Judicialis Rechtsprechung

I.

Hinsichtlich des Sachverhalts wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Zu ergänzen ist, dass nach dem Prospekt (S. 12) in dem dort genannten Umfang eine Mietgarantie für das Objekt Stadt1 durch die und B GbR abgegeben wurde. Die Verpflichtung hieraus, die sich auf fünf anfängliche Jahresnettomieten beschränkte, sollte im Umfang der zweifachen anfänglichen Jahresnettomiete (insgesamt ca. 20,1 Mio. DM) durch eine Bankbürgschaft gesichert werden. Eine solche Bürgschaft wurde durch die ... Landesbank gestellt, allerdings diente sie nach einem am 23. September 1994 geschlossenen Vertrag der Beklagten mit der Garantiegeberin "in Höhe von 2,5% der GÜ-Vergütung gemäß (...) auch als Sicherheit für Gewährleistungsansprüche aus dem GÜ-Vertrag zusätzlich zu der im GÜ-Vertrag in § 11 Ziff. 4 genannten Gewährleistungsbürgschaft".

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und dies damit begründet, dass der Geltendmachung der Ansprüche die Einrede der Verjährung entgegen stünde.

Hinsichtlich der Ansprüche aus Prospekthaftung im engeren Sinne ergebe sich dies daraus, dass diese spätestens drei Jahre nach dem Beitritt zur Gesellschaft verjährt seien, der hier mehr als drei Jahre vor Klageerhebung erfolgt sei.

Ansprüche aus Prospekthaftung im weiteren Sinn könnten die Kläger aber ebenfalls nicht geltend machen, da insoweit gleichfalls Verjährung eingetreten sei. Den Klägern seien die wesentlichen anspruchsbegründenden Umstände bereits 2001 bekannt gewesen, so dass ab 1. Januar 2002 die dreijährige Verjährungsfrist angelaufen sei, die am 31. Dezember 2005, mithin vor Einreichung der Klage in 2006, abgelaufen sei. Auszugehen sei dabei von den von den Klägern selbst gerügten Prospektfehlern, die sich auf unzutreffende Angaben zur Lage des Objekts, den erzielbaren Mieten sowie der sich daraus ergebenen Wirtschaftlichkeitsprognose bezögen.

Dass hier - aus Sicht der Kläger - die Angaben im Prospekt unzutreffend gewesen seien, sei diesen aber jedenfalls aufgrund des im Januar 2001 übersandten Rechenschaftsberichts für 1999 bekannt gewesen. In diesem sei deutlich geworden, dass das Objekt in Stadt1 nur zu einem geringeren Teil vermietet sei und dass die Mieteinnahmen - teilweise deutlich - unter den im Prospekt prognostizierten Einnahmen gelegen hätten, wobei die Kläger selbst die Unrichtigkeit des Prospekts mit diesem Bericht begründet hätten. Daneben sei den Klägern auch durch weitere Informationen im Schreiben vom 2. Mai 2000 deutlich gemacht worden, dass zwischen Prospektangaben und der Wirklichkeit eine erhebliche Diskrepanz bestehe. Unerheblich sei insofern, ob alle von den Klägern gerügten Mängel bereits aufgrund dieser Informationen erkennbar gewesen seien, da die Verjährungsfrist dann beginne, wenn so viele Mängel deutlich geworden seien, dass die gerichtliche Geltendmachung der Haftung zumutbar sei. Dies sei hier der Fall gewesen, wobei sich dies jedenfalls aufgrund der aus Sicht der Kläger besonders gravierenden Falschinformationen über die Miethöhen und die Wirtschaftlichkeitsprognose ergebe.

Den Klägern stünden daneben aus anderen Anspruchsgrundlagen keine Rechte zu. Das Verhalten der einzelnen Berater der örtlichen Volksbanken sei den Beklagten nicht zuzurechnen, Ansprüche seien diesbezüglich auch verjährt. Dies gelte auch für deliktische Ansprüche, wobei insofern schon die Tatbestandsmerkmale einer solchen Haftung nicht substantiiert vorgetragen worden seien.

