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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Frankfurt
Beschluss verkündet am 13.07.2005
Aktenzeichen: 20 W 327/04
Rechtsgebiete: BGB, WEG


Vorschriften:

BGB § 680
BGB § 683
WEG § 16
1. Mit einem Anspruch auf Wohngeld ist eine Aufrechnung nur mit gemeinschaftsbezogenen Gegenforderungen nach § 21 Abs. 2 WEG oder §§ 680, 683 BGB möglich, es sei denn, die Gegenforderung ist anerkannt oder rechtskräftig festgestellt.

2. Wird allerdings ein für eine Verwaltungsschuld gesamtschuldnerisch haftender Wohnungseigentümer durch die Aufrechnung des Außengläubigers gezwungen, Verwaltungsschulden der Gemeinschaft zu begleichen, liegt ein der Notgeschäftsführung vergleichbarer Tatbestand vor, der den Wohnungseigentümer berechtigt, seinerseits gegen laufende monatliche Wohngeldvorschüsse aufzurechnen.


Gründe:

Die Antragsgegner sind als Wohnungseigentümer der Einheit Nr. ... im Grundbuch eingetragen. Die Antragsteller sind die übrigen Wohnungs- bzw. Teileigentümer der sich aus dem Rubrum ergebenden Wohnungseigentumsanlage und haben restliche Wohngeldforderungen aus der Jahresabrechnung 1999 in Höhe von ursprünglich 3.372,17 EUR nebst Zinsen geltend gemacht. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die sich bei den Gerichtsakten befindlichen Ablichtungen der Einzelabrechnung für die Einheit der Antragsgegner samt Gutschrift (Bl. 18, 40 d. A.) Bezug genommen. Hierbei haben die Antragsteller Wohngeldvorauszahlungen der Antragsgegner für die Monate Januar bis Oktober 1999 in Höhe von 3.701,70 EUR nicht berücksichtigt, da diese versehentlich auf ein Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft "A...straße ..., O1", die den selben Verwalter bestellt hat, eingezahlt wurden.

Die Antragsteller haben die Ansicht vertreten, eine Berücksichtigung der Zahlungen zugunsten der Antragsgegner sei aufgrund der Grundsätze der Einnahmen-/Überschussrechnung nicht möglich. Auch eine Rückzahlung seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft A...straße ... scheide aus, da diese ihrerseits übersteigende Forderungen aus der Verauslagung von Müllgebühren gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft B...straße ... - der hiesigen Wohnungseigentümergemeinschaft - habe und insoweit die Aufrechnung erklärt habe.

Die Antragsgegner sind dem Antrag entgegen getreten und haben ihrerseits die Aufrechnung erklärt.

Nach Eingang einer Zahlung von 64,14 EUR durch die Antragsgegner haben die Beteiligten das Verfahren insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt.

Das Amtsgericht hat durch Beschluss vom 05.11.2003 (Bl. 101 ff d. A.), auf den verwiesen wird, dem restlichen Zahlungsantrag der Antragsteller entsprochen und den Antragsgegnern die Zahlung von 3.372,17 EUR nebst Zinsen und abzüglich gezahlter 64,14 EUR aufgegeben. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die Zahlungen der Antragsgegner hätten keine Erfüllung der Wohngeldansprüche bewirkt. Auch eine Aufrechnung scheitere mangels einer im Gegenseitigkeitsverhältnis stehenden Forderung.

Gegen diesen Beschluss haben die Antragsgegner sofortige Beschwerde eingelegt. Sie haben die Auffassung vertreten, infolge der Aufrechnung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft A...straße ... sei deren Forderung auf die Antragsgegner übergegangen. Hiermit haben sie die Aufrechnung erklärt.

Die Antragsteller sind der sofortigen Beschwerde entgegen getreten.

Durch den angefochtenen Beschluss (Bl. 200 ff d. A.), auf den gleichfalls verwiesen wird, hat das Landgericht den Beschluss des Amtsgerichts aufgehoben und den Antrag zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass die an sich unstreitige Zahlungspflicht aus der Einzelabrechnung des Jahres 1999 infolge der Aufrechnung der Antragsgegner erloschen sei. Dem stehe das Erfordernis einer Einnahmen-/Überschussrechnung nicht entgegen, da auch eine Aufrechnung oder Verrechnung als Erfüllungssurrogat einen berücksichtigungsfähigen Geldfluss darstelle. Spätestens mit Schriftsatz vom 03.02.2004 hätten - so das Landgericht weiter - die Antragsgegner die Aufrechnung mit einem ihnen gemäß §§ 422 Abs. 1 Satz 2, 426 Abs. 2 BGB zustehenden Anspruch auf Gesamtschuldnerausgleich gegen die anderen Miteigentümer der hier verfahrensgegenständlichen Liegenschaft erklärt, und zwar in der Höhe, in der die Wohnungseigentümergemeinschaft A...straße ... befriedigt worden sei, abzüglich des Eigenanteils der Antragsgegner. Eine derartige Aufrechnung sei auch zulässig.

