Judicialis Rechtsprechung

Mit einer Zwischenverfügung kann nicht die Vorlage einer neuen Auflassung (statt auf die GbR auf ihre Gesellschafter als Gesellschafter bürgerlichen Rechts) verlangt werden. Da die Auflassung auslegungsfähig ist, kann bei entsprechend weiter Formulierung (Einigsein der Vertragsteile über Eigentumswechsel) eine Auflassung zu Gunsten einer GbR als eine solche zu Gunsten der Gesellschafter als Gesellschafter bürgerlichen Rechts ausgelegt werden.

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Gründe:

Als Eigentümerin des betroffenen Grundbesitzes ist die Beteiligte zu 1) im Grundbuch eingetragen. Zu UR-Nr. .../2002 des Verfahrensbevollmächtigten der Antragstellerin vom ...04.2002 erwarb diese den Grundbesitz. Die Auflassungserklärung in § 15 des Vertrages lautet:

" Beide Vertragsteile sind über den Eigentumswechsel einig ..." Unter dem 03.12.2003 bewilligte der Urkundsnotar namens der Beteiligten zu 1) und beantragte namens der Käuferin den Vollzug des Eigentumswechsels sowie die Löschung der zwischenzeitlich eingetragenen Eigentumsvormerkung. Mit Zwischenverfügung vom 25.02.2004 (Fol. 5/8 d. A.) hat die Grundbuchrechtspflegerin die Vorlage einer eintragungsfähigen Auflassungserklärung verlangt. Der dagegen eingelegten Beschwerde der Antragstellerin hat sie nicht abgeholfen und die Akte dem Landgericht zur Entscheidung vorgelegt. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 26.07.2004 die Beschwerde zurückgewiesen. Zur Begründung wird ausgeführt, die vorgelegte Auflassungserklärung sei nicht ausreichend. Es bedürfe einer ausdrücklichen Auflassung dahingehend, dass das Eigentum an dem Grundbesitz auf die Herren A als Gesellschafter der A GbR übergehen solle. Insoweit schließe sich die Kammer der Entscheidung des BayObLG -Beschl. v. 04.09.2003-Az. 2 ZBR 162/03- (Rpfleger 2004,93= DNotZ 2004, 378=NJW-RR 2004, 810) mit Bedenken an, nicht zuletzt, um eine höchstrichterliche Klärung herbeizuführen.

Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde, mit der geltend gemacht wird, die vom Grundbuchamt vertretene Rechtsauffassung, dass die GbR nach der neuen Rechtsprechung des BGH zur Rechts- und Parteifähigkeit der GbR zwar Grundbesitz verkaufen und erwerben könne, nicht jedoch -wegen fehlender Grundbuchfähigkeit- die Auflassung erklären oder entgegennehmen, sei in hohem Maß dogmatisch inkonsequent. Auch sei die Frage, wie die GbR als Eigentümerin im Grundbuch einzutragen sei, von der Empfangskompetenz der GbR für die Auflassungserklärung zu trennen. Dem BGH sollte Gelegenheit gegeben werden, seine begonnene Rechtsprechung zur Rechts- und Parteifähigkeit der GbR dogmatisch zu Ende zu führen, zu entscheiden, dass die GbR grundbuchfähig ist und vor allem festzustellen, was "Grundbuchfähigkeit" für die Grundbuchpraxis im einzelnen bedeutet.

Die weitere Beschwerde ist gemäß §§ 78, 80 Abs. 1 Satz 3 GBO zulässig.

Die zulässige Beschwerde ist auch begründet, denn der angefochtene Beschluss beruht auf einer Verletzung des Rechts (§ 78 GBO i.V.m. § 546 ZPO).

Die vom Landgericht in seiner Entscheidung bestätigte Zwischenverfügung - und nur diese ist Verfahrensgegenstand der Erstbeschwerde wie auch der weiteren Beschwerde - war bereits deshalb zu beanstanden, weil nach bisher noch herrschender Meinung es unzulässig ist, den Antragsteller im Weg der Zwischenverfügung zu einer Nach- oder Wiederholung einer fehlenden oder unwirksamen Auflassung anzuhalten. Grund dafür ist, dass nach h. M. eine Zwischenverfügung nur dann in Betracht kommt, wenn das festgestellte oder mögliche Eintragungshindernis mit Rückwirkung auf den Zeitpunkt der Antragstellung beseitigt werden kann (BGHZ 27, 310, 313; Senat Rpfleger 1990, 292; OLG Zweibrücken OLGZ 1991, 153, 154; BayObLG MittBayNot 1995, 42, 43; Demharter: GBO, 25. Aufl., § 18, Rdnr. 8, 10; Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann: Grundbuchrecht, 5. Aufl., § 18, Rdnr. 27; Meikel/Böttcher: Grundbuchrecht, 9. Aufl., § 18, Rdnr. 36, 37; Wilke in Bauer/von Oefele, § 18, Rdnr. 34, Fußnote 49). Soweit für die Zulässigkeit einer Zwischenverfügung zur Nachholung einer Auflassung darauf abgestellt wird, dass der Antrag unverändert bleibt (vgl. Schöner/Stöber: Grundbuchrecht, 13. Aufl., Rdnr. 442 a), würde dies vorliegend zu keinem anderen Ergebnis führen, da nach der Begründung der Zwischenverfügung auch die Änderung des Antrags auf Eintragung nicht der GbR als Eigentümerin, sondern der Herren A als Gesellschafter bürgerlichen Rechts verlangt wird.

