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Ein Optionsrecht auf die Anmietung von Räumen kann als bedingter und durch einseitige Willenserklärung des Berechtigten inkraftzusetzender Vorvertrag auszulegen sein, der zur Annahme eines entsprechenden Angebots auf Abschluss eines Mietvertrags verpflichtet.

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HANSEATISCHES OBERLANDESGERICHT IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

4 U 163/98

In dem Rechtsstreit

Verkündet am: 06. Juni 2001

hat das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg, 4. Zivilsenat, durch die Richter Dr. Raben, Ruhe, Dr. Bischoff nach der am 06. Juni 2001 geschlossenen mündlichen Verhandlung

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 33, vom 2.7.1998 abgeändert und - unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung und unter Berücksichtigung geänderter Anträge der Nager - wie folgt neu gefaßt:

1. Die Beklagte wird verurteilt, das Angebot der Kläger anzunehmen, die auf dem Grundstück Straße 10 in Hamburg direkt an die dort befindliche Werkstatt angrenzende Lackierhalle (ca. 195 qm) zu einem monatlichen Mietzins von 1.462,50 DM nebst Betriebskostenvorauszahlung (mindestens 70,- DM monatlich) zuzüglich Umsatzsteuer im Rahmen der übrigen Regelungen des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrags vom 14. 8. 1996 zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres nach Rechtskraft dieses Urteils anzumieten mit der Maßgabe, dass § 21 Ziffer 7 des Mietvertrags sodann lautet: "Der Mieter übernimmt - soweit noch vorhanden - die alte Lackierkabine und den alten Brennofen, der teilweise aus SB-besthaltigem Material gefertigt ist. Brennofen und Lackierkabine hat der Mieter spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses auf seine Kosten abzubrechen und entsprechend den einschlägigen Vorschriften auf seine Kosten durch einen Fachbetrieb zu entsorgen."

2. Die Beklagte wird weiter verurteilt,

a-c) die Instandsetzungen gemäß Ziffer 2 Buchstaben a) bis c) des angefochtenen Urteils durchzuführen,

d) im Aufenthaltsraum über dem Büro des oben bezeichneten Gebäudes über dem Treppenaufgang den an der Dachschräge entstandenen Wasserschaden innerhalb eines Monats nach Rechtskraft dieses Urteils zu beseitigen.

3. Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

4. Von den Kosten der 1. Instanz werden den Klägern 20 % auferlegt, der Beklagten 80 %.

Von den Kosten der 2. Instanz tragen die Kläger 14 %, die Beklagte 86 %.

5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung von 6.000 DM, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Die Kläger können die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung von 1.000 DM, wenn die Beklagte nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

6. Die Beschwer der Beklagten übersteigt 60.000 DM, die Beschwer der Kläger übersteigt nicht 60.000 DM.

Tatbestand:

Die Parteien sind durch einen Mietvertrag über Räume zum Betrieb einer Werkstatt vom 14. August 1996 (Anlage K 1) verbunden. In den Vertrag sollte zunächst auch eine Lackiererei einbezogen werden (Angebot der Beklagten vom 09. Juli 1996-Anlage K2-, Vertragsentwurf vom 24. Juli 1996 -Anlage B 9-, Stellungnahme der Kläger hierzu - Anlage B 1 -). Diese war aber von dem Vormieter noch nicht geräumt worden. Dem Interesse der Kläger an der Anmietung auch der Lackiererei wurde deshalb in dem auf die Werkstatt begrenzten Mietvertrag durch § 21 Ziff. 7 Rechnung getragen:

"Der Vermieter gewährt dem Mieter ein Optionsrecht auf die Anmietung der Lackiererei (ca. 195 qm Nutzfläche, Lageplan Mietobjekt Nr. 2), sobald diese neu vermietet werden soll. Der Vermieter verpflichtet sich, den Mieter auf seine Option hinzuweisen."

Mit Schreiben vom 15. November 1996 teilte die Beklagte den Klägern mit, dass ein Mietnachfolger des bisherigen Mieters für die Lackiererei gefunden sei, und boten den Klägern an, unter bestimmten Bedingungen selbst in den Mietvertrag des früheren Mieters einzutreten (Anlage K 3). Die Kläger erwiderten mit Schreiben vom 20. November 1996, dass sie ihr Optionsrecht wahrnehmen und die Lackiererei zu den üblichen Bedingungen anmieten wollten (Anlage K 4). Die anschließenden schriftlichen und mündlichen Verhandlungen führten zu keinem Ergebnis, vielmehr wurde die Lackiererei von der Beklagten mit Vertrag vom 23. Januar 1997 einem Herrn B. überlassen (Anlage B 8).

