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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Frankfurt
Urteil verkündet am 28.03.2007
Aktenzeichen: 9 U 46/04
Rechtsgebiete: BGB, VerbrKrG


Vorschriften:

BGB § 171
VerbrKrG § 3 Abs. 2
VerbrKrG § 9
1. Die Vorschriften der §§ 171 ff. BGB sind nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch dann anwendbar, wenn die einem Treuhänder erteilte umfassende Abschlussvollmacht wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig ist.

2. Die der nunmehr einheitlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zugrunde liegenden Erwägungen gelten in gleicher Weise für die Kreditfinanzierung von Immobilien wie für kreditfinanzierte Immobilienfondsbeteiligungen.

3. § 9 I VerbrKrG ist für die Rechtsscheinhaftung eines Kreditnehmers aufgrund der Erteilung einer nichtigen Vollmacht rechtlich ohne Bedeutung. Weder regelt diese Vorschrift Vertretungsfragen noch steht sie systematisch in einem Zusammenhang mit den Vertretungsregelungen der §§ 164 ff. BGB. Die Rechtsscheinhaftung des Vertretenen bestimmt sich vielmehr ausschließlich nach §§ 171 ff. BGB sowie nach den Grundsätzen der Anscheins- und Duldungsvollmacht.

4. Die §§ 171 ff. BGB setzen kein irgendwie geartetes Vertrauensverhältnis zwischen dem Vertreter und dem Vertretenen voraus, sondern knüpfen ausschließlich an die Vorlage der vom Vertretenen augestellten Vollmachtsurkunde und den guten Glauben des Vertragspartners an die Wirksamkeit der Vollmacht an.

5. Nach dem klaren Wortlaut des § 3 II Nr. 2 VerbrKrG kommt es lediglich darauf an, ob das Darlehen nach dem Kreditvertrag von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhängig gemacht wurde.


Gründe:

I.

Der Kläger macht - teilweise als Rechtsnachfolger seiner während des Berufungsverfahrens verstorbenen Ehefrau, der ehemaligen Klägerin zu 2) - Ansprüche aus der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds geltend.

Die Beklagte zu 1) konzipierte den geschlossenen Immobilienfonds "X GbR", bei dem Anleger sich zu Steuersparzwecken an der Errichtung und Vermietung von drei Mehrfamilienhäusern beteiligen sollten. Am 14.10.1991 erwarben Vorstandsmitglieder der Beklagten zu 1) das Grundstück zum Preis von 6,9 Mio DM (Bl. 56 d.A.), gründeten am 11.11.1991 die Anlagegesellschaft und warben mit einem von ihnen erstellten Prospekt (Bl. 1 Anlagenband) um Anleger.

Der Kläger und seine Ehefrau (im Folgenden: Klägerseite) wurden am 12.11.1991 vom Vermittler A in ihrer Wohnung aufgesucht, über den Fonds X informiert und unterzeichneten dort einen darauf bezogenen "Auftrag zur Vorbereitung von Geschäftsbesorgungsverträgen mit Vollmachten" (Bl. 37 d.A.) in Höhe einer Beteiligung von 100.000,- DM. Dieser Auftrag wurde von den Beklagten zu 1) und 2) angenommen. Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 21.12.1991 (Bl. 38 d.A.) boten sie der Beklagten zu 2) den Abschluss eines Geschäftsbesorgungsvertrages zur Verwirklichung der Beteiligung an und erteilten ihr insoweit umfassende Vollmacht. Eine Ausfertigung der Vollmacht verschickte der Notar an die Beklagte zu 3). Die Beklagte zu 2) nahm den Antrag mit notarieller Erklärung vom 30.12.1991 (Bl. 53 d.A.) an.

Am 13.1.1992 wurde auf das Grundstück eine Grundschuld zugunsten der Beklagten in Höhe von 13 Mio DM eingetragen. Am 14.2.1992 schlossen die Beklagte zu 2) namens der einzelnen Anleger und die Beklagte zu 3) einen Zwischenfinanzierungsvertrag. Die Darlehensvaluta floss auf ein Konto der GbR. Zusätzlich erbrachte die Klägerseite Zahlungen aus ihrem Vermögen in Höhe von 35.000,- DM. Am 28.5.1993 (Bl. 49 d.A.) übernahm die Beklagte zu 2) namens der Klägerseite die persönliche Haftung in Höhe eines Teilbetrags von 49.524,50 DM und unterwarf diese insoweit der sofortigen Zwangsvollstreckung in deren gesamtes Vermögen.

Die Zwischenfinanzierung wurde durch den Darlehensvertrag vom 15.11.1993 (Bl. 55 d.A.) abgelöst, den ebenfalls die Beklagte zu 2) namens der Klägerseite mit der Beklagten zu 3) schloss.

Die Klägerseite wurde durch notariellen Vertrag vom 22.8.1994 in die GbR aufgenommen. Die Eintragung im Grundbuch ist erfolgt.

Auf den Gesellschafterversammlungen vom 22.8.1994, 24.8.1995, 5.7.1996 und 31.8.2000 wurde jeweils erörtert, dass die Mieteinnahmen geringer als erwartet ausfielen und deswegen eine Inanspruchnahme der Mietgarantie erforderlich werde.

Ab Frühjahr 2003 leistete die Klägerseite keine Zahlungen mehr auf den Darlehensvertrag, nachdem sie bis dahin die geforderten Zins- und Tilgungsleistungen erbracht hatte. Mit Schreiben vom 28.5.2003 ließ die Klägerseite ihre Erklärungen anfechten bzw. widerrufen und die Kündigung des Gesellschaftsbeitritts erklären.

Mit der vorliegenden Klage begehrt der Kläger Rückzahlung des aufgewendeten Eigenkapitals sowie der Zins- und Tilgungsleistungen auf das Darlehen.

Die Klägerseite hat behauptet, der Preis für den Gesellschaftsanteil sei überteuert, der Verkehrswert des Grundstücks habe weit unter dem Kaufpreis gelegen, die Baukosten seien überhöht und die Wohnfläche sei geringer als im Prospekt angegeben.

