Judicialis Rechtsprechung

2. Die Verfügungsbefugnis eines Bewilligenden muss bis zum Vollzug der Eintragung vorliegen, was vom Grundbuchamt ungeachtet des formellen Konsensprinzips zu überprüfen ist.

3. Die Anordnung nach § 21 Abs. 2 Nr. 1 InsO, dass die Verfügungen des Schuldners nur mit Zustimmung des vorläufigen Insolvenzverwalters wirksam sind, hat die Wirkung eines allgemeinen Verfügungsverbotes.

4. Die Schutzwirkung des § 878 BGB setzt voraus, dass alle materiell-rechtlichen Wirksamkeitsvoraussetzungen, insbesondere die Genehmigungen Dritter, vor Eintritt der Verfügungsbeschränkung bereits vorliegen.

Der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsteller zu 1) beurkundete am ...06.2002 zu seiner UR.-Nr. .../2002 einen Kaufvertrag nebst Auflassung, durch den die Antragstellerin zu 2) den streitgegenständlichen Grundbesitz von der Fa. A ... mbH (im weiteren: Fa. A), vertreten durch den Konkursverwalter B, für 63.492,00 € erwarb (Bl. 12 ff. d. A.).

Die Fa. A war seit 1996 als Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundbesitzes eingetragen. 1998 waren in Abt. II der Grundbücher Blatt 1568 und 1583 unter lfde. Nr. ... ein allgemeines Veräußerungsverbot nach § 106 KO und unter lfde. Nr. ... der Konkursvermerk auf Grund des Verfahrens 42 N 75/98 AG Hanau eingetragen worden, sowie am 22.06.2001 unter lfde. Nr. ... der Zwangsversteigerungsvermerk in den Verfahren 42 K 113/01 bzw. 42 K 116/01 AG Hanau. Auf Grund der Urkunde UR-Nr. .../2002 vom ...06.2002 erfolgte am 15.08.2002 die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Antragstellerin zu 2). Mit am 26.08.2002 bei Gericht eingegangenem Antrag vom 22.08.2002 wurde u. a. die Eigentumsumschreibung auf die Antragstellerin zu 2) beantragt (Bl. 33 ff. d. A.). Die Eintragung der Antragstellerin zu 2) als Eigentümerin des betroffenen Grundbesitzes erfolgte am 11.11.2002. Gleichzeitig wurden die in Abt. II lfde. Nr. ... - ... eingetragenen Beschränkungen sowie die für die Antragstellerin zu 2) eingetragene Auflassungsvormerkung gelöscht.

Ebenfalls am ...06.2002 beurkundete der Verfahrensbevollmächtigte zu UR-Nr. ... /2002 einen weiteren Kaufvertrag über den streitgegenständlichen Grundbesitz, durch den die Antragsteller zu 1) diesen von der Antragstellerin zu 2) für 123.888,00 € erwarben (Bl. 84-100 d. A.). Diese Urkunde sowie eine zu UR-Nr. .../2002 am ...07.2002 beurkundete Grundschuldbestellung reichte der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsteller unter dem 22.08.2002 beim Grundbuchamt ein und beantragte gemäß § 15 GBO die Eintragung der Grundschuld sowie einer Auflassungsvormerkung (Bl. 74 ff. d. A.). Die Eintragung der Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Antragsteller zu 1) in Abt. II des Grundbuchs erfolgte am 13.11.2002 unter lfde. Nr. ..., die Eintragung der Grundschuld in Abt. III unter lfde. Nr. ... bzw. ... .

Am 26.11.2002 ging beim Grundbuchamt der Antrag des Verfahrensbevollmächtigten vom 22.11.2002 ein, durch den die Eigentumsumschreibung auf die Antragsteller zu 1) und die Löschung der für diese eingetragene Auflassungsvormerkung beantragt wurde unter Beifügung der Unbedenklichkeitsbescheinigungen des Finanzamts Hanau vom 22.10.2002 (Bl. 106 ff. d. A.). Insoweit erging am 10.02.2003 eine Zwischenverfügung (Bl. 110 d. A.), mit der die Wahrung der Anträge von der Zustimmung des Wohnungseigentumsverwalters und dem Nachweis der Verwaltereigenschaft abhängig gemacht wurde.

