Judicialis Rechtsprechung

4 U 121/00

Verkündet am: 6. Dezember 2000

In dem Rechtsstreit

hat das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg, 4. Zivilsenat, durch die Richter Dr. Raben, Dr. Bischoff, Dr. Hoffmann nach der am 6. Dezember 2000 geschlossenen mündlichen Verhandlung für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Kammer 11 für Handelssachen, vom 21.6.2000 wird zurückgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten der Berufung.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Es beschwert die Beklagte mit 11.065, 32 DM.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung der Beklagten ist sachlich nicht begründet. Zu Recht und mit zutreffenden Gründen, denen der Senat folgt (§543 Abs.1 ZPO), hat das Landgericht den Mietzinsanspruch der Klägerin bejaht und eine Mietminderung abgelehnt. Der Berufungsvortrag der Beklagten gibt Anlaß zu den folgenden ergänzenden Bemerkungen.

Bei negativen Umweltfaktoren einer Mietsache, insbesondere bei Beeinträchtigungen durch öffentliche Straßenbauarbeiten in der näheren Umgebung eines vermieteten Ladenlokals, die zu Immissionen und Zugangsbehinderungen führen, stellt sich zunächst die Frage der Unmittelbarkeit der Beeinträchtigung (BGH NJW 1981, 2405; BGH NJW 2000, 1714, 1715). Schon diese ist hier zweifelhaft, da die Straßenbauarbeiten nur die Freiflächen betrafen, die durch den ca. 5 m breiten Arkadengang vom Mietobjekt der Beklagten getrennt sind. Die Nutzung des Arkadengangs ist der Beklagten nicht gestattet (§ 1 Nr. 3 Satz 2 Mietvertrag, Anl. K 1). De Beklagte behauptet zwar, dass "nach den hier vorliegenden Informationen" auch im Arkadengang Gehwegplatten aufgenommen wurden (Schriftsatz vom 13.11.00), hat ihre Behauptung aber trotz Bestreitens der Klägerin nicht weiter substantiiert. Auf den von ihr eingereichten Fotos (Anl. B 3) ist entgegen ihrem Vortrag im Schriftsatz vom 21.8.00 (Bl. 55 d.A.) diesbezüglich nichts zu erkennen. Die Aufnahme einiger weniger Gehwegplatten im Randbereich des Arkadengangs wäre ohnehin unerheblich.

Jedenfalls ist die Erheblichkeit der Tauglichkeitsbeeinträchtigung (§ 537 Abs. 1 S. 2) in Übereinstimmung mit dem Landgericht zu verneinen. Die angeblichen Dreck-, Lärm- und Geruchsimmissionen hat die Beklagte nur unzureichend substantiiert. Die Beschreibung der durchgeführten Arbeiten in der Klagerwiderung, die bezüglich einer Teerschichtaufbringung ohnehin mit den eingereichten Fotos nicht zu vereinbaren ist, lässt keine zwingenden Rückschlüsse auf das Ausmaß der Belästigungen zu. So ist nicht erkennbar, welcher Belag zuvor vorhanden war und aufgestemmt werden musste, wie lange die jeweiligen Arbeiten dauerten, ob nur die näheren oder auch entferntere Straßenteile betroffen waren. Für eine Beweisaufnahme reicht der Vortrag der Beklagten nicht aus.

Die späte und wenig konkrete Reaktion der Beklagten auf die Arbeiten kurz vor deren Beendigung (Schreiben vom 25.10.99, Anl. B 1) lässt nicht darauf schließen, dass sie die Immissionen als unzumutbar empfand. Zu berücksichtigen ist insbesondere auch die relativ kurze Dauer der Arbeiten, die zudem in eine Zeit fielen, in der Außentüren und Fenster üblicherweise geschlossen sind.

Eine erhebliche Zugangsbeeinträchtigung ist ebenfalls nicht erkennbar. Dass der Arkadengang nicht frei zugänglich gewesen sei, hat die Beklagte nicht substantiiert vorgetragen. Ihr Vortrag, dass am oberen und unteren Ende Baugitter aufgestellt gewesen seien, ist aus den eingereichten Fotos nicht erkennbar. In welchem Zeitraum dies der Fall gewesen und ob der Zugang zu dem Mietobjekt in dieser Zeit gänzlich unterbrochen oder in welcher Weise eingeschränkt war, ist ebenfalls dem Vortrag der Beklagten nicht zu entnehmen.

Mit den veröffentlichten Fällen, in denen die Rechtsprechung eine Minderung bei Zugangsbeeinträchtigungen angenommen hat, ist der vorliegende nicht zu vergleichen. In jenen Fällen ging es um die Ersetzung des normalen Zugangs durch Notstege und weitere einschneidende Veränderungen, die über Jahre andauerten (OLG Köln NJW 1972, 1814; OLG Dresden ZMR 1999, 241). Für die Beklagte blieb der normale Hauptzugang durch die Arkaden im Wesentlichen erhalten, und nach wenigen Wochen waren die Arbeiten beendet. Mit gelegentlichen Straßenbaumaßnahmen begrenzten Ausmaßes in der Nähe eines innerstädtischen Ladenlokals muss der Mieter während eines langfristigen Mietvertrags, der hier auf zunächst 15 Jahre abgeschlossen worden war, von vornherein rechnen.

Ihre angeblichen Umsatzeinbußen von 25 % für den fraglichen Zeitraum hat die Beklagte trotz Bestreitens seitens der Klägerin nicht weiter substantiiert. Rückschlüsse auf eine erhebliche Beeinträchtigung sind deshalb auch daraus nicht möglich.

Angesichts des Ergebnisses der Berufung ergibt sich die Kostenentscheidung aus § 97 ZPO. Die übrigen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 713, 546 Abs. 2 ZPO.

Ende der Entscheidung