Judicialis Rechtsprechung

Auch nach Löschung durch (irrtümliche) Nichtmitübertragung gemäß § 46 Abs.2 GBO bleibt materiell-rechtlich das Rechts außerhalb des Grundbuchs grundsätzlich erhalten bis zu einer Erklärung nach § 875 BGB oder lastenfreiem gutgläubigen Erwerb. Eine Wiedereintragung bzw. ein Widerspruch gegen die Löschung durch Nichtübertragung ist nur zulässig, wenn nicht inzwischen gutgläubiger Erwerb eingetreten sein kann. Auch bei der Übertragung eines Grundstücks durch eine Alleineigentümerin auf eine BGB-Gesellschaft, an der sie beteiligt ist, handelt es sich um ein unter dem Schutz des § 892 BGB stehendes Verkehrsgeschäft. Bei mehreren Gesamthändern schadet bereits die Bösgläubigkeit eines von ihnen, wobei die Kenntnis der materiellen Rechtslage, nicht des Buchstandes entscheidet. Der Erwerb von Anteilen an einer BGB-Gesellschaft ist nicht durch § 892 BGB geschützt, auch wenn zu deren Vermögen Grundbesitz gehört.

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OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN Beschluss

20 W 478/2001

Bezirk 20 Band 112 Blatt 3650 AG Frankfurt am Main

Verkündet am 15.07.2002

In der Grundbuchsache

hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main auf die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) gegen den Beschluss der 9. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 30.10.2001 am 15.07.2002 beschlossen:

Tenor:

Die weitere Beschwerde wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Tenor des landgerichtlichen Beschlusses zur Klarstellung dahin geändert wird, dass die Beschwerde zurückgewiesen wird, soweit sie den Antrag betrifft, die Eintragung vom 14.08.2001 in Abt. II (Veränderungen) zu löschen. Die Antragsteller tragen die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde. Der Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf 5.000,00 DM festgesetzt.

Gründe:

Mit notariellem Kaufvertrag vom 22.12.1994 (Bl. 32 ff. d.A.) erwarben die Beteiligten Dr. I. W.-M. und Dr. Gh. Th. W. als Gesellschafter bürgerlichen Rechts das damals noch im Grundbuch des Amtsgerichts Frankfurt am Main, Bezirk 20, Band 30, Blatt 1159 eingetragene Grundstück Gemarkung 1, Flur 643, Flurstück 252/4 (Gebäudeund Freifläche C...straße ...). Der Kaufvertrag enthält in § 3 Ziffer 3 die Regelung, dass die in Abteilung II lfd. Nr. 1 eingetragene Belastung, eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zu Gunsten der Beteiligten zu 2), übernommen wird. Die Eigentumsumschreibung auf Grund der Auflassung vom 22.12.1994 erfolgte am 21.07.1995 in dem neuen Grundbuchblatt 3650, gleichzeitig wurde auch die Dienstbarkeit der Beteiligten zu 2) dort in Abt. II als lfd. Nr. 1 eintragen und mit Verfügung vom selben Tag (Bl. 42 d.A.) das Grundbuchblatt 1159 geschlossen.

