Judicialis Rechtsprechung

I.

Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Schadensersatz wegen Amtspflichtverletzungen im Zusammenhang mit der Durchführung von im Rahmen von Immobilienfinanzierungen erteilten Treuhandanweisungen in Anspruch.

Wegen des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils des Landgerichts Limburg vom 07.07.2006 Bezug genommen.

Das Landgericht hat der Klage mit Ausnahme des Verzugszinszeitpunktes stattgegeben und den Beklagten zur Zahlung von 231.660 Euro Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche aus den jeweiligen Darlehensverträgen sowie Übertragung der jeweils zugunsten der Klägerin eingetragenen Grundpfandrechte verurteilt.

Das Landgericht hat den Schadensersatzanspruch betreffend beider Darlehens-/Treuhandkomplexe X und Y damit begründet, dass der Beklagte über die von der Klägerin auf sein Notaranderkonto eingezahlten Beträge verfügt habe, ohne das die Auszahlungsvoraussetzungen der von der Klägerin erteilten Treuhandaufträge vollständig vorgelegen hätten.

Im Komplex X habe der Beklagte über den zur Verfügung gestellten Darlehensbetrag verfügt, ohne das der "gesamte Kaufpreis belegt" gewesen sei. Diese Treuhandauflage sei dahingehend auszulegen, dass dem Notar nicht nur ein entsprechender Zahlungsnachweis habe vorliegen, sondern der gesamte Kaufpreis tatsächlich auch habe gezahlt sein müssen. Der Beklagte habe den ihm obliegenden Beweis, dass der nicht finanzierte Kaufpreisteil von dem Darlehensnehmer und Käufer X tatsächlich gezahlt worden sei, aber nicht geführt.

Der Treuhandverstoß des Beklagten im Komplex Y sei darin begründet, dass weder zum Zeitpunkt der Auszahlungen am 02. und 03. April 2002 noch zum Zeitpunkt des Widerrufs des Treuhandauftrages am 23.07.2004 die Eigentumsumschreibung auf den Erwerber Y sichergestellt gewesen sei. Allein mit der Eintragung der Auflassungsvormerkung zu dessen Gunsten am 09.08.2002 sei diese Treuhandauflage noch nicht erfüllt gewesen. Zur Zeit der Auszahlung sei der weiter erforderliche Eigentumsumschreibungsantrag beim Grundbuchamt noch nicht gestellt gewesen. Der später am 28.08.2002 gestellte Umschreibungsantrag sei vom Grundbuchamt mit Beschluss vom 04.03.2003 zurückgewiesen worden. Ob der zur Eigentumsumschreibung am 02.12.2004 führende neue Antrag vor dem Widerruf des Treuhandauftrages am 23.07.2004 gestellt worden sei, lasse sich dem Vortrag des insoweit darlegungspflichtigen Beklagten nicht entnehmen. Schließlich sei der für die Sicherstellung der Eigentumsumschreibung weiter vorausgesetzte Kostenvorschuss beim Grundbuchamt bis zum Widerruf noch nicht eingezahlt gewesen.

Ein eventuelles Mitverschulden durch leichtfertige Kreditvergabe sei der Klägerin nicht schadensmindernd zuzurechnen. Die Sorgfalt und Gründlichkeit der Prüfung der Bonität der Kreditnehmer und der Werthaltigkeit der finanzierenden Objekte durch die Klägerin sei unbeachtlich, weil der Abschluss der Darlehensverträge und die Treuhandverträge der Parteien dieses Rechtsstreits getrennt zu betrachten seien. Der Abschluss der Darlehensverträge werde dem Beklagten schadensrechtlich aber gerade nicht angelastet.

Die Schadensersatzansprüche seien nicht verjährt, weil die dreijährige Verjährungsfrist erst ab 01.01.2003 zu laufen begonnen habe.

Gegen die ihm am 11.07.2006 zugestellte Entscheidung wendet sich der Beklagte mit der am 07.08.2006 eingelegten und binnen verlängerter Frist am 13.10.2006 begründeten Berufung, mit der er den ursprünglichen Klageabweisungsantrag weiter verfolgt.

Der Beklagte macht geltend, das Landgericht habe sowohl im Komplex X als auch im Komplex Y Umfang und Bedeutung der einzelnen Treuhandauflagen verkannt. Den Komplex X betreffend habe sich das Landgericht mit seiner Auffassung zur Auslegung der Treuhandauflage "Belegung des Kaufpreises" in einen offenen Widerspruch zur Rechtsprechung des erkennenden Senats gesetzt. Diese Treuhandauflage habe ihm keineswegs das Risiko der Richtigkeit und Echtheit der ihm vorgelegten Zahlungsnachweise der Verkäuferin aufgebürdet.

Auch hätten die übrigen Auszahlungsvoraussetzungen in beiden Komplexen vorgelegen. Aufgrund der Eintragungsanträge vom 13.03.2002 (X) bzw. 20.03.2002 (Y) habe er von der Sicherstellung der Eintragung der Auflassungsvormerkung und damit auch der Sicherung der Eigentumsumschreibung auf die Käufer sowie der ranggerechten Eintragung der Grundpfandrechte zugunsten der Klägerin ausgehen dürfen. Zur "Sicherstellung der Eigentumsumschreibung" genüge die Beantragung der Eintragung der Auflassungsvormerkung, weil nach deren Eintragung auch die spätere Eigentumsumschreibung gesichert sei. Dass die Auflassung zu diesem Zeitpunkt noch nicht protokolliert gewesen sei, spiele keine Rolle.