Am 08.07.2003 wurde in Abt. II lfde. Nr. ... des Grundbuchs vermerkt, dass die vorläufige Verwaltung der Vermögens der Berechtigten - also der Antragstellerin zu 2) - gemäß § 21 Abs. 2 Nr. 2 InsO auf Grund des gegen diese eingeleiteten Insolvenzverfahrens 810 IN 949/02 G des Amtsgerichts Frankfurt am Main angeordnet sei. In diesem Insolvenzverfahren war mit Beschluss vom 11.06.2003 (Bl. 310-312 des Parallelverfahrens 20 W 312/04) neben der Bestellung des vorläufigen Insolvenzverwalters gemäß § 21 Abs. 2 Nr. 2 InsO angeordnet worden, dass Verfügungen der Antragstellerin zu 2) nur mit Zustimmung des vorläufigen Insolvenzverwalters wirksam sind.

Unter Übersendung von Grundbuchauszügen und unter Hinweis auf die Eintragung des Vermerks über die vorläufige Verwaltung des Vermögens der Antragstellerin zu 2) gem. § 21 Abs. 2 Nr. 2 InsO machte der Grundbuchrechtspfleger in einer Zwischenverfügung vom 18.07.2003 (Bl. 122 d. A.) die beantragten Eintragungen von dem Nachweis der Vertretungsberechtigung der für die Wohnungseigentumsverwalterin Handelnden abhängig. Am 08.10.2003 legte der Verfahrensbevollmächtigte eine neue Verwalterzustimmung und einen neuen Verwalternachweis (Bl. 126 ff. d. A.) vor und teilte mit, die Löschungsbewilligung hinsichtlich des Insolvenzvermerks werde er unaufgefordert nachreichen.

Unter dem 08.03.2004 wies der Grundbuchrechtspfleger in einer weiteren Zwischenverfügung (Bl. 131 d. A.) darauf hin, dass weder die notwendige Löschung des Insolvenzvermerks erfolgt, noch eine Genehmigung der Veräußerung an die Antragsteller zu 1) durch den Insolvenzverwalter erfolgt sei und kündigte nach fruchtlosem Fristablauf Entscheidung nach Aktenlage an.

Am 06.05.2004 wurde in den betroffenen Grundbuchblättern in Abt. II lfde. Nr. ... jeweils die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Antragstellerin zu 2) eingetragen. Der Beteiligte zu 3) erklärte gegenüber dem Grundbuchamt, eine Zustimmung zur Umschreibung auf die Antragsteller zu 1) werde nicht erteilt. Der Kaufvertrag vom ...06.2002 sei nichtig, es handele sich um ein sog. "kick-back-Modell", bei dem die Vertragsbeteiligten einen zu hohen Kaufpreis hätten beurkunden lassen, um eine den Verkehrswert bei weitem übersteigende Finanzierung zu erreichen. Die Vollzugsvollmacht des Verfahrensbevollmächtigten der Antragsteller werde widerrufen. Dem sind die Antragsteller zu 1) entgegengetreten und haben die Auffassung vertreten, der Beteiligte zu 3) sei an die kaufvertraglichen Regelungen gebunden und eine Nichtigkeit des Kaufvertrages in einem Zivilverfahren zu klären.