Die Klägerseite hat beantragt,

1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 38.015,46 € nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 14.6.2003 zu zahlen, Zug um Zug gegen Übernahme ihres Anteils an der Gesellschaft bürgerlichen rechts "X" und sämtlicher mit diesem Anteil verbundener Rechte und Pflichten;

2. festzustellen, dass die Beklagte zu 3) ihnen gegenüber künftig aus dem Darlehensvertrag Nr. ... vom 10./14.11.993 ab dem Jahr 2004 keine Zahlungsansprüche mehr zustehen und diese auch aus der UR-Nr. .../1993 des Notars N1 notariell protokollierten Schuldunterwerfung ihnen gegenüber keine Rechte herleiten kann.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten haben behauptet, die Klägerseite hätte beide Prospektteile erhalten. Nach einer Umplanung sei die vermietbare Fläche nunmehr größer als im Prospekt ausgewiesen.

Gegenüber eventuellen Ansprüchen aus Prospekthaftung berufen sich die Beklagten auf Verjährung.

Mit Urteil vom 24.3.2004 hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Wegen der Begründung sowie der weiteren tatbestandlichen Feststellungen wird auf das Urteil verwiesen. Hiergegen hat die Klägerseite form- und fristgerecht Berufung eingelegt und begründet.

Die Klägerseite wiederholt und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie ist der Ansicht, der Darlehensvertrag sei unwirksam, da die der Beklagten zu 2) erteilte Vollmacht wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig sei und eine Rechtsscheinvollmacht nicht angenommen werden könne.

Der Kläger beantragt,

das angefochtene Urteil abzuändern und

1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 38.015,46 € nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 14.6.2003 zu zahlen, Zug um Zug gegen Übernahme ihres Anteils an der Gesellschaft bürgerlichen Rechts "X" und sämtlicher mit diesem Anteil verbundener Rechte und Pflichten;

2. festzustellen, dass die Beklagte zu 3) ihnen gegenüber künftig aus dem Darlehensvertrag Nr. ... vom 10./14.11.1993 ab dem Jahr 2004 keine Zahlungsansprüche mehr zustehen und diese auch aus der UR-Nr. .../1993 des Notars N1 notariell protokollierten Schuldunterwerfung ihnen gegenüber keine Rechte herleiten kann.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil.

Eine Klageerweiterung gegen die Fondsgründer [ursprünglich Beklagte zu 4) und 5)] hat die Klägerseite auf einen Hinweis des erkennenden Senats wieder zurückgenommen. Ein entsprechender Kostenbeschluss (Bl. 480 d.A.) ist bereits ergangen.

Der Senat hat zum Wert der Immobilie Beweis erhoben. Wegen des Ergebnisses wird auf das eingeholte schriftliche Gutachten des Sachverständigen SV1 (Bl. 534 ff. d.A.) und dessen Ergänzung (Bl. 622 ff. d.A.) Bezug genommen.

II.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere an sich statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Der Kläger kann von keinem der Beklagten Erstattung der Beträge verlangen, die er und seine Ehefrau im Zusammenhang mit ihrer Beteiligung an der Fondsgesellschaft gemacht haben; auch die begehrte Feststellung ist nicht begründet.

1. Der Klägerseite stehen keine Bereicherungsansprüche zu.

a) Solche Ansprüche ergeben sich für sie nicht aus § 812 I 1 BGB.

Die Beklagten zu 1) und 2) haben das, was die Klägerseite auf die Beteiligung gezahlt hat und mit der vorliegenden Klage zurückbegehrt (Eigenkapital, Zins- und Tilgungsraten, Kontogebühren, Nachschuss), nicht erlangt. Die Zahlungen auf das Darlehen sind unmittelbar an die Beklagte zu 3) geflossen, die Eigenkapitalzahlungen erfolgten an die Fondsgesellschaft. Keiner der genannten Beklagten ist damit um Beträge bereichert, die er zurückzugewähren hätte.

Soweit der Beklagte zu 3) Leistungen zugeflossenen sind, ist diese zur Rückzahlung unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung nicht verpflichtet, weil sie diese mit rechtlichem Grund erlangt hat. Rechtsgrund ist der zwischen den Parteien am 15.11.1993 zustande gekommene Darlehensvertrag (nicht 10./14.11., wie in den Anträgen der Klägerseite angegeben).

Entgegen der Ansicht der Klägerseite ist dieser Darlehensvertrag wirksam. Der Kläger und seine Ehefrau sind bei Abschluss des Vertrages von der Beklagten zu 2) vertreten worden. Dabei kann dahinstehen, ob die der Beklagten zu 2) erteilte Vollmacht wegen Verstoßes gegen § 134 BGB, Art. 1 § 1 RBerG nichtig ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedarf derjenige, der ausschließlich oder hauptsächlich die rechtliche Abwicklung eines Grundstückserwerbs oder Fondsbeitritts im Rahmen eines Steuersparmodells für den Erwerber besorgt, der Erlaubnis nach Art. 1 § 1 RBerG. Ein ohne diese Erlaubnis abgeschlossener Treuhandvertrag, der so umfassende Befugnisse wie der hier vorliegende enthält, ist einschließlich der darin enthaltenen umfassenden Vollmacht nichtig (ständige Rechtsprechung, siehe etwa BGH, Urteile vom 11.1.2005 - XI ZR 272/03 = WM 2005, 327, 328 und vom 15.3.2005 - XI ZR 135/04 = WM 2005, 828, 830 - mit weiteren Nachweisen - sowie BGH, Urteile vom 8.10.2004 - V ZR 18/04 = WM 2004, 2349, 2352 und vom 17.6.2005 - V ZR 78/04 = WM 2005, 1764, 1765).

Auch wenn man von einer Unwirksamkeit der rechtsgeschäftlichen Vollmacht ausgeht, wurde die Klägerseite nach §§ 171, 172 BGB wirksam vertreten, weil der Beklagten zu 3) bei Abschluss des Darlehensvertrags eine Ausfertigung der notariellen Vollmacht vorlag.

