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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Frankfurt
Urteil verkündet am 13.12.2002
Aktenzeichen: 24 U 181/01
Rechtsgebiete: BGB


Vorschriften:

BGB § 537 I
BGB § 472 a.F.
Besteht das Mietobjekt aus ganz unterschiedlich gearteten Teilflächen und Räumen (hier: Druckereigelände), dann ist die Minderung des Mietzinses beim Auftreten von Mängeln einzelner Bereiche am konkreten Miet-Gebrauchswert dieser Einzelbereiche zu orientieren.
24 U 181/01

Verkündet am 13.12.2002

OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

In dem Rechtsstreit

hat der 24. Zivilsenat in Darmstadt des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 13.12.2002 durch den Richter am Oberlandesgericht ...... als Einzelrichter

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 29.06.2001 abgeändert.

Die Widerklage wird abgewiesen.

Im übrigen werden die Berufungen zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu 1/3, die Beklagte hat sie zu 2/3 zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien können die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Beide Parteien sind mit mehr als 20.000,00 € beschwert. Tatbestand:

Die Klägerin vermietete der Beklagten Gebäude und Flächen zum Betrieb ihrer Druckerei. Das ursprünglich im Juni 1985 begründete Mietverhältnis wurde im Laufe der Zeit um weitere mietvertragliche Vereinbarungen erweitert. Wegen der Einzelheiten wird auf die im erstinstanzlichen Urteil zitierten Schriftstücke Bezug genommen.

Seit November 1999 zahlt die Beklagte unter Hinweis auf Mängel der Mietsache geminderten Mietzins. Ein Minderungsanteil für den Zeitraum bis zum August 2000 in Höhe von 109.111,64 DM ist Gegenstand der Klage.

Die Klägerin hat vorgetragen, Feuchtigkeit in der als Papierlager genutzten Halle -wie sie in erster Linie Gegenstand der Mängelrügen der Beklagten ist - sei darauf zurückzuführen, dass die Beklagte das Hallentor auch bei ungünstigem Wetter offen stehen lasse, mit einfahrenden Fahrzeugen Wasser in die Halle "einschleppe" und ein Kanalgitter im Eingangsbereich durch Stahlbleche ersetzt habe. Das Tor selbst sei in gutem Zustand.

Die Klägerin hat beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 109.111,64 DM nebst 8,5 % Zinsen aus 43.897,68 DM seit dem 06.08.2000, aus 9.316,28 DM seit 04.05.2000 sowie aus jeweils 18.632,56 DM seit dem 05.06., 06.07. und 04.08.2000 zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat vorgetragen, ihr Papierlager sei durch Feuchtigkeitseinflüsse stark belastet; Folge seien Produktionsstörungen: Feuchtes Papier ließe den Druckvorgang stocken. Das Hallentor sei teils verbogen, teils von Rost zerfressen. Die Freiflächen seien sehr uneben; Unebenheiten erschwerten das Befahren mit Lastkraftwagen und betriebsintern genutzten Transportfahrzeugen. Die Klägerin komme - was die Beklagte durch Widerklage in den Prozess einführt - einer mietvertraglich übernommenen Verpflichtung zur Überlassung von 8 im Randbereich einer öffentlichen Straße gelegenen Parkplätzen nicht nach.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klägerin und Widerbeklagte zu verurteilen, der Beklagten und Widerklägerin auf die Liegenschaft ...... das Nutzungsrecht an 8 links neben der Hofeinfahrt gelegenen Parkplätzen zu verschaffen.

Die Klägerin hat beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Sie hat vorgetragen, die Parkplätze seien der Beklagten überhaupt nicht vermietet worden.

Die Kammer hat - die Ergebnisse des Beweissicherungsverfahrens 9 OH 5/2000 einbeziehend - eine Mietminderung in Höhe von ca. 38.500,00 DM für den umstrittenen Zeitraum angenommen und die Beklagte zur Nachzahlung - nur - der Differenz zum einbehaltenen Mietzins verurteilt. Auf die Widerklage hin hat sie die Klägerin zur Überlassung der Parkplätze verurteilt. Wegen der gefundenen Gründe sowie des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes im einzelnen wird auf das Urteil vom 29.06.2001 Bezug genommen.