Mit Beschluss vom 06.10.2004 (Bl. 176 a d. A.) wies der Grundbuchrechtspfleger den Antrag vom 22.11.2002 auf Eintragung der Eigentumsumschreibung und Löschung der Auflassungsvormerkung zurück, da die Beanstandungen in verschiedenen Zwischenverfügungen nicht erledigt seien. Die Vorlage einer Zustimmungserklärung des Insolvenzverwalters sei ab dem Zeitpunkt der Eintragung der Vermerks vom 08.07.2003 unverzichtbar. Dagegen unterliege die behauptete Nichtigkeit des Kaufvertrages nicht der Beurteilung des Grundbuchamts und sei auch nicht Grundlage der Entscheidung.

Der gegen den Beschluss vom 06.10.2004 eingelegten Beschwerde vom 13.10.2004 hat der Grundbuchrechtspfleger nicht abgeholfen und die Akten dem Landgericht zur Entscheidung vorgelegt (Bl. 179 R).

Das Landgericht hat mit Beschluss vom 22.10.2004 (Bl. 181-184 d. A.) die Beschwerde als von dem Verfahrensbevollmächtigten der Antragsteller eingelegt angesehen und als unzulässig verworfen.

In den Gründen wird weiter ausgeführt, auch wenn die Beschwerde namens der Antragsteller zu 1) eingelegt gewesen sei, so sei sie unbegründet. Die am 08.07.2003 gemäß §§ 21 Abs. 2 Ziff. 2, 23 Abs. 3, 32 InsO eingetragene Verfügungsbeschränkung der §§ 24 Abs. 1, 81 InsO würde nur dann gemäß §§ 91 Abs. 2 InsO, 878 BGB die beantragte Eintragung nicht betreffen, wenn die entsprechenden Anträge und Erklärungen vor Eintritt der Verfügungsbeschränkung am 08.07.2003 vollständig beim Grundbuchamt vorgelegen hätten. Die sei aber nicht der Fall gewesen, weil die erforderliche Zustimmungserklärung der Verwalterin erst mit Schreiben vom 07.10.2003 vorgelegt worden sei.

Gegen den landgerichtlichen Beschluss ist unter dem 03.11.2004 namens der Antragsteller zu 1) weitere Beschwerde eingelegt worden, mit der klargestellt wird, auch die Erstbeschwerde sei namens der Antragsteller zu 1) eingelegt gewesen. Die Kammer habe verkannt, dass die für die Antragsteller zu 1) vor dem Insolvenzvermerk eingetragene Auflassungsvormerkung insolvenzfest sei. Auf Grund der rangwahrenden Wirkung der Vormerkung komme es nicht darauf an, ob der Umschreibungsantrag beanstandungsfrei gestellt worden sei. Dem Antrag auf Eigentumsumschreibung sei vielmehr stattzugeben, ohne die Auflassungsvormerkung zu löschen, um den Antragstellern zu 1) zu ermöglichen, nach Eigentumsumschreibung die Rechte aus der Auflassungsvormerkung, hier die Löschung der Insolvenzvermerke, geltend zu machen. Die Einwendungen gegen die Wirksamkeit des Kaufvertrages bestreiten die Antragsteller zu 1), sie seien nach dem formellen Konsensprinzip im Grundbuchverfahren unbeachtlich.

Der Beteiligte zu 3) ist der weiteren Beschwerde entgegengetreten und hat vorgetragen, die Rechtswirkungen des § 878 BGB hätten mangels fehlender Verwalterzustimmung vor Eintragung des Insolvenzvermerkes vom 08.07.2003 nicht eintreten können. Die Berufung auf die Rechtsfolgen des § 883 BGB und des § 106 InsO helfe nicht weiter, da der vorgemerkte Anspruch einredebehaftet sei. Der Vertrag zwischen den Antragstellern sei nichtig, da ein sogenanntes "kick-back-Modell" vorliege, bei dem von vornherein ein höherer Kaufpreis beurkundet werde, als tatsächlich bezahlt wird, um den Grundpfandgläubiger zu einer höheren Beleihung zu bewegen. Bei Auswertung des Massenbuchs des Verfahrensbevollmächtigten sei urkundlich belegt, dass die Antragsteller zu 1) um 47.321,28 € weniger gezahlt hätten als im Kaufvertrag ausgewiesen. Dies führe zur Formnichtigkeit des gesamten Vertrages und zur Nichtigkeit nach § 134 BGB. Lege man den Urkundsinhalt zu Grunde, so sei jedenfalls nicht erfüllt und der Insolvenzverwalter könne die Zustimmung zur Eigentumsumschreibung verweigern.

