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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Frankfurt
Beschluss verkündet am 12.07.2005
Aktenzeichen: 20 W 63/04
Rechtsgebiete: ErbbauVO


Vorschriften:

ErbbauVO § 5 I
ErbbauVO § 7 I 1
ErbbauVO § 7 III

Entscheidung wurde am 27.10.2005 korrigiert: die Metaangabe Schlagworte wurde durch Stichworte ersetzt
1. Die nach § 5 Abs. 1 ErbbauVO als Inhalt des Erbbaurechts vereinbarte Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Übertragung eines Erbbaurechtes auf eine GmbH & Co. KG im Rahmen einer Neugründung kann nicht allein wegen der eingeschränkten Haftung der GmbH & Co. KG verweigert werden.

2. Eine Ersetzung der Zustimmung nach § 7 Abs. 3 Satz 1 ErbbauVO ist möglich, wenn der Grundstückseigentümer dem Vortrag des Erbbauberechtigten zur Einhaltung der Zweckbestimmung des Erbbaurechts nur allgemeine Erwägungen zu einer Beeinträchtigung entgegensetzt.


Gründe:

Der Antragsteller verlangt von der Antragsgegnerin die Zustimmung zur Übertragung des betroffenen Erbbaurechts. Er ist laut Erbschein des AG Frankfurt am Main -Höchst -Az. Hö 5 VI 63/01- vom 05.02. 2001 (Bl. 7 d. A.) Alleinerbe der noch als Erbbauberechtigte im Grundbuch eingetragenen Frau A geb. ..., die am ....2000 verstarb.

Am 25.03.1954 hatte die Rechtsvorgängerin des Antragstellers mit der Antragsgegnerin einen Erbbaurechtsvertrag (Bl. 28-35 d. A.) geschlossen. Das auf den 31. März 2053 befristete Erbbaurecht wurde bestellt zum Zweck der Errichtung eines Wohnhauses. Unter III der Anlage 2 zu dem Erbbaurechtsvertrag, die den Inhalt des Erbbaurechts regelt, heißt es:

"Die Bauwerke dürfen nur für die im Erbbauvertrag genannten Zwecke genutzt werden. Die Benutzung des Grundstücks und der Bauwerke zu anderen Zwecken (zu gewerblichen Zwecken, als Lagerplatz usw.) und die Vermietung oder Verpachtung der Erbbauliegenschaft im Ganzen oder in einzelnen Teilen (mit Ausnahme der Vermietung der vorgesehenen Räume zu den im Erbbauvertrag genannten Zwecken) ist nur nach schriftlicher Genehmigung des Grundstückseigentümers zulässig".

Nach IX der Anlage 2 bedarf der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts und zu seiner Belastung mit einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder einer Reallast der Zustimmung des Grundstückseigentümers, wobei eine Veräußerung des Erbbaurechts mit Gewinn als wesentliche Beeinträchtigung des mit der Bestellung verfolgten Zweckes angesehen werde.

Nach X der Anlage 2 hat der Erbbauberechtigte bei genehmigter Veräußerung des Erbbaurechts seinem Rechtsnachfolger alle Verpflichtungen aus dem Erbbauvertrag aufzuerlegen und ihn zu veranlassen, auch etwaige weitere Rechtsnachfolger in gleicher Weise zu binden.

Das Erbbaurecht wurde im September 1954 im Grundbuch eingetragen samt der vereinbarten Veräußerungs- und Belastungsbeschränkung, des Erbbauzinses von zuletzt 1.271,96 DM jährlich und eines Vorkaufsrechts für die Antragsgegnerin für jeden Fall der Veräußerung. Auf den Inhalt der beigezogenen Grundakten wird Bezug genommen.

In einem Schreiben vom 27.05.1997 (Bl. 37 d. A.) kündigte der Antragsteller an, zur Vorbereitung einer künftigen Erbfolgeregelung und zur Entlastung der betagten Erbbauberechtigten von jeder Grundstückshaftung solle das Erbbaurecht in eine Grundstücksgesellschaft, bestehend nur aus der Erbbauberechtigten und dem Antragsteller als späteren Erben, eingebracht werden. Obwohl es sich hierbei nicht um einen Verkaufsfall handele, werde die Antragsgegnerin informiert und um Bestätigung gebeten, dass keine Einwendungen bestünden. Die Antragsgegnerin teilte mit Schreiben vom 10.06.1997 (Bl. 38 d. A.) mit, dass grundsätzlich keine Einwendungen zu der beabsichtigten Maßnahme bestünden. Bei Eintritt eines familienfremden Dritten in die Gesellschaft werde jedoch eine Überprüfung der Erbbaurechtskonditionen vorgenommen.

