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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Hamburg
Beschluss verkündet am 27.09.2004
Aktenzeichen: 2 Wx 86/02
Rechtsgebiete: WEG


Vorschriften:

WEG § 10
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
HANSEATISCHES OBERLANDESGERICHT Beschluss

Geschäftszeichen:

2 Wx 86/02

In der Wohnungseigentumssache

beschließt das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg, 2. Zivilsenat, am 27.9.2004 durch die Richter Dr. Lassen, Puls, Albrecht

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 18, vom 22.8.2002 wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens haben die Antragsgegner zu tragen.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Der Geschäftswert für das Verfahren vor dem Oberlandesgericht wird auf 2.500,-- € festgesetzt.

Gründe:

Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen die im Beschlusstenor näher bezeichnete Entscheidung des Landgerichts ist zulässig (§§ 45, 43 Abs. 1 S. 1 WEG, 27, 29, 22 FGG), aber unbegründet. Im Ergebnis beruht der Beschluss des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die das Rechtsbeschwerdegericht in seiner Überprüfung beschränkt ist (§§ 27 FGG, 546 ZPO).

I.

Die Beteiligten sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft in Hamburg. Dem Antragsteller gehört die Wohnung Nr. 8 nebst Kellerräumen und Kfz-Stellplätzen sowie das Sondereigentum an den oberhalb der Wohnungen 7 und 8 im Dachgeschoss belegenen Hobbyräumen (vgl. § 2 Nr. 8 der Teilungserklärung - im folgenden TE - vom 1.11.1983). Der TE zufolge hat die Wohnung eine Fläche von 142,87 qm bei einer Gesamtwohnfläche von 911,49 qm. Der Miteigentumsanteil des Antragstellers ist mit 190,82/1000 angegeben.

In der Versammlung vom 12.4.2000 entschieden die vollzählig vertretenen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft einstimmig, dass die Wohnfläche der dem Antragsteller gehörenden Wohnung Nr. 8 wegen des Ausbaus im Dachgeschoss um 25 qm auf 167,82 qm erhöht wird und sich damit die Wohnfläche sämtlicher Wohnungen des Hauses auf 936,49 qm beläuft; diese neuen Wohnflächen sollten ab 1.1.2000 als Abrechnungsschlüssel für die Heiz- und Warmwasserkosten zugrundegelegt werden. Die Abrechnung dieser Kosten erfolgt zu 50 % nach dem konkreten Verbrauch und zu 50 % nach der Wohnfläche.

Zwischen den Wohnungseigentümern ist streitig, in welchem Umfang der Antragsteller die Fläche oberhalb der Wohnungen 7 und 8 im Dachgeschoss ausgebaut hat. Am 10.5.2001 beschloss die Wohnungseigentümerversammlung mit der Mehrheit der Stimmen unter TOP 9, einen Sachverständigen damit zu beauftragen, die Wohnung des Antragstellers auszumessen und die Kosten des Sachverständigen zu übernehmen. Außerdem beschloss sie mehrheitlich unter TOP 12, die Kosten zu tragen, die im Zusammenhang mit einer nach dem Messergebnis möglicherweise zu ändernden TE entstehen. Der Antragsteller hat u.a. diese Beschlüsse angefochten und einen Feststellungsantrag zu TOP 11 der Tagesordnung gestellt. Die Wohnungseigentümer haben im Wege des Gegenantrags verlangt, den Antragsteller zu verpflichten, einem Sachverständigen zu seiner Wohnung zum Zwecke der Vermessung Zutritt zu gewähren.

Das Amtsgericht hat die Anfechtung und den Feststellungsantrag des Antragstellers mit Beschluss vom 4.12.2001 zurückgewiesen und dem Gegenantrag der Wohnungseigentümer stattgegeben.

Mit seiner fristgerecht eingelegten sofortigen Beschwerde hat der Antragsteller sein Begehren wegen seiner Anfechtungsanträge zu TOP 9 und 12 der Wohnungseigentümerversammlung vom 10.5.2001 weiterverfolgt und sich gegen die Stattgabe des Gegenantrags gewendet. Er betont, dass er die in Rede stehende Dachgeschossfläche nur teilweise ausgebaut habe. Der Beschluss der Wohnungseigentümer vom 12.4.2000 stelle eine die Wohnungseigentümergemeinschaft bindende Vereinbarung dar, wonach die Ausbaufläche mit 25qm zu Buche schlage. Wenn eine Neuvermessung angezeigt sei, so müssten alle Wohnungen neu vermessen werden, da die TE die Wohnflächen nur mit ca.-Angaben ausweise.

