Judicialis Rechtsprechung

1. Die Wohnungseigentümer haben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ebenso wie bei der Regelung seines Gebrauchs ein aus ihrer Verwaltungsautonomie entspringendes Ermessen, was die Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit einer Regelung angeht; dieses Ermessen ist einer gerichtlichen Nachprüfung weitgehend entzogen.

2. Zur Frage der Rechtmäßigkeit einer durch Mehrheitsbeschluss getroffenen eine Haustür betreffende Schließregelung.

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Gründe:

Auf dem Anwesen der sich aus dem Rubrum ergebenden Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach der maßgebenden Teilungserklärung vom 08.07.1981 (Bl. 195 ff. d. A.) ein Wohn- und Geschäftshaus errichtet worden. Nach § 1 (2) der Teilungserklärung dienen zu Wohnzwecken nur die im zweiten Obergeschoss, nicht aber die im Erd- sowie im ersten Obergeschoss gelegenen Räumlichkeiten. Im Haus A-Straße 10 sind in den letztgenannten Stockwerken vier Einheiten mit Arzt- bzw. sonstigen Praxisräumen untergebracht. Die Praxisräume sind über eine zentrale Eingangstür zu erreichen, durch die auch der Antragsteller zu der ihm zu Sondereigentum zugewiesenen und im zweiten Obergeschoss gelegenen Wohnung gelangt. Diese Eingangstür ist mit einer elektrischen Schließanlage versehen, mittels der die Tür durch Knopfdruck von den einzelnen Wohn- bzw. sonstigen Einheiten aus geöffnet werden kann, wenn Personen die Haustürklingel betätigen und über die Sprechanlage um Einlass bitten. Im Laufe der Zeit haben es sich die Sondereigentümer der gewerblich bzw. anderweitig als zu Wohnzwecken genutzten Räume angewöhnt, den Schließmechanismus der Eingangstür zumindest tagsüber außer Betrieb zu setzen, um so ihren Patienten bzw. Kunden den ungehinderten Zutritt zu ermöglichen. Der Antragsteller hat behauptet, dies habe dazu geführt, dass unberechtigte Personen in den Eingangsbereich und das Treppenhaus gelangt seien, wodurch es immer wieder zu nicht unerheblichen Verschmutzungen gekommen sei.

Daran störte sich zumindest der Antragsteller und erwirkte in dem vor dem Amtsgericht Kassel unter dem Aktenzeichen 800 II 123/05 WEG geführten Verfahren einen inzwischen rechtskräftigen Beschluss vom 22.02.2006, berichtigt unter dem 01.06.2006 und dem 22.06.2006. Nach dem berichtigten Tenor dieser Entscheidung wurden die "Wohnungs- und Teileigentümer des Hauses A-Straße 10, O1" verpflichtet, "es zu unterlassen, den Schließmechanismus der gemeinsamen Haustüranlage tagsüber außer Betrieb zu setzen." Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, die Schließanlage solle nach ihrem bestimmungsgemäßen Gebrauch verhindern, dass außenstehende Dritte unangemeldet in das Haus gelangen können. Auf einen dahingehenden bestimmungsgemäßen Gebrauch der Anlage habe jeder einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch, da nicht ersichtlich sei, dass die Wohnungseigentümer eine davon abweichende Regelung getroffen hätten. Werde außenstehenden Dritten, wie es seinerzeit der Fall gewesen sei, die Möglichkeit eröffnet, unangemeldet und ungehindert in das Haus zu gelangen, werde sowohl das Sicherheitsbedürfnis des Antragstellers als auch das gemeinschaftliche Eigentum beeinträchtigt. Dies stelle einen vermeidbaren Nachteil für die Wohnungseigentümer dar.

Daraufhin lud der weitere Beteiligte mit Schreiben vom 06.11.2006 unter Beifügung einer Tagesordnung für den 15.11.2006 zu einer Eigentümerversammlung ein. In dem hierüber gefertigten Protokoll, auf das Bezug genommen wird (Bl. 19 ff. d. A.), heißt es unter TOP 3:

"Nach einer ausführlichen, offenen Aussprache ergeht unter Herbeiführung der vom Amtsgericht Kassel als notwendig erachteten Gebrauchsregelung mit 9 Ja-Stimmen, 2 Nein-Stimmen, 2 Enthaltungen folgender Beschluss:

Die Hauseingangstür zu dem Objekt A-Straße 2 - 14, O1, Eingangstür Haus Nr. 10, bleibt zu den üblichen Geschäftszeiten (Montag - Freitag von 8.00 Uhr bis 18.00 Uhr) frei zum Öffnen, in dem der am Schloss befindliche Hebel so eingestellt wird, dass sich die Tür durch bloßen Druck gegen das Türblatt öffnen lässt."