Mit notariellem Vertrag vom 29.12.1998 (UR-Nr. .../1998 des Notars Dr. L. St.) übertrug Dr. I. W.-M. die in ihrem Eigentum stehenden Grundstücke Flur 643 Flurstücke 211/4 und 212/4 (Gebäude -und Freifläche C...str. ...) auf die aus ihr und Dr. Gh. Th. W. bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts. In diese Gesellschaft traten M. und V. W. ein, denen jeweils Anteile von 45 % schenkweise übertragen wurden. Die Flurstücke 212/4 und 211/4 waren ursprünglich in dem Grundbuch Blatt 1155 eingetragen und ebenfalls mit der Dienstbarkeit zu Gunsten der Stadt Frankfurt am Main belastet. Am 15.10.1997 erfolgte eine Umschreibung des Grundbuchs Blatt 1155 auf das Loseblatt-Grundbuch Blatt 3814. Hierbei wurde von der Rechtspflegerin die Übertragung der Dienstbarkeit vergessen. Dementsprechend wurden diese beiden Flurstücke in dem Vertrag vom 29.12.1998 als in Abteilung II lastenfrei bezeichnet. Am 08.04 1999 wurde der Eintritt von M. und V. W. in die Gesellschaft im Grundbuch Blatt 3650 eingetragen. Am 04.05.1999 wurden die Flurstücke 212/4 und 211/4 aus Blatt 3814 auf Blatt 3650 übertragen, antragsgemäß mit dem dort bereits eingetragenen Flurstück 252/4 vereinigt und als lfde. Nr. 2 im Bestandsverzeichnis neu vorgetragen. Laut Aktenvermerk vom 14.08.2001 rügte die Beteiligte zu 2) gegenüber dem Amtsgericht, dass die Dienstbarkeit Abt. II lfd. Nr. 1 von Blatt 1155 nicht zu Blatt 3814 übertragen wurde und bat um Berichtigung. Darauf vermerkte der Rechtspfleger am 14.08.2001 in Abt.II von Blatt 3650 in der Veränderungsspalte unter Bezugnahme auf die unter lfde. Nr.1 eingetragene Dienstbarkeit: "Die Dienstbarkeit lastet auf sämtlichen jetzt unter der lfd. Nr. 2 des Bestandsverzeichnisses gebuchten früheren selbständigen Grundstücken, ergänzend eingetragen am 14.08.2001."

Gegen diese Eintragung haben die Beteiligten zu 1) mit Schriftsatz vom 17.08.2001 Beschwerde eingelegt und hilfsweise beantragt, einen Widerspruch gegen die Eintragung einzutragen und höchst hilfsweise, das Grundbuchamt anzuweisen, eine Löschung der Eintragung vorzunehmen. Zur Begründung haben die Beteiligten zu 1) ausgeführt, die Eintragung sei unwirksam, weil ihre Bewilligung als jetzige Eigentümer fehle. Wegen des öffentlichen Glaubens des Grundbuches sei die Belastung gegenüber den erwerbenden Beteiligten zu 1) nicht wirksam, da ihnen das Bestehen der Dienstbarkeit im Zeitpunkt des Eigentumserwerbs nicht bekannt gewesen sei. Da nach § 46 Abs. 2 GBO auch ein versehentlich nicht übertragenes Recht als gelöscht gelte, sei die Nachholung der vergessenen Mitübertragung allenfalls im Wege einer Grundbuchberichtigung unter den Voraussetzungen von §§ 19 oder 22 Abs. 1 GBO möglich. Eine solche Grundbuchberichtigung könne allerdings nur erfolgen, wenn ein gutgläubiger Erwerb Dritter gegenüber der in der Nichtübertragung liegenden Löschung ausgeschlossen sei. Die Beteiligte Dr. W.-M. hat in diesem Zusammenhang vorgetragen, bei Eingang der Grundbuchmitteilung über die Umschreibung auf Blatt 3814 sei ihr nicht mehr gegenwärtig gewesen, dass bei ihrem Erwerb 1993 eine Dienstbarkeit eingetragen gewesen war. Da auch die Akte für den Erwerbsvorgang in ihrem Lager abgelegt gewesen sei, habe die Lastenfreiheit wie in dem Vertrag vom 29.12.1998 vermerkt, ihrem damaligen Kenntnisstand entsprochen. Erst im Juli 2001 habe sie in ihre Akte Einsicht genommen, mit dem im Vermerk vom 11.07.2001 (Bl. 69 d.A.) niedergelegten Ergebnis.

