Judicialis Rechtsprechung

2. Parteivereinbarungen über ein Schriftformerfordernis für die Kündigungserklärung sind eng auszulegen

1.

Die Zeugin A Z vermietete der Beklagten mit schriftlichem Vertrag vom 10.01.1996 ein Ladenlokal "als Bäckerei"; dieses Ladenlokal lag im Eingangsbereich des als "...-Markt" bezeichneten Gebäudes; in diesem Eingangsbereich lagen drei weitere - wie die "Bäckerei" kleinere - Ladenlokale.

Im Jahre 1998 erwarben die Kläger das Grundstück und traten zum 01.01.1999 in den Mietvertrag mit der Beklagten ein. Die Beklagte räumte das Ladenlokal im August 2000 und stellte ihre laufenden Mietzahlungen mit dem Ende dieses Monats ein.

Die Kläger begehren Zahlung von Mietzins für den Zeitraum September 2000 bis Februar 2004 nebst Nebenkosten.

Das Landgericht hat die Klage mit Urteil vom 17.02.2004 abgewiesen; nachdem in den zum Abschluss des Mietvertrages führenden Verhandlungen zwischen der Beklagten und den Zeugen A und B Z herausgestellt worden sei, dass das seinerzeitige Gelände des "...-Markts" in zwei weiteren Bauabschnitten zu einem größeren Einkaufszentrum ausgebaut werden sollte, diese Zusicherung aber nicht eingehalten wurde, sei es in Anwendung der Grundsätze zum Wegfall der Geschäftsgrundlage mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbaren, die Beklagte an der seinerzeit vereinbarten Laufzeit des Mietverhältnisses festzuhalten; sie sei vielmehr zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen und habe diese Kündigung auch konkludent erklärt.

Wegen der der Beurteilung durch das Landgericht zugrunde gelegten tatsächlichen Feststellungen sowie der gefundenen Gründe im Einzelnen wird auf das Urteil vom 17.02.2004 verwiesen.

Mit der Berufung tragen die Beklagten vor, die Grundsätze zum Wegfall der Geschäftsgrundlage könnten schon deshalb nicht zugunsten der Beklagten eingreifen, weil das Verwendungsrisiko für ein gemietetes Ladenlokal bei der Mieterin liege. Kraft ausdrücklicher Vereinbarung in § 2 Nr. 2 des Mietvertrages sei die Kündigung schriftformbedürftig gewesen; die Schriftform sei aber nicht gewahrt worden.

Die Kläger beantragen,

abändernd die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 64.353,91 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 1.463,47 € seit dem 05.09., 05.10., 05.11., 05.12.2000, 05.01., 05.02., 05.03., 05.04., 05.05., 05.06., 05.07., 05.08., 05.09., 05.10., 05.11., 05.12.2001, 05.01., 05.02., 05.03., 05.04.2002,

aus jeweils 1.536,65 € seit dem 05.05., 05.06., 05.07., 05.08., 05.09., 05.10., 05.11., 05.12.2002,

nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszins aus jeweils 1.536,65 € seit dem 05.01., 05.02., 05.03., 05.04., 05.05., 05.06., 05.07., 05.08., 05.09., 05.10., 05.11., 05.12.2003

aus jeweils 1.664,46 € seit dem 05.01. und 05.02.2004,

aus 39,66 € seit dem 17.01.2003, aus 517,97 € seit dem 21.11.2003 und aus 464,96 € seit dem 17.09.2004 zu zahlen.

Im Übrigen erklären die Kläger die Hauptsache für erledigt.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie trägt vor, bei Abschluss des Mietvertrages sei zugesichert worden, das schon damals geplante Einkaufszentrum werde in den folgenden zwei bis drei Jahren errichtet. So sei es Grundlage und Voraussetzung des Mietvertrages geworden.

Wegen des zweitinstanzlichen Parteivortrages im Einzelnen wird auf die vor dem Berufungsgericht gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

2.