Gegen den der Beschwerde stattgebenden Beschluss des Landgerichts vom 22.8.2002, auf den verwiesen wird, haben die Antragsgegner sofortige weitere Beschwerde eingelegt und diese mit Schriftsätzen vom 7.4.2003 und 14.10.2003 sowie 2.4.2004 im wesentlichen damit begründet, dass der Antragsteller bei Verkaufsangeboten für seine Wohnung die Fläche mit 219,10 qm angegeben habe, während sie nach der Teilungserklärung nur eine Wohnfläche von 142,87 qm aufweise und die Differenz auch nach Aufstockung um die beschlossenen 25 qm auf 167, 87 qm sehr groß sei. Die Erhöhung der Fläche um 25 qm habe nur vorübergehend für die Abrechnung der Warmwasser- und Heizkosten gelten sollen bis zur Neuvermessung der Wohnung des Antragstellers.

Der Antragsteller verteidigt die angefochtene Entscheidung mit Schriftsätzen vom 10.7.2003, 28.1.2004 und 18.5.2004. Auf die genannten Schriftsätze wird Bezug genommen.

II.

Die von den Antragsgegnern angefochtene Entscheidung des Landgerichts ist im Ergebnis aufrechtzuerhalten.

Indessen vermag der Senat der Entscheidungsbegründung durch die Zivilkammer nicht zu folgen. Das Landgericht hat die Anfechtung der Beschlüsse 9 und 12 der Wohnungseigentümerversammlung vom 4.12.2001 wegen Verstoßes gegen den im Wohnungseigentumsgesetz geltenden Gleichbehandlungsgrundsatz für gerechtfertigt gehalten und deshalb auch den Gegenantrag der Wohnungseigentümergemeinschaft zurückgewiesen. Diese Begründung trägt indessen die angefochtene Entscheidung nicht. Das Landgericht hat selbst hervorgehoben, dass der Antragsteller Anlass für das Begehren der Antragsgegner nach Neuvermessung seiner Wohnung gegeben habe, da er die Wohnfläche in einer Verkaufsaufgabe erheblich größer als in der Teilungserklärung bzw. im beschlossenen veränderten Verteilungsschlüssel angenommen angegeben hat. Die Wohnflächen in der TE sind zwar ca. - Angaben, aber die Ausweisung der Flächen jeweils mit zwei Stellen hinter dem Komma deutet darauf hin, dass die zugrundeliegenden Bemessungskriterien des bauleitenden Architekten einheitlich für alle Wohnungen gelten (Wohnflächenberechnung nach Putzmaßen, vgl. Anl. AG 1 vom 25.8.1983) und die Flächen auf der Basis derselben Kriterien genau ermittelt worden sind. In die Wohnflächenangaben der TE ist die dem Antragsteller zugewiesene Fläche im Dachgeschoss über den Wohnungen Nr. 7 und 8 nicht einbezogen worden. Da unstreitig nur der Antragsteller die Fläche seiner Wohnung durch Ausbaumaßnahmen verändert hat, wäre allenfalls wegen dessen Wohnung eine Neuvermessung nach denselben Kriterien veranlasst, die bei der ursprünglichen Flächenbestimmung angewendet worden ist. Eine Verletzung des Gleichheitssatzes lässt sich im Streitfall auch deshalb nicht feststellen, weil die Antragsgegner sich stets bereit erklärt haben, auch ihre Wohnungen neu vermessen zu lassen.