Am 17.12.1997 schloss der Antragsteller auch namens seiner Mutter zu UR.-Nr. .../1997 des Verfahrensbevollmächtigten einen Gesellschaftsvertrag ab (Bl. 8-21 d. A.). Darin wurde unter der Firma "A" eine Kommanditgesellschaft mit Sitz in O1 errichtet, wobei als Gegenstand des Unternehmens der Handel mit Fahrzeugen aller Art als nicht-fabrikatgebundener Händler, die Vermietung von beweglichen und unbeweglichen Vermögensgegenständen, Grundstücken und Gebäuden sowie die Durchführung aller damit in Zusammenhang stehender Geschäfte vereinbart wurde. Kommanditisten waren der Antragsteller mit einem Kapitalanteil von 150.000,00 DM und seine inzwischen verstorbene Mutter mit einem Kapitalanteil von 850.000,00 DM. Diese erbrachte ihre Kapitaleinlage durch Einbringung des betroffenen Erbbaurechts und eines weiteren Grundstücks und der Antragsteller durch Einbringung von zwei Eigentumswohnungen. Persönlich haftende Gesellschafterin ohne Kapitalanteile war die A GmbH, O1, die keine Einlage erbracht und nicht am Vermögen der Gesellschaft beteiligt war. In einer am 04.09.1999 zu UR-Nr. .../1999 des Verfahrensbevollmächtigten beurkundeten Ergänzungsvereinbarung (Bl. 22-27 d. A.) erkannten die Gesellschafterin und die Kommanditisten sämtliche Bestimmungen des Erbbauvertrages vom 25.03.1954 für sich als verbindlich an und verpflichteten sich zur Weitergabe dieser Verpflichtung an ihre Rechtsnachfolger. Weiter unterwarf sich die Gesellschaft wegen des Erbbauzinses der sofortigen Zwangsvollstreckung.

Mit Schreiben vom 11.08.1998 (Bl. 60 d. A.) erbat der Antragsteller die Genehmigung der Antragsgegnerin als Grundstückseigentümerin zur Übertragung des Erbbaurechts. Diese lehnte die Antragsgegnerin mit Schreiben vom 23.09.1998 (Bl. 59 d. A.) ab, da der vorgelegte Gesellschaftsvertrag nicht die angekündigte Erbfolgeregelung erkennen lasse. Außerdem erscheine fraglich, wie die gewählte Rechtsform mit den vereinbarten Variablen bezüglich Laufzeit und Rechtsinhabern verlässlich die Rechte und Pflichten gegenüber der Antragsgegnerin wahrnehmen könne.

Der Antragsteller hat als Rechtsnachfolger der noch im Grundbuch eingetragenen Erbbauberechtigten die Antragsgegnerin auf Zustimmung zur Übertragung des Erbbaurechts in Anspruch genommen. Dem ist die Antragsgegnerin entgegengetreten und hat vorgetragen, gegenüber der Bestellung des Erbbaurechts zu Gunsten einer natürlichen Person gehe mit der Einbringung in eine GmbH & Co KG eine entscheidende rechtliche Verschlechterung für die Grundstückseigentümerin einher. Trotz Anerkennung aller Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag sei nur noch eine beschränkte Haftung gegeben. Unklar sei auch, ob die Ziele der Geschäftspolitik der A mit dem Zweck des Erbbaurechtsvertrags konform gingen, ebenso, was bei einer Übertragung des Gesellschaftsanteile geschehe. Eine Genehmigung der Übertragung sei in dem vorangegangenen Schriftwechsel nicht erfolgt.

Demgegenüber hat der Antragsteller auf die erstrangige dingliche Sicherung des Erbbauzinses und die Zwangsvollstreckungsunterwerfung der A GmbH & Co. KG verwiesen. Durch die Gesellschaftsgründung sei gerade sichergestellt, dass zukünftig nur noch Geschäftsanteile Gegenstand von Erbverträgen seien und dadurch Auswirkungen auf das Grundstück im Fall von Erbauseinandersetzungen vermieden würden. Bei einer Auflösung durch Kündigung würde das Erbbaurecht wieder auf den Antragsteller zurückfallen und der ursprüngliche Zustand wäre wieder hergestellt.