Mit ihren Berufungen verfolgen beide Parteien ihre erstinstanzlichen Forderungen weiter.

Die Beklagte trägt vor, das Gewicht und die Vielzahl der Mängel rechtfertigten eine höhere Mietminderung vor allem auf der gedanklichen Grundlage, dass die Aufhebung der Nutzbarkeit für sich betrachtet minderwertiger Hallen- und Freiflächen die betriebliche Tätigkeit der Beklagten insgesamt behindere; deshalb müsste von einer Minderung des Mietwertes der gemieteten Räume und Flächen im Ganzen ausgegangen werden.

Die Beklagte beantragt,

das Urteil des Landgerichts Darmstadt vom 29. Juni 2001 bezüglich des Ausspruchs zur Klage abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Darmstadt vom 29. Juni 2001 zurückzuweisen.

Sie trägt vor, Schäden am Tor seien von der Beklagten selbst verursacht worden; sie habe die Tore abmontiert, im Freien gelagert und sogar mit Fahrzeugen überfahren. Wenn sich in der Halle Feuchtigkeit niederschlage, dann deshalb, weil die Beklagte die ursprünglich nach der dem Tor abgewandten Seite offene Halle durch bauliche Veränderungen an dieser Seite verschlossen habe; sie habe auch feuchtwarme Luft aus anderen Gebäudeteilen eingeleitet.

Die Klägerin beantragt,

das Urteil des Landgerichts Darmstadt vom 29.06.2001, 9 O 141/00, wie folgt abzuändern:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin DM 109.111,64 nebst 8,5 % Zinsen aus DM 43.897,68 seit 06.08.00 aus DM 9.316,28 seit 04.05.00 sowie aus jeweils DM 18.632,56 seit dem 05.06., 06.07. und 04.08.2000 zu bezahlen.

Die Widerklage wird abgewiesen.

Die Beklagte beantragt,

die Anschlussberufung der Klägerin zurückzuweisen.

Wegen des zweitinstanzlichen Sach- und Streitstandes im einzelnen wird auf die vor dem Berufungsgericht gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Das Gutachten des Sachverständigen Prof. S. vom 26.02.2001 war Gegenstand der Verhandlung. Entscheidungsgründe:

Die Rechtsmittel beider Seiten zur Klage sind unbegründet. Das Berufungsgericht folgt der Beurteilung des Landgerichts. Begründet ist allein das die Widerklage betreffende Rechtsmittel; zur Überlassung der in der Widerklage bezeichneten Parkplätze ist die Klägerin nicht verpflichtet.

1. Das Landgericht hat die Beklagte zu Recht zur Nachzahlung von - nur -70.591,64 DM an Mietzins für den streitigen Zeitraum von November 1999 bis August 2000 verurteilt. Der mietvertragliche Anspruch auf Zahlung des vereinbarten Mietzinses minderte sich für diesen Zeitraum um insgesamt 38.520,00 DM, da das Mietobjekt mit Fehlern behaftet war, die seine Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch minderten und da dieser Anteil den Umfang der Einschränkungen des mietvertraglichen Gebrauchswertes angemessen widerspiegelt (§§ 535, 537 Abs. 1 Satz 1, 472 a.F. BGB).

a) Das Mietobjekt war mit erheblichen Mängeln behaftet. Die Lagerhalle war wagen ihrer Feuchtigkeitsbelastung ungeeignet, dem vertragsmäßigen Zweck -"Betrieb eines Papierlagers" (Mietvertrag vom 10.06.1986 - zu dienen. Die Freiflächen waren derart uneben, dass sie nicht mehr - im wörtlichen Sinne: - "glatt" zu befahren waren. Dies alles hat das Landgericht auf der Grundlage des in jeder Hinsicht überzeugenden, anschaulichen und durch Lichtbilder veranschaulichten Gutachtens des dem Berufungsgericht als sehr fachkundig und zuverlässig bekannten Sachverständigen Prof. S. zutreffend festgestellt. Auf diese Feststellungen (Bl. 6-9 des angefochtenen Urteils) und die mit ihnen in Bezug genommenen Ausführungen des Gutachters sei verwiesen.