Gegen diesen Beschluss haben die Antragsteller mit Schriftsatz vom 06.08.2004 (Bl. 228 d. A.) sofortige weitere Beschwerde eingelegt und diese mit Schriftsätzen vom 31.01.2005 (Bl. 244 ff d. A.) und 29.03.2005 (Bl. 251 d. A.) begründet. Auf den Inhalt dieser Schriftsätze wird verwiesen.

Sie beantragen nunmehr

die Antragsgegner zu verpflichten, an die Antragsteller zugunsten des Treuhandkontos der WEG B...straße ..., O1, Kontonummer:..., C...bank, BLZ..., 3.372,17 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5% über dem jeweiligen Basiszinssatz, höchstens jedoch 8,5% seit Zustellung der Antragsschrift zu zahlen.

Die Antragsgegner beantragen,

die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller zurückzuweisen.

Sie treten der sofortigen weiteren Beschwerde entgegen. Zu ihrem Vortrag wird auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 25.02.2005 (Bl. 247 ff d. A.) Bezug genommen.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten weitgehend zulässig. Unzulässig ist sie allerdings insoweit, als bereits das Amtsgericht ausweislich des Beschlusses vom 05.11.2003 hinsichtlich eines am 07.10.2003 von den Antragsgegnern gezahlten Betrages von 64,14 EUR von einer übereinstimmenden Erledigungserklärung der Beteiligten ausgegangen ist und diesen Betrag dementsprechend im Tenor auch von der ausgesprochenen Zahlungsverpflichtung abgezogen hatte. Soweit die sofortige weitere Beschwerde ausweislich des im Schriftsatz vom 31.01.2005 formulierten Sachantrages nunmehr wieder den ursprünglichen Zahlungsantrag stellt und die übereinstimmende Erledigungserklärung außer acht lässt, fehlt es bereits an der Antragsbefugnis der Antragsteller, da die amtsgerichtliche Entscheidung durch Ablauf der Beschwerdefrist insofern unanfechtbar geworden ist und die Antragsteller auch an ihre diesbezügliche Erledigungserklärung (vgl. den Schriftsatz vom 21.10.2003) gebunden sind (vgl. Zöller/Vollkommer, ZPO, 25. Aufl., § 91a Rz. 11).

Im darüber hinausgehenden Umfang hat die sofortige weitere Beschwerde in der Sache keinen Erfolg. Der angefochtene Beschluss des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin er alleine zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO.

Es bestehen aus Rechtsgründen zunächst keine Bedenken daran, dass das Landgericht davon ausgegangen ist, dass die an sich unstreitige Zahlungspflicht der Antragsgegner aus der Einzelabrechnung 1999 infolge der Aufrechnung der Antragsgegner erloschen ist. Soweit die weitere Beschwerde in diesem Zusammenhang weiterhin auf die zwingenden gesetzlichen Vorschriften bezüglich einer Rechnungslegung nach dem Überschussprinzip verweist, kommt es hierauf nicht an. Ob - worauf die weitere Beschwerde abstellt - die von den Antragsgegnern auf ein eine andere Wohnungseigentümergemeinschaft betreffendes Konto der Verwalterin geleisteten Zahlungen (die überdies, wie die weitere Beschwerde ausführt, von dieser umgebucht worden sind) eine Leistung an die hier als Antragsteller auftretende Wohnungseigentümergemeinschaft darstellt, kann dahinstehen, da das Landgericht ausweislich des angefochtenen Beschlusses gerade nicht auf diese Zahlungen als Leistung an die Antragsteller abgestellt hat, sondern auf eine nachträglich von den Antragsgegnern erklärte Aufrechnung. Das Erfordernis einer Einnahmen-/Überschussrechnung kann auch - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - der Berücksichtigung einer Aufrechnung nicht entgegenstehen. Zu Recht hat das Landgericht weiter darauf abgestellt, dass eine Aufrechnung als Erfüllungssurrogat wegen der gesetzlichen Folge des § 389 BGB einen berücksichtigungsfähigen Geldfluss darstellen muss.