Mit der Berufung verfolgen die Kläger ihre Klageanträge weiter, wobei sie die Rechtsanwendung durch das Landgericht rügen. So sind sie zunächst der Ansicht, die Beklagten seien als Initiatoren/Gestalter des Fonds sowie die Beklagte zu 2) als Treuhandkommanditistin einer besonderen Beratungs- und Aufklärungspflicht unterworfen, wobei diese einerseits losgelöst sei von der Beratungspflicht der jeweiligen die Anlage vermittelnden Bank. Andererseits würde die Beklagte zu 1) entsprechend der Konzeption des Vertriebs der Fondsbeteiligungen auch für etwaige Beratungsfehler der Banken haften, sofern diese auf den Vorgaben der Beklagten beruhen würden. Insofern sei zu berücksichtigen, dass die Kläger vor allem Wert auf eine sichere Altersvorsorge gelegt und die Erzielung von Steuervorteile nicht im Vordergrund gestanden hätten. Diesbezüglich sei zunächst eine unzutreffende Beratung durch die Bank erfolgt.

Die Beratungspflichten seien außerdem deshalb verletzt worden, da der Prospekt in mehreren Punkten unvollständig bzw. unzutreffend sei.

Dies betreffe folgende Aspekte:

- Prognosedarstellungen, die von unzutreffenden Voraussetzungen ausgegangen seien;

- fehlende Darstellung des Risikos des Totalverlusts;

- Unterlassen der Angabe des Risikos einer Nachhaftung;

- Verschleierung der Höhe der sog. "weichen Kosten";

- fehlende Darlegung der Verteilung von Provisionen und Sondervorteilen;

- mangelnde Plausibilität der Rendite und

- Interessenkollision der Beklagten zu 2).

Die Geltendmachung der Ansprüche der Kläger sei auch nicht aufgrund der Verjährung ausgeschlossen, da die Kläger aus den wirtschaftlichen Schwierigkeiten der Fondsgesellschaft nicht auf die Beratungsfehler hätten schließen können und sie darüber erst durch die anwaltliche Beratung kurz vor Klageeinreichung informiert worden sei. Dabei sei auch zu berücksichtigen, dass einzelne Prospektmängel (z.B. Provisionsrückzahlungen) sich ohnehin nicht aus dem Prospekt ergeben würden.

Im Übrigen würde die Berufung auf die Verjährung gegen Treu und Glauben verstoßen, da die Beklagten die Kläger vorher nicht ausdrücklich auf die negative Situation hingewiesen hätten.

Bei der Berechnung des Schadensersatzes seien im Übrigen Steuervorteile, die die Kläger in der ersten Instanz mit 2.535,00 Euro angegeben hatten, nicht zu berücksichtigen, da nicht auszuschließen sei, dass sie etwaige Zahlungen ebenfalls versteuern müssten.

Die Kläger beantragen,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Frankfurt am Main vom 14. August 2007, Az. 2-19 O 49/06,

1) die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger 10.737,13 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5,0 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Zustellung der Klage zu zahlen, Zug um Zug gegen die Übertragung der Rechte an dem Fonds DG Immobilien-Anlagegesellschaft Nr. 35 "Stadt1, Stadt2" A KG, Beteiligungs-Nr.: ...,

2) die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger 87,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5,0 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Zustellung der Klage zu zahlen,

3) festzustellen, dass sich die Beklagten hinsichtlich der Übertragung der Rechte aus der Beteiligung im Verzuge der Annahme befinden, und

4) festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, den Klägern die gezahlten Zinsen und sonstigen Kreditkosten für das wegen der Beteiligung aufgenommene Darlehen über 18.000,00 DM bei der VR-Bank ... eG zu erstatten und die Kläger von den verbliebenen Verbindlichkeiten aus diesem Darlehen, hinsichtlich der Darlehensvaluta unter Anrechnung auf den Klageantrag zu 1., in Zukunft freizustellen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags.

