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Gericht: Oberlandesgericht Hamburg
Beschluss verkündet am 06.12.2002
Aktenzeichen: 2 Wx 27/99
Rechtsgebiete: FGG, WEG, BGB


Vorschriften:

FGG § 27
WEG § 3
WEG § 1 Abs. 6
WEG § 1 Abs. 1
WEG § 1 Abs. 3
WEG § 5 Abs. 4
WEG § 10 Abs. 2
WEG § 15 Abs. 1
WEG § 22
WEG § 24 Abs. 6
WEG § 45 Abs. 1
WEG § 43 Abs. 1 S. 1
BGB § 181
BGB § 873 Abs. 2
BGB § 873 Abs. 1
BGB § 877
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
HANSEATISCHES OBERLANDESGERICHT Beschluß

2 Wx 27/99

In der Wohnungseigentumssache

hat das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg, 2. Zivilsenat, am 6. Dezember 2002 durch die Richter Dr. Lassen, Puls, Stöger

beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner zu 2) und 3) und die unselbständige Anschlussbeschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 18, vom 26. Januar 1999 werden zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Verfahrens vor dem Hanseatischen Oberlandesgericht haben die Antragsgegner zu 2) und 3) zu 81 %, der Antragsteller zu 19 % zu tragen.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Der Geschäftswert für das Verfahren in der Rechtsbeschwerdeinstanz wird auf 75.000,00 DM, entsprechend 38.346,89 €, festgesetzt.

Gründe:

Das Rechtsmittel der Antragsgegner zu 2) und 3) ist zwar gem. §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 S. 1 WEG, 27 FGG statthaft und zulässig, weil es form- und fristgerecht (§ 29 FGG) eingelegt worden ist. Aber es ist unbegründet (I.). Die unselbständige Anschlussbeschwerde des Antragstellers ist ebenfalls zulässig, hat jedoch in der Sache keinen Erfolg (II.).

I. Der Rechtsbeschwerde der Antragsgegner zu 2) und 3) ist der Erfolg versagt, denn die angefochtene Entscheidung beruht im Ergebnis nicht auf einer Verletzung des Gesetzes, auf die hin das angerufene Gericht die beanstandete Entscheidung allein überprüfen darf.

1) Soweit die Antragsgegner zu 2) und 3) sich gegen die Entscheidung des Landgerichts wenden, wonach ihnen verboten worden ist, die in der Teilungserklärung vom 16. November 1995 als Garage und Abstellraum bezeichneten Räume zu Wohnzwecken zu nutzen, ist ihr Begehren unbegründet. Zutreffend ist der Ausgangspunkt des Landgerichts, wonach die Teilungserklärung die genannten, den Antragsgegnern zu 2) und 3) zulässigerweise in Übereinstimmung mit § 3 WEG als Sondereigentum zugewiesenen Räume (Abstellraum und Garage sind sondereigentumsfähig, vgl. OLG Hamm NJW 1993, 1223; BayObLGZ 1992, 700) von der Benutzung zu Wohnzwecken ausnimmt und zur Änderung der Zweckbestimmung grundsätzlich die Zustimmung aller Wohnungseigentümer nötig wäre, an der es mangels Einverständnisses des Antragstellers fehlt.

Die Teilungserklärung gibt den Antragsgegnern zu 2) und 3) kein Recht zur Nutzung von Abstellraum und Garage zu Wohnzwecken. Die Teilungserklärung nimmt Bezug auf den Aufteilungsplan, in dem bestimmte den Antragsgegnern zu 2) und 3) als Sondereigentum zugewiesene Räume im Souterrain der in Hamburg, Heilwigstr. 94 belegenen Wohnungseigentumsanlage mit der Zweckbestimmung "Abstellraum" und "Garage" versehen sind, als auch auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Freien und Hansestadt Hamburg vom 9. November 1995, der zufolge unter anderem der mit der Nr. 101 gekennzeichnete Abstellraum, der den Antragsgegnern zu 2) und 3) zugeordnet ist, ausdrücklich nicht als zu Wohnzwecken dienender Raum ausgewiesen ist. Auch kennzeichnet die Abgeschlossenheitsbescheinigung den zur Straße mit der Nr. 101 markierten Raum mit vorgewölbter Fensterfront als Garage und nicht als Wohnraum. Es ist kein Grund ersichtlich, weshalb die in Rede stehende Zweckbestimmung im Streitfall keinen die Beteiligten bindenden Vereinbarungscharakter, sondern nur die Bedeutung eines Nutzungsvorschlags haben sollten.