Ebenfalls aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden sind die Ausführungen des Landgerichts, dass den Antragsgegnern ein Zahlungsanspruch in Höhe von 3.701,70 EUR abzüglich des Eigenanteils der Antragsgegner von 77/10.000 dieser Summe gegen die Antragsteller zustand und eine Aufrechnung der Antragsgegner gegen die hier verfahrensgegenständliche Zahlungsforderung der Antragsteller zulässig war.

Die Feststellungen des Landgerichts, dass der Betrag von 3.701,70 EUR fehlerhaft auf das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft A...straße ... gezahlt und insoweit Rückzahlungsansprüche der Antragsgegner gegen diese bestanden, werden von der weiteren Beschwerde nicht angegriffen. Diese verweist selbst darauf, dass diese Rückzahlungsansprüche - nach ihrer Ansicht - jetzt noch bestehen (vgl. Seite 3 der Begründung vom 31.01.2005).

Ebenfalls zu Recht ist dann aber das Landgericht in der Folge davon ausgegangen, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft A...straße ... gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft B...straße ..., die hiesigen Antragsteller, wegen verauslagter Müllabfuhrkosten ein Anspruch in der diesen Betrag übersteigenden Höhe zustand. Soweit die weitere Beschwerde dies nunmehr in Zweifel ziehen will, vermag dies nicht durchzugreifen. Zum einen ist das Rechtsbeschwerdegericht an die der Entscheidung zugrunde liegenden Tatsachenfeststellungen des Beschwerdegerichts gebunden, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, 559 Abs. 2 ZPO, wenn sie nicht verfahrenswidrig zustande gekommen sind. Dies ist hier nicht der Fall. Die Antragsteller haben diesen Umstand nämlich selber in das vorliegende Verfahren eingeführt, in dem sie mit Schriftsatz vom 29.07.2003 (Bl. 92 ff d. A.) ein Schreiben der hiesigen Verwalterin - die gleichzeitig die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft A...straße ... ist - vom 22.07.2003 (Bl. 93 ff d. A.) vorgelegt haben. Darin hat die hiesige Verwalterin ausdrücklich erklärt, dass ein Zahlungsanspruch auf Müllgebühren der Wohnungseigentümergemeinschaft A...straße ... gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft B...straße ... "unstreitig" bestehe. Die hier als Vertreterin der Antragstellerin auftretende Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft B...straße ... musste am ehesten Kenntnisse darüber haben, ob derartige Ansprüche bestehen oder nicht. Bestätigt wird dies durch das weitere Schreiben der Verwalterin in ihrer Funktion als Vertreterin der Wohnungseigentümergemeinschaft A...straße ... vom 06.11.2003 (Bl. 180 d. A.), in dem sie ausdrücklich noch einmal das Bestehen dieser Ansprüche gegenüber den Antragsgegnern bestätigt und sie auf die Geltendmachung von Ansprüchen gegenüber den hiesigen Antragstellern verwiesen hat. Auch die ursprünglich von der Verwalterin vorgenommene Umbuchung, wie sie die weitere Beschwerde einräumt, und die im Schreiben vom 22.07.2003 nochmals angebotene Umbuchung sprechen dafür. Es ist damit aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Landgericht davon ausgegangen ist, dass dieser Anspruch in den Tatsacheninstanzen nach Aktenlage zwischen sämtlichen Beteiligten, also den Antragstellern, den Antragsgegnern und der Wohnungseigentümergemeinschaft A...straße ... als unstreitig anzusehen war. Abgesehen davon würde es auch gegen die Prinzipien von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen, wenn die Verwalterin der Antragsteller in ihrer Funktion als Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft A...straße ... sich auf das Bestehen der Forderung beriefe, diese in ihrer Eigenschaft als Verwalterin der hiesigen Wohnungseigentümergemeinschaft und als deren Vertreterin im vorliegenden Verfahren als unstreitig bestehend einführen und sodann derartige Ansprüche wieder in Abrede stellen würde. Anders als die weitere Beschwerde unter Bezugnahme auf ihre gänzlich anders gelagerten Fallgestaltungen meint, kommt dem Umstand, dass die Verwalterin hier beide Gemeinschaften verwaltete, durchaus eine gewisse Bedeutung zu; ohnehin rühren die Probleme - ohne dass die Antragsteller dies allerdings zu vertreten hätten - auch aus dem Umstand heraus, dass Zahlungen jeweils auf ein ebenfalls von der Verwalterin geführtes anderes Treuhandkonto erfolgten. Die beschriebenen auch im vorliegenden Verfahren abgegebenen Erklärungen haben die Antragsteller sich zurechnen zu lassen, so dass es nicht darauf ankommt, ob sich die Verwalterin ansonsten mit ihrem Verhalten gegenüber den Antragsgegnern als Wohnungseigentümern schadensersatzpflichtig gemacht hätte.