Die Vorschriften der §§ 171 ff. BGB sind nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch dann anwendbar, wenn die einem Treuhänder erteilte umfassende Abschlussvollmacht wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig ist (BGH, Urteile vom 25.4.2006 - XR ZR 219/04 und XI ZR 29/05; 15.3.2005 - XI ZR 135/04 = WM 2005, 828, 831; 21.6.2005 - XI ZR 88/04, WM 2005, 1520, 1522 - jeweils mit weiteren Nachweisen). An dieser Rechtsprechung hält der beim Bundesgerichtshof nunmehr allein zuständige 11. Zivilsenat - wie er mit Urteilen vom 25.4.2006 (XR ZR 219/04 und XI ZR 29/05), 26.10.2004 (BGHZ 161, 15, 24 ff.) und vom 9.11.2004 (XI ZR 315/03 = WM 2005, 72, 73 ff.) im Einzelnen ausgeführt hat - auch unter Berücksichtigung der Entscheidungen des II. Zivilsenats in seinen Urteilen vom 14.6.2004 (II ZR 393/02 = BGHZ 159, 294, 300 ff. und II ZR 407/02 = WM 2004, 1536, 1538) fest (vgl. auch Urteil vom 15.3.2005 - XI ZR 135/04 = WM 2005, 828, 831; ebenso Urteil vom 17.6.2005 - V ZR 78/04 = WM 2005, 1764, 1766).

Die der nunmehr einheitlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zugrunde liegenden Erwägungen gelten in gleicher Weise für die Kreditfinanzierung von Immobilien wie für kreditfinanzierte Immobilienfondsbeteiligungen (noch offen gelassen im Urteil vom 11.1.2005 - XI ZR 272/03 = WM 2005, 327, 328). Entgegen der vom II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes vertretenen Auffassung kann auch bei letzteren die Anwendung der §§ 171 ff. BGB nicht mit der Begründung verneint werden, der Fondsbeitritt und der finanzierende Darlehensvertrag bildeten ein verbundenes Geschäft gemäß § 9 I VerbrKrG und der Rechtsschein einer wirksamen Vollmacht könne dem einzelnen Anleger mangels eines Vertrauensverhältnisses zwischen Treuhänder und Anleger nicht zugerechnet werden. § 9 I VerbrKrG ist für die Rechtsscheinhaftung eines Kreditnehmers aufgrund der Erteilung einer nichtigen Vollmacht rechtlich ohne Bedeutung. Weder regelt diese Vorschrift Vertretungsfragen noch steht sie systematisch in einem Zusammenhang mit den Vertretungsregelungen der §§ 164 ff. BGB. Die Rechtsscheinhaftung des Vertretenen bestimmt sich vielmehr ausschließlich nach §§ 171 ff. BGB sowie nach den Grundsätzen der Anscheins- und Duldungsvollmacht, die den schutzwürdigen widerstreitenden Interessen des Vertretenen einerseits und des Vertragspartners andererseits abschließend und angemessen Rechnung tragen (BGHZ 161, 15, 24 f.; BGH, Urteil vom 17.6.2005 - V ZR 78/04 = WM 2005, 1764, 1766).

Außerdem setzen die §§ 171 ff. BGB auch kein irgendwie geartetes Vertrauensverhältnis zwischen dem Vertreter und dem Vertretenen voraus, sondern knüpfen ausschließlich an die Vorlage der vom Vertretenen ausgestellten Vollmachtsurkunde und den guten Glauben des Vertragspartners an die Wirksamkeit der Vollmacht an. Der Schutz des Vertretenen wird vielmehr nur im Einzelfall unter den besonderen Voraussetzungen des Missbrauchs der Vertretungsmacht gewährleistet. Es geht daher nicht an, ohne entsprechende - hier nicht gegebene - konkrete Feststellungen die Regelungen der §§ 171 ff. BGB allein aufgrund der Einschaltung eines Treuhänders generell nicht für anwendbar zu erklären (BGHZ 161, 15, 27 f.; BGH, Urteil vom 9.11.2004 - XI ZR 315/03 = WM 2005, 72, 74 f.; Urteil vom 17.6.2005 - V ZR 78/04 = WM 2005, 1764, 1766 f.).

Der gemäß §§ 171, 172 BGB an die Vorlage der Vollmachtsurkunde anknüpfende Rechtsschein ist auch nicht durch § 173 BGB ausgeschlossen. Weder war der Beklagten zu 3) der Mangel der Vertretungsmacht bekannt noch musste sie ihn gemäß § 173 BGB kennen. Nach dem eindeutigen Wortlaut des Gesetzes kommt es insoweit nicht auf die Kenntnis oder das Kennenmüssen der den Mangel der Vertretungsmacht begründenden Umstände an, sondern auf die Kenntnis oder das Kennenmüssen des Mangels der Vertretungsmacht selbst (BGH, Urteile vom 23.3.2004 - XI ZR 194/02 = WM 2004, 1221, 1224 und vom 9.11.2004 - XI ZR 315/03 = WM 2005, 72, 75 - jeweils mit weiteren Nachweisen).

Daran fehlt es hier. Vor dem Jahr 2000 konnten alle Beteiligten den Verstoß des Treuhandvertrages und der darauf beruhenden Vollmacht gegen das Rechtsberatungsgesetz nicht erkennen. Zwar darf sich ein Vertragsgegner rechtlichen Bedenken nicht verschließen, die gegen die Wirksamkeit der Vollmacht sprechen. Dabei sind an eine Bank, die über rechtlich versierte Fachkräfte verfügt, strengere Sorgfaltsanforderungen zu stellen als an einen juristisch nicht vorgebildeten Durchschnittsbürger (BGH, Urteile vom 8.11.1984 - III ZR 132/83 = WM 1985, 10, 11 und vom 10.1.1985 - III ZR 146/83 = WM 1985, 596, 597). Allerdings dürfen auch im Rahmen des § 173 BGB die Anforderungen an eine Bank nicht überspannt werden (BGH, Urteil vom 8.11.1984, am angegebenen Ort). Der Vorwurf fahrlässigen Verhaltens kann der Bank danach nur gemacht werden, wenn sie aus den ihr vorgelegten Unterlagen den rechtlichen Schluss ziehen musste, dass die Vollmacht unwirksam war (BGH, Urteil vom 10.1.1985 - III ZR 146/83, am angegebenen Ort, sowie Urteil vom 9.11.2004 - XI ZR 315/03 = WM 2005, 72, 75). Dies war im Jahr 1993 jedoch nicht der Fall, da der Treuhandvertrag und die zu seiner Durchführung erteilte Vollmacht einer damals weit verbreiteten und seinerzeit nicht angezweifelten Praxis entsprachen (vgl. BGH, Urteil vom 15.3.2005 - XI ZR 135/04 = WM 2005, 828, 832 sowie Urteil vom 17.6.2005 - V ZR 78/04 = WM 2005, 1764, 1767), damals nicht einmal ein Notar Bedenken gegen die Wirksamkeit der Vollmacht haben musste (BGHZ 145, 265, 275 ff.) und sich den vor dem Jahr 2000 ergangenen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs nichts entnehmen ließ, was für einen Verstoß eines umfassenden Treuhand- oder Geschäftsbesorgungsvertrages und der mit ihm verbundenen Vollmacht des Treuhänders gegen Art. 1 § 1 RBerG in Verbindung mit § 134 BGB gesprochen hätte (ständige Rechtsprechung, vgl. etwa die Nachweise in dem BGH-Urteil vom 9.11.2004 - XI ZR 315/03 = WM 2005, 72, 75).