Jedenfalls scheitere der Schadensersatzanspruch der Klägerin an der fehlenden Kausalität des Treuhandverstoßes, weil zum Zeitpunkt des Rückzahlungsverlangens alle Auszahlungsvoraussetzungen gemäß den Treuhandaufträgen vorgelegen hätten. Im Fall X seien mit Eintragung der Eigentumsumschreibung am 14.11.2003 sämtliche Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt gewesen. Im Fall Y sei die Eigentumsumschreibung jedenfalls mit dem beim Grundbuchamt 28.08.2002 gestellten Umschreibungsantrag sichergestellt gewesen. Die Zurückweisung dieses Antrages durch Beschluss des Grundbuchamtes vom 04.03.2003 wegen des nichtgezahlten Kostenvorschusses sei in diesem Kontext unbeachtlich. Die Zahlung des Kostenvorschusses sei zur "Sicherung der Eigentumsumschreibung" nicht erforderlich. Andernfalls könne der Käufer durch Nichteinzahlung der von ihm zu tragenden Kostenvorschüsse zu seinen Gunsten anstehende Eintragungen blockieren bzw. zeitlich verzögern. Die Eintragung des Käufers Y als Eigentümer am 02.12.2004 sei nicht aufgrund eines neuen Antrages, sondern infolge der von ihm beim Amtsgericht Lichtenberg am 26.10.2004 gegen den Beschluss vom 04.03.2003 erhobenen Beschwerde erfolgt.

Der Einwand eines erheblichen Mitverschuldens der Klägerin werde ebenso wie die Einrede der Verjährung unter Bezugnahme auf den erstinstanzlichen Vortrag aufrechterhalten.

Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung des erstinstanzlichen Sachvortrages und beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin hebt hervor, dass die vom Landgericht vorgenommene Auslegung der Auflage "Belegung des Kaufpreises" keineswegs in unüberwindbarem Widerspruch zur Senatsrechtsprechung stehe. Im vorliegenden Fall sei zu berücksichtigen, dass der Beklagte diese Treuhandauflage durch die Bezugnahme auf die kaufvertraglichen Auszahlungsvoraussetzungen habe dahingehend interpretieren müssen, dass er die Treuhandgelder nur dann auszahlen dürfe, wenn tatsächlich der gesamte Kaufpreis auf dem Notaranderkonto eingezahlt sei. An dieser Voraussetzung habe es indes gefehlt, weil der Käufer X den von ihm zu tragenden Eigenanteil tatsächlich nicht gezahlt habe.

Das Vorliegen der für die Auszahlungen vorausgesetzten Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen habe der Beklagte auch nicht vorgetragen. Aus dem notariellen Kaufvertragsangebot X vom 19.12.2001 ergebe sich unter § 5, dass entgegen der Behauptung der Klägerin die Wohnung seinerzeit vermietet gewesen sei.

Die weiteren Treuhandauflagen, "Sicherstellung der ranggerechten Eintragung der Grundschuld" und "Sicherstellung des lastenfreien Eigentumsübergangs", seien ebenfalls nicht erfüllt gewesen. Wegen der vom Grundbuchamt mit Schreiben vom 23.08.2002 mitgeteilten Eintragungshindernisse sei im Komplex X die Eintragung zu Recht verweigert worden. Die spätere Herbeiführung der Auszahlungsvoraussetzungen ändere nichts daran, dass die verfrühte Auszahlung einen Verstoß gegen Amtspflichten darstelle, die hier auch kausal zur Entstehung des Vermögensschadens geführt haben.

Betreffend den Komplex Y habe das Landgericht zutreffend einen Verstoß des Beklagten gegen den von ihr erteilten Treuhandauftrag erkannt. Die Eigentumsumschreibung auf den Erwerber sei jedenfalls deshalb nicht sichergestellt gewesen, weil bis zum Widerruf mit Schreiben vom 23.07.2004 der Kostenvorschuss noch nicht eingezahlt gewesen sei. Das vom Senat gegen diese Rechtsauffassung in dem Urteil vom 01.03.2005, Az. 4 U 139/05, aufgezeigte Risiko einer unterschiedlichen Auslegung von Treuhandauflagen abhängig von der Person des Treugebers sei in Kauf zu nehmen. Es entspreche allgemeinen Rechtsgrundsätzen, die Auslegung eines Vertrages individuell anhand des jeweiligen Parteiwillens vorzunehmen. Auch das Argument, dass die Einzahlung der Eintragungsgebühren außerhalb der Sphäre des Notars liege und diesem eine Überwachung der Gebühreneinzahlung nicht angesonnen werden könne, überzeuge nicht. Durch Vorlage eines Einzahlungsbeleges könne der Notar sich leicht über die Einzahlung des Kostenvorschusses beim Grundbuchamt vergewissern.

Bei Beurkundung der Kaufvertragsangebote vom 19.12.2001 (X) und 05.12.2001 (Y) habe der Beklagte zudem gegen die ihm obliegende Pflicht zur Aufklärung über eine ungesicherte Vorleistung verstoßen, weil die Verkäuferin noch nicht Eigentümerin der Immobilie gewesen sei. Hätte das vom Beklagten zu beurkundende Verkaufsangebot einen entsprechenden Hinweis enthalten, hätte sie nach eingehender Prüfung von einer Darlehensgewährung Abstand genommen.

Außerdem habe der Beklagte gegen die ihm obliegenden außerordentlichen Hinweis- und Warnpflichten gemäß § 14 Abs. 2 BNotO verstoßen. Die vertragsschließenden Parteien seien aus nicht ersichtlichen Gründen von der Regelung in § 3 des Kaufvertrages, nach der der Kaufpreis über das Anderkonto des Beklagten zu zahlen war, abgewichen. Wegen der dadurch begründeten konkreten Gefahr einer Schädigung ihres Vermögens durch einen gemeinschaftlich zu ihren Lasten begangenen Betrug hätte der Beklagte sie nach Vorlage der Restkaufpreisbestätigung der Verkäuferin über die von der kaufvertraglichen Regelung abweichenden Zahlungsabwicklung in Kenntnis setzen müssen. Der Betrugsverdacht hätte sich dem Beklagten insbesondere auch wegen der "Kick-Back-Zahlungen" in einer Vielzahl von weiteren Immobilienfinanzierungsfällen (z. B. Hohenstock, OLG Ffm., 4 U 1/05; Röder, Cassaretto, Küster, Czerner OLG Ffm., 4 U 168/04 - wegen des Vortrages im Einzelnen wird auf Seite 10 -15 des Schriftsatzes der Klägerin vom 02.01.2007, Bd. IV, Bl. 926 - 931 d.A., Bezug genommen ) aufdrängen müssen.

