegt worden ist.

Ende der Entscheidung