Auch die Antragsgegner zu 2) und 3) haben ihnen günstige Gründe, weshalb keine bindende Zweckbestimmung vorliegt, nicht anzuführen vermocht. Insbesondere ist ihr Hinweis auf die in der Teilungserklärung enthaltene Wohnfläche des ihnen zugewiesenen Wohnungseigentums, welche Garage und Abstellraum einschließe, nicht stichhaltig, denn das Landgericht hat rechtsfehlerfrei ermittelt, dass die Garage und der Abstellraum nicht in die Wohnflächenberechnung für das Wohnungseigentum der Antragsgegner zu 2) und 3) einbezogen worden sind, denn wären beide Räume bei der Flächenberechnung berücksichtigt worden, würde die Wohnfläche über 330 qm (vgl. Anl. NI 10) ausmachen und sich nicht, wie in § 2 Abs. 1 Nr. 1 der Teilungserklärung angegeben, auf nur 286,22 qm belaufen.

Darüber hinaus können die Antragsgegner zu 2) und 3) sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass der im Aufteilungsplan als Garage bezeichnete Raum vor der Aufteilung der Villa in Wohnungseigentum nie als Garage benutzt worden sei, sondern Wohnzwecken gedient habe. Die diesbezüglichen Ausführungen des Landgerichts, auf die Senat zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen Bezug nimmt, lassen Rechtsfehler nicht erkennen.

Ebenso wenig lässt sich aus dem Widerspruch zwischen der Bezeichnung des Raumes als Garage und der Tatsache, dass die Teilungserklärung nebst Aufteilungsplan keine Zufahrt zur Straße vorsieht und die einheitlich gestaltete, in § 11 Abs. 4 der Teilungserklärung ausdrücklich vor nur mehrheitlich beschlossener Änderung geschützte Fassade des Hauses, die eine Garagentür nicht aufweist, herleiten, dass der als Garage bezeichnete Raum ohne Änderung der Teilungserklärung oder Zustimmung aller Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft Wohnzwecken zugeführt werden darf.

Der erstmals in dritter Instanz aufgestellten Behauptung der Antragsgegner zu 2) und 3), der als Garage ausgewiesene Raum sei wegen seiner Abmessungen gar nicht als Garage nutzbar, kann im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht nachgegangen werden. Selbst wenn der Raum als Garage zu kurz sein sollte, was der Antragsteller bestreitet, würde sich daraus die Befugnis der Antragsgegner zu 2) und 3) gegenüber dem Antragsteller zur Nutzung dieses Raumes als Kinderzimmer entgegen der Teilungserklärung nicht herleiten lassen.

Die Änderung der Zweckbestimmung der Räume Garage und Abstellraum durch die Antragsgegner zu 2) und 3) durch Nutzung der Räume zu Wohnzwecken muss der Antragsteller nicht gegen sich gelten lassen.

Nach §§ 15 Abs. 1, 1 Abs. 6 WEG können die Wohnungs- und Teileigentümer den Gebrauch des Sondereigentums durch Vereinbarung regeln. Regelungen in der Teilungserklärung stehen einer Vereinbarung gleich. Eine dort getroffene Zweckbestimmung bezüglich des Raumeigentums als Teileigentum im Sinne des § 1 Abs. 1 und 3 WEG kommt die Bedeutung einer Vereinbarung zu. Die Änderung der Zweckbestimmung kann daher nur durch Vereinbarung erfolgen und bedarf, wenn sie - wie hier - nach Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft geschieht, als Abänderungsvereinbarung im Sinne der §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 2 WEG der Mitwirkung der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer (BayObLGZ 89, 28 ff., 30).