Eine Schadensersatzpflicht des Beklagten folge schließlich auch aus § 826 BGB, § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit §§ 266, 263 StGB. Der Beklagte habe systematisch zum Nachteil der Klägerin das kollusive Zusammenwirken der Kaufvertragsparteien durch verfrühte Auszahlung des Treuhandgeldes unterstützt und habe an einer betrügerischen Überfinanzierung mitgewirkt. Dies ergebe sich daraus, dass der Beklagte bereits in anderen früheren Fällen durch "Kick-Back-Zahlungen" an die Grundstückskäufer am dortigen Finanzierungsbetrug mitgewirkt habe.

Die Anrechnung eines Mitverschuldens scheide aus, weil sich in dem Schaden genau das Risiko verwirklicht habe, zu dessen Verhinderung der Beklagte als Notar eingeschaltet worden sei. Auch trete ein etwaiges eigenes Mitverschulden hinter der vorsätzlichen Schadensherbeiführung durch den Beklagten zurück.

II.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. In der Sache hat die Berufung Erfolg. In Abänderung des Urteils des Landgerichts Limburg vom 07.07.2006 ist die Klage abzuweisen. Der Beklagte ist der Klägerin unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt für die von ihr betreffend die Finanzierungsdarlehen X und Y geltend gemachten Schäden zum Schadensersatz verpflichtet.

1. Komplex X

a) Im Komplex X lässt sich eine die Haftung gemäß § 19 Abs. 1 BNotO begründende kausale Amtspflichtverletzung des Beklagten nicht feststellen. Entgegen der Auffassung des Landgerichts hat der Beklagte insbesondere bei Auszahlung des treuhänderisch zur Verfügung gestellten Geldbetrages nicht gegen die Auflage "Kaufpreis belegt" verstoßen.

Die Klägerin hatte dem Beklagten mit Schreiben vom 07.03.2002 einen wirksamen Treuhandauftrag erteilt, den der Beklagte handschriftlich am 15.03.2002 ausdrücklich angenommen hatte. Der Beklagte durfte danach von dem zur Verfügung gestellten Betrag in Höhe von 115.830 Euro Gebrauch machen, wenn

1. der gesamte Kaufpreis belegt war,

2. die jeweiligen Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen der Mieter hinsichtlich des gesetzlichen Vorkaufsrechts vorlagen,

3. die erstrangige Eintragung einer Grundschuld zugunsten der Klägerin über 117.000 Euro auf dem Kaufobjekt sichergestellt war und

4. die kaufvertraglich vereinbarte Voraussetzung des lastenfreien Eigentumsübergangs sichergestellt war.

Sämtliche Treuhandauflagen waren - wenn auch nicht alle bereits bei Auszahlung vom Notaranderkonto am 28.03.2002 - jedenfalls vor dem Rückzahlungsverlangen der Klägerin vom 23.07.2004 erfüllt.

aa) Die Treuhandauflage, wonach der Beklagte Auszahlungen nur dann vornehmen durfte, wenn der gesamte Kaufpreis belegt war, war bereits mit Vorlage der Zahlungsbestätigung der Verkäuferin vom 26.03.2002 gegeben. Danach hatte der Käufer X den von ihm selbst aufzubringenden, nicht finanzierten Kaufpreisteil in Höhe von 17.396 Euro zu diesem Zeitpunkt bereits erbracht.

Entgegen der vom Landgericht vertretenen Auffassung erfordert die Treuhandauflage "Kaufpreis belegt" nicht den gegebenenfalls vom Beklagten zu führenden Nachweis, dass der Zahlbetrag auch tatsächlich an die Verkäuferin geleistet wurde. Bereits nach dem allgemeinen Sprachgebrauch kommt dem Wort "belegt" gerade nicht die Bedeutung von "tatsächlich bezahlt" zu. Wie auch das Substantiv "Beleg" zeigt, ist damit lediglich ein Nachweis, insbesondere ein Dokument gemeint, dass auf die gemeinte Haupttatsache ( hier: tatsächliche Zahlung ) schließen lässt.

Eine andere Auslegung ist auch unter Berücksichtigung der Interessenlage der finanzierenden Bank nicht gerechtfertigt. Die Auflage bezweckt aus der Sicht der Bank zunächst sicherzustellen, dass der von ihr zu finanzierende Teil des Kaufpreises erst ausgezahlt werden soll, wenn auch der übrige Teil gezahlt ist, weil sonst die Gefahr besteht, dass der Käufer seinen Teil nicht erfüllt und Kauf und Darlehen rückabgewickelt werden müssen. Dafür ist aber eine Empfangsquittung des Gläubigers gerade ein geeigneter Nachweis, denn der Gläubiger wird schwerlich später beweisen können, den Restkaufpreis trotz der abgegebenen Bestätigung nicht erhalten zu haben. Sollte die Auflage darüber hinaus auch bezwecken zu verhindern, dass die Kaufvertragsparteien intern einen niedrigeren Kaufpreis vereinbaren und damit das Finanzierungskonzept der Bank unterwandern (Beleihung nur zu bestimmtem Anteil des Grundstückwertes), so wäre auch die Zahlung des Restkaufpreises auf das Anderkonto dagegen kein adäquates Mittel. Der Verkäufer könnte den erhaltenen Mehrpreis - wie dann zuvor besprochen - anschließend an den Käufer zurückzahlen.

An dieser bereits im Urteil des Senats vom 04.05.2005, Az. 4 U 215/04, vertretenen Auslegung, die im Rahmen einer Nichtzulassungsbeschwerde vom Bundesgerichtshof, Az. III ZR 120/05, nicht beanstandet wurde, wird festgehalten.

