Judicialis Rechtsprechung

2 Wx 2/03

In der Grundbuchbeschwerdesache

hat das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg, 2. Zivilsenat, am 18. März 2004 durch die Richter

Dr. Lassen, Puls, Meyn

beschlossen:

Tenor:

Auf die weitere Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluss des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 21, vom 27. November 2002 geändert und die Zwischenverfügung des Grundbuchamts Hamburg vom 4. September 2002 aufgehoben.

Der Beschwerdewert wird auf 3.000,00 € festgesetzt.

Gründe:

I. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des im Grundbuch von Uhlenhorst, verzeichneten Wohnungseigentums, bestehend aus einem Miteigentumsanteil von 802/10.000stel, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 9 bezeichneten Wohnung sowie des im Grundbuch von eingetragenen Wohnungseigentums, bestehend aus einem Miteigentumsanteil von 959/10.000stel, verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan Nr. 10 bezeichneten Raum. Ursprünglich handelte es sich bei den vorgenannten Miteigentumsanteilen um einen einheitlichen Miteigentumsanteil, der vor Erwerb durch die Beschwerdeführerin wie beschrieben aufgeteilt wurde.

Im Zuge des Kaufs der vorbezeichneten Wohnungseigentumsrechte mit Kaufvertrag vom 10. Juli 1997 beantragte die Beschwerdeführerin, Zug um Zug mit der Eigentumsumschreibung die Vereinigung der Wohnungen Nr. 9 und Nr. 10 im Grundbuch zu vollziehen. Dem Kaufvertrag zufolge war die räumliche Zusammenlegung bereits erfolgt.

Auf diesen Antrag wurde der Beschwerdeführerin mit Zwischenverfügung vom 8. September 1998 aufgegeben, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nebst Aufteilungsplan über den geänderten Zustand vorzulegen. Die hiergegen gerichtete Beschwerde hat das Landgericht mit Beschluss vom 6. November 1998 zurückgewiesen (Az. 321 T 63/98).

Nachdem die Beschwerdeführerin den auf Vereinigung der Eigentumsrechte gerichteten Antrag zurückgenommen hatte und jeweils als Eigentümerin in den oben bezeichneten Grundbüchern eingetragen worden war, bewilligte und beantragte sie mit Erklärung vom 31. Juli 2002 erneut, die Rechte zu einem einheitlichen Wohnungseigentum zu vereinigen.

Mit der angefochtenen Zwischenverfügung vom 4. September 2002 hat das Grundbuchamt der Beschwerdeführerin erneut aufgegeben, eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung nebst Aufteilungsplan für die neu gebildete Wohnung vorzulegen sowie diese durch formgerechte Nachtragserklärung zum Gegenstand des neu gebildeten Wohnungseigentums zu erklären. Hiergegen wendet sich die Beschwerde. Die Beschwerdeführerin ist der Auffassung, dass es keiner neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung bedürfe, weil nach inzwischen überwiegender Meinung auch räumlich getrennte Wohnungseigentumseinheiten vereinigt werden könnten, sofern diese für sich abgeschlossen seien. Es müsse deshalb genügen, dass sich die Abgeschlossenheit der Wohnungen 9 und 10 aus dem Grundbuch ergebe.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen. Das Landgericht hat die Beschwerde der Antragstellerin trotz der unangefochten gebliebenen Zurückweisung ihrer früheren Beschwerde durch Beschluss des Landgerichts vom 6. November 1998 mit der Begründung als zulässig behandelt, dass die Antragstellerin nicht gehindert gewesen sei, einen neuen Antrag zu stellen. In der Sache hat das Landgericht die Beschwerde gegen die neue Zwischenverfügung vom 4. September 2002 zurückgewiesen. Dazu hat es ausgeführt, dass dahinstehen könne, ob für eine Vereinigung von Wohnungseigentumseinheiten die Abgeschlossenheit des einzelnen Sondereigentums ausreichend sei oder ob das zu vereinigende Sondereigentum insgesamt abgeschlossen sein müsse. Der Streitfall sei dadurch gekennzeichnet, dass die Eigentumseinheiten nicht mehr getrennt, sonderen bereits räumlich verbunden seien, wie aus dem Kaufvertrag vom 10. Juli 1997 hervorgehe. Damit sei eine Änderung gegenüber dem Zustand eingetreten, wie er durch die beim Grundbuchamt befindliche Abgeschlossenheitsbescheinigung und den Aufteilungsplan dokumentiert sei. Wegen der nicht näher beschriebenen Änderung könne nicht darauf verzichtet werden, dass der Eintragungsbewilligung ein diese Änderung aufweisender Aufteilungsplan und eine hierauf bezogene Abgeschlossenheitsbescheinigung beigefügt werde, wie § 7 Abs. 4 WEG dies verlange.