Der Antragsteller hat vor dem Amtsgericht beantragt, diesen Beschluss für ungültig zu erklären. Die Antragsgegner sind dem mit der Begründung entgegengetreten, mit dem formgerecht gefassten Beschluss sei eine Gebrauchsregelung getroffen worden, die ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Sie haben darüber hinaus Gegenanträge gestellt, wegen deren genauen Wortlauts auf Seite 3 des Beschlusses des Amtsgerichts vom 14.03.2007 (Bl. 144 d. A.) Bezug genommen wird. Durch jenen Beschluss (Bl. 141 ff. d. A.) hat das Amtsgericht den Beschlussanfechtungsantrag zurückgewiesen und festgestellt, dass der Beschluss zu TOP 3 der Eigentümerversammlung ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Den weitergehenden Gegenantrag hat es zurückgewiesen.

Dagegen hat der Antragsteller sofortige Beschwerde eingelegt, mit der er sein ursprüngliches Begehren weiter verfolgt hat. Die Antragsgegner sind dem Rechtsmittel entgegengetreten.

Durch den angefochtenen Beschluss (Bl. 235 ff. d. A.), auf den letztendlich verwiesen wird, hat das Landgericht die Beschwerde zurückgewiesen. Gegen diesen am 13.09.2007 zugestellten Beschluss hat der Antragsteller mit am 27.09.2007 eingegangenem Schriftsatz sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die er mit Schriftsatz vom 16.10.2007 (Bl. 268 ff. d. A.) und mit weiteren Schriftsätzen im Einzelnen begründet hat. Die Antragsgegner treten dem Rechtsmittel entgegen.

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG a. F. statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Der Senat folgt auch der Auffassung des Landgerichts, dass der Wert des (weiteren) Beschwerdegegenstandes vorliegend 750,-- EUR übersteigt.

Die sofortige weitere Beschwerde hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Der angefochtene Beschluss beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die ihn der Senat als Rechtsbeschwerdegericht lediglich zu überprüfen hat, §§ 43 Abs. 1 WEG a. F., 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO.

So ist es zunächst aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen den angefochtenen Wohnungseigentümerbeschluss nicht an der Rechtskraft des amtsgerichtlichen Beschlusses vom 22.02.2006 haben scheitern lassen. Nach der vom Landgericht zutreffend zitierten Rechtsprechung des Senats (vgl. ZWE 2007, 109) erstreckt und beschränkt sich die Rechtskraft inhaltlich auf den Entscheidungsgegenstand, das heißt auf das Bestehen oder Nichtbestehen der geltend gemachten Rechtsfolge auf Grund des zwischen den Parteien vorgetragenen bzw. von Amts wegen festgestellten Sachverhalts. Maßgebend ist insoweit der Beschlusstenor. Reicht er zur Identifizierung des Entscheidungsgegenstandes nicht aus, sind zur Auslegung des Tenors die Gründe heranzuziehen (Senat a.a.O.). Zutreffend hat das Amtsgericht im vorliegenden Verfahren ausgeführt, dass der sich auf die Eigentümer des Hauses A-Straße 10 beschränkende Unterlassungsausspruch des Gerichts im vorangegangenen Verfahren die Gemeinschaft nicht daran hinderte, eine davon abweichende Gebrauchsregelung zu den Öffnungszeiten der Haustür zu treffen, zumal die zitierte amtsgerichtliche Entscheidung in den Gründen ausdrücklich darauf Bezug nahm, dass seinerzeit eine derartige Gebrauchsregelung nicht existierte. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass es mit dieser auf bestimmten tatsächlichen Grundlagen - u. a. fehlende Gebrauchsregelung - basierenden beschränkten Unterlassungsverpflichtung der Gemeinschaft entgegen der gesetzlichen Regelung des § 15 Abs. 2 WEG für die Zukunft verschlossen sein sollte, eine derartige allgemeine Gebrauchsregelung zu treffen. In dem bezeichneten Beschluss, Seite 3, war überdies ausdrücklich aufgeführt, dass das Gericht keine eigene Gebrauchsregelung treffen wollte. Wollte man entgegen dieser eigenen Festlegung mit dem Landgericht dennoch davon ausgehen, dass das Amtsgericht mit seiner Entscheidung jedenfalls im Ergebnis eine solche Gebrauchsregelung getroffen hätte, würde dies für die hiesige Bewertung nichts ändern. Insoweit hat das Landgericht zutreffend ausgeführt, dass auch eine derartige richterliche Gebrauchsregelung durch Mehrheitsbeschluss hätte abgeändert werden können (KG ZMR 1996, 393; vgl. neben den vom Landgericht aufgeführten Zitatstellen: Riecke/Abramenko, WEG, § 15 Rz. 34; StaudingerKreuzer, BGB, Stand Juli 2005, § 15 WEG Rz. 57; Staudinger/Bub, a.a.O., § 21 WEG Rz. 127, zu Regelungen der Hausordnung).

