Judicialis Rechtsprechung

Der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten hat am 08.06.2004 zu seiner UR-Nr. .../04 einen Kaufvertrag mit Auflassung beurkundet, durch den die Beteiligte zu 2), die Gemeinde O1, den betroffenen Grundbesitz an die Beteiligte zu 1) veräußert und die Eigentumsumschreibung bewilligt und beantragt hat. Die Beteiligte zu 1) hat ferner in § 5 der Urkunde bewilligt und beantragt, zu Lasten des erworbenen Grundbesitzes eine beschränkte persönlichen Dienstbarkeit für die Beteiligte zu 2) einzutragen mit folgendem Inhalt:

"Das Recht, das belastete Grundstück mit dem Grundstück X, Flur ..., Flurstück ..., gemäß § 890 BGB zu vereinigen oder es ihm als Bestandteil zuzuschreiben, ist auf Dauer ausgeschlossen."

Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch ist erfolgt.

Nach Einreichung der Urkunde zum Vollzug der Auflassung unter Löschung der Auflassungsvermerkung und Eintragung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit hat das Grundbuchamt Bedenken gegen die Zulässigkeit der Eintragung der Dienstbarkeit geäußert und schließlich mit Zwischenverfügung vom 07.09.2004 die Vorlage einer geänderten Eintragungsbewilligung verlangt (Bl. 2/7 d. A.). Dagegen haben die Antragsteller Beschwerde eingelegt und die Auffassung vertreten, die Eintragung der Dienstbarkeit sei zulässig, da die Erwerberin durch die Unterlassungsdienstbarkeit nicht in ihrer rechtsgeschäftlichen Verfügungs- oder Verpflichtungsmacht eingeschränkt werde. Bei dem ausgeschlossenen Recht zur Stellung eines Verfahrensantrags nach § 890 BGB handele es sich nicht um ein selbständig "veräußerliches Recht" im Sinn von § 137 BGB.

Der Grundbuchrechtspfleger hat die Anträge auf Eigentumsumschreibung, Löschung der Auflassungsvormerkung und Eintragung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit mit Beschluss vom 15.09.2004 (Bl. 2/10 d. A.) zurückgewiesen und ausgeführt, die Dienstbarkeit sei nicht eintragungsfähig. Der Ausschluss des Rechtes der Erwerberin, die Grundstücke nach § 890 BGB zu vereinigen oder einander als Bestandteil zuzuschreiben führe zu einer Beschränkung ihrer Verfügungsmacht als Eigentümerin und nicht nur zu einer Beschränkung im tatsächlichen Gebrauch, wie sie Inhalt einer Dienstbarkeit nach den §§ 1090, 1018 BGB sein kann.

Die dagegen eingelegte Beschwerde haben die Antragsteller im wesentlichen damit begründet, dass es sich bei dem Recht, dessen Ausschluss nach den §§ 1090, 1018 3. Altern. BGB durch eine Grunddienstbarkeit gesichert werden kann, auch um den Verzicht auf eine öffentlich-rechtliche Rechtsposition handeln kann. Um eine solche handele es sich hier bei dem Verzicht auf die Stellung eines bestimmten Grundbuchantrags. Darin liege aber nicht der Ausschluss oder die Beschränkung der rechtsgeschäftlichen Verfügung über ein veräußerliches Recht im Sinn von § 137 BGB. Durch diesen Verzicht auf eine Vereinigung bzw. Zuschreibung solle eine höhere bauliche Ausnutzung des größeren, einheitlichen Grundstücks verhindert werden. Die zur Eintragung beantragte Dienstbarkeit bewirke also eine Beschränkung der Eigentümerin im tatsächlichen Gebrauch und erschöpfe sich nicht lediglich in einer rechtlichen Beeinträchtigung.

Nach Nichtabhilfe seitens des Grundbuchrechtspflegers hat das Landgericht mit Beschluss vom 07.10.2004 (Bl. 2/17 d. A.) die Beschwerde zurückgewiesen. Zur Begründung hat die Kammer ausgeführt, die Verschmelzung zweier Grundstücke im Sinn von § 890 BGB stelle zwar keine Verfügung über das Grundstück dar. Dieses Recht bestehe jedoch wie die Befugnis zur Verfügung nicht nur gegenüber der Beteiligten zu 2). Bei der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit müsse sich das Recht des Grundstückseigentümers, auf das er verzichte, aber aus der besonderen situativen Beziehung zum Berechtigten ergeben und nicht nur aus der allgemeinen rechtlichen Verfügungsmöglichkeit. Durch den Ausschluss des Rechtes nach § 890 BGB werde die Sachherrschaft und tatsächliche Nutzung des Grundstücks ebenso wenig tangiert wie in den Fällen des Verbots der Teilung, der Veräußerung, Belastung, Vermietung und Verpachtung, für die die Eintragung einer Grunddienstbarkeit als unzulässig angesehen worden sei.