Der Rechtspfleger hat unter dem 17.09.2001 von Amts wegen einen Widerspruch gegen die Eintragung vom 14.08.2001 zu Gunsten der Beteiligten zu 1) eingetragen, soweit dort vermerkt wurde, dass die Dienstbarkeit auch auf den früher selbständigen Grundstücken Flurstücke 212/4 und 211/4 lastet. Außerdem hat er am 17.09.2001 im Grundbuch Blatt 3650, Abt. II lfd. Nr. 2 einen Amtswiderspruch zu Gunsten der Beteiligten zu 2) gegen die Löschung durch Nichtmitübertragung der vormals im Grundbuch von Bezirk 20 Blatt 1155 eingetragenen, die Flurstücke 212/4 und 211/4 belastendende Dienstbarkeit der Beteiligten zu 2) eingetragen. Nachdem die Beteiligten zu 1) die Beschwerde mit dem Ziel der Löschung der Eintragung vom 14.08.2001 weiterverfolgten, hat sie der Rechtspfleger mit Beschluss vom 26.09.2001 (Bl. 75 ff. d.A. ) als insoweit unzulässig zurückgewiesen, da keine unzulässige Eintragung im Sinn des § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO vorliege.

Die Beteiligten zu 1) haben daraufhin beim Landgericht beantragt, das Grundbuchamt anzuweisen, die Löschung der Eintragung vom 14.08.2001 vorzunehmen. Das Landgericht hat diesen Antrag als gemäß § 71 II 2 GBO zulässig, aber unbegründet zurückgewiesen, da die Voraussetzungen des § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO nicht gegeben seien. Den formalen Verstößen des Grundbuchamtes bei der Eintragung sei durch die Eintragung des Widerspruches vom 17.09.2001 Rechung getragen worden.

Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1), mit der sie ihren Antrag, das Grundbuchamt anzuweisen, die Löschung der Eintragung vom 14.08.2001 vorzunehmen, weiterverfolgen. Zur Begründung führen sie aus, das Landgericht habe die Rechtswirkungen der Löschung durch Nichtmitübertragung gemäß § 46 Abs.2 GBO verkannt. Durch die als Klarstellungsvermerk anzusehende Eintragung vom 14.08.2001 habe die Wiedereintragung der durch Nichtmitübertragung gelöschten Grunddienstbarkeit erreicht werden sollen. Dies habe aber nicht erreicht werden können, da infolge nachträglichem Rechtsträgerwechsel im Hinblick auf die Belastungsfreiheit gutgläubiger Erwerb in Betracht gekommen sei. Da durch den Klarstellungsvermerk eine Neubegründung des Rechts ohne entsprechende Bewilligung der Beteiligten zu 1) unzulässig sei, handele es sich um eine inhaltlich unzulässige Eintragung. Mangels Bezugnahme auf die ursprüngliche Eintragung fehle es auch an der erforderlichen Klarheit der Bedeutung des Eingetragenen.

Die weitere Beschwerde ist gemäß §§ 78, 80 Abs. 1 und 2 GBO zulässig, führt in der Sache aber nicht zum Erfolg, da die landgerichtliche Entscheidung nicht auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§ 78 GBO i.V.m. § 550 ZPO a.F. und § 26 Nr. 10 EGZPO). Das Landgericht hat in der Sache über die Erstbeschwerde der Beteiligten zu 1) mit dem Antrag nach § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO entschieden. Trotz der Tenorierung des Beschlusses des Grundbuchrechtspflegers vom 26.09.2001, die auf Löschung gerichtete Beschwerde werde zurückgewiesen, handelt es sich um einen Nichtabhilfebeschluss insoweit, als der Beschwerde gegen die Eintragung vom 14.08.2001 nicht durch Eintragung des Amtswiderspruchs zu Gunsten der Beteiligten zu 1) gemäß § 75 GBO abgeholfen worden war. Nach Wegfall der Durchgriffserinnerung war der Grundbuchrechtspfleger zwar funktionell allein zur Entscheidung über die Abhilfe zuständig (Bauer/v.Oefele: GBO, § 75, Rdnr. 1), nicht aber zur abschließenden Entscheidung über die Beschwerde. Der Tenor des landgerichtlichen Beschlusses war lediglich entsprechend klarzustellen.