II. Die gegen die Entscheidung des Landgerichts gerichtete gem. § 78 GBO zulässige weitere Beschwerde ist begründet, denn die angefochtene Entscheidung beruht auf einer Verletzung des Rechts (§§ 78 GBO, 546 ZPO), weil das Landgericht das Recht nicht richtig angewendet hat.

Die vom Landgericht auf § 7 Abs. 4 WEG gestützte Anforderung, für die rechtliche Vereinigung von zwei Wohnungseigentumseinheiten, die baulich miteinander verbunden worden sind, sei die Beibringung einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung nebst entsprechendem Aufteilungsplan beizubringen, die der vollzogenen baulichen Vereinigung der beiden Wohnungseigentumseinheiten zu einer vergrößerten Wohnungseinheit Rechnung trage und entspreche, teilt der Senat nicht. Die Gesetzesauslegung durch das Landgericht übersieht, dass die genannte Norm die Eintragung von Miteigentumsanteilen der Wohnungseigentümer am Grundstück, das mit dem Miteigentum verbundene Sondereigentum an bestimmten Räumen und die Beschränkung des Miteigentums durch die Einräumung der zu den anderen Anteilen gehörenden Sondereigentumsrechte sowie die Veränderung dieser Rechte betrifft (Bärmann/Pick WEG 9. Aufl. 2003 § 7 Rn 5 und 9) und solchenfalls die Beibringung von Aufteilungsplan und Abschlossenheitsbescheinigung vorschreibt. Durch die rechtliche Vereinigung von bereits bestehenden Miteigentumsanteilen wird jedoch der Inhalt dieser Rechte nicht verändert oder berührt, so dass kein Anlass für die Beibringung einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung besteht.

Die mangelnde Rechtsänderung durch rechtliche Vereinigung von Miteigentumsanteilen wird schon dadurch verdeutlicht, dass eine solche Vereinigung auch dann für zulässig gehalten wird, wenn die Wohneinheiten jeweils in sich abgeschlossen sind und sich nicht auf eine in sich abgeschlossene Gesamtwohnung beziehen, weil die einzelnen Wohneinheiten sich etwa in verschiedenen Stockwerken der Anlage befinden (BayObLGZ 1971, 102, 107 ff.; BGH NJW 2001, 1212, 1213 m.w.N.). Soweit der Senat im Beschluss vom 25. Juni 1965 (NJW 1965, 1765 ff.) eine andere Auffassung vertreten hat, hält er hieran unter Hinweis auf die überzeugenden Ausführungen des Bundesgerichtshofs (a.a.O.) und der von ihm angeführten Vertreter seiner Meinung in Literatur und Rechtsprechung nicht fest.

