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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Hamburg
Beschluss verkündet am 01.09.2003
Aktenzeichen: 2 Wx 20/03
Rechtsgebiete: WEG, BGB, FGG, ZPO


Vorschriften:

WEG § 10 I 2
WEG §§ 13 ff.
WEG § 13 II
WEG § 13 II 2
WEG § 14
WEG § 14 Nr. 1
WEG § 15
WEG § 15 I
WEG § 15 II
WEG § 15 III
WEG § 16 I
WEG §§ 20 ff.
WEG § 21 III
WEG § 21 IV
WEG § 25 V
WEG § 25 V 1. Fall
WEG § 43 I Ziffer 4
WEG § 45 I
BGB § 745
FGG § 27 I 2
ZPO § 559
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
HANSEATISCHES OBERLANDESGERICHT Beschluß

2 Wx 20/03

In der Sache

hat das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg, 2. Zivilsenat, am 1. September 2003 durch die Richter

Dr. Lassen, Jahnke, Albrecht

beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 18, vom 15. Januar 2003 wird zurückgewiesen.

Der Antragsteller trägt die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Der Geschäftswert wird auch für die Rechtsbeschwerdeinstanz auf € 15.000,00 festgesetzt.

Gründe:

I.

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers ist nach §§ 45 I, 43 I Ziffer 4 WEG statthaft und zulässig, insbesondere form- (§§ 29 I, IV, 21 II FGG) und fristgerecht (§§ 29 IV, 22 I FGG) eingelegt, sachlich aber unbegründet.

Die Beteiligten sind die Mitglieder der Wohnungseigentumsgemeinschaft in Hamburg. Auf der Rückseite des auf dem Grundstück gebauten Hauses befindet sich ein Garten, der ausschließlich über die im Parterre gelegenen Teileigentumseinheiten (Läden) erreichbar ist. Dies gilt vor allem für die im Eigentum des Antragsgegners zu 2) stehenden Einheiten (Teileigentum Nr. 2 und Nr. 3), die an die Gartenfläche unmittelbar anschließen (vgl. die Skizze auf Bl. 29 d. A.). Das Sondereigentum des Antragstellers erstreckt sich demgegenüber auf den im Parterre befindlichen und als Teileigentum Nr. 4 bezeichneten Laden, von dem ein seitlicher Ausgang zu einem Weg führt, über den man am Haus vorbei zur Gartenfläche gelangt, sowie auf die darüber befindliche Wohnung.

Nach § 2 III der Teilungserklärung vom 19.11.1981 ist Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums u.a. "das Grundstück mit Bepflanzung". Weiter haben die Eigentümer nach dieser Norm "das Recht auf Mitbenutzung der gemeinschaftlichen Räume, Anlagen und Grundstücksflächen, soweit sie nicht einem bestimmten Sondereigentümer bzw. Wohnungseigentümer oder Dritten zur Benutzung zugeteilt sind". Eine solche Sonderzuteilung ist bislang nicht erfolgt. Für den weiteren Inhalt der Teilungserklärung wird auf Bl. 51 ff. d. A. verwiesen.

Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 14.11.2001 beschlossen die Wohnungseigentümer unter TOP 2 mit 10 Ja-Stimmen und einer Nein-Stimme, den zum Grundstück gehörenden Garten zum 1.1.2002 für 30 Jahre zu einem jährlichen Pachtzins von Euro 600,- an den Antragsgegner zu 2) zu verpachten. Den Pachtzins sollte der jeweilige Verwalter zugunsten der Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentumsgemeinschaft vereinnahmen. An der Abstimmung nahmen alle Mitglieder der Wohnungseigentumsgemeinschaft teil, auch der Antragsgegner zu 2) selbst. Auf Vorschlag eines Wohnungseigentümers sollte der der Gemeinschaft im Vorfeld der Versammlung vorgelegte Pachtvertrag dahingehend ergänzt werden, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nur ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund, sondern auch ein Sonderkündigungsrecht für den Fall eingeräumt wird, dass der Antragsgegner zu 2) eine seiner Einheiten veräußert. Einen dementsprechenden Pachtvertrag schloss die weitere Beteiligte im Namen der Wohnungseigentumsgemeinschaft am 20.03.2002 mit dem Antragsgegner zu 2) ab, wobei festgelegt wurde, dass das Kündigungsrecht der Gemeinschaft innerhalb eines Monats ab Kenntnis des Kündigungsgrundes auszuüben sei. Für den weiteren Inhalt dieses Pachtvertrages wird auf Bl. 102 ff. d. A. verwiesen.

