Judicialis Rechtsprechung

2 Wx 138/99

In dem Rechtsstreit

hat das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg, 2. Zivilsenat, am 25. Juni 2003 durch die Richter

Dr. Lassen, Albrecht, Meyn

beschlossen:

Tenor:

1. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des Landgerichtes Hamburg, Zivilkammer 18, vom 13.10.1999 wird zurückgewiesen.

2. Die Antragsgegner tragen die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

3. Der Geschäftswert wird auf 17.281,67 € (33.800 DM) festgesetzt.

Gründe:

I.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist statthaft und zulässig, insbesondere frist- und formgerecht eingelegt (§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Ziffer 1 WEG, 22, 29 Abs. 1, 21 Abs. 2 Satz 2 FGG), sachlich aber unbegründet.

Die Beteiligten sind Miteigentümer der aus 335 Wohnungseigentumseinheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft in Hamburg, die seit dem 1.4.1997 von dem Verwalter Herrn verwaltet wird.

In der Eigentümerversammlung vom 16.5.1998 haben die Wohnungseigentümer nach der Genehmigung der Jahresabrechnung für 1997 unter den Tagesordnungspunkten 5 und 6 mehrheitlich die Entlastung des Verwalters und des Verwaltungsbeirates beschlossen. Die Antragstellerinnen haben unter anderem diese Beschlüsse angefochten. Nachdem das Landgericht unter Abänderung der Entscheidung des Amtsgerichtes die Entlastungsbeschlüsse für ungültig erklärt hat, begehren die Antragsgegner nunmehr die Aufhebung dieser Entscheidung.

Der Verwalter Herr war bereits, bis zu der gemäß Beschluss der Wohnungseigentümer vom 8.3.1997 erfolgten Aufhebung des vorherigen Verwaltervertrages mit der GmbH, verantwortlicher Sachbearbeiter für diese Vorverwaltung. Am 5.9.1997 erhielt er als neuer Verwalter die Vermögensaufstellung der Gemeinschaft durch die vormalige Verwalterin ausgehändigt. Anfang Januar 1998 betrugen die Wohngeldrückstände ca. 270.000,- DM. Ein Verwaltervertrag mit dem neuen Verwalter wurde am 11.5.1998 (Anlage AG 8) abgeschlossen. In § 12.4 der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer vom 30.11.1994 (Anlage AG 1) findet sich unter der Überschrift "Hausgeld" folgende Regelung:

"Für jede Abmahnung darf der Verwalter ein Entgelt bis zu DM 20,00 in Rechnung stellen.

Bei einem Rückstand von mehr als zwei Monatsbeträgen ist das Hausgeld für das gesamte restliche Wirtschaftsjahr fällig und kann zusammen mit dem Rückstand eingeklagt werden."

Weiterhin haben die Wohnungseigentümer in § 17.5 der Gemeinschaftsordnung vereinbart:

"Die Befugnisse des Verwalters werden über § 27 WEG dahingehend erweitert, dass er Vollmacht hat, alle den Raumeigentümern gemeinschaftlich zustehenden Ansprüche gegen Dritte oder einzelne Raumeigentümer im Namen der Raumeigentümer oder der übrigen geltend zu machen. Wahlweise ist er auch zur Geltendmachung im eigenen Namen ermächtigt."

Das Amtsgericht hat den von den Antragstellerinnen ebenfalls angefochtenen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 16.5.1998 zu TOP 4b (Aufhebung eines Beschlusses über die Festsetzung des Wohngeldes für 1998) für ungültig erklärt und die übrigen Anfechtungsanträge zurückgewiesen.

Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerinnen hat das Landgericht den Beschluss des Amtsgerichtes geändert und die genannten Entlastungsbeschlüsse (TOP 5 und 6) ebenfalls für ungültig erklärt. Zwar sei das Abstimmungsverfahren in Übereinstimmung mit der amtsgerichtlichen Entscheidung nicht zu beanstanden, jedoch entsprächen die Entlastungsbeschlüsse nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Aufgrund der Entlastungserklärung würden der Wohnungseigentümergemeinschaft nämlich etwaige Schadensersatzansprüche entgehen, die sich aus der vom Verwalter (entgegen § 6 Ziffer 1 des Verwaltervertrages) und dem Verwaltungsbeirat bis Mitte 1998 eventuell pflichtwidrig unterlassenen gerichtlichen Geltendmachung rückständiger Wohngelder ergeben könnten.

Die Antragsgegner haben zur Begründung ihrer sofortigen weiteren Beschwerde vorgetragen, dass nach ihrer Ansicht ein Entlastungsbeschluss nur dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, wenn über die Möglichkeit von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter oder den Verwaltungsbeirat hinaus kein Anlaß für die Wohnungseigentümergemeinschaft bestehe, auf die möglichen Schadensersatzansprüche aufgrund der (hier vorliegenden) besonderen Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft zu verzichten. Im Übrigen könne der Verwalter aus dem Verwaltervertrag des Jahres 1998 nicht zu Beitreibungsmaßnahmen hinsichtlich der rückständigen Wohngelder im Jahre 1997 verpflichtet sein. Gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG hätte es zur gerichtlichen Geltendmachung auch einer Ermächtigung durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer bedurft.

Die Antragsteller haben im Rechtsbeschwerdeverfahren keine Stellung genommen.

II.

Das Landgericht hat im Ergebnis rechtsfehlerfrei die sofortige Beschwerde gegen die amtsgerichtliche Entscheidung zurückgewiesen. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einem Rechtsfehler, auf den hin die Prüfung durch das Rechtsbeschwerdegericht beschränkt ist (§§ 27 FGG, 550 ZPO a.F.).

Sowohl die Entlastung der Verwaltung als auch die Entlastung des Verwaltungsbeirates durch die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 16.5.1998 entsprachen nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 3 und 4 WEG).

1)

Die Entlastung des Verwalters ist im Wohnungseigentumsgesetz nicht ausdrücklich geregelt worden. Sie erfolgt regelmäßig durch eine Erklärung der Wohnungseigentümer, dass ihnen gegen den Verwalter Ansprüche wegen der in der Abrechnung dargestellten Vorgänge nicht mehr zustehen. Hiernach hat die Entlastung des Verwalters die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter, das im Umfang der Entlastung Schadensersatzansprüche und konkurrierende Ansprüche wegen solcher Vorgänge ausschließt, die bei der Beschlussfassung den Wohnungseigentümern bekannt oder für sie bei Anwendung zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren (vgl. BGH ZMR 1997,308). Die Entlastungswirkung bezieht sich hierbei nicht nur auf die Jahresabrechnung selbst, sondern auch auf das den Zahlungsvorgängen zugrunde liegende Verwaltungshandeln (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 2002, 294 ff). Ein Eigentümerbeschluss zur Entlastung des Verwalters verstößt nach der bisherigen Rechtsprechung gegen das Gebot ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn den Wohnungseigentümern möglicherweise Ansprüche gegen den Verwalter zustehen (bzw. entsprechende Ansprüche jedenfalls nicht auszuschließen sind) und für die Wohnungseigentümer aus besonderen Gründen kein Anlass besteht, auf diese Ansprüche zu verzichten (vgl. BayOLGZ 1987, 95).

2)

Das Landgericht hat insoweit im Ergebnis rechtsfehlerfrei festgestellt, dass dem Verwalter aufgrund der mangelnden gerichtlichen Durchsetzung der Wohngeldansprüche trotz der ihm zumindest ab dem 5.9.1997 bekannten erheblichen Wohngeldrückstände eine Schadensersatzansprüche auslösende Pflichtverletzung anzulasten sein könnte.