II.

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung der Kläger hat in der Sache teilweise Erfolg. Den Klägern steht im tenorierten Umfang ein Anspruch auf Schadensersatz zu, da der Prospekt für den streitgegenständlichen Fonds fehlerhaft ist und die Beklagten dafür haften.

Der Prospekt für die streitgegenständliche Anlage (DG Fonds 35) ist, da er den Anleger, mithin die Kläger, nicht in hinreichendem Maße über die für seine Anlageentscheidung wesentlichen Aspekte informiert, fehlerhaft.

Nach den von der Rechtsprechung entwickelten Prospekthaftungsgrundsätzen hat der Prospekt über ein Beteiligungsangebot, der für einen Beitrittsinteressenten im Allgemeinen die einzige Unterrichtungsmöglichkeit darstellt, den Anleger über alle Umstände, die für seine Entschließung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, sachlich richtig und vollständig zu unterrichten (vgl. BGH, Urteil vom 28. Februar 2008, III 149/07, zit. nach juris, Rn. 8 m.w.N.). Dazu gehört eine Aufklärung über Umstände, die den Vertragszweck vereiteln können (BGH, a.a.O.). Ob ein Prospekt unrichtig oder unvollständig ist, ist daher nicht allein anhand der wiedergegebenen Einzeltatsachen, sondern nach dem Gesamtbild zu beurteilen, das er von den Verhältnissen des Unternehmens bzw. hier der Anlage vermittelt (vgl. BGH, Urteil vom 12. Juli 1982, II ZR 175/81, NJW 1982, 2823, 2824). Dabei dürfen die Prospektverantwortlichen allerdings eine sorgfältige und eingehende Lektüre des Prospekts bei den Anlegern voraussetzen (BGH, Urteil vom 14. Juni 2007, III ZR 300/05, zit. nach juris, Rn. 8). Ausgehend von diesen Maßstäben sowie dem Vortrag der Kläger war der Prospekt jedenfalls in einem Punkten fehlerhaft.

Der Prospekt ist bei der Darstellung der sog. weichen Kosten nicht ausreichend, diese Anforderungen zu erfüllen.

Wie der Senat bereits in dem, den DG-Fonds 34 betreffenden und den Parteien bekannten Urteil vom 13. Mai 2009 (23 U 64/07) dargestellt hat, ist es für die Anlageentscheidung von erheblicher Bedeutung, dass dem Anleger deutlich gemacht wird, in welchem Umfang Leistungen nicht unmittelbar dem Anlageobjekt zugute kommen, sondern in die - weit zu verstehenden - Nebenleistungen einfließen. Dieser Trennung kommt für den Anleger deshalb eine besondere Bedeutung zu, da er nur so in die Lage versetzt wird, die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit seiner Investition zu überprüfen (vgl. BGH, Urteil vom 6. Februar 2006, II ZR 329/04, zit. nach juris, Rn. 9). Hier werden die Gesamtkosten der Investition - mit einer Liquiditätsreserve von 3,8 Mio. DM - von 254 Mio. DM in drei Blöcke aufgeteilt, nämlich "Projektkosten" (202,442 Mio. DM), "Finanzierungskosten/Erbbauzinsen" (25,35 Mio. DM) und "Gesellschaftskosten" (22,408 Mio. DM). Dabei wird im ersten Komplex für das Objekt Stadt1 ein Betrag von 106,485 Mio. DM, mithin über 40% der Gesamtkosten, ausgewiesen für "Bau- und Baunebenkosten, Vermittlungs-, Garantie- und Planungsleistungen sowie Baubetreuung". Gleichzeitig wird aber im dritten Komplex, den Gesellschaftskosten, ein Betrag von 5 Mio. DM für "Vermietungs- und Garantieleistungen Stadt1" in Ansatz gebracht, wobei sich aus dem Prospekt nicht ergibt, für welche "Garantieleistungen" in jeweils unterschiedlichen Kostengruppen welche Beträge verwandt werden. Aus Sicht des Anlegers dürfte allenfalls eine Garantie für Baumängel zu den "harten" Kosten zu zählen sein (Gehrlein, NJW 95, 110, 112), während die Kosten einer Mietgarantie i.d.R. zu den weichen Kosten gehören (BGH, Urteil vom 10. Oktober 1994, II ZR 95/93, zit. nach juris, Rn. 15f.). Hier wird aus dem Prospekt nicht deutlich, dass und welche Art der Garantie in welchem Kostenblock aufgenommen wird, was zu der genannten Intransparenz der Kostendarstellung führt. Dabei ist - wie die Beklagte zutreffend vorträgt - nicht zu fordern, dass alle einzelnen Positionen der Kosten dargelegt werden, allerdings haben die Prospektverantwortlichen die Pflicht, unklare bzw. widersprüchliche Angaben zu vermeiden, was hier - wie dargestellt - nicht geschehen ist.