Das Grundbuchamt müsse einen Eintragungsantrag zurückweisen, wenn es zu der sicheren Überzeugung gelangt, dass das Grundgeschäft nichtig ist und die Nichtigkeit auch das Grundgeschäft ergreift. Hier könne durch Urkunden belegt werden, dass die Kaufvertragsparteien zusammengewirkt hätten, um gemeinsam strafbare Handlungen gegenüber Dritten zu begehen. Die finanzierende Bank sei über die Einhaltung des Treuhandauftrags (vollständige Einzahlung des Kaufpreises auf Notaranderkonto) getäuscht worden, da der nicht finanzierte Teil des Kaufpreises entsprechend der Urkunde von der Antragstellerin zu 2) aus eigenen Mitteln auf das Notaranderkonto gezahlt worden sei. Von Anfang an sei der Rückfluss von Teilen des Kaufpreises vereinbart gewesen und als kapitalisierte Mietgarantie in Höhe von 28.550,00 € bezeichnet worden. Deshalb hätte der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsteller zu 1) seine weitere Mitwirkung versagen müssen. Da er nach § 4 BeurkG nicht mehr handeln dürfe, sei die Vermutung seiner Vollmacht nach § 53 BeurkG widerlegt.

Hilfsweise werde beantragt, einen Widerspruch gegen die Wirksamkeit der Auflassungsvormerkung im Grundbuch einzutragen, da diese auf einem nichtigen Vertrag beruhe und kein zu sichernder Anspruch bestehe.

Die gemäß § 78 GBO statthafte und gemäß §§ 80 Abs.1 Satz 2 und 3 GBO, 29 Abs. 1 Satz 3 FGG formgültig eingelegte weitere Beschwerde ist zulässig. Die weitere Beschwerde ist aber nicht begründet, denn der angefochtene Beschluss beruht auf keiner Rechtsverletzung (§§ 78 GBO, 546 ZPO), soweit er den Zurückweisungsbeschluss des Grundbuchamts vom 06.10.2004 bestätigt.

Der Senat geht entgegen der für die Erstbeschwerde von der Kammer vertretenen Auffassung davon aus, dass der Notar das Rechtsmittel namens der Antragsteller zu 1) und nicht in eigenem Namen eingelegt hat. Hierzu - wie auch zur Einlegung der weiteren Beschwerde - war er berechtigt, weil er den Antrag auf Eigentumsumschreibung vom 22.11.2002 nach § 15 GBO gestellt hatte (Demharter: GBO, 25. Aufl., § 15, Rdnr. 20). Da der Notar dabei namens aller Antragsberechtigter, also auch für die Antragsteller zu 1) tätig geworden ist, kommt es auf den nachträglich durch den Beteiligten zu 3) erklärten Widerruf nicht an. Die Formulierung "lege ich Beschwerde ein" ist entgegen der Meinung des Landgerichts ohne Bedeutung. Dabei handelt es sich um eine sowohl im Zivilprozessverfahren als auch in Verfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit allgemein übliche Wendung, auch wenn der Bevollmächtigte im Namen seines Auftraggebers handelt. Schon weil dem Notar mangels eigener Beschwer im Fall der Zurückweisung eines Eintragungsantrages kein eigenes Beschwerderecht zusteht, ist nicht davon auszugehen, dass er ein unzulässiges Rechtsmittel hätte einlegen wollen (Senat Rpfleger 1978, 411; Pfälz. OLG Zweibrücken FGPrax 2000; Keidel/Kuntze/Winkler: FGG, 15. Aufl., § 129, Rdnr. 6).