Mit Beschluss vom 05.02.2003 (Bl. 78-83 d. A.) hat das Amtsgericht den Antrag auf Ersetzung der Zustimmung zur Übertragung des Erbbaurechts zurückgewiesen, da die Zustimmung nicht im Sinn von § 7 Abs. 1 ErbbauVO grundlos verweigert werde. Eine Beeinträchtigung des mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgten Zwecks, nämlich der Schaffung und Nutzung von Wohnraum in erster Linie durch die Inhaberin des Erbbaurechts, ergebe sich aus dem auf Erzielung von Gewinn durch eine gewerbliche Nutzung gerichteten Gesellschaftszweck. Außerdem liege eine Einschränkung der Haftung vor gegenüber der Rechtslage bei der Bestellung zu Gunsten einer natürlichen Person.

Seine dagegen eingelegte Beschwerde hat der Antragsteller damit begründet, dass das Amtsgericht seine Aufklärungs- und Hinweispflichten verletzt habe, in dem es die gegenwärtige Nutzung des Objektes nicht geklärt habe.

Das Erbbaugrundstück sei seit 1954 mit einem 6- Familienhaus bebaut. Alle Wohnungen seien ständig vermietet, zum Teil schon seit Jahren an die gleichen Mieter. Weder der Antragsteller, noch die A GmbH & Co. KG beabsichtigten eine Nutzungsänderung, die nach dem Erbbaurechtsvertrag auch nicht ohne Zustimmung der Antragsgegnerin möglich sei. Auch die Zahlung des Erbbauzinses sei mehrfach abgesichert, so dass sich aus der Übertragung des Erbbaurechts auf die GmbH & Co. KG keine Verschlechterung der Rechtsposition der Antragsgegnerin ergebe.

Das Landgericht hat die Beschwerde mit Beschluss vom 15.01.2004 (Bl. 104-110 d. A. ) zurückgewiesen, da die juristische Person als Erwerberin prinzipiell keine Gewähr dafür biete, ihren wirtschaftlichen Verpflichtungen zur Zahlung des Erbbauzinses sowie der vereinbarungsgemäßen Instandhaltung und Benutzung nachzukommen. Die juristische Person sei eine rechtliche Konstruktion, die auf eine Haftungsbeschränkung abziele. Die Frage der persönlichen Zuverlässigkeit hänge bei einer juristischen Person von der Person des Geschäftsführers bzw. Vorstandes ab, der anders als bei einer natürlichen Person jederzeit austauschbar sei. Eine Zusage der Zustimmung liege schon mangels der erforderlichen notariellen Beurkundung nicht vor.

Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde des Antragstellers, mit der er seinen ursprünglichen Antrag weiterverfolgt und geltend macht, wenn der Auffassung der Vorinstanzen gefolgt werde, sei eine juristische Person, obwohl vom Gesetzgeber als Rechtsform anerkannt, nicht in der Lage, ein Erbbaurecht rechtsgeschäftlich zu erwerben. Auch seien die Vorentscheidungen nicht fallbezogen, da die Antragsgegnerin zu keinem Zeitpunkt Zweifel daran geäußert habe, dass der Erbbauzins von der A GmbH & Co. KG nicht aufgebracht werden könne. Die Annahme eines wegen der beschränkten Haftung der Gesellschaft nicht gedeckten Schadens sei spekulativ. So befinde sich das Gebäude in einem technisch und optisch nahezu neuwertigen und gegenüber der Errichtung deutlich verbesserten Zustand, was auch die Folge davon sei, dass seit Jahren keine Leerzeiten entstanden seien. Außerdem sei das Gebäude gegen alle einschlägigen Gefahren versichert und alle Betriebsauflagen würden erfüllt. Schließlich hätte bei entsprechendem Hinweis eine Sicherheitsleistung gestellt werden können. Es bestehe auch die Möglichkeit, den Unternehmensgegenstand auf reine Grundstücksverwaltung zu beschränken. Zur Darlegung, dass die Gesellschaft tatsächlich in keiner Weise gewerblich tätig sei und nur Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sowie der Anlage von Kapitalvermögen erziele, bezieht sich der Antragsteller auf den Inhalt der vorgelegten Jahresabschlüsse der A GmbH & Co KG für 2001 bis 2003.

Die Antragsgegnerin ist der weiteren Beschwerde entgegengetreten unter Verweis auf ihren bisherigen Vortrag. Auch die Beliebigkeit des Gesellschaftszweckes bestätige ihre Bedenken gegen den Austausch der natürlichen Personen gegen die Gesellschaft als Inhaberin des Erbbaurechts.

Die gemäß §§ 7 Abs. 3 Satz 2 ErbbauVO, 27, 29 Abs. 3 FGG zulässige weitere Beschwerde ist begründet, denn der angefochtene Beschluss beruht auf einer Rechtsverletzung (§ 27 Abs. 1 FGG i.V.m. § 546 ZPO).