Ein anderes Verständnis ist entgegen der Auffassung der Klägerin auch nicht durch die im Treuhandauftrag vom 07.03.2002 erfolgte Bezugnahme auf die kaufvertraglichen Auszahlungsvoraussetzungen geboten. Im Treuhandauftrag wird mit der Formulierung "... sie dürfen über diesen Betrag nur nach Maßgabe des Kaufvertrages verfügen ..." nur auf die kaufvertraglichen Fälligkeitsversaussetzungen nicht aber auf die Zahlungsmodalitäten verwiesen. Zwar ist in § 3 des Kaufvertrages geregelt, dass die Zahlung des Kaufpreises auf ein Notaranderkonto des Beklagten zu erfolgen hat. Diese Regelung postuliert aber gerade keine eigenständige Fälligkeitsvoraussetzung, sondern regelt allein die Abwicklungsmodalitäten. Die Auszahlung des auf dem Notaranderkonto befindlichen Geldbetrages hängt nicht davon ab, ob dieser den vertraglich vereinbarten Gesamtkaufpreis in Höhe von 133.226,30 Euro erreicht. Vielmehr hat der Notar bei Vorliegen der kaufvertraglich vereinbarten Auszahlungsvoraussetzungen, insbesondere bei Gewährleistung des lastenfreien Eigentumsübergangs, den auf seinem Konto befindlichen Betrag an den Verkäufer auszuzahlen.

Wenn die Klägerin als weitere Treuhandauflage gewünscht hatte, dass eine Auszahlung erst erfolgen durfte, wenn der gesamte Kaufpreis auf dem Notaranderkonto eingezahlt war, hätte sie dies ausdrücklich bestimmen müssen. Dass von der Klägerin geltend gemachte Verständnis der fraglichen Treuhandweisung ist selbst im Hinblick auf ihre berechtigten Sicherungsinteressen deshalb nicht geboten, weil den Gefahren des von der Klägerin vermuteten Kreditbetruges in Gestalt einer versteckten Kaufpreisreduzierung - wie bereits ausgeführt - wirksam nicht durch eine Abwicklung der Zahlungsvorgänge über ein Notaranderkonto begegnet werden kann.

bb) Ein Verstoß gegen die Treuhandauflage, dass die jeweiligen Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen der Mieter hinsichtlich deren gesetzlichen Vorkaufsrechts vorliegen mussten, ist ebenfalls nicht feststellbar. Zwar liegen keinerlei Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen der Mieter vor. Jedoch hat die Klägerin eine Vermietung der Wohnung zur Zeit des Kaufvertragsabschlusses und der Auszahlung nicht substantiiert vorgetragen. Der Hinweis der Klägerin auf die Regelung in § 5 des Kaufvertrages, wonach das Vertragsobjekt vermietet sei, ist angesichts des unter Vorlage einer Wohnungsliste qualifizierten Bestreitens des Beklagten nicht ausreichend. Erforderlich wären weitere unter Beweis gestellte konkrete Angaben zu den seinerzeit bestehenden Mietverhältnissen bzw. Mietern, deren Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen hätten eingeholt werden müssen.

cc) Eine für den geltend gemachten Schaden kausale vorzeitige Auszahlung lässt sich auch nicht mit einem Verstoß gegen die weiteren Auflagen, Sicherstellung der erstrangigen Eintragung der Grundschuld zugunsten der Klägerin und Sicherung des lastenfreien Eigentumsübergangs auf den Erwerber begründen. Da der Beklagte die Auflassung zugunsten des Erwerbers X erst am 03.09.2003 beurkundete und eine entsprechende Eigentumsumschreibung beantragte, erscheint allerdings zweifelhaft, ob bereits zur Zeit der Auszahlung am 28.03.2002 die Eigentumsumschreibung sichergestellt war.

Letztlich kann dies aber dahingestellt bleiben, weil jedenfalls aus einer treuhandwidrig verfrühten Auszahlung der Klägerin kein ursächlicher Schaden in Höhe des treuhänderisch überwiesenen Betrages entstanden ist. Bis zum mit dem Rückforderungsverlangen vom 23.07.2004 konkludent erfolgten Widerruf des Treuhandauftrages waren die genannten Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt. Die Grundschuld über 117.000 Euro zugunsten der Klägerin wurde am 08.10.2002 und der Erwerber X als Eigentümer am 14.11.2003 im Grundbuch eingetragen.

Zwar kann eine verfrühte Auszahlung trotz später noch eingetretener Auszahlungsvoraussetzungen dann zu einer Amtshaftung führen, wenn die finanzierende Bank bei pflichtgemäßem Verhalten des Notars zur Zeit des Widerrufs das Geld von diesem noch hätte zurückerlangen können. Hätte der Notar bis zum Eintritt der Auszahlungsvoraussetzungen gewartet, so wäre in diesen Fällen der Widerruf der Bank rechtzeitig gewesen. Die vorzeitige Auszahlung hätte der Bank diese Widerrufsmöglichkeit abgeschnitten (Hertel in Zugehör/Ganter/Hertel, Handbuch der Notarhaftung, Rn. 1871).

So lag der vorliegende Fall aber nicht. Hier hatte die Klägerin erst nach den zumindest am 14.11.2003 vollständig vorliegenden Auszahlungsvoraussetzungen den Treuhandauftrag widerrufen. Selbst bei treuhandgemäßem Verhalten des Beklagten hätte das Geld spätestens zum 14.11.2003 ausgezahlt werden müssen und wäre daher zur Zeit des Widerrufs am 23.07.2004 nicht mehr auf dem Notaranderkonto gewesen. Die von der Klägerin reklamierte treuhandwidrige verfrühte Auszahlung hat somit nicht den mit der Klage verfolgten Schaden verursacht.

b) Eine haftungsbegründende Amtspflichtverletzung lässt sich entgegen der Auffassung der Klägerin auch nicht damit begründen, der Beklagte habe bei der Beurkundung des Kaufvertragsangebotes sowohl der Klägerin als auch dem Erwerber X gegenüber gegen das Gebot der Belehrung über die rechtliche Tragweite der Gefahren einer ungesicherten Vorleistung verstoßen, weil seinerzeit die Verkäuferin noch nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen war.