Die Berufung ist unbegründet. Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen; denn die Beklagte hat das Mietverhältnis mit ihrem Auszug im August 2000 konkludent außerordentlich gekündigt, und damit ist die Verpflichtung zur weiteren Zahlung des vereinbarten Mietzinses erloschen.

a)

Die außerordentliche Kündigung war der Beklagten aus § 542 BGB a. F. eröffnet; mit dem fruchtlosen Verstreichen des Zeitraums, für den die Vermieterseite den Ausbau des umgebenden Geländes zu einem größeren Einkaufszentrum zugesichert hatte, kam es im Rechtssinne zu einer teilweisen Nichtgewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs der Mietsache; die Mietsache erwarb die Eigenschaft der Einbettung in ein größeres Einkaufszentrum, wie sie als innerhalb der nächsten zwei bis drei Jahre zu erwerbend zugesichert worden war, nicht.

aa)

Die nach einem Übergangszeitraum von zwei bis drei Jahren zu verwirklichende Einbettung in ein größeres Einkaufszentrum stellte eine zugesicherte Eigenschaft der Mietsache - des Ladenlokals - dar.

bb)

Eigenschaften im Sinne der §§ 537 Abs. 2 Satz 1/542 Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. können neben der rein physischen Beschaffenheit der Mietsache auch deren tatsächliche und rechtliche Beziehungen zur Umwelt sein, soweit sie für die Brauchbarkeit der Mietsache und ihren Wert bedeutsam sind; hierbei kommt es darauf an, ob und dass diese Umweltbeziehungen ihren Grund in der Beschaffenheit des Mietobjekts selbst haben, von ihm ausgehen, ihm auch für eine gewisse Dauer anhaften und nicht lediglich dadurch in den Blick geraten, dass Umstände einbezogen werden, die außerhalb der Mietsache liegen (BGH NJW 2000, 1714; BGHZ 111, 75; vgl. auch BGH NJW 2004, 618).

Die Zahl und Größe der das Publikum anziehenden Märkte, Läden und Einrichtungen der unmittelbaren Umgebung eines Ladengeschäfts, so seine Einbettung in ein Einkaufszentrum, ist für den Mieter des einzelnen Ladengeschäfts regelmäßig von großer Bedeutung. Denn diese Zahl und Größe bestimmt quantitativ den Kreis potentieller Kunden auch seines Geschäfts. Dass dieser regelmäßig in Rechnung zu stellende Aspekt auch und gerade die Verhandlungen zwischen der - ursprünglichen - Vermieterin und der Beklagten bestimmte und den vertraglichen Entschluss der Beklagten maßgeblich beeinflusste, wird aus den tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts zum Verhandlungsverlauf und den im Zuge der Verhandlungen gemachten Äußerungen der Beteiligten sehr deutlich.

Nach diesen Feststellungen stellten der geplante großzügige Ausbau und seine Verwirklichung innerhalb eines relativ kurzen Zeitraumes von zwei bis drei Jahren ein wesentliches Thema in den zum Abschluss des Mietvertrages führenden Verhandlungen dar. Mit der Zusicherung, innerhalb dieses Zeitraumes zwei weitere Bauabschnitte zu verwirklichen, einen Baumarkt, ein weiteres großes Einzelhandelsunternehmen und mehrere weitere Ladengeschäfte anzusiedeln, wurde für keinen der Beteiligten ein Zweifel daran gelassen, dass die Umgebung sich demnächst ganz wesentlich verändern würde; dies war auch die Grundlage dafür, dass die Beklagte sich auf die Zahlung eines im Verhältnis zu den ursprünglichen - und letztendlich verbliebenen - Gegebenheiten weit überhöhten Mietzinses einließ.

Die Richtigkeit der vom Landgericht getroffenen Feststellungen steht außer Frage; diese Feststellungen finden ihre Grundlage in der ungewöhnlich anschaulichen wie - den gegensätzlichen Zuordnungen zu Interessenkreisen fast schon widersprechenden - ungewöhnlich übereinstimmenden Bekundungen der vom Landgericht vernommenen Zeugen X, A Z und B Z, auf welche - Sitzungsprotokoll vom 07.09.2001 - zur Veranschaulichung ergänzend verwiesen wird.

Die in ihrer Verwirklichung zwischen den Beteiligten außer Frage gestellte zukünftige Ausgestaltung des Gesamtobjekts stellte einen Umstand dar, der auch dem konkreten Mietobjekt - dem Ladenlokal - auf Dauer als "Eigenschaft" anhaften würde (sollte). Sie begründete den notwendigen Bezug zwischen der Umgebung und dem Mietobjekt selbst, in dem sich die Bedeutung und die Auswirkungen der Umweltbeziehungen in der Mietsache widerspiegeln würden.

