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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Frankfurt
Urteil verkündet am 19.11.2004
Aktenzeichen: 24 U 18/04
Rechtsgebiete: BGB


Vorschriften:

BGB § 652
1. Wirtschaftliche Identität ist zu bejahen, wenn ein Objekt zunächst einer einer Unternehmensgruppe angehörenden Gesellschaft angetragen worden war, dieses Objekt dann von einer anderen Gesellschaft derselben Unternehmensgruppe zu annähernd dem Preis erworben wird, der im Exposé genannt worden war.

2. Unter besonderen Umständen unterbricht auch das Verstreichen eines zwölfmonatigen Zeitraums zwischen der Nachweisleistung der Maklerin und dem Abschluss des Kaufvertrages die Kausalität nicht; solche besonderen Umstände können gegeben sein, wenn es sich um ein Großobjekt mit beschränktem Interessentenkreis handelt.


OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

24 U 18/04

Verkündet am 19.11.2004

in dem Rechtsstreit

Der 24. Zivilsenat in Darmstadt des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main hat aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19. November 2004 Durch die Richter ... für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 4. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Darmstadt vom 23.12.2003 wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsmittels zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Beklagte ist mit mehr als 20.000,00 € beschwert.

Gründe:

1. Die Kläger verlangen - aus abgetretenem Recht - Zahlung von Maklerprovision aus dem Nachweis eines Grundstücks in O 1.

Die Zeugin Z 1 - handelnd unter der Firma A - hatte der Beklagten "zu Hdn. Herrn B" - des Geschäftsführers der Beklagten - unter dem 25.11.1998 ein Exposé zukommen lassen; Gegenstand dieses Exposés war ein Verkaufsangebot "...-Baumarkt ..." zum Preise von 20.410.000,00 DM. Mit Schreiben vom 28.01.1999 antwortete die Beklagte und teilte mit, "die Herren B" hätten sich das Objekt angesehen; sie bat um "Bekanntgabe des Eigentümers". Mit Schreiben vom nächsten Tage, adressiert an die B ... GbR, teilte die Zeugin Z 1 den Namen der Eigentümerin (Gesellschaft und Gesellschafter verwechselnd) mit.

Mit notariellem Vertrag vom 13.02.2000 kaufte die B ... GbR das Grundstück zum Preise von 19.500.000,00 DM. Gesellschafter der GbR waren der Geschäftsführer der Beklagten, seine Tochter und seine beiden Söhne.

Unter dem 25.03.2000 machte die Zeugin Z 1 bei der Beklagten Provisionsansprüche geltend; sie stellte der Beklagten und der B ... GbR mit Datum vom 13.04.2000 inhaltsgleiche Rechnungen; in der Rechnung an die Beklagte hielt sie ergänzend fest, der Betrag werde nur einmal geschuldet.

Am 18.09.2000 unterzeichneten die Zeugen Z 1 und Z 2 ein Schriftstück "Abtretung einer Forderung"; Gegenstand war die Abtretung der Hälfte des von der Zeugin Z 1 beanspruchten Maklerlohns gegenüber "der B GmbH bzw. B ... GbR". Unter dem 20./21.02.2001 trat der Zeuge Z 2 die abgetretene Forderung weiter, nunmehr an die Klägerin ab.

Die Kammer hat die Beklagte dem Antrag der Kläger folgend zur Zahlung des beanspruchten - hälftigen - Maklerlohns verurteilt. Wegen der von ihr gefundenen Gründe sowie der tatbestandlichen Einzelheiten wird auf die tatsächlichen Feststellungen im Urteil vom 23.12.2003 Bezug genommen.

Mit der Berufung trägt die Beklagte vor, sie habe der Zeugin Z 1 keinen Maklerauftrag erteilt; das Handeln der Zeugin sei auch nicht kausal für den Vertragsschluss geworden; die Verhandlungen mit den Eigentümern seien nach Überprüfung der Wirtschaftlichkeit des Objekts zum Erliegen gekommen. Grundlage des letztendlichen Kaufs sei ein zu Anfang des Jahres 2002 seitens der Eigentümer unterbreitetes neues Angebot an die B ... GmbH gewesen. Unabhängig von ihrer Entstehung sei eine gegen die Beklagte gerichtete Maklerlohnforderung auch nicht wirksam abgetreten.