Dies hat aber nur zur Folge, dass der angefochtene Beschluss dahingehend abgeändert wird, dass die Erstbeschwerde der Antragsteller zu 1) als unbegründet zurückgewiesen wird. In der Sache hat die weitere Beschwerde dagegen keinen Erfolg.

Die Eigentumsumschreibung auf die Antragsteller zu 1) setzte die Einigungsberechtigung als Ausfluss der sachlichrechtlichen Verfügungsbefugnis der Antragstellerin zu 2) als verlierendem Teil voraus, die grundsätzlich noch im Zeitpunkt der Eintragung vorliegen muss (Demharter: GBO, 25. Aufl., § 20, Rdnr. 40 und § 19 Rdnr. 56 ff.), was das Grundbuchamt zu überprüfen hat. Zwar stand der Verfügungsbefugnis der Antragstellerin zu 2) nicht entgegen, dass sie bei Erklärung der Auflassung auf die Antragsteller zu 1) nicht als Eigentümerin des betroffenen Grundbesitzes im Grundbuch eingetragen war, sondern erst am 11.11.2002 als Eigentümerin des betroffenen Grundbesitzes eingetragen worden ist, weil in der in der UR-Nr. .../2002 enthaltenen Auflassungserklärung die Einwilligungserklärung der eingetragenen Eigentümerin Fa. A zur Weiterveräußerung auch ohne vorherigen Eintragung der Antragstellerin zu 2) lag (BayObLG NJW-RR 1991, 465; Palandt/Heinrichs: BGB, 64. Aufl., § 185, Rdnr. 8).

Die Antragstellerin zu 2) hat ihre Verfügungsbefugnis aber durch die Anordnung der vorläufigen Vermögensverwaltung nach § 21 Abs. 2 Nr. 1 und die Anordnung des Zustimmungsvorbehalts nach § 21 Abs. 2 Nr. 2 InsO durch Beschluss und mit Wirkung vom 11.06.2003 verloren, unabhängig von dem Zeitpunkt der Eintragung der Verfügungsbeschränkung im Grundbuch. Auf Grund des eindeutigen Wortlautes von § 24 InsO, der sowohl für das allgemeine Verfügungsverbot als auch für den Zustimmungsvorbehalt nach § 21 Abs. 2 Nr. 2 InsO auf die §§ 81, 82 InsO verweist, ist der Auffassung in der insolvenzrechtlichen Literatur zu folgen, die den Zustimmungsvorbehalt in seiner Wirkung dem allgemeinen Verfügungsverbot gleichstellt (Kirchhof in Heidelberger Kommentar zur InsO, 3.Aufl., § 24, Rdnr. 3 m. w. H.; Haarmeyer in Münchener Kommentar zur InsO, § 21, Rdnr. 55; Jaeger/Gerhardt: Insolvenzordnung, 2004, § 21 Rdnr. 28; Bachmann Rpfleger 2001, 105, 106).