Die von den Antragsgegnern in der Rechtsbeschwerdeinstanz weiter verfolgte Vermessung der Wohnung des Antragstellers kommt jedoch nicht in Betracht, weil das von den Antragsgegnern angestrebte Ziel der Vermessung darin liegt, den Schlüssel für die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, soweit sie nach Wohnflächen erfolgt, entsprechend den für die Wohnung des Antragstellers angestrebten neuen Messergebnissen zu verändern und in der Teilungserklärung zu verankern, was nach Sachlage ebensowenig erreicht werden kann wie die Änderung der Miteigentumsanteile. Ein Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung steht den Wohnungseigentümern nicht zu, denn die Wohnungseigentümer sind an die Teilungserklärung solange gebunden, wie keine außergewöhnlichen Umstände vorliegen, die ein Festhalten an der Vereinbarung als grob unbillig und damit gegen Treu und Glauben verstoßend (§ 242 BGB) erscheinen lassen (BGH NJW 1985, 2832; Bayerisches ObLG NJW RR 1994, 142; WuM 2001, 565 m.w.N.; Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl. § 10 Rdn. 42 m.w.N.). Der Senat kann die Beurteilung, ob solche Umstände vorliegen, aufgrund des feststehenden Sachverhalts, der sich unzweideutig aus den Akten ergibt, selbst vornehmen (vgl. Keidel/Kuntze/Meyer-Holz FGG 15. Aufl. § 27 Rdn. 45 m.w.N.).

Die über den Wohnungen 7 und 8 im Dachgeschoss liegende Fläche, an der dem Antragsteller als Inhaber der Wohnung 8 nach der Teilungserklärung das Sondereigentum zusteht, misst insgesamt 76,80 qm, wie aus der Anlage A 13 hervorgeht. Wenn diese Fläche ohne Rücksicht auf Beeinträchtigungen durch Dachschrägen vollen Umfangs der in der Teilungserklärung verzeichneten Wohnfläche des Antragstellers für die Wohnung Nr. 8 von 142,87 qm zugeschlagen wird, ergibt sich eine Fläche von 219,67 qm. Diese weicht von der mit Beschluss aller Wohnungseigentümer vom 12.4.2000 im Einverständnis mit dem Antragsteller festgelegten Fläche von 142,87 + 25 = 167,87 qm um 51,80, entsprechend rund 31 % ab. Auf die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten würde sich die Erhöhung der Wohnfläche des Antragstellers jedoch nicht mit dem genannten Prozentsatz sondern nur mit der Hälfte davon auswirken, weil diese Kosten nur zur Hälfte nach der Wohnfläche berechnet werden. Im Ergebnis müsste der Antragsteller daher höchstens eine um 15,5 % höhere Belastung der Heiz- und Warmwasserkosten tragen, soweit diese nach der Wohnfläche berechnet werden.

Diese Konsequenz aus einer maximalen Erweiterung seiner Wohnfläche durch den Antragsteller würde den Antragsgegnern jedoch keinen Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels verschaffen, denn die Mehrbelastung der Antragsgegner mit Heiz- und Warmwasserkosten ist nicht so gravierend, dass die Grenze des ihnen Zumutbaren überschritten wird. Setzt man nämlich die Wohnfläche aller Wohnungen von 911,49 qm laut TE in Beziehung zur Wohnfläche aller Wohnungen nach maximalem Ausbau des Dachgeschosses II durch den Antragsteller um 76,80 qm auf (911,49 qm + 76,80 =) 988,29 qm, so ergibt sich gegenüber der vom Antragsteller aufgrund des Beschlusses der Wohnungseigentümer vom 12.4.2000 akzeptierten Gesamtwohnfläche von 936,49 qm eine Abweichung von (100 x 988,29 - 100 =) 5,53 % mit dem Ergebnis, 936,49 dass die Gesamtheit der Wohnungseigentümer wegen des besonderen Verteilungsschlüssels für Heiz- und Warmwasserkosten die Hälfte davon, entsprechend 2,77 %, an Mehrkosten zu tragen hätte, wenn der Antragsteller tatsächlich die gesamte Dachfläche über den Wohnungen 7 und 8 ausgebaut haben sollte. Angesichts der Erhöhung der Belastung aller Wohnungseigentümer mit Heiz- und Warmwasserkosten nur um diesen Prozentsatz besteht kein Anspruch der Wohnungseigentümer auf Änderung des am 12.4.2000 beschlossenen Verteilungsschlüssels, denn die Hürde für die gerichtliche Anpassung des Verteilungsschlüssels ist sehr hoch (vgl. die Nachweise bei Bielefeld: Der Wohnungseigentümer 7. Aufl. Rdn. 10.3.3., S. 214 ff). Die Wesentlichkeitsgrenze von +/- 10 % muss deutlich überschritten sein, bevor ein richterlicher ändernder Eingriff in die Teilungserklärung auf Antrag der Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG) erfolgen darf.