Anhaltspunkte dafür, dass diese Unrichtigkeit des Prospekts entgegen der Lebenserfahrung (vgl. dazu BGH, Urteil vom 1. März 2004, II ZR 88/02, zit. nach juris) nicht kausal für die Anlageentscheidung war, sind nicht dargetan. Die für die Widerlegung dieser tatsächlichen Vermutung insofern darlegungs- und beweisbelastete Beklagte (BGH, Urteil vom 2. März 2009, II ZR 266/07, zit. nach juris, Rn. 9) hat nichts Erhebliches zu diesem Aspekt vorgetragen, insbesondere dazu, dass den Klägern dieser Mangel bekannt war.

Das Verschulden der Beklagten hinsichtlich des Prospektfehlers wird indiziert, gegenteilige Anhaltspunkte sind nicht ersichtlich bzw. vorgetragen.

Für die dargestellten Prospektmängel haften beide Beklagten den Klägern auf Schadensersatz, da sie ihre jeweiligen vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt haben.

So haben die Beklagten jeweils besonderes Vertrauen in Anspruch genommen, was für die Begründung der sog. Prospekthaftung im weiteren Sinne ausreichend ist.

Grundlage für diese Haftung ist die Inanspruchnahme besonderen persönlichen Vertrauens im Zusammenhang mit der Verwendung des Prospekts (Ellenberger, Prospekthaftung im Wertpapierhandel, 2001, S. 100; Siol, in: Schimansky/Bunte/Lwowski, Bankrechts-Handbuch, 3. Aufl. (2007), § 45, Rn. 41). Umfasst werden davon Fälle, bei denen sich jemand zur Erfüllung seiner (vor-) vertraglichen Aufklärungspflicht bzw. seiner Beratungspflicht eines Prospekts bedient, oder in denen jemand im Zusammenhang mit Vertragsverhandlungen, jedoch ohne selbst Vertragspartner des Anlegers zu sein, in besonderem Maße persönliches Vertrauen in Anspruch genommen hat (Ellenberger, a.a.O.; BGH, Urteil vom 22. März 1979, VII ZR 259/77, BGHZ 74, 103, 108 = NJW 79, 1449, 1450). Anders als bei der Prospekthaftung im engeren Sinne knüpft die Haftung hier also nicht an standardisiertes Vertrauen des Anlegers an die Richtigkeit und Vollständigkeit der von den Prospektverantwortlichen gemachten Angaben an, sondern an einen darüber hinaus gesetzten Vertrauenstatbestand, der seine Grundlage in der Person des Haftenden hat, da der Anleger diesem eine besondere Sachkunde entgegenbringt oder auf dessen Zuverlässigkeit vertraut (BGH, a.a.O.). Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass sich schon bei der Prospekthaftung im engeren Sinne aus der bloßen Nennung der Bank sowie der Erfüllung von banktypischen Aufgaben im Zusammenhang mit der Anlage noch keine derartige Haftung ergibt, da damit noch keine Einflussnahme auf die Gesellschaft bzw. ein besonderes Vertrauen der Anleger verbunden ist, was auch durch die Finanzierung der Anlage nicht erzeugt wird (Siol, a.a.O., Rn. 34).