Der Antragsteller und der inzwischen verstorbene Wohnungseigentümer M. haben den Beschluss vom 14.11.2001 zu TOP 2 im vorliegenden Verfahren angefochten. Das Amtsgericht hat dem Antrag mit Beschluss vom 15.5.2002 (Aktz.: 102b II 568/01 WEG) stattgegeben und den Beschluss der Eigentümerversammlung für ungültig erklärt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die von der Wohnungseigentümerversammlung beschlossene Verpachtung der Gartenfläche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, da sie den übrigen Wohnungseigentümern die Nutzung der Gartenfläche für 30 Jahre entziehe. Dies könne nicht mehr als sinnvolle Entscheidung über eine gemeinschaftliche Nutzung der Gartenfläche angesehen werden. Der an die Stelle der unmittelbaren Nutzungsmöglichkeit tretende Anteil am Pachtzins könne die dadurch entstehenden Nachteile nicht ausgleichen.

Auf die sofortige Beschwerde des Antragstellers zu 2) hat das Landgericht den amtsgerichtlichen Beschluss geändert und den Antrag, den Beschluss der Eigentümerversammlung für ungültig zu erklären, abgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, dass der angefochtene Beschluss rechtmäßig sei. Dies ergebe sich aus § 15 WEG, der hier gegenüber § 21 III WEG die spezielle Vorschrift sei. Denn der angefochtene Beschluss enthalte eine Regelung des Gebrauchs i. S. v. §§ 13 ff. WEG und nicht der Verwaltung des Eigentums nach §§ 20 ff. WEG. Er entziehe den Miteigentümern nicht den Mitgebrauch, sondern setze ihn voraus und regele lediglich die Art und Weise der Ausübung des Gebrauchs. An die Stelle des unmittelbaren Gebrauchs trete der Anteil an den Pachteinnahmen. Deshalb werde durch den Beschluss auch kein Sondernutzungsrecht eingeräumt. Der im angefochtenen Beschluss geregelte Gebrauch sei auch ordnungsgemäß. Keiner der übrigen Wohnungseigentümer erleide einen Nachteil i. S. v. § 14 Nr. 1 WEG. Der dem Beschluss vom 14.11.2001 zugrundeliegende Pachtvertrag in § 3 sehe vor, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft ein Entgelt für die Verpachtung erhalte, dass an den Lebenshaltungsindex gekoppelt sei. Der vorgesehene jährliche Pachtzins i. H. v. Euro 600,- bewege sich auch innerhalb des der Gemeinschaft zustehenden Ermessensspielraums. Die Pachtdauer sei zwar relativ lang, die Gemeinschaft könne aber aus wichtigem Grund kündigen und der Pachtvertrag sei zudem an das Eigentum des Antragsgegners zu 2) gekoppelt. Der Pachtvertrag enthalte außerdem enge Vorgaben für den Pächter und entlaste die Wohnungseigentümer von den Kosten für die Pflege und Gestaltung des Gartens, um die sich offensichtlich zuvor niemand gekümmert habe. Ein besonderes Interesse der übrigen Wohnungseigentümer, die einen Zugang zum Garten haben, diesen auch zu nutzen, sei in der Vergangenheit nicht zum Ausdruck gekommen. Auch der Antragsteller habe nicht vorgetragen, dass er den Garten auch nur gelegentlich aufgesucht hätte. Insofern seien die mit dem Entzug der Nutzungsmöglichkeit verbundenen Nachteile nicht sehr schwerwiegend.