Selbst wenn man davon ausgeht, dass der Beschluss aller Wohnungseigentümer vom 12.4.2000 über die Änderung der Wohnfläche, nach der die Heiz- und Warmwasserkosten zu 50 % abgerechnet werden, mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer bezüglich des Kostenverteilungsschlüssels nichtig ist - eine Öffnungsklausel befindet sich nicht in der Teilungserklärung - und eine Vereinbarung im Sinne des § 10 WEG von den Wohnungseigentümern wegen der Bezeichnung der Entschliessung als Beschluss und mangels Eintragung des "Beschlusses" als Vereinbarung im Grundbuch nicht gewollt war, wäre ein Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Änderung der Teilungserklärung bezüglich der ausgewiesenen Wohnfläche nicht gerechtfertigt. Die Ausweitung der ausgewiesenen Gesamtwohnfläche von 911,49 qm um 76,80 qm Dachgeschossfläche auf 988,29 qm würde die Belastung aller Wohnungseigentümer nicht unerträglich steigern. Die Steigerung würde sich nur auf die Hälfte von (100 x 988,29 - 100 =) 8,43 %, also 4,22 % belaufen und damit wiederum unter der 911,49 Wesentlichkeitsgrenze von 10 % liegen, während eine gerichtliche Änderung des Kostenverteilungsschlüssels allenfalls jenseits dieser Grenze zu erwägen ist.

Die Änderung der Teilungserklärung wegen Änderung der Miteigentumsanteile infolge des Ausbaus des Dachgeschosses II über den Wohnungen Nr. 7 + 8 der Wohnungseigentumsanlage durch den Antragsteller kommt mangels Unbilligkeit der Auswirkungen auf die Wohnungseigentümer ebensowenig in Betracht.

Bei der Teilungserklärung ist der Ausbau des Dachgeschosses II mit 38,40 qm bei der Bemessung der Miteigentumsanteile berücksichtigt worden, wie die Berechnung der Anlage Ast. 6 zeigt: Die Wohnfläche aller 8 Wohnungen der Anlage ist dort in Beziehung zu 1000 Miteigentumsanteilen gesetzt. Dabei ist die Wohnung Nr. 8 des Antragstellers nicht wie in der Teilungserklärung mit der Wohnfläche unterhalb des Dachgeschosses II von unstreitig 142,87 qm angesetzt, sondern mit 181,27 qm. Die Differenz von 38,40 qm entspricht der Hälfte der durch den Ausbau des Dachgeschosses II maximal erreichbaren Fläche von 76,80 qm. Unter Zugrundelegung aller Wohnflächen einschliesslich der mit 181,27 qm veranschlagten Fläche für die Wohnung des Antragstellers von insgesamt 949,89 qm (vgl. Anlage Antragsteller 6) sind 1000/1000 Miteigentumsanteile angesetzt worden, so dass sich für den Antragsteller ein Miteigentumsanteil von (1000 x 181,27 =) 190,83/1000 949,89 (vgl. § 2 Nr. 8 der TE: 190,82/1000) ergibt. Sollte die dem Antragsteller zugeordnete Wohnfläche aber 142,87 qm (vgl. § 2 Nr. 8 der TE) zuzüglich Ausbau des Dachgeschosses II um 76,80 qm - statt 38,40 qm wie bei der Berechnung der Miteigentumsanteile (Anl. Ast. 6) - ausmachen, also insgesamt 219,67 qm betragen, würde sich die gesamte Wohnfläche aller Wohnungen von 949,89 qm (Anl. Ast. 6) zuzüglich 38,40 qm auf 988,29 qm erhöhen, also um (988,29 x 100 - 100 =) 4,04 %. Bei einer gesamten Wohnfläche von 988,29 qm 949,89 würde sich der Miteigentumsanteil pro qm bei insgesamt 1000 Miteigentumsanteilen ermäßigen von derzeit (1000 = ) 1,0527 (vgl. Anl. Ast. 6) auf (1000 = ) 949,89 988,29 1,0118, also von 100 % auf 96,11 %. Soweit die Verteilung von Lasten und Kosten der TE zufolge nach Miteigentumsanteilen (vgl. § 13 Abs. 1 TE mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Warmwasser) erfolgt, müssten daher die Wohnungseigentümer, deren Wohnungen nicht durch Ausbau erweitert worden sind, entsprechend weniger für Lasten und Kosten aufbringen, weil die nach Quadratmetern errechnete Summe ihrer Miteigentumsanteile (1 qm = 1,0118 Miteigentumsanteile nach Erweiterung der gesamten Wohnfläche durch den Antragsteller auf 988,29 qm geringer ist als vor dem Ausbau (1 qm = 1,0527 Miteigentumsanteile bei 949,89 qm Wohnfläche vor dem Ausbau), während die Miteigentumsanteile des Antragstellers sich wegen der von 181,27 qm auf 219,67 qm ausgebauten Wohnfläche des Antragstellers erhöhen. Eine um (100 % - 96,11 % = ) 3,89 % zu vermindernde Kostenlast der Antragsgegner würde aber einen richterlichen Eingriff in die TE nicht rechtfertigen, weil eine grob unbillige Mehrbelastung der Antragsgegner angesichts der geringen Ersparnis für die Antragsgegner bei ihren Aufwendungen für Lasten und Kosten bei Änderung der Teilungserklärung nicht festzustellen ist.