Hier sind - worauf der Senat in dem Urteil vom 13. Mai 2009 bereits im Einzelnen hingewiesen hatte - beide Beklagte als Gründungskommanditisten aufgetreten, was sich als Inanspruchnahme des ihnen entgegengebrachten besonderen Vertrauens darstellt. Hinsichtlich der Beklagten zu 2) kommt noch deren besondere Aufklärungspflicht aus der Stellung als Treuhandkommanditistin hinzu (vgl. dazu BGH, Urteil vom 29. Mai 2008, III ZR 59/07, zit. nach juris, Rn. 8), deren Verletzung ebenfalls eine Haftung begründet.

Die Beklagten haften daneben nicht nach § 278 BGB für etwaige Beratungsfehler durch die die Kläger unmittelbar betreuende Bank. Dahingestellt bleiben kann dabei, ob der Vortrag der Kläger zur konkreten Beratung hinreichend konkretisiert ist, da schon keine entsprechende Haftungsgrundlage für die Beklagten besteht.

Eine Haftung für das Handeln des Erfüllungsgehilfen setzt dabei voraus, dass dieser im Rahmen der Erfüllung einer Verpflichtung des Geschäftsherren tätig wird. Erfüllungsgehilfe ist, wer mit Willen des Schuldners oder als gesetzlich bestellter Vertreter bei der Erfüllung einer Schuldnerverbindlichkeit für diesen tätig wird. Ausschlaggebend für die Erfüllung des Tatbestandes ist also die Einschaltung eines Dritten in die Erfüllung einer Schuldnerverbindlichkeit (Grundmann, in: Münchener Kommentar zum BGB, 5. Aufl. (2007), § 278, Rn. 20 m. w. N.).

Hier bestanden jedoch keine weitergehenden Pflichten der Beklagten gegenüber den Klägern, die durch die betreuende Bank (schlecht oder nicht) erfüllt wurden.

Es lässt sich insbesondere nicht erkennen, dass diese durch die Beklagten "gesteuert" worden wäre oder im Interesse der Beklagten die Kunden informiert hat. Sie handelte vielmehr in Erfüllung einer eigenen Vertragspflicht aufgrund des zumindest konkludent mit den Klägern geschlossenen Beratungsvertrags. Sie vertrieb beziehungsweise vermittelte die Fondsbeteiligung, womit das Handeln in eigenem Interesse erfolgte.

Etwas anderes ergibt sich nicht aus dem Urteil des OLG Stuttgart vom 22.01.2007, Az. 10 U 189/06, lag dort doch gerade der umgekehrte Fall vor. Die beratende Bank hatte sich nämlich des Verbandes als Erfüllungsgehilfe bedient, um Bewertungen vornehmen zu lassen. Es ist insoweit nicht ersichtlich, wie die Stellung als "Koordinatorin" des Vertriebs durch die Volksbanken zu einer direkten Haftung gegenüber Kunden der Volksbanken führt. Die Volks- und Raiffeisenbanken sind rechtlich selbständige juristische Personen, bei der die Kläger betreuenden Bank handelt es sich um eine eingetragene Genossenschaft nach dem Genossenschaftsgesetz.

Schließlich ist auch zu berücksichtigen, dass, worauf der 3. Zivilsenat des OLG Frankfurt am Main in der Entscheidung vom 15. März 2007, Az.: 3 U 107/06, zutreffend hingewiesen hat, zwischen der Beratung über das Anlageobjekt und die Beratung des Anlegers selbst zu trennen ist. Letztere beinhaltet die Klärung der Frage, ob das konkrete Anlageobjekt anlegergerecht ist, also zu dem Anlageverhalten und -ziel des Kunden passt. Eine Beratung zu diesem Punkt war - möglicherweise - von der Bank geschuldet, nicht hingegen von den Beklagten, so dass diese nicht in deren Verantwortungsbereicht tätig war.