Der Bewilligung der Eigentumsumschreibung auf die Antragsteller zu 1) hat der Beteiligte zu 3) die Zustimmung in Ausübung seines Wahlrechts nach § 103 InsO verweigert. Hierzu war er zwar nicht berechtigt, da im Gegensatz zu den vom Senat bereits entschiedenen Parallelverfahren 20 W 307 und 312/2004 hier bereits am 13.11.2002 eine Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Antragsteller zu 1) eingetragen worden ist. Diese Auflassungsvormerkung ist in Folge ihrer Eintragung bereits vor der Anordnung der vorläufigen Vermögensverwaltung am 11.06.2003 insolvenzfest (BGH DNotZ 2002, 275=NJW 2002,213; Smid: InsO, 2. Aufl., § 106, Rdnr. 5). Als Rechtsfolge ordnet § 106 InsO an, dass der Gläubiger für seinen Anspruch Befriedigung aus der Insolvenzmasse verlangen kann. Der Insolvenzverwalter muss für Rechnung der Insolvenzmasse alle für die Herbeiführung der geschuldeten Rechtsänderung erforderlichen Rechtshandlungen vornehmen, hier bei der Auflassungsvormerkung also die Auflassung erklären und die Eintragung bewilligen. Der Verwalter kann dem vorgemerkten Anspruch gegenüber alle Einwendungen und Einreden entgegenhalten, die dem Schuldner außerhalb der Insolvenz zugestanden hätten und auch die Beseitigung der Vormerkung nach § 886 BGB verlangen, wenn gegenüber dem vorgemerkten Anspruch eine dauerhafte Einrede gegeben ist (Uhlenbruck: InsO, 12. Aufl., 2003, § 106, Rdnr. 2; Nerlich/Römermann: InsO, Stand 2005, § 106, Rdnr. 13-16). Der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch wie auch die Einwendungen sind im ordentlichen Prozessweg zu verfolgen (Smid, aaO., § 106, Rdnr. 13). Hierüber kann nicht in dem durch die Beschränkung der Beweismittel auf Urkunden gekennzeichneten Grundbuchverfahren entschieden werden, sondern erst die zivilprozessrechtlichen Entscheidungen kommen als Eintragungsgrundlagen in Betracht.

Für das vorliegende Beschwerdeverfahren kommt es auf die von dem Beteiligten zu 3) aufgeworfenen Fragen der Formwirksamkeit bzw. der Sittenwidrigkeit des Erwerbsvertrages nicht an, da dem Vollzug der Eigentumsumschreibung schon der § 91 Abs. 1 InsO entgegensteht, nachdem die Eintragung der Antragsteller zu 1) im Grundbuch bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens und bis heute nicht erfolgt ist.

Entgegen der Auffassung der weiteren Beschwerde kommt den Antragstellern zu 1) als Käufern auch nicht der Schutz des § 91 Abs. 2 InsO i. V. m. § 878 BGB zu Gute. Zwar ist der Antrag auf Eigentumsumschreibung auf die Antragsteller zu 1) vom 22.11.2002 schon am 27.11.2002 beim Grundbuchamt eingegangen und damit sowohl vor der Eintragung des vorläufigen Verfügungsverbots am 06.07.2003 als auch vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens erst am 25.03.2004. Zu Recht hat das Landgericht aber darauf abgestellt, dass die zur Wirksamkeit der Veräußerung an die Antragsteller zu 1) nach § 12 Abs. 3 WEG erforderliche Verwalterzustimmung erst am 31.07.2003 erteilt und am 08.10.2003 beim Grundbuchamt eingereicht worden ist. Der Schutz des § 878 BGB greift nach herrschender Meinung aber nur ein, wenn sämtliche materiell-rechtlichen Wirksamkeitsvoraussetzungen vor Eintritt der Verfügungsbeschränkung vorliegen (Palandt/Bassenge: BGB, 64. Aufl., § 878, Rdnr. 15; Staudinger/Gursky: BGB, Stand 2000, § 878, Rdnr. 38 m. w. H.), da § 878 BGB die Erwerber nur vor den nachteiligen Konsequenzen des Eintragungszwanges schützen soll.

Die Anordnung einer Erstattung außergerichtlicher Kosten der Beschwerdeverfahrens gemäß § 13 a Abs.1 Satz 2 FGG war nicht veranlasst, da die Entstehung von Rechtsanwaltskosten auf Seiten des Beteiligten zu 3) nicht ersichtlich ist.

Die Festsetzung des Beschwerdewertes für das Verfahren der weiteren Beschwerde beruht auf §§ 131 Abs. 2, 30 Abs. 2 KostO, wobei die unbeanstandet gebliebene Festsetzung des Landgerichts zu Grunde gelegt worden ist.

Ende der Entscheidung