Die Kläger begehren von der Beklagten die Annahme eines Mietvertragsangebots bezüglich der Lackierhalle. Außerdem verlangen sie die Beseitigung von Mängeln in den bereits angemieteten Räumen sowie die Feststellung, nicht zu Stromvorauszahlungen und zur Demontage von Werbeschildern verpflichtet zu sein.

Das Landgericht hat durch Urteil vom 02. Juli 1998, auf das zur weiteren Sachdarstellung verwiesen wird, der Klage weitgehend stattgegeben. Gegen das ihr am 09. Juli 1998 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 07. August 1998 Berufung eingelegt und diese - nach entsprechender Fristverlängerung - am 05. Oktober 1998 begründet.

Sie ist der Ansicht, dass sie den Anspruch der Kläger aus dem Anmietrecht des § 21 Ziff. 7 Mietvertrag mit ihrem Schreiben vom 15. November 1996 erfüllt habe. In der Bestimmung der Konditionen für das Anmietrecht sei sie durch den bestehenden Mietvertrag nicht festgelegt gewesen. Die Vermietung an die Kläger sei jetzt angesichts des Mietvertrags mit Herrn B. unmöglich. Ansprüche der Kläger auf Mängelbeseitigung seien wegen entgegenstehender Vereinbarungen bzw. wegen § 539 BGB unbegründet. Die Verweigerung von Stromvorauszahlungen und die Anbringung des jetzt vorhandenen erleuchteten Firmenschildes seien unzulässig gewesen.

Die Beklagte beantragt,

das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage insgesamt abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Ihre Klaganträge zu Ziffer 1 und 5 haben sie auf Anregung des Senats in der letzten mündlichen Verhandlung abgeändert. Insoweit beantragen sie nunmehr, wie zu Ziffer 1 und 2 d des Tenors erkannt.

Im Übrigen verteidigen sie das angefochtene Urteil. Die Beklagte beantragt,

auch die neugefassten Anträge zurückzuweisen.

Hinsichtlich weiterer Einzelheiten des beiderseitigen Vertrags wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen verwiesen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung der Beklagten ist nur zu einem geringen Teil sachlich gerechtfertigt.

1. Zu Recht hat das Landgericht die Beklagte zur Annahme eines Anmietungsangebots der Kläger verurteilt. Jedenfalls in der nunmehr geänderten Fassung ist die Beklagte aufgrund von § 21 Ziff. 7 des Mietvertrags, der als bedingter Vorvertrag auszulegen ist, zum Vertragsschluss verpflichtet.

a) Die vertragliche Regelung in §21 Ziff. 7 des Mietvertrages vom 14. August 1996 enthält trotz des Wortlauts kein Optionsrecht in dem Sinne, dass die Kläger durch einseitige Willenserklärung einen im Zeitpunkt der Optionsabrede inhaltlich bereits feststehenden Mietvertrag entsprechend dem Klagebegehren sollten begründen können (vgl. zur Mietbegründungsoption z.B. Reinstorf in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, II Rn. 209 bis 211; Palandt/Putzo, BGB, 60. Auflage, vor § 535 Rn. 5, 5 a). Für eine derartige Auslegung fehlt hier die vorauszusetzende vollständige Einigung über den Vertragsinhalt.