Die Beklagte beantragt,

in Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Wegen des zweitinstanzlichen Parteivortrages im einzelnen wird auf die vor dem Senat gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

2. Die Berufung ist unbegründet. Die Beklagte schuldet den Klägern - nach zweimaliger Abtretung - den von ihnen beanspruchten - hälftigen - Maklerlohn. Diese Forderung war zunächst zugunsten der Zeugin Z 1 entstanden; auf der Grundlage eines mit der Beklagten geschlossenen Maklervertrages hatte sie der Beklagten das Objekt nachgewiesen, welches dann tatsächlich gekauft wurde, und der von der Maklerin erbrachte Nachweis war für das Zustandekommen des Kaufvertrages ursächlich. Die Lohnforderung wurde - zu der hier geltend gemachten Hälfte - wirksam auf den Zeugen Z 2 und von diesem auf die Kläger übertragen.

a)

Für den Senat steht fest, dass die Zeugin Z 1 und die Beklagte ganz so, wie die Kläger es in Anspruch nehmen, einen Maklervertrag geschlossen haben. Das auf den Abschluss eines solchen Vertrages gerichtete Angebot der Zeugin Z 1 lag im Schreiben vom 23.11.1998 mit dem beigefügten Exposé; der dahin gehende Inhalt dieser Schriftstücke war vollkommen unmissverständlich.

Angenommen wurde dieses Angebot mit dem Antwortschreiben der Beklagten vom 28.01.1999. Die in diesem Schreiben geäußerte Bitte "um schnellste Bekanntgabe des Eigentümers" konnte unter den im Immobiliengeschäft erfahrenen Beteiligten - so der Empfängerin, der Beklagten - nur als Annahme des Maklerangebots verstanden werden. Dass Partnerin dieses Maklervertrages gerade die Beklagte und nicht etwa - so der Standpunkt der Beklagten im Rechtsstreit - die B ... GbR war, steht außer Zweifel: Das Angebotsschreiben vom 25.11.1998 richtete sich an die "Firma C"; und das Antwort- und Annahmeschreiben vom 28.01.1999 wurde unter dem Briefkopf der C GmbH gefertigt und im Namen der C GmbH unterzeichnet. Richtig ist zwar der Hinweis der Beklagten darauf, dass die Zeugin Z 1 sodann den Namen der Eigentümerin in einem an die "Firma B ... GbR" gerichteten Schreiben - unter dem 29.01.1999 - mitteilte; angesichts dessen, dass schon das Angebotsschreiben vom 23.11.1998 ausdrücklich "zu Hdn. Herrn ... B" - des Geschäftsführers der Beklagten versandt worden war, Herr ... B zugleich Seniorgesellschafter der B ... GbR war, die Zeugin Z 1 auch bisher schon mit der Unternehmensgruppe B Geschäfte gemacht hatte, weiter angesichts dessen, dass - auf anderes jedenfalls deutet nicht das Geringste hin - ein Wechsel in der "Vertragspartnerschaft" von keiner Seite angesprochen worden war, kann es sich bei der Adressierung des Schreibens vom 29.01.1999 an die B ... GbR nur um ein Versehen im Büro der Maklerin gehandelt haben.

Abweichend vom Standpunkt der Beklagten sieht der Senat auch in der Tatsache, dass die Zeugin Z 1 eine Rechnung an die B ... GbR richtete, keinen Hinweis darauf, dass die Maklerin diese Gesellschaft als ihre "wirkliche" Vertragspartnerin angesehen hätte. Im Gegenteil hatte die Maklerin ihre Lohnforderung zunächst und unmittelbar bei der Beklagten geltend gemacht, dies mit ihrem Schreiben vom 25. März 2000. Dass die Maklerin dann eine Rechnung auch an die B ... GbR richtete, war schlicht Folge der Weigerung der Beklagten, Maklerlohn zu zahlen (Schreiben vom 04.04.2000); in der mit dieser Weigerung, im übrigen auch mit der "Aufspaltung" des Gegenübers - der Beklagten als Maklerkundin und der GbR als Käuferin - entstandenen unklaren Lage lag es für eine vorsichtige Gläubigerin - so: die Maklerin - nahe, vorsorglich beiden auf der Gegenseite aufgetretenen Gesellschaften Rechnungen zu stellen.