Die Antragsgegner zu 2) und 3) berufen sich zur Begründung dafür, dass der Antragsteller bei einer Änderung der Zweckbestimmung der als Garage und Abstellraum bezeichneten Räume nicht mitwirken müsse, ohne Erfolg auf den dem teilenden Eigentümer, der Antragsgegnerin zu 1), nach § 2 Abs. 3 der Teilungserklärung zustehenden Änderungsvorbehalt, wonach diese berechtigt ist, die Teilungserklärung zu ändern, die Höhe der Miteigentumsanteile zu ändern und Auflassungen zu erklären, wobei dies im Innenverhältnis nur gelten soll, wenn das Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigt wird, es sei denn, Änderungen sind aufgrund behördlicher und grundbuchamtlicher Auflagen erforderlich. Auf diese Regelung der Teilungserklärung nimmt der notariell beurkundete Kaufvertrag vom 16. Oktober 1995 zwischen dem Antragsteller und der Antragsgegnerin zu 1) über den Erwerb des neu zu bildenden Wohnungseigentumsrechts ebenso Bezug wie auf die in der seinerzeit noch als Entwurf vorliegenden Teilungserklärung enthaltene Vollmacht, der zufolge sämtliche Wohnungseigentümer die Antragsgegnerin zu 1) unter Befreiung von der einschränkenden Vorschrift des § 181 BGB und der Befugnis zur Erteilung von Untervollmachten bevollmächtigen, die Teilungserklärung und Miteigentumsordnung zu ändern, zu ergänzen, neu zu fassen, Auflassungen zu erklären und erforderliche Zustimmungserklärungen im Sinne des § 22 WEG zu erteilen.

Außerdem hat der Antragsteller in dem mit der Antragsgegnerin zu 1) geschlossenen Kaufvertrag einer etwaigen Änderung der Teilungserklärung zugestimmt, soweit dies zur Bildung von Wohnungseigentum erforderlich ist; darüber hinaus hat er sich verpflichtet, bei einer Änderung der Teilungserklärung sowie des Kaufvertrages mitzuwirken und hat die in der Teilungserklärung enthaltenen Vollmachten erteilt.

Zwar ist die Zulässigkeit von Vollmachten zur einseitigen Änderung der Teilungserklärung durch den teilenden Eigentümer auch noch nach Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft anerkannt (vgl. BayObLGZ 1993, 259; DNotZ 1994, 233 ff.; Staudinger-Rapp BGB 12. Aufl., § 8 WEG Rn 22; OLG Frankfurt/Main, RPfleger 1998, 336 j.m.w.N.), um dem Veräußerer der Wohnungen auch nach Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft die Möglichkeit zu sichern, Einfluss auf die Ausgestaltung des Wohnungseigentums zu nehmen, damit er Wünschen späterer Erwerber von Wohnungseigentum entsprechen kann, ohne daran durch die bereits zur Wohnungseigentümergemeinschaft gehörenden Wohnungseigentümer gehindert werden zu können. Diese Änderungsvollmacht kann sich auch auf die Befugnis erstrecken, Teileigentum in Sondereigentum umzuwandeln (BayObLGZ 1993, 259 ff.; WMR 1997, 512 ff.).