Soweit die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten zu 50 % nach Wohnfläche und zu 50 % Miteigentumsanteilen erfolgt, würde die Änderung der TE bezüglich der Miteigentumsanteile sich zudem in einer noch geringeren Entlastung der Antragsgegner auswirken.

Mangels Anspruchs der Antragsgegner auf Änderung der TE besteht weder ein Anspruch auf Neuvermessung der Wohnung des Antragstellers noch auf Gestattung des Zutritts zur Wohnung des Antragstellers durch einen Sachverständigen zum Zwecke der Vermessung der Wohnung.

Die Beanstandung der Antragsgegner, das Landgericht habe nicht berücksichtigt, dass der Antragsteller die ihm im Dachgeschoss zugewiesene Fläche zu Wohnzwecken nutze statt als Hobbyräume, wie in der Teilungserklärung vorgesehen (vgl. § 2 Nr. 8 TE), greift ebenfalls nicht durch. Einen Antrag auf Unterlassung der möglicherweise vereinbarungswidrigen Nutzung haben die Antragsgegner in den Tatsacheninstanzen nicht gestellt und in der Rechtsbeschwerdeinstanz kann ein neuer Sachantrag nicht in das Verfahren eingeführt werden. Der von den Antragsgegnern geltend gemachte Anspruch, einem Sachverständigen den Zutritt zur Wohnung des Antragstellers zu verschaffen, bezieht sich allein auf den Zweck der Neuvermessung der Wohnung und nicht auf den Zweck der Wohnungsbesichtigung mit dem Ziel festzustellen, auf welche Weise die Fläche oberhalb der Wohnungen 7 und 8 im Dachgeschoss vom Antragsteller genutzt wird.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Die Gerichtskosten haben die Antragsgegner als Unterlegene zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten abweichend von der gesetzlichen Regel anzuordnen, ist nicht angezeigt, weil der Streit um das Ausmaß des vom Antragsteller vorgenommenen Dachausbaus und die Auswirkungen des Ausbaus auf die Verteilung der Lasten und Kosten die gesamte Eigentümergemeinschaft betrifft und die Auseinandersetzung der Beteiligten typischer Ausdruck möglicher Interessengegensätze innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften ist.

Der Geschäftswert der im Rechtsbeschwerdeverfahren angefallenen Gegenstände (TOP 9 und 12 sowie der Gegenantrag) wird wie vom Landgericht mit 2.500,-- € festgesetzt, weil die dafür von der Zivilkammer angeführte Begründung auch für das drittinstanzliche Verfahren zutrifft.

Ende der Entscheidung

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