Dieser Bezug zwischen Mietsache und Ausgestaltung des Gesamtobjekts sollte sich nicht lediglich in einem erwarteten "Vermietungserfolg" - in der Vollvermietung der noch zu errichtenden weiteren Geschäfte und Einrichtungen - zeigen; die Vollvermietung als solche wäre ebenso wenig wie die letztendliche Attraktivität der weiteren Geschäfte und Einrichtungen des zu gestaltenden Einkaufszentrums eine zusicherungsfähige Eigenschaft i. S. von § 537 Abs. 2 BGB a. F. gewesen. Ob und in welchem Umfang nämlich potentielle Kunden das Zentrum, seine Geschäfte und Einrichtungen aufsuchen, durch die Attraktivität dieses Zentrums angezogen werden und damit letztendlich zu einem wirtschaftlichen Erfolg auch des von der Beklagten in dem gemieteten Ladenlokal zu betreibenden Gewerbes beitrugen, würde sich - aus damaliger Sicht - aufgrund von Umständen bestimmen, die außerhalb des Mietobjekts selbst liegen und ihre Ursache nicht in seiner konkreten Beschaffenheit haben würden (vgl. hierzu BGH NJW 2000, 1714; 2004, 618).

In der Rechtsprechung ist allerdings - ebenfalls - ausgetragen, dass demgegenüber die örtliche Lage eines gemieteten Ladenlokals ein Beschaffenheitsmerkmal sein, seinen Charakter im Sinne einer tatsächlichen Beziehung des Ladenlokals zu seiner Umgeben bestimmen und damit eine zusicherungsfähige Eigenschaft im Sinne des § 537 Abs. 2 Satz 1 BGB a. F. darstellen kann; als typische zusicherungsfähige Eigenschaften in diesem Sinne sind die Lage in einer Fußgängerzone im Innenstadtbereich, in einem bestehenden Neubaugebiet oder einem Einkaufszentrum bewertet worden (BGH NJW 2000, 1714; BGHZ 111, 75).

Ganz so bestimmte sich der Charakter des Ladengeschäfts - der "Bäckerei" - nach seiner Einbettung in die baulich-geschäftliche Umgebung. Für den Charakter dieser "Bäckerei" machte es einen ganz wesentlichen Unterschied, ob sich sein Einzugsgebiet auf einen mittleren Supermarkt mit "vorgelagerter" Metzgerei, einem Kiosk und einem weiteren kleinen Laden beschränkte oder ob diese "Bäckerei" auf dem Gelände eines diesen Namen verdienenden Einkaufszentrums mit - über diese Einrichtungen hinaus - einem Baumarkt, einem weiteren größeren Einzelhandelsunternehmen und weiterer Ladengeschäfte lag. Erst ein solches - wie im Rahmen der Verhandlungen zur alsbaldigen Errichtung zugesichertes - Ensemble war überhaupt als "Einkaufszentrum" zu bezeichnen; der erste, seinerzeit - wie auch jetzt - allein errichtete Bauabschnitt stellte in seiner räumlichen Beschränkung - wie auch, was das Berufungsgericht ohne Absicht despektierlicher Äußerung in Geschmacksfragen festhalten will: seinem Hüttencharakter - kein Einkaufszentrum im landläufigen wie wirtschaftlichen Sinne des Wortes dar. Die Prägung - auch - der "Bäckerei" war je nach Umfeld eine wesentlich andere.

cc)

Die Vermieterseite hat vor Abschluss des Mietvertrages - wie es rechtliche Voraussetzung zur Annahme einer Zusicherung im Sinne von § 537 Abs. 2 BGB a. F. ist (BGH NJW 2000, 1714; BGHZ 132, 55) - auch vertragsmäßig bindend erklärt, die Gewähr für die Einbettung des Ladengeschäfts in ein im umschriebenen Sinne "echtes", größeres Einkaufszentrum zu übernehmen und für die Folgen der Nichtverwirklichung des zur Verwirklichung zugesicherten Planes einstehen zu wollen.