Dass der Beklagten zu 3) bei Abschluss des Darlehensvertrages eine Ausfertigung der notariellen Vollmachtsurkunde vorlag, hat das Landgericht als unstreitig angesehen. Diesen Feststellungen folgt der Senat, da konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit nicht vorliegen und Anlass für eine erneute Tatsachenfeststellung nicht besteht (§ 529 I Nr. 1 ZPO). Die Klägerseite bemängelt dies mit der Berufung auch nicht, sondern rügt lediglich, dass es für den Rechtsschein auch auf den Zugang einer Ausfertigung der Annahmeurkunde zum Geschäftsbesorgungsvertragsangebot ankomme. Dem kann indes nicht gefolgt werden.

Der Darlehensvertrag ist auch nachträglich nicht beseitigt worden. Wegen Täuschung anfechtbar (§ 123 BGB) ist auch nach Auffassung der Klägerseite allein der Fondsbeitritt, nicht der Darlehensvertrag. Aus den Täuschungen beim Erwerb der Fondsbeteiligung folgt weder ein Recht zur Anfechtung des Darlehensvertrags (hierzu BGH, Urteil vom 25.4.2006 - XI ZR 106/05) noch die Möglichkeit, die Unwirksamkeit der Fondsbeteiligung den Rückzahlungsansprüchen der Beklagten zu 3) im Wege des Einwendungsdurchgriffs entgegenzuhalten (§ 9 III VerbrKrG). Beides setzt ein verbundenes Geschäft im Sinne des § 9 I VerbrKrG voraus, von dem vorliegend nicht ausgegangen werden kann.

Gemäß § 3 II Nr. 2 VerbrKrG ist § 9 VerbrKrG - und damit das Institut des verbundenen Geschäfts - nicht anwendbar auf Kreditverträge, nach denen der Kredit von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhängig gemacht und zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite und deren Zwischenfinanzierung üblichen Bedingungen gewährt wird.

Entgegen der Ansicht der Klägerseite, die insoweit der früheren Rechtsprechung des II. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs folgt, ist die Anwendung des § 3 II Nr. 2 VerbrKrG nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil die das Darlehen absichernde Grundschuld bereits vor dem Beitritt der Klägerseite und ohne ihre Beteiligung bestellt worden war. Der nunmehr zuständige XI. Senat des Bundesgerichtshofs hat diese Rechtsprechung nicht übernommen (Urteile vom 25.4.2006 - XI ZR 219/04 und XI ZR 29/05). Wie dieser Senat für Kreditverträge zur Finanzierung des Erwerbs von Immobilien bereits früher entschieden und im Einzelnen begründet hat (BGHZ 161, 15, 26 f. sowie Urteile vom 9.11.2004 - XI ZR 315/03 = WM 2005, 72, 74 und 18.1.2005 - XI ZR 201/03 = WM 2005, 375, 376), kommt es nach dem klaren Wortlaut des § 3 II Nr. 2 VerbrKrG lediglich darauf an, ob das Darlehen nach dem Kreditvertrag von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhängig gemacht wurde. Ob der Kreditnehmer selbst Sicherungsgeber ist, ist nach allgemeiner Meinung ohne Belang (vgl. statt aller Staudinger/Kessal-Wulf, BGB, Neubearbeitung 2004 § 492 Rdn. 70; MünchKommBGB/Ulmer, 4. Aufl. § 492 Rdn. 78; Bülow, Verbraucherkreditrecht, 5. Aufl. § 491 Rdn. 177). Demnach liegt eine grundpfandrechtliche Absicherung des Kredits auch dann vor, wenn der Kreditnehmer das Grundpfandrecht nicht selbst bestellt, sondern ein bestehendes Grundpfandrecht (teilweise) übernimmt. Überdies stellt der eindeutige Wortlaut der Vorschrift nicht auf die tatsächliche Bestellung des Grundpfandrechts, sondern auf die schuldrechtliche Verpflichtung dazu ab. Anderes ergibt sich auch nicht aus der Gesetzesbegründung zu § 3 II Nr. 2 VerbrKrG (BT-Drucks. 11/5462 S. 18). Danach soll durch die Bereichsausnahme die taggenaue Refinanzierung vieler Realkredite gesichert werden, die eine Grundlage für deren günstige Verzinsung darstelle. Dieses Motiv greift ersichtlich unabhängig davon, zu welchem Zeitpunkt und von wem das Pfandrecht bestellt wird und welchem Zweck der gesicherte Kredit dient. Auch die in der Begründung angeführte Warnung, die von der Sicherstellung des Kredits durch einzutragende Pfandrechte ausgehe, ergibt sich bereits aus der Verpflichtung zu entsprechenden Sicherheiten, nicht erst aus deren Bestellung.

