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Gericht: Oberlandesgericht Frankfurt
Urteil verkündet am 10.02.2006
Aktenzeichen: 21 U 57/05
Rechtsgebiete: BGB


Vorschriften:

BGB § 323
BGB § 434
BGB § 437
BGB § 444
1. Ein Wohnhaus, in dem es aufgrund einer unzureichenden Isolierung zu massiven Feuchtigkeitsschäden wie Schimmelbildung gekommen ist, ist zu Wohnzwecken und damit für die gewöhnliche Verwendung nicht geeignet. Dies stellt einen Mangel der Kaufsache im Sinne von § 434 BGB dar.

2. Zu den Indizien für ein arglistiges Verschweigen eines solchen Mangels von Seiten des Verkäufers.


Gründe:

§ 540 Abs.1 Nr.1 ZPO:

Die Beklagte ist seit dem 1.1.1992 Alleineigentümerin des Hausanwesens in der ...strasse ... in O1, das von 1988 bis Ende September 1999 von der Zeugin Z1 als Mieterin bewohnt wurde. Nach dem Auszug der Zeugin Z1 wurden in dem Anwesen Renovierungsarbeiten durchgeführt. Mit notariellem Vertrag vom 30.12.2002, wegen dessen inhaltlicher Einzelheiten auf Blatt 4-14 d.A verwiesen wird, verkaufte die Beklagte dem Kläger das Hausanwesen in der ...strasse ... in O1 zu einem Kaufpreis von 49.000,- €. In § 3 des Vertrages befindet sich unter der Überschrift "Gewährleistung" die folgende Regelung:

Der Kaufgegenstand wird im derzeitigen, von dem Käufer eingehend besichtigten Zustand verkauft. Jegliche Gewährleistung der Verkäuferin für Größe, Güte und Beschaffenheit und Ausnutzungsmöglichkeiten sowie für offene und versteckte Mängel wird ausgeschlossen. Die Verkäuferin versichert jedoch, dass ihr keine wesentlichen Mängel bekannt sind."

Die Beklagte hatte den Verkauf des Anwesens einem Makler übertragen, der das Haus im Internet unter der webside "... .de anbot. In dem Angebot (Blatt 89 d.A.) befinden sich u.a. die Angabe "Objektzustand: saniert". Als der Kläger das Haus vor Vertragsabschluss im Beisein des Maklers besichtigte, waren dort keine Mängel sichtbar. Nachdem der Kläger den Kaufpreis bezahlt und die Schlüssel des Anwesens erhalten hatte, stellte er erhebliche Feuchtigkeitsschäden fest. Im Erdgeschoss waren die Wände des Schlafzimmers, der Küche und des Bades feucht, es war zu erheblichem Schimmelpilzbefall gekommen, auch im Keller war Feuchtigkeit festzustellen.

Mit Anwaltsschreiben vom 18.3.2003 focht der Kläger den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an. Mit der vorliegenden Klage fordert er den gezahlten Kaufpreis zurück, ferner verlangt er von der Beklagten die Erstattung der Maklerprovision (1.900,- €), der Kosten der Eintragung der Vormerkung (66,- €) und der Verwaltungsgebühr bezüglich des Zeugnisses über das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts (20,45 €).

Der Kläger hat behauptet, dass die Feuchtigkeitsschäden bzw. deren Ursache bereits bei Vertragsschluss vorgelegen hätten. Die Beklagte habe von den Feuchtigkeitsschäden bei Vertragsschluss auch Kenntnis besessen.

Der Kläger hat beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, an ihn, den Kläger, 49.000,- € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz Zug um Zug gegen Zustimmung zur Löschung der Eigentumsübertragungsvormerkung, welche in Abteilung 2, laufende Nummer 1, des Grundbuchs des Amtsgerichts O2 für O1 Blatt ... eingetragen ist, zu zahlen,

2. festzustellen, dass die Beklagte im Verzug der Annahme der nach Ziffer 1 geschuldeten Gegenleistung befindet,

3. die Beklagte zu verurteilen, an ihn, den Kläger, 1.986,45 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit dem 11.4.2003 zu bezahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat bestritten, dass bei Vertragsschluss Feuchtigkeitsschäden vorhanden gewesen seien, ihr, der Beklagten, seien jedenfalls keine Feuchtigkeitsschäden bekannt gewesen. Die von dem Kläger festgestellte Feuchtigkeit sei erst im nachhinein entstanden und beruhe auf einer fehlerhaften Belüftung und Beheizung des Anwesens durch den Kläger.