Der Antragsteller trägt zur Begründung seiner sofortigen weiteren Beschwerde vor, dass der angefochtene Beschluss keinen ordnungsgemäßen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums darstelle, da die Verpachtung der Gartenfläche über einen Zeitraum von 30 Jahren den Antragsteller über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtige. Er habe sehr wohl ein Interesse an der Nutzung des Gartens, zu der es bislang nur nicht gekommen sei, weil der Antragsgegner zu 2) ihm dies verwehre. Der Verlust des unmittelbaren Gebrauchs werde für ihn auch keineswegs durch einen mittelbaren Gebrauch in Form von Pachteinnahmen ersetzt. Die Pachteinnahmen in anteiliger Höhe von Euro 34,50 jährlich stellten keine adäquate Gegenleistung für den dauerhaften Entzug des unmittelbaren Gebrauchs der Gartenfläche dar. Dies gelte umso mehr, wenn man den durch den Entzug des Gebrauchs bedingten Wertverlust an seinem Wohnungseigentum berücksichtige. Insofern führe der 30jährige Ausschluss aller übrigen Wohnungseigentümer von der Gartennutzung sehr wohl zu einer Umgehung der Vorschriften über die Einräumung von Sondernutzungsrechten. Außerdem sei das Landgericht der Frage der Adäquanz der Pachteinnahmen als Ausgleich des Verlustes der unmittelbaren Nutzungsmöglichkeit gar nicht ausreichend nachgegangen, sondern habe dies einfach selbst festgestellt. Daher sei die Sache zumindest an das Landgericht zurückzuverweisen. Im Übrigen enthalte die Teilungserklärung durch die Bezeichnung der rückwärtigen Fläche als Garten bereits eine Regelung zu deren Benutzung. Dies sei der Unterschied zu einem Kfz-Stellplatz, der ohne weiteres vermietet werden könne. Weiterhin sei der Beschluss schon deshalb unwirksam, weil der Antragsgegner zu 2), ebenso wie die übrigen Parteien des Hauses, die keinen Gartenzugang haben, gar nicht berechtigt gewesen sei, an der Abstimmung teilzunehmen.

Der Antragsgegner zu 2) verteidigt die landgerichtliche Entscheidung und beantragt, die weitere Beschwerde des Antragstellers zurückzuweisen.

II.

Das Landgericht hat den Beschluss des Amtsgerichts ohne Rechtsverstoss abgeändert und den Antrag des Antragstellers, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 14.11.2001 zu TOP 2 für ungültig zu erklären, zurückgewiesen. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einem Rechtsfehler, auf den hin die Prüfung durch das Rechtsbeschwerdegericht beschränkt ist (§§ 27 FGG, 546 ZPO).

Ohne Rechtsverstoß hat das Landgericht angenommen, dass sich die durch die Wohnungseigentümer am 14.11.2002 beschlossene Verpachtung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartenfläche an den Antragsgegner zu 2) als Regelung des Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums darstellt, die nach § 15 II WEG mit einfacher Mehrheit der Wohnungseigentümer beschlossen werden konnte und keiner Vereinbarung i. S. v. § 10 I 2 WEG bedurfte, die nur einstimmig möglich ist.