Soweit die Beklagte ergänzend ausführt, die Zeugin sei erst auf die Beklagte "verfallen", nachdem sie gehört habe, dass die Verkäufer die B ... GbR von Provisionsforderungen freigestellt hätten, dann liegt dies auch deshalb neben der Sache, weil die Freistellung Ansprüche der Zeugin überhaupt nicht berühren konnte.

b) Dass die Maklerin das Objekt tatsächlich nachgewiesen hat, steht außer Streit; die Maklerin machte die Beklagte auf das der Beklagten bis dahin unbekannte Objekt aufmerksam.

c) Auch die weitere Voraussetzung des Lohnanspruchs aus § 652 Abs. 1 BGB, dass nämlich "der Vertrag" zustande kommt, ist erfüllt. Zwar wurde das Vertragsprojekt, das Gegenstand des Schriftverkehrs vom 25.11.1998/28.01.1999 war, nicht mit der Maklerkundin, der Beklagten, sondern mit einer rechtlich von ihr getrennten Gesellschaft, der B ... GbR, verwirklicht. Ungeachtet des Wechsels auf Kunden- bzw. Käuferseite handelte es sich bei dem letztendlich abgeschlossenen Vertrag aber um den Kauf, der von Anfang an ins Auge gefasst, Projekt des Maklervertrages war.

In der Rechtsprechung ist ausgetragen, dass der Makler - auch - dann unmittelbar von seinem Vertragspartner Maklerlohn verlangen kann, wenn der mit dem Maklervertrag projektierte "Hauptvertrag" nicht vom Maklerkunden selbst, sondern von einem Dritten geschlossen wurde, dieser letztendlich geschlossene "Hauptvertrag" aber wirtschaftlich identisch mit dem projektierten ist und der Maklerkunde wirtschaftlich genau den Erfolg erzielt hat, der von Anfang an angestrebt war (BGH NJW 1995, 3311; NJW 1988, 967; WM 1984, 342); nach dem Wortlaut des § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB braucht der Maklerkunde nicht selbst Partner des "Hauptvertrages" werden.

Ausgetragen ist in der Rechtsprechung auch, dass die wirtschaftliche Identität eines projektierten mit einem später tatsächlich geschlossenen Vertrag insbesondere dann bejaht werden kann, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen (BGH ZIP 1995, 1755; WM 1991, 78). Maßgeblich für die Bejahung eines Provisionsanspruches in solchen Fällen ist, dass oder ob der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehung zu dem Erwerber gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beriefe, der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei im Ergebnis von einem Dritten abgeschlossen worden (BGH ZIP 1995, 1755).

Die Anwendung dieser Grundsätze führt den Senat zur Annahme wirtschaftlicher Identität und damit zur Bejahung des Lohnanspruches gegen die Beklagte: Die Beklagte und die B ... GbR standen in besonders enger Beziehung. Der Geschäftsführer der Beklagten Herr ... B war der Senior - oder um das Nächstliegende zu sagen: der Patron - der B ... GbR; an dieser GbR waren neben ihm die beiden Söhne B und die Tochter beteiligt. Wenn sich die Beklagte der "Herren B", Gesellschafter der GbR, bediente, um das Grundstück zu besichtigen, wenn die aufgrund des an die Beklagte gerichteten Maklerangebotes aufgenommenen Verhandlungen mit der Eigentümerin letztendlich dieser Eigentümerin Anlass gaben, sich nach einiger Zeit wieder an die GbR zu wenden, und wenn die GbR schließlich den Kaufvertrag schloss, dann zeigt dies die enge nicht nur persönliche, sondern auch wirtschaftliche Verflechtung beider Gesellschaften, eine Situation, in der es nach außen hin gleichwertig war, welche der Gesellschaften das Geschäft letztendlich schloss.