Das Landgericht hat der Klage in dem angefochtenen Urteil mit Ausnahme des Feststellungsantrages stattgegeben. Es hat gemäß Beweisbeschluss vom 9.12.2003 ein schriftliches Sachverständigengutachten eingeholt und acht Zeugen vernommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen SV1 vom 30.7.2004 (Blatt 66-80 d.A.) und die Sitzungsprotokolle vom 22.2.2005 (Blatt 106-111 d.A.) und 16.3.2005 (Blatt 121-124 d.A.) verwiesen. Das Landgericht hat es aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme als erwiesen angesehen, dass das verkaufte Haus mit einem erheblichen Mangel belastet gewesen sei und die Beklagte diesen Mangel trotz Kenntnis dem Kläger arglistig verschwiegen habe.

Die Beklagte hat gegen das ihr am 20.7.2005 zugestellte Urteil mit am 19.8.2005 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis 20.10.2005 fristgerecht mit am 13.10.2005 eingegangenen Schriftsatz begründet.

Mit der Berufung macht die Berufungsklägerin geltend, dass das Landgericht die Ursache der Feuchtigkeitsschäden nicht zutreffend festgestellt habe. Entgegen den Feststellungen des Sachverständigen SV1 seien die Durchfeuchtungen auf ein fehlerhaftes Lüftungs- und Heizverhalten des Klägers zurückzuführen bzw. auf eine nicht ordnungsgemäße Renovierung des Gebäudes. Die Berufungsklägerin rügt die Beweiswürdigung des Landgerichts. Sie wiederholt ihr gesamtes erstinstanzliches Vorbringen. Erstmalig mit der Berufung macht die Beklagte geltend, dass ihr die Internetanzeige des Maklers nicht bekannt gewesen sei, der Inhalt der Anzeige beruhte nicht auf ihren Angaben.

Die Berufungsklägerin beantragt,

das am 19.7.2005 verkündete Urteil des Landgerichts Limburg an der Lahn dahingehend abzuändern, dass die Klage insgesamt abgewiesen wird.

Der Berufungsbeklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er wiederholt sein gesamtes erstinstanzliches Vorbringen.

§ 540 Abs.1 Nr. 2 ZPO:

Die Berufung ist form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, sie ist damit zulässig. In der Sache ist das Rechtsmittel allerdings unbegründet.

Das angegriffene Urteil kann nicht beanstandet werden. Der Kläger kann von dem Beklagten gemäß §§ 437 Nr.2, 323 Abs.1 BGB die Rückzahlung des Kaufpreises verlangen, da das verkaufte Haus mangelhaft ist. Nach § 434 Abs.1 Satz 2 Nr.2 BGB ist die verkaufte Sache frei von Sachmängeln, wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Das streitgegenständliche Haus ist indessen nicht frei von Sachmängeln. Nach dem Gutachten des Sachverständigen SV1, auf dessen überzeugenden Inhalt verwiesen wird, ist es als erwiesen anzusehen, dass wegen des Fehlens einer sog. Sperrlage Feuchtigkeit durch Kapillartransport über die Fundamentkörper und Kellerwände in den bodennahen Bereich der Erdgeschosswände aufsteigt mit der Folge, dass es zu Feuchtigkeitsschäden gekommen ist. Ein Wohnhaus, in dem es aufgrund einer unzureichenden Isolierung zu massiven Feuchtigkeitsschäden wie Schimmelbildung gekommen ist, ist zu Wohnzwecken und damit für die gewöhnliche Verwendung nicht geeignet. Nach den Feststellungen des Sachverständigen SV1 lag die Ursache für die nach Abschluss des Vertrages festgestellten Feuchtigkeitsschäden bereits bei Übergabe vor. Es kam nicht darauf an, ob dieser Mangel sich zu diesem Zeitpunkt bereits in äußerlich sichtbaren Feuchtigkeitsschäden manifestiert hatte. Für die Beurteilung der Frage, ob ein Mangel zum Zeitpunkt der Übergabe vorliegt, kommt es allein darauf an, ob die Mangelursache bereits zu diesem Zeitpunkt existent ist (Westermann, in: MünchKomm, BGB, § 434 Rdnr. 44; Palandt/Putzo, BGB, 65. Aufl., § 434 Rdnr.8) Die Angriffe, die die Beklagte gegen das Gutachten richtet, bleiben ohne Erfolg. Sie vermögen die Feststellungen des Sachverständigen nicht zu erschüttern und sind darüber hinaus auch widersprüchlich. Die Beklagte behauptet einerseits, dass der Kläger das Haus nach der Übergabe nicht ordnungsgemäß belüftet und beheizt habe. Gegen ein fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten als Mängelursache spricht bereits die Tatsache, dass Feuchtigkeitsschäden auch an der Eingangsfassade des Gebäudes aufgetreten sind, einem Bereich also, der für gewöhnlich weder beheizt noch belüftet wird. Der Sachverständige hat hierzu ausgeführt, dass es sich dabei um Abrasionen handele, die typischerweise entstünden, wenn im Anstrichuntergrund Feuchte vorhanden sei. Die weitere Erklärung, mit der die Beklagte das Auftreten von Feuchtigkeitsschäden begründet hat, steht zum einen im Widerspruch zu dem behaupteten fehlerhaften Heiz- und Lüftungsverhalten des Klägers, zum anderen belastet sich die Beklagte dadurch selbst: Indem sie nämlich behauptet, dass die Renovierungsarbeiten fehlerhaft durchgeführt worden seien und dadurch die infolge des Fehlens der Sperranlage aufsteigende Feuchtigkeit nicht in die Raumluft habe austreten können, bestätigt die Beklagte die von dem Sachverständigen SV1 festgestellte Schadensursache. Da sie selbst als Eigentümerin die Renovierungsarbeiten durchführen ließ, räumt sie des weiteren ein, dass der Mangel bereits bei Vertragsschluss vorgelegen haben musste.