Aber die Antragsgegnerin zu 1) hat von dieser ihr in der Teilungserklärung zugebilligten Änderungsbefugnis bislang nicht in einer auch den Antragsteller gem. § 873 Abs. 2 BGB bindenden Weise Gebrauch gemacht. Sie hat die Änderungserklärung nicht notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht oder dem Antragsteller eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt. Vielmehr hat sie sich darauf beschränkt, gegenüber den Beteiligten zum Ausdruck zu bringen, dass sie der Änderung der in der Teilungserklärung enthaltenen Zweckbestimmung der hier in Rede stehenden, dem Sondereigentum der Antragsgegner zu 2) und 3) zugeordneten Räume "Garage" und "Abstellraum" entsprechend den Wünschen der Antragsgegner zu 2) und 3) zustimme und sei damit einverstanden, dass der "Abstellraum" als Badezimmer und die "Garage" als Kinderzimmer genutzt wird. Dieses Einverständnis hat der Antragsteller selbst in seiner Antragsschrift vom 13. Januar 1997 mitgeteilt zu einem Zeitpunkt, als die Antragsgegner zu 2) und 3) noch nicht im Grundbuch als Wohnungseigentümer eingetragen waren, da die Eintragung erst Ende Januar 1997 erfolgt ist.

Die Änderung der Zweckbestimmung von nicht zum Wohnen bestimmten Räumen - hier "Abstellraum" und "Garage", die im zum Sondereigentum der Antragsgegner zu 2) und 3) gehörenden Teileigentum (§ 1 Abs. 1 und 3 WEG) stehen - in Wohnungseigentum (§ 1 Abs. 1 und 2 WEG) kann schuldrechtlich nur durch Vereinbarung gem. §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 2 WEG vorgenommen werden (BayObLGZ 1989, 29 ff.), denn die Änderung des Nutzungszwecks ist nicht nur eine Änderung der rechtlichen Ausgestaltung des Sondereigentums des begünstigten Wohnungseigentümers, vielmehr wird auch der Inhalt des Sondereigentums der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer berührt (BayObLGZ 1989, 28 ff., 30 f.; WM 1997, 112 und 512; OLG Köln ZMR 1997, 376 f. j.m.w.N.). Letztere müssen bei wirksamer Änderung der Zweckbestimmung eine andere Art der Raumnutzung durch den begünstigten Wohnungseigentümer hinnehmen, was sich positiv wie negativ auf ihr Wohnungs- und Teileigentum auswirken kann. Das Erfordernis einer Vereinbarung ist auch gegeben, wenn das Teileigentum, wie im Streitfall, in der Teilungserklärung begründet worden ist, weil die Teilungserklärung vom Zeitpunkt der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft an, ab dem sie nicht mehr vom teilenden Eigentümer einseitig abgeändert werden darf, einer Vereinbarung gleich steht (BGH NJW 2000, 3643; BayObLG NJW-RR 2001, 1164). Allerdings hat die Antragsgegnerin zu 1) die Änderungserklärung nach der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft allein abgegeben und war dazu als teilender Eigentümer trotz bereits entstandener Wohnungseigentümergemeinschaft nach den in der Teilungserklärung und im Kaufvertrag mit dem Antragsteller enthaltenen Vollmachten allein befugt, ohne dass es der Mitwirkung des Antragstellers und der werdenden Wohnungseigentümer, den Antragsgegnern zu 2) und 3), bedurft hätte.