aa) Die Einwände der Klägerin erschüttern die Feststellungen nicht. Im Ansatz richtig ist zwar der - vom Landgericht gesehene - Hinweis darauf, dass die Bildung von Feuchtigkeit u.a. auf eine vertragliche Regelung zurückzuführen ist,

nämlich darauf, dass auf eine Beheizung der Halle sollte verzichtet werden. Richtig ist von rechtlicher Seite auch, dass die Vorschriften über die Mietminderung eine angemessene Risikoverteilung verwirklichen wollen und deshalb nur solche Mängel der Mietsache den Mietzins mindern können, die nicht von der Mieterin selbst verursacht worden sind (BGHZ 38, 295; OLG Düsseldorf NJW-RR 1993, 976; LG Berlin NZM 1999, 1137).

Davon aber, dass die Feuchtigkeitsbelastung allein oder auch nur wesentlich durch den Verzicht auf den Einbau einer Heizungsanlage verursacht worden sei, kann nach den Feststellungen des Sachverständigen Prof. S. keine Rede sein. Das Auftreten von Feuchtigkeit ist nämlich nicht auf die kalte Jahreszeit beschränkt (Gutachten vom 26.02.2001, Bl. 12); für die Verhältnisse in der Halle typisch ist vielmehr der Niederschlag feuchter Luft bei (nächtlicher) Abkühlung der ungedämmten Bauteile, vor allem des Blechdaches.

Eine weitere Ursache vermehrter Feuchtigkeitsbelastung der Raumluft liegt darin, dass eine kontrollierte Dauerbelüftung und damit ein Austausch mit der oft trockeneren Außenluft nicht möglich ist. Gerade weil die Halle zur Lagerung feuchtigkeitsempfindlichen Materials - ausdrücklich als "Papierlager" - vermietet wurde, war und ist es bautechnisch erforderlich, Lüftungsöffnungen einzusetzen, die eine ungehinderte Luftzirkulation ermöglichen. Über solche Lüftungsöffnungen aber verfügt die Halle nicht.

Auch in diesem Zusammenhang ist es der Beklagten nicht unter dem rechtlichen Gesichtspunkt einer "Risikoübernahme" verwehrt, sich auf den Mangel zu berufen. Zwar hat die Beklagte die Halle auf der dem Tor gegenüber liegenden Seite durch bauliche Maßnahmen verschlossen; richtig dürfte auch sein, dass ein "glatter Durchzug" wie er in einer an zwei Seiten offenen Halle naturgemäß eröffnet ist, dieselbe Durchlüftungsfunktion erfüllt wie baulich eingesetzte Lüftungsöffnungen. Wäre die Halle aber im ursprünglichen Zustand belassen worden, dann hätte sie aus anderen Gründen die vertraglich festgeschriebene Funktion als "Papierlager" nicht erfüllen können. Wie die Klägerin in erster Instanz selbst hervorgehoben hat, muss gelagertes Papier gegen Witterungseinflüsse geschützt werden. Stärkere Niederschläge treten häufig unter stärkerem Wind auf; in einer nach Art einer Durchgangs-Bahnhofshalle beiderseits offenen Halle wird die Wirkung des Windes durch Durchzug verstärkt, und Regenwasser und Schnee werden zwangsläufig weit in das Gebäude eingetrieben. Zwangsläufige Folge wäre, dass beide Seiten der - langgestreckten - Lagerhalle über größere Strecken hin leer bleiben müssten; so aber kann es von den Mietvertragsparteien nicht gewollt gewesen sein.