Die Bereichsausnahme des § 3 II Nr. 2 VerbrKrG rechtfertigt sich entgegen der Ansicht des II. Zivilsenats (BGHZ 159, 294, 308) auch nicht aus dem Umstand, dass grundpfandrechtliche Sicherungen in Deutschland die Beurkundung durch einen Notar mit entsprechender Belehrung nach § 17 BeurkG voraussetzen. Nach § 873 I BGB bedarf die Bestellung von Grundpfandrechten keiner notariellen Beurkundung, sondern ist formfrei möglich. Auch die Eintragungsbewilligung nach § 19 GBO erfordert keine Beurkundung, sondern lediglich eine notarielle Beglaubigung der Unterschrift des Grundstückseigentümers (§ 29 I 1 GBO), bei der eine Belehrung durch den Notar nicht vorgesehen ist (§ 39 BeurkG) und in der Regel auch nicht stattfindet (BGHZ 161, 15, 27).

Dies gilt nach Auffassung des XI. Senats - entgegen der bisherigen Rechtsprechung des II. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs - gleichermaßen für die Kreditfinanzierung eines Immobilienfondsbeitritts. Nach Wortlaut, Begründung und Zweck des § 3 II Nr. 2 VerbrKrG sind nicht nur die Person des Sicherungsgebers und der Zeitpunkt der Bestellung der Sicherheit ohne Belang, sondern auch, welchem Zweck der Kredit dienen soll. Ob und in welchem Maße diese Umstände für sich genommen oder in ihrer Gesamtheit denen eines "typischen Realkredits" entsprechen oder nicht, kann angesichts der alleinigen Anknüpfung der Vorschrift an die Verpflichtung zur Bestellung einer bestimmten Sicherheit nicht ausschlaggebend sein und ihre Nichtanwendung oder teleologische Reduktion angesichts der vorgenannten Gesetzesmotive nicht rechtfertigen. Dass der Gesetzgeber mit der Neuregelung des § 358 III 3 BGB für die Zukunft eine Differenzierung nach dem Zweck der Kreditaufnahme vorgenommen hat, ist nach Auffassung des erkennenden Senats nicht geeignet, das Verständnis der zuvor geltenden, anders lautenden Vorschrift zu bestimmen (vgl. BGH, Urteil vom 23.3.2004 - XI ZR 194/02 = WM 2004, 1221, 1223 - zu § 492 IV 1 BGB neue Fassung).

Eine andere Auslegung des § 3 II Nr. 2 VerbrKrG ist auch nicht im Hinblick auf die Verbraucherkreditrichtlinie geboten oder auch nur zu rechtfertigen. Gemäß Artikel 2 Abs. 3 der Richtlinie findet Artikel 11 der Richtlinie, der finanzierte Verbundgeschäfte betrifft, auf Realkreditverträge keine Anwendung.

Die Voraussetzungen des § 3 II Nr. 2 VerbrKrG liegen vor: Der der Klägerseite gewährte Kredit hält sich im Rahmen der in den Monatsberichten der Deutschen Bundesbank ausgewiesenen Streubreitengrenze, auf die zur Beurteilung der Üblichkeit abzustellen ist (BGH, Urteile vom 25.4.2006 - XI ZR 219/04 und XI ZR 29/05 sowie vom 18.3.2003 - XI ZR 422/01). Unerheblich ist dabei, ob das Darlehen vollständig oder auch nur überwiegend durch den Verkehrswert der belasteten Immobilie gesichert ist, da eine bloße Teilabsicherung den Tatbestand dieser Norm bereits erfüllt (BGH, Urteil vom 15.7.2003 - XI ZR 162/00).

b) Bereicherungsansprüche stehen der Klägerseite auch aus § 3 HWiG nicht zu. Insoweit handelt es sich um einen besonderen bereicherungsrechtlichen Anspruch, der auf Rückgewähr der aus einem nach dem Haustürwiderrufsgesetz widerrufenen Vertrag empfangenen Leistungen gerichtet ist (BGH, Urteil vom 16.10.1995 - II ZR 298/94). Wie schon beim allgemeinen Bereicherungsanspruch steht auch hier einer Inanspruchnahme der Beklagten zu 1) und 2) entgegen, dass sie Leistungen der Klägerseite, die sie nach § 3 HWiG zurückgewähren könnten, nicht empfangen haben.

Ein Anspruch der Klägerseite gegen die Beklagte zu 3) scheitert an einem wirksamen Widerruf des Darlehensvertrags nach § 1 HWiG. Insoweit fehlt es an einem zur Widerruf berechtigenden Grund. Der Abschluss des Darlehensvertrags beruht nicht auf Verhandlungen in einer Haustürsituation im Sinne von § 1 I HWiG. Bei Abschluss des Darlehensvertrages wurde die Klägerseite durch die Beklagte zu 2) vertreten. Bei Einschaltung eines Vertreters zum Abschluss eines Darlehensvertrages kommt es für die Widerruflichkeit der Vertragserklärung nach dem Haustürwiderrufsgesetz grundsätzlich nicht auf die Haustürsituation des Vertretenen bei der Vollmachtserteilung, sondern auf die des Vertreters bei Abschluss des Darlehensvertrages an (BGH, Urteil vom 2.5.2000 - XI ZR 150/99). Insbesondere darf der in seinem Vertrauen auf eine ihm vorgelegte notariell beurkundete Treuhandvertrags- und Vollmachtserklärung geschützte Darlehensgeber ohne weiteres davon ausgehen, dass dem Vertretenen ein Recht zum Widerruf der Treuhandvertrags- und Vollmachtserklärung nicht zusteht (§ 1 II Nr. 3 HWiG). Im vorliegenden Fall ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die Beklagte zu 2) bei Abschluss des Darlehensvertrags für die Klägerseite in einer nach § 1 I HWiG relevanten Situation überrumpelt worden wäre.

Auf die Frage der Wirksamkeit eines Widerrufs des Fondsbeitritts kommt es nicht an. Selbst wenn man von einem solchen ausgehen wollte, entfaltet dieser Wirkung auf den Darlehensvertrag nur im Rahmen eines verbundenen Vertrages (BGH, Urteile vom 25.4.2006 - XI ZR 106/05 und XI ZR 193/04). Von einem solchen kann nach den vorstehenden Ausführungen im vorliegenden Fall nicht ausgegangen werden (§ 3 II Nr. 2 VerbrKrG).