Eine derartige Belehrungspflicht hat nicht bestanden, weil der Beklagte unter § 1 des Vertrages darauf hingewiesen hatte, das Grundbuch nicht eingesehen zu haben und zugleich auf die damit für die Beteiligten verbundenen Gefahren. Für die Klägerin war deshalb bei verständiger Lektüre erkennbar, dass die Angaben im Kaufvertragsangebot allein auf den Angaben der Vertragsbeteiligten beruhten und vom Beklagen nicht überprüft worden waren.

Unabhängig davon könnte die Klägerin aus einer entsprechenden Belehrungspflichtverletzung jedenfalls keinerlei Rechte für sich herleiten, weil sie, bezogen auf das beurkundete Kaufvertragsangebot vom 19.12.2002 zur Urkundennummer 2008/2001, nicht zu dem durch die Belehrungspflicht geschützten Personenkreis zählt. Sie war bezüglich des Urkundsgeschäftes weder mittelbar Beteiligte noch Dritte (Zugehör, a.a.O., Rn. 322 ff.).

Auch fehlt es an einer kausalen Verknüpfung von eventueller Pflichtverletzung zum geltend gemachten Schaden, weil zur Zeit der Darlehensbewilligung durch die Klägerin am 26.02.2002 die Verkäuferin im Grundbuch als Eigentümerin bereits eingetragen war.

c) Den Beklagten traf auch keine Pflicht, die Klägerin darauf hinzuweisen, dass der Käufer X den von ihm zu erbringenden Restkaufpreisanteil tatsächlich nicht - wie kaufvertraglich festgehalten - auf dem Notaranderkonto eingezahlt hatte und der von ihr zur Verfügung gestellte Betrag in Höhe von 115.830 Euro in zwei Teilraten in Höhe von 34.990,18 Euro und 80.839,82 Euro habe ausgezahlt werden sollen. Eine solche Pflicht bestünde nur, wenn darin hinreichende Anhaltspunkte für einen der Klägerin drohenden Schaden gesehen werden könnten.

Dem Notar obliegen aus den allgemeinen in § 14 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 und 3 BNotO niedergelegten Amtspflichten besondere Hinweispflichten, die dem Schutz einer der Vertragsparteien oder eines Dritten vor unrechtmäßiger Schädigung dienen. Schadensverhütende Hinweispflichten bestehen danach dann, wenn der Notar von Umständen Kenntnis erlangt, die vermuten lassen, dass unter Ausnutzung seiner Vertrauensstellung Dritte in gesetzwidriger oder unredlicher Weise geschädigt werden können. Eine solche Fallgestaltung ist insbesondere dann gegeben, wenn ein Kreditbetrug zu Lasten der finanzierenden Bank dadurch erfolgen soll, dass die Kaufvertragsparteien überhöhte Kaufpreise ausweisen (Ganter, a.a.O., Rn. 1293).

Im vorliegenden Fall sind von der Klägerin indes hinreichende Anhaltspunkte für ein betrügerisches Vorgehen der Kaufvertragsparteien zu ihren Lasten nicht vorgetragen worden. Allein der Umstand, dass der Erwerber X den von ihm zu erbringenden Restkaufpreis nicht über das Notaranderkonto abgewickelt sondern direkt an die Verkäuferin gezahlt haben will, ist angesichts der Kaufpreisbestätigung der Verkäuferin vom 26.03.2002 kein hinreichendes Indiz. Auch die weitere Tatsache, dass der von der Klägerin zur Verfügung gestellte Betrag in Höhe von 115.830 Euro vom Beklagten in zwei Teilbeträgen ausgezahlt wurde, trägt einen hinreichend zuverlässigen Rückschluss auf die Möglichkeit von sogenannten "Kick-Back-Zahlungen" nicht. Dazu wäre weiterer substantiierter Vortrag erforderlich.

Schließlich hat die Klägerin auch eine kausale Verknüpfung von Warnpflichtverletzung und Schaden nicht substantiiert dargelegt. Da jeglicher Vortrag zum Verkehrswert der Immobilie fehlt, sich daher eine Kaufpreisüberhöhung nicht feststellen lässt, kann nicht davon ausgegangen werden, dass die nach einer entsprechenden Warnung möglicherweise vorgenommene nochmalige Überprüfung der Werthaltigkeit des Objektes zu einer anderen Bewertung geführt hätte.

Der bereits erstinstanzliche und auch in der Berufungserwiderung von der Klägerin nochmals vertiefte Vortrag zu Auszahlungsvorgängen des Beklagten in anderen gerichtlichen Streitverfahren ist ebenfalls zur Begründung von Warnpflichten des Beklagten nicht geeignet. Zwar hat der Senat wiederholt eine "objektübergreifende Pflicht" zur Erteilung von Warnhinweisen angenommen. Eine Pflicht des beklagten Notars, die Klägerin über aus anderen Geschäften resultierende Anhaltspunkte für einen Kreditbetrug zu informieren, kann aber nur angenommen werden, wenn zwischen diesen Geschäften und dem zu beurkundenden Vertrag ein innerer Zusammenhang besteht. Ein derartiger Zusammenhang zwischen den von der Klägerin aufgelisteten sonstigen Geschäften und dem vorliegenden Treuhandvertrag ist nach Vorbringen der Parteien nicht erkennbar. Es handelt sich um andere Kaufvertragsparteien und andere Kaufobjekte. Auch lässt sich eine Verbindung durch eine die Geschäfte dominierende Person nicht feststellen. Die im hier zugrundeliegenden Kaufvertragsverhältnis agierenden Personen, der Käufer X und die B GmbH & Co. KG sind in keinem anderen gegen den beklagten Notar geführten Schadensersatzverfahren zuvor in Erscheinung getreten.

