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Gericht: Oberlandesgericht Frankfurt
Beschluss verkündet am 27.09.2004
Aktenzeichen: 20 W 513/01
Rechtsgebiete: WEG


Vorschriften:

WEG § 24
1. Ist in einer Wohnungseigentümergemeinschaft weder ein Verwalter noch ein Verwaltungsbeirat vorhanden, so kann ein Wohnungseigentümer durch gerichtliche Entscheidung zur Einberufung der Eigentümerversammlung ermächtigt werden. Ohne gerichtliche Entscheidung ist er zur Einladung grundsätzlich nicht berechtigt, wenn nicht eine anderweitige Vereinbarung, etwa in der Gemeinschaftsordnung, vorliegt.

2. Eine erfolgreiche Anfechtung eines Wohnungseigentümerbeschlusses wegen Einberufungsmängeln scheidet aus, wenn feststeht, dass die Beschlussfassung nicht auf den Einberufungsmängeln beruht.


OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN BESCHLUSS

20 W 513/01

Entscheidung vom 27.09.2004

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnungseigentumsanlage ...straße ..., O1,

hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss der 3. Zivilkammer des Landgerichts Kassel vom 06.11.2001 am 27.09.2004 beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Antragsgegner haben die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen.

Außergerichtliche Kosten werden im Verfahren der weiteren Beschwerde nicht erstattet.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 3.067,75 EUR.

Gründe:

Die seit langem zerstrittenen Beteiligten sind die Eigentümer der sich aus dem Rubrum ergebenden Wohnungseigentumsanlage.

Mit Schreiben vom 14.03.2001 luden die Antragsgegner den Antragsteller zu einer Eigentümerversammlung am ...03.2001 ein. Der Antragsteller nahm an dieser Versammlung nicht teil. Daraufhin übermittelten die Antragsgegner dem Antragsteller ein weiteres Schreiben vom ...03.2001, mit welchem sie ihn zu einer weiteren Eigentümerversammlung am ...04.2001 einluden. An dieser nahm der Antragsteller ebenfalls nicht teil. In der Eigentümerversammlung vom ...04.2001 fassten die Antragsgegner eine Vielzahl von Beschlüssen. Wegen des Inhalts dieser Beschlüsse wird auf die Niederschrift der Eigentümerversammlung vom ...04.2001 in der Anlage zur Antragsschrift Bezug genommen. Der Antragsteller hat vor dem Amtsgericht beantragt, die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären.

Das Amtsgericht hat durch Beschluss vom 14.08.2001, auf den verwiesen wird, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom ...04.2001 für ungültig erklärt und einen von den Antragsgegnern gestellten Gegenantrag zurückgewiesen. Die Gerichtskosten hat es den Antragsgegnern auferlegt, während es eine Erstattung außergerichtlicher Kosten nicht angeordnet hat.

Hiergegen hat der Antragsteller insoweit Rechtsmittel eingelegt, als in dem angefochtenen Beschluss eine Erstattung außergerichtlicher Kosten nicht angeordnet worden war. Die Antragsgegner haben ebenfalls sofortige Beschwerde eingelegt, mit welcher sie die Aufhebung des Beschlusses des Amtsgerichts und die Zurückweisung des Antrags des Antragstellers verfolgt haben.

Durch den angefochtenen Beschluss, auf den gleichfalls verwiesen wird, hat das Landgericht die sofortige Beschwerde der Antragsgegner und die als solche ausgelegte Anschlussbeschwerde des Antragstellers zurückgewiesen. Es hat angeordnet, dass die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens anteilmäßig zu verteilen sind und eine Erstattung außergerichtlicher Kosten nicht stattfindet.

Gegen diesen Beschluss haben die Antragsgegner sofortige weitere Beschwerde eingelegt, mit der sie weiterhin die Zurückweisung des Anfechtungsantrags des Antragstellers begehren. Der Antragsteller ist der sofortigen weiteren Beschwerde entgegengetreten.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist gemäß § 45 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin sie durch den Senat als Rechtsbeschwerdegericht lediglich zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO.