Selbst wenn man von einem wirksamen Haustürwiderruf des Darlehensvertrags ausgehen wollte, könnte die Klägerseite Rückzahlung der auf das Darlehen erbrachten Zahlungen nicht verlangen. Rechtsfolge eines wirksamen Widerrufs nach dem Haustürwiderrufsgesetz ist die Pflicht beider Vertragsparteien zur Rückgewähr des aus dem Vertrag Erlangten. Dem Zahlungsanspruch der Klägerseite stünde damit ein Anspruch der Beklagten zu 3) auf Rückzahlung der Darlehensvaluta zuzüglich marktüblicher Verzinsung entgegen. Diesen eigenen Rückzahlungsanspruch kann die Beklagte dem Zahlungsanspruch der Klägerseite entgegenhalten (dolo-facit-Einrede).

Allein beim - hier wegen § 3 II Nr. 2 VerbrKrG ausgeschlossenen - verbundenen Geschäft wären der Darlehensvertrag und der Kaufvertrag als Einheit zu betrachten, sodass die Klägerseite so zu stellen wären, als hätten sie aus dem Gesamtgeschäft nicht das Darlehen, sondern nur die Fondsbeteiligung erlangt, und wären damit auch nur zu deren Übertragung verpflichtet.

Eine teleologische Reduktion des § 3 II Nr. 2 VerbrKrG ist auch im Rahmen des Haustürgeschäfts nicht erforderlich. Sie ist weder nach nationalem Recht noch aufgrund dessen europarechtlicher Auslegung angezeigt. National handelt es sich um eine bewusste, abschließende Regelung des Gesetzgebers, die von der Rechtsprechung zu respektieren ist (BGH, Urteile vom 23.9.2003 - XI ZR 135/02 und 12.11.2002 - XI ZR 25/00). Hieran ändern die rechtlichen Rahmenbedingungen des Europarechts nichts (BGH, Urteil vom 16.9.2003 - XI ZR 447/02). Mit den beiden Entscheidungen vom 25.10.2005 (C 350/03 und C 229/04) hat der EuGH ausdrücklich anerkannt, dass die Ausgestaltung der Rechtsfolgen eines Widerrufs nach dem Haustürwiderrufsgesetz dem nationalen Recht überlassen sind und die Haustürwiderrufsrichtlinie nationalen Vorschriften nicht entgegensteht, die die Rechtsfolgen des Widerrufs eines Darlehensvertrags auch im Rahmen von Kapitalanlagemodellen, bei denen das Darlehen ohne den Erwerb der Immobilie nicht gewährt worden wäre, auf die Rückabwicklung des Darlehensvertrages beschränken. Insbesondere verbietet es die Haustürwiderrufsrichtlinie nach den genannten Entscheidungen nicht, dass der von ihrem Widerrufsrecht Gebrauch machende Verbraucher die Darlehensvaluta an den Darlehensgeber sofort und mit marktüblichen Zinsen zurückzahlen muss, obwohl das Darlehen nach dem für die Kapitalanlage entwickelten Konzept ausschließlich zur Finanzierung des Erwerbs der Immobilie dient und unmittelbar an den Verkäufer ausbezahlt wird.

Soweit der EuGH aus Art. 4 der Haustürwiderrufsrichtlinie in den Fällen nicht ordnungsgemäßer Belehrung über das Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften einen Anspruch des Verbrauchers auf Freistellung von denjenigen mit dem Erwerb der Kapitalanlage verbundenen Risiken herleitet, die er bei ordnungsgemäßer Belehrung über sein Widerrufsrecht hätte vermeiden können, liegen die Voraussetzungen dieser Ausnahme im vorliegenden Fall nicht vor. Kausal auf der Nichtausübung des Widerrufsrechts können nämlich nur solche Risiken beruhen, die der Verbraucher erst nach Abschluss des Darlehensvertrags eingegangen ist (BGH, Urteil vom 16.5.2006 - XI ZR 6/04). War der finanzierte Vertrag schon vor Abschluss des Darlehensvertrages zustande gekommen, so hätte er auch durch ordnungsgemäße Belehrung über das Widerrufsrecht nicht mehr beseitigt werden können. Im vorliegenden Fall lag die Erteilung der (unwiderruflichen) Vollmacht zum Erwerb der Fondsbeteiligung lange vor Abschluss des Darlehensvertrags. Auch wenn mit dem Darlehensvertrag eine ordnungsgemäße Belehrung über das Widerrufsrecht nach dem Haustürwiderrufsgesetz erfolgt wäre, hätte der Fondsbeitritt damit nicht mehr vermieden werden können. Eine Möglichkeit zur nachträglichen Beseitigung dieses Beitrittsvertrags bestand für die Klägerseite nicht mehr. Ein vertragliches Rücktrittsrecht zu ihren Gunsten war nicht vereinbart, die Voraussetzungen eines gesetzlichen Rücktrittsrechts sind nicht ersichtlich, für eine Anfechtung fehlt es an einem hierzu berechtigenden Grund.

2. Der Klägerseite stehen auch keine Schadensersatzansprüche zu.

a) Solche Schadensersatzansprüche ergeben sich nicht aus der Verletzung vertraglicher oder vorvertraglicher Pflichten.

Dahinstehen kann dabei, ob vertragliche Aufklärungs- und Hinweispflichten der Beklagten zu 1) und 2) überhaupt bestanden. Möglich sind solche aus den abgeschlossenen Treuhandverträgen, aus ggf. konkludent zustande gekommenen besonderen Beratungsverträgen, aus der Verantwortung für den Verkaufsprospekt, aus einer Sachwalterstellung oder aus allgemeinen Schutz- und Fürsorgepflichten.

Denkbar ist, dass Beklagten zu 1) und 2) vorliegend aus einem besonderen, mit der Klägerseite zustande gekommenen Vermittlungs- und Beratungsvertrag haften. Einen solchen nimmt die Rechtsprechung an, wenn die Anlageentscheidung auch aufgrund der besonderen Kenntnisse und Verbindungen an der Vermittlung beteiligter Dritter abhängig gemacht werden soll (BGH WM 2000, 426).