Für die neuerliche Entscheidung über den Umschreibungsantrag soll vorsorglich auf folgendes hingewiesen werden:

Das Grundbuchamt hat im Rahmen des § 20 GBO nur zu überprüfen, dass die Einigung erklärt ist, Eintragungsvoraussetzung ist nicht, dass die materiell-rechtliche Wirksamkeit der Einigung vom Grundbuchamt festgestellt wird (Demharter, aaO., § 20, Rdnr. 38). Die Auflassung als dinglicher Vertrag ist auslegungsfähig. Sie ist nach den §§ 133, 157 BGB dahin auszulegen, was die Beteiligten wirklich gewollt haben und wie der Erklärungsempfänger die Erklärungen seines Vertragspartners verstehen musste. Als Grundbucherklärungen müssen die Auflassungserklärungen zwar den strengen Anforderungen an Bestimmtheit und Klarheit genügen, die für die formellen Eintragungsvoraussetzungen wegen der Besonderheiten des Grundbuchverfahrens gelten, die Auflassung als Grundbucherklärung ist aber grundsätzlich sogar einer Umdeutung zugänglich (BayObLG DNotZ 1998, 752; Kanzleiter in Münchener Kommentar, 4. Aufl, § 925, Rdnr. 23; Soergel/Stürner: BGB, 13. Aufl., § 925, Rdnr. 37; Staudinger/Pfeifer: BGB, 2004, § 925, Rdnr. 37-40). Auch in diesen Grenzen kann aber kein Zweifel daran bestehen, dass von den Vertragsbeteiligten ein Erwerb in das Gesellschaftsvermögen gewollt ist, denn die GbR - und nicht ihre Gesellschafter - sind als Käufer bezeichnet. Die GbR hat aber nur eine Vermögensmasse, nämlich das gesamthänderisch gebundene Gesellschaftsvermögen, das in § 718 BGB als "gemeinschaftliches Vermögen der Gesellschafter" bezeichnet wird. Die weite Fassung der Auflassungserklärung und der Ermächtigung des Notars in § 15 des Vertrages lassen sowohl eine Auslegung als Auflassung an die GbR, als auch eine an deren Gesellschafter "als Gesellschafter bürgerlichen Rechts" zu. Gleiches gilt auch für die Bewilligung und Beantragung mit notariellem Schreiben vom 03.12.2003, die nur auf den Vollzug des Eigentumswechsels lauten. Deshalb wäre das Grundbuchamt bei der hier gegebenen Fallgestaltung auch nicht gehindert gewesen, die Auflassungserklärung als an die Herren A "als Gesellschafter bürgerlichen Rechts" gerichtet anzusehen und Eintragungsbewilligung sowie -antrag dementsprechend auszulegen, dass sie auch als Eigentümer als Gesellschafter bürgerlichen Rechts eingetragen werden wollen, wenn es denn der Meinung war, nur so seien Auflassung und Eintragungsbewilligung, bzw. -antrag wirksam und vollzugsfähig (vgl. Staudinger/Pfeifer, aaO., § 925, Rdnr. 59). Die Entscheidung des BayObLG vom 04.09.2003- Az. 2 Z BR 162/03-, der sich die Kammer angeschlossen hat, ist gerade wegen der Außerachtlassung der Möglichkeiten von Auslegung und Umdeutung auf heftige Kritik gestoßen (vgl. Heil DNotZ 2004, 378, 379 und Weigl MittBayNot 2004, 201, 202).

Eine Vorlage nach § 79 Abs. 2 GBO kam wegen einer Abweichung von dieser Entscheidung nicht in Betracht, weil die streitgegenständliche Zwischenverfügung schon deshalb unberechtigt war, da mit ihr keine neue Auflassungserklärung verlangt werden durfte. Auch ohne Abweichung von der Auffassung des BayObLG hätte der Senat mit dem gleichen Ergebnis entscheiden müssen, seine Entscheidung beruht deshalb nicht auf dieser Abweichung, was Voraussetzung für eine Vorlage ist (Demharter: GBO, 25. Aufl., § 79, Rdnr. 11).

Ende der Entscheidung