Indessen ist der Antragsteller an die Erklärung der Antragsgegnerin zu 1) nicht gebunden, obwohl die schuldrechtliche Vereinbarung nach dem Wortlaut des § 10 Abs. 2 WEG keiner Form bedarf und auch §§ 873 Abs. 1, 877 BGB die Einigung über die inhaltliche Änderung von Rechten an einem Grundstück keinem Formzwang unterwerfen (anders Niedenführ/Schulze WEG 5. Aufl., § 10 Rn 22, der unter Berufung auf das Erfordernis schriftlicher Fixierung von Wohnungseigentümer-Beschlüssen gem. § 24 Abs. 6 WEG Schriftform für erforderlich hält). Die mangelnde Bindung der Antragsgegnerin zu 1) an ihre Erklärung zur Änderung des Nutzungszwecks ergibt sich aus § 873 Abs. 2 BGB, wonach die Bindung an die Einigung über die inhaltliche Änderung des Sondereigentums von Teileigentum an bestimmten Räumen in Wohnungseigentum an diesen Räume vor der gem. § 925 i.V.m. §§ 877, 873 BGB erforderlichen Eintragung im Grundbuch davon abhängt, dass die Erklärungen notariell beurkundet oder auf die in § 873 Abs. 2 beschriebene Weise beim Grundbuchamt eingereicht sind oder dem Antragsteller eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt worden ist (vgl. zur Bindungswirkung von Vereinbarungen von Wohnungseigentümern BayObLG NJW-RR 2001, 1164). Für die Bindung der Antragsgegnerin zu 1) an ihre Erklärung zur Änderung des Nutzungszwecks bei den als Garage und Abstellraum bezeichneten Räumen in Wohnräume gilt nichts anderes, denn da die Bindung an die Vereinbarung unter Wohnungseigentümern wegen einer Rechtsänderung nur nach Maßgabe der §§ 877, 873 BGB besteht, muss der zur Änderung nach den in der Teilungserklärung und im Kaufvertag mit dem Antragsteller enthaltenen Änderungsvollmachten befugte teilende Eigentümer ebenfalls die Voraussetzungen für eine Bindung an seine Erklärung vor Eintragung der Rechtsänderung in den Wohnungsgrundbüchern schaffen. Daran fehlt es hier, da die Antragsgegnerin zu 1) eine notariell beurkundete Erklärung über die Änderung von Teileigentum in Wohnungseigentum wegen der von den Antragsgegnern zu 2) und 3) gewünschten Nutzungsänderung der erwähnten Räume nicht abgegeben und sich auch nicht auf eine sonstige in § 873 Abs. 2 BGB beschriebene Weise gebunden hat. Der Antragsteller muss mangels auch ihn bindender Wirkung der Änderungserklärung der Antragsgegnerin zu 1) eine bereits von den Antragsgegnern zu 2) und 3) vollzogene Nutzungsänderung gem. § 1004 BGB nicht hinnehmen.

Ob dies bei Nachholung der Voraussetzungen für eine bindende Änderungserklärung und Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch durch die Antragsgegnerin zu 1) anders wäre, bedarf hier keiner Entscheidung. Zudem könnte der erstmalige Vortrag, die Antragsgegnerin zu 1) habe die Voraussetzungen für eine bindende Änderungserklärung nachgeholt, im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht berücksichtigt werden (§§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 S. 2 FGG, 561 ZPO a.F.).

Der Antragsteller muss auch nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) die mit Billigung der Antragsgegnerin zu 1) bereits vollzogenen Nutzungsänderung hinnehmen, denn die Antragsgegner zu 2) und 3) haben vollendete Tatsachen ohne vorherige rechtliche Absicherung der von ihnen erstrebten Rechtsänderung und ohne vorherige Zustimmung auch des Antragstellers mit der Nutzungsänderung geschaffen. Dies muss der in seinem Sondereigentum durch die Teilungserklärung geschützte Antragsteller, der sich stets gegen die Änderung der Nutzungsbefugnis durch die Antragsgegner zu 2) und 3) gewehrt hat, nicht dulden, zumal die Änderung der Zweckbestimmung auch erst dann gem. § 10 Abs. 2 WEG für und gegen die Antragsgegner zu 2) und 3) als Sondernachfolger des teilenden Eigentümers, der Antragsgegnerin zu 1), wirkt, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist (BGHZ 91, 343, 345; BayObLGZ 1985, 378, 381 f.). Allerdings erscheint der Standpunkt des Antragstellers nicht ohne Weiteres plausibel, dass sein Sondereigentum beeinträchtigt werde, wenn die Teilungserklärung wirksam entsprechend den Wünschen der Antragsgegner zu 2) und 3) geändert werden sollte, da die Nutzung eines Raumes im Souterrain des von ihm bewohnten Hauses als Garage wegen der Lärmbelästigung bei Tag und Nacht weit störender sein kann, als die Nutzung dieses Raums als Kinderzimmer. Schließlich sind die von den Antragsgegnern zu 2) und 3) getätigten Investitionen zum Zweck der Versorgung der als Garage und Abstellraum bezeichneten Räume mit Heizung und Wasser nicht zwecklos aufgewendet (vgl. unter I 2), wenn die genannten Räume im Souterrain nicht bewohnt werden.

2) Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner zu 2) und 3) gegen die Zurückweisung ihres Antrags, dem Antragsteller aufzugeben, jegliche bauliche Veränderung des rückwärtigen Balkons im ersten Oberschoß der Wohnungseigentumsanlage zu unterlassen, hilfsweise den Balkon in den früheren Zustand zurückzuversetzen, ist unbegründet, denn die angefochtene Entscheidung ist insoweit aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Der Senat nimmt insoweit auf die Ausführungen des Landgerichts zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug. Die Beschwerdeführer verkennen bei ihrer Argumentation, sowohl der Antragsteller als auch sie, die Antragsgegner zu 2) und 3), müssten wegen ihres jeweiligen eigenmächtigen Vorgehens bei den Umbaumaßnahmen Balkonerweiterung einerseits und Garage und Abstellraum andererseits gleich behandelt werden, dass die Ausgangslage für die eigenmächtige Vorgehensweise der Wohnungseigentümer nicht vergleichbar ist. Der Antragsteller wurde als bereits im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer in Kenntnis der Teilungserklärung, die die Nutzung bestimmter Räume als Garage und Abstellraum vorsieht, mit den Änderungswünschen der Antragsgegner zu 2) und 3) bezüglich der Nutzung dieser Räume als Wohnraum und der entsprechenden Umsetzung dieses Wunsches gegen seinen Willen konfrontiert und kann sich zum Schutz für seine Vorstellungen von der relativ geringen Intensität der Nutzung der als Garage und Abstellraum bezeichneten Räume auf die Änderungssperre gem. § 11 Abs. 4 der Teilungserklärung berufen sowie auf die Klausel des § 2 Abs. 3 der Teilungserklärung, dass er nur eine Änderung der Teilungserklärung durch den teilenden Eigentümer, die Antragsgegnerin zu 1), hinnehmen muss. Dabei ist die Änderungssperre nicht durch einstimmigen Beschluss aller Wohnungseigentümer aufgehoben worden, ebenso wenig ist die Teilungserklärung durch die Antragsgegnerin zu 1) in einer den Antragsteller bindenden Weise geändert worden. Die Antragsgegner zu 2) und 3) müssen den Balkonausbau durch den Antragsteller dagegen hinnehmen, weil sie beim Erwerb ihres Wohnungseigentums darüber unterrichtet waren, dass der Antragsteller den Balkon vergrößerte und sie sich dagegen zunächst nicht zur Wehr gesetzt haben. Im Gegenteil: Im Kaufvertrag vom 13. November 1996 mit der Antragsgegnerin zu 1) haben sie ausdrücklich erklärt, dass sie den Baugenehmigungsbescheid nebst Ergänzungen bezüglich des Balkonausbaus erhalten haben und die Aufstellung eines aus Sicherheitsgründen aufzustellenden Gerüsts bis zur endgültigen Fertigstellung zu dulden bereit sind. Zudem sind sie in der Wohnungseigentümerversammlung vom 28. November 1996 über die Arbeiten am rückwärtigen Balkon unterrichtet worden und haben in Anwesenheit des Antragstellers der befristeten Gerüsterstellung - nochmals - zugestimmt.