Das Schuldverhältnis zwischen der Klägerseite und der Beklagten zu 1) ist durch die Annahme des "Auftrags zur Vorbereitung von Geschäftsbesorgungsverträgen" zustande gekommen; mit der Beklagten zu 2) hat die Klägerseite einen förmlichen Geschäftsbesorgungsvertrag geschlossen.

Alle diese Schuldverhältnisse können die Beklagten zu 1) und 2) zu richtiger und vollständiger Information über diejenigen tatsächlichen Umstände verpflichten, die für den Anlageentschluss der Klägerseite von besonderer Bedeutung waren. Zu diesen Umständen gehören insbesondere die Wirtschaftlichkeit der Kapitalanlage und die Plausibilität des Anlagekonzepts (BGH WM 2000, 426). Zum Teil verfügten die Beklagten über die entsprechenden Kenntnisse in vollem Umfang, im Übrigen waren sie verpflichtet, eigene Informationen einzuholen. Soweit die Beklagten selbst keine Kenntnis über die relevanten Umstände hatten oder erlangen konnten, waren sie zumindest verpflichtet, die Klägerseite hierauf hinzuweisen (BGH WM 2000, 426).

Die Beklagten haben jedoch gegen diese Pflichten aus den nachfolgenden Gründen nicht verstoßen.

Soweit der Kläger rügt, die Mieterlöse seien mit 26.- DM / qm in Aussicht gestellt worden, tatsächlich ließen sich derzeit aber nur 18,- DM / qm erzielen, stellt dies keine Falschangabe dar. In dem der Klägerseite unstreitig vorgelegten Prospektteil I (S. 9 / 10 f.) ist ausgeführt, dass sich der Mietverlauf "anders als im Prospekt dargestellt ergeben" kann und die "eingehenden Mieten sich entgegen der Prospektaussage vermindern oder verbessern" können. Der Klägerseite war damit ausreichend klargemacht, dass es sich bei den in die Kalkulation einbezogenen Mieten um eine variable Größe handelt, deren Entwicklung in der Zukunft ungewiss war und nur geschätzt werden konnte. Dies folgt auch aus der vereinbarten Mietgarantie, die das Risiko sinkender Mieten zumindest zeitlich befristet abdecken sollte. Wenn der Prospekt davon ausging, dass sich "aufgrund der exzellenten Lage des Objekts und der Entwicklung, die Berlin als Hauptsstadt, Regierungssitz und Zentrum des Osthandels nimmt, eher eine Verbesserung erwarten lässt", handelte es sich um eine aus damaliger Sicht nicht unrealistische Einschätzung.

Dass die vermietbare Fläche laut Prospekt 2.044 qm beträgt, tatsächlich zunächst aber nur 1.932 qm errichtet wurden, stellt ebenfalls keine haftungsbegründende Falschangabe dar. Unstreitig hat es in der Folgezeit eine Umplanung gegeben, aufgrund derer die vermietbare Fläche heute 2.150 qm beträgt.

Keine Aufklärungspflichtverletzung ergibt sich aus der klägerischen Behauptung, die Herstellungskosten seien völlig überzogen. Unstreitig entsprachen die tatsächlich aufgewendeten Herstellungskosten den im Prospekt vorgesehenen Kosten. Dass die durchgeführten Arbeiten diesen Betrag nicht wert gewesen seien, ist nicht vorgetragen. Die Klägerseite ist letztlich nur der Auffassung, man habe das Objekt auch billiger errichten können. Dies mag sein, begründet eine besondere Aufklärungspflicht im Rahmen des Beratungsvertrages aber nicht. Wenn die Fondsgesellschaft eine aufwändige, teure, möglicherweise sogar eine luxuriöse Ausstattung will, so ist dies Teil ihres Anlagemodells und allenfalls im Rahmen der Rentabilitätsprüfung beachtlich. Die Klägerseite kann nicht einerseits mehr Mieteinnahmen erwarten und andererseits minderwertigere Ausstattung fordern.

Etwas anderes ergibt sich auch aus dem vom erkennenden Senat eingeholten Sachverständigengutachten nicht. Zwar hat der Sachverständige SV1 festgestellt, dass der Wert der Herstellungskosten sich auf rund 6 Mio DM beläuft, während für die Herstellung tatsächlich rund 8,5 Mio DM aufgewendet wurden. Die damit vorliegende Überteuerung erreicht mit gut 40 % aber noch nicht annähernd den Bereich, in denen die Rechtsprechung von einer die Hinweispflicht auslösenden sittenwidrigen Überteuerung ausgeht.

Dies gilt auch für den letzten von der Klägerseite geltend gemachten Punkt - den Grundstückskosten. Bei einem geschlossenen Immobilienfonds beruht die Beteiligungsentscheidung der Anleger wesentlich auf dem Wert der Immobilie selbst. Stimmt dieser nicht mit dem der Kalkulation zu Grunde gelegten Wert überein, so fehlt dem Anlagemodell insgesamt die Plausibilität, der vorgestellte wirtschaftliche Erfolg kann nicht eintreten. Damit gehört der Wert des Grundstücks zu den im Rahmen eines Anlage- und Beratungsvertrags zu überprüfenden Umständen. Für das Grundstück , X wurden insgesamt 6,9 Mio DM gezahlt, tatsächlich betrug der Wert nicht, wie von der Klägerseite vorgetragen, 2,7 Mio DM, sondern mehr als 3,8 Mio DM. Auch insoweit folgt das Gericht den Feststellungen des Sachverständigen SV1, der diesen Wert überzeugend und nachvollziehbar berechnet hat. Dabei ist der Sachverständige sogar tendenziell eher zu einem zu geringen als zu einem zu hohen Wert gelangt. Er hat die Bodenrichtwerte zwischen 1990 und 1992 linear interpoliert und dabei nicht berücksichtigt, dass zum Ende dieses Zeitraums eine höhere Steigerung eintrat als zu Beginn. Den Wert der Förderzusage über rund 1 Mio DM hat er mangels konkreter Bezifferbarkeit überhaupt nicht eingerechnet, obwohl diesem für den Wert des Grundstücks nicht unerhebliche Bedeutung zukommt. Die Maklerkosten wurden mit einem bundesweit üblichen Satz von 5 % angesetzt, obwohl der Sachverständige selbst einräumt, dass diese seinerzeit in Berlin "am oberen Rand der marktüblichen Bandbreite" und damit über dem Bundesdurchschnitt lagen. Zu einer ganzen Reihe "weicher Kosten" hat der Sachverständige mangels konkreter Anhaltspunkte nur allgemeine, vage Schätzungen abgeben können. In keinem Fall lag die Überteuerung der Grundstückskosten (einschließlich Erwerbsnebenkosten und technischen Leistungen) deutlich über 80 %. Sie erreicht deswegen auch in diesem Bereich die für die Annahme einer Pflichtverletzung erforderliche Grenze nicht.