Zwar sind die Vorinstanzen zu Recht davon ausgegangen, dass es sich bei der Einbringung des Erbbaurechts in die GmbH & Co KG um eine zustimmungsbedürftige Veräußerung des Erbbaurechts im Sinn des § 5 Abs. 1 ErbbauVO handelt, da dazu jede vollständige oder teilweise Übertragung durch Rechtsgeschäft unter Lebenden auf einen neuen Rechtsinhaber gehört (Palandt/Bassenge: BGB, 64. Aufl., § 5 ErbbauRVO, Rdnr. 2). Weiter ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen angenommen haben, dass bisher (schon mangels Erklärung in der erforderlichen Form des § 29 GBO) weder eine Zustimmung erteilt worden ist, noch aus dem Schriftwechsel ein selbständiger Anspruch auf eine Erteilung begründet worden ist. Entsprechendes wird von dem Antragsteller auch nicht mehr geltend gemacht.

Nicht zu folgen vermag der Senat jedoch der Auffassung der Vorinstanzen, die Voraussetzungen für eine gerichtliche Ersetzung der Zustimmung der Grundstückseigentümerin nach § 7 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 ErbbauVO lägen nicht vor.

Nach § 7 Abs. 1 Satz 1 ErbbauVO besteht ein nicht ausschließbarer, bzw. nicht einschränkbarer gesetzlicher Anspruch des Erbbauberechtigten auf Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung des Erbbaurechts, wenn anzunehmen ist, dass der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird, und dass die Persönlichkeit des Erwerbers Gewähr für eine ordnungsmäßige Erfüllung der sich aus dem Erbbaurechtsinhalt ergebenden Verpflichtungen bietet.

Vor allem an der letztgenannten Zuverlässigkeit des Erwerbers haben die Vorinstanzen den Anspruch des Antragstellers auf Zustimmung scheitern lassen, schon weil die GmbH & Co. KG für die Ansprüche der Antragsgegnerin nicht wie eine natürliche Person hafte. Dies würde im Ergebnis bedeuten, dass ein für eine natürliche Person bestelltes Erbbaurecht nicht auf eine juristische Person mit eingeschränkter Haftung oder eine Personenhandelsgesellschaft in der Form der GmbH & Co. KG übertragen werden könnte und zwar generell, ohne Würdigung der Umstände des Einzelfalles. Dem kann sich der Senat für den vorliegenden Fall einer Übertragung auf eine Personenhandelsgesellschaft in einer gesetzlich anerkannten Rechtsform nicht anschließen. Die Entscheidung des BGH - Urt. vom 12.01.1996 -V ZR 269/94- (NJW-RR 1996, 466 ), auf die sich die Antragsgegnerin berufen hat, steht dem nicht entgegen. Zwar wird darin ausgeführt (aaO., Seite 467 oben), es stelle eine rechtliche Verschlechterung der Grundstückseigentümerin dar, dass als Erwerberin eines Erbbaurechts an Stelle einer KG eine GmbH & Co. KG getreten war. Die Entscheidung betrifft aber einen anderen Sachverhalt als den vorliegend zu entscheidenden. Während hier Gegenstand der gesetzliche Anspruch auf Zustimmung nach § 7 Abs. 1 Satz 1 ErbbauVO ist, betraf die BGH-Entscheidung einen vertraglich vereinbarten Verzicht auf eine Vorkaufsrechtsausübung und die Komplementär-GmbH war unstreitig vermögenslos und unterhielt keinen Geschäftsbetrieb.

Für den der Regelung des § 7 Abs. 1 Satz 1 ErbbauVO vergleichbaren Fall der Zustimmungsbedürftigkeit der Veräußerung eines Wohnungseigentums nach § 12 WEG ist anerkannt, dass die bei einem Erwerb durch eine GmbH allgemein verbundenen Risiken und frühere schlechte Erfahrungen mit dieser Gesellschaftsform als wichtiger Grund für eine Versagung der Zustimmung nicht ausreichen (BayObLG NJW-RR 1988, 1425; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 12 Rdnr. 32; Niedenführ/Schulze: WEG, 7. Aufl., § 12, Rdnr. 8; Weitnauer: WEG, 9. Aufl., § 12, Rdnr. 10). Auf derartige generell durch die einschränkte Haftung der GmbH & Co. KG sich ergebende Risiken haben aber die Vorinstanzen ebenso wie die Antragsgegnerin abgestellt, ohne den Sachvortrag des Antragstellers, mit dem er dargelegt hat, dass und aus welchen Gründen die Erfüllung der von der Erwerberin ausdrücklich übernommenen Verpflichtungen aus dem Erbbauvertrag gesichert sei, für die konkrete Fallgestaltung zu widerlegen. Zwar trägt der Erbbauberechtigte für das Vorliegen der Voraussetzungen des § 7 ErbbauVO die Feststellungslast, die Antragsgegnerin ist seinem Vortrag aber nicht mit konkreten Tatsachenbehauptungen entgegengetreten. So ist ihrer Stellungnahme vom 22.07.2004 zum Beispiel zu entnehmen, dass sie selbst nicht davon ausgeht, die Zahlung des Erbbauzinses sei nicht gesichert bei der Übertragung auf die GmbH & Co. KG. Auch in einem echten Streitverfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit, um das es sich vorliegend handelt (Palandt/Bassenge, aaO., § 7, Rdnr. 7), kann aber erwartet werden, dass die Beteiligten und damit auch die Antragsgegnerin trotz des Amtsermittlungsgrundsatzes die für sie günstigen Tatsachen vortragen.