Zu Recht ist die Kammer in ihrer Entscheidung davon ausgegangen, dass nur eine beschränkte Beschwerde nach § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO zulässig, mit dem Ziel der Löschung aber unbegründet ist, weil es sich bei der als Klarstellungsvermerk anzusehenden Eintragung vom 14.08.2001 nicht um eine nach ihrem Inhalt unzulässige Eintragung handelt (§§ 71 Abs. 2 Satz 2, 2. Altern., § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO). Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1) ist die Eintragung vom 14.08.2001 nur beschränkt anfechtbar, weil sich an sie gutgläubiger Erwerb anschließen kann. Dabei ist der Zusammenhang mit der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu beachten, auf deren Belastungsgegenstand sich der Klarstellungsvermerk vom 14.08.2001 bezieht. Grundsätzlich ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zwar nicht übertragbar, steht sie wie hier jedoch einer juristischen Person zu, gelten davon Ausnahmen gemäß §§ 1092 Abs. 2, 1059 a bis 1059 d BGB. Daher ist gutgläubiger Erwerb nicht mangels Übertragbarkeit ausgeschlossen, so dass mit der Beschwerde gegen die Eintragung nur die Eintragung eines Amtswiderspruchs verlangt werden kann, die das Grundbuchamt zu Gunsten der Beteiligten zu 1) hier aber bereits vorgenommen hat. Diese Beschränkung gilt nur dann nicht, wenn die Eintragung inhaltlich unzulässig im Sinn des § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO ist, weil insoweit die Rechtsstellung, welche durch die Eintragung für Dritte geschaffen ist, nicht geschützt wird (Schöner /Stöber: Grundbuchrecht, 12. Aufl., Rdnr. 478, 479). Inhaltliche Unzulässigkeit nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO ist gegeben, wenn ein Recht mit dem eingetragenen Inhalt oder in der eingetragenen Ausgestaltung aus Rechtsgründen nicht bestehen kann. Dagegen führen Verstöße gegen Verfahrensvorschriften, Fehlen einzelner Eintragungsvoraussetzungen oder die Unzweckmäßigkeit der Eintragung nicht dazu, dass die Eintragung im Sinn von § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO unzulässig wird (Bauer/v. Oefele: GBO, § 53 Rdnr. 102). Lediglich Fehler im letztgenannten Sinn sind aber dem Grundbuchamt bei der Eintragung vom 14.08.2001 unterlaufen. Durch die Nichtmitübertragung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit an den Flurstücken 211/4 und 212/4 bei Übertragung auf das Loseblatt-Grundbuch 3814 trat die Löschungswirkung des § 46 Abs. 2 GBO ein, auch wenn die Nichtmitübertragung nur auf einem Versehen der Rechtspflegerin beruhte. Diese Löschung hatte aber noch keine materiell-rechtliche Bedeutung im Sinn eines Untergang des Rechts. Die Dienstbarkeit bestand vielmehr außerhalb des Grundbuchs weiter an den Flurstücken 211/4 und 212/4 und konnte im Weg der Grundbuchberichtigung nach § 894 BGB wieder zum grundbuchmäßigen Dasein gelangen, soweit nicht etwa ein inzwischen eingetretener Erwerb unter dem Schutz des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs entgegenstand. Auch eine Nachholung der Übertragung ist bei den mit dem Eigentum verbundenen Rechten nur dann zulässig, wenn ein gutgläubiger Erwerb eines Dritten ausgeschlossen werden kann, weshalb im Regelfall ein Amtswiderspruch gegen die Löschung durch Nichtmitübertragung eingetragen werden muss ( Meikel/Böhringer: Grundbuchrecht, § 46, Rdnr. 105-107), wie er zu Gunsten der Beteiligten zu 2) auch am 17.09.2001 eingetragen wurde. Dagegen war der Klarstellungsvermerk vom 18.04.2001 ungeeignet zur Berichtigung des infolge der Nichtmitübertragung möglicherweise unrichtigen Grundbuchs, da er nur dazu dienen kann, bei inhaltlich richtiger und vollständiger Eintragung der Rechtsverhältnisse am Grundstück den unklar gefassten Eintragungsvermerk zu korrigieren (Schöner/Stöber, aaO., Rdnr. 294). Dass die Eintragung des Klarstellungsvermerks verfahrensfehlerhaft war, steht überhaupt nicht in Zweifel, dem ist durch die Eintragung des Amtswiderspruchs zu Gunsten der Beteiligten zu 1) auch Rechnung getragen worden. Aber deshalb ist der Klarstellungsvermerk als solcher und die beschränkte persönliche Dienstbarkeit, auf die er sich bezieht, noch keine inhaltlich unzulässige Eintragung im Sinn des § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat. Um allgemein nicht eintragungsfähige Rechtsverhältnisse geht es nicht, ebenso wenig wie um gesetzlich nicht erlaubte Inhalte; allenfalls das Fehlen des gesetzlich geforderten Inhalts könnte fraglich sein ( zu den Fallgruppen im einzelnen vgl. Bauer/von Oefele, aaO., § 53, Rdnr. 107- 120). Die inhaltliche Bestimmtheit hinsichtlich des Inhalts des Rechts und der Person des Berechtigten wird durch die Bezugnahme auf die als lfde. Nr. 1 in Abt. II eingetragene Dienstbarkeit hergestellt. Für die Beurteilung der inhaltlichen Unzulässigkeit kann dahingestellt bleiben, ob es sich um die gleiche Dienstbarkeit handelt, die auf dem Flurstück 252/4 lastet, und die ursprünglich als auf den Flurstücken 212/4 und 211/4 lastend in Blatt 3814 eingetragen war. Dafür dass die Eintragung nicht inhaltlich unzulässig im Sinn des § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO ist, reicht es aus, wenn überhaupt ein Begünstigter erkennbar und das Recht ausreichend bestimmt ist, der materiellen Rechtslage muss die Eintragung nicht entsprechen.