Neben der objektiven Überteuerung liegen weitere, den Vorwurf der Sittenwidrigkeit rechtfertigende Umstände nicht vor, so dass sich eine Aufklärungs- und Hinweispflicht der Beklagten auch aus einer Gesamtbetrachtung nicht ergibt.

Vertragliche Schadensersatzansprüche bestehen auch der Beklagten zu 3) gegenüber nicht. Diese hat keine ihr als Nebenpflicht aus dem Darlehensvertrag obliegenden Aufklärungs- und Hinweispflichten verletzt.

Die Beklagte zu 3) war als Darlehensgeberin nicht gehalten, die Klägerseite über Risiken aus der Verwendung des Kredits zum Erwerb der Eigentumswohnung aufzuklären. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine finanzierende Bank nicht verpflichtet, einen Darlehensnehmer über die Gefahren und Risiken der Verwendung eines Darlehens aufzuklären und vor dem Vertragsschluss zu warnen (BGH NJW 2000, 3558; BGH NJW-RR 2000, 1576 - beide mit weiteren Nachweisen). Das Verwendungsrisiko trägt grundsätzlich der Anleger selbst, dem es obliegt, sich über die damit verbundenen speziellen Gefahren zu informieren und die Entscheidung hierüber eigenverantwortlich zu treffen. Insbesondere bei finanzierten Kapitalanlagen darf die Bank regelmäßig davon ausgehen, dass der Kreditnehmer Konzeption und Wirtschaftlichkeit der geplanten Anlage, ggf. unter Einschaltung besonderer Fachberater, hinreichend geprüft hat. Dies gilt auch bei geschäftsunerfahrenen Kunden (OLG Stuttgart WM 2000, 292).

Eine Aufklärungs- und Warnpflicht der Bank kann nur in eng begrenzten Ausnahmefällen angenommen werden, so zum Beispiel, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen, zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit der Kreditgewährung sowohl gegenüber dem Bauträger als auch gegenüber dem einzelnen Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann.

Keine dieser Fallgestaltungen liegt hier vor.

Sie ergibt sich insbesondere nicht daraus, dass die Beklagte zu 3) als Darlehensgeberin arbeitsteilig mit der Fondsgesellschaft oder der Beklagten zu 1) zusammengearbeitet oder den Fonds gar selbst mitinitiiert hätte. Der diesbezügliche Vortrag des Klägers ist unsubstantiiert. Er lässt nicht erkennen, in Bezug auf welche Punkte die Bank Kenntnisse von welchen Umständen gehabt haben soll, die der Klägerseite nicht bekannt gewesen wären. Dies gilt auch für die im Innenverhältnis zwischen den am Vertrieb Beteiligten gezahlten Provisionen. Deren Höhe kann einen haftungsbegründenden Wissensvorsprung der Darlehensgeberin grundsätzlich nicht begründen. Anders als ein Anlagevermittler, der dem Anlageinteressenten vertraglich Aufklärung über alle für die Anlageentscheidung bedeutsamen Umstände schuldet, ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodellen grundsätzlich nicht verpflichtet, den Anleger und Darlehensnehmer ungefragt über eine im finanzierten Kaufpreis einer Eigentumswohnung enthaltene "versteckte Innenprovision" aufzuklären. Dies gilt auch dann, wenn diese Innenprovision 15 % übersteigt (BGH, Urteile vom 12.11.2002 - XI ZR 3/01 und vom 23.3.2004 - XI ZR 194/02).

Ein aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung der Beklagten zu 3) folgt auch nicht daraus, dass die von der Fondsgesellschaft erworbene Immobilie möglicherweise sittenwidrig überteuert war und die Beklagte dies wusste oder wissen musste. Auch wenn man die zum Erwerb von Immobilien durch den Anleger ergangene Rechtsprechung des BGH (Urteile vom 20.5.2003 - XI ZR 248/02 und vom 18.11.2003 - XI ZR 322/01) hier übernimmt und eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises ausnahmsweise annimmt, wenn die Bank bei einem Vergleich von Kaufpreis und Wert des Objekts von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Anlegers durch den Verkäufer ausgehen muss, so fehlt es vorliegend an dieser Überteuerung. Diese kann nur angenommen werden, wenn der Preis wenigstens knapp doppelt so hoch ist wie der tatsächliche Wert (BGHZ 146, 298, 302 ff. und BGH, Urteil vom 20.5.2003 - XI ZR 248/02 - jeweils mit weiteren Nachweise). Hiervon kann nach den oben dargestellten Feststellungen des Sachverständigen SV1 jedoch keine Rede sein.

b) Schadensersatzansprüche ergeben sich auch nicht aus Delikt (§§ 823 II BGB, 264 a StGB). Ein Kapitalanlagebetrug kann nach den Ausführungen zu a) nicht angenommen werden.

c) Es kann deswegen dahinstehen, dass der Kläger einen Schaden nicht substantiiert dargelegt hat, weil bei dessen Berechnung erzielte Vorteile (Mieteinnahmen, Steuervorteile) anzurechnen sind. Dahinstehen kann auch, ob - was nahe liegt - die Schadensersatzansprüche bereits verjährt sind.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat der Kläger zu tragen, da sein Rechtsmittel ohne Erfolg geblieben ist (§ 97 I ZPO). Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 9, 711 ZPO. Eine Zulassung der Revision ist nicht geboten, da die Voraussetzungen des § 543 II ZPO nicht vorliegen.

Ende der Entscheidung

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