Dass das Landgericht diesem zuletzt genannten Schreiben vom 06.11.2003 eine Aufrechnungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft A...straße ... - vertreten durch ihre Verwalterin - entnommen hat, ist ebenfalls rechtsfehlerfrei. Auch in diesem Zusammenhang ist zunächst festzustellen, dass bei rechtsgeschäftlichen Willenserklärungen und geschäftsähnlichen Handlungen die Feststellung dessen, was nach dem Willen der Beteiligten erklärt ist, ausschließlich Sache des Tatrichters ist. Der Senat als Rechtsbeschwerdegericht ist an diese Feststellungen gebunden, wenn sie nicht unter Verletzung des Rechts zustande gekommen sind, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, 559 ZPO. Das Gleiche gilt grundsätzlich für die Auslegung der festgestellten Erklärung nach ihrem objektiven Erklärungswert, weil es für dessen Ermittlung auf die der Erklärungshandlung zugrundeliegenden Tatumstände ankommen kann. Diese Auslegung ist vom Gericht der weiteren Beschwerde nur darauf zu prüfen, ob sie nach den Denkgesetzen und der feststehenden Erfahrung möglich ist - zwingend muss sie nicht sein -, mit den gesetzlichen Auslegungsregeln in Einklang steht, dem klaren Sinn und Wortlaut der Erklärung nicht widerspricht und alle wesentlichen Tatsachen berücksichtigt (vgl. etwa Keidel/Kuntze/Meyer-Holz, FGG, 15. Aufl., § 27 Rz. 49; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 45 Rz. 87 je m. w. N.; vgl. auch Senat, Beschluss vom 19.05.2005, Az.: 20 W 414/02). Vor diesem Hintergrund ist die Auslegung des Landgerichts in keiner Weise zu beanstanden. Tatsächlich liegt es nahe, in diesem Schreiben vom 06.11.2003 eine Aufrechnungserklärung zu sehen, nachdem die Verwalterin dort mitgeteilt hat, dass die damals von den Antragsgegnern gezahlten Beträge auf Rückstände der Wohnungseigentümergemeinschaft A...straße ... gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft A...straße ... verbucht worden seien und eine Auszahlung an die Antragsgegner verweigert wurde. Dies haben die Antragsteller ausweislich ihres Schriftsatzes vom 05.03.2004 offensichtlich ebenso gesehen. Dass das Landgericht davon ausgegangen ist, dass die Verwalterin zur Abgabe einer solchen Erklärung für die Wohnungseigentümergemeinschaft A...straße ... berechtigt war, ist nicht zu beanstanden, da dies von der weiteren Beschwerde nicht in Abrede gestellt wird.

Darauf aufbauend hat das Landgericht weiter rechtlich zutreffend einen Forderungsübergang in Höhe von 3.701,70 EUR abzüglich des Eigenanteils der Antragsgegner von 77/10.000 dieser Summe festgestellt. Auf die diesbezüglichen Ausführungen im angefochtenen Beschluss, Seite 4 (Bl. 203 d. A.), kann der Senat zur Vermeidung weiterer Wiederholungen verweisen. Diese negiert die weitere Beschwerde, indem sie weiterhin eine fehlende Gegenseitigkeit der Forderungen behauptet.

Letztendlich rechtsfehlerfrei hat das Landgericht die Aufrechnung der Antragsgegner gegenüber der Forderung der Antragsteller auf Zahlung rückständiger Wohngelder ausnahmsweise für zulässig erachtet. Wie das Landgericht nicht verkannt hat, ist gegenüber einem Anspruch auf Wohngeld nach gefestigter Rechtsprechung eine Aufrechnung nur mit gemeinschaftsbezogenen Gegenforderungen nach § 21 Abs. 2 WEG oder §§ 680, 683 BGB möglich, es sei denn, die Gegenforderung ist anerkannt oder rechtskräftig festgestellt (vgl. etwa Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 28 Rz. 142; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 148; Palandt/Bassenge, BGB, 64. Aufl., § 16 WEG Rz. 17 jeweils m. w. N.). Wird allerdings ein für eine Verwaltungsschuld gesamtschuldnerisch haftender Wohnungseigentümer (hier: die Antragsgegner) durch die Aufrechnung des Außengläubigers (hier: die Wohnungsgemeinschaft A...straße ...) gezwungen, Verwaltungsschulden der Gemeinschaft (hier: der Wohnungseigentümergemeinschaft B...straße ...) zu begleichen, liegt ein der Notgeschäftsführung vergleichbarer Tatbestand vor, der den Wohnungseigentümer berechtigt, seinerseits gegen laufende monatliche Wohngeldvorschüsse aufzurechnen (vgl. Kammergericht ZWE 2002, 363; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 16 WEG Rz. 17; Bärmann/Pick/Merle a.a.O., § 28 Rz. 148). Ein solcher Fall liegt hier vor; dass es sich hier nicht um laufende Wohngeldvorschüsse, sondern um Salden aus Jahresabrechnungen handelt, stellt in diesem Zusammenhang keinen rechtserheblichen Unterschied dar. Das Landgericht ist mithin rechtsfehlerfrei von der Zulässigkeit der Aufrechnung ausgegangen. Dass in der Teilungserklärung etwa ein weitergehender Ausschluss der Aufrechnung enthalten ist, ist von den Antragstellern nicht behauptet worden und auch ansonsten nicht ersichtlich.