So, wie es geschlossen wurde, verwirklichte das Geschäft auch inhaltlich den wirtschaftlichen Erfolg, der bei Abschluss des Maklervertrages ins Auge gefasst worden war; das letztendlich geschlossene war mit dem der Beklagten angetragenen Geschäft in den wesentlichen Elementen deckungsgleich. Es wurde exakt das angediente Grundstück zu annähernd dem im Exposé bezeichneten Preis gekauft; mit 19.500,00 DM von 20.410.000,00 DM erzielten die Verkäufer knapp 96 % des ursprünglich ins Auge gefassten Kaufpreises. Der "Nachlass" von etwa 4 % veränderte die wirtschaftlichen Grundlagen des Geschäfts nicht wesentlich; im Gegenteil war es fast "natürlich", dass die zunächst geäußerten Preisvorstellungen des Verkäufers nicht ohne jeden Abstrich verwirklicht wurden; solches entspricht schlicht der alltäglichen Erfahrung. Soweit die Beklagte vorträgt, die Bedingungen des Kaufes seien letztendlich andere gewesen als ursprünglich verhandelt, hat sie dafür nichts ersichtlich gemacht. Das Exposé wies ein zwar der Größe des Objekts und seinem Wert nach ungewöhnliches, seiner Struktur nach aber ganz gewöhnliches Kaufangebot aus; ohne dass irgend ein "auffallendes" Verhandlungsergebnis im Sinne einer Formulierung besonderer, vom Gewöhnlichen und im Exposé Vorausgesetzten abweichender Bedingungen erkennbar wäre, stellt sich auch der schließlich geschlossene Vertrag als ganz gewöhnlicher Grundstückskauf dar.

d) Der Vertrag wurde auch infolge des Nachweises durch die Maklerin geschlossen, die Maklerleistung war ursächlich für den Vertragsschluss.

Nach gefestigter Rechtsprechung ist es für das Entstehen des Provisionsanspruchs des Nachweismaklers erforderlich, dass sich der Abschluss des Hauptvertrages zumindest auch als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellt (BGHZ 141, 40; NJW-RR 1996, 691; 1988, 642). Dafür ist es in der Regel erforderlich und ausreichend, wenn der Kunde durch den Nachweis des Maklers den konkreten Anstoß bekommen hat, sich um das nachgewiesene Objekt zu bemühen (BGHZ 141, 40; NJW-RR 1998, 411).

Ausgehend von diesen Grundsätzen erachtet der Senat die Leistung der Zeugin Z 1 als ursächlich für den Vertragsschluss: Der Beklagten wie der späteren Käuferin waren das Objekt und die Tatsache, dass es zum Verkauf stand, unbekannt gewesen, ebenso die Eigentümerin. Der Nachweis - die Mitteilung des Namens der Eigentümerin - gab der Beklagten den Anstoß, Gespräche mit der Eigentümerschaft aufzunehmen. Selbst zugunsten der Beklagten unterstellt, die Verhandlungen seien "alsbald" - wie sie es ohne exakte Darstellung des zeitlichen Ablaufes vorträgt - abgebrochen worden, nachdem eine Wirtschaftlichkeitsberechnung für die Beklagtenseite negativ ausgefallen sei, weiter unterstellt, neue Verhandlungen seien erst zu Anfang des folgenden Jahres auf Initiative der Eigentümerschaft hin aufgenommen worden, läge der ursächliche Zusammenhang zwischen dem ursprünglichen Nachweis und dem letztendlichen Vertragsschluss doch schon deshalb auf der Hand, weil die Eigentümer(in) und die Unternehmensgruppe B nur durch den Nachweis seitens der Maklerin "zusammen kamen". Dass es ganz neue Ideen oder ganz neue Umstände oder Vertragsgestaltungen gewesen seien, die einen an sich endgültig abgeschlossenen Vorgang wiederbelebt hätten, ist nicht erkennbar; über allgemeine Formulierungen wie "zu den bekannten Bedingungen nicht vertretbar" hinaus (Schriftsatz vom 05.02.2003, Bl. 5) hat die Beklagte nichts Konkretes dargetan, was sich in der Gestaltung des Geschäfts im Verlaufe der zwischen der ersten Kontaktaufnahme und dem Abschluss verstrichenen Zeit wesentlich geändert haben sollte; in dem "Nachlass" auf den ursprünglich ins Auge gefassten Kaufpreis - als dem einzig greifbar vorgetragenen inhaltlichen Aspekt - lag eine wesentliche Änderung der Grundlagen des Geschäfts jedenfalls nicht, lag dieser "Nachlass" doch - wie ausgeführt - im Rahmen des üblicherweise zu Erwartenden.