1. Zutreffend hat das Landgericht dargelegt, dass der angefochtene Beschluss eine Gebrauchsregelung enthält und dem Antragsgegner zu 2) kein Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche einräumt, durch das die übrigen Wohnungseigentümer von der Mitbenutzung ausgeschlossen werden. Zur Einräumung eines Sondernutzungsrechts bedürfte es einer übereinstimmenden Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Ein Mehrheitsbeschluss, der ein Sondernutzungsrecht begründen wollte, wäre deshalb wegen absolut fehlender Beschlusszuständigkeit nichtig (BGHZ 145, 158 f.). Der hier angefochtene Beschluss ermöglicht dagegen die Verpachtung der Gartenfläche. Er führt nicht zum Ausschluss des den Wohnungseigentümern nach § 13 II WEG zustehenden Mitgebrauchs am Gemeinschaftseigentum, sondern setzt ihn gerade voraus und regelt nur die Art und Weise seiner Ausübung. An die Stelle des unmittelbaren Gebrauchs tritt der mittelbare Gebrauch durch das anteilige Partizipieren an den Pachteinnahmen (vgl. dazu BGH ZMR 2000, 845; BayObLG NJW-RR 2002, 949, 950; BayObLG ZMR 2000, 110; BayObLGZ 1992, 1, 3; OLG Düsseldorf NJW-RR 2002, 1525; HansOLG ZMR 2000, 628, 630; Weitnauer-Lüke, WEG, 8. Auflage, 1995, § 15 Rdn 24). Der unmittelbare Mitgebrauch durch eigene Nutzung der Gartenfläche nach § 13 II 1 WEG wandelt sich in einen mittelbaren Mitgebrauch durch Nutzung der Gartenfläche zur Erzielung von Pachteinnahmen zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft gem. §§ 13 II 2, 16 I WEG (vgl. Niedenführ, LM H. 1/2001, § 15 WEG Nr. 7; Staudinger-Bub, BGB, 12. Auflage, 1997, § 21 WEG Rdn 301 m. w. N.). Zu diesem Zweck wird der unmittelbare Gebrauch gegen einen fortlaufenden Pachtzins an den Pächter überlassen.

2. Weiterhin ist das Landgericht rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass sich die Rechtmäßigkeit des angefochtenen Beschlusses nach § 15 II WEG und nicht nach § 21 III WEG richtet. Anders als in § 745 BGB, der für die Gemeinschaft nach Bruchteilen sowohl die Nutzung als auch die Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstandes regelt, ist im Wohnungseigentum der Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums in §§ 13 ff. WEG, seine Verwaltung jedoch in §§ 20 ff. WEG geregelt. Da § 15 II, III WEG und § 21 III, IV WEG inhaltlich übereinstimmende Anforderungen stellen, ist § 15 II WEG für Regelungen, die den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen, als lex specialis anzusehen (BGH ZMR 2000, 845; BayObLGZ 1992, 1, 2 f.; Niedenführ, LM H. 1/2001, § 15 WEG Nr. 7; Staudinger-Bub, § 21 WEG Rdn 31; a. A. offenbar Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Auflage, 2003, § 13 Rdn 132).

3. Dem Beschwerdegericht ist weiter darin zu folgen, dass die angegriffene Regelung einen Gebrauch zum Inhalt hat, der den Voraussetzungen des § 15 II WEG entspricht. Der beschlossenen Verpachtung des Gartens an den Antragsgegner zu 2) steht keine anderslautende Vereinbarung der Wohnungseigentümer nach § 15 I WEG entgegen und sie stellt einen ordnungsmäßigen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums dar, da keiner der Wohnungseigentümer, auch nicht der Antragsteller, einen Nachteil i. S. v. § 14 Nr. 1 WEG erleidet.

a) Die Teilungserklärung steht der Verpachtung in der vorliegenden Form nicht entgegen, weil der Antragsgegner zu 2) durch den Pachtvertrag zur Nutzung der Fläche als Garten in der bisherigen Form verpflichtet wird (vgl. § 2 des Pachtvertrages, Bl. 102d. A.).