Da das verkaufte Hausanwesen nicht frei von Sachmängeln war, durfte der Kläger gemäß §§ 437 Nr.2, 323 Abs.1 BGB von dem Vertrag zurücktreten. Einer Fristsetzung zur Nacherfüllung bedurfte es nicht, da die Beklagte ihre Gewährleistungspflicht ernsthaft und endgültig in Abrede gestellt hat.

Der Rücktritt ist nicht durch den vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss ausgeschlossen. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer nicht auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen werden berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Der Senat sieht es ebenso wie das Landgericht für erwiesen an, dass die Beklagte bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses Kenntnis von den Feuchtigkeitsschäden hatte. Dies ist aus den Angaben der Zeugen Z2, Z3 und Z1 zu entnehmen. Diese Zeugen, die zu keiner der Parteien in einem Näheverhältnis stehen, haben glaubhaft und widerspruchsfrei bekundet, dass es in dem Haus wegen Feuchtigkeit zu einer erheblichen Schimmelbildung nicht nur in den Wohnräumen sondern auch im Keller gekommen sei, was sich unter anderem in einer starken Geruchsentwicklung manifestiert hätte. Die Zeugin Z1, die das Anwesen als Mieterin in der Zeit von 1988 bis September 1999 bewohnt hatte, hat bekundet, dass das Haus wegen der Feuchtigkeit und der Schimmelentwicklung an sich unbewohnbar gewesen sei. Im Bad und in der Toilette sei Wasser eingedrungen, im Kinderzimmer, im Schlafzimmer und im gesamten Keller sei es zu Schimmelbildung gekommen, in der Küche sei der untere Teil der Spüle weggefault. Der Schimmel sei aufgetreten, obgleich sie, die Zeugin, immer gut gelüftet und geheizt hätte. Es gab keinen Anlass, die inhaltliche Richtigkeit der Ausführungen der Zeugin Z1 anzuzweifeln. Zwar hat die Zeugin Z1 erklärt, dass sie mit der Beklagten nicht über den Zustand des Hauses gesprochen habe. Sie hat aber im weiteren erklärt, dass die Beklagte nach ihrem Auszug das Anwesen aufgesucht habe und bei einem dieser Besuche auch einen Schutzanzug sowie einen Mundschutz getragen habe. Daraus schließt der Senat ebenso wie das Landgericht, dass der Beklagten die massiven Feuchtigkeitsschäden bekannt waren, das Tragen eines Mundschutzes deutet klar darauf hin. Darüber hinaus ist der Senat davon überzeugt, dass der Beklagten, die das Hausanwesen nach dem Auszug der Zeugin Z1 aufgesucht und bei dessen Räumung bzw. Entrümpelung mitgewirkt hatte, die Feuchtigkeit, die Schimmelbildung und die hiervon ausgehende Geruchsentwicklung nicht verborgen geblieben sein können. Jede andere Annahme wäre lebensfremd. Auf die Frage, ob die weiteren von der Beklagten benannten Zeugen das Auftreten von Feuchtigkeitsschäden bzw. Schimmel bestätigt hatten bzw. das Landgericht die Angaben dieser Zeugen zutreffend gewürdigt hatte, kam es nicht an. Denn die Beklagte hat in ihrer Berufungsbegründung selbst eingeräumt, dass ihr der von der Zeugin Z1 hinterlassene Zustand der Hauses bekannt gewesen sei. Mangels bauphysikalischer Kenntnisse habe sie den Zustand des Gebäudes aber auf eine Verwahrlosung durch die Zeugin Z1 zurückgeführt. Trotz dieser Annahme ist der Beklagten arglistiges Verhalten vorzuwerfen. Für die Annahme eines arglistigen Verhaltens reicht es nämlich aus, wenn der Verkäufer Erklärungen ins Blaue hinein abgibt. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (vgl. BGH, NJW 1980, 2461) gibt es auch ein arglistige Täuschung durch eine Behauptung ins Blaue. Dabei ist zur Arglist nicht unbedingt das Wissen erforderlich, dass die angegebene Tatsache nicht der Wahrheit entspricht, arglistig handelt vielmehr auch derjenige, der tatsächliche Behauptungen ohne jede sachliche Grundlage abgibt, wobei die Arglist gerade darin liegt, dass dem Erklärenden, was ihm auch bewusst war, jegliche zur sachgemäßen Beantwortung erforderliche Kenntnis fehlt und er gleichwohl diesen Umstand, d.h. die fehlende Sachkenntnis dem anderen verschweigt. Die Tatsache, dass an dem Gebäude Feuchtigkeitsschäden aufgetreten waren, stellte einen offenbarungspflichtigen Umstand dar (vgl. KGR Berlin 2005, 734; OLG Koblenz, VersR 2004, 1057; OLG Köln, OLGR 2002, 138), denn Durchfeuchtungen können zu ganz erheblichen Instandsetzungskosten führen, gelegentlich ist eine Abdichtung gegen Wasser im nachhinein nicht mehr uneingeschränkt möglich. Wenn der Verkäufer eines Hausanwesens Kenntnis von erheblichen Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbefall in dem Gebäude hat, muss er den Käufer, der - wie im vorliegenden Fall der Kläger - diese Mängel bei einer Hausbesichtigung nicht erkennen konnte, darauf hinweisen (vgl. OLG Bamberg, OLGR 2003, 131). Die Beklagte, der die Feuchtigkeitsschäden bekannt waren, durfte nicht erklären, dass ihr wesentliche Mängel nicht bekannt seien, denn sie verfügte eigenen Angaben zufolge nicht über die bauphysikalischen Fachkenntnisse, um diese Frage zuverlässig beurteilen zu können. Wenn sie selbst die Ursache der Feuchtigkeitsschäden mangels hinreichender Fachkenntnisse nicht beurteilen konnte, so durfte sie nicht erklären, dass ihr keine wesentlichen Mängel bekannt seien. Da bei Abschluss des Kaufvertrages Mängel des Anwesens angesprochen wurden und der Kläger hierzu eine Erklärung der Beklagten verlangte, hätte letztere den Kläger wahrheitsgemäß auf die ihr bekannten Feuchtigkeitsschäden hinweisen und weiter offenbaren müssen, dass sie über deren Ursache mangels hinreichender bauphysikalischer Fachkenntnisse keine zuverlässigen Angaben machen konnte. Wenn sie gleichwohl die Erklärung abgab, dass ihr keine wesentlichen Mängel bekannt seien, so gab sie eine Erklärung ins Blaue hinein ab und handelte damit arglistig. Dem steht nicht entgegen, dass in dem streitgegenständlichen Anwesen nach dem Auszug der Zeugin Z1 Renovierungsarbeiten durchgeführt wurden. Denn nach den eigenen Angaben der Beklagten sollten durch die Anbringung von Rigipsplatten nur schiefe Wände ausgeglichen werden, es handelte sich also gerade nicht um Sanierungsarbeiten, auf deren Erfolg die Beklagte hätte vertrauen können. Die Beklagte kann sich daher nicht mit Erfolg auf den vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen.

Im Hinblick auf die weiteren Verurteilung schließt sich das Gericht den überzeugenden Ausführungen des Landgerichts an. Die Ansprüche auf Erstattung der Maklerkosten, der Kosten der Eintragung der Vormerkung und der Verwaltungsgebühr ergeben sich aus § 284 BGB.

Die Kostenentscheidung ergab sich aus § 97 Abs.1 ZPO.

Die Entscheidung zur Vorläufigen Vollstreckbarkeit hatte ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr.10, 711 ZPO.

Die Revision gegen das Urteil wird nicht zugelassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern.

Ende der Entscheidung

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