Schließlich fehlt es selbst bei einer unterstellten Hinweispflichtverletzung an einem ausreichenden Vortrag für einen kausal anknüpfenden Schaden, weil eine "Überfinanzierung" nicht dargelegt worden ist. Zwar hat die Klägerin behauptet, sie hätte nach dem gebotenen notariellen Hinweis den Treuhandauftrag und das Kreditengagement widerrufen. Angesichts des Bestreitens des Beklagten kommt es für die Frage, ob der Klägerin aus dem Unterlassen dieses Hinweises ein Schaden entstanden ist, aber darauf an, wie sich die Geschehnisse nach Erteilung des gebotenen Hinweises entwickelt hätten. Zweifellos hätte die Klägerin nähere Nachforschungen angestellt, eventuell auch ein Wertgutachten eingeholt. Zu welchem Ergebnis und damit zu welcher Entscheidung der Klägerin dies geführt hätte, ist nicht ersichtlich. Dass der vereinbarte Kaufpreis für die Wohnung erheblich unter dem objektiven Verkehrswert gelegen hat, ist von der Klägerin bislang nicht konkret vorgetragen worden. Auch ist nicht erkennbar, welche anderen Erkenntnisse die Klägerin damals über die Bonität des Darlehensnehmers X hätte gewinnen können und ob dieser bei der Darlehensbewilligung tatsächlich kein ausreichendes Einkommen hatte.

Aus diesem Grund ist auch unter Berücksichtigung des Vortrages der Klägerin in dem nach der mündlichen Verhandlung vom 07.02.2007 eingegangenen Schriftsatz vom 22.02.2007 eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gemäß § 156 ZPO nicht geboten. Zum einen hat die Klägerin bereits nicht substantiiert vorgetragen, dass dem Erwerber X ebenso wie in dem dort geschilderten Fall des Zeugen Z1 in den Geschäftsräumen des Beklagten mitgeteilt worden ist, dass eine Eigenkapitalzahlung nicht erforderlich sei. Die Annahme der Klägerin, dass bei dem Erwerber X in gleicher Weise verfahren worden sei, ist nicht zwingend, weil sich aus den weiteren Bekundungen des Zeugen Z1 wesentliche Verfahrensunterschiede ergeben. Während der Zeuge Z1 nach eigenen Bekundungen nämlich einen Vorvertrag unterzeichnet hat, liegt dem hier untersuchten Haftungsfall die Beurkundung eines Kaufvertragsangebotes des Erwerbers X durch den Beklagten zugrunde.

Zum anderen fehlt es für einen auf § 19 I BNotO gestützten Schadensersatzanspruch an der - wie bereits oben ausgeführt - hinreichenden Darlegung einer "Überfinanzierung" und einen sich daraus für die Klägerin ergebenden Schaden.

Schließlich ist die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung deshalb nicht geboten, weil diese ordnungsgemäß geschlossen wurde und der neue Tatsachenvortrag der Klägerin entgegen § 296 a ZPO erfolgt ist. Die nunmehr in Bezug genommenen strafrechtlichen Verurteilungen des Beklagten wegen Beihilfe zum Betrug vom 08.05.2003 ( LG Limburg, Az.: 56 Js 4584/96 )und vom 05.05.2006 ( LG Limburg, Az.: 5 Js 9092/00 ) erfolgten lange vor der hiesigen mündlichen Verhandlung am 07.02.2007. Es ist kein Grund ersichtlich, dass der Klägerin ein früherer Vortrag nicht möglich gewesen ist. Gleiches gilt für den Vortrag zu den Bekundungen des bereits am 07.11.2006 im Wege der Rechtshilfe vernommenen Zeugen Z1.

d) Entgegen der Auffassung der Klägerin lässt sich der Schadenersatzanspruch auch nicht aus § 826 BGB und/oder § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit den §§ 263, 266 StGB herleiten. Es fehlt insoweit an einer unerlaubten Handlung, weil nach den vorstehenden Ausführungen weder von einer treuhandwidrigen verfrühten Auszahlung des von der Klägerin zur Verfügung gestellten Darlehensbetrages noch von der Verletzung von sonstigen Warn-/Hinweispflichten ausgegangen werden kann. Dass der Beklagte eine vorsätzliche Beihilfe zu falschen Angaben des Darlehensnehmers X geleistet oder von diesen gewusst hatte, ist ebenfalls nicht erkennbar.

Eine sittenwidrige vorsätzliche Schädigung der Klägerin kann entgegen der Auffassung der Klägerin auch nicht daraus abgeleitet werden, dass der Beklagte in einer Vielzahl anderer finanzierter Grundstückskäufe, in denen Verkäufer und Käufer einen Betrug zu Lasten der Klägerin und anderer Banken begangen haben, die Beurkundung und Vollziehung des Kaufvertrages übernommen und dort auch vorzeitige Auszahlungen vom Treuhandkonto vorgenommen hat. Eine "systematische", von einem Gesamtvorsatz getragene verfrühte Auszahlung, wonach der Beklagte schon vor Übernahme des Treuhandauftrages der Klägerin plante, die überlassenen Treuhandgelder unter Verstoß gegen die Auflagen verfrüht auszuzahlen, kann daraus nicht abgeleitet werden. Das Vorgehen des Beklagten kann auf Rechtsirrtum beruhen. Der Beklagte zahlte in der Regel erst dann aus, nachdem die Anträge auf Eintragung der Finanzierungsgrundschulden und der Eigentumsvormerkung gestellt waren. Die fehlende Sicherstellung beruhte regelmäßig auf anderen Umständen. Es ist dem Senat bislang auch kein Fall bekannt, dass der Beklagte in der genannten Weise verfrüht Treuhandgelder auszahlte, nachdem er zuvor durch ein gerichtliches Urteil oder eine dienstaufsichtsrechtliche Rüge auf die Unrechtmäßigkeit seines Tuns hingewiesen worden wäre.