So ergibt es sich - ebenfalls - aus den tatsächlichen Feststellungen im - erfolglos - angefochtenen Urteil. Diesen Feststellungen zu folgen trägt das Berufungsgericht keine Bedenken. Hat sich das Landgericht - wie vorstehend unter lit. aaa) zusammengefasst - die Überzeugung davon gebildet, dass, auch wenn von Vermieterseite "zwar keine Garantie" "für die Durchführung" ausgesprochen worden sei, doch seitens der seinerzeitigen Vermieter "zugesichert" wurde, die geplanten und in ihrer Ausgestaltung im Einzelnen erläuterten Bauabschnitte innerhalb von zwei bis drei Jahren zu verwirklichen, dann steht dies im vollen Einklang mit den - wie schon angesprochen - außerordentlich anschaulichen Aussagen aller Zeugen, wie sie nachfolgend in Ausschnitten ergänzend zitiert werden sollen:

- Zeuge B Z:

"Das habe ich ihm gesagt und erklärt, dass der zweite Bauabschnitt in absehbarer Zeit durchgeführt werden solle und sodann auch der dritte"... "Wir haben über einen Zeitraum von zwei bis drei Jahren gesprochen" ... "Es geht natürlich erstmal darum, dass der Konzeptionär möglichen Mietern seine Absichten offen legt, damit diese beurteilen können, ob sie ihre Interessen in diesem Projekt berücksichtigt finden"... "Der erklärte Wille war, den zweiten und dritten Bauabschnitt zu realisieren"... (Auf Befragen... warum der Geschäftsführer der Beklagten... den höheren Mietzins akzeptiert habe) "weil er, genauso wie wir der Überzeugung war, dass wir schnellstmöglich unser Gesamtkonzept durchsetzen konnten"... "Grundsätzlich ist es so, dass ich hinter den Dingen stehe, die einmal angefangen wurden".

- Zeugin A Z:

"...wo doch allen klar war, dass das gemacht werden sollte".

- Zeugin X:

"Herr Z erklärte uns, dass in den nächsten zwei Jahren noch weitere Ausbauten hinzukommen würden, und zwar insbesondere ein Baumarkt, ein großer Textilmarkt, gastronomische Betriebe und eine Apotheke"... "Es war ein riesiges Areal"... "Es wurde dann erklärt, dass die Beklagte daran interessiert sei, dort eine Bäckerei einzurichten unter der Voraussetzung, dass das Einkaufszentrum in den nächsten zwei Jahren, wie angegeben, ausgebaut wird"... "Das hat Herr Z auch zugesagt"... "Er sicherte das zu." ... "...sonst in O1 nichts los ist."

Wenn das Landgericht dem eingedenk der Worte, es werde "keine Garantie" gegeben, dennoch die aus der wechselseitigen Sicht aller Verhandlungspartner verlässliche Zusicherung der Vermieterseite entnommen hat, die geplanten und in ihrer geplanten Ausgestaltung veranschaulichten weiteren Bauabschnitte würden innerhalb der nächsten zwei bis drei Jahre errichtet, dann schließt sich das Berufungsgericht dem ohne jede Einschränkung an. Das, was die Zeugen ausgesagt haben, musste aus redlicher Sicht der Vermieterseite für die Verhandlungspartnerin - die Beklagte - eine feste und verlässliche Grundlage ihrer mietvertraglichen Entschlüsse und geschäftlichen Planungen darstellen; für die Vermieterseite lag offen zutage, dass die Mieterin sich schlicht darauf verlassen würde, dass exakt das geschehe, was sie gegenüber der Mietinteressentin als ihre feststehende Planung dargestellt hatte, dass es sich nur um eine "Frage der (ihrerseits bereits bestimmten) Zeit" handeln würde. Anders ausgedrückt: Redlicherweise konnte die Vermieterseite nicht daran zweifeln, dass die Mieterin sie so verstand, dass sie sie am Gewicht ihrer Worte würde festhalten, sich schlicht auf die Vermieterseite würde verlassen können.

So, wie allen Beteiligten klar sein musste, dass die Vermieterseite nicht für den Erfolg der versprochenen Baumaßnahme garantieren könnte, nicht also dafür einstehen könnte, dass das zu errichtende Einkaufszentrum zugleich ein "Vermietungserfolg" wie ein "Kundenerfolg" werden würde, so war doch auf der anderen Seite klargestellt, dass die Vermieterseite für den Teil des Geschäfts, der auf ihrem Willensentschluss beruhen würde, einstünde, nämlich die Errichtung des Zentrums mit der Folge der Einbettung des an die Beklagte vermieteten Ladenlokals in dieses Zentrum.

b)