Rechtsfehlerfrei haben die Vorinstanzen die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom ...04.2001 für ungültig erklärt. Tatsächlich leidet die Einladung zu der Eigentümerversammlung an mehreren Mängeln, von deren Ursächlichkeit für die Beschlussfassung auszugehen ist.

Zutreffend sind die Vorinstanzen zunächst davon ausgegangen, dass ein Verstoß gegen § 24 WEG darin liegt, dass die Antragsgegner zur Wohnungseigentümerversammlung am ...04.2001 eingeladen haben, obwohl sie weder die Funktion eines Verwalters noch eines Verwaltungsbeirats(-vorsitzenden oder -vertreters) innehatten. Auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Beschluss, denen der Senat beitritt, kann insoweit zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen werden. Insbesondere folgt der Senat dabei der Rechtsauffassung des Landgerichts, dass der im Gesetz nicht geregelte Fall, dass ein Verwalter nicht vorhanden ist und auch ein Verwaltungsbeirat nicht besteht, durch entsprechende Anwendung des § 37 Abs. 2 BGB zu lösen ist, also dahingehend, dass ein Wohnungseigentümer durch gerichtliche Entscheidung zur Einberufung der Eigentümerversammlung ermächtigt wird (vgl. neben den vom Landgericht aufgeführten Zitatstellen: Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 24 Rz. 6; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 24 Rz. 24; Palandt/Bassenge, BGB, 63. Aufl., § 24 WEG Rz. 4; BayObLG ZWE 2001, 590; WuM 1990, 320; OLG Köln ZMR 2003, 380; KG NJW 1987, 386; vgl. auch Senat OLGZ 1985, 142). Diesen Weg haben die Antragsgegner vorliegend nicht beschritten.

Zwar ist § 24 Abs. 1, Abs. 3 WEG durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer abdingbar (vgl. Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 24 Rz. 1), wie das Landgericht zutreffend erkannt hat. In § 7 der Gemeinschaftsordnung findet sich jedoch auch zur Überzeugung des Senats insoweit keine von der gesetzlichen Regelung (§ 24 Abs. 1 bis 3 WEG) abweichende Bestimmung. Dabei ist zunächst davon auszugehen, dass der Senat als Rechtsbeschwerdegericht die Auslegung der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung selbstständig und ohne Bindung an die Auffassung der Vorinstanzen vorzunehmen hat (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.0., § 45 Rz. 87; Staudinger/Wenzel, BGB, Stand Juni 1997, § 45 WEG Rz. 40; Niedenführ/Schulze, a.a.0., § 45 Rz. 41, jeweils mit weiteren Nachweisen). Bei dieser Auslegung kommt es nicht auf den Willen des Erklärenden an, sondern auf das, was jeder gegenwärtige und zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Umständen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.0., § 10 Rz. 53; Staudinger/Kreuzer, a.a.0., § 10 WEG Rz. 72; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 WEG Rz. 15; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 10 Rz. 44; Niedenführ/Schulze, a.a.0., § 10 Rz. 15, jeweils mit weiteren Nachweisen). Nach dieser Maßgabe ist es zutreffend, dass das Landgericht in den Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung keine die Antragsgegner zur Einladung ermächtigende Regelung gesehen hat. Der Ansatzpunkt des Landgerichts, dass es für eine solche Abweichung von gesetzlichen Regelungen grundsätzlich einer klaren und eindeutigen Formulierung in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung bedarf, ist zutreffend und entspricht auch der Rechtsprechung des Senats (vgl. zuletzt Beschluss vom 18.11.2003, 20 W 13/02 und vom 23.10.2002, 20 W 92/01 zur Abweichung von gesetzlichen Kostenverteilungsregelungen). Tatsächlich kann § 7 der Gemeinschaftsordnung eine wirksame Übertragung des Einberufungsrechts auf die einzelnen Wohnungseigentümer nicht mit hinreichender Sicherheit entnommen werden, nachdem dort lediglich am Rande, nämlich im Zusammenhang mit der Bestimmung von Zeitpunkt und Ort der Versammlung, auf den Verwalter oder "den die Versammlung einberufenden Wohnungseigentümer" verwiesen wird. Immerhin wäre diese Regelung auch mit der oben zitierten Rechtsprechung in Einklang zu bringen, nach der ein Wohnungseigentümer durch das Gericht zur Einberufung ermächtigt werden kann. Darüber hinaus wäre eine Einberufung etwa auch durch alle Wohnungseigentümer durchaus möglich (vgl. OLG Köln ZMR 2003, 380; BayObLG ZWE 2001, 590). Es fehlt mithin einer hinreichend klaren Regelung. Insbesondere ergibt sich aus der Gesamtschau mit § 5 der Gemeinschaftsordnung nichts anderes; nach dieser Vorschrift soll ein Verwalter vorerst nicht bestellt werden. Dies lässt - genau wie der Umstand, dass es sich lediglich um eine kleine Wohnungseigentümergemeinschaft handelt - noch nicht den zwingenden Schluss darauf zu, dass damit im Zusammenhang mit § 7 der Gemeinschaftsordnung ein oder mehrere Wohnungseigentümer zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung ermächtigt sein sollten. Da nach den obigen Ausführungen für die Auslegung der Gemeinschaftsordnung lediglich deren objektiver Sinn maßgeblich ist, spielt es auch keine Rolle, welche Erwägungen die Beteiligten bei der Errichtung der Gemeinschaftsordnung angestellt und welche Gründe sie dazu bewogen haben, bestimmte Formulierungen zu wählen.