Mit der weiteren Beschwerde machen die Antragsteller unter Verweis auf ihren bisherigen Vortrag geltend, die Entscheidungen der Vorinstanzen seien nicht überzeugend begründet. Das Gesetz lasse auch einen behördlichen Vorbehalt zu, bestimmte Grundstücke miteinander zu vereinigen oder Bestandteilszuschreibungen herbeizuführen, und die Aufhebung einer Gemeinschaft durch Teilung auszuschließen, obwohl es sich dabei nicht um rechtsgeschäftliche Verfügungsverbote im Sinn von § 137 BGB handele. Daraus, dass eine Dienstbarkeit nicht das Verbot reiner Rechtshandlungen, die in keinerlei Beziehung zum Grundstück stehen, betreffen kann, sei nicht zu folgern, dass sie nicht bestellt werden könne, wenn sie die Vornahme von Rechtshandlungen verbieten solle, die nur das Grundstück beträfen, also nicht "allgemein" seien. Das Begehren der Beteiligten zu 2), durch die Dienstbarkeit zu verhindern, dass sie sich mit Bauanträgen befassen müsse, die eine höhere bauliche Ausnutzung des dann größeren Grundstücks beträfen, sei legitim und durch andere Rechtskonstruktionen nicht zu erreichen.

Die weitere Beschwerde ist zulässig gemäß §§ 78, 80 Abs. 1 Satz 1 und Satz 3 GBO. Sie ist aber nicht begründet, da die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Rechts beruht (§§ 78 GBO, 546 ZPO).

Zu Recht ist das Landgericht stillschweigend davon ausgegangen, dass eine formell wirksame Entscheidung des Grundbuchrechtspflegers und nicht nur ein Entwurf vorliegt, obwohl der Beschluss vom 15.09.2004 nicht unterschrieben ist. Dieser Mangel ist jedenfalls dadurch geheilt, dass die Verfügung, durch die die Zustellung des Beschlusses angeordnet wurde, unterzeichnet ist, desgleichen die Nichtabhilfeverfügung (vgl. Demharter: GBO, 24. Aufl., § 71, Rdnr. 11).

Weiter ist die Kammer zutreffend davon ausgegangen, dass die Eintragung der beantragten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit inhaltlich nicht zulässig ist und eine stillschweigende Bestimmung vorliegt, die Eigentumsumschreibung nicht ohne die Eintragung der Dienstbarkeit zu vollziehen, was zur Zurückweisung des gesamten Eintragungsantrags vom 19.08.2004 führen musste.

Gegenstand einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit kann nach § 1090 BGB jede Befugnis sein, die den Inhalt einer Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB bilden kann. Danach kann die Dienstbarkeit nur auf die Benutzung des belasteten Grundstücks in einzelnen Beziehungen, auf die Unterlassung gewisser Handlungen auf dem belasteten Grundstück sowie auf den Ausschluss der Ausübung eines Rechts, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück ergibt, gerichtet sein. Einen anderen Inhalt kann eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nicht haben, weil die Vorschriften der §§ 1018, 1090 BGB zwingend sind. Die Vertragsfreiheit ist insoweit ausgeschlossen, als das Sachenrecht die möglichen dinglichen Rechte abschließend bestimmt und den Rechtsinhalt zwingend vorschreibt (Palandt/Sprau: BGB, 64. Aufl., Einf. vor § 854, Rdnr. 3).

Da der Beteiligten zu 1) unmittelbar lediglich die Vereinigung und Zuschreibung der Grundstücke verboten werden soll, um als deren Folge eine größere bauliche Nutzung zu verhindern, geht es noch nicht darum, dass ihr die Bebauung selbst untersagt wird. Deshalb greift hier die 2. Alternative des gesetzlichen Inhalts nach § 1018 BGB, nämlich die Unterlassung gewisser tatsächlicher Handlungen auf dem Grundstück, nicht ein, sondern allenfalls die 3. Alternative, nämlich der Ausschluss der Rechtsausübung könnte einschlägig sein.