Es fehlen auch hinreichend sichere Anhaltspunkte zur Feststellung des von der Klägerin gegenüber dem Beklagten erhoben Vorwurfs, dass dieser im Rahmen eines "Geschäftsmodells" kollusiv mit den Verkäufern, Käufern und Vermittlern der Wohnungen bei einer betrügerischen Überfinanzierung zu Lasten der Klägerin und anderer Banken zusammen gewirkt habe. Es mag ein Indiz sein, dass der Beklagte in mehreren Fällen selbst Rückzahlungen vom finanzierten und überwiesenen Darlehensbetrag/Kaufpreis an die Käufer vorgenommen und ihm bekannt gewordene Rückzahlungen der finanzierenden Bank nicht angezeigt hat. Diese Umstände tragen jedoch nicht die Feststellung der inneren Tatsache, der Beklagte habe gewusst, dass Käufer und Verkäufer in den beurkundeten Verträgen einen höheren Kaufpreis als eigentlich gewollt angegeben hatten und er bewusst daran mitgewirkt habe. Sein Handeln kann in jenen Fällen ohne weiteres auch auf Unkenntnis und Fahrlässigkeit beruhen. Auch lässt sich aus dem Vorgehen des Beklagten bei der Finanzierung anderer, mit dem vorliegenden Kauf in keiner Weise zusammenhängender Geschäfte nicht schlussfolgern, dass dies im vorliegenden Fall ebenso war.

An dieser rechtlichen Bewertung wird auch angesichts des Vortrages der Klägerin in dem nach der mündlichen Verhandlung eingegangenen Schriftsatz vom 22.02.2007 aus den bereits unter Ziff. II. 1. c. am Ende - S. 16 - dargelegten Gründen festgehalten. Es fehlt - ungeachtet der prozessualen Problematik - im vorliegenden Fall an einem durch die unerlaubte Handlung des Beklagten kausal verursachten Schaden auf Seiten der Klägerin. Auch lassen die vom Zeugen Z1 bekundeten Vorgänge keine hinreichend sicheren Rückschlüsse auf den hier zu beurteilenden Sachverhalt zu.

Sonstige rechtliche Ansatzpunkte für eine Schadensersatzhaftung des Beklagten sind nicht ersichtlich.

2. Komplex Y

Der Beklagte ist der Klägerin auch im Zusammenhang mit der Abwicklung des Treuhandauftrages Y unter keinem rechtlichen Gesichtpunkt zum Schadensersatz verpflichtet.

Eine für den geltend gemachten Schaden kausale, die Haftung des Beklagten aus § 19 Abs. 1 BNotO begründende verfrühte Auszahlung des Treuhandgeldes lässt sich nicht feststellen.

Aufgrund des Schreibens der Klägerin vom 18.03.2002 und der Angebotsannahme des Beklagten am 25.03.2002, war ein wirksamer Treuhandauftrag zustande gekommen. Wegen des Inhalts der Treuhandanweisungen kann in vollem Umfang auf die Ausführungen zum Komplex X unter Ziffer 1. a. Bezug genommen werden. Auch hinsichtlich eines möglichen Verstoßes gegen die Treuhandauflagen "Kaufpreis belegt" und "Vorkaufrechtsverzichtserklärungen der Mieter" gelten uneingeschränkt die Ausführungen im Komplex X ( Ziff. 1. a. aa., bb ).

Betreffend der Treuhandauflage "Sicherstellung der erstrangigen Eintragung der Grundschuld zugunsten der Klägerin" fehlt es - ebenfalls wie im Komplex X - jedenfalls an einer für den mit der Klage verfolgten Schaden kausalen Pflichtverletzung, weil die Grundschuld zugunsten der Klägerin bereits am 09.08.2002 - und damit vor dem Widerruf des Treuhandauftrages mit Schreiben vom 23.07.2004 - eingetragen war.

Es fehlt entgegen der Auffassung des Landgerichts aber auch an einem schadenskausalen Verstoß gegen die Auflage "Sicherstellung der Eigentumsumschreibung". Zwar ist der Erwerber Y, abweichend vom Komplex X, erst am 02.12.2004 und somit nach Widerruf des Treuhandauftrages vom 23.07.2004 im Grundbuch als Eigentümer eingetragen worden. Dessen Eintragung war aber bereits mit dem am 28.08.2002 gestellten Umschreibungsantrag sichergestellt. Die Zurückweisung dieses Antrages mit Beschluss des Grundbuchamtes vom 04.03.2003 wegen des nicht eingezahlten Kostenvorschusses steht dem nicht entgegen, weil die Sicherstellung der Eigentumsumschreibung die Zahlung des Kostenvorschusses nicht voraussetzt (Hertel in Eylmann/Vaasen, Beurkundungsgesetz, 2. Aufl. 2004, § 54 a Rn. 80; Arndt/Lerch/Sandkühler, § 23 BNotO Rn. 148).

Mit dem Begriff der Sicherstellung ist beim Treuhandauftrag, sofern besondere Absprachen fehlen, gemeint, dass für die Eintragung des Rechts oder der Rechtsänderung nur noch das pflichtgemäße Handeln des Notars und des zuständigen Grundbuchbeamten erforderlich ist (BGH MDR 2003, 987; Hertel a.a.O., § 54 a Rn. 75). Die Sicherstellung ist danach im Allgemeinen nur gegeben, wenn der Eintragungsantrag gestellt ist und alle für die Eintragung notwendigen Unterlagen dem Grundbuchamt vorliegen und aus dem Grundbuch und den Grundakten bei Antragstellung keine Eintragungshindernisse erkennbar sind. Da die Einzahlung des Kostenvorschusses jedoch nicht dem Notar sondern einer der Kaufvertragsparteien obliegt, scheint im Sinne der vorangestellten Definition die Vornahme der Eintragung somit von der Handlung eines Dritten abzuhängen und damit der Sicherstellung der Eintragung entgegenzustehen. Diese vordergründig schlüssige Argumentation hält einer genaueren rechtlichen Analyse nicht stand.