b) Auch die vom Beschwerdegericht getroffene Feststellung, dass der beschlossene Gebrauch ordnungsmäßig i. S. v. § 15 II WEG ist, lässt im Rahmen der dem Rechtsbeschwerdegericht möglichen Prüfung keine Rechtsfehler erkennen. Der Begriff der Ordnungsmäßigkeit ist ein der Konkretisierung im Einzelfall bedürftiger "offener" Rechtsbegriff, der einen gewissen Spielraum für die Auslegung bietet (vgl. Weitnauer, § 21 Rdn 12 m. w. N.). Deshalb ist die Auslegung und Subsumtion des Sachverhalts unter diesen unbestimmten Rechtsbegriff auch für das Rechtsbeschwerdegericht nachprüfbar (vgl. Palandt-Bassenge, BGB, 62. Auflage, 2003, § 21 WEG Rdn 7).

Ob ein Gebrauch ordnungsmäßig i. S. v. § 15 II WEG ist, richtet sich nach der Verkehrsanschauung, dabei ist den Wohnungseigentümern ein gewisser Ermessensspielraum eingeräumt. Ordnungsgemäß ist ein Gebrauch, den § 14 WEG gestattet und der nicht gegen gesetzliche Vorschriften verstößt. Die Gebrauchsregelung darf nicht willkürlich sein, sondern muss in den Grenzen des billigen Ermessens unter Beachtung des Gebots der allgemeinen Rücksichtnahme in Abwägung der allseitigen Interessen erfolgen (BGHZ 139, 288, 296; BGH ZMR 2000, 845, 846; BayObLG NJW-RR 2002, 949, 950; Bärmann/Pick/Merle, § 15 Rdn 24; Staudinger-Kreuzer, § 15 Rdn 111).

Zu Recht hat das Landgericht ausgeführt, dass der Umstand, dass die Gartenfläche infolge der Verpachtung den Wohnungseigentümern zur Eigennutzung nicht zur Verfügung steht, für sich genommen nicht ausreicht, um einen Nachteil i. S. v. § 14 Nr. 1 WEG zu begründen. § 13 II WEG gewährt kein Recht zum Eigengebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern bestimmt nur das Maß der Mitbenutzung bei geregelter Benutzungsart. Deshalb bedarf es besonderer Umstände, um die Verpachtung der Gartenfläche als nachteilig i. S. v. § 14 Nr. 1 WEG erscheinen zu lassen (vgl. dazu BGH ZMR 2000, 845, 846; OLG Düsseldorf NJW-RR 2002, 1525; Bärmann/Pick/Merle, § 13 Rdn 132).

Die Entscheidung der Wohnungseigentümer, die rückwärtige Gartenfläche zu den beschlossenen Bedingungen an den Antragsgegner zu 2) zu verpachten, bewegt sich noch im Rahmen des ihnen zur Verfügung stehenden Ermessensspielraums. Die Würdigung des Landgerichts, dass die Verpachtung des Gartens nach Abwägung aller Interessen unter Beachtung des Gebots der Rücksichtnahme für keinen der übrigen Wohnungseigentümer zu einem Nachteil i. S. v. § 14 Nr. 1 WEG führt, lässt keinen Rechtsfehler erkennen. Zutreffend weist das Landgericht darauf hin, dass die Dauer der Verpachtung mit 30 Jahren zwar recht lang sei, der daraus resultierende Verlust der unmittelbaren Gebrauchsbefugnis aber durch diverse Umstände abgemildert und durch dem gegenübertretende Vorteile ausgeglichen werde. Erstens steht den Vertragsparteien ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund zu, das für die Wohnungseigentümergemeinschaft um ein Sonderkündigungsrecht für den Fall ergänzt wurde, dass der Antragsgegner zu 2) eine seiner Einheiten veräußert. Zweitens verpflichtet sich der Antragsgegner zu 2) als Pächter zur Zahlung eines jährlichen Pachtzinses i. H. v. Euro 600,- zugunsten der Instandhaltungsrücklage, dessen Höhe zudem an den Lebenshaltungsindex gekoppelt wurde. Entgegen der Auffassung des Antragstellers hat das Beschwerdegericht die Höhe des Pachtzinses zu Recht als nicht zu beanstanden bewertet. Der Pachtzins liegt nicht derart außer Verhältnis zu dem dem Pächter überlassenen Pachtgegenstand der in der Vorbemerkung zum Pachtvertrag als unter starker Verschattung durch Gebäude und Grenzbewuchs leidend beschrieben wird, dass sich seine Höhe nicht mehr im Rahmen des der Eigentümergemeinschaft zukommenden weiten Ermessenspielraums bewegt. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass die übrigen Wohnungseigentümer zusätzlich die Kosten für die Instandhaltung und Pflege der Gartenfläche sparen, da dies nach § 2 II des Pachtvertrages der Pächter auf seine Kosten übernimmt. Dabei ist er verpflichtet, den gegenwärtigen, nach der Vorbemerkung zum Vertrag offensichtlich von ihm herbeigeführten Zustand des Gartens zu erhalten. Dass das Teileigentum des Antragstellers demgegenüber durch die Verpachtung tatsächlich an Wert verlieren sollte, ist für das Gericht nicht erkennbar. Anlass, den Rechtsstreit zum Zweck weiterer Sachaufklärung an das Landgericht zurückzuverweisen, besteht deshalb nicht.