Insbesondere in Bezug auf die Frage der Entsorgung der alten Lackiereinrichtung war eine Festlegung nicht erfolgt. Zwar hatte die Beklagte ursprünglich mit Schreiben vom 09. Juli 1996 (Anlage K 2) den Klägern mitgeteilt, sie könne ihnen das Gesamtobjekt einschließlich der Lackiererei zu einer Nettomiete von 4.162,50DM nebst weiteren im Einzelnen bezeichneten Nebenkosten zur Miete anbieten, was einem Preis pro qm von 7,50 DM entsprach. Mit dem von ihr entsprechend gefertigten Vertragsentwurf bezüglich des Gesamtobjekts (Anlage B 9) waren die Kläger aber nicht einverstanden, wie ihr als Anlage B1 überreichtes Schreiben ergibt, insbesondere gab es schon damals Differenzen zur Frage der Kostentragung hinsichtlich der Entsorgung der alten Lackiereinrichtung (Ziffer 2). Als dann mit der Anmietung einer Teilfläche das "Optionsrecht auf die Anmietung" der Restfläche vereinbart wurde, waren diese Differenzen offenbar noch nicht behoben, so dass zumindest insoweit der Inhalt eines künftigen Mietvertrags offen war. Diese Differenzen bestanden weiter, wie aus den Schreiben der Kläger vom 20. November 1996 (Anlage K 4), 25. November 1996 (Anlage K 6) und 04. Dezember 1996 (Anlage K 7) und noch aus dem Schriftsatz der Kläger vom 06. März 1998, Seite 14 (Blatt 42 d.A.) deutlich wird, auch wenn die Kläger in dem Anwaltsschreiben vom 04. Dezember 1996 als Entgegenkommen im Rahmen eines Vergleichs einer Entsorgung auf eigene Kosten, aber nicht durch ein Fachunternehmen, angeboten hatten. Angesichts dieser ungeklärten, aber für beide Seiten wichtigen Frage durften die Kläger nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass mit der offenbar von der Beklagten formulierten Optionsklausel ein vollständiger Mietvertrag im Falle der beabsichtigten Neuvermietung schon durch einseitige Willenserklärung zustande kommen sollte. Jedenfalls ist nicht ersichtlich, dass eindeutige Erklärungen in diesem Sinne gewechselt worden sind.

Die Auslegung des "Optionsrechts" im Sinne eines "Anmietrechts" der Kläger, wie sie das Landgericht vertreten hat, bedarf angesichts der Mehrdeutigkeit des Begriffs der Konkretisierung. Soweit das Anmietrecht des Mietinteressenten den Vermieter lediglich verpflichtet, dem Mietinteressenten das Mietobjekt zur Miete anzubieten, bevor er es an einen anderen vermietet, ohne bei seinem Angebot an bestimmte Mietbedingungen gebunden zu sein (vgl. Palandt/Putzo, vor § 535 Rn. 7; Palandt/Heinrichs, vor § 141 Rn. 24; Reinstorf a.a.O. II Rn. 184, 185), hätte die Beklagte mit den in ihren Schreiben vom 15. November 1996 (Anlage B 3) und vom 02. Dezember 1996 (Anlage B 4) enthaltenen Angeboten ihre Pflicht erfüllt.

Hier war aber eine andere, ebenfalls als Anmietrecht bezeichnete Regelung gewollt: Ein nur für den Vermieter bindender, aufschiebend bedingter Vorvertrag, wobei die aufschiebende Bedingung der Wille des Vermieters sein sollte, nunmehr zu vermieten (vgl. Reinstorf a.a.O. II Rn. 184; allgemein: Palandt/Heinrichs vor §145 Rn. 24, 19). Das Gestaltungsrecht, das bei Bedingungseintritt für den Mietinteressenten besteht (vgl. Reinstorf a.a.O.), ist mit dem in §21 Ziff. 7 des Mietvertrags bezeichneten "Optionsrecht auf die Anmietung" gemeint gewesen.

Für die Annahme eines derartigen Mietvorvertrags spricht, dass die Parteien vor Abschluss des Mietvertrags über die Teilfläche sich schon über den Umfang des gesamten Mietobjekts, über die Mietdauer und über den Mietzins einig geworden waren. Insoweit hatten die Kläger gegen das Angebot der Beklagten vom 09. Juli 1996 (Anlage K 2), das in den Mietvertragsentwurf vom 24. Juli 1996 (Anlage B 9) mündete, in ihrer Stellungnahme (Anlage B 1) nichts einzuwenden. Inhaltlich reicht für einen Vorvertrag über ein gewerbliches Mietverhältnis die Einigung über diese Punkte aus (BGH NJW-RR 1993, 139, 140; Reinstorf a.a.O. II Rn. 143). Über weitere Einzelheiten, die auch für ein künftiges Mietverhältnis über die Lackierhalle in Betracht kamen, hatten sich die Parteien in dem Mietvertrag vom 14. August 1996 ebenfalls geeinigt, u.a. auch über die in der Stellungnahme der Beklagten angesprochenen Frage der Änderung des Mietzinses. Offen war nur die Frage der Entsorgung der alten Lackiereinrichtung. Dass es zunächst zu einem Mietvertrag auch über die Lackierhalle nicht kam, lag jedoch nicht in erster Linie an diesem Dissens, sondern an der fehlenden Verfügbarkeit dieser vom bisherigen Mieter noch nicht geräumten Fläche. Bei einem als unüberbrückbar eingeschätzten Dissens wäre selbst die Einräumung des "Optionsrechts" nicht verständlich gewesen.