Nachdem die ursprüngliche Vermieterin von der Verwirklichung des Versprochenen Abstand genommen, die weiteren Bauabschnitte nicht innerhalb der nächsten zwei bis drei Jahre errichtet und auch die gegen Ende dieses Zeitraums eingetretenen Kläger die Dinge so belassen hatten, wie sie waren, blieb die Mietsache ohne die für die Vollendung dieses Zeitraums zugesicherte Eigenschaft. Damit war der gleichsam ab jetzt vertragsmäßige Gebrauch nicht mehr eröffnet, und die Beklagte durfte außerordentlich kündigen (§ 542 BGB a. F.).

c)

Die Beklagte erklärte auch die außerordentliche Kündigung, dies nicht erst durch ihr Schreiben vom 07.06.2001, vielmehr bereits durch die Räumung des Geschäftslokals im August 2000 mit der gleichzeitigen Einstellung der Mietzahlungen.

aa)

Aus diesem Verhalten konnten die Kläger zweifelsfrei entnehmen, dass die Beklagte das Mietverhältnis beenden wollte; die Räumung des Mietobjekts verbunden mit der Einstellung der Mietzahlungen kann schlechterdings nichts anderes bedeuten, als dass die Mieterin "ein Ende setzen" will. Jede andere Deutung dieses Verhaltens - etwa die, die Mieterin wolle zu irgendeinem späteren Zeitraum zurückkehren, die Zahlungen wieder aufnehmen und alles fortsetzen wie zuvor - wäre vollkommen lebensfremd.

Einen Fortsetzungs- oder besser: Wiederaufnahmewillen in eine nicht näher bestimmte Zukunft hinein konnten die Kläger auch nicht der Tatsache entnehmen, dass die Beklagte ihnen die Schlüssel erst einige Monate später zusandte; die Schlüsselübergabe stellte - natürlich neben einer gewissen Vertiefung der Kundgabe des Kündigungswillens - im Wesentlichen einen Teil der Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses dar.

Die Kläger empfingen die schlüssige Erklärung der Beklagten auch: wie sich aus der Klageschrift vom 06.10.2000 ergibt, erfuhren sie unmittelbar von der Räumung der Mietsache und der Einstellung der Mietzahlungen. Nur am Rande sei hingefügt, dass sie die schlüssige Erklärung der Beklagten ganz so verstanden, wie diese Erklärung auch von jedem anderen Vermieter an ihrer Stelle verstanden worden wäre. Bereits in der Klageschrift - dort Blatt 3 - wiesen sie nämlich darauf hin, dass die Beklagte noch gar nicht räumen und die Mietzahlungen einstellen dürfe, da sie doch bis zum 30.04.2011 gemietet habe; das kann nur so verstanden werden, dass auch die Kläger das Verhalten der Beklagten dahin bewerteten, sie wolle - vom Standpunkt der Kläger aus unberechtigt - das Mietverhältnis vorzeitig und außerordentlich beenden.

bb)

Formanforderungen - die Nichterfüllung von Formanforderungen - standen der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen. Allgemein kann eine Kündigung auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen, wenn sich aus ihm - wie hier - der Wille zur Beendigung des Mietverhältnisses zweifelsfrei ergibt (BGH NJW-RR 2002, 8).

Entgegen der Auffassung der Kläger war die Wirksamkeit der Kündigung nicht an die Einhaltung der Schriftform geknüpft. Das Gesetz sah für die außerordentliche Kündigung nach § 542 BGB a. F. kein Schriftformerfordernis vor. Für diese außerordentliche Kündigung haben die Mietvertragsparteien auch kein solches Formerfordernis vereinbart. Zwar heißt es in § 2 Ziffer 2 des Mietvertrages vom 10.01.1996: "Die Kündigung muss schriftlich erfolgen". Diese Regelung betrifft aber nach der Systematik des Mietvertrages nur die ordentliche Kündigung, ist sie doch in § 2 des Mietvertrages mit seinen Regelungen über die vereinbarte Mietdauer enthalten. Zur außerordentlichen Kündigung hingegen trafen die Parteien eine - sei es nur ausschnitthafte - Regelung in § 14 "Vorzeitige Beendigung der Mietzeit", und hier hielten sie nichts im Sinne eines irgendwie gearteten Formerfordernisses fest. Als ein die Abgabe einer nach dem Gesetz eröffneten Erklärung erschwerender Tatbestand sind Vereinbarungen über die Notwendigkeit einer Schriftform für an sich formlos wirksame Erklärungen stets eng auszulegen.

3.

Die gesetzlichen Voraussetzungen einer Zulassung der Revision erachtet das Berufungsgericht nicht für gegeben.

Ende der Entscheidung