Unter den vom Sachverständigen Prof. S. genannten Ursachen der Feuchtigkeitsbelastung nimmt der Mangel der Beheizbarkeit neben den anderen zitierten Ursachen nur eine weniger gewichtige Stelle ein. Dass er nicht die wesentliche Ursache sein kann, folgt allein schon aus der - erwähnten - Tatsache, dass sich Kondenswasser auch in der warmen Jahreszeit niederschlägt. Vor allem aber stellt der Mangel der Beheizbarkeit aus bautechnisch-wirtschaftlicher Sicht nicht die zentrale Ursache der Feuchtigkeitsbelastung dar: Wie der Sachverständige S. nämlich im Rahmen seiner Vorschläge zur Herstellung "annehmbarer" Verhältnisse ausführt, läge unter der - von beiden Parteien geteilten - Prämisse, dass die Halle höheren Ansprüchen nicht genügen muss, am nächsten, auch zukünftig auf wärmetechnisch wirksame Maßnahmen - Dämmung der stark temperaturdurchlässigen Bauteile, Einbau einer Heizung - zu verzichten und sich mit der weit kostengünstigeren Alternative zu begnügen, Lüftungsöffnungen herzustellen (Bl. 13-15 des Gutachtens).

Zentrale Ursache der Feuchtigkeitsbelastung bleibt damit eine bautechnische Schwäche der Halle; das bautechnisch-wirtschaftlich Nächstliegende wurde von Vermieterseite nicht vorgesehen.

bb) Für sich betrachtet durchaus nicht ohne Gewicht, im Vergleich zur Feuchtigkeitsbelastung aber eher am Rande stehen die Mängel des Hallentores, wie das Landgericht sie auf der Grundlage des Gutachtens Prof. S. im einzelnen festgestellt hat. Auch diese Feststellungen halten der Prüfung stand. Die Tatsache, dass das Tor von der Beklagten abmontiert worden war und zeitweilig im Freien gelagert wurde, kann als Ursache der Zerstörung des Materials vor allem durch Rostfraß nicht "gelten". Denn das Tor ist ein Außentor, muss also Witterungseinflüssen zerstörungsfrei standhalten. Eine Lagerung im Freien bringt keine abgrenzbaren höheren Belastungen durch Witterungseinflüsse als ein Verbleib dort, wo das Tor bestimmungsgemäß angebracht sein sollte, nämlich - ebenfalls - außen. Ob das Tor während der Lagerzeit in seiner äußeren Form dadurch verändert wurde, dass Fahrzeuge über es hinwegfuhren, bleibt im Ergebnis ohne Belang: Der mangelhafte Zustand des Tores ist vor allem durch korrosionsbedingte Zersetzung des Materials charakterisiert - auf Bl. 6 und 7 des Gutachtens Prof. S. sei verwiesen - ; es ist nicht seiner Verformungen, vielmehr der korrosionsbedingten Materialzerstörung wegen nicht mehr einsetzbar.

cc) Was den Zustand der Außenflächen angeht, sind die festgestellten Unebenheiten, wie sie den Fahrbetrieb greifbar beeinträchtigen, nicht deshalb von der Beklagten zu verantworten, weil mit der Intensivierung des Geschäftsbetriebes auch eine Intensivierung der "Fahrfrequenz" verbunden war. Wenn das Gesamtgelände zum Betrieb einer Druckerei vermietet wurde, wenn im Laufe der Zeit immer mehr Gebäudeteile hinzu vermietet wurden, dann musste es für die Vermieterin auf der Hand liegen, dass das Gelände nicht nur ganz gelegentlich von schweren Fahrzeugen befahren werden würde; das sich in der Erweiterung der Mietflächen eine Intensivierung des Geschäftsbetriebes wiederspiegelte, lag auf der Hand.

b) Auch in der Berechnung der Minderungshöhe folgt das Berufungsgericht den Einschätzungen des Landgerichts.

Ausgangspunkt der Berechnung ist der für das gesamte Mietobjekt vereinbarte Mietzins - hier konkret der Betrag von 80.312,83 DM monatlich. Dass in der Anwendung der Messungsvorschriften - §§ 537 Abs. 1 Satz 1 letzter Teilsatz, 472 a.F. BGB - vom gesamten Mietzins auszugehen ist, bedeutet aber - entgegen der Auffassung der Beklagten - nicht, dass nicht dort, wo das Mietobjekt aus gänzlich unterschiedlichen Teilflächen, ganz unterschiedlich charakterisierten Gebäuden und Gebäudeteilen besteht, auf den Charakter der jeweils betroffenen Flächen, Gebäude oder Gebäudeteile Rücksicht zu nehmen wäre, um die Minderung des Gebrauchswertes aufgrund konkreter Mängel angemessen zu erfassen.