Fehl geht auch der Einwand, dass lediglich die in der A-Straße 10 der Wohnungseigentümergemeinschaft ansässigen Wohnungs- bzw. Teileigentümer in der maßgeblichen Eigentümerversammlung stimmberechtigt gewesen wären. Es mag sein, dass sich in einer Mehrhaus-Wohnanlage die Stimmberechtigung auf einen beschränkten Kreis aus der Gesamteinheit der Wohnungseigentümer konzentrieren kann, wenn nur deren Interessen eine Beschlussfassung erfordern (vgl. etwa BayObLG ZMR 2004, 209). Grundsätzlich sind aber alle Wohnungseigentümer der Gesamtanlage zur Verwaltung berechtigt und verpflichtet, soweit keine abweichende Vereinbarung der Wohnungseigentümer besteht. Dies gebietet bereits das insbesondere auch für die Beschlussfassungen in der Eigentümerversammlung bedeutungsvolle Gebot der Rechtssicherheit; für den Zeitpunkt einer Eigentümerversammlung muss für alle Beteiligten mit der gebotenen Klarheit die Stimmberechtigung deutlich erkennbar sein (vgl. auch Senat, Beschluss vom 10.12.2002, 20 W 531/00, zitiert nach juris). Eine Ausnahme mag dann gelten, wenn sich der Gegenstand der Beschlussfassung etwa bei einer Mehrhausanlage auf eine Angelegenheit beschränkt, die ausschließlich ein bestimmtes Gebäude betrifft. Es muss aber ausgeschlossen sein, dass die übrigen Eigentümer von einer Angelegenheit betroffen werden können (vgl. dazu Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, NZM 2000, 385, m. w. N.). Davon kann hier nicht ausgegangen werden. Im vorliegenden Sachzusammenhang spielte (auch) die Zugangsberechtigung und -möglichkeit anderer Teileigentumseinheiten als derjenigen in der A-Straße 10 über den hier maßgeblichen Hauseingang eine Rolle und war Gegenstand der Erörterungen und der Entscheidungsfindung der Gemeinschaft, nämlich etwa betreffend der sich im Haus A-Straße 8 befindlichen Apotheke, wohl auch hinsichtlich der sich offensichtlich im Haus A-Straße 14 befindlichen B-Bank. Teilweise waren diese Gesichtspunkte bereits Gegenstand der Ankündigung in der Einladung zur Eigentümerversammlung vom 06.11.2006. Inwieweit bzw. in welcher Weise deren Nutzungsinteressen bei der Gebrauchsregelung zu berücksichtigen waren, kann in diesem Zusammenhang dahinstehen; jedenfalls ist es hier nicht gänzlich ausgeschlossen, dass die übrigen Eigentümer von der von der Versammlung beschlossenen Regelung betroffen werden könnten. Damit waren auch alle Sondereigentümer der Gemeinschaft stimmberechtigt. Auf die vom Landgericht erörterte Frage, ob die Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung auch bei einer anderen Stimmabgabe/Zählweise in gleicher Weise ausgefallen wäre, kommt es mithin nicht entscheidend an.

Die Würdigung der Vorinstanzen, dass der angefochtene Wohnungseigentümerbeschluss inhaltlich nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, stellt sich ebenfalls nicht als rechtsfehlerhaft dar. Dabei ist zunächst zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümer bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ebenso wie bei der Regelung seines Gebrauchs ein aus ihrer Verwaltungsautonomie entspringendes Ermessen haben, was die Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit einer Regelung angeht; dieses Ermessen ist einer gerichtlichen Nachprüfung weitgehend entzogen (vgl. neben den bereits vom Landgericht aufgeführten Zitatstellen: Senat, NJW-RR 2007, 377, m. w. N.). Ein richterlicher Eingriff in Regelungen der Wohnungseigentümer, insbesondere aber auch deren Abänderung oder Ersetzung durch eine andere Regelung kommt grundsätzlich nur dann in Betracht, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an einem Beschluss als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen (Senat, a.a.0.). Dass die Vorinstanzen vor dem Hintergrund dieses Ermessensspielraums übereinstimmend die Gebrauchsregelung als ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend angesehen haben, vermag mithin der Senat nicht als rechtsfehlerhaft zu bewerten. Auf die zutreffenden Ausführungen der vorinstanzlichen Entscheidungen kann insoweit zunächst Bezug genommen werden.