Dem Schadensersatzanspruch der Kläger steht auch nicht die Einrede der Verjährung entgegen. Eine - von den Beklagten darzulegende - Kenntnis der Kläger von der Unrichtigkeit des Prospekts (vgl. § 199 Abs. 1 BGB i.V.m. Art. 229 § 6 Abs. 4 S. 1 EGBGB) liegt erst vor, wenn diesen deutlich gemacht wird, dass und warum die weichen Kosten hier unter Berücksichtigung des rechtlichen Rahmens unzutreffend dargelegt wurden. Dass diese Kenntnis schon zu einem verjährungsrelevanten Zeitpunkt vor Klageeinreichung gegeben war, ist von den Beklagten weder vorgetragen, noch ist dies aus der Akte ersichtlich.

Grundlage für die Höhe des Schadensersatzanspruches der Kläger ist ihr Beteiligungskapital von 20.000,00 DM zzgl. Agio, mithin 21.000,00 DM = 10.737,13 Euro. Abzuziehen sind zunächst die Ausschüttungen durch den Fonds, die 613,55 Euro betragen, so dass ein Betrag von 10.123,58 Euro verbleibt.

Anzurechnen sind daneben auch die Steuervorteile, die die Kläger aus der Anlage gezogen haben und die sie in der ersten Instanz mit 2.535,00 Euro angegeben haben. Im Wege der Vorteilsausgleichung sind dabei zumindest diejenigen Steuervorteile anzurechnen, die dauerhaft bei dem Steuerpflichtigen verbleiben (vgl. BGH, Urteil vom 6. Februar 2006, a.a.O., Rn. 17). Insofern trifft den Steuerpflichten, also hier die Kläger, jedenfalls eine sekundäre Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich der für ihn geltenden steuerlichen Umstände (Podewils, DStR 09, 752, 755 m.w.N.). Mangels näherer Anhaltspunkte zu der Gefahr einer (Nach-) Versteuerung der Schadensersatzleistung bzw. einer die Kläger insofern treffenden Steuerprogression legt der Senat den von den Klägern genannten und von den Beklagten nicht erheblich angegriffenen Betrag von 2.535,00 Euro der Berechnung zugrunde, weshalb sich ein zu ersetzender Betrag von 7.588,58 Euro ergibt, der nach § 291 BGB zu verzinsen ist.

Weitergehende Zahlungsansprüche stehen den Klägern dagegen nicht zu, insbesondere können sie weder entgangenen Gewinn, noch die Kosten eines Kredits geltend machen. Sie haben zunächst nur pauschal dargelegt, dass sie den hier investierten Geldbetrag anderweitig angelegt hätten, eine erforderliche (BGH, Urteil vom 2. Februar 2006, a.a.O., Rn. 21 zu einer steuerlich relevanten Alternativanlage) konkrete Angabe einer Anlageform erfolgt nicht. Insofern unterscheidet sich dieser Fall von dem, der Gegenstand der Entscheidung des Senats vom 13. Mai 2009 war, wurde dort doch in nachvollziehbarer Weise vorgetragen, welche andere Anlage gewählt worden wäre.

Daneben haben die Kläger trotz Bestreitens durch die Beklagten nicht konkret vorgetragen, dass sie die Beteiligung durch einen Kredit finanziert hat bzw. welche Kosten damit verbunden waren. Einen Beweis für diese bereits in der ersten Instanz bestrittene Tatsache haben sie ebenfalls nicht angeboten, weshalb dem Feststellungsantrag der Erfolg zu versagen war.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.

Das Urteil ist nach §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO vorläufig vollstreckbar.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder der Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 ZPO).

Ende der Entscheidung