Die Handlungen, die der Beteiligten zu 1) verboten werden sollen, sind die Vereinigung und die Zuschreibung des jetzt erworbenen mit einem weiteren Grundstück nach § 890 BGB i. V. m. § 5 bzw. § 6 GBO. Anders als die Zusammenschreibung mehrerer Grundstücke auf einem Grundbuchblatt nach § 4 GBO, die nur ein grundbuchtechnischer Vorgang ist, hat die Grundstücksverbindung (Oberbegriff für Vereinigung und Bestandteilszuschreibung) materiellrechtliche Bedeutung, denn es entsteht dadurch ein neues einheitliches Grundstück. Von dieser rechtlichen Verbindung zweier Grundstücke durch Vereinigung oder Bestandteilszuschreibung ist der katastertechnische Begriff der Verschmelzung zu unterscheiden, den die Kammer in ihrer Begründung verwendet hat. Durch sie entsteht aus mehreren Flurstücken (Katastergrundstücken) ein neues einheitliches Flurstück (Waldner in Bauer/von Oefele: Grundbuchordnung, §§ 5, 6, Rdnr. 3-5). Entsprechend der materiellrechtlichen Wirkung ist für die Grundstücksverbindung entgegen der Meinung der Antragsteller auch nicht nur ein Verfahrensantrag beim Grundbuchamt, sondern eine auf die Vereinigung oder Zuschreibung gerichtete sachlichrechtliche Erklärung des Eigentümers erforderlich (Waldner, aaO., Rdnr. 20; Demharter: GBO, 24. Aufl., § 5, Rdnr. 9). Aus dieser Ausgestaltung der Grundstücksverbindung nach den §§ 890 BGB, 5, 6 GBO ergibt sich, dass es sich dabei zwar um eine Rechtsausübung handelt, die dem Eigentümer kraft seiner dinglichen Berechtigung nach § 903 BGB zusteht. Das Verbot einer Grundstücksverbindung durch die zur Eintragung beantragte Grunddienstbarkeit würde aber die Beschränkung der rechtlichen Verfügungsfreiheit des Eigentümers über das belastete Grundstück bedeuten. Diese Verfügungsfreiheit beschränkt sich entgegen der Meinung der Antragsteller nicht auf die Übertragung des Eigentums oder der Berechtigung zur Grundstücksverbindung. Verfügungen sind Rechtsgeschäfte, die unmittelbar darauf gerichtet sind, auf ein bestehendes Recht einzuwirken, aber nicht nur durch Übertragung, sondern auch durch Aufhebung und Veränderung. Deshalb umfasst die Freiheit des Eigentümers, über sein Grundstück zu verfügen, auch die Berechtigung, das Grundstück als Gegenstand des Sachenrechts durch Vereinigung, Bestandteilszuschreibung oder Teilung zu verändern (Schöner/Stöber: Grundbuchrecht, 12. Aufl., Rdnr. 623). Für die Grundstücksteilung ist nach einhelliger Meinung (KG SeuffA Bd. 66, 407; OLG Rostock OLGE 21, 407; OLG Düsseldorf NJW 1961, 176; Palandt/Bassenge: BGB, 64. Aufl., § 1018, Rdnr. 22; Falckenberg in Münchener Kommentar zum BGB, 4. Aufl., § 1018, Rdnr. 40; Soergel/Stürner: BGB, 12. Aufl., § 1018, Rdnr. 4; Mayer in Staudinger: Kommentar zum BGB, 2002, § 1018 Rdnr. 77) anerkannt, dass das Verbot, das Grundstück zu teilen, nicht Inhalt einer Grunddienstbarkeit sein kann.

Mit dem Landgericht ist der Senat der Auffassung, dass für das Verbot einer Grundstücksverbindung nichts anderes gelten kann. Die Dienstbarkeit darf keine Beschränkung der rechtlichen Verfügungsfreiheit des Eigentümers des belasteten Grundstücks enthalten, vielmehr muss die dem Eigentümer auferlegte Unterlassungspflicht auf eine Beschränkung im tatsächlichen Gebrauch des Grundstücks gerichtet sein (BGH NJW-RR 2003, 733, 735; KG aaO.; OLG Rostock, aaO:, OLG Düsseldorf aaO; Senat Rpfleger 1978, 306, 307; BayObLG Rpfleger 1981, 105, 106; PfälzOLG Zweibrücken Rpfleger 2001, 485; Palandt/Bassenge: BGB, 64. Aufl., § 1018, Rdnr. 26; Falckenberg in Münchener Kommentar zum BGB, 4. Aufl., § 1018, Rdnr. 34; Soergel/Stürner: BGB, 12. Aufl., § 1018, Rdnr. 4; Mayer in Staudinger: Kommentar zum BGB, 2002, § 1018, Rdnr. 78). Um das Verbot einer bestimmtem Bebauung geht es bei der hier streitgegenständlichen beschränkten persönlichen Dienstbarkeit aber nicht, wie bereits ausgeführt wurde.

Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht unter Berücksichtigung öffentlich-rechtlicher Erwägungen. Auch wenn eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit für öffentliche Interessen bestellt werden kann, ist dies nur nach den allgemeinen sachenrechtlichen Bestimmungen, also auch nur mit dem nach §§ 1018, 1090 BGB zulässigen Inhalt möglich, da der bereits erwähnte, im Sachenrecht geltende Ausschluss der Vertragsfreiheit auch für die öffentliche Verwaltung gilt (BayObLG aaO., Mayer, aaO., § 1090, Rdnr. 20).

Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 30 Abs. 2 KostO und erfolgt in Anlehnung an die unbeanstandet gebliebene Festsetzung des Landgerichts.

Ende der Entscheidung