Zu Recht hat das Landgericht darauf hingewiesen, dass der den Wohnungseigentümern durch den Verlust der unmittelbaren Gebrauchsbefugnis erwachsene Nachteil auch deswegen nicht besonders groß ist, weil die Gartenfläche vor der zur Verpachtung führenden Beschlussfassung von den übrigen Wohnungseigentümern, wenn überhaupt, nur ganz gelegentlich genutzt worden ist. Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht diesen Eindruck der Vorbemerkung des vorgelegten Pachtvertrages entnommen und ausgeführt, dass ein widersprechender Vortrag des Antragstellers fehle. Dieser hatte lediglich vorgetragen, einmalig, während des laufenden Verfahrens, den Versuch unternommen zu haben, den Garten für ein Kaffeetrinken zu nutzen. Ein schutzwürdiges, dauerhaftes Interesse des Antragstellers am Erhalt der unmittelbaren Nutzungsmöglichkeit lässt sich diesem Vortrag nicht entnehmen. Der einzige, der sich, mit dem Einverständnis der übrigen Wohnungseigentümer, regelmäßig um den Garten auch vor der Beschlussfassung kümmerte, war erkennbar der Antragsgegner zu 2). Der vom Antragsteller erst in der Rechtsbeschwerdeinstanz vorgetragene Einwand, er habe sehr wohl ein erhebliches Interesse an der Nutzung des Gartens, kann dagegen keine Berücksichtigung mehr finden. Nach § 27 I 2 FGG i. V. m. § 559 ZPO ist das Gericht an die rechtsfehlerfrei vom Beschwerdegericht festgestellten Tatsachen gebunden. Neuer Tatsachenvortrag und eine Nachprüfung tatsächlicher Verhältnisse ist im Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde ausgeschlossen (vgl. Keidel/Kuntze/Winkler-Meyer-Holz, FGG, 15. Auflage, § 27 Rdn 42). Es bestand für das Landgericht auch keine Veranlassung weitere Nachforschungen anzustellen. Vielmehr hat das Landgericht aus den zur Verfügung gestellten Unterlagen rechtsfehlerfrei den Schluss gezogen, dass ein Interesse der übrigen Eigentümer an der Nutzung des Gartens bislang nicht bestand und deshalb im Zeitpunkt der Beschlussfassung auch nicht für die Zukunft zu erwarten war. Es wäre Sache des Antragstellers gewesen Umstände vorzutragen, die einen anderen Schluss nahe legen.