Hinsichtlich der weiteren Einberufungsmängel, nämlich der mangelnden Wahrung der Ladungsfrist sowie der Bestimmung eines für den Antragsteller nicht zumutbaren Versammlungsortes, kann auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Beschluss Bezug genommen werden. Hinsichtlich des Versammlungsortes hatte bereits die Erstbeschwerde selber auf vorangegangene gerichtliche Entscheidungen hingewiesen, nach denen in dem Wintergarten keine Feste gefeiert werden, sich Personen nicht länger aufhalten und dort auch keine Gespräche geführt werden sollen (vgl. den Schriftsatz vom 02.10.2001, Bl. 170 d. A.). Dass eine - ggf. auch kontrovers verlaufende - Wohnungseigentümerversammlung mit dieser gerichtlichen Regelung nicht in Einklang zu bringen ist, liegt auf der Hand. Dass die Antragsgegner diese Regelung - wie sie es in der weiteren Beschwerde tun - einschränkend auslegen wollen, berechtigt sie nicht, den Antragsteller über eine einseitig von ihnen initiierte Einladung zu einer Wohnungseigentümerversammlung zu einem Verstoß hiergegen zu zwingen. Zur Nichteinhaltung der Einladungsfrist äußert sich die weitere Beschwerde gar nicht mehr.

Angesichts der obigen Ausführungen zur fehlenden Berechtigung der Antragsgegner zur Einladung können aber die weiteren Mängel ohnehin dahinstehen, insbesondere also die Frage, ob etwa der - wie das Amtsgericht festgestellt hat "beharrliche" - Fristverstoß eine Ungültigerklärung der Wohnungseigentümerbeschlüsse rechtfertigen könnte. Gleiches gilt für die nach den Feststellungen des Amtsgerichts offensichtlich ausschließlich zum Zwecke der Provokation des Antragstellers von den Antragsgegnern verwendete Anrede in der Einladung in der "Duzform".

Aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden ist weiter die Feststellung des Landgerichts, dass die Mängel für das Zustandekommen der angefochtenen Beschlüsse kausal sind. Es ist zutreffend, dass diese Kausalität grundsätzlich vermutet wird und eine erfolgreiche Anfechtung nur dann ausscheidet, wenn feststeht, dass die Beschlussfassung nicht auf den Einberufungsmängeln beruht, wenn mithin die Beschlüsse bei ordnungsgemäßem Verfahren in gleicher Weise gefasst worden wären. Auch dies entspricht ständiger Rechtsprechung des Senats (vgl. die Beschlüsse vom 04.07.2003 und 02.02.2004, 20 W 11/02 und 20 W 491/02). An die dahingehende Feststellung sind strenge Anforderungen zu stellen. Die materielle Feststellungslast trägt stets derjenige Wohnungseigentümer, der sich auf die Wirksamkeit der gefassten Beschlüsse beruft und aus ihnen Rechte herleitet. Das Landgericht hat zutreffend festgestellt, dass der Nachweis einer solchen fehlenden Kausalität von den Antragsgegnern nicht geführt worden ist. Die Entscheidung über die Ursächlichkeit liegt im Wesentlichen auf tatsächlichem Gebiet. Sie ist daher vom Tatrichter zu treffen und kann vom Rechtsbeschwerdegericht nur auf Rechtsfehler überprüft werden (vgl. Beschluss vom 02.02.2004, 20 W 491/02; BayObLG WuM 1990, 321). Solche Rechtsfehler liegen hier nicht vor. Das Landgericht konnte sich in diesem Zusammenhang auf das tiefgreifende Zerwürfnis der Parteien und auf die hier bestehenden Mehrheitsverhältnisse stützen. Ob und wieweit der Antragsteller deshalb zu Versammlungen erschienen ist, die in anderen Versammlungsräumen abgehalten worden waren, kann letztlich dahinstehen. Selbst wenn die diesbezüglichen Ausführungen der weiteren Beschwerde zutreffend wären, würde dies allein die fehlende Kausalität noch nicht begründen.

Die formellen Mängel sind auch nicht aus anderen Gründen unbeachtlich, weil etwa die fraglichen Beschlüsse ohnehin hätten gefasst werden müssen. Es mag zwar zutreffend sein, dass formelle Mängel grundsätzlich die Anfechtung dann nicht rechtfertigen, wenn die angegriffene Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und die übrigen Wohnungseigentümer einen gerichtlichen durchsetzbaren Anspruch auf Umsetzung der angegriffenen Beschlüsse haben (vgl. etwa OLG Köln OLGR 1998, 311). Daran sind jedoch enge Maßstäbe anzulegen. Die Einberufungsvorschriften sollen gewährleisten, dass jeder Wohnungseigentümer an der Willensbildung der Gemeinschaft mitwirken kann, und zwar auch dann, wenn er sich mit seinen Vorstellungen in einer Minderheitenposition befindet (vgl. OLG Hamm WE 1996, 93), was angesichts der vorliegenden Verteilung der Miteigentumsanteile hier noch nicht einmal der Fall wäre. Würde also der bloße Umstand, dass die Beschlussfassung in materiell-rechtlicher Hinsicht im Ergebnis ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 WEG entsprechen kann, alleinentscheidende Bedeutung für die Frage der Gültigkeit des Eigentümerbeschlusses trotz durchgreifender formeller Mängel haben, so bestünde die Gefahr, dass die Einberufungsvorschriften, die eine gleichrangige Mitwirkung aller Wohnungseigentümer am Willensbildungsprozess gewährleisten sollen, beiseite geschoben werden und unbeachtet bleiben könnten. Lediglich dann also, wenn eine anderweitige Beschlussfassung der Wohnungseigentümer im Rahmen ihrer weit auszulegenden Gestaltungsfreiheit gänzlich ausscheidet, mag dieser Gesichtspunkt zum Tragen kommen. Dies mag etwa bei gänzlich fehlenden oder lediglich erkennbar querulatorischen Eingaben der Fall sein (vgl. etwa OLG Köln OLGR 1998, 311).

Davon kann vorliegend nicht ausgegangen werden. Auf die diesbezüglichen Ausführungen des Landgerichts, das überwiegend die Übereinstimmung der Beschlüsse mit den Prinzipien ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 WEG geprüft und bejaht hat, kommt es nicht einmal entscheidend an. So liegt es bei den Regelungen zu den Tagesordnungspunkten 2, 4 und 9 ohne weiteres auf der Hand, dass eine anderweitige Beschlussfassung der Wohnungseigentümer im Rahmen ihrer weit auszulegenden Gestaltungsfreiheit nicht gänzlich ausscheidet; zu diesen Regelungsmaterien wären vielerlei andere Lösungen zumindest denkbar. So spricht hinsichtlich Tagesordnungspunkt 2 selbst die weitere Beschwerde davon, dass die entsprechende Beschlussfassung in der Versammlung einer "möglichen" billigem Ermessen entsprechenden Regelung entspräche. Dies ist jedoch nach den obigen Ausführungen in diesem Zusammenhang nicht hinreichend. Dass zu den Tagesordnungspunkten 1 und 3 ausschließlich die von den Antragsgegnern vorgelegten Abrechnungen - auch der Höhe nach - ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würden, kann nicht angenommen werden, unabhängig davon, ob diese - was der Antragsteller rügt - durchgängig nachvollziehbar sind und nicht Gegenforderungen des Antragstellers hätten mit einbezogen werden müssen. Dabei kann offen bleiben, ob eine solche Beschlussfassung überhaupt dem Grunde nach zulässig gewesen wäre, was das Landgericht abgelehnt hat. Hinsichtlich Tagesordnungspunkt 5 hat das Landgericht zu Recht und auch unbeanstandet darauf hingewiesen, dass auch die Möglichkeit bestünde, die erforderlichen Kenntnisse bei der Stadt zu erlangen. Zu Tagesordnungspunkt 6 kann auf die Ausführungen des Landgerichts verwiesen werden, hierzu fehlt es an jeglichen Einwendungen der weiteren Beschwerde. Auch zu Tagesordnungspunkt 7 wären andere wechselseitige Informationsmöglichkeiten denkbar, die von der sehr ins Einzelne gehenden Beschlussregelung abweicht, etwa auch soweit die Überlassung von Kopien und die Kostenerstattung betroffen sind. Dabei kann dann sogar dahinstehen, ob und inwieweit ein derart weitgehender Informationsanspruch bestehen könnte, den die Antragsgegner für sich reklamieren. Zu Tagesordnungspunkt 8 gilt das Gleiche; auch hier wäre immerhin eine anderweitige Regelung möglich, etwa dahingehend, dass die Reparatur der Haustüranlage in Auftrag gegeben und aus dem Schadensersatzbetrag beglichen wird.

Es kann damit offen bleiben, ob und inwieweit die getroffenen Regelungen der Einstimmigkeit bedurft hätten, was das Amtsgericht am Rande angesprochen hat und ob - wie die weitere Beschwerde vorträgt (Schriftsatz vom 08.04.2002, Bl. 233 d. A.) - darin gar die Änderung der Gemeinschaftsordnung zu sehen wäre.

Alles in allem kann von keinem der Wohnungseigentümerbeschlüsse angenommen werden, dass eine anderweitige Beschlussfassung der Wohnungseigentümer im Rahmen ihrer weit auszulegenden Gestaltungsfreiheit gänzlich ausscheiden würde. Dazu bedarf es keiner weiteren tatsächlichen Ermittlungen, so dass der Senat als Rechtsbeschwerdegericht in der Sache entscheiden kann (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 96). Auf den von der weiteren Beschwerde gerügten angeblichen Verstoß des Landgerichts gegen den Grundsatz der Gewährung rechtlichen Gehörs im Hinblick auf die die Prinzipien ordnungsgemäßer Verwaltung betreffenden Ausführungen kommt es damit nicht an.

Es entspricht billigem Ermessen, dass die Antragsgegner die Gerichtskosten ihres ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen haben, § 47 Satz 1 WEG.

Gründe, ausnahmsweise die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten anzuordnen, hat der Senat - trotz der diesbezüglichen wechselseitigen Anträge der Beteiligten - wie auch die Vorinstanzen nicht gesehen, § 47 Satz 2 WEG.

Den Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde hat der Senat an der unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung durch Amts- und Landgericht orientiert, § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung

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