Ausgehend hiervon ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Landgericht die außergerichtlichen Kosten des Verfahrens den Antragstellern auferlegt hat. Dabei ist festzuhalten, dass der Senat als Rechtsbeschwerdegericht die als Ermessensentscheidung ergangene Kostenentscheidung nur auf ihre Gesetzmäßigkeit (§ 27 FGG) überprüfen kann, nämlich darauf, ob von ungenügenden und verfahrungswidrigen Feststellungen ausgegangen wurde, ob wesentliche Umstände außer Betracht gelassen wurden, ob gegen die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verstoßen wurde, oder ob von dem Ermessen ein dem Sinn und Zweck des Gesetzes zuwiderlaufender oder die Grenzen des eingeräumten Ermessens überschreitender und damit rechtlich fehlerhafter Gebrauch gemacht wurde (vgl. Senat, Beschluss vom 22.04.2003, 20 W 122/03; BayObLG WuM 1992, 569; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 47 Rz. 23; vgl. auch Staudinger/Wenzel, BGB, Stand Juni 1997, § 47 WEG Rz. 34; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 47 Rz. 56, jeweils m. w. N.).

Nach diesem Prüfungsmaßstab lässt die Entscheidung des Landgerichts keinen Rechtsfehler erkennen. Die Erwägung, dass die Antragsteller die Kosten des Beitreibungsverfahrens zu tragen haben, weist nach den obigen Kriterien keine Rechtsfehler auf. Dabei durfte das Landgericht darauf abstellen, dass bezogen auf den Zeitpunkt der Entscheidung durch die Kammer auch für die Antragsteller davon auszugehen war, dass Wohnungseigentümer - die Antragsgegner - zu Unrecht mit Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft überzogen worden sind und die Antragsteller ihren Antrag trotz der gegebenen Hinweise nicht für erledigt erklärt oder zurückgenommen haben. Tatsächlich kann in diesem Zusammenhang dahinstehen, ob die Prozesskosten gegen die Verwalterin gegebenenfalls im Wege des Regresses zurückverlangt werden können. Eine Auferlegung von Kosten auf die Verwalterin, wie es die Antragsgegner beantragen, kommt hier jedenfalls nicht in Betracht. Verfahrenskosten können immer nur formell am Verfahren Beteiligten auferlegt werden; das gilt auch für den Verwalter (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 47 Rz. 5; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 47 Rz. 18 ff, je m. w. N. auch zur Rechtsprechung des Senats). Vorliegend ist die Verwalterin jedoch nur als Vertreterin der Antragsteller tätig geworden; als solcher könnten ihr gegebenenfalls dann Verfahrenskosten auferlegt werden, wenn diese dadurch entstanden wären, dass sie ohne ausreichende Vollmacht aufgetreten wäre, einen unzulässigen Antrag gestellt oder ein unzulässiges Rechtsmittel eingelegt hätte. Ein derartiger Fall liegt hier jedoch nicht vor.

Die Antragsteller haben die Gerichtskosten der weiteren Beschwerde zu tragen, da sie unterlegen sind, § 47 Satz 1 WEG.

Aus den genannten Gründen entspricht es zur Überzeugung des Senats vorliegend auch ausnahmsweise billigem Ermessen, die Erstattungspflicht der Antragsteller hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten der weiteren Beschwerde anzuordnen, § 47 Satz 2 WEG.

Den Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde hat der Senat an dem im Schriftsatz vom 31.01.2005 enthaltenen Zahlungsantrag orientiert, § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung

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