Dass der Entschluss der Wohnungseigentumsgemeinschaft, die Gartenfläche durch Verpachtung an den Antragsgegner zu 2) zu nutzen, nicht willkürlich ist, sondern den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entspricht, ergibt sich zudem aus folgender Überlegung. Lediglich die Teileigentümer, deren Einheiten sich im Erdgeschoss des Hauses befinden, verfügen überhaupt über einen (zumindest indirekten) Zugang zur Gartenfläche. Die übrigen Wohnungseigentümer waren, obwohl sie nach § 13 II WEG ebenfalls zum Mitgebrauch des zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Gartens berechtigt sind, faktisch von dessen Nutzung ausgeschlossen. Die Verpachtung des Gartens ermöglicht es nunmehr allen Wohnungseigentümern, den Garten zumindest mittelbar zu nutzen, nämlich zur Erzielung von Pachteinnahmen. Aufgrund der Tatsache, dass sich bislang nur der Antragsgegner zu 2) um die Instandhaltung des Gartens gekümmert hatte und nur seine Einheiten unmittelbar an den Garten grenzen, ist es auch nicht zu beanstanden, dass sich die Wohnungseigentümer mit großer Mehrheit für eine Verpachtung des Gartens an ihn entschieden. Im Hinblick darauf, dass der Antragsteller demgegenüber kein erhebliches Interesse an der Nutzung der Gartenfläche gezeigt hatte, fügt diese Entscheidung unter Abwägung der jeweiligen Interessen ihm keinen unzumutbaren Nachteil zu.

4. Der Beschluss ist auf der Eigentümerversammlung vom 14.11.2001 auch wirksam gefasst worden.

a) Dem steht, so hat schon das Amtsgericht zutreffend ausgeführt, nicht entgegen, dass der Antragsgegner zu 2) an der Abstimmung teilgenommen hat, obwohl er nach § 25 V 1. Fall WEG dazu nicht befugt war, weil die Beschlussfassung die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit ihm betraf. Zwar hätte seine Stimme bei der Feststellung des Abstimmungsergebnisses nicht mitgezählt werden dürfen. Der Beschluss wäre jedoch nur dann für ungültig zu erklären, wenn sich die Stimmabgabe auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hätte (Bärmann/Pick/Merle, § 25 Rdn 138). Dies war angesichts des Abstimmungsergebnisses von 10 zu 1 Stimmen nicht der Fall.

b) Es ist nicht ersichtlich, weshalb die übrigen, nicht im Parterre wohnhaften Teil-/ Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt gewesen sein sollten. Durch die enumerative Aufzählung der Stimmverbote in § 25 V WEG hat der Gesetzgeber zum Ausdruck gebracht, dass das Stimmrecht im Übrigen unabhängig von der jeweiligen Interessenlage bestehen bleibt (Bärmann/Pick/Merle, § 25 Rdn 137). Dass die übrigen Wohnungseigentümer keinen eigenen Zugang zum fraglichen Gemeinschaftseigentum haben, ist insofern unerheblich. Die Voraussetzungen eines Stimmverbotes nach § 25 V WEG oder eine vergleichbare Interessenkollision lagen nicht vor.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht der Billigkeit, dem im Rechtsbeschwerdeverfahren unterlegenen Antragsteller die Gerichtskosten aufzuerlegen (§ 47 S. 1 WEG). Die Erstattung außergerichtlicher Kosten war entsprechend der Grundregel des § 47 S. 2 WEG nicht anzuordnen, da es sich um eine nicht untypische Streitigkeit zwischen Wohnungseigentümern handelt und die sofortige weitere Beschwerde angesichts der sich widersprechenden Entscheidungen in den Vorinstanzen nicht offensichtlich aussichtslos war.

IV.

Den Geschäftswert für die dritte Instanz hat der Senat in Übereinstimmung mit den von den Beteiligten insoweit nicht angegriffenen Entscheidungen der Vorinstanzen auf Euro 15.000,- festgesetzt.

Ende der Entscheidung

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