Zu den grundsätzlichen Pflichten eines Verwalters gehören neben der Abführung und Einziehung der Lasten und Kostenbeiträge auch sämtliche Maßnahmen, die zur Abwendung eines Rechtsnachteils der Wohnungseigentümergemeinschaft zwingend erforderlich sind (§ 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Hierzu zählt auch die rechtzeitige Geltendmachung von Wohngeldern, um auf diese Weise Nachteile und Verluste der Wohnungseigentümergemeinschaft zumindest zu begrenzen.

Die hier bedeutsame gerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft (also auch der Wohngelder) erfordert regelmäßig einen ermächtigenden Beschluss der Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG). Die Ermächtigung kann aber auch in mehr oder weniger allgemeiner Form durch die Gemeinschaftsordnung selbst oder durch den Verwaltervertrag erteilt werden (vgl. Weitnauer-Hauger, WEG, 8. Aufl., § 27 Rdnr. 21).

Soweit das Landgericht in seinem Beschluss die Ermächtigung und Verpflichtung des Verwalters zur pünktlichen Anforderung der Wohngelder aus § 6 Ziffer 1 des Verwaltervertrages abgeleitet hat, ist, entsprechend den Ausführungen der Antragsgegner, nicht beachtet worden, dass der Verwaltervertrag erst am 11.5.1998 und damit nach dem hier streitbefangenem Zeitraum abgeschlossen wurde. Eine Verpflichtung zur pünktlichen (gerichtlichen) Einforderung der Wohngelder aus dem Verwaltervertrag kam daher nicht in Betracht.

Eine entsprechende Verpflichtung ergibt sich jedoch bereits aus den oben zitierten §§ 12.4 und 17.5 der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer vom 30.11.1994. Aus § 12.4 ist zu entnehmen, dass das Hausgeld (gemäß § 12.1 der Gemeinschaftsordnung: die laufenden anteiligen Ausgaben (= Wohngeld)) bei einem Rückstand von mehr als 2 Monaten eingeklagt werden kann. Aufgrund der gleichzeitig geregelten Befugnis des Verwalters, für die Abmahnung Entgelte zu fordern, liegt schon hiernach zumindest die Folgerung nahe, dass der Verwalter auch zur Klage hinsichtlich der Rückstände ermächtigt sein soll. Durch § 17.5 sind die Befugnisse des Verwalters zudem hinsichtlich der Geltendmachung von Ansprüchen ausdrücklich über § 27 WEG hinaus erweitert worden. Neben der schon gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG bestehenden Ermächtigung des Verwalters zur Anforderung von Lasten und Kostenbeiträgen und der bereits oben erwähnten Verpflichtung zur Abwendung von Rechtsnachteilen (§ 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG) ist der in allgemeiner Form gehaltene § 17.5 der Gemeinschaftsordnung in Zusammenhang mit § 12.4 erweiternd nur dahingehend auszulegen, dass der Verwalter auch befugt und bevollmächtigt wird, die den Raumeigentümern zustehenden Ansprüche (wahlweise auch im eigenen Namen) außergerichtlich und gerichtlich geltend zu machen. Eine andere über § 27 WEG hinausgehende und mit der Gemeinschaftsordnung beabsichtigte Bevollmächtigung des Verwalters ist nicht ersichtlich. Aus dieser Ermächtigung folgt entsprechend dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer an einer ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) auch die grundsätzliche Verpflichtung des Verwalters, rückständige Wohngelder rechtzeitig (notwendigerweise auch gerichtlich) geltend zu machen. Ob der Verwalter es hier tatsächlich schuldhaft unterlassen hat, die Wohngeldansprüche rechtzeitig gerichtlich geltend zu machen, wäre erst in einem möglichen Schadensersatzprozeß zu erörtern, nicht aber bereits bei der Frage der Entlastung. Solange ein Schadensersatzanspruch nicht auszuschließen ist, widerspricht die Entlastung regelmäßig einer ordnungsgemäßen Verwaltung.