Angesichts der weitgehenden inhaltlichen Einigung auch bezüglich der Lackierhalle ist anzunehmen, dass diese Einigung mit der Gewährung des "Optionsrechts" festgeschrieben werden sollte. Auch die Langfristigkeit der Bindung der Beklagten ist damit in Einklang zu bringen, zumal die beiderseitigen Äquivalenzvorstellungen durch § 7 des Mietvertrags für die Zukunft gesichert sind. Danach ist die Anpassung der zukünftigen Miete auch für die Lackierhalle geregelt.

Wegen der weitgehenden Einigung der Parteien über den Inhalt der vorgesehenen Mietvertragserweiterung wird die Annahme eines doppelt bedingten Vorvertrags der ursprünglichen Interessen läge besser gerecht als die vom Einzelrichter des Senats zunächst vertretene Auslegung des "Optionsrechts" im Sinne eines Vormietrechts, wonach ein zunächst noch unbestimmter, mit Dritten auszuhandelnder, selbständiger Mietvertrag maßgeblich geworden wäre. Dies wäre auch der von Anfang an beabsichtigten Einheit des Mietverhältnisses über das Gesamtobjekt zuwidergelaufen.

b) Der bedingte, einseitig bindende Vorvertrag ist nunmehr unbedingt wirksam geworden, nachdem die Beklagte den Bedingungseintritt mit Schreiben vom 15. November 1996 (Anlage K3) angezeigt und die Kläger ihr "Optionsrecht" mit Schreiben vom 20. November 1996 (Anlage K 4) ausgeübt haben. Da eine Einigung über den Hauptvertrag bisher nicht zustande gekommen ist, ist die Beklagte zur Annahme eines dem Vorvertrag entsprechenden Angebots der Kläger zu verurteilen (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Auflage Rn. 82; Reinstorf a.a.O. II Rn. 155). Ihr vom Landgericht im Urteilstenor formuliertes Angebot haben die Kläger auf Anregung des Senats hinsichtlich der für beide Seiten wichtigen Frage der Entsorgung der alten Lackierkabine und des alten Brennofens ergänzt und insoweit dem von Anfang an bekundeten Interesse der Beklagten Rechnung getragen. Die Erfüllung einer durch die Annahmeerklärung zustande kommenden Vertragserweiterung ist der Beklagten auch nicht unmöglich, da der Mietvertrag mit Herrn B. in § 21 Nr. 8 eine dem Angebot der Kläger entsprechende Umsetzungsmöglichkeit enthält (Anlage K 8). Ein offener Verhandlungsspielraum, den das Gericht nicht ausfüllen könnte (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Rn. 83), ist mithin nicht vorhanden.

2. Einen Anspruch der Kläger aus § 11 Ziffer 2 des Mietvertrags auf Abdichtung des Daches der gemieteten Garagen hat das Landgericht mit zutreffenden Gründen angenommen. Die angebliche Einigung über die Instandsetzung der Garage durch die Kläger ist nach wie vor nicht substantiiert vorgetragen worden. Weshalb eine derartige Vereinbarung nicht im schriftlichen Mietvertrag vermerkt wurde, anders als vergleichbare Detailregelungen (vgl. etwa § 21 Ziff. 5 Satz 3), ist nicht nachvollziehbar. Zudem hatte die Beklagte noch im Schriftsatz vom 19. Mai 1998, Seite 4, vorgetragen, dass die Garagen zum Zeitpunkt der Übergabe dicht waren. Dies widerspricht der angeblichen Einigung über die Instandsetzung.

Die angebliche nachträgliche Beschädigung durch Umbaumaßnahmen der Kläger ist ebenfalls nach wie vor nicht nachvollziehbar vorgetragen worden.

3. Zu Recht hat das Landgericht auch einen Anspruch der Kläger auf Instandsetzung eines dreigeteilten Fensters und eines Doppelfensters aus § 11 Ziff. 2 des Mietvertrags hergeleitet. Der marode Zustand der Fenster ist aus den von den Klägern eingereichten Fotos ohne Weiteres zu erkennen.