Mit der weiteren Beschwerde ist -wie schon mit der Erstbeschwerde- nach der eindeutigen Antragstellung der Beteiligten zu 1) nur die Löschung des Klarstellungsvermerks vom 14.08.2001 begehrt worden, die an dem Fehlen der Voraussetzungen für eine Löschung nach § 53 Abs.1 Satz 2 GBO scheitert. Dem Senat ist die Frage der Zulässigkeit der Eintragung des Amtswiderspruchs zu Gunsten der Beteiligten zu 2) gegen die Löschung durch Nichtübertragung der Dienstbarkeit daher noch nicht zur Entscheidung angefallen. Nur insoweit kommt es auf die von den Beteiligten zu 1) in ihrer Rechtsmittelbegründung erörterte Frage des zwischenzeitlichen gutgläubigen Erwerbs an, denn die Eintragung eines Amtswiderspruchs gemäß § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO wäre unzulässig, wenn das Grundbuch durch die verfahrensfehlerhafte Löschung nach § 46 Abs. 2 GBO zwar unrichtig geworden wäre, im Zeitpunkt der Eintragung des Amtswiderspruchs aber wieder im Einklang mit der materiellen Rechtslage stünde, weil die Flurstücke 211/4 und 212/4 gutgläubig lastenfrei durch die Beteiligten zu 1) erworben worden wären. Durch die Nichtmitübertragung auf das Loseblatt-Grundbuch ist bei der Beteiligten Dr. I. W.-M. als damaliger Alleineigentümerin schon deshalb kein gutgläubiger lastenfreier Erwerb eingetreten, weil dem kein Erwerbsvorgang durch Rechtsgeschäft zu Grunde lag. Als derartiges Erwerbsgeschäft kommt erst die Übertragung durch den Vertrag vom 29.12.1998 auf die damals aus Dr. I. W.-M. und Dr. Gh. Th. W. bestehende BGB-Gesellschaft in Betracht. Zwar ist trotz der Identität von Veräußerer und Erwerber in der Person von Dr. I. W.-M. wegen dem Hinzutreten von Dr. Gh. Th. M. von einem nach § 892 BGB geschützten Umsatzgeschäft auszugehen (Palandt/Bassenge: BGB, 61. Aufl., § 892, Rdnr. 6; Staudinger/Gursky: BGB, 13. Aufl., § 892, Rdnr. 83). Bei mehreren Gesamthändern, also auch den gesamthänderisch verbundenen Gesellschaftern einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, begründet jedoch schon die Kenntnis eines von ihnen die Unredlichkeit aller (Palandt/Bassenge aaO., § 892, Rdnr. 25; Wacke in Münchener Kommentar zum BGB, 3. Aufl., § 892, Rdnr. 53). Dabei erfordert der Tatbestand des § 892 BGB keine Kenntnis vom Inhalt des Grundbuchs, eine solche Kenntnis wird vielmehr unwiderlegbar vermutet. Für den Ausschluss eines gutgläubigen Erwerbs ist ausreichend, dass der Erwerber weiß, dass die durch den Inhalt des Grundbuchs verlautbarte Rechtslage nicht mit der wirklichen übereinstimmt (BayObLG Rpfleger 1987, 101,103; OLG Hamm OLG Report 1997, 193, 194; Staudinger/Gursky: BGB, 13. Aufl., § 892, Rdnr. 105). Jedenfalls die Beteiligte Dr. I. W.-M. als Rechtsanwältin und Notarin wusste, dass mangels einer Erklärung der Beteiligten zu 2) gemäß § 875 BGB deren Dienstbarkeit an den Flurstücken 211/4 und 212/4 im Zeitpunkt des Rechtserwerbs der BGB-Gesellschaft am 04.05.1999 materiell-rechtlich nicht erloschen war. Deshalb ist die Bösgläubigkeit der jetzt als Eigentümer eingetragen BGB- Gesellschafter zumindest glaubhaft, was für die Zulässigkeit der Eintragung des Amtswiderspruchs zu Gunsten der Beteiligten zu 2) bei der hier vorliegenden Fallgestaltung ausreicht (Demharter: GBO, 24. Aufl., § 53 Rdnr. 28; ders. Rpfleger 1991, 41, 42).