Mangels Eintragung der durch die Antragsgegnerin zu 1) geänderten Teilungserklärung im Grundbuch hätte die Antragsgegner zu 2) und 3) zwar die Überzeugung gewinnen können, der rückwärtige Balkon habe ein kleines Maß, aber durch die Besichtigung der Wohnungseigentumsanlage und die dabei erkennbaren Baumaßnahmen am Balkon wurde diese Überzeugung nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts ebenso konterkariert wie durch den ausdrücklichen Hinweis auf die Änderung der Baugenehmigung bezüglich des Balkons im notariell beurkundeten Vertrag über den Erwerb des Wohnungseigentums und die Informationen während der erwähnten Wohnungseigentümerversammlung. Angesichts ihres Kenntnisstandes und ihres Verhaltens sowie der erheblichen Investitionen des Antragstellers in die Umbaumaßnahme ist die vom Landgericht gezogene Schlussfolgerung, es würde Treu und Glauben widersprechen, wenn dem Antragsteller der Balkonausbau verwehrt und der Rückbau angeordnet würde, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden (vgl. für Fälle von Abweichung zwischen Grundbuch und Wirklichkeit und widerspruchsfreier Hinnahme der Veränderung OLG Stuttgart WMR 2001, 566; BayObLG ZMR 2001, 640). Die Antragsgegner zu 2) und 3) wussten daher vor ihrer Eintragung als Wohnungseigentümer im Grundbuch, welche bauliche Änderung im Vergleich zur Teilungserklärung auf sie als Wohnungseigentümer zukommt und sie haben sich darauf eingelassen und sich zunächst freiwillig einer etwa geschützten Rechtsposition begeben, während der Antragsteller im Vertrauen auf eine geschützte Rechtsposition verletzt worden ist. Daran ändert sich nichts dadurch, dass die Antragsgegner zu 2) und 3) in der Wohnungseigentümerversammlung vom 28. November 1996, an der der Antragsteller teilgenommen hat, darauf hingewiesen haben, dass sie "auf die Garage verzichten", denn der Verzicht auf die Nutzung des Raumes als Garage hat nicht das Einverständnis des Antragstellers mit der Umwidmung des im Teileigentum stehenden Raumes in Wohnungseigentum bewirkt.

3) Soweit die Antragsgegner zu 2) und 3) vom Antragsteller verlangen, dass er zur Beseitigung der Leckage am rückwärtigen Balkon des von ihm bewohnten ersten Obergeschosses verpflichtet wird, ist ihr Anliegen unbegründet, denn das Landgericht hat die Feststellung, dass die Hauptsache erledigt ist, ohne Rechtsverstoß getroffen. Es lässt sich nicht erkennen, dass das Landgericht den Sachverhalt nicht hinreichend aufgeklärt hat, denn das vom Landgericht beigezogene Sachverständigengutachten, das im Beweissicherungsverfahren erstellt worden ist, hat nicht ergeben, dass die während einer Bauunterbrechung aufgetretene Leckage trotz zwischenzeitlicher Fertigstellung des Balkons und Beseitigung der Leckage noch vorhanden ist. Die Tatsache, dass aus einem vom Antragsteller an der Hauswand angebrachten Holzkasten Wasser austritt, das in das Mauerwerk des von den Antragsgegner zu 2) und 3) bewohnten Erdgeschosses eindringt, besagt nicht, dass die Balkonerweiterung dafür ursächlich ist. Schäden am Gemeinschaftseigentum, zu dem das Außenmauerwerk gehört, sind auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beheben.