Die Berufung der Beklagten auf §539 BGB geht gegenüber dem Herstellungsanspruch aus §536 ins Leere (Palandt/Putzo, §539 Rn. 1). Zudem haben die Kläger vorgetragen, dass sie bei Übergabe den Zustand der Fenster wegen der im Wege stehenden Gegenstände nicht erkannt haben. Dass die Fenster von außen sichtbar gewesen seien, steht diesem Vortrag nicht entgegen. Der Vortrag der Beklagten, der Verfall eines der Fenster sei auf die zerbrochene, von den Klägern selbst zu erneuernde Fensterscheibe zurückzuführen, ist angesichts der kurzen Dauer des Mietverhältnisses bei Klagerhebung nicht nachvollziehbar.

4. Eine Verpflichtung zur Beseitigung des Wasserschadens an der Dachschräge im Aufenthaltsraum ist ebenfalls aus § 11 Ziff. 2 des Mietvertrags herzuleiten. Das Bestreiten eines solchen Wasserschadens ist angesichts der von den Klägern eingereichten Fotos ohne Substanz. Seine Beseitigung fällt nicht unter die Verpflichtung der Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen, da solche nur die Beseitigung von Gebrauchsspuren umfassen. Hier geht es aber angesichts der tieferliegenden Ursachen der an der Oberfläche sichtbaren Erscheinungen um Maßnahmen zur konstruktiven Instandhaltung und um die Beseitigung von Folgen diesbezüglicher Versäumnisse.

Dem Hinweis der Beklagten auf die allzu ungenaue und daher nicht vollstreckbare Fassung des diesbezüglichen Klagantrages haben die Kläger durch dessen Abänderung Rechnung getragen.

5. Die Feststellung, dass die Kläger zur Zeit keine Vorauszahlung für Stromschulden, hält der Senat - anders als das Landgericht - nicht für zutreffend. Ein Zurückbehaltungsrecht an den Vorauszahlungen ist nicht allein deswegen gegeben, weil die Beklagte bisher den Klägern die Kosten des von ihnen installierten Zwischenzählers nicht erstattet hat, mit dem der eigene Verbrauch feststellbar ist. Ein Zurückbehaltungsrecht der Kläger könnte erst dann gegeben sein, wenn der Beklagten trotz Abmahnung eine ordnungsgemäße Abrechnung nach Ablauf eines Abrechnungszeitraums nicht gelingt (vgl. von Brunn in Bub/Treier, III Rn. 46).

6. Auch die Feststellung, dass die Kläger nicht verpflichtet seien, Werbeschilder zu demontieren, hält der Senat nicht für begründet. Soweit das Landgericht auf die fehlende Beeinträchtigung der Beklagten durch das am Nachbarhaus angebrachte Werbeschild abstellt, hat sie die Abtretung des Unterlassungsanspruchs aus § 1004 BGB durch die in der mündlichen Verhandlung vom 23. Februar 1999 überreichten Unterlagen belegt.

Mietvertraglich ergibt sich keine Duldungspflicht der Beklagten, da gemäß §17 Ziffer 1 des Mietvertrags dem Mieter je ein Firmenschild im Hauseingang sowie in seinem Stockwerk an dem angewiesenen Platz gestattet ist. In Bezug auf den Hauseingang hat die Beklagte den Klägern mit Schreiben vom 13. Februar 1997 (Anlage B 6) die Anbringung eines Schildes in der Toreinfahrt links innen gestattet. Dies entspricht auch den Anmerkungen der Kläger zum Mietvertragsentwurf der Beklagten (Anlage B1, Ziff. 9). Tatsächlich ist ein Schild jetzt in der Toreinfahrt rechts innen angebracht, wie die eingereichten Fotos belegen. Zusätzlich haben die Kläger aber ein Leuchtschild links außen installiert.

Die Kläger haben zwar eine diesbezügliche Vereinbarung bei Abschluss des Mietvertrags behauptet. Wieso diese in dem schriftlichen Mietvertrag keinen Niederschlag gefunden hat, ist jedoch nicht ersichtlich. Dem Vortrag der Kläger fehlt deshalb insoweit die hinreichende Substanz.

7. Angesichts des Ergebnisses der Berufung ergibt sich die Kostenentscheidung aus §§ 91, 92, 97 ZPO. Die übrigen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 546 Abs. 2, 708 Nr. 10,711 ZPO.

Ende der Entscheidung