Die beiden in Rede stehenden Wohneinheiten waren vor ihrer baulichen Vereinigung in sich abgeschlossen (vgl. Abgeschlossenheitsbescheinigung v. 15.07.1983). Inzwischen ist die räumliche Zusammenlegung der beiden Wohnungen zu einer einzigen erfolgt, wie aus dem Kaufvertrag vom 10. Dezember 1997 hervorgeht. Aber dem Vertrag läßt sich nicht entnehmen, dass im Zuge der räumlichen Vereinigung der beiden Wohneinheiten etwa das den Wohneinheiten zugeordnete Sondereigentum auf Kosten von Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer ausgeweitet worden wäre; solchenfalls müßte eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung gemäß Beschluss des BayObLG (NJW-RR 1998, 1237, 1238) gem. §§ 3 Abs. 2, 7 Abs. 4 WEG wegen Eingriffs in dingliche Rechte beigebracht werden. Mangels solcher Anhaltspunkte besteht jedoch kein Anlass, wegen der dinglichen Vereinigung der beiden inhaltlich unverändert gebliebenen Miteigentumsanteile an den inzwischen räumlich verbundenen Wohnungseinheiten eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu verlangen, da eine Veränderung der Miteigentumsanteile durch die bloße dingliche Vereinigung nicht erfolgt. Dies gilt umso mehr, als die vorliegenden Abgeschlossenheitsbescheinigung über die noch nicht räumlich verbundenen Wohnungseinheiten keinen Hinweis darauf gibt, dass die Verbindung der beiden Einheiten notwendigerweise anders als durch einen Mauerdurchbruch zwischen den beiden nebeneinander auf gleicher Stockwerkebene liegenden Wohneinheiten erfolgt sein muss. Durch einen Mauerdurchbruch wird der mit § 3 Abs. 2 WEG als bloßer Soll-Vorschrift (BGH NJW 2001, 1212, 1213; BayObLG NJW-RR 1998, 1237, 1238) gesicherte Zweck der Abgeschlossenheit nicht berührt, nämlich eine eindeutige räumliche Abgrenzung der Sondereigentumsbereiche untereinander sowie zum gemeinschaftlichen Eigentum zu gewährleisten und damit Streitigkeiten zu vermeiden (BGH NJW 2001, 1212, 1213 m.w.N.). Die durch Zusammenlegung der früher jeweils abgeschlossenen Wohnungen vergrößerte Wohnungseinheit verfügt - theoretisch denkbar - über zwei Wohnungseingangstüren und ist gegen dritte Sondereigentümer sowie Teileigentümer der Wohnanlage und gegen das Gemeinschaftseigentum weiterhin abgegrenzt. Nicht anders ist die Situation, wenn eine der Wohnungseingangstüren baulich geschlossen worden sein sollte. Auch wenn die Zusammenlegung der beiden Wohnungen dadurch erfolgt sein sollte, dass der Mauerdurchbruch an einer tragenden Wand, die im Gemeinschaftseigentum steht (BayObLG NJW-RR 1994, 1169 und 82) erfolgt ist, gilt nichts anderes, denn ein solcher Mauerdurchbruch berührt weder die Abgrenzung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum noch wird dadurch das Gemeinschaftseigentum in seiner rechtlichen Ausgestaltung inhaltlich geändert (BayObLG NJW-RR 1998, 1237, 1238). Dementsprechend wäre eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht erforderlich, weil die dinglichen Rechte der anderen Wohnungseigentümer am Gemeinschaftseigentum durch die von der Antragstellerin angestrebte dingliche Vereinigung der Miteigentumsanteile nicht betroffen werden; die anderen Wohnungseigentümer sind durch den Mauerdurchbruch nur tatsächlich wegen ihres Gemeinschaftseigentums berührt (BayObLG NJW-RR 1998, 1237, 1238).

Hinzukommt, dass die nachträgliche Aufhebung der Abgeschlossenheit der beiden einzelnen Wohneinheiten durch Zusammenlegung zu einer vergrößerten abgeschlossenen neuen Wohneinheit den Bestand und den Umfang des in der Teilungserklärung ausgestalteten Wohnungseigentums unberührt läßt und das Grundbuch nicht unrichtig wird (BGH NJW 2001, 1212, 1213 m.w.N., BayObLG NJW-RR 1998, 1237, 1238). Selbst wenn die anderen Wohnungseigentümer dem Durchbruch einer tragenden Wand zum Zweck der baulichen Zusammenlegung beider Wohneinheiten durch die Antragstellerin nicht zugestimmt haben sollten (vgl. § 22 Abs. 1 WEG), ist das Grundbuchamt nicht gehindert, an der von der Antragstellerin beantragten Grundbucheintragung im Sinne einer dinglichen Vereinigung der Miteigentumsanteile mitzuwirken, weil das Grundbuch durch die tatsächliche Vereinigung der beiden Einheiten nicht unrichtig geworden ist, denn die dingliche Rechtslage wird durch einen möglicherweise unzulässigen Eingriff der Antragstellerin in das Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht verändert. Sollte die durchgeführte bauliche Zusammenlegung der beiden Wohneinheiten rückgängig gemacht werden müssen, blieben die dinglich miteinander verbundenen, dann aber wieder räumlich getrennten Wohneinheiten weiterhin im Sondereigentum der Antragstellerin.