Keine durchgreifenden Zweifel an der Ursächlichkeit der Nachweisleistung der Maklerin für den letztendlichen Vertragsschluss ergeben sich für den Senat auch daraus, dass zwischen dem Zeitpunkt, in dem die Maklerin den Namen der Eigentümerin mitteilte, und dem Zeitpunkt, zu dem der notarielle Vertrag geschlossen wurde, etwas mehr als 12 Monate lagen. Zwar kann - wie spiegelbildlich ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der Nachweisleistung der Maklerin und dem Abschluss des Hauptvertrages eine Vermutung dafür begründet, dass die Maklerleistung ursächlich für den Vertragsschluss war - ein großer zeitlicher Abstand zwischen dem Nachweis und dem letztendlichen Vertragsschluss eine Vermutung dafür begründen, dass der Vertragsschluss seine Ursache nicht in der Maklerleistung, sondern in zwischenzeitlich neu eingetretenen Umständen hatte (Senat, NJW -RR 2004, 704). Ohne dass es darauf ankäme, innerhalb welcher zeitlichen Spanne diese Vermutung Gewicht erhalten könnte (in dem der in NJW-2004, 704 veröffentlichten Entscheidung des Senats zugrunde liegenden Fall: 15 Monate), rechtfertigt sich im Blick auf die hier verstrichene Zeitspanne von 12 1/2 Monaten einerseits, die Besonderheiten des Objekts andererseits eine solche Vermutung nicht: Es handelte sich um ein Großprojekt mit naturgemäß sehr begrenztem Interessentenkreis; es stand in einer Zeit sehr begrenzten wirtschaftlichen Wachstums an. Wenn das Objekt - wie wiederum und allein schon aus dem Zeitablauf deutlich wird - schwer verkäuflich war, dann lag es im ganz normalen Gang der Dinge, dass die Eigentümer, die ihre Verkaufsabsichten bislang noch nicht hatten verwirklichen können, sich wieder an einen ursprünglich als solchen erschienenen Interessenten wandten. Wenn bis dahin ein gewisser für sich betrachtet nicht unerheblicher Zeitraum verstrichen war, dann lag dieser mit kaum mehr als einem Jahr doch in einem gleichsam durch das wirtschaftliche Gewicht des Objekts vorgezeichneten Rahmen.

e) Die Parteien haben die Höhe der Maklervergütung ganz so, wie die Zeugin Z 1 sie in Rechnung gestellt hat, mit fünf Prozent vom Verkaufspreis zuzüglich Mehrwertsteuer vereinbart. Das schriftliche Angebot der Zeugin Z 1 auf Abschluss eines Maklervertrages, das Schreiben vom 25.11.1998 enthielt im beigefügten Exposé unter anderem die Formulierung "die o. a. Preise verstehen sich... ohne unsere Courtage von 5 % zzgl. ges. MwSt., fällig und zahlbar bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages". Diese Formulierung konnte schon der durchschnittliche, am Immobilienmarkt nicht besonders erfahrene Empfänger nicht anders als so verstehen, dass er - wolle er sich der Dienste der Maklerin bedienen - im Erfolgsfalle diese Provision zahlen müsse. Schon gar nicht konnte die im Immobiliengeschäft erfahrene Beklagte irgendwelche Zweifel an der Bedeutung dieses Satzes und der ihr folgenden Bedeutung der Annahme des Maklerangebots haben.

f) Der zugunsten der Zeugin Z 1 entstandene Vergütungsanspruch wurde in dem im Rechtsstreit verfolgten - hälftigen - Umfang zunächst an den Zeugen Z 2 und dann an die Kläger abgetreten; dies ist in den Schriftstücken vom 18.09.2000 und 20./21.02.2001 dokumentiert. Soweit die Beklagte einwendet, die in der Abtretungserklärung vom 18.09.2000 genannte Forderung betreffe nicht die hier umstrittene Maklervergütung, greift dies nicht durch: Der Senat folgt der vom Landgericht getroffenen Feststellung, dass es vielmehr exakt diese Forderung war, die die Zeugen Z 1 und Z 2 im Schriftstück vom 18.09.2000 bezeichnen wollten. Irgendein wirtschaftliches oder sonst vernünftiges Interesse, das die beiden Zeugen hätte veranlassen können, zu diesem Punkt die Unwahrheit zu sagen, sieht der Senat nicht. Um einen anderen Vergütungsanspruch als den, der im vorliegenden Rechtsstreit umstritten ist, kann es auch gar nicht gehen - ein zweites Objekt "...-Markt in O 1" gab es nicht.

Folge der Abtretung(en) ist, dass nunmehr die Kläger an die Stelle der ursprünglichen Gläubigerin getreten sind (§ 398 Satz 2 BGB).

3. Das Berufungsgericht erachtet die gesetzlichen Voraussetzungen einer Zulassung der Revision für nicht gegeben. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung; auch erfordern weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 ZPO).

Ende der Entscheidung

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