So hat sich das Landgericht durchaus mit dem Bestimmungszweck der Schließanlage auseinandergesetzt. Bei derartigen Schließregelungen, die als Regelungen zur Sicherheitsvorsorge und Gefahrenverhütung oftmals auch im Rahmen von Hausordnungen getroffen werden (vgl. dazu etwa Staudinger/Bub, a.a.O., § 21 WEG Rz. 151; Bärmann/Merle, WEG, 10. Aufl., § 21 Rz. 75), ist sowohl dieser Bestimmungszweck als auch der Charakter der jeweiligen Anlage zu berücksichtigen. Es mag sein, dass der normale Gebrauch einer derartigen Anlage darin besteht, dass sie ihrem Bestimmungszweck gemäß genutzt und in einem benutzbaren Zustand gehalten wird, wie das Bayerische Oberste Landesgericht ausgeführt hat (vgl. DWE 1982, 99 = RPfleger 1982, 218; vgl. auch LG Wuppertal RPfleger 1972, 451; KG ZMR 1985, 345). Auch das Bayerische Oberste Landesgericht hat in jenem Verfahren aber gerade auf die Besonderheiten des dortigen Anwesens und dort maßgebliche Nutzungsinteressen abgestellt. Hier hat das Landgericht berücksichtigt, dass es sich vorliegend um ein gemischtes Wohn- und Geschäftshaus handelt. Nach den obigen Ausführungen muss auch davon ausgegangen werden, dass jedenfalls die Gesamtanlage überwiegend gewerblich, jedenfalls nicht zu Wohnzwecken, genutzt wird, wobei dahinstehen kann, ob dies auch für die in der A-Straße 10 gelegenen Räumlichkeiten isoliert gelten würde. Dass bei der hier maßgeblichen Regelungsmaterie Interessengegensätze zwischen gewerblichen bzw. sonstigen Nutzern und Bewohnern der Eigentumseinheiten deutlich werden und etwa unterschiedliche Sicherheits- sowie Nutzungsbedürfnisse in Einklang zu bringen sind, liegt dabei auf der Hand. Ziel ist regelmäßig ein vernünftiger Kompromiss zwischen den gegensätzlichen Interessen (vgl. Staudinger/Bub, a.a.O., § 21 WEG Rz. 118 m. w. N.). Dass sich die Gemeinschaft hier für bestimmte Zeiten dazu entschlossen hat, den Interessen der gewerblichen Nutzer entgegen zu kommen, hält sich noch im Rahmen des oben erwähnten Ermessensspielraums, und zwar unabhängig davon, dass die beschlossene Regelung eine - vor der vorangegangenen Entscheidung des Amtsgerichts - annähernd 20 Jahre lang andauernde Praxis festgeschrieben haben soll. Daran ändern die vielfältigen Einwendungen des Antragstellers gegen die Richtigkeit der sich aus der getroffenen Regelung ersichtlichen Ermessensausübung, die im Wesentlichen die Interessen der Wohnnutzer höher gewichten, nichts. Dass die getroffene Regelung den Wohnnutzern ausschließlich vermeidbare Nachteile zufügt, lässt sich auch unter Berücksichtigung des Bestimmungszwecks der Anlage ebenso wenig erkennen, wie der Umstand, dass schutzwürdige Belange des Antragsgegners nicht hinreichend berücksichtigt worden seien. Dass es auch andere technische Möglichkeiten gäbe, den Interessen der gewerblichen bzw. anderweitigen Nutzer nachzukommen, wäre hierfür nicht hinreichend. Auf die diesbezüglich streitigen Einzelheiten und die Frage, ob auch diese denkbaren anderen Gestaltungen wiederum lediglich zu anderweitigen Streitigkeiten führen würden, wie die Antragsgegner vortragen, kommt es mithin nicht an. Gleiches gilt für die Frage, ob und inwieweit die nicht im Haus A-Straße 10 ansässigen Teileigentumseinheiten derzeit die Möglichkeit haben, die Schließanlage zu betätigen. Soweit weiter eingewandt wird, die Einhaltung der festgelegten "Öffnungszeiten" sei nicht gewährleistet, so ist dies nicht eine Frage der Durchführbarkeit, sondern der Durchsetzung der getroffenen Gebrauchsregelung. Der Senat vermag deshalb unabhängig von den streitigen Einzelheiten mit den Vorinstanzen nicht davon auszugehen, dass die getroffene Regelung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.

Dass das Amtsgericht dem Gegenantrag der Antragsgegner teilweise stattgegeben hat, stellt sich mit der gegebenen Begründung nicht als rechtsfehlerhaft dar. Soweit bereits das Amtsgericht den Gegenantrag zurückgewiesen hat, ist dies nicht mehr Gegenstand des Rechtsmittelverfahrens.

Es entspricht billigem Ermessen, dass der Antragsteller die Gerichtskosten seines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen hat, § 47 Satz 1 WEG a. F..

Gründe, vorliegend ausnahmsweise die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten anzuordnen, § 47 Satz 2 WEG a. F., hat der Senat nicht gesehen.

Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG a. F..

Ende der Entscheidung