Auf die Gutgläubigkeit von M. und V. W. kommt es schon deshalb nicht an, weil diese lediglich einen Gesellschaftsanteil und damit ein Mitgliedschaftsrecht (BGH NJW 1997, 860, 861; Erman: BGB, 10 Aufl., § 719 Rdnr. 7; Ulmer im Münchener Kommentar, 3. Aufl., § 719 BGB, Rdnr. 26), nicht aber unmittelbar das Eigentum an dem Grundbesitz der Gesellschaft durch Rechtsgeschäft erworben haben und sich der Eigentumserwerb außerhalb des Grundbuchs vollzieht. Ihre Eintragung als weitere Gesellschafter erfolgte nur zur Berichtigung der außerhalb des Grundbuchs mittels Abtretung der Gesellschaftsanteile eingetretenen Änderung im Gesellschafterbestand (Senatsbeschluss vom 14.05.1996 NJW-RR 1996, 1123,1124 m.w.H.; Meikel/Ebeling: Grundbuchrecht, § 22 Rdnr. 39 b). Es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob der Löschungsantrag der Beteiligten zu 1) schon deshalb begründet sein kann, weil auch die Eintragung des zu Gunsten der Beteiligten zu 2) eingetragenen Amtswiderspruchs gegen die Löschung der Dienstbarkeit unzulässig wäre.

Die Entscheidung über die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde beruht auf § 131 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 KostO. Eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten war nicht veranlasst, da die Beteiligte zu 2) nicht zu der weiteren Beschwerde angehört worden ist.

Die Bestimmung des Geschäftswertes beruht auf den §§ 131 Abs.2 und 30 Abs. 2 KostO.

Ende der Entscheidung