Der Senat verkennt nicht, dass er mit seiner Entscheidung die dingliche Vereinigung von Miteigentumsanteilen eines Wohnungseigentümers an einer Wohnungseigentumsanlage auch dann ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung für zulässig zu halten, wenn die beiden zuvor abgeschlossenen Wohneinheiten baulich zusammengelegt werden, die bisherige Rechtsprechung ausweitet, wonach eine solche dingliche Vereinigung ohne neue Abgeschlossenheitsbescheinigung bei gleichzeitiger Aufrechterhaltung der baulichen Selbständigkeit der beiden Wohneinheiten zulässig ist (KG NJW 1989, 1360, 1361 m.w.N.). Der Senat in dieser Besetzung hält an seiner abweichenden Entscheidung (HansOLG Hamburg NJW 1965, 1765 = DNotZ 1965, 176 = RPfl 1966, 79), wonach eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung Voraussetzung für die dingliche Vereinigung von Miteigentumsanteilen eines Sondereigentümers an einer Wohnungseigentumsanlage ist, nicht fest, zumal die damalige Entscheidung über die Zulässigkeit der dinglichen Vereinigung von Miteigentumsanteilen eines Sondereigentümers nicht auf der für notwendig erachteten Abgeschlossenheitsbescheinigung beruhte (vgl. KG NJW-RR 1989, 1360, 1361; BayObLGZ 1971, 246, 247). Den Senat trifft auch keine Vorlagepflicht an den Bundesgerichtshof gem. § 79 Abs. 2 GBO, weil er etwa von der Entscheidung des OLG Stuttgart (OLGZ 1977, 430) abweicht, das den vom Hanseatischen Oberlandesgericht seinerzeit eingenommenen Rechtstandpunkt geteilt hat. Auch jene Entscheidung beruhte nicht auf der dort vertretenen Auffassung, dass eine Abgeschlossenheitsbescheinigung von Miteigentumsanteilen eines Wohnungseigentümers erforderlich sei (vgl. KG NJW-RR 1989, 1360, 1361).

Der Senat hält eine Abgeschlossenheitsbescheinigung bei dinglicher Vereinigung von Miteigentumsanteilen und Zusammenlegung der entsprechenden Wohneinheiten nicht für geboten. Mit dem Argument, dass das Grundbuch über den baulichen Zustand der betroffenen Wohneinheiten im Falle einer baulichen Zusammenlegung der Einheiten bei Verzicht auf eine den veränderten Verhältnissen Rechnung tragende neue Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht zutreffend unterrichte, kann das Erfordernis einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht stichhaltig begründet werden. Das Gesetz läßt Diskrepanzen zwischen beim Grundbuchamt vorliegendem Aufteilungsplan und baulichem Ist-Zustand zu, wie etwa daran erkennbar ist, dass §§ 3 Abs. 1, 8 WEG gestattet, Wohnungseigentum vor Errichtung eines Gebäudes zu begründen, obwohl in der Praxis häufig abweichend von den Plänen gebaut wird. Diese Abweichung berührt aber grundsätzlich nicht die rechtliche Ausgestaltung durch Teilungsvertrag oder -erklärung samt Aufteilungsplan und führt nicht zur Unrichtigkeit des Grundbuchs und erfordert keine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung entsprechend der tatsächlichen Bauausführung (BayObLG NJW-RR 1998, 1237, 1238). Das Gleiche gilt für das Versetzen von Wänden innerhalb eines Sondereigentums oder bei Deckendurchbrüchen zur tatsächlichen Vereinigung von zwei auf verschiedenen Ebenen liegenden Wohneinheiten. Das Grundbuchrecht fordert solchenfalls weder eine jeweilige Aktualisierung der Abgeschlossenheitsbescheinigung bei baulichen Veränderungen, noch müssen rechtliche Veränderungen - etwa bei der im Grundbuch einzutragenden Änderung der Verteilungsquoten bei Nebenkosten infolge baulicher Maßnahmen - mit der Beibringung einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung verbunden werden. Angesichts des Zwecks des Grundbuchs, dingliche Rechte zu verlautbaren, besteht kein ersichtliches Bedürfnis, nur wegen der auch rechtlich beabsichtigten Vereinigung der tatsächlich vollzogenen baulichen Zusammenlegung eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung zu verlangen. Mögliche Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche der anderen Wohnungseigentümer in Bezug auf einen Mauerdurchbruch zwischen zwei im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers stehenden Wohneinheiten berühren die dingliche Rechtslage, wie oben ausgeführt, nicht. Die Grundbucheintragung betrifft und schützt ausschließlich rechtliche, nicht tatsächliche Verhältnisse, die allein Gegenstand solcher Ansprüche sein könnten (BayObLG NJW-RR 1998, 1237, 1238).

Eine Kostenentscheidung ist gem. § 131 Abs. 1 KostO nicht veranlasst.

Der Geschäftswert ist gem. §§ 131 Abs. 2, 30 KostO in derselben Höhe wie durch das Landgericht festgesetzt worden.

Ende der Entscheidung