Ist schon allgemein vorauszusetzen, dass Lagerflächen in die Gesamtberechnung des Mietzinses für ein betriebliches Objekt mit geringerem Anteil eingehen als Büroflächen, so haben die Parteien dies in den nach und nach ergänzten Vertragswerken des hier umstrittenen Objekts sogar ausdrücklich so vorgesehen. Wenn in der Anwendung des § 472 a.F. BGB die Eigenart der konkreten Preisbildung erhalten bleiben muss (allg. Auff., vgl. Palandt-Putzo, BGB, 61. Aufl. 2002, § 472 Rz 7), dann spiegelt sich exakt dies hierin wider.

Mit dem Landgericht - auf dessen Erwägungen es Bezug nimmt - schätzt das Berufungsgericht die Minderung des Miet-Gebrauchswertes der Freiflächen auf 50 %, die Minderung des Miet-Gebrauchswertes der Papierlagerhalle auf 100 % ein.

Der Auffassung der Klägerin, eine vollumfängliche Mietminderung bezogen auf die Papierlagerhalle komme schon deshalb nicht in Betracht, weil das Hallengebäude tatsächlich ständig als Papierlager benutzt wurde, folgt das Berufungsgericht nicht. Richtig ist zwar, dass sich in der tatsächlichen Nutzung eines Gegenstandes auch die Möglichkeit zeigen kann, ihn zu nutzen. Da der Gelände- und Gebäudekomplex aber für den umfassenden Geschäftsbetrieb der Beklagten vermietet wurde, da eine Druckerei notwendig über ein Papierlager verfügen muss, dürfte der Beklagten aus praktischer Sicht gar nichts anderes übrig geblieben sein, als die Lagerhalle als Papierlager zu benutzen - denn in der Druckerei wird nun einmal ständig Papier benötigt. Gegenüber der - auf die gleichlaufende Einschätzung des Sachverständigen Prof. S. (Bl. 13 des Gutachtens) sei ergänzend verwiesen -geradezu offensichtlichen Ungeeignetheit der Halle zur Einlagerung feuchteempfindlichen Materials wie Papier bleibt die Tatsache, dass die Beklagte die Halle nolens volens als Papierlager nutzte, ohne Erkenntniswert.

Rechnerisch wird auf die Berechnung des angefochtenen Urteils - ebenfalls - Bezug genommen.

2. Die Widerklage erachtet das Berufungsgericht für unbegründet. Es legt § 22 des Mietvertrages vom 28.06.1985 dahin aus, dass die Beklagte auf die Benutzung auch dieser Parkplätze verwiesen wurde, ohne dass sie von der Klägerin vermietet wurden. Wurden in der Vertragsklausel gleichberechtigt Parkstreifen an zwei angrenzenden öffentlichen Straßen bezeichnet, ist der eine der beiden Parkstreifen öffentliche Parkfläche, dann bedeutet dies, dass mit dieser Klausel nicht umfassend Parkplätze bezeichnet wurden, über die die Klägerin verfügen, die sie der Beklagten vermieten konnte. Wurden eine öffentliche und eine - möglicherweise -anderweit vermietete Parkfläche nebeneinander gestellt, so konnten die Verpflichtungen der Vermieterin für beide Flächen voneinander nicht abweichen. Aus der Tatsache, dass die Vermieterin über eine der beiden gleichberechtigt bezeichneten Flächen nicht verfügen konnte, musste die Mieterin schließen, dass Verpflichtungen der Vermieterin nicht statuiert werden sollten, vielmehr allein die tatsächliche Handhabung klar gestellt werden sollte. Allein diese Bewertung ist mit der Tatsache vereinbar, dass Mietzins für diese Flächen nicht ausgewiesen wurde.

3. Die Nebenentscheidungen über die Kosten und die vorläufige Vollstreckbarkeit folgen aus §§ 92, 708 Ziffer 10, 711 ZPO. Die gesetzlichen Voraussetzungen einer Zulassung der Revision liegen nicht vor.

Ende der Entscheidung


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