3)

Ein ausreichender Grund, dem Verwalter dennoch die Entlastung zu erteilen (vgl. BayObLG a.a.O.) kann hier nicht erkannt werden. Die von den Antragsgegnern dargelegten besonderen Schwierigkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft (Konkurs des Zwischenvermieters, Durchführung von Saldenvortragsbuchungen, Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat) stellen keinen ausreichenden Grund dafür dar, auf etwaige Ansprüche gegen den Verwalter zu verzichten. Bei der erheblichen Höhe der Wohngeldrückstände (Januar 1998: ca. 270.000 DM), der beschriebenen finanziellen Notlage der Eigentümergemeinschaft und unter Berücksichtigung der Tatsache, dass dem Verwalter die Verhältnisse der Gemeinschaft aufgrund seiner vorherigen Tätigkeit in der Vorverwaltung hinreichend bekannt sein mussten, oblag es dem Verwalter, unverzüglich (auch gerichtliche) Beitreibungsmaßnahmen gegen die säumigen Miteigentümer zumindest einzuleiten.

4)

Der Eigentümerbeschluss vom 16.5.1998 über die Entlastung des Verwaltungsbeirates (TOP 6) entspricht ebenfalls nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung, weil auch insoweit ein Schadensersatzanspruch im Zusammenhang mit der Prüfung der Jahresabrechnung möglich erscheint. Ist dem Verwalter im Zusammenhang mit der Aufstellung der Jahresabrechnung die Entlastung zu verweigern, führt dies im Hinblick auf die Pflicht des Verwaltungsbeirates, die Jahresabrechnung zu überprüfen (§ 29 Abs. 3 WEG) grundsätzlich dazu, dass auch dem Verwaltungsbeirat keine Entlastung erteilt werden kann (vgl. BayObLG NJW-RR 2001, 2131 ff). Dies gilt hier umso mehr, als der Verwaltungsbeirat hier (auch nach den Feststellungen des Amtsgerichtes (s. S. 11 des Beschlusses vom 12.2.1999)), unter Verkennung seiner Aufgaben und Befugnisse, sich gegen die gerichtliche Geltendmachung der rückständigen Wohngelder ausgesprochen hat.

Aufgrund der obigen Ausführungen zum Inhalt der Entlastungsbeschlüsse ist der rechtsfehlerfreien Begründung des Landgerichtes zum Abstimmungsverfahren, die von den Beteiligten auch nicht angegriffen wurde, nichts hinzuzufügen. Da die Entlastungsbeschlüsse bereits aus den oben genannten Gründen im Ergebnis rechtsfehlerfrei für ungültig erklärt worden sind, bestand für das Rechtsbeschwerdegericht auch keine Veranlassung, sich mit der neuen Rechtsprechung des BayObLG (vgl. NJW 2003, 1328 ff), nach der ein Eigentümerbeschluss, durch den dem Verwalter Entlastung erteilt wird, grundsätzlich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, auseinanderzusetzen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG.

Es entspricht der Billigkeit, den im Rechtsbeschwerdeverfahren unterliegenden Antragsgegnern die Gerichtskosten aufzuerlegen (§ 47 Satz 1 WEG). Die Erstattung eventuell entstandener außergerichtlicher Kosten war entsprechend der Grundregel des § 47 Satz 2 WEG nicht anzuordnen, da es sich um eine nicht untypische Streitigkeit zwischen Wohnungseigentümern handelt.

IV.

Den Geschäftswert hat der Senat in Übereinstimmung mit den auch von den Beteiligten nicht angegriffenen Ausführungen des Landgerichtes hinsichtlich der Geschäftswertfestsetzung für die Anfechtung des Beschlusses über die Verwalter- und Beiratsentlastung (33.800,- DM) auf 17.281,67 € festgesetzt (§ 48 Abs. 3 WEG).

Ende der Entscheidung