II. Die Anschlussbeschwerde des Antragstellers ist unbegründet.

Das Verlangen des Antragstellers, die von den Antragsgegnern zu 2) und 3) im Souterrain des Hauses in den als Garage und Abstellraum bezeichneten Räumen sowie in Gang und Flur des Souterrain angebrachten Versorgungsleitungen für Heizung sowie Warm- und Kaltwasser zu entfernen bzw. entfernen zu lassen, hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung ohne Rechtsverstoß ebenso wie die Hilfsanträge, diese Leitungen zu kappen und zu verplomben, zurückgewiesen. Diese Installationen stellen zwar bauliche Veränderungen dar, zu denen auch der Antragsteller seine Zustimmung deshalb gem. § 22 Abs. 1 S. 1 WEG hätte erteilen müssen, weil die Antragsgegner zu 2) und 3) mit diesen Maßnahmen auch in Fußboden und Wände als Teile des gemeinschaftlichen Eigentums eingegriffen haben und der Gang ohnehin zum Gemeinschaftseigentum gehört. Ob die Antragsgegnerin zu 1) befugt war, den Antragsgegnern zu 2) und 3) diese Eingriffe auch namens des Antragstellers zu gestatten, weil die Teilungserklärung in § 2 Abs. 3 ebenso wie der von ihr mit dem Antragsteller abgeschlossene Kaufvertrag eine entsprechende Änderungsvollmacht zugunsten des teilenden Eigentümers zu baulichen Veränderungen enthält, kann dahinstehen, denn das Landgericht hat ohne Rechtsverstoß ausgeführt, dass die Entfernung oder Stilllegung der Versorgungsleitungen nicht verlangt werden kann. Die Zustimmung des Antragstellers ist gem. § 22 Abs. 1 S. 2 WEG entbehrlich, weil die Beeinträchtigung des Antragstellers nicht über das in § 14 Ziff. 1 WEG bestimmte Maß hinausgeht. Dies hat das Landgericht im Einzelnen sorgfältig rechtsfehlerfrei ausgeführt, worauf der Senat verweist. Auch der Antragsteller zeigt in der Begründung der Anschlussbeschwerde Rechtsverstöße nicht auf.

Den Antragsgegnern zu 2) und 3) als Erwerbern einer luxuriösen Eigentumswohnung kann nicht angesonnen werden, auf die Zweckmäßigkeit und Annehmlichkeit von Wasser und Heizung in diesen nicht zu Wohnzwecken vorgesehenen Räumen nur deshalb zu verzichten, weil die Installationen auch die Nutzung der Räume zu Wohnzwecken ermöglichen. Ob der Anschluß von Sanitäreinrichtungen im zum Badezimmer umfunktionierten Abstellraum bereits den Beginn einer Nutzung zu Wohnzwecken darstellt, wie der Antragsteller unter Berufung auf eine Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (ZMR 1993, 530) meint, kann offen bleiben, dann der Antragsteller hat die Entfernung der Sanitärobjekte nicht verlangt. Im übrigen besteht kein Anhaltspunkt dafür, dass die Antragsgegner zu 2) und 3) diese Räume bewohnen, obwohl ihnen deren Benutzung als Wohnraum untersagt ist, solange die Teilungserklärung nicht geändert ist. Zudem widerspräche es Treu und Glauben, von den Antragsgegnern zu 2) und 3) weitgehende Umbaumaßnahmen zu verlangen, solange nicht endgültig feststeht, ob die Teilungserklärung entsprechend der von der Antragsgegnerin zu 1) bewilligten Änderung der Zweckbestimmung von Garage und Abstellraum zu Wohnzwecken modifiziert wird.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Der Billigkeit entspricht es, die Gerichtskosten im Verhältnis von Obsiegen und Unterliegen zu verteilen. Ihre außergerichtlichen Kosten haben die Verfahrensbeteiligten entsprechend der gesetzlichen Regelverteilung selbst zu tragen, zumal es sachgerecht erscheint, dass die im Zusammenhang mit der Neubildung der Wohnungseigentümergemeinschaft verbundenen Probleme jeweils auf Kosten der streitenden Wohnungseigentümer geklärt werden.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Die Anträge auf Beseitigung der Versorgungsleitungen für Heizung und Wasser werden wie von den Vorinstanzen mit 14.000,00 DM (5.000,00 DM Garage, 5.000,00 DM Gang, 4.000,00 DM Abstellraum) bewertet; die Hilfsanträge auf Kappung und Verplombung der Zuleitungen erhöhen den Geschäftswert nicht. Der auf Aufhebung des Verbots der Nutzung von Garage und Abstellraum zu Wohnzwecken gerichtete Antrag der Antragsgegner zu 2) und 3) wird mit 9.000,00 DM (5.000,00 DM Garage, 4.000,00 DM Abstellraum), der Antrag auf Verbot der baulichen Veränderung des rückwärtigen Balkons, hilfsweise der auf Rückbau gerichtete Antrag wird mit 50.000,00 DM bewertet, der auf Beseitigung der Leckage mit 2.000,00 DM.

Ende der Entscheidung


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