In Grundbuchsachen ist die Anforderung eines Vorschusses keineswegs obligatorisch. Nach § 8 Abs. 2 Kostenordnung soll ein Vorschuss nämlich nur dann gezahlt oder sichergestellt werden, wenn dies zur Sicherung des Eingangs der Kosten angebracht erscheint. Die Abhängigmachung der Eintragung von der Vorschusszahlung erfordert Anhaltspunkte für die Gefährdung des Kosteneingangs im konkreten Fall; allgemeine Erwägungen über "Zeiten allgemeiner geringer Zahlungsbereitschaft" genügen nicht (Lappe in Korinthenberg/Lappe/Bengel/Reimann, Kostenordnung, 16. Aufl. 2005, § 8 Rn. 14). Dass den Grundbuchämtern damit eingeräumte Ermessen wird nach den Erfahrungen des Senats aus anderen Notarhaftungsfällen auch durchaus unterschiedlich gehandhabt.

Der Notar kann ohne weiteres die Einzahlung der notwendigen Eintragungsgebühren selbst vornehmen bzw. sich für deren Einzahlung stark machen und damit die Einzahlung unabhängig vom Willen der Vertragsparteien herbeiführen.

Auch würde eine dem Notar obliegende Pflicht zur Überwachung der Vorschusseinzahlung die Anforderungen an das pflichtgemäße Handeln des Notars überspannen. Würde die Treuhandauflage "Sicherstellung der Eigentumsumschreibung" die vorherige Zahlung des Gebührenvorschusses voraussetzen, müsste der Notar, der gegenüber dem Verkäufer zur umgehenden Auszahlung des Kaufpreises verpflichtet ist, entweder täglich den Eingang des Gebührenvorschusses beim Grundbuchamt überprüfen oder sich von der zahlungspflichtigen Kaufvertragspartei umgehend nach erfolgter Einzahlung einen entsprechenden Beleg oder sonstige Zahlungsbestätigung vorlegen lassen. Diese zusätzliche Überwachungspflicht ist den Notaren praktisch jedoch nicht zumutbar. Außerdem würden die notwendigen Kontrollen zu weiteren zeitlichen Verzögerungen der Zahlung des auf dem Notaranderkonto hinterlegten Kaufpreises zu Lasten des Verkäufers führen. Bei Abwarten bis zur Einzahlung/Nachweis des Gebührenvorschusses würde der Zeitpunkt der so verstandenen ausreichenden "Sicherstellung" mit dem Zeitpunkt der tatsächlich bewirkten Eintragung nahezu zusammenfallen.

Die hier vertretene Auffassung berücksichtigt entgegen der Ansicht der Klägerin auch die Sicherungsinteressen der darlehensgebenden Bank hinreichend. Zwar kann bei nicht rechtzeitiger Einzahlung des Kostenvorschusses der Eintragungsantrag rechtmäßig zurückgewiesen werden (Demharter, Grundbuchordnung, 25. Aufl., § 18 Rn. 28). Dieses - sich auch hier realisierende - Risiko kann jedoch vernachlässigt werden, da durch eine gegen den Zurückweisungsbeschluss erhobene Beschwerde bei nachträglicher Einzahlung des Vorschusses der Rang des Eintragungsantrages gewahrt bleibt. Auch sind die finanzierenden Banken regelmäßig durch die bereits eingetragene Grundschuld hinreichend geschützt.

Schließlich würde die Auffassung, dass die Zahlung der Eintragungsgebühren des Grundbuchamtes Voraussetzung der Sicherstellung der Eintragung ist, dazu führen, dass die Anforderungsprofile an den Notar bei der Treuhandanweisung "Sicherstellung der Eigentumsumschreibung" sich je nachdem unterscheiden würden, ob es sich um eine Weisung einer Bank oder einer Kaufvertragspartei handelt. Bei einer entsprechenden kaufvertraglich vereinbarten Auszahlungsauflage kann nämlich die Partei, die die Eintragungsgebühren aufzubringen hat, sich auf eine an der Nichtzahlung des Gebührenvorschusses gescheiterte Umschreibung nicht berufen.

Das Argument der Klägerin, es entspreche allgemeinen Rechtsgrundsätzen, die Verträge individuell anhand des jeweiligen Parteiwillens auszulegen, verkennt, dass es sich hier um eine einheitlich verwendete Klausel handelt. Die kaufvertragliche Fälligkeitsvoraussetzung kann durch die Bezugnahme in der Treuhandanweisung keinen anderen Inhalt erfahren. Der Treugeber bringt durch die Bezugnahme vielmehr zum Ausdruck, dass ausgezahlt werden kann, sobald die Fälligkeitsvoraussetzungen aus dem Kaufvertrag vorliegen. Maßgeblich ist daher, wie diese Auszahlungsbedingungen im Kaufvertrag von den Kaufvertragsparteien zu verstehen sind.

Es ist nach alledem festzuhalten, dass auch im Komplex Y sich unter keinem Gesichtspunkt eine für den geltend gemachten Schaden ursächliche Treuhandpflichtverletzung des Beklagten feststellen lässt, die zu dessen Haftung gemäß § 19 Abs. 1 BNotO führen würde.

Hinsichtlich der sonstigen von der Klägerin zur Begründung einer Haftung nach § 19 Abs. 1 BNotO vorgetragenen Amtspflichtverletzungen (Verletzung von Hinweis- und Belehrungspflichten) kann ebenso wie betreffend der weiteren in Betracht ziehenden Anspruchsgrundlagen (§ 826 BGB, § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit §§ 263, 266 StGB) auf die Ausführungen im Komplex X (Ziff. 1. b., c., d. ) Bezug genommen werden.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (§ 543 ZPO).

Ende der Entscheidung