Auch eine wesentliche Beeinträchtigung oder Gefährdung des mit der Bestellung des Erbbaurecht verfolgten Zweckes durch die Übertragung auf die GmbH & Co. KG ist nicht anzunehmen. Weder liegt eine spekulative Veräußerung vor, noch sind die Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag nicht an die Erwerberin weitergegeben worden, was in der Regel eine Zweckbeeinträchtigung, bzw. -gefährdung darstellen würde.

Der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck ergibt sich nach dem Inhalt des Erbbaurechtsvertrags, aus den Umständen seines Zustandekommens und seiner Handhabung durch die Beteiligten (BayObLGZ 1972, 237; Palandt/Bassenge, aaO., § 7, Rdnr. 2; Ingenstau/Hustedt: Kommentar zum Erbbaurecht, 8. Aufl. , § 7, Rdnr. 8; Linde/Richter: Erbbaurecht und Erbbauzins, 3. Aufl., Rdnr. 132).

Vorliegend ist dem Erbbaurechtsvertrag samt der den Inhalt des Erbbaurechts regelnden Anlage 2 zu entnehmen, dass die Bestellung zum Zweck der Errichtung eines Wohnhauses erfolgt ist. Unstreitig wurde auf dem Grundstück ein 6-Familienhaus errichtet. Es ging also von vornherein nicht nur um das Wohnbedürfnis der verstorbenen Erbbauberechtigten und ihrer Familie oder sonstiger Zwecke zur Förderung des Allgemeinwohls, sondern auch um Gewinnerzielung durch Vermietung. Die Benutzung des Grundstücks und der Bauwerke zu anderen Zwecken (zu gewerblichen Zwecken, als Lagerplatz usw.) und die Vermietung und Verpachtung im Ganzen oder in einzelnen Teilen ist nach III der Anlage zum Erbbaurechtsvertrag auch nicht ausgeschlossen, sondern von der Genehmigung des Grundstückseigentümers abhängig. Nicht die Nutzung des Objektes mit Gewinn, sondern die Veräußerung mit Gewinn verstößt nach IX der Anlage zum Vertrag vom 25.03.1954 gegen die Zweckbestimmung. Die Erwerberin hat sich rechtlich ausdrücklich zu Einhaltung dieser Zweckbestimmung durch die Übernahme der Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag verpflichtet. Es ist weder ersichtlich, noch von der Antragsgegnerin vorgetragen, dass in dem Zeitraum seit der tatsächlichen Nutzung durch die Erwerberin, die nach den vorgelegten Jahresabschlüssen jedenfalls schon seit 2001 andauert, Beeinträchtigungen der Zweckbestimmung aufgetreten wären. Erwägungen zu möglichen Beeinträchtigungen, die über den Bereich des Spekulativen nicht hinausgehen, können den aus der grundsätzlichen Veräußerlichkeit des Erbbaurechts resultierenden Anspruch auf Zustimmung nicht ausschließen (OLG Zweibrücken: Wohnungseigentum 1995, 24 für den Fall der Zustimmung nach § 12 WEG).

Da die Antragsgegnerin demnach ihre Zustimmung ohne ausreichenden Grund verweigert hat, war sie auf Antrag nach § 7 Abs. 3 Satz 1 ErbbauVO zu ersetzen.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten war nach § 13 a Abs. 1 Satz 2 FGG anzuordnen für beide Beschwerdeverfahren, für die erste Instanz verbleibt es bei dem in der freiwilligen Gerichtsbarkeit geltenden Grundsatz, dass die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst tragen.

Die Festsetzung des Beschwerdewertes für das Verfahren der weiteren Beschwerde beruht auf §§ 131 Abs. 2, 30 Abs